展品10.2
已将标有[***]的特定机密信息从本展品中排除，因为（I）这并不重要，（II）注册人通常并且实际上将此信息视为私人和机密。
ONE SANTANA WEST
办公室租赁协议
双方协议
SR WINCHESTER, LLC，房东
和
COUCHBASE, INC.，租户
日期：2024年8月1日
办公室租赁协议
本办公租赁协议 （本“协议”租赁”)就2024年8月1日（以下简称“生效日期。”），双方为SR WINCHESTER, LLC，一家特拉华有限责任公司，由其管理成员STREEt RETAIL, INC.，一家马里兰州公司（以下简称“房东”），和COUCHBASE, INC.，一家特拉华有限责任公司（以下简称“”，一家特定的租户从房东那里承租了包括某些土地在内的一定场所，其中包括一个施工中的建筑，总面积约为164,757 坪，以及某些其他改进措施，所有这些在租约中被描述得更为详细。”).
鉴于本合同规定的租金和其他费用的支付以及下文所述的契约和条件，房东和租户在此约定并同意如下：
第1条
参考条款、定义和附件
本租赁协议中使用的下列术语应具有以下所述的含义 第1.01节和页面。1.02下方。
第1.1节。参考条款.
A.已租赁的房地产：建筑物中描述的部分 第1.01.K节，占地面积约23,684平方英尺，由底层的那一部分组成 21世纪医疗改革法案 第一层 (1) 平面图上所示的部分 展品 A-2 附件所示。
B.条款：从条款生效日期开始，持续九十一（91）个月，视情况可根据延期进行延期。 附件F 附件所附公司的交割后股权结构。
C.交付日期：根据下文所述的条款、条件和调整，承租物业的交付日期（以下简称“交付日期”）是房东向房客交付（x）具备房东工作基本完成的承租物业的占有权（如下文定义），以及（y）一份非干扰协议（以下简称“非干扰协议”） 第9.01节 所述的下文，承租物业（以下简称“物业”）交付日期是房东向房客交付物业的日期，具体日期受下文所述的条款、条件和调整的约束。通过公司和各个承销商通过代表的付款和证券的交付）将是房东将承租物业的占有权交付给承租人（x）房东工作基本完成的日期（根据下文定义），和（y）一个非干扰协议（“协议”） 。 附件B 文件所定义，即房东（下文称为"房东工作"完善"）的日期，并且有一个非干扰协议（作为下文引用"协议" ）土地出租人非干扰协议以以下方式签署的 J展品 业主和土地出租人（如下所定义）共同签署的交付状态预计交付日期最迟不晚于2024年9月1日（“预计交付日期”).
D.起始日期：即 起始日期 是以下两者中较早的一个：(i) 租户为了业务运营目的而占用场地的任何部分，或者(ii) 2025年2月1日（“起始日期”）期限开始日期）。如果交付日期在预期交付日期之前未发生，则上述(ii)中指定的外部起始日期将延长一天，直到预期交付日期后的每一天，房东未能满足交付要求并导致交付日期发生。外部起始日期）。如果房东门安装（如在（4）中所定义）在门完成日期（如在这里所定义）之前未完成， 展示品b-1 则第（4）赋予这个条款的定义）没有实质性完成，则 附件B 如果，出租人未能在门完成日期后的每一天内进行实质性完工门安装，那么在（ii）小节中设置的外部期限的开始日期将延长一天。
E. 证券购买协议表格，日期为2023年8月14日，由Taysha Gene Therapies, Inc.和买方签订（作为参考，附在于2023年8月14日提交给SEC的8-K表格的展览文件10.1中）。租金起算日：租期起始日期。
请使用您的moomoo账户登录以使用该功能。终止日期：即租期结束的最后一天，或根据本合同规定的文件中终止租赁的任何较早日期。
G.最低租金：
租赁月份: | 每平方英尺的最低月租金 楼层面积的最低月租金： | 每月 最低月租金： | 年最低租金： | ||||||||
| 1-12* | $3.95* | $71,100* | 853,200美元* | ||||||||
| 13-24 | 4.07美元 | 96,393.88美元 | 1,156,726.56美元 | ||||||||
| 25-36 | 4.19美元 | 99,235.96美元 | 1,190,831.52美元 | ||||||||
2
| 37-48 | ￥4.32 | ￥102,314.88 | ￥1,227,778.56 | ||||||||
| 49-60 | ￥4.45 | ￥105,393.80 | ￥1,264,725.60 | ||||||||
| 61-72 | ￥4.58 | ￥108,472.72 | 1,301,672.64美元 | ||||||||
73-84 | 4.72美元 | 111,788.48美元 | 1,341,461.76美元 | ||||||||
| 85-91 | 4.86美元 | 115,104.24美元 | 1,381,250.88美元 | ||||||||
*各方特此承认并同意，在租赁的第1-12个月内，最低月租金仅适用于18,000平方英尺的楼层面积。尽管如前所述，在初始租赁年度的租金起始日期（“租金起始日”）后的前七个（7）个完整的日历月中，最低租金应减免（“减免期”。尽管如此，根据本租约所有其他应付款项，包括但不限于承租人在此租赁期限内的营业成本和税款（定义如下），应根据本租赁约定的付款方式自租金起始日之后必须支付；但在租赁的第1-12个月内，承租人的营业成本和税款应基于18,000平方英尺的楼层面积。本租约规定的减免期内条件性减免的最低租金金额（房东和承租人在此同意不得超过总额为六十五万四千八百六十二美元和60/100美分（$654,862.60）），在此称为“减免的最低租金”。如果在租赁期限内的任何时间内发生承租人的违约（定义如下）并因此终止了本租约，则减免的最低租金应立即无效，承租人应及时向房东支付除本租约下应付款项以外的未偿还的减免的最低租金金额（该金额将在租赁期限内按照直线法计息）。
H.安防-半导体存入资金：八十六万六千八百三十四美元整四角。
一、租金支付：除非遵守本租赁合同所规定的电子支付方式，否则应将租金支付给房东，地址如下： 第5.1条 租金支付：除非遵守本租赁合同所规定的电子支付方式，否则应将租金支付给房东，地址如下：
SR Winchester，LLC
c/o frt信托
邮政信箱 846073
Los Angeles，CA 90084-6073
J.通知地址：
给房东：
SR Winchester, LLC
c/o frt信托
909 Rose Avenue, Suite 200
马里兰州诺斯贝塞达市，邮编20852
注意：法律部门
c/o frt信托
909 Rose Avenue, Suite 200
马里兰州诺斯贝塞达市，邮编20852
注意：法律部门
致租客：
在起始日期之前：
Couchbase, Inc。
3250 Olcott St.
Betsy Ross Drive，Santa Clara，CA 95054，USA。
注意：法律部门
副本送往：
3
威尔逊·桑西尼·古德里奇和罗萨蒂
650 Page Mill Road
Palo Alto, CA 94304
注意：Sean m. Wilkinson
在合同生效日期之后：
Couchbase, Inc。
3155 Olsen Drive
加利福尼亚州圣何塞市95117
注意：法律部门
副本送往：
威尔逊·桑西尼·古德里奇和罗萨蒂
650 Page Mill Road
Palo Alto, CA 94304
注意：Sean m. Wilkinson
无责承认位于加利福尼亚圣何塞奥尔森大道3155号的某座建筑，被标记为“建筑” 展品 A-1, 包括两个（2）地下楼层（“塔架停车库”），内设约350个停车位，一个自行车存放室和若干其他改进措施。该建筑包含约365,968平方英尺的楼面面积。
杂项规定停车位：每1000平方英尺的楼层面积需3个停车位（即71个停车位），每1000平方英尺的楼层面积约0.8个停车位（即最初19个停车位），其中应位于塔架停车库，每1000平方英尺的楼层面积需2.2个停车位（即最初52个停车位），其中应位于某些被标明为“共用停车库”的停车库。共用停车库” 展品 A-1 (“本登记声明”) 由特立软件股份有限公司，一家德拉华州股份公司 (以下简称为“本公司”) 提交，目的是为了注册其额外的7,184,563股A类普通股，每股面值$0.0001 (以下简称为“A类普通股”), 以及在特立软件股份有限公司 2022年股权激励计划下可发行股份的1,436,911股A类普通股，注(下文简称为“A类普通股”)。普通股 停车库在本租约期间，包括任何期限延长（包括选项期）期间，所有这些都将免费提供给租户。
M。续约期权：请参考 附件F.
N。预付租金：在租户执行和交付本租约的同时，租户应在第一个租赁年度向房东支付本租约规定的每月最低租金中的一（1）个月，该最低租金应适用于第八（8）年到期的最低租金th) 第一个租赁年度的月份和保证金。
O.日程安排和展品：以下列出的日程安排和展品已附在本租赁合同中，并作为该租赁合同的组成部分。
4
附件A-1 现场规划
附件A-2 租赁场所
附件B 工作协议
陈列C 规章制度
展示D 租户承包商规定
附件E 屋顶使用规定
附件F 期权延长选项
附件G 租户批准的标识位置
展示厅H 办公租户标识标准
附件I 信用证的形式
附件J 地上租方非干扰协议的形式
附件K 土地出租人保留的财产
第1.2节。定义除了上述定义之外，在解释本租赁协议时，还适用以下额外的定义术语。 第1.01节除了上述定义之外，在解释本租赁协议时，还适用以下额外的定义术语。
A.额外租金：租户根据本租约应支付给房东的所有款项，除了最低租金。
B.建筑物开放时间：平日上午7点到下午6点（节假日除外），周六上午8点到下午1点（节假日除外）。
C.工作日：周一至周五，除加利福尼亚州或美国联邦政府观察的节假日。
D.共用区域：（一）本项目及承租面积内和周围用于“共用区域”的所有现有或将来的设施、设备、区域和/或空间，供房东、承租人以及其他租户、入住者和用户的非排他性、共用和共同使用或受益，由房东合理确定，以及（二）停车场。共用区域包括但不限于以下内容，只要不在承租面积内：人行道；屋顶；排水沟、水槽和雨水管道；露台和座位区域；绿化区域；设施、建筑系统和/或维护区域，包括设备存储区域；停车区域、驶入通道以及停车场内的停车岛屿。为避免疑义，共用区域不包括建筑物的2层和8层的室外露台/甲板。nd, 7th 建筑物（每一层为“室外甲板）th 8层户外甲板子公司户外露台”).
E. 证券购买协议表格，日期为2023年8月14日，由Taysha Gene Therapies, Inc.和买方签订（作为参考，附在于2023年8月14日提交给SEC的8-K表格的展览文件10.1中）。房屋面积：在涉及租赁物业时，指的是上述的平方英尺数量。 第1.01.A节，如上。租赁物业的房屋面积是基于房东的建筑师根据建筑平面图计算得出的，其中建筑物的房屋面积不包括户外阳台。
请使用您的moomoo账户登录以使用该功能。利率：每年不超过（i）10％或（ii）法律允许的最高限额。
G.租赁年限：从租赁开始日期开始的每个十二（12）个月时期，以及与其相应的每个纪念日（如果租赁开始日期恰好是某个月的第一天）。如果租赁开始日期不是某个月的第一天，则第一个租赁年将从租赁开始日期开始，并在第十二（12）个完整月之后的最后一天终止。每个随后的租赁年将从上一个租赁年的最后一天的下一天开始，并持续十二（12）个完整的日历月，只有在租赁期的最后一年将于本租约到期或以其他方式终止的日期终止。th租赁年限：从租赁开始日期开始的每个十二（12）个月时期，以及与其相应的每个纪念日（如果租赁开始日期恰好是某个月的第一天）。如果租赁开始日期不是某个月的第一天，则第一个租赁年将从租赁开始日期开始，并在第十二（12）个完整月之后的最后一天终止。每个随后的租赁年将从上一个租赁年的最后一天的下一天开始，并持续十二（12）个完整的日历月，只有在租赁期的最后一年将于本租约到期或以其他方式终止的日期终止。
H.经营年限：在本租约期限内或其任何续约期内的每个日历年或其部分，或房东可选择，在其合理判断下指定的任何其他十二（12）个月期间或其部分。
一、停车时间：工作日内的每个业务日上午7:00至下午5:00（适用于停车库）。
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J.部分租赁年：指租赁期内少于整个租赁年的任何时期。
无责承认个人：任何个人，公司，合伙企业，协会，法人，有限责任公司或其他法律实体。
杂项规定项目：位于加利福尼亚州圣何塞的Santana West项目，由大楼、专门服务大楼的部分公共区域和公共停车场组成。
M。租金：最低租金加额外租金。
N.租户的分摊比例按以下方式确定： (a) 关于经营成本的计算（包括保险费用，如下定义），除非另有规定，租户的经营成本分摊比例为 第6.03节 关于成本池，为6.47%，即分子为租赁场地的楼层面积，分母为整个大楼的总楼层面积； 提供第7.01.E节、第7.01.F节中描述的服务的成本，以及对停车场进行清洁、扫地、垃圾清运、重新铺设和重新划线等工作以及其他一般维护的成本，对于塔架停车场，租户的经营成本分摊比例为6.47%；和页面。对于普通停车场，租户的经营成本分摊比例为3.71%（即57.36%的6.47%）。 不受前述限制，租赁月份1-12期间，租户的分摊比例将根据租赁场地的楼层面积确定为18,000平方英尺，因此在租赁月份1-12期间，租户在经营成本和税费以及塔架停车场上的分摊比例为4.92%，而在普通停车场上的分摊比例为2.82%。除非另有规定。 第6.03节 关于成本池、承租人的分担比例和承租人的税款分担（如下定义）应被视为以上规定的金额，并且在期限或其任何延期期间不得修改。
O.租户税金份额：6.47%，代表一个分数，分子是租赁场所的楼层面积，分母是建筑物的总楼层面积。
P.租户工作津贴：查看 附件B.
第2条 注册办事处; 注册代理人
已租赁的物业
房东将租赁给租户并将租赁物一同交给租户使用，包括用于进出租赁物和与设计、功能和操作一致的其他用途的权利，并与其他人共同使用公共区域。除非本租赁中另有明确规定（包括但不限于此处提供的外部标牌权利），房东有以下权利：（i）独占使用建筑物的外围墙面、屋顶和建筑物上方的所有空间，（ii）与租户一同安装、维护、使用、修理和更换管道、风道、电缆、导管、水暖设备、通风口、公用事业线和电线，进入、使用、穿过、在租赁物上方和下方以及建筑物的其他部分（前提是不妨碍租户的装置）。
各方确认本租赁合同为一项转租合同，应在租期内始终受制于2014年3月14日及其后的修订版本的某项场地租赁合同（以下简称“ 场地租赁合同 ”），并受制于场地租赁合同约定的所有条款、契约和条件。承租人确认并同意在此之前已收到场地租赁合同的副本。出租人同意不采取任何行动或进行任何行为，也不会违反场地租赁合同下出租人作为承租人的任何契约、协议、条款或义务。除非场地租赁方非侵扰协议另有规定，否则本租赁合同将在场地租赁合同到期或提前终止之日自动终止，并且场地租赁方不得土地租赁加利福尼亚州有限责任公司温切斯特投资公司（以下简称“ 地上出租方 ”）作为房东，房东作为承租人（以下简称“ 房东 ”）与地上出租方就某房地产签署的一项某某地上出租合同（以下简称“ 房东地上出租合同 ”）的各项条款、契约和条件向某承租人（以下简称“ 房东地上出租合同 ”）作出承认和接纳，并受制于房东地上出租合同适用的所有事项和下位权利。承租人确认并同意在此之前已收到房东地上出租合同的副本。房东同意不采取任何行动或进行任何行为，也不会违反房东地上出租合同下房东作为承租人的任何契约、协议、条款或义务。除非地上出租方非侵扰协议另有规定，否则本租赁合同将在地上出租方地上不受干扰协议约定的时间地上出租者租方土地租赁房东地上出租合同
6
根据本租约，房东对房客的义务由此产生。只限于双方当事人之间，在地上租约的条款与本租约的条款发生冲突的情况下，以本租约的条款为准。房东不得采取任何地上租约下的行动，不合理地干扰房客在本租约下的权利或义务。作为引诱房客签订本租约的行为，房东声明和保证地上租约正当有效，且地上租约没有违约。
第三章
任期
第3.1节。术语.
A.本期限从上述第1.01.D条规定的期限开始，到上述第1.01.B条规定的期限结束，并在上述第1.01.F条规定的终止日期届满时结束。尽管如前述所述，作为本租赁协议一部分的各方的义务将于本协议签署日期生效。 本期限从上述第1.01.D条规定的期限开始，到上述第1.01.B条规定的期限结束，并在上述第1.01.F条规定的终止日期届满时结束。尽管如前述所述，作为本租赁协议一部分的各方的义务将于本协议签署日期生效。 本期限从上述第1.01.D条规定的期限开始，到上述第1.01.B条规定的期限结束，并在上述第1.01.F条规定的终止日期届满时结束。尽管如前述所述，作为本租赁协议一部分的各方的义务将于本协议签署日期生效。 本期限从上述第1.01.D条规定的期限开始，到上述第1.01.B条规定的期限结束，并在上述第1.01.F条规定的终止日期届满时结束。尽管如前述所述，作为本租赁协议一部分的各方的义务将于本协议签署日期生效。 本期限从上述第1.01.D条规定的期限开始，到上述第1.01.B条规定的期限结束，并在上述第1.01.F条规定的终止日期届满时结束。尽管如前述所述，作为本租赁协议一部分的各方的义务将于本协议签署日期生效。 本期限从上述第1.01.D条规定的期限开始，到上述第1.01.B条规定的期限结束，并在上述第1.01.F条规定的终止日期届满时结束。尽管如前述所述，作为本租赁协议一部分的各方的义务将于本协议签署日期生效。 本期限从上述第1.01.D条规定的期限开始，到上述第1.01.B条规定的期限结束，并在上述第1.01.F条规定的终止日期届满时结束。尽管如前述所述，作为本租赁协议一部分的各方的义务将于本协议签署日期生效。
第3.2节。学期结束.
本租赁合同将在终止日期终止，不需要房东或租户通知。租户应在终止日期之时，将租赁场所打扫干净并按收到并在此后整修的顺序和状态归还给房东（但租户应根据下文所述的【特殊租赁改善】的要求，移除）。除了正常磨损、征用、有害物质（如下所定义）和租户明确不负责维修的损坏外，租户应返还给房东所有钥匙和门禁卡（如适用于租赁场所）。此外，租户应根据本合同的规定和【租户财产】的约定，在此基础上进行移除（统称为“必要条件”）。 第9.05节本合同要求的条件 第9.06节 本合同要求的条件本合同要求的条件”).
第3.3节。持有超时.
A。租户同意，在终止日期之后的任何时候，它都不会占用或保留或允许任何分租人占用或保留租赁房屋。如果租户未能在终止日期腾出租赁房屋并按要求条件交付房东对租赁房屋的所有权，则房东应受益于所有关于迅速收回租赁房屋所有权的法律规定（无论是通过简易程序还是其他方式）。除但不限于上述内容外，终止日期之后的入住率（”滞留占用率”）应为有偿租约。租户保留的入住应遵守本租约的所有条款、契约和条件（包括要求支付额外租金的条款、契约和条件），但租户保留的每天的最低租金除外（”滞留最低租金”）应等于上一租赁年度应付的每日最低租金的一倍半（1-1/2）倍，并且任何延长或续订租约或租赁建筑物或项目中任何其他空间或租赁房屋的权利或选择均无效且无效。
B.在本协议的条款下，房东还有权要求赔偿全部损失，包括由于租户滞留占用而导致的涉及承租房地产的潜在租户的所有损失业及未能实现的商业利润。租户承认并同意，在终止日期后，房东可以对承租房地产或建筑进行翻新或重建，并且可以立即将承租房地产（全部或部分）租给其他租户，而且任何违约或其他违反本约定的行为都可能导致对房东造成实质性损害（包括但不限于与翻新或重建活动或重新出租承租房地产或任何部分有关的任何损害）。此外，租户同意要赔偿、垫付并保护房东免受因租户滞留占用而导致的任何和所有索赔、诉因、诉讼、起诉、要求、损害、损失、责任、费用和成本（包括但不限于合理的专家、顾问、律师和法庭费用和成本）。需要明确的是，本小节b中的任何条款都不会限制租户在滞留占用期间支付延期最低租金的义务，或构成房东对任何滞留占用的同意。先前的赔偿和保护条款将在终止日期和滞留占用期间继续有效。 第3.03节 可能导致对房东造成实质性损害（包括但不限于与翻新或重建活动或重新出租承租房地产或任何部分有关的任何损害）。此外，租户同意要赔偿、垫付并保护房东免受因租户滞留占用而导致的任何和所有索赔、诉因、诉讼、起诉、要求、损害、损失、责任、费用和成本（包括但不限于合理的专家、顾问、律师和法庭费用和成本）。需要明确的是，本小节b中的任何条款都不会限制租户在滞留占用期间支付延期最低租金的义务，或构成房东对任何滞留占用的同意。先前的赔偿和保护条款将在终止日期和滞留占用期间继续有效。
7
第4条 股份
租赁房屋的使用和操作
第4.1节。有意删除的.
第4.2节。用途.
A.合同租户应仅将所租场地用于一般办公、行政、研发、销售和市场营销等与所有记录事项一致的合法用途，符合加利福尼亚州圣何塞市的市政区域规定；其他适用的法令、法律、规定、命令、法规和条例（统称为“法律”）；并遵守运营标准（在下文第6.03.B节中定义为“运营标准”），除此以外不得用于其他任何目的。租户应遵守所有影响租赁场地或与其使用、占用或改建相关的法律，以及房东不时磋商的任何保险承保人和安全工程师的命令或合理建议。法律租户应遵守对租赁场地有关的法律、政令和安全规定以及任何保险承保人和安全工程师不时提供的合理建议。 运营标准（在下文第6.03.B节中定义为“运营标准”）运营标准允许使用租户应遵守对租赁场地有关的法律、政令和安全规定以及任何保险承保人和安全工程师不时提供的合理建议。 第6.03.B条另外，如果房东为了符合适用于承租物的租户特定使用的任何法律要求而对建筑物或项目的任何部分进行任何改动（而不是一般的办公使用），则租户应在要求后的30天内向房东偿付实际支出成本。要求中将包括相关改进的成本的合理证明和改进的必要原因。租户承认并同意，租户有责任确定其业务是否符合适用的分区法规，并且房东对此类分区法规不作陈述（明示或暗示）。除前述之外，或本合同中任何相反规定，如果有一项法律要求对承租物进行修理、改造或改进，那么只有在因租户的不当行为或疏忽（在有行为责任时）、特定使用方式与一般办公使用对立、租户工程或租户改建（如下所定义）而必须遵守时，租户才有义务自行承担成本。租户绝不需要对使场所外的地区符合任何法律进行任何改建，除非由于租户对这些外部区域或特定使用方式或操作的改变而必须进行调整。
B.承租人应自费维护于本租赁合约项下承租人有责任维护的租赁物件，使其保持与收到时相同的秩序和状态，并随之改善，以符合综合用途项目中A类机构级办公楼的运营标准。操作标准在不违法的情况下，不得使用或允许使用租赁物件的任何部分；不得将排水设施用于不同于其所设计用途的任何用途，也不得在其中处理任何外来物质；不得对任何楼层施加超过其所设计能承载的每平方英尺荷载，并且不得在租赁物件中安装、运营或维护任何重型设备，除非以适当的分布重量的方式进行（允许进行其他更改和安装的情况除外）；不得剥离、过载、损坏或破坏租赁物件、大楼的走廊、楼梯、电梯、地下停车楼层、停车场、公共区域或其中的设施，也不得产生任何破洞（除非与此处允许的其他改建和安装有关的洞都进行补修）；只能在房东合理指定的合理时间和方式下，搬运家具或设备进出租赁物件；未经房东书面同意（不得不合理阻止、条件限制或延迟），不得在租赁物件中安装或运营任何未在批准计划中显示的电加热、空调或制冷设备，或其他增加租赁物件作为普通办公空间所需用电量的设备（如个人电脑、打印机、复印机等）；不得安装任何可能导致任何变动、更换或
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在未事先获得房东书面同意的情况下，在租赁场所或建筑物的水、暖气、管道、空调或电气系统上进行添加、使用或更改，房东不得无理拒绝、附加条件或延迟同意。
C.除了限制出租物业使用的其他限制之外，在此不排除 第4.2条承租人特此同意，出租物业的以下用途不得被视为允许：（1）任何享有主权或外交豁免权利的组织或个人使用出租物业（前述情况不得被视为禁止任何美国、州政府或外国政府的代表或官员出席邀请）；（2）任何用于就业机构或办事处的出租物业使用（租户正常的招聘活动除外）；（3）任何用于教室用途的出租物业；（4）任何分发政府或其他支付、福利或信息，要求个人亲自到出租物业领取这些福利的使用者的出租物业使用；（5）任何需要处理危险物质（如以下定义）的实验室用途；（6）涉及患者治疗或处理医疗废物和/或危险物质的医疗用途，建筑内，除了员工急救；（7）向公众销售商品的零售业务；（8）任何干扰、伤害或不合理烦扰项目其他使用者的使用的行为；（9）构成滋扰的任何使用；（10）涉及危险物质的存在、使用、释放或排放的任何使用；但租户可以处理、储存、使用和处置包含少量危险物质的产品，以常规和必要地进行出租物业的允许使用，比如复印机的碳粉和办公清洁用品中所包含的标准清洁溶剂和化学品，以及租户可能根据本租约要求存储的合理数量的其他物质，只要租户一直以安全合法的方式处理、储存、使用和处置这些危险物质，并且不允许这些危险物质污染出租物业、建筑或项目或周围土地或环境；（11）可能合理预期会对建筑、项目或其任何部分的效用、使用、外观或价值产生重大不利影响的任何使用；以及（12）未在本租约中另行允许的任何使用，将吸引成交量、频率或类型的访客或员工前来出租物业，这些与运营标准不一致，或者以任何方式对出租物业或建筑的设施或服务造成过度需求或使用的任何使用。
第4.3节。标牌和广告.
除本协议允许的标志外，租户不得在租赁房屋外部的任何部分刻字、油漆、粘贴或以其他方式展示任何标志、广告或通知；但是，前提是租户有权：(i) 只要租户租赁整个租赁场所，承租人自负费用和费用在建筑物东立面外观的1层东立面外部安装外部标志，基本上如上所示 附录 G 作为”外部标志”；以及（ii）在租赁场所的入口处安装标准套房入口标牌，并在大楼一楼的建筑物主目录上安装指定租户的铭牌，由房东贴上，费用和费用由租户自行承担。所有此类标志均应为房东合理接受，符合本文所附房东办公室签名标准 附录 H （这个”办公大楼 签名标准”）以及公共记录中包含的所有其他事项，包括任何适用的法律。租户标牌的材料、字体、图形格式和比例，以及此类标牌的确切位置和安装方法，均应得到房东的批准，不得不合理地拒绝、限制或延迟。此处包含的任何内容均不排除租户无需获得圣何塞市对此类标牌的任何必要批准和许可（”城市”），租户应自费获得这些许可和批准。租户未能获得此类批准不得解除租户在本租约下的任何义务。租户应在租期内按照运营标准维护租户的标志，费用自理。租户应在本租约到期或提前终止之前移除所有此类标志，费用自理。此类设施和拆除应以避免建筑物及其中的任何改善措施受损或污损的方式进行，租户应合理修复任何损伤或污损，使其外观符合运营标准，包括但不限于此类安装或拆除造成的变色（包括但不限于此类安装或拆除造成的变色）。在这样的时候，租户
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如果经批准的受让人或房东批准的受让人通过转让或转租不再租赁所租场所，则在房东提供关于上述条件未满的通知后的三十（30）天内，租户维护上述标识的权利将终止。如果租户的任何标识、广告或通知未经房东事先书面批准并且不符合上述要求加以绘制、固定或以其他方式展示，除不限制房东在此之下的其他权利外，房东在提前十（10）个工作日通知租户后有权将其移除，租户应对房东在移除中产生的所有成本和费用负责。
第5条
RENT
第5.1节。应付租金.
A.在租赁起始日期起，租户应按照本协议中的金额、比例和时间，无需事先通知或要求，也不得减免或抵消，即时向房东支付所有应付的租金。支付方式详见本协议的规定。 5.01.A节租户应及时执行一切合理商业协议和授权，并提供一切合理必要的信息，以授权房东发起借记扣款（“自动划转”）从租户的账户向房东支付租金的相应部分；并且租户应采取所有必要的行动，以确保所有此类支付将按照本协议规定的到期日由房东收到。除首月租金和安全储金外，房东最初决定将最低租金和租户的经营费用和税费按自动划转方式支付。房东可以通过提前至少三十（30）天向租户发出通知，在任何变更生效日期前至少三十（30）天通知租户，以改变任何选择，使租金或其任何部分按照自动划转方式支付。所有未通过自动划转支付的租金支付应按照1.01.I节中规定的地点支付，或由房东在任何变更生效日期前至少三十（30）天通过通知指定的地点支付。自动划转租户的帐户向房东进行的自动划拨转移 1.01.I节 或者房东可以在任何变更生效日期前至少三十（30）天的通知期内向租户发出通知，指定其他支付地点。
B.如果租户未能按照租金到期日支付任何租金，租户应向房东支付逾期租金金额的百分之五（5%）的滞纳金。支付此类滞纳金并不能豁免或放弃租金的迟延支付。租户确认并同意此类滞纳金是对因租户迟延支付租金而可能给房东造成的损害的合理估计，而且确定房东的实际损失是不可能或极为困难的。尽管如前所述，在任何12个月期间首次评估滞纳金之前，房东应向租户书面通知拖欠情况，并在之后的5天内支付此类滞纳款项，房东将免除此类滞纳金。
C.如果房东收到两张或更多被承租人的银行退票的支票，承租人应承担由退票导致的任何银行服务费，另外对于处理此类支票所产生的额外成本，承租人应向房东支付每张退票五百美元（$500.00）作为补偿。
D.任何不足以支付全部租金的租户支付的金额将被视为预付款。接受任何附有背书或附有声明的支票，声明称该金额为“全额支付”（或具有类似效力的条款）不构成和约与满足，此类声明不产生任何效力。出租房东可以接受任何支票而不损害对租户享有的任何权利或补救措施。
E. 证券购买协议表格，日期为2023年8月14日，由Taysha Gene Therapies, Inc.和买方签订（作为参考，附在于2023年8月14日提交给SEC的8-K表格的展览文件10.1中）。租户在合同期的月初的任何部分，应提前支付按天计算的租金的比例金额，包括该月的每一天。
第5.2节。最低租金支付.
租户应按照本合同规定的最低租金支付给房东，分期按月预付，自租金起算日开始计算，仅适用于本租赁合同明确规定的减免权益（包括但不限于 第1.01.G节，以上述方式支付，仅适用于本租赁合同中明确规定的减免权益 章节
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1.01.G，上文），然后在整个学期内每个日历月的第一天。应根据以下规定提前支付相当于预付最低租金的金额 第 1.01.N 节，如上所述，并记入根据本协议应付的最低租金的第一笔款项。
第6条
公共区域
第6.1节使用公共区域.
在租期内，承租人应具有使用共用区域的非专属许可证，用于进出租赁场所和与其设计、功能和控件运行一致的所有其他目的，并具有使用共用停车场任何部分的非专属权利，包括但不限于塔架停车库和共用停车库，但须遵守以下条件：（i）房东的专有控制和管理权以及房东的权利，应按照运营标准行使；（ii）在共用区域与其他承租人共享时，应遵守其他承租人的权利。承租人应遵守附表所附规则和其他合理且非歧视性的规定，用于租赁场所、建筑物、塔架停车库、共用停车库和/或共用区域；但这些规则和规定应与运营标准一致。承租人不得将共用区域用于任何销售或展示目的，或者用于阻碍或造成行人或其他交通流动的危险条件。共用区域应始终受到房东的专有控制和管理，房东应按照运营标准行使该控制和管理。 展览 C 和房东可能规定的有关使用租赁场所、建筑物、塔架停车库、共用停车库和/或共用区域的其他合理且非歧视性规则和规定；但是，这些规则和规定应与运营标准一致。承租人不得将共用区域用于任何销售或展示目的，也不得用于阻碍或造成危险条件，危及行人或其他交通流动。共用区域始终受到房东的专有控制和管理，房东应按照运营标准行使该控制和管理。
第6.2节公共区域的管理和运营.
房东应按照运营标准运营、维修、装备和维护公共区域，并具有专有权利和权威来雇佣和解雇与之有关的人员（前提是房东将努力回应，根据房东的惯常就业惯例和适用的就业法律，对于租户就与租户或其雇员或受邀人互动的特定人员的行为提出合理的投诉）。 除上述内容外，只要此类使用符合运营标准，且不会对承租物业的使用或承租物业的停车或标识权利造成不合理干扰，房东可（i）不时使用公共区域进行短期促销、展览和展示、户外座位、食品设施及任何有利于项目或其任何部分的其他用途；（ii）临时授权在公共区域进行销售；（iii）设置、拆除和出租亭子、花坛、游泳池、雕塑和其他公共区域内的设施；（iv）签订、修改和终止有关项目或其任何部分使用和维护的通行权和其他协议，这些协议不会实质性地对进入建筑物入口、用于允许用途或租户停车权利的承租物业的通行权或租户停车权利或租户外部标识的可见性产生不利影响；（v）在所有或任何公共区域的一部分上安装、维护、运营、更换和拆除照明设备和标识；（vi）为塔架停车库、公共停车库和/或其他公共区域提供安防系统的人员；以及（vii）在不违反租户在本租约中明确规定的停车权利的情况下，限制塔架停车库和公共停车库的停车。 在此，房东保留随时更改或调整公共区域或其任何部分的位置、布局、性质或安排的权利，只要这些变更不会不合理干扰通往建筑物入口的承租物业的通行权或承租物业用于许可用途或租户在本协议下的其他权利或义务。 房东有权暂时关闭公共区域的全部或部分，只要在房东的合理意见中，这样做是为了公共区域的维修、更换或维护，前提是这些维修、更换或维护工作要尽快进行，且不剥夺租户进入承租物业的权利，房东还应尽合理努力将干扰通往建筑物入口的承租物业的通行权或用于许可用途或租户的停车和标识权利的程度降到最低，并且必须善意地行使这些行为，不得以干扰租户标识的可见性为目的。 任何光线、空气或视野的减少或关闭 第13.01条 或者通过任何
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在建筑物相邻的土地上或附近，第三方可能会建立一个结构，由此造成的轻微光线、空气或视野减退或阻挡（但双圣塔纳西项目的“未来建筑”和“二号圣塔纳西”位置上的建筑导致的光线减少，被视为这一目的下无关紧要）不会影响本租约，也不会对业主产生任何责任。
第6.3节租户的运营费用和税金分摊.
A.每个营运年度，租户应按照本文提供的方式向房东支付租户的营运费用和税款的份额（租户的营运费用和税款的份额）。营运费用和税款的每个要素应适用的百分比将根据 第1.02(N)条和页面。(O) 的规定确定，然而，对于租约起始和终止的营运年度，将根据租户实际占据的天数或根据本租约条款可占据的天数按比例分配租户的营运费用和税款的份额，该份额针对每个营运年度的租赁场所。
B。租户的运营成本和税款份额应在租期内每个日历月的第一天提前支付，无需通知、要求、减免（除非本租约中另有明确规定）、扣除或抵消，所述月度金额将根据房东每年编制的合理估算值确定（每个”运营成本报表”）并在每个运营年度开始之前交付给租户。但是，如果房东未能在运营年度开始之前提供任何此类估算值，那么 (a) 直到向租户提供此类估算值的下一个月的第一天，租户应在每个月的第一天向房东支付一笔金额，金额等于租户根据本协议向房东支付的月度款项 第 6.03 节 就上一个运营年度的最后一个月而言；(b) 在向租户提供此类估算值后，房东应立即通知租户，租户在本运营年度支付的分期运营成本和税款份额与根据该估算值本应支付的款项相比是否出现亏损或多付，租户应在收到该估算值后的三十 (30) 天内向房东支付任何差额，以及租户可以选择将任何多付的款项记入未来的贷方租户要求的款项，或在三十（30）天内向租户支付的款项；以及（c）在向租户提供此类估算值的月份的下一个月的第一天，以及此后在运营年度的剩余时间内按月向房东支付该估算值中显示的月度付款。房东可以随时或不时（但每个运营年度不超过两次）向租户提供该运营年度的租户运营成本和税收份额的修订估算，在这种情况下，应视情况调整和支付或贷记租户的每月付款，其方式与前一句中规定的方式基本相同。房东提供的每份运营成本报表均具有决定性并对租户具有约束力，除非租户在收到该报表后的九十（90）天内通知房东其对该报表的正确性提出异议，并具体说明租户声称运营成本报表不正确的方面。在每个运营年度到期后，房东应向租户提交一份声明，说明租户在运营成本和税收中所占份额的确定（”对账声明”）。如果此类声明显示租户根据本规定每月支付的款项总额 第 6.03 节 超过租户的运营成本和税收份额，则房东将把此类退款记入下一笔到期的款项中，或者根据租户的选择，将此类款项退还给租户；但是，在租户拖欠本租约的任何条款时不得进行此类退款，此类违约行为将继续下去。如果此类对账表显示租户的运营成本和税收份额超过了租户根据本月付款的总和 第 6.03 节 在适用的运营年度内，租户应在收到账单后的三十（30）天内向房东支付差额。房东提供的每份和解声明均具有决定性并对租户具有约束力，除非租户在收到后的一百二十 (120) 天内通知房东它对该声明的正确性提出异议。租户或其代理人（无论哪种情况，均应是在进行此类审计方面有经验的会计师，但不在应急基础上支付）应有权在对账表交付后的一百二十（120）天内，在房东的办公室或项目中房东的物业经理办公室进行审查，如果租户选择制作对账单的副本，则在任何其他地点进行审查的运营成本和税收记录
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在正常营业时间内，并在提前至少三十（30）天通知房东的情况下，使用业务经营年度主题（“审计”）。审计不得以任何方式延迟或豁免租户在上述时间段内支付的与协议书中所列收支核算表中的赤字有关的任何义务。如果租户未能在收到上述核算表并书面提出对其的异议后的九十（90）天内完成审计，则该核算表应被视为对房东和租户具有最终约束力的文件。租户及其代理人应保密从审计房东账簿和记录中获得的任何信息，并不得向任何其他方披露此类信息，除非（x）适用法律要求，包括证券法，（y）在与房东解决任何争议金额的诉讼中（前提是此类披露将仅限于与此类争议有关的事项），或（z）根据法律对法院命令或法律程序的要求；然而，在根据（z）款项披露是必需时，租户应及时通知房东任何此类披露要求，以便房东可能寻求适当的保护令和/或豁免房东遵守此类需求。在此范围内，房东可能要求租户和/或其审计师在向其提供任何记录以供审查之前，签署具有商业合理性的保密协议。每个业务经营年度只能进行一次审计。租户应立即向房东提供完整的审计副本。如果此类审计揭示出房东应退款的责任，则房东应在三十（30）天内将该退款支付给租户；然而，房东有权，但无义务，将该退款的全部或任何部分用于修复租户在此协议下发生的任何货币违约；此外，明确约定和同意，房东的此种补救措施不得视为豁免或解除租户的货币违约责任。如果此类审计揭示出租户应付款项的责任，则租户应在三十（30）天内将该款项支付给房东。此外，如果此类审计经由与房东商定或审计专业人员（如下所定义）的确定，证明协议所列收支核算表过高地估计了租户应付金额超过百分之五（5）以上，则房东应承担租户为此类审计向第三方支付的合理实际费用，每次审计最多不超过一万美元（10,000美元）。除前述句子规定的情况外，租户应对所有与此类审计相关的费用负责。尽管前述，如果房东对审计结果有异议且双方无法在三十（30）天内解决此类争议，则房东和租户同意将任何争议项目提交给房地产审计专业机构，该机构应由房东和租户共同接受（“审计专业人士如下所述，进行解决（如下所示），并且付款或退款在审计专业人士确定后十（10）天后生效。如果房东和租户在此30天期限后的15天内不能就审计专业人士达成一致意见，则房东和租户分别在此15天期限后的10天内选择一家独立的审计专业公司，这两家审计专业公司将共同选择第三家审计专业公司，该公司将解决争议。第三家审计专业公司有权审查与争议项目相关的所有记录。第三家审计专业公司的决定将对房东和租户双方具有最终且具有约束力，并且对于被判决方支付第三家审计专业公司的费用。尽管本协议中有任何相反约定，如果存在未经修正仍在继续的违约情况，则租户不能检查房东的记录或对任何年度报告提出异议，租户对本租赁合同或租赁场所的受让人没有权利查阅房东的记录或对任何调节报告提出异议，除非该转让人在租赁场所的实际占有期间内任何时期均无权查阅房东的记录或对任何调节报告提出异议，而租户的转租人员，除经允许的受让人外，没有权利查阅房东的记录或对任何调节报告提出异议。
C.“运营成本“所有费用”是指因为拥有、经营、管理、维修、保险和清洁建筑物、停车场和项目而房东应支付或有义务支付的所有费用，包括但不限于：
（i）物业管理费相当于年度最低租金的百分之三(3%)（双方同意，在免租期间，该物业管理费将基于
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根据最低租金表中的最低租金显示，在上述期间内，不考虑最低租金减免; 第1.01节上述的，不考虑在此期间内最低租金的减免;
（ii）所有保险费用的成本，包括自保险、大楼、公共区域和停车场的保险费用，包括但不限于人身伤害、身体伤害（包括死亡）、财产损失（包括但不限于地震和水灾）的保险费用、业务中断、员工工伤保险覆盖人员以及房东自行认为合理必要且允许在本租约下维持的其他保险，房东有权根据此保险承包的其他楼盘来支付合理分配之保险费用（合称为“保险费用”。保险费用”);
（iii）提供描述在下文的服务费用，除非有另外明确的规定，或者该服务是直接根据实际使用量计量或支付给相关公用事业公司； 在7.01章节下面所述的服务费用，除非有另外明确的规定； 在下文中所述的服务费用，除非有另外明确的规定，或者该服务是直接根据实际使用量计量或支付给相关公用事业公司；
（iv）建筑物的所有板块租赁面积的清洁，维修，装饰，维护和清洁所使用的所有物资和材料以及劳务费用，包括为租户提供的管理员服务费。
（v）清理建筑物内的垃圾、垃圾、废物和其他垃圾，以及清理建筑物上方或旁边的人行道上的冰雪成本；
(vi)所有现场代理或员工的工资、薪金和相关费用，用于建筑物的运营、维护、安防和管理；但建筑物的运营、维护、安防和管理工作中没有专门从事的代理或员工的工资、薪金和相关费用应合理分摊；
(vii)大楼及其设备的所有维护和服务协议费用，包括但不限于报警服务、安防-半导体服务、擦窗服务和电梯维护费用；
(viii)所有公共区域的维护、修理或重新装饰（包括重新粉刷）以及外部和内部的园艺。
(九)为项目提供安防服务的成本，包括但不限于根据下文第7.01.E条的规定提供大堂服务员。
(x)履行房东义务的费用如下 第10.01节 如下，但不包括本文中规定的排除条款，包括对建筑物的维修、更换和一般维护费用；
(xi)除非另有明文规定，所有提供给大楼租户和居住者的设施运营成本；
(xii)租赁中明确规定包含在运营成本中的任何其他费用;
(xiii)与获取和维护项目的LEED或类似认证相关的调试和认证成本；以及
(xiv)除非本租赁合同另有明文规定，否则包括房东在租赁物业、建筑、停车场和公共区域的所有其他相关所有权、管理、维护、修理和控件开支。
房东有权合理公平地将适用于项目的所有运营成本分配给项目的不同部分或住户（“成本池”）；但是，无论如何使用这些成本池，都不得导致运营成本重复，并且所有这些分配将根据健全的物业管理做法和类似房东的做法进行。成本池但是，无论如何使用这些成本池，都不得导致运营成本重复，并且所有这些分配将根据健全的物业管理做法和类似的房东做法进行。
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项目费用池应合理，以确保没有任何用户在使用的服务方面存在重大跨补贴或运营费用缺口。任何费用池分配的运营成本应以合理的方式分配和收取给该费用池内的租户和占用者，由房东合理决定。
如果在租约期间的任何时期，建筑物的占地面积低于95%，则在计算基于入住率变化的运营成本时，房东可以增加房东合理认为在建筑物95%入住的情况下将会发生的根据入住率变化的运营成本的各项组成部分。此外，如果在租约期间的任何时期，建筑物的任何部分租给了一位根据其租约条款提供自己的清洁服务、电力和/或其他原本包括在运营成本中的服务的租户，则该期间的运营成本将增加清洁费用、电力费用和/或其他适用费用，在房东合理估计的情况下，房东将为该租户占用的空间提供并支付清洁和/或其他服务的费用。
尽管前述，运营成本绝对不包括，租户绝对没有义务直接支付或报销房东以下全部或部分费用： (1) 租户直接支付的费用； (2) 大楼及其中的设施或设备的折旧，除了用于经营大楼的设备的成本将被包括在运营成本中，前提是该成本按照下述（7）中描述的方式摊销； (3) 债务偿还； (4) 土地或底层租约下的租金，包括但不限于地面租约的租金； (5) 除非在本租约中明确可以收回，否则不包括利息； (6) 律师费、支出或与租赁谈判或租赁纠纷有关的其他费用，包括与潜在、现有或过去的大楼租户进行的租约谈判或租赁纠纷的谈判，包括意向书或租约的谈判； (7) 任何维护、维修、更换、清除、改进、设备或工具的成本，该成本根据普遍公认的会计原则应正确分类为资本支出，但是，下列资本成本可以包括在运营成本中： (i) 旨在节约项目经营或维护成本或减少当前或未来运营成本或增强项目或其占用者的安全性的成本， (ii) 遵守现有或预期的LEED、“绿色”、“循环利用”或其他保护计划的成本， (iii) 是为了保持共用区域良好状态的非结构性物品的更换或修改所产生的成本，且这些成本是因法律或保险要求而产生的，而且这些法律或保险要求在生效日期时不适用于项目， (iv) 用于替换房东根据本租约有义务维护的非结构性物品的成本；但在每种情况下，此类资本支出应根据房东根据普遍公认的会计原则合理确定的有用寿命摊销，加上未摊销余额的利息（该利息以房东根据房东对用于建造或取得此类资本改进或资本资产所借资金支付的实际利率进行合理证明（如果没有房东为此类建造或取得而借款，则利息按照威尔斯法歌银行的基准利率加百分之一（1%）, 或者由房东选择的继任国家银行的基准利率计收）推定利率”); 此外，但是，关于上述款项(i)中提到的资本支出，房东可以在任何日历年度将其他运营成本的减少金额纳入运营成本，如果该金额大于上述摊销金额的话；(8) 装饰，改善租户占用的部分，对建筑进行涂料或重新装饰的成本；(9) 如果被单独计量，则租户租赁场地的公用事业成本；(10) 与建筑或项目的原始施工或未经租户要求的任何主要变更以及未经租户请求的建筑或项目的任何变更的成本，或是用于在租金起算日期之前纠正任何法律违规且不是租户造成的违规事件，或者是房东对租约的违约行为；(11) 房东有权获得全额报销的成本，这些成本可以来自建筑的任何租户或占有人，也可以来自其保险承办方或租户的保险承办方或任何其他人
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其他；(12) 任何坏账损失、租金损失或坏账储备金或租金损失；(13) 与合伙企业、有限责任公司或可能不时构成房东的其他实体的业务运营相关的成本，与建筑物或项目的运营成本有所区别，包括会计和法律事务、与任何抵押权人的任何诉讼进行辩护的费用（定义见下文 第 14.01 节，见下文）（除非租户的行为可能导致问题）、出售、银团、融资、抵押或抵押房东在建筑物或项目中的任何权益的费用（包括但不限于律师费和成本）、因与潜在或实际有关的索赔、争议或潜在争议而产生的成本（包括但不限于律师费和和解费用、判决和代替付款）有关房东和/或建筑物的索赔、诉讼或仲裁；(14) 任何人的工资和福利没有将几乎所有时间投入到建筑物或项目上的员工，除非此类工资和福利按比例分配，以反映任何此类员工在维护、保护、维修、运营或管理建筑物或项目上花费的时间与任何此类员工在与此类活动无关的事项上所花费的总时间，并且在任何情况下，建筑物经理以上的房东员工的工资或福利均不包含在运营成本中；(15) 支付的费用向房东或房东的关联公司收取建筑物中的服务或如果由一流的非关联第三方在竞争基础上提供，则项目在实质上超过或将大大超过此类服务的成本；(16) 房东的政治或慈善捐款产生的费用；(17) 雕塑、绘画或其他艺术品的费用；(18) 房东的一般公司管理费用；(19) 清除或修复危险物质的费用（处理、清除或处置危险物质的费用除外）尽量减少办公楼运营中常见的有害物质项目，例如停车设施中出现的汽车液体沉积、清洁产品、清洁剂、办公用品等的搬运和处置）；（20）物品的租赁费用（正常维修和维护或维修期间保持永久系统正常运行所需的除外），这些物品如果购买而不是租用，将构成资本改善或支出，除非上述允许；（21）由违约或毛额直接产生的费用房东的疏忽或故意不当行为，其代理人、受雇人或员工；(22) 故意删除；(23) 由于房东未按适用法律的要求付款而产生的罚款、罚款和滞纳金，除非租户未能按此处要求支付租金；(24) 房东工作实质完成后一 (1) 年内因房东工作任何部分的潜在缺陷而产生的费用；(25) 产生的费用由于房东工作的任何部分存在缺陷；（26）人员伤亡或谴责造成的费用；（27）费用储备金；（28）房东或其关联公司为项目管理和管理保留的超出上述管理费的任何费用、利润或补偿；（29）每起保险事故的保险免赔额、自保留存额和超过二十万美元（200,000.00美元）的共同保险款项。
D.“税收“税”指适用于大楼和/或项目（包括但不限于任何业务改进区所征收的任何评估或费用）的一切政府或准政府的房地产税、费用、收费、征收和评估（无论是一般的、特别的、普通的还是非凡的），以及房东在任何税务争议、上诉或谈判中所发生的一切合理费用和费用（包括合理的估价师、顾问和律师费）。 “税款”还应包括房东向任何土地转租人支付的地租的部分，该部分代表了房地产税从任何土地转租人转到房东的款项，以及所有租金或服务税和/或所谓的“总收入”或“收入”税（包括但不限于任何租金、营业执照、销售、使用或类似税收），无论是否额外制定、代替或替代其他任何税收。“税”还应包括房东在与大楼有关的个人财产上发生的任何个人财产税。尽管本协议有任何相反规定，“税”不包括也租户无需支付任何税款或评估费用的任何部分，即使该税款或评估费用对房东不可ビ免除且可能会变成对其该物业的留置权，对房东的租金收入征收的个人财产税，遗产税或特许税（除了上文规定的“总收入”或“收入”税），除非此类税款或评估费用代替房地产税所应支付的金额超过其允许的最长期限内应支付利息的部分源自。
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对于房东的净收入、礼物、转移、遗产税，或因改善项目供其他住户独家使用而产生的州税。如果房东在租约期间的任何租赁年度因加利福尼亚州《税收和税务法》第51(a)(2)节的重新评估而收到税款退款（“第8提案”），则房东应抵扣后续应支付的税款金额，该金额等于承租人的税款比例分配乘以任何此类退款的税款净额，减去房东为获得此类退款而发生的任何费用。这里面所包含的内容并不要求房东根据第8提案或其他任何要求寻求减少建筑物的评估价值。第8提案，那么房东应抵消在此之后应付的税款金额，该金额等于承租人在任何此类退款后的税款比例分配部分，减去房东为实现此等退款所发生的任何费用。这里面所包含的内容并不要求房东根据第8提案或其他方式寻求减少建筑物的评估价值。
第7条
服务和公用设施
第7.1节。房东提供的服务.
房东应根据运营标准向租户提供以下设施和服务作为运营成本的一部分（除非另有规定）。
A.每天24小时，每周7天，您可以进入大楼、塔架停车场和公共停车场（在停车时间结束后，其他用户有权使用停车场），仅受因事故或公共骚乱而关闭的限制。
B.工作日进行正常的日常清洁服务（但是，如果租户选择，在不少于30天书面通知的情况下，自己承担在场地内提供此类日常清洁服务的义务，由租户自己负担相关费用，并使用房东合理接受的服务提供商，如果发生这种情况，租户接管后，房东将不再需要在场地内提供此类服务，而租户产生的场地内日常清洁服务费用将从租户自己承担并支付的运营成本中扣除。)
C.建筑内为所有租户提供的洗手间设施和必要的盥洗用品，包括运行中的供应点处的自来水，以及房东认为合理的对建筑内所有公共区域进行的例行维护、粉刷和电照明服务；
D.维护大厦公共区域和停车库标准灯具的电灯泡和其他照明元件;
E. 证券购买协议表格，日期为2023年8月14日，由Taysha Gene Therapies, Inc.和买方签订（作为参考，附在于2023年8月14日提交给SEC的8-K表格的展览文件10.1中）。提供大堂服务员在业务日上午6:00至下午6:00当地时间；
请使用您的moomoo账户登录以使用该功能。在工作时间内，中央供暖和空调将按照《ASHRAE》和当地气候条件建立的冷却和供暖负荷计算程序进行设计。建筑物的HVAC系统容量将根据ASHRAE和当地建筑规范进行调整。通风引入外部空气的系统应根据ASHRAE标准62.1-2007的要求进行设计、维护和运行，除非当地要求更严格。至少，该系统应根据55°F的供冷空气温度，为每340平方英尺提供1吨的制冷量，每1平方英尺的空气循环容量为1 CFm。
G.租户承认、同意并保证，所有租户照明设备必须符合2019年加利福尼亚能源法典（第24部分6）中定义的规定要求表140.6-C。在太平洋燃料币电力（或其他适用的电力业务提供商）提供电力的情况下，房东将始终为普通办公用途提供电力，包括任务和任务周围的照明系统、普通办公设备，包括但不限于复印机、计算机、终端、通信和视听设备、自动贩卖机和厨房设备。房东应向租户提供所需瓦数和电力，以运营其业务和所有设备，每可用平方英尺不低于6.5瓦特；
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H.以与比较建筑物的业主所采用的方式相一致的方式向大厦、公共区域、塔楼停车库和公共停车库提供安防-半导体服务，包括工作日上午6点至下午6点的有人安保台，以及全天候巡逻和闭路电视监控服务。业主将为租户的员工提供RF可编程钥匙卡，用于进入大厦和大厦电梯，该钥匙卡可根据租户的要求对不同楼层的访问进行限制。
第7.2节。出租房屋的房东如何使用租赁物.
房东应有权在房东现在或将来认为对建筑物或停车场的正常运营和维护合理必要或适当的范围内，进入并保留检查、架设、使用、连接、维护和维修租赁房屋内和通往租赁场所的管道、管道、导管、电缆、管道、通风口和电线以及其他设施的权利，以及随时输水的权利，热量、空调和通过此类管道、导管、电缆、管道、通风口和电线的电流，以及在发生紧急情况（定义见下文）时，有权在不驱逐租户或减免租金的情况下中断同样的服务。房东未能提供中描述的服务 第 7.01 节 （或本租约中可能要求房东提供的任何其他服务）因房东合理控制范围之外的情况或因维修或维护而中断的此类服务在任何方面均不使房东承担个人或财产损失的责任，也不得被解释为驱逐租户，也不得导致本协议下的租金减免，也不得解除租户在本协议下的任何义务，除非中另有明确规定这份租约。如果任何公用事业机构或政府机构要求房东或租户限制任何公用事业的使用或减少租赁场所或建筑物的任何服务，则房东和租户应遵守此类要求，房东无需对租户或任何其他人承担任何责任，也无需减少或调整根据本协议应付的租金。应允许房东及其代理人合理进入租赁场所，以便在租赁场所内安装和维修系统，这是房东认为履行本租约规定的义务所必需的，前提是，除非发生紧急情况，否则此类工作不得不合理地干扰租赁房屋的许可使用或通过建筑物入口进入租赁场所。就本租约而言，”紧急情况” 是指对建筑物或项目中的人员或财产的健康或安全构成迫在眉睫的风险的事件。除紧急情况外，房东和房东的代理人应在租赁房屋进入前一（1）个工作日通知租户。房东和房东代理人的任何入境均不得对租户的运营造成超出合理必要程度的损害，并应遵守租户的合理安全措施。尽管有前述规定，如果由于公用事业停用而导致租户无法使用或不使用租赁房屋或其任何重要部分（i）不是由租户或租户的任何代理人、员工、被许可人、承包商和分租人造成的（每个，a”租户派对”）并在房东的合理控制范围内，纠正当时由房东承保的租金中断保险或承保人，或（ii）由房东或房东的员工、代理人或承包商（每人）的重大过失或故意不当行为造成的公用事业停止活动”），则租户应将此类公用事业停止事件通知房东，如果此类公用事业停止事件在房东收到此类通知后持续超过五（5）个工作日（”公用事业停用减免期”），则最低租金和额外租金应在公用事业停止减免期到期后降低，并持续到租户继续被禁止使用或不使用租赁房屋或其任何实质性部分的时间内，租户被禁止使用和不使用的租赁房屋的可出租面积占租赁场所总建筑面积的比例。此类减免措施应是租户在法律或衡平法上对公用事业停止事件的唯一和排他性的补救措施。
第7.3节。公用事业.
A.如适用，租户应及时支付租赁物业提供的水费、污水费、电费、电话费及其他公用事业费用（“公用事业费用”）。电力费用将根据分表读数计算。租户还应支付房东合理确定的非单独计量或分表计量的公用事业费用中租户应占比例份额，计算方式应符合其他一流机构房东一般惯例。
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B.房东应在房东自费安装一个设备来测量承租单位内的电力使用量。租户应根据该读数支付房东的电费，此外还需支付每月9.95美元的合理、非歧视性的服务费用（该金额可根据实际费用增加而调整），支付期限为收到账单后的30天内。双方当事人意图将公用事业费用与租户的营运成本份额分开计算。
C.租户应配合房东遵守所有与租用物业有关的能源披露的法律要求，包括但不限于加利福尼亚公共资源法和加利福尼亚公用事业法中规定和实施的要求以及相关的法规，或任何类似的法律、法规或条例（统称为“能源法”）。尽管如此，在本租约中不论有何相反规定，租户特此同意允许任何能源供应商向房东提供租户适用的能源使用数据，以符合能源法中第1682(b)(4)(A)(i)款的规定。租户进一步承认，为了房东遵守能源评估法的规定，房东有权将前述同意转知给任何必要的能源供应商。租户进一步承认，根据不时生效的能源评估法的要求，房东可能会将这些信息提交给加利福尼亚能源委员会或其他公共机构或实体。能源基准法）。
第7.4节. LEED标准租户承认并同意，房东已获得LEED金牌Core＆Shell认证（“LEED认证”）。尽管本合同中有任何相反的规定，但房东保留对公共区域和建筑系统进行改建、增加、改进、更换或修改的权利，以维持并/或保持该LEED认证或与水、能源或其他自然资源保护、可持续或可再生能源来源或产品以及建筑或其任何部分的能源效率有关的任何其他类似认证或评级，前提是这些改建、增加、改进、更换或修改不对租户对公共区域、建筑或租赁场所的使用造成重大不利影响。租户在此承诺并同意在合理迅速的基础上配合房东，以配合房东为项目（或其任何部分）维持和/或保持LEED认证或任何其他类似认证或评级所做的努力，该配合可能包括但不限于向房东提交任何调查问卷的回答或任何其他形式的回答，或提供与租赁场所或其使用相关的任何其他信息，房东可能会要求提供。尽管前述，租户无论如何都不需要按照LEED标准执行租户的改建工作或租户工程。LEED认证”）无论本协议中的任何规定如何，房东保留出于维持和/或保持该LEED认证或与水、能源或其他自然资源保护、可持续或可再生能源来源或产品以及建筑或其任何部分的能源效率有关的任何其他类似认证或评级的目的，对公共区域和建筑系统进行改建、增加、改进、更换或修改的权利，前提是这些改建、增加、改进、更换或修改不对租户对公共区域、建筑或租赁场所的使用造成重大不利影响。租户在此承诺并同意在合理迅速的基础上配合房东就项目（或其任何部分）维持和/或保持LEED认证或任何其他类似认证或评级所做的努力提供合作。可能包括但不限于向房东提交任何调查问卷的回答或任何其他表格或提供任何与租赁场所或其使用相关的信息，房东可能会要求提供。尽管前述，租户无论如何都不需要按照LEED标准执行租户的改建工作或租户工程。
第7.5节 便利设施.
在租期内，租户及其员工有权以非独占方式使用该“Santana West Fit Studio”，但须遵守房东向项目的其他租户提供该使用权的条款和条件。租户知悉，房东有权自行决定更改Santana West Fit Studio的使用条款和条件，包括制定合理、非歧视性的规则、使用费用以及按比例报销成本。房东可酌情制定Santana West Fit Studio的使用条件，要求使用人签署一份商业上合理的书面豁免和解除，使房东及房东的赔偿义务免责，不承担对使用该Santana West Fit Studio期间发生的使用人受伤或由其使用引起的任何损失的责任。对于由于使用Santana West Fit Studio而导致的任何损失，房东及任何房东的赔偿义务对租户或其代理人、员工、服务人员、被许可人、承包商和转租人均不承担任何责任。在该项目中，租户及其员工有权以非独占方式使用“Santana West Fit Studio”健身房，须符合房东将这些使用权提供给其他租户的条款和条件。租户知悉，房东可自行决定Santana West Fit Studio的使用条款和条件，包括合理、非歧视性的规则、使用费用的实施以及按比例报销成本。房东可以特别设置对任何人使用Santana West Fit Studio的条件，要求其签署一份商业上合理的书面豁免和解除，使房东及房东的赔偿义务免责，不承担任何由于在Santana West Fit Studio中受伤或使用Santana West Fit Studio引起的损失。房东及房东的赔偿义务对租户或其代理人、员工、服务人员、被许可人、承包商和转租人均不承担任何损失。对于该项目中的租户，他们及其员工有权以非排它性方式使用“Santana West Fit Studio”，但必须遵守房东提供给其他租户使用权的条款和条件。租户知悉，房东有权自行决定更改Santana West Fit Studio的使用条款和条件，包括实施合理的、非歧视性的规则、使用费用和/或按比例报销费用，并全权由房东自主决定。房东可以特别控制任何人使用Santana West Fit Studio的条件，要求其以商业上合理的书面方式签署豁免和解除责任协议，使得房东和房东的赔偿义务对任何在Santana West Fit Studio中受伤或使用该场所引发的人员不承担任何损失的责任。对于因使用Santana West Fit Studio而引起的任何损失，房东和房东的赔偿义务不对租户或其任何代理人、员工、仆人、被许可人、承包商和转租人承担任何损失责任。
在本期间，租户和租户的员工将有权以非排他性方式使用Santana Row的健身工作室（“Santana Row Fit Studio”），但须遵守出租方向该项目和Santana Row其他租户提供此类使用权利的条款和条件。租户承认，房东可以选择更改Santana Row Fit Studio的使用条款和条件，包括在房东自行和绝对自行裁量范围内实施合理、非歧视性的规则。房东可以明确将对Santana Row Fit Studio的使用置于该人员在执行商业上合理的书面弃权和协议后使该人员不受房东和房东的保证人损害赔偿的条件下。Santana Row健身工作室），视情况而定，出租方以单方决定权为前提制定Santana Row Fit Studio的使用条件，包括实施合理的、非歧视性的规定。出租方可以明确将对某人使用Santana Row Fit Studio置于该人执行商业上合理的书面免责和解除责任协议后，使出租方及出租方的赔偿免责人不承担责任的条件。
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出租方或出租方的保护人对于租户或其任何代理商、员工、仆人、许可人、承包商和转租人在Santa Row Fit Studio内发生的或由此造成的人身伤害所导致的任何损失均不承担任何责任。
C. 双方承认，公共区域包括大楼的咖啡厅（”咖啡厅”）。租户对咖啡厅的使用应遵循先到先得的原则。使用咖啡厅须由租户的员工和客人支付在咖啡馆购买的食物和其他物品的适用费用。咖啡馆最初应提供 “随身携带” 食物（例如预包装的沙拉、三明治以及罐装和瓶装饮料）以及咖啡、茶和冰沙；但是，如果建筑物百分之五十（50％）以上的空间是定期租赁和使用的，则房东可以扩大咖啡馆的供应范围，将预制食品包括在内。咖啡厅还应包括一个会议室，供项目租户根据预订系统和房东不时通过的合理规则和条例进行预订。房东最初应在周一至周五（不包括非工作日）的合理时间经营咖啡厅。所有公用事业和清洁费用以及与咖啡馆相关的费用均应包含在运营成本中。房东保留聘请运营商的权利（”操作员”）来经营咖啡厅。尽管如此，如果房东合理确定，由于使用率低，房东有权在不少于三十 (30) 天通知租户的情况下更改、暂停和/或终止咖啡厅。
房东已安装了108个双电动汽车充电桩（每个都是“充电桩”），其中22个位于塔楼停车场，86个位于公共停车场。在租约期间，租户有权在先来先服务的原则下使用充电桩，但房东不承诺充电桩会随时可供租户使用。房东保留修改、更换和/或升级充电桩以及充电桩的类型、制造商和特性的权利，由房东独自决定。运营、维护、修理、修改、更换和/或升级充电桩的费用可能包括在运营费用中，但须遵守上文中的第6.03.C条规定。充电桩子公司充电桩） 第6.03.C节上述
第8条
公司董事、秘书和其他现任官员，以及当前任代表与公司事务相关的清算人或信托人，他们的各自继承人、执行人和行政人员都应得到公司资产和利润的赔偿和保障，以防止他们或他们中的任何一个在他们各自的职务或委托中行使、参与或遗漏任何行为或应执行的行为时所遭受或可能承担的任何行动、成本、费用、损失、损害或费用。; 而每个会员都同意放弃任何可能拥有的个人或代表公司的权利或行动权，反对任何董事采取的行动或该董事未对公司采取行动，在公司的职责或职务中执行或未执行他的职责；不过，这样的豁免不应扩展到与该董事有关的任何欺诈或不诚实的任何事情。 和 保险
第8.1节。赔偿.
A.租户应赔偿、辩护并持有房东、出租商、合作伙伴、成员和关联公司，以及各自的股东、合作伙伴、成员、受托人、代理人、代表、董事、官员、雇员和抵押权人（统称“房东的受赔偿人”）使其免受或对抗所有索赔、诉因、诉讼、责任、损失、义务、损害、判决、罚款、要求、费用、收费及支出（包括但不限于合理的建筑师、顾问和律师费用和支出）（统称“损失”），该索赔、诉因、诉讼、责任、损失、义务、损害、判决、罚款、要求、费用、收费及支出可能由第三方对房东的受赔偿人加以强加、承担或主张，并直接或间接地因租户违反本租赁协议项下的义务，或因租户、其转租人或各自在租赁场地、建筑物、停车场、项目或Santana Row Fit Studio内的代理人、承包商、雇员、仆人或被许可人的行为或遗漏而发生。租户无需对房东的受赔偿人赔偿因下述的损失、责任、损害、成本或支出负责：根据 第8.07节 如下所释放的责任而产生的索赔，或者租户被免除责任的索赔，或者因违反本租赁协议，房东或其代理人、雇员或承包商的故意不当行为或遗漏而发生的索赔的范围。
B.房东应对租户、其合作伙伴、官员、股东、成员、受托人、负责人、代理人、董事和员工（统称为“租户的赔偿对象”）进行补偿、辩护和保护，以防止任何第三方对租户的赔偿对象提出的或对其施加的所有损失。
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直接或间接地与（i）房东违反本租赁协议项下的义务有关，（ii）房东或其代理、承包商、仆人、雇员和/或承租人在大楼、停车库或项目中的严重疏忽或故意不端行为有关。房东无需对租户的受赔偿人承担赔偿责任，赔偿损失、责任、损害、费用或开支，因向房东免责的索赔而产生，根据下文，或者部分起因于租户或其代理、雇员或承包商的故意不端行为或过失行为。 第8.07节 ，或者部分起因于租户或其代理、雇员或承包商的故意不端行为或过失行为。
第8.2节。房东不对他人的行为负责。.
除非明确在 8.01(B) 条款下另有规定，房东对租户或租户方索赔的任何损失、盗窃、伤害、责任或损害，包括租户、租户的担保人、租户的业务和/或租户或租户的担保人的财产可能导致的损失，概不负责。 除非明确在 8.01(B) 条款下另有规定，以下情况发生时，房东不对租户或通过租户索赔的人负责：(i)其他租户、入住人或执照持有人、他们各自的代理人、雇员或承包商或其他人（包括邻近建筑的居住者、相邻的产权所有人或公众）的任何行为、疏忽、错误或过失；(ii)电线、电话/互联网电缆和线缆、水、燃气、下水道、供暖通风空调或蒸汽的破裂、爆炸、溢出、堵塞或泄漏的情况，这些管道或管道服务于租赁场所和/或建筑物；(iii)电力、水、燃气和/或其他实用设施减少或中断；(iv)建筑物上有水、雪或冰或进入租赁场所；和/或(v)地震或其他不可抗力。租户承认其使用租赁场所和建筑物存在风险，受房东在 8.01(B) 条款下的担保责任。除非明确在 8.01(B) 条款下另有规定，若上述情况发生，房东对租户或通过租户索赔的人对租赁场所或租赁场所内的财产的任何损失、盗窃、伤害、责任或损害概不负责。 除非明确在 8.01(B) 条款下另有规定，房东对租户或租户方索赔的任何损失、盗窃、伤害、责任或损害，包括租户、租户的担保人、租户的业务和/或租户或租户的担保人的财产可能导致的损失，概不负责。除非明确在 8.01(B) 条款下另有规定，若上述情况发生，房东对租户或通过租户索赔的人对租赁场所或租赁场所内的财产的任何损失、盗窃、伤害、责任或损害概不负责。
第8.3节。租户保险.
在房东按照本协议要求的条件交付租赁物给租户或者租户较早被授予租赁物的使用权的日期起始，并在此后的所有租赁期间，租户应承担并保持：
A.商业综合责任保险（持有当前ISO事故发生表或同等保单），承保额不超过10万美元的免赔额（不得作为自负风险），将承保人列为指定被保险人，并包括房东和（如房东要求）房东的抵押权人（和管理代理人）等，房东的物业经理（如有的话），frt信托（“FRIT”）；如果FRIT不是本租赁合同下的房东，并且土地出租方作为受益人，提供额外的被保险人保障，提供额外被保险人 - 租赁物业管理人员担保或租方签发担保函（#CG-20-11-01-96或同等保单），保障承保人和额外被保险人免受因租赁场所及其附属区域的所有权、使用、占有或维护而产生的身体伤害、死亡和财产损害的责任，并且按事故的限额不低于200万美元和总累积限额为500万美元。如果保单还要涵盖租赁场所以外的地点，则保单应包括下列规定： 400万美元的总累积限额将分别适用于租赁场所。这些保单限额可以通过初级和超额保险的任何组合来获得。如果承保人在租赁场所内或其上销售，提供或分发食品，则该商业责任保险应包括产品责任险，每次事故限额为200万美元，累积限额为200万美元。此外，如果承保人在租赁场所或保护区域举办出售或提供酒精饮料功能，则承保人同意获得，并要求提供该功能服务的任何人或方获得商业合理的宿主酒精保险，并将房东、房东的管理代理以及其他由房东指定的人作为额外被保险人，并向房东提供相应的证据。免赔额上限FRIT联邦地产投资信托
B.承保租客财产、租赁改进设施和专门的租赁改进设施（根据下文的定义），并对租赁场所的该租客负责修复的建筑元件提供保险，保额应至少为全额置换成本，免赔额不得超过免赔额上限。 第9.05节根据下文规定，包括“全风险”或“特殊损失形式”的财产保险，覆盖租客的所有财产、租赁改进设施和专门的租赁改进设施，以及租客负责修复的租赁场所的建筑元件的保险。保险金额应至少是全额置换成本，免赔额不得超过免赔额上限。 第10.02节根据下文规定，提供至少全额置换成本附加免赔金额不超过免赔额上限的保险，承保租客财产、租赁改善和专用租赁改善，以及租客负责修复的租赁场所的建筑元件。
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C.租赁物内的所有玻璃都包括在玻璃保险范围内。租户应对所有此类玻璃的修理和恢复负责。
D.全面锅炉和机械保险，包括适用的电器设备，自负不超过五千美元（$5,000.00）。
E. 证券购买协议表格，日期为2023年8月14日，由Taysha Gene Therapies, Inc.和买方签订（作为参考，附在于2023年8月14日提交给SEC的8-K表格的展览文件10.1中）。业务中断、收入损失和额外费用保险至少需要五十万美元（$500,000.00）的保额。
请使用您的moomoo账户登录以使用该功能。劳工赔偿保险和雇主责任保险，最低限额为一百万美元（$1,000,000.00），以及加州州政府所要求的法定劳工赔偿保险。该保单应提供放弃争议权的条款，有利于房东和房东管理代理人。
不论上述内容如何，本合同规定的所有美元限额 第8.03节，在本期限内每五（5）年可调整一次，生效日期不得早于提议增加之日期起六十（60）天，以实现（i）在经济上相当的保险覆盖，或根据当时的情况合理认为必要的保险覆盖，基于房东经济独家承担的著名保险顾问的书面建议及项目区域的相似综合项目的管理惯例。同时提供包含顾问建议的书面报告，并伴随任何提议的保险费增加一并向租户提供，还有（ii）按照（i）部分提供的要求履行房东的按揭权利（以与之一致的方式），。另外，根据第（i）部分，如果租户将此租约转让给任何资净值（以下定义）低于资净值门槛（以下定义）的受让人，房东有权自行酌情决定将免赔额限制减少到适当的金额。
第8.4节。承租人的承包商保险.
租户应确保在租赁场所上进行工作的任何承包商获取、持有并维持无偿地向房东提供以下保险，且限额不低于以下数额：(i)根据加州法律要求的工伤保险和雇主责任保险，赔偿限额不低于五十万美元（$500,000.00），并对房东、frt信托(如果frt信托不是房东)、房东的管理代理(如适用)和地面租赁人进行代位求偿弃权；(ii)建筑风险保险，扣除额不超过两万五千美元（$25,000.00），金额应等于租户财产和租赁改进的全部更换成本；(iii)商业综合责任保险，包括已完成的工程和合同责任保险，提供每次事故的赔偿限额不低于三百万美元（$3,000,000.00），总额不低于五百万美元（$5,000,000.00），其中包括房东、frt信托(如果frt信托不是房东)、房东的管理代理(如适用)和地面租赁人作为额外被保险人，使用当前ISO额外被保险人批复格式CG 20 38进行持续运营和CG 20 37进行已完成的运营，或与此等同提供至少相同范围的保险；(iv)经营车辆责任保险，包括对所拥有、租用和非拥有的汽车设备的所有权、维护和操作，针对人身伤害和财产损害的综合单一限额不低于一百万美元（$1,000,000.00）。如果承包商未获得此类保险，租户应提供此类保险(不包括工伤保险和雇主责任保险)。这些保单限额可以通过主要保险和超额保险的任何组合来获得。
第8.5节。政策要求.
任何公司在租户所需或应安排维持的保险条款下进行写保险，以及与租赁场地或租户在该场地经营的业务有关的其他保险（所有这些保险统称为“租户保险”）必须时刻具备当地业务执照并具备最新版A.m.最佳保险评级服务的A-VII或更好的评级。租户的所有保险可以在覆盖租赁场地和任何其他地点的统一保单下进行。 8.03条是必须维持或导致维持的租户保险。和页面。8.04 租户的业务中，租户保险可在保护租赁场地和任何其他地点的保险计划下进行。租户保险“租户保险”指租赁场地和租户在其经营的业务中所涉及的其他保险。
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租户，如果 (i) 向房东和房东的任何指定人提供的保险不得减少或受到其他不利影响，并且 (ii) 此类一揽子保单向根据本第八条投保的财产和负债分配的金额不少于本第八条要求的保险金额，因此此类保险的收益不得少于租户在未投保时可获得的收益军政政策。租户和租户的承包商商业一般责任保单应注明房东和/或其指定人的姓名 第 8.03 (A) 节， 上述为额外被保险人，租户的财产保险单应将房东和/或其指定人列为租赁物业改善和改善的损失受益人，但仅限于租户的过失。如果租户知道租户的保险单可能被取消或实质性减少，租户应在取消任何此类保险前至少十 (10) 个工作日以书面形式通知房东。租户应全权负责支付所有租户保险的保费。租户应在租户首次购买租户保险之前至少十五（15）天向房东交付租户保险所有保单的保险凭证，并在任何此类保险单的期限到期后的三（3）天内（前提是租户在任何情况下都不得允许任何此类保险在期限内的任何时候失效）。租户保险的限额不应限制租户根据租约、法律或衡平法承担的责任。对于房东因租户、其高级职员、代理人、承包商、雇员的作为或不作为而产生的责任，租户的商业一般责任保险应是主要的和非缴费性的。如果租户未能在房东发出通知后的三（3）天内向房东存入保险凭证（这表明遵守了本第VIII条的规定），则房东可以购买此类保险，租户应在房东发出通知后的五（5）天内向房东支付适用的保费。
租赁合同中规定的保险要求以及房东对任何保险公司或保险政策的审查和批准均不得视为限制租户在本租赁合同下的义务或租户在任何方面的基本责任。本租赁合同中的保险要求仅规定租户及其承包商必须承担的最低保险金额和形式。任何房东未能及时执行租赁合同的任何条款，不得作为日后执行这些条款的弃权。
第8.6节。保险费率增加.
承租人不得在已租用的租赁场所、楼房、公共区域（包括但不限于停车场）或项目内保管或进行任何可能引起楼房和/或项目保险费率上升的事情；违反房东或其他租户持有的楼房或项目的任何保险范围条款；阻止房东获得符合房东或楼房抵押权人的要求的保险政策；或违反房东的保险商、损失预防咨询师、安全工程师、全国消防协会或任何有管辖权的类似机构对租赁场所的规则、规定或建议。如果承租人这样做，并且在通知后三十（30）天内没有纠正相关条件，则承租人应根据房东要求支付任何此类保险费用的增加金额。在确定任何保险费用增加的原因时，发出保险的组织的计划或费率或评级程序应视为构成该财产上保险费率和保险费的项目和费用的确凿证据。尽管前述内容存在相反规定，但房东在此声明，一般办公用途和一般办公家具、设施、设备和材料既不会引起房东的保险费率上升，也不会违反房东的保险范围条款；然而，房东对承租人在已租用的租赁场所内的实际使用和运营情况无所了解，也不作任何明示或暗示的声明。
第8.7 其他措施的获知放弃追偿权.
尽管本协议中可能有相反的规定，但无论是房东还是租户都不应对对方或对保险公司（通过代位权或其他方式）提供保险，并且双方特此互相免除对方及其各自的雇员、继承人、受让人和转租人对解除责任一方的建筑物、结构或其他有形财产的任何损失或损害，或任何因此而导致的收入损失负责。
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尽管此类损失或损害可能是由于房东或租户以及其各自的管理代理人、高级主管、董事和员工的疏忽造成的，但本互相豁免不适用于对方或对方的董事、高级主管或员工故意失职导致的财产损失或收入损失。 第8.07节 将明确限制和取代此租约中为第三方提供的赔偿。 第8.01节借贷协议的条款和条件 第8.07节 将适用于按照本租约第十五条的规定划转权益的任何受让人，并且受让人应明确书面同意受本条款的约束。 第8.07节 (如果受让方在此之下作为租户) 以使房东和受让方受益。
第8.8节。房东的保险.
房东维护的所有保险均为房东自身利益，由房东完全控制。在租期内，房东将维持以下保险：（i）“全险”或“特殊损失形式”财产保险，包括房屋和项目的结构元件保险（不包括租赁改善和专业租赁改善）以全额置换价值为限，房东可选择标准地震和洪水保险；（ii）商业综合责任保险（ISO表或等效）覆盖房东在项目内的活动。但在不降低或以其他方式不利影响房东依照（i）的保险要求承载的保险金额时，房东的所有保险可在一项包括项目和其他由房东及其关联企业拥有、租赁或运营的财产在内的整体保险政策下进行。保险费用全部包含在运营成本中。房东无义务保险租赁改善、专业租赁改善或承租人在租赁期间在租赁场所内所提供、保留或保持的任何租户财产的任何损坏。
第9条
施工和改建
第9.1节。出租场地交付时的条件.
租户同意在交付条件得到满足时接受租赁物业的交付，仅受限于房东在此中所作的明示陈述和保证。 第9.01节除了本租约中房东所作的明示陈述和保证之外，房东或房东的任何代理人均未对租赁物业、建筑物或项目的状态，租赁物业适用于租户使用的适宜性，以及项目其他租户或潜在租户的身份做出任何陈述或保证。房东保证，交付日期时，租赁物业将在所有重大方面符合所有适用法律，包括但不限于残疾人法案和第24条（根据适用政府当局或半政府当局在本租约签订之日适用和解释的有关法律）适用于租赁物业交付的状态，不考虑租赁物业的具体用途或租户要安装的改进。（b）建筑系统应处于良好的工作状态和维修状态。尽管如前所述，在租期内，租户发现任何潜在缺陷，房东对租户不承担任何损害赔偿责任，但作为租户唯一及专有的补救措施，房东将免费为租户执行这些工作或采取其他必要行动以消除此类潜在缺陷；条件是，除非房东收到租户的通知，否则房东不负责纠正这种潜在缺陷。房东将会尽商业上合理的努力及时修复这些确定的潜在缺陷（房东合理确认这些缺陷实际上是潜在缺陷除外）。本条款下房东的责任不包括由于适用的建筑材料和设备的规格预期的正常维修、维护或更换费用，或由于租户违反本租约或租户、其代理人、雇员、受让人、特许人、承包商或受邀人的任何行为或疏忽所导致的维修。对于本段落而言，“潜在缺陷“指建筑物的主体结构元件或建筑物的中央或基础机械、电气和管道系统的实质性缺陷（特指不包括任何租赁改善和租户安装的补充空调系统、喷水灭火系统或任何其他专门为租赁场所提供服务的系统）。
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第9.2节。租户改良设施.
出租人和承租人应各自承担全部费用，在自己的责任范围内按照各自的义务对建筑物和租赁场所进行所有改进。 附件B.
第9.3节。所有板块.
任何租户工作除外，这些工作应根据以下规定进行 展览 b，在下文中，租户不得对租赁房屋进行或促使对租赁场所进行任何改动、增建、翻新、改善或安装（”改动”）未经房东事先同意，房东可以根据合理的自由裁量权给予或拒绝这种同意，除非此处有相反的明确规定，否则不得以不合理的条件或拖延这种同意。在任何情况下，租户均不得进行或允许进行任何会对 (i) 任何建筑系统，(ii) 建筑物的结构组成部分，包括但不限于屋顶，(iii) 建筑物的外部外观或 (iv) 塔式停车库或公共停车库（统称为”限制性改动”），未经房东事先书面同意，房东可自行决定批准或拒绝。尽管如此，租户可以在租赁场所内进行本来不是限制性改建的表面改造，只要此类改建符合所有适用法律，外观与运营标准一致，此类改建应在期限到期之前按照本协议的要求修复，租赁场所的任何损坏按本协议的要求修复；前提是，此类维修和修复义务不适用于油漆或地毯或其他不属于专业租赁权益改善的改造（定义见下文）。如果房东同意租户的任何此类变更且此类变更属于限制性变更，则房东有权（但无义务）自行管理或监督此类工作，租户应向房东支付合理的费用，以补偿房东管理或监督此类工程所产生的管理费用和管理费用以及费用，不超过建筑硬成本的百分之二（2％）任何此类限制性变更。但是，如果此类变更不是限制性变更，则房东有权（但无义务）自行决定审查与此类工程有关的计划、规格和设计图纸，租户应向房东支付合理的费用，以补偿房东与此类审查相关的管理费用和管理费用以及费用，金额不超过5,000美元。
第9.4节。工作要求.
承租人在租赁场所内进行的所有改造工作必须（i）以工匠精神和高品质材料进行；（ii）由合格或持有许可证的人员进行；（iii）不得对房东或其他租户或建筑物的居住者的运营造成不合理的干扰或中断；以及（iv）按照（a）房东事先书面批准的设计和材料的计划和规格进行，该批准不得是不合理的条件或延迟，并且可以由房东合理决定予以批准或不予批准，除非另有规定，以及（b）所有适用的政府许可证、规章和条例。 第9.03节 以上外，须符合所有适用的政府许可证、规定和条例。
第9.5节。改进的所有权.
所有由租户进行的改造和专门的租约改进（统称为“控件”），在房东根据本合同的规定批准（或视为批准）之后，将成为房东的财产，直至租户将租赁物业解除或放弃使用，除非房东对专门的租约改进另有指示，否则应按安装时的状态和维修状况保留并随租赁物业一同交还，除外的是正常磨损、意外事故和征收的情况。租赁改善不论本租约中的任何相反规定，租户必须自费自支，将所有改装、增加、翻新、改进和安装的租赁物业的专门租约改进（根据上述第 规定加以批准时所指出），并在解约日期前最迟要求恢复原状，修复由此移除所引起的租赁物业和建筑物的所有损坏。但是，无论如何，房东不得要求租户移除任何 第9.03节 上述要求的控件。
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租户工作（定义见 附录 B 随函附上），除非同样是专门的租赁权益改进。就本租约而言，”专业租赁权益改进” 是指不属于一般办公室改善的租赁权益改善；但是，前提是除上述内容外，在任何情况下，以下内容均应构成专业租赁权益改善：架空地板系统；不属于基础建筑的行政浴室、淋浴间和类似设施；间隙楼梯、所有辅助暖通空调系统（为租户服务器机房服务的除外）、中庭、金库、发电机、机架系统，全部内置或受《视觉艺术家权利法》约束的嵌入式艺术品，以及租户安全系统（定义见下文）；但是，前提是前述内容不构成房东同意安装上述任何系统。所有属于租户但未永久固定在租赁场所上的可移动物品、库存、办公家具、设备、贸易固定装置、标志、租户线和其他个人动产（统称，”租户的财产”），应仍然是租户的财产，租户应随时将其拆除，前提是租户修复因拆除任何租户财产而对租赁房屋或建筑物造成的任何损坏。
第9.6节。租客物品的清除.
承租人应在终止日期或承租人使用权的终止之前清除所有承租人的财产（和房东可以指示的任何专业租赁改进，保持一致 第9.05节）。
承租人应修复因此移除而导致的剩余租赁改进、租赁场所或大楼其他部分的任何损害，使之达到合理可比的状态，以便与交付的状态或租赁改进建造的初始状态相当，除非出租方应当除外的合理磨损和因意外事故造成的损坏应由房东修复。如果承租人未能及时移除上述物品，它们将被视为废弃物，成为房东的财产，或者房东可以移除和处置它们。
第9.7节。机械留置权.
根据租赁物业的规定，不因承租人对租赁物业进行的改造而允许任何机械或其他留置权发生。租赁人应在开始对租赁物业进行任何工作的前三十（30）天向房东提前通知，并且房东有权将不负责通知录入或张贴在租赁物业内部或外部。租赁人应及时支付向对租赁物业进行工作的任何人提供劳务、材料或服务的款项。如果因租赁人为自己的利益而进行的工作、劳务、服务或提供的材料，导致对租赁物业或建筑物提出机械或其他留置权，租赁人应根据法律规定的程序，在房东通知后的十（10）天内解除留置权或提供保证金。如果租赁人未能解除或提供保证金以解决该留置权争议，房东除了本合同规定的其他权利或救济措施外，还可以解决该留置权或索赔，并且由租赁人支付房东在解决该留置权过程中承担的所有费用，包括合理的律师费用，以十（10）个工作日内支付额外租金方式支付给房东。
第9.8节。布线; 屋顶安装.
答：所有语音、数据、视频、音频和其他低压控制传输系统的电缆和/或电缆束（”租户热线”) 承租人或其承包商在建筑物中安装的必须 (i) 符合所有适用法律，并根据NFPA 70/国家电气规范，其组合物结构适合其环境用途；(ii) 可合理识别为租户线路；(iii) 根据所有EIA/TIA标准和国家电气法规安装；(iv) 按照显示 “建成” 或 “已安装完毕” 的路线规划进行安装和布线” 电缆通道的配置、插座识别号、所有墙壁、天花板和地板的位置穿透力、立管电缆布线和管道布线（如果适用），以及房东可能合理要求的其他信息。房东及其代理人应要求在租赁场所向房东及其代理人提供路线规划。根据房东的书面要求并由租户自行承担费用和费用，租户应在本租约到期或提前终止时安排拆除所有租户线路（或房东要求的租户线路）；但是，如果租户未能完成此类搬迁，则房东有权在接下来的十（10）个工作日内由房东选择
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请注意，在本租赁期满或提前终止时，要求房东的承包商移除这些租户线路，在这种情况下，租户应在房东书面要求后的三十(30)天内偿还房东因此而发生的所有成本和费用，由房东合理证明(此义务将在本租赁期满或提前终止后继续存在)。租户及其电信公司，包括本地交换电信公司和替代接入供应商服务公司，在未经房东事先书面同意(不得无理拒绝、附加条件或拖延)情况下，无权进入和使用建筑物(包括建筑物的屋顶)，用于安装和操作电信系统，包括语音、视频、数据、互联网和任何其他通过有线、光纤、微波、无线和任何其他传输系统提供的服务。电信服务MPOE
b. 根据本租约的条款和条件，包括但不限于屋顶规则和条例（定义见下文），租户可以在租户指定的建筑物屋顶位置安装、运营、维护和维修，仅与租户在租赁场所开展业务有关的屋顶设备，即屋顶设备（定义见下文）（统称，”屋顶装置”）。与屋顶设施的设计、制造、工程、许可、安装、筛选、维护、维修、运营、使用和拆除相关的所有费用均应完全由租户承担，除非屋顶设施是租户工程的一部分，由租户工作津贴支付。就本租约而言，”屋顶设备” 是指 (i) 在租赁场所为租户业务提供服务的电信天线、微波天线和其他通信和信息技术设备，以及 (ii) 此类设备与建筑物现有电力供应和电缆（包括租户线路）的电线连接，或将屋顶设备与租赁场所中的租户相关设备连接起来的类似连接。
C. 施工所需的电缆和连接线路的路径应通过建筑楼梯间、风管、管道及井道，但需合理考虑空间限制和业主对该区域的合理使用要求，并且在所有情况下均需经由业主对计划和安装的审批（这些路径和线路在此统称为“电缆路径”，所有这些电器和其他连接，包括租户线路，在此统称为“连接”），这些安装在租户工作完成后进行。如果屋顶设备或其他屋顶安装或连接，或其任何一部分，构成租户工作的一部分，则业主在批准或不批准上述事项时，应与工作协议中的工程施工图审批或不批准的时间规定相同。电缆路径连接施工各个板块完成后安装的屋顶设备或其他屋顶安装的电缆路径和连接工程施工图
D. 在不限制本协议其他任何条款的一般性的情况下，承租人应当按照所有适用的法律和附表所附的屋顶规则和规定安装、维护、使用和操作其屋顶设备。 附件 E，并且不得干扰或者以其他方式损害以下任何一个的使用和运作：(i) 电视或者广播设备在项目内外；(ii) 在其制造商规格内运行的传输、接收或者主控控件或者在相关许可证授予的范围内。
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项目中不得安装电视、通信或微波炉天线设备；或（iii）项目中不得安装无线通信系统。
E. 如果建筑物（“大楼”）需要进行屋顶维修和/或屋顶更换，且此类屋顶维修由房东进行，房东应在拟定进行此类屋顶维修的日期前至少提前十（10）个工作日通知租户（但紧急情况下不需要提前通知），并说明拟定进行的工作内容、屋顶上的地点以及所需的时间估计。租户应自行承担全部费用，并在收到此类通知后的十（10）个工作日内，暂时移除或重新安置屋顶设施，如果房东合理判断这种移除或重新安置对屋顶维修的顺利进行是合理必要的。房东和租户将合理协作，以尽量减少由于此类移置或维修所引起的屋顶设备的服务干扰。屋顶维修”）在任何时候合理需要屋顶维修，且此类屋顶维修由房东进行，房东应在拟定开始此类屋顶维修的日期前至少提前十（10）个工作日通知租户。如果出现紧急情况，将不需要提前通知。通知中应包括计划进行的工作描述、维修计划在屋顶上的位置以及所需的时间估计。收到此类通知后的十（10）个工作日内，租户应自行承担费用，如果房东合理判断他们的移除或临时转移对于快速进行屋顶维修是合理必要的，租户应进行移除或重新安置。房东和租户将合作，以减少由于此类位置移动或维修工作引起的屋顶设备的服务干扰。
F. 不论本合同的其他任何相反规定或本合同其他地方规定，承租人不得超过业主指定的建筑物屋顶区域的相应份额进行设备安装，该份额的计算基于屋顶上可用于设备安装的总平方英尺数，以及租赁场所的占地面积在建筑物总占地面积中的比例。 第9.08条 或者本租约其他地方规定，承租人不得超过业主为此类设备安装而指定的建筑物屋顶的比例份额进行使用，该比例份额的计算基于屋顶上可用于此类设备安装的总平方英尺数，以及租赁场所在建筑物总占地面积中的占地面积比例。
第9.9节。租户安防系统.
”，一家特定的租户从房东那里承租了包括某些土地在内的一定场所，其中包括一个施工中的建筑，总面积约为164,757 坪，以及某些其他改进措施，所有这些在租约中被描述得更为详细。 房客有权利自行承担成本和费用在租赁场所安装独立的安防半导体系统（“租客安防半导体系统”），前提是该租客安防半导体系统经房东合理事先审查并获得批准，并依照此处的规定提供租客安防半导体系统的计划和规格。租客应协调租客安防半导体系统的安装和操作，以确保该租客安防半导体系统与房东的安防半导体系统及建筑物的系统和设备兼容，若租客安防半导体系统与房东的安防半导体系统及建筑物的系统和设备不兼容，则租客将无权安装或操作该租客安防半导体系统。租客安防半导体系统的安装、维护、使用和操作须符合适用法律和租赁合同的规定。租客应提供房东钥匙卡或访问代码（适用的），以便房东随时进入租赁场所。租客确认并同意，租客对租客安防半导体系统的使用和安装、操作、维护和使用均自行承担风险，房东对此不承担任何责任。在租赁期满前，在房东的选择下，租客应按照租赁合同的规定，以自己的费用移除租客安防半导体系统。租客安防半导体系统），前提是该租客安防半导体系统经房东合理事先审查并获得批准，并依照此处的规定提供租客安防半导体系统的计划和规格。 租客应协调租客安防半导体系统的安装和操作，以确保该租客安防半导体系统与房东的安防半导体系统及建筑物的系统和设备兼容，若租客安防半导体系统与房东的安防半导体系统及建筑物的系统和设备不兼容，则租客将无权安装或操作该租客安防半导体系统。 租客安防半导体系统的安装、维护、使用和操作须符合适用法律和租赁合同的规定。 租客应提供房东钥匙卡或访问代码（适用的），以便房东随时进入租赁场所。 租客确认并同意，租客对租客安防半导体系统的使用和安装、操作、维护和使用均自行承担风险，房东对此不承担任何责任。 在租赁期满前，在房东的选择下，租客应按照租赁合同的规定，以自己的费用移除租客安防半导体系统。
第10条
维修、保养和房东的进入权限
第10.1节。房东维修.
出租人承诺按照运营标准保持、维修、管理和运营公共区域。根据本租约的条款，出租人同意维护建筑物的屋顶、外部和结构部分，以及建筑机械、电气、暖通空调、水、水污水和管道系统（特别是不包括租户安装的任何补充暖通空调系统、喷水灭火系统或其他专属于租赁场所的系统）。出租人为执行此类维修、维护和更换所产生的费用将构成经营成本，并按照以上的约定进行偿还。 第六条 上述维修、维护或更换，无论如何产生的费用，如果是由于租户在本租约下的违约或租户、其代理人、雇员、受让人、特许经营人、承包商、分包商或受邀人的任何行为或疏忽而引起的，租户应在要求之日起三十（30）天内向出租人偿还完成此类维修所发生的合理费用。要求之际，出租人将提供合理的费用明细和发票，以证明相关费用。
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第10.2节。租户维修和保养.
A.除了房东负责的维修和保养工作之外，在租约期间，租客需自费维护整个租赁场地的整洁、安全状况，符合运营标准，并及时进行所有必要的维修和更换工作，所用材料和工艺应与原件具有相同的特性、种类和质量，包括但不限于修复和更换租客专门安装的设备和设施，如冰箱、垃圾处理器、计算机房、空调、水槽和特殊的管道设施，以及那些设施的特殊灯具和灯泡，以及任何非标准插座。 第10.01节 除了上述维修和保养工作之外，租客在租约期间必须自费维护整个租赁场地的整洁、安全状况，符合运营标准，并及时进行所有必要的维修和更换工作，所用材料和工艺应与原件具有相同的特性、种类和质量，包括但不限于修复和更换租客专门安装的设备和设施，如冰箱、垃圾处理器、计算机房、空调、水槽和特殊的管道设施，以及那些设施的特殊灯具和灯泡，以及任何非标准插座。
第10.3节。房东有权进行检查、进入和紧急维修.
租赁期内，在合理通知之前（不少于一（1）个工作日），不严重影响承租方在租赁场所内的业务情况下，承租方应允许房东进入租赁场所的所有部分进行检查，并履行其在本租赁合同下的义务，前提是这种进入不会对租赁场所的进入或使用造成不合理的干扰，并且任何这种进入都将遵守承租方的合理安全措施。在紧急情况下，房东可以随时进入租赁场所，并进行房东认为必要的检查和修理。
第10.4节。加利福尼亚无障碍合规.
根据加州民法典第1938条，房东特此向租户披露，租户特此承认，租赁房屋未经过认证访问专家的检查（”CasP”）以确定租赁场所是否符合加利福尼亚州民法典第55.51条及其后各节中所有适用的建筑相关无障碍标准。根据《加利福尼亚民法》第1938（e）条的要求，房东特此声明如下：“认证准入专家（CaSP）可以检查标的租赁房屋，并确定该租赁房屋是否符合州法律下所有适用的建筑相关无障碍标准。尽管州法律不要求对标的租赁场所进行CaSP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对有关租赁场所进行CaSP检查，以确定承租人或租户的占用或可能占用。双方应就CasP检查的时间和方式、CasP检查费的支付以及为纠正租赁场所内违反施工相关无障碍标准而进行任何必要维修的费用达成共同协议。”为进一步推进上述规定，尽管本租约中有任何相反的规定，房东和租户特此达成以下协议：(i) 租户要求的任何CasP检查均应由房东事先批准的CasP进行，但须遵守房东的规则和要求；(ii) 除非需要，否则房东没有义务进行任何此类CaSP检查中确定的任何工作或维修，费用和费用由租户承担纠正房东工作中的缺陷；(iii) 限于任何工程、维修、更换或租赁房屋的改建是CasP要求的（或任何此类CaSP检查的结果都要求进行的），并且不仅仅是由于房东未能完成基本建筑条件而引起的，因此，在房东的选择下，应要求租户自行承担成本和费用（受本租约的条款和条件的约束，包括房东提前批准详细计划和规格的权利）；但是，如果租户未能立即开始并随后努力完成工作，则前提是租户无法完成其中，房东可以选择由租户自行承担费用和费用执行上述任何或全部内容（租户应要求向房东偿还房东在履行相同费用时产生的费用和费用，前提是房东将使用收取市场费率的承包商，并且租户对此类变更的费用拥有合理的批准权）；以及（iv）租户同意对CasP报告中的信息保密，除非有必要租户必须完成此类变更或根据适用法律的要求完成。
第11条
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伤亡
第11.1节。火灾或其他意外事故.
如发生火灾或其他意外事件（“其他意外事件”）对租赁物或建筑物造成损害，租户应及时通知房东。Casualty）对租赁物或建筑物造成损害，租户应及时通知房东。
第11.2节。终止权.
A.如果（i）被租赁场所的损坏程度超过了其更换成本的百分之五十（即被租赁场所的楼面面积超过百分之五十（大于），自此次意外事件发生之日起，二百七十（270）天内无法修复到所需的状态），并且房东判断此损坏无法在两百七十（270）天内修复；或（ii）在最后两（2）年的租赁期结束时的任何部分租赁年内，承租场所的损坏程度超过了其更换成本的百分之二十五（25%）；那么房东可以在灾难发生后六十（60）天内通过通知承租人终止本租约，但应遵循承租人在此下取消该通知的权利，提供房东修复成本和所需修复时间的合理证明。如果房东终止本租约，而承租人未在此提供的途径下取消房东的通知，则终止日期应为房东给予承租人的通知中所注明的日期，该日期不得超过房东发出通知后的九十（90）天。 "更换成本"应该由保险公司或公司确定房东对付无法租赁的损失的金额，或者如果没有这方面的确定，则由房东选派的合格人员确定。
B.如果在本租约期限内的任何时候，租赁场所或共用区域（如果房东保险覆盖共用区域，并且只有在租户无法进入租赁场所的情况下）受损，并且房东诚实地判断该损害无法在发生日期起两百七十（270）天内修复，或者在最后两年（2）的租约年度或在租约结束时或任何部分租约年度结束时，租赁场所的损害程度超过其替换成本的百分之二十五（25%），或租赁场所地板面积的百分之五十（50%）及以上，且房东诚实地判断该损害无法在发生日期起一百八十（180）天内修复，则租户可以在租约继续的任何房东权利之下通过在灾难发生后六十（60）天内提前六十（60）天向房东发出通知来终止本租约。
第11.3节。房东的重建义务.
房东应修复已出租房地产（不包括租户财产、租赁改善（包括专用租赁改善）和租户工程，这是租户的义务来修复、恢复或更换），并将公共区域恢复到事故之前基本相似的状态，但要符合区域规划和建筑法规以及其他适用的法律的修改，这些修改不会实质性减少楼层面积。 除非按照本第十一条的规定终止租约，否则房东应在合理的时间内尽快、尽量地进行恢复工作，但要考虑修复损坏的性质，所有这些仅受保险理赔、区域规划和建筑法规以及其他适用法律的合理延迟及不可抗力的影响。 在任何情况下，房东的恢复工作都不包括对任何租户工程、租赁改善（包括专用租赁改善）或租户财产的修复和恢复。 除非按照本第十一条的规定终止租约，如果因为房东进行恢复工作或由于受损租户工程、租赁改善（包括专用租赁改善）或租户财产造成的任何危险或滋生了任何危险而必须移除受损的租户工程、租赁改善（包括专用租赁改善）或租户财产，则在房东允许租户进行此目的的访问之后，租户应在合理的时间内尽快地、尽量地按照适用法律的规定，但要考虑工作性质，移除这些受损的租户工程、租赁改善（包括专用租赁改善）和/或租户财产，受保险理赔和不可抗力的合理延迟除外，除非房东如果移除这些物品则移除工作则由房东的保险承担。
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第11.4节。租户的重建义务.
除非根据本第十一条规定终止本租约，在发生意外事故时，如果保险赔偿金对租户可用（或者如果租户按照本租约要求购买了保险并遵守了其条款，该赔偿金将对租户可用）则租户应将租户工程、租赁改进工程（包括专门租赁改进工程）和租户财产恢复为与事故发生前几乎相同的状态，但可依法规定的分区和建筑法规以及其他适用法律的要求进行修改。租户应根据工作性质尽合理努力以一种良好和熟练的方式和符合适用法律的要求进行此类修复工作，但需要考虑不可抗力因素。如果根据本第十一条的规定终止本租约，租户应在本租约到期或终止之前不迟于交还损坏的租户工程和租赁改进工程（包括专门租赁改进工程）并移走租户财产，或者，如果租户选择或者由于其他原因没有及时移走损坏的租户工程和租赁改进工程，则应在收到发票之日起三十天内向房东提供足够的保险赔偿金以全额偿还房东的移除该租户工程和租赁改进工程的费用。
第11.5节。保险赔偿额.
在承租物或建筑物（或其中的任何设备、家具、陈设品、交易设备或个人财产）受到任何意外损害的情况下，房东应有权获得房东就此损失或损害所承保的任何保险的全部赔偿，承租人应有权获得承租人就此损失或损害所承保的任何保险的全部赔偿；但条件是，如果承租人根据本第十一条款行使终止本租约的任何权利，则承租人有责任向房东支付，自承租物的任何保险赔偿中（且在各方面上）相同，金额等于租户工作津贴（或房东根据本租约向租户提供的其他津贴，涉及对受损承租物的任何部分进行改建工程）的未摊销成本，如果房东告知承租人房东善意打算将建筑物恢复到基本条件和基本用途与损失或损害前极为相似的状态。
第11.6节。房东不承担业务中断责任.
尽管本租赁合同中的任何条款相反，但房东不对租赁场所或建筑的任何部分因事故而受损而进行的任何修复、恢复或修复工作所导致的业务损失、不便或困扰承担责任；但前述内容不得被视为免除或修改房东继续履行房东恢复工作的义务，所有这些都是根据本条款XI的规定，也不会损害租户根据本合同规定享有减免租金的权利。
第11.7节。租金减免.
不管房东或房客是否选择根据本第11条解约，发生意外事故后，租户有权按照租赁场所实际未被租户使用的面积与租赁场所总面积的比例，享受最低租金和租户分摊经营成本和税收的减免，自该未能居住的面积无法正常用于租户业务的起始日期起，直到房东完成重建工作的实质完成日期后三十（30）天或者任何适用的解约生效日期止。在本第11条中，「实质完成」一词的含义与【】中定义的一致。 附件B 与房东工程的实质完成相关。
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第11.8节。期限开始日期前的伤亡.
本十一条款和规定适用于因意外事故导致建筑物损坏的所有情况，无论此类损坏是在租期开始日期之前还是之后发生的。
第11.9节。放弃.
本第十一条将是租户在租赁物或建筑物损坏或毁坏的情况下的唯一和独占救济。作为房东与租户签订本租约的重要诱因，租户在此放弃其根据加利福尼亚州民法第1932、1933(4)、1941或1942条的权利，就租赁物毁坏、房东对租赁物适宜性的责任以及租户修理并扣减修理费用的权利，或根据任何现行或今后实施的类似法律、法规或条例。
第12条
征用
第12.1节。承租场所的使用.
A.如果租用场所的地板面积超过二十五（25）％被征用或根据征用权力进行转让或在此基础上进行转让（“征用”），任何一方均可通过在征用生效日前三十（30）天内向对方发出通知来终止本租赁协议，选择终止本租赁协议。如果租赁房屋的地板面积超过二十五（25）％，将被征用或根据征用权力进行转让或在此基础上进行转让（“征用”），任何一方均可在征用生效日前三十（30）天内向对方发出通知，选择终止本租赁。如果租赁物的总面积超过租赁物面积的二十五（25%)做征用或根据征用权力做取得，或在此基础上做出转让（“征用”），双方可以在征用生效之日前的三十（30）日之内，通过向对方发出通知来终止本租赁协议。
B.如果租赁物的一部分被征用，并且根据约定，本租赁不会终止 第12.01.A条若上述情况未导致租赁终止，则（i）自征用生效之日起，本租赁将仅就被征部分终止；（ii）自征用生效之日起，租金应按照一个分数减少，该分数的分子应为租户征用后无法使用的建筑面积，分母应为征用前租赁物的建筑面积；（iii）在征用生效之日后尽快，房东应在尽可能的情况下将剩余租赁物恢复为类似于租户进行工作前的完整单位控件，但是，如果房东需要对此类改造或恢复工作的开支超过所收取并保留的征用赔偿，房东有权终止本租赁。
第12.2节。建筑物的使用.
如果以房东的合理判断，建筑物的一部分被征用，使剩余部分不适合用作办公楼，则房东有权在向承租人发出三十（30）天通知后解除本租约。只要承租人当时不处于违约状态，承租人将获得房东相应退还的预付租金。
第12.3节。强制征收补偿金.
对于对租赁物业（包括租赁改进）的任何部分或对建筑物的任何其他部分的征用，所有补偿金应归属于房东。尽管如前所述，租户有权收取和追求可用于搬迁费用、租户工程和其他改造或租户财产的任何奖励。
第12.4节。豁免CCP § 1265.130。
各方放弃加利福尼亚民事法程第1265.130节的规定，允许任一方向高级法院请愿终止本租赁因部分征用所致。本第十二条中的权利应为租户在征用事件中的唯一和独占救济措施。租户放弃加利福尼亚民事诉讼法第1265.130节和1265.150节的规定，以及任何继任者或其他同类法律的规定。
第13条
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停车库; 停车权和建筑设施
第13.1节。停车权.
如果租户、经房东批准的租户的任何许可受让人或承租人或转租人正在租赁整个租赁场所，则租户有权使用地下停车层和停车库中规定的停车位数量 第 1.01 (K) 节，上述权利应包括 (a) 塔式停车库每1,000平方英尺建筑面积（即最初为19个停车位）使用多达0.8个停车位的非专有权利；以及（b）在公共停车库中每1,000平方英尺建筑面积（即最初为52个停车位）使用2.2个停车位的非专有权利；但是，租户承认并同意 (i) 停车场中的停车位车库可在太平洋时间下午 5:00 之后向公众开放；(ii) 房东有权指定最多公共停车库中的一百（100）个停车位是为地面出租人和温彻斯特神秘屋的顾客预留的专属停车位（如果适用，”WMH 预留停车位”），并在塔式停车库和公共停车库中合理地指定停车位供建筑物的其他租户使用。如果租户或经房东批准的租户的任何许可受让人或承租人或转承租人不再租赁最初根据本协议租赁的整个租赁场所，则分配给租户的停车位数量应按比例减少，其分子是租户当时租赁的建筑面积，分母是整个租赁场所的建筑面积。租户承认并同意 (1) 租户及其员工、业务受邀者以及允许的转租人和受让人均不得在 WMH 预留停车位停车；(2) 地下停车层和停车场的停车位仅供租户及其员工、业务受邀者停放乘用车以及本协议允许的转租人和受让人停车；(3) 租户的停车除本租约或本租约下的任何转租或许可证外，不得单独转让或转让通行证，并且本租约到期或提前终止，租户的停车权（包括其停车通行证的权利）应立即终止；(4) 除WMH预留停车位外，停车库中的停车位应按非排他性、先到先得的原则可供使用；(5) 塔楼中的停车位除外，指定由建筑物租户专用的停车位除外车库应按非排他性、先到先得的原则提供。房东可以合理管理塔楼停车库和公共停车库的出入，包括但不限于安装监管出入所需的设备，包括大门和卡钥匙出入，前提是此类大门和门禁系统的费用应包含在运营成本中，但须遵守以下条件： 第 6.03.C 节，上面。房东将采取商业上合理的努力，以与房东在整个项目剩余时间内的执法努力相一致的方式执行租户在本协议下的停车权。租户承认并同意（A）上确定的区域 附录 K 随函附上（”地面出租人保留的财产”) 仅供地面出租人及其附属公司和温彻斯特神秘屋的赞助人使用；(B) 租户及其员工、业务受邀者、允许的转租人或受让人均不得在地面出租人保留的财产上停车，也不得将奥尔森大道两侧用于除允许的入口或出口以外的任何用途；以及 (C) 地面出租人有权对地面出租人保留的停车管制财产，包括拖曳违规车辆，前提是租户或任何员工、业务受邀者、允许的转租人或受让人停车或以其他方式使用地面出租人保留的财产，或将奥尔森大道的两侧用于除允许的入口或出口以外的任何用途。
第13.2节。停车规定和条件.
租户、其员工、业务访客以及被允许的转租人和受让人对停车场和项目内的任何其他停车设施的使用，还需符合房东的合理规则和条例。这些规则和条例由房东根据自己的合理判断制定或修改，但不得与上述规定相抵触。
第13.3节。使用室外露台。 只要租户、任何获得房东批准的允许转让人或其他受让人租赁整个租赁场所，那么租户、任何获得房东批准的允许转让人或其他受让人以及他们各自的转租人有权独家使用这个外部空间，且各自独自承担费用。
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户外露台位于大楼 1 楼的奥林大道上（”户外露台”），受本租约所有适用条款的约束。据房东实际所知，户外露台符合所有适用法律。户外露台的所有权应按目前的状态移交给租户，房东无需拆除或改善户外露台（以满足适用法律的要求或出于任何其他原因），但房东应以房东决定并经租户合理酌情批准的方式在奥林大道沿线安装隐私植物。租户应负责从拥有其管辖权的政府机构和实体（现在或将来）获得与使用任何户外露台相关的任何和所有必需的许可和批准，费用和费用由租户承担。除上述规定外，户外露台应按原样交付。在不限制租约其他适用条款的前提下：(a) 租户还应负责提供、维护和更换租户自行决定选择在租户允许使用户外露台时使用的任何和所有桌子、椅子和其他固定装置、商业固定装置、设备和个人财产，由租户自行决定在不使用期间确保这些物品的安全，因此，房东不承担任何责任或责任，或与之相关的任何损坏、故意破坏、盗窃或类似行为，除违反本租约外，房东或其任何代理人或承包商的疏忽或故意不当行为；以及（b）租户在户外露台内或其周围的业务运营应遵守本租约的条款和所有适用法律；以及（c）租户及其员工使用符合运营标准的户外甲板。租户特别同意并承认，户外露台的边界如上所示 附录 A-2 租户必须明确而准确地遵守本附件，以免其个人财产被置于此类边界之外，无论是租户还是其受邀者。除上述规定外，租户同意采取合理措施（包括房东可能要求的措施）来强制执行此类边界，包括但不限于沿这些边界设置花盆或其他物理屏障，此类屏障应完全位于户外露台内。
只要租户和任何被许可的转让人有使用室外露台的独享权，那么租户就有权利将室外露台用于特殊活动（例如产品发布会，公司活动，客户活动，招聘会等）（统称为“特殊活动”））取决于以下条件：（i）所有特殊活动应符合所有适用的法律，本租约的条款和条件，并以不会对项目其他租户和占用者造成不合理干扰或干涉的方式进行。（ii）特殊活动不得用于违反建筑物内任何其他租户或占用者独有商业权利的销售、展示、推广、测试、培训或其他用途（房东在收到租户书面要求后会提供相关租户或占用者的独享商业权利的副本）（iii）如果特殊活动需要额外的安全保障，则租户应根据租户合理确定的成本和费用自行安排额外的安全措施。
租户在任何情况下都不得对户外露台收取任何费用、门票费或其他费用，也不得将户外露台用于任何商业目的；然而，在所有情况下，租户应自行（以其自费）获得所有所需的许可证、执照和证书以便使用户外露台。租户有权安装桌子、椅子、遮阳伞和其他家具以便提供户外座位和使用户外露台的便利。租户还有权在户外露台上安装符合ADA规范的出入口坡道、植物盆栽、园艺和足够的照明设施和照明控制，以便提供足够的照明设施供紧急出口和夜间活动使用，并提供电力以供日常使用；但是，任何此类安装都应符合所有适用法律，并且应根据第9.03条的规定获得房东的事先书面批准，除非租户在户外露台上进行的改建对外部视觉有影响，而这样的改建只能在符合经营标准的情况下进行。
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租户不得在室外阳台上放置超过其设计规定的授权负荷或超过适用法律规定的最大允许人数的人员或财产；租户不得在室外露台上使用扩音器或其他音响增强系统或设备，可能会对建筑物或项目的其他租户或居民造成不合理的干扰（但租户可以使用可以产生环境背景声音和音乐的扬声器），也不得制造违反法律的任何噪音。
第14条
SUBORDINATION AND ATTORNMENT
第14.1节。下位权证券.
根据该租约，承租人的权利优先于（i）影响大楼全部或部分的现有和未来的地面或底层租约，包括但不限于土地租赁，以及（ii）任何对大楼产生现在或今后影响的权益，如地役权、许可证、抵押、信托契约或其他安防-半导体工具（（i）和（ii）中提到的文件统称为“权益文件”，拥有这些权益的人或人群统称为“权益人”）。本租约中提供的协议的优先顺序是自动生效的，无需进一步的优先顺位工具。但是，（a）此类优先顺位的任何条件是建立在抵押权人同意在抵押权的被执行抵押权时不扰乱承租人对承租物的占有权的基础上，只要在租约下没有违约行为，以及（b）房东同意使用商业上合理的努力，从任何未来的抵押权人那里获得商业上合理的优先顺位、不扰乱和同意转让协议，承认租约下承租人的权利；但是，房东无法获得此类协议不会构成本合同的违约，也不会释放承租人对其在本合同下的义务。除土地租约外，房东声明并保证，截至本租约签订日，承租物未负有任何比承租人更高的抵押或其他利益，该利益的终止可能导致租约的终止。在租期开始日期之前，房东应向承租人交付一份与此连接 程度相似的优先顺位、不扰乱和同意转让协议。抵押贷款”，并且具有这些优先顺位的个人或个体集体被统称为“”。本租约中规定的承租人的优先顺位是自动生效的，无需进一步的优先顺位工具；然而，前提是[a]任何这样的优先顺位将其效力取决于抵押权人同意在任何抵押权强制执行后不干扰承租人对承租场所的占有权，只要在租约下没有违约行为，[b]房东同意以商业上合理的方式努力获取来自任何未来的抵押权人的商业上合理的优先顺位、不干扰和转让协议，承认承租人在本租约下的权利；但是，房东无法获得此类协议既不构成本合同的违约，也不免除承租人履行其在此项下的义务。除土地租赁外，房东声明并保证，在本租约签订之日，承租场所没有负担任何抵押或其他高于承租人其之权益的权益，其终止可能导致本租约终止。在租期开始日期之前，房东应向承租人提供与附件所附的优先顺位、不干扰和转让协议实质上相似的形式文件。抵押权人，提供的承租人的优先顺位是自动生效的，无需进一步的优先顺位工具。但是，（a）此类优先顺位的任何条件是建立在抵押权人同意在抵押权的被执行抵押权后不干扰承租人在租赁用地上的占有权的基础上，只要在租约下没有违约行为，以及（b）房东同意使用商业上合理的努力从任何未来的抵押权人处获得一个商业上合理的优先顺位、不干扰和同意转让协议来确认承租人在本租约下的权益；然而，房东未能获得此类协议不会构成本合同的违约，也不会免除承租人对其本合同下的义务。在土地租赁之外，房东声明并保证，截至本租约之日，承租部分没有负担任何抵押或其他优先于承租人的利益，其的终止可能导致租约的终止。在租期开始日期之前，房东应向承租人交付一份与此形式在很大程度上相似的优先顺位、不干扰和同意转让协议。 第14.01条 80 J展品 从土地租赁合同的出租方那里
第14.2节。归附.
如果任何人成功取得房东在租赁物业中的全部或部分利益，无论是通过购买、强制执行、转让、代替强制执行、公开出售、解除租约或其他方式，租户应在房东要求的情况下，无需支付费用地归附给这样的继任者，前提是这样的继任者同意在租赁物业没有任何违约情况下承认本租约。
第14.3节。阻止证明.
出租人和租户各自在收到对方的通知后的二十（20）天内，无论是否被修改过，应通过书面文件向对方或出租人或租户指定的任何其他人证明以下事项，且不收取费用：（i）本租约的有效性和未经修改的证明（如果有修改，应说明修改的内容）；（ii）根据本租约应付的租金组成部分已支付的日期（如果有）；（iii）租户或出租人是否未履行本租约的任何契约、条款或条件，并且如有出租人或租户的未履行行为，应说明其性质；（iv）出租人或租户可以合理请求的其他相关事实信息。
第14.4节。安静享受.
出租人保证自身具有签订本租约的全部权利、权力和权限，并且承租人在履行本租约项下的所有义务并及时支付所有租金的情况下，根据本租约的条款、土地租赁合同的条款以及所有有记录影响租赁物的事项，在租期内将平稳、安静地拥有、持有并享有租赁物，不受任何依法通过或经出租人的合法主张而遭受阻碍、驱逐或骚扰。
第15条
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转让和转租
第15.1节。需要房东的同意.
A。租户不得通过法律或其他方式自愿或非自愿地：(i) 转让、转让、抵押、抵押、质押、抵押或转让其在本租约中的全部或任何权益；或 (ii) 转租或允许租赁房屋或其任何部分供他人使用，包括但不限于特许权获得者或被许可人；(iii) 许可的情况除外转移（定义见中 第 15.03 节 下文）、发行新股票（或合伙股份或会员权益）、创建其他类别的股票（或合伙股份或会员权益），或出售、转让、抵押或以其他方式转让未偿还的有表决权股票（或合伙股份或会员权益），从而导致本协议中原指定租户或任何许可受让人（每人）的股权或其他所有权权益的转让超过百分之五十一（51％）控制权变更”），但是，如果租户是一家公有公司，其已发行有表决权的股票在国家证券交易所上市（定义见经修订的1934年《证券交易法》），或者未经房东事先同意，在场外市场上活跃交易，则本第 (iii) 款不适用于租户，在任何情况下，房东不得不合理地扣留、限制或拖延这种同意受以下条款的约束 第 15.01.D 节 并受制于 第 15.03 节，下面。所有上述交易应统称为或单独称为”转移”，承租人权益转让给的人应称为”受让人”.
B.根据本协议所需的许可进行的任何转让，未经房东同意而进行的转让不得对房东具有约束力，不得赋予任何第三人任何权利，并且在通知和任何适用的宽限期届满后，构成租户根据本租约的违约。在任何转让后，房东接受租金并不被视为对任何此类转让的同意，对承租人作为租户的接受，对房东在本协议下的任何补救措施的放弃，尽管收到的金额将被房东记入租户的租金义务。房东同意任何一项转让并不豁免对任何其他转让的同意要求。本租约中对受让人、特许经营者、转租人或被许可人的任何提及均不得被视为房东对上述任何受让人、特许经营者、转租人或被许可人占有租赁场所的同意。
C.房东对任何转让的同意不得视为对租户在本租约下的承诺和义务的放弃或解除；以及不得因收取或接受来自任何受让人的租金或其他履行而产生此效果。相反，租户在任何转让的情况下仍然完全和主要承担本租约在整个期限内的责任和义务，而在转让方发生违约的情况下，房东可以自由地追求租户、转让人或两者，无需事先通知或要求。
D. 如果以下任何条件适用，则房东有权拒绝转让，并且如果以下任何条件适用，房东拒绝同意将被视为合理。
(i)租户违反本租约；或
(ii) 转让方在转让时的净资产（以下定义）无法满足地主合理根据租户提供的财务信息，根据租约或相关分租合同产生的财务义务。
（iii）转让人无法继续在租赁场所经营办公业务或其他允许的目的。
(iv) 转让方是项目中现有的租户，房东有足够的空间在建筑物内不受租约限制，以满足所提议的转租方的空间需求；或
(v) 接受方可能是以下任一方：(A) 安永会计师事务所，(B) 德勤会计师事务所，(C) 毕马威会计师事务所，(D) 比达豪会计师事务所，(E) 安迅思，(F) 安达信会计师事务所，(G) 麦肯锡公司，(H) 波士顿咨询公司（BCG）
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(I) 贝恩咨询（Bain & Company），(J) 贝克商务咨询（Baker Tilly），(K) 施耐德唐斯（Schneider Downs），和 (L) 莫斯亚当斯（Moss Adams），或任何由上述实体合并或合并而成的实体，或从事“顶级”会计、税务、咨询或相关业务咨询服务的实体。
尽管前述条件成立，但任何拟议的转让应符合以下条件：
（i）本租约对承租人所加诸的任何契约、条件或义务，以及本租约授予房东的任何权利、补救措施或利益，不得因此次转让而受损或减少。
(ii) 初始租赁租赁物件的承租人应继续对本租赁协议项下的所有条款承担责任，包括但不限于支付本租赁协议项下的租金。
(iii)受让人（如果是受让人）必须在书面文件中明确承担租赁合同项下的所有义务，并且该文件应该由房东交付并得到合理接受，另外，（如果是受让人或转租人）必须签署房东的商业上合理的同意文件。
(iv)房东应根据任何此类转让提供适当的文件，并有权获得合理的行政费用，如下所述 第17.03节.
(v) 当租户请求批准转让时，房东应收到以下与此转让有关的信息：拟议受让人的姓名，拟议受让人和任何担保人的财务报表副本，拟议受让人的业务历史和经验信息，以及拟议受让人的业务计划和租赁场所的预测。
如果房东同意转让，作为对价，租户应每月向房东支付额外租金，与租金的月付额同时支付，为转让溢价的50％。 “转让溢价”指的是转让人支付的所有租金、额外租金和其他代价，其不论最初或在转让期内均超过租金或按比例分配的租金，具体情况而定，在次租赁的情况下，对于适用空间的租赁部分，或书面分配给建筑物租赁价值的任何金额，在转让的情况下，以及(a)租户实际支付的第三方经纪人佣金，(b)租户为实现此类转让而发生的合理律师费，以及(c)租户为实现此类转让而发生的合理租户改善成本和租金减免（明确排除任何租户工程或改建）。 “转让溢价”还包括但不限于，由转让人支付给租户的礼金和附加金。尽管本协议有任何相反规定，此 15.01.E(vi) 不适用于，且不得就任何允许的转让（如下所定义）支付任何转让溢价。
(vii) 在将租赁场所的部分转租时，租户将自行承担施工的所有费用，并负责对隔墙等必要的分隔工程进行施工（统称为“分隔工程”）；但前提是（A）这些分隔工程必须按照本租约要求进行施工，（B）租户必须在转租期满或终止之前，将分隔工程拆除，并将租赁场所恢复到在施工之前的状态。分隔工程）；但前提是（A）这些分隔工程必须按照本租约要求进行施工，（B）租户必须在转租期满或终止之前，将分隔工程拆除，并将租赁场所恢复到在施工之前的状态。
在收到承租人意向转让租赁以及上述所需信息的通知后，房东将在收到此通知后的十五（15）个工作日内批准或驳回此次转让。
第XV.02节。 租户救济措施。
尽管本租赁协议中有与之相反的任何规定，如果租户声称地主在本第XV条项下未合理拒绝、限制或延迟其同意或在本第XV条项下违约或不合理行事，租户的独一无二的救济办法将是申请宣告判决和要求的禁令，或提起索赔赔偿金诉讼，租户在此放弃所有其他救济方法，包括。
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除了依照加利福尼亚民事法典第1995.310条或其他适用法律规定的任何权利外，终止本租约。
第15.2节。有意省略。
第15.3节。不需要房东同意.
尽管本第十五条中包含任何相反的规定，只要租户当时没有违约并持续违约，租户就可以（A）进行控制权变更，或（B）转让本租约或转租租赁房屋的任何部分（以下统称为 “a”）允许的转移”) 向 (i) 租户的关联公司（由租户控制、控制或共同控制的实体），(ii) 通过合并、合并或其他非破产公司重组而成为租户的任何继承实体，(iii) 收购租户全部或基本上全部资产或股票的实体，或 (iv) 因任何前、当前和/或未来的部门或集团的分拆或合并而产生的任何实体租户的（统称，”允许的受让人，” 以及，分别是”允许的受让人”)；前提是 (a) 在转让前至少十 (10) 个工作日（如果适用的法律或保密限制不允许提前发出此类转让通知，则在转让后的三 (3) 个工作日内），租户将此类转让通知房东，并向房东提供房东或许可的受让人合理要求的任何文件或信息，包括但不限于任何转租或转让文书的副本以及证明房东合理满意的文件副本有关交易是本规定允许的交易 第 15.03 节; (b) 如果交易是转让或收购租户的全部或基本全部资产，则在许可转让后，租户立即向房东提供一份由拟议的许可受让人签订的书面文件，在该文件中，该实体承担租户在本租约下的所有义务随后得到履行，如果是转租，则该实体同意根据本协议转租适用空间租赁；(c) 如果是根据第 (A) 或 (B) (ii)、(iii) 或 (iv) 条进行转让如上所述，如果租户不复存在，则继承实体必须拥有净资产（根据公认的会计原则计算，但商誉、专利、版权和商标等无形资产应排除在计算中）（”净资产”) 在转让时不少于 (i) 一亿五千万美元（150,000,000.00 美元）和 (ii) 转让前夕租户的净资产（”净资产要求”)；(d) 任何此类拟议的转让，无论是在单笔交易中还是在一系列交易中，都不是为了逃避本第15条规定的与转让有关的义务和限制而签订的；(e) 最初租赁房屋的租户应继续根据本租约承担履行所有条款的责任，包括但不限于支付本租约规定的租金。”控制，” 如本文所用 第 15.03 节，应指直接或间接拥有任何个人或实体中至少百分之五十一（51％）的表决权益的至少百分之五十一（51％）的投票权益，或在正常事务方面拥有的投票权。
第16条
强制征收
房东有权单方面终止合同，如果政府或准政府机构为任何目的收购或征收租赁物品、建筑物或土地的实质部分（统称为“征收”），并且如果收购的房产占整个租赁物品、土地或建筑物的实质部分，房东有权单方停止与租户的合同关系并通知租户，租期自房屋权利归属当局，租金及其他租赁费用自该日期起中止。为了本第16条的目的，如果征收使房东继续让出租物品变得商业不划算，或者使房东继续经营建筑物变得不划算，则租赁物品、土地或建筑物的实质部分应被视为被征收。
默认和救济措施
第16.1节。违约.
以下任何一项事件均构成租户在本租约下的违约行为：“违约”：(i) 租户未能按照本租约的要求支付或提供任何租金（包括但不限于预付最低租金和存入资金），直到租金到期日为止；(ii) 如果租户违反或未遵守本租约的任何条款、条件或契约，但不包括涉及租金支付或租户及时交付抵押证明书、有关转让的文件或保险证书的条款，且在收到通知后，租户未能在三十（30）天内解决该违约或失败，除非该条件在该三十（30）天内无法合理解决，在这种情况下，租户必须在该三十（30）天内启动解决，并积极推进解决直至完成（但是，如果该违约或失败造成危险、公共困扰或危险情况，则可以将该三十（30）天宽限期缩短为租户收到通知后四十八（48）小时）；(iii) 租户未能及时交付抵押证明书、有关转让的文件或任何保险证书，且该失败持续
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在租户收到通知后的五个（5）个工作日内；或者（iv）如果租户未及时购买和保持本租赁合同所要求的保险，并且该违约继续存在五个（5）个工作日后，租户收到通知后。尽管本合同中可能存在相反规定，如果可以通过支付款项来纠正违约，则租户，在房东通知后，除本文以外的部分，有五个（5）个工作日来纠正违约。
第16.2节。补救措施和损害赔偿.
A.如果出现上述描述的默认情况，则房东将享有本租约提供的所有权利和救济措施，以及法律或衡平法下提供的其他所有权利和救济措施。 第16.01条如果发生上述所述的默认情况，则房东除了享有本租约或法律法规提供的所有其他权利和救济措施之外，还将享有本部分提供的所有权利和救济措施。 第16.02条如果出现上述所述的默认情况，则除了房东在本租约下拥有的权利和救济措施外，还将享有法律或衡平法提供的其他所有权利和救济措施。
B.房东可以在通知租户的情况下终止本租赁合同。如果本租赁合同和租户根据本租赁合同享有的占有权在任何时候被终止，租户应立即安全地将租赁物交还给房东。如果租户未能这样做，房东有权重新进入，无需法律程序和通知（明确放弃任何退租或重新进入的通知），并使用所需的力量，另外，房东将享受有关迅速恢复租赁物占有权的一切法律规定（无论是通过简易程序还是其他方式）。 第16.02条 如果租户未能立即安全地将租赁物交还给房东，无论出于何种原因，房东都有权重新进入，并使用必要的力量，租户应立即安全地将租赁物交还给房东。如果租户未能这样做，房东有权重新进入，无需法律程序和通知（明确放弃任何退租或重新进入的通知），并使用所需的力量。另外，房东将享受有关迅速恢复租赁物占有权的一切法律规定（无论是通过简易程序还是其他方式）。
C.房东也可以代表租户并且由租户支付的情况下履行租户在本租约下未能履行的任何义务，其费用（连同覆盖房东相关一切业务成本的管理费十％）应由租户在要求后的五（5）个工作日内支付给房东。在履行租户的任何义务时，房东对租户、租赁物业或租户财产因此而可能发生的任何损失或损害不承担责任，除非是由房东故意和恶意行为造成。房东履行任何此类义务并不构成对本租约下任何租户义务的解除或放弃。
D.在本租约终止并且租户根据本租约的权利终止之后，房东可以随时和不时为租户或其他人账户，以房东认为适当的租金和条件，重新出租全部或部分租赁物。房东将收到和收取租金，并首先用于支付房东为恢复租赁物的占有而可能承担的费用，包括法律费用和律师费，在使租赁物处于良好状态，为以重新出租而准备或改变租赁物方面；其次，用于支付由房东或代表房东在重新出租租赁物方面发生的费用，佣金和收费；第三，用于履行租户在本租约下的契约义务，包括各项支付租金的契约。任何这种重新出租可以由房东选择任意的租赁期限。此后，租户应支付租金直至本租约期限届满，金额等于租客应支付的所有租金和其他款项减去该重新出租的净收入（如果有的话），其支付日期与上述租金和其他款项的到期日期一致。无论如何，房东均不对任何未能重新出租租赁物或任何未能在重新出租中收取应付款项承担责任，租户在此声明，不因任何房东未能重新出租租赁物或任何房东未能在重新出租中收取任何应付款项而减少租户在本协议项下的义务。
E．在此租约和法律提供的所有其他救济措施外，如果发生租方违约行为，除了房东可依法或按公正取得的其他救济措施外，房东可通过给予租方通知来终止租约及租方在此项租约下的所有权利，届时租方应立即将租用物归还给房东。如果房东选择终止租约，那么房东可以向租方追偿：
(i) 在终止时已获得的任何未支付租金的价值；加上
(ii) 在裁决时的价值，超过房客证明可以合理避免的未支付租金损失金额的未支付租金，即自终止之后直到裁决时本应获得的未支付租金的金额； 加上
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(iii) 在奖励时的价值，超过租赁期剩余未支付租金与租客能够合理避免的租金损失之差额。
(iv) 任何其他金额都是为了补偿房东因承租人未能履行本租赁合同项下的义务所造成的一切损害, 或者在正常情况下可能导致的一切损害, 具体包括但不限于承租期剩余部分适用的经纪佣金和广告费用, 对已出租的租赁场地或其任何部分进行新租户的装修费用, 无论是同样的用途还是不同的用途, 以及为了获得新租户而作出的特殊优惠, 以及房东根据第17.31节支付给承租人的未摊销余额; 第17.31节 以下;
根据房东的选择，根据适用法律，可能允许加上或代替上述其他金额。
如第（i）和（ii）小节所述，“获奖时的价值”是根据利率计算的。如第（iii）小节所述，“获奖时的价值”是根据联邦储备银行旧金山分行获奖时折扣率加一百分之一进行折现计算的。
房东采取措施减轻因房客违约造成的损失，不会放弃根据本条款追偿损失的权利。如果通过非法驱逐诉讼获得解除本租约，房东有权在此诉讼中追回未支付的租金和应获偿的损失，或者房东可以保留以单独诉讼的方式追赔回租金和/或损失的全部或部分。
F. 根据加州民法第1951.4章，在发生违约或违约后，房东可以选择继续执行本租约，并保留租户在加利福尼亚民法第1951.4条下享有的占有权，并按照约定时间收取租金。房东和租户同意租约第XV条中关于转让和转租的限制是合理的。维护或保护租赁物业的措施，重新出租租赁物业或指定接管人保护房东在本租约下的权益，都不构成对租户占有权的终止。
第16.3节。救济措施累积.
本租赁合同对于任何特定权利或补救的提及均不应排除房东行使任何其他权利，拥有任何其他补救措施，或者根据本租赁合同、法律或者衡平法而享有的其他诉讼程序。
第16.4节。放弃.
A.除非房东在一份由授权房东官员签署的书面文件中明确放弃，否则房东不被视为已放弃本租赁合同的任何条款或对该条款的违反。未对违反行为放弃不会被视为对同一条款的任何后续违反，或对该条款本身，或对任何其他条款的放弃。
B.租户在此明确放弃任何和所有赎回权利和免除抵押权的权利，这些权利可能根据当前或未来的法规、规则或判例为租户提供。
C.如果出租人未能履行本租约项下的任何义务，并且（紧急情况下对人员或财产造成立即威胁的情况除外，在此情况下，无需事先通知）在租户以书面形式通知出租人该违约的性质之后的三十（30）天的期限内未能纠正该违约，在此30天期满前未能开始纠正该违约，并随后毫不间断地勤勉地继续进行该纠正工作，直至该违约无法在上述30天期满期间内合理纠正的情况下，租户可以向出租人发出书面通知，表明租户有意纠正该违约，并且如果出租人在收到该附加书面通知的十（10）个工作日内未能完成该纠正工作，则租户
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可能会解决此类违约行为，并且房东应在租户完成上述补救时的三十（30）天内偿还租户因此产生的第三方费用（其中应包括合理证据证明的费用），如果房东未能及时偿还该金额，那么租户可以抵扣应支付的最低租金月付金额，直至全额偿还，但租户不得抵扣任何单个月度最低租金支付金额的五十（50%）以上。尽管本租赁合同中可能含有与此相悖的任何条款，但租户放弃根据加利福尼亚州民法第1941和1942条款以及现行或今后生效的所有其他法律在房东的费用下进行维修的权利。此外，租户特此放弃加利福尼亚州民法第1932（2）和1933（4）条款的规定，以及任何类似性质的继任或其他法律的规定。
第17条
其他条款
第17.1节。通知.
A.无论何时，任何一方对另一方提出需求、请求、批准、同意或通知（单独或共同称为“”）时，该通知应以书面形式寄送，并寄送至各方在上述第1.01.J节中载明的各自地址，并由（i）亲自送达，（ii）国内认可的隔夜快递公司，或（iii）挂号或认证信件，要求签收回执。收到通知的日期即为通知的送达日期。然而，如果收件人拒绝接收，通知应被视为在（i）亲自递送被拒绝的日期，（ii）尝试通过隔夜快递递送的情况下，在通知发送后的下一个工作日，或（iii）在以挂号或认证邮件发送通知后的五（5）个工作日后送达。任何一方都可以随时通过向对方发出通知来更改其通知地址，方式如上所述，说明更改并设置新地址。提供姓名全称、身份证号或公司注册号、地址、白天的电话号码以及代表、代理人和助手的信息。 助手的数量不得超过两个。为便于进入年度股东大会，通知应在适当的情况下附有授权书、注册证书和其他授权文件。）向另一方给出需求、请求、批准、同意或通知时，该通知应以书面形式并以各方在上述第1.01.J节中列明的各自地址为通讯地址，通过（i）亲自送达，（ii）有名望的过夜快递公司，或（iii）挂号或认证邮件要求回执来进行传递。收取通知的当天被视为通知传递的日期。然而，如果收件人拒绝接收，那么通知将被视为（i）在亲自送递被拒绝的日期，（ii）在尝试通过过夜快递公司递送的情况下，通知发送后的下个工作日，或（iii）挂号或认证邮件发送通知后的五（5）个工作日内送达。任何一方都可以随时通过以上述规定的方式向对方发送通知，说明更改，并指明新地址。 在给对方的通知中，无论何时一方应向另一方提供需求、请求、批准、同意或通知（单独或一起，“”），该通知将以书面形式，并定向至双方各自在上述第1.01.J节中列出的地址，并通过（i）亲自递送、（ii）全国公认的隔夜特快专递公司或（iii）挂号或认证邮件要求签收。通知接收的日期将视为通知的送达日期。然而，如果收件人拒绝接收，通知将视为（i）亲自递送被拒绝的日期、（ii）在尝试通过隔夜特快专递递送的情况下，在通知发送后的下个工作日或（iii）在寄出通知后的五（5）个工作日内发生。任何一方可以随时通过向对方发出通知，根据上述规定通知对方更改通知地址，并说明更改和新地址。，参见上面的第1.01.J节，可由一方发给另一方。此通知应以书面形式发送，并寄到各方在上一节中指定的地址，通过（i）亲自递送、（ii）全国公认的隔夜快递公司，或（iii）通过挂号或认证邮件要求回执来发送。接收通知的时间将被认为是送达通知的时间。然而，如果收件人拒绝接收，则将视为（i）拒绝亲自送达的日期，（ii）在尝试通过隔夜快递递送的情况下，在通知发送后的下一个工作日，或（iii）在挂号或认证邮件发送通知后的五（5）个工作日后送达。任何一方都可以随时通过向另一方发出通知来更改其通知地址，并需按照上述规定，说明变更并提供新地址。
B.如果任何抵押权人通知承租人其持有影响租赁物的抵押权，那么承租人在此通知房东行使其救济权利之后发送给房东的通知将不会生效，除非同时将一份副本发送给该抵押权人，以按照规定的方式，发送至该抵押权人指定的地址。 第17.01节到抵押权人指定的地址。
第17.2节。记录.
未经房东事先书面同意，本租约及其备忘录均不得录入。
第17.3节。利息和管理费.
A.如果（i）租户未能按期支付本租赁合同项下的任何付款，或者（ii）房东在履行租户的任何义务或由于租户违约行为而产生任何费用或开支，则租户应在收到要求后的五个（5）个工作日内支付这些费用和/或开支以及利息，计算起点为该付款到期日或房东承担相关费用或开支与履行任何该等义务或租户的违约行为有关之日起。.
B.如果（i）房东未能按照租约的规定及时支付任何款项，或者（ii）租户为了履行房东的义务或因房东在租约下的违约而产生任何费用或开支，则房东应在需求后的五（5）个工作日内支付这些费用和/或开支的费用以及从支付款项到期日或租户发生与履行任何此类义务或房东的违约有关的费用或开支之日起的利息。
C.如果租户要求房东审核和/或执行与任何转让有关的文件，则租户应在要求之日起支付房东的实际费用和费用，包括房东和/或房东代理所发生的合理律师费，总额不超过每个要求的3000美元。
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第17.4节。法律费用.
如果出租人或承租人在与租赁有关的任何索赔中对对方提起诉讼，违反了本租约的任何条款，声明了各方在此事业中的权利，或者为了保护出租人或承租人在本租约下的利益，败诉方应在要求之后的五个（5）个工作日内偿还胜诉方因此而产生的合理费用，包括诉讼费用和律师费用。尽管如上述，如果出租人提起任何租金追缴或任何驱逐程序的法律诉讼，无论是概述还是其他，由于未支付租金而承租人在作出任何判决之前支付了此类租金，则出租人有权收取，并且承租人应支付所有法院提起的费用和出租人律师的合理费用。尽管与本租约有关的任何判决的判决，但不会与此类判决合并，而是在此类判决得出并继续对各方有约束力和决定性。与执行任何此类判决相关的判决后律师费和费用可以在同一诉讼或单独诉讼中收回。 第17.04节 与此判决相结合，但不会与此类判决合并，而应在此类判决得出后继续对各方具有约束力和决定性，并终生有效。与执行任何此类判决相关的判决后律师费和费用可以在同一诉讼或单独诉讼中收回。
第17.5节。继承人和受让人.
本租约及其中所包含之契约和条件应对房东和租户以及其各自的允许继任者和受让人具有约束力并具有利益效力。在房东出售或转让租赁物业的任何权益时，只要其义务被转让人承担，房东将免除其在此类出售或转让后发生的租约下义务的责任。
第17.6节。对房东赔偿权的限制；房东权益的转让.
房东的股东、成员、受托人、合伙人、董事、高级职员、员工、代表或代理人均不对本租约的任何契约、条件或规定承担个人责任。如果房东违反或违约本租约中的任何义务，租户应仅考虑房东在建筑物中的权益金额以及由此产生的任何销售和保险收益，以满足租户的补救措施。此外，租户承认，房东有权转让其在租赁场所、建筑物和/或本租约中的全部或部分权益。租户明确同意，如果进行任何此类转让，房东应自动免除自任何此类转让之日起在本租约下产生的所有责任，租户同意在此类转让之日之后仅向该受让人寻求履行房东在本协议下的义务，除非另有规定 第 17.07 节，下面。任何受让人均应同意履行房东在此类转让之日后产生的或应计的义务，包括但不限于退还保证金的权利。根据本文的定义，房东对整栋建筑物（租赁房屋是其中的一部分）的地租或类似的长期租约应被视为出售 第 17.06 节。租户同意委托此类新业主，前提是只要租户没有违约本租约，该新所有者不会干扰租户对租赁房屋的使用、占用或安静享受。在任何情况下，房东或租户均不对间接损失（例如利润损失）负责，前提是前述规定不限制房东根据《民法》第 1951.2 条的规定提供的补救措施 第 15.02.E 节 上文）、惩罚性赔偿或除房东或租户遭受的直接、实际和补偿性损害以外的任何损失。
第17.7节。存入资金；信用证.
A.安防-半导体存款除非租户选择根据《17.07.B》条款交付保函，那么在租户签订并交付本租约的同时，租户应向房东存入一个安防-半导体的押金，作为租户履行本租约的每一项条款、契约、协议和条件的保证。 （详见《 17.07.B 条》），除非租户选择提供信用证书，否则，租户在与房东签订本租约，并在同时递交本租约时，应向房东存入所要求的存入资金，以作为租户履行本租约项下所有条款、契约、协议和条件的押金。在租户签订并交付本租约的同时，租户应存入符合《1.01.H》条款规定的存入资金作为房东的一般账户押金，以作为租户履行本租约的每一项条款、契约、协议和条件的保证。 在租户签订并交付本租约的同时，租户为了担保其履行本租约的每一项条款、契约、协议和条件，应向房东存入安防-半导体的存入资金。 在租户签订并交付本租约的同时，租户应存入符合《1.01.H》条款规定的存入资金，作为房东的一般账户押金，以担保租户履行本租约的每一项条款、契约、协议和条件。
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业主发出通知后5个工作日内，租户应将押金恢复至规定的金额。 本章第1.01.H条款。 业务的使用、应用或保留不应被视为业主在任何情况下取得赔偿的限制，也不被视为业主对任何违约行为的放弃，亦不应阻止业主行使对违约租户的任何其他权利或救济措施。业主不被视为押金的受托人。业主可以将押金用于业主的日常业务，且无需将其与业主的一般账户分开。租户对押金不享有任何利息。如果业主在租期内转让建筑物，业主可根据加利福尼亚州民法第1950.7条的规定和/或任何继任法规向任何后续业主支付押金，届时转让业主将被免除返还押金的所有责任。租户特此授予业主（并特此放弃加利福尼亚州民法第1950.7条的相关条款）自【终止日期】之后和租户依照本租赁合同的规定将租赁物归还给业主之日起的30天内进行租赁物的检查、所需的修复，接收和验证相关工人的账单，并准备最后一次涉及押金的账目，并退还任何未使用的部分。押金或其任何部分在任何情况下均不得被视为预付租金。
B.信用证.
1.作为租金担保金的替代，租户有权向房东交付一张不可撤销、无条件的、可议付的备用信用证，以保证租户履行本租约下的全部义务，并作为房东因租户违约或违反本租约而遭受的全部损失和损害（或房东合理估计可能遭受的损失和损害）的赔偿。该备用信用证应以电传或在华盛顿特区或加利福尼亚州圣何塞的城市中执行，以房东为受益人，由信誉良好、全国知名的银行开具，该银行的评级应为（i）由穆迪投资者服务公司评级为“A”或更高级别，（ii）标准普尔评级服务公司评级为“A-”或更高级别，或其继任者；或（iii）由惠誉评级公司评级为“A-”或更高级别。信用证金额为八十六万六千八百三十四美元零四十美分（$866,834.40）（“信用证金额”）。租户应在双方签署和交付本租约后的五（5）个营业日内将信用证交付给房东。租户应承担获得信用证所需的所有费用、点数或费用。信用证应（1）可随时“callable”、不可撤销且无条件；（2）在租约起始日期开始并持续有效，直至“信用证到期日”。信用证） 附件I 和本条款所要求的条款，并由一个具备（i）由穆迪投资者服务公司评级为“A”或更高级别，（ii）由标准普尔评级服务公司评级为“A-”或更高级别或其继任者；或（iii）由惠誉评级公司评级为“A-”或更高级别的评级的健全、国家认可的银行开具，以房东为受益人，并支付三百六十六万八千八百三十四美元四十美分（$866,834.40）（“信用证金额”）的款项。租户应在双方签署和交付本租约后的五（5）个营业日内将信用证交付给房东。租户应承担获得信用证所需的所有费用、点数或费用。信用证应（1）可随时“callable”、不可撤销且无条件；（2）在租约起始日期开始并持续有效，直至“信用证到期日”。信用证金额信用证金额信用证到期日租户应在租期届满之后的30天内向房东交还新的保函或更新证明书，或在现有保函到期日前至少30天向房东交付续展证明或延期证明，无论房东是否采取任何行动；此保函应可由房东及其继任者和受让人进行全面转让；并允许房东进行部分划款和多次呈现和提款；无论租户是否对房东从保函中提款的权利有异议，都应受到出具该保函的银行的承兑；并且应符合国际商会第600号出版物《统一信用证验证与实践》（UCP600）或国际商会1998年第590号出版物《国际备用（保函）实务》（ISP98）的规定。此外，保函的格式和条款以及开证银行应得到房东的合理裁量批准。尽管本协议中可能有相反的规定，但房东特此批准MUFG作为开证银行。只要发生或适用以下任一情况，房东或其管理代理将有权按照保函面值的金额划取款项：（1）发生违约并根据本租约的条款与条件应向房东支付该金额；（2）租户在美国破产法典的任何一章或任何类似州法律下提出了自愿申请（统称为“申请”）；（3）租户根据任何联邦或州法律将其资产全部或部分分配给债权人；（4）有人根据破产法提出了针对租户的非自愿申请；或者（5）开证银行已通知房东保函将不会通过保函到期日进行续展或延期，并且没有按照本协议要求提供替代保函。发卡 银行不论租户是否对房东有权提取保函存在争议，开证银行应承兑并无条件履行保函，无论租户是否对房东有权提取保函存在争议; 此外，该保函应受到国际商会出版物第600号《统一信用证验证与实践》（UCP600）或1998年国际商会出版物第590号《国际备用信用证实务》的约束。保函的形式和条款以及开证银行应得到房东合理裁量批准。尽管本协议中可能有相反的规定，但房东特此批准MUFG作为开证银行。如果出现或适用以下任何情况，房东或其当时的管理代理将有权提取款项，其金额最高可达到保函面值: （1）租户发生违约并根据本租约的条款与条件应向房东支付该金额; （2）租户根据美国破产法的任一章节或任何类似的州法律（合称“破产法”）申请自愿破产;（3）租户根据联邦或州法律将其全部或部分资产分配给债权人; （4）针对租户根据破产法提出了不可抗拒性的申请; 或者（5）开证银行已通知房东保函将不会延期或续签至保函到期日，并且在此之前，租户未提供相应的替代保函。破产法无论租户是否对房东有权从保函中提取款项存在争议，开证银行应承兑并无条件履行保函，无论租户是否对房东有权从保函中提取款项存在争议，开证银行应承兑并无条件履行保函; 此外，该保函应受到国际商会出版物第600号《统一信用证验证与实践》（UCP600）或1998年国际商会出版物第590号《国际备用信用证实务》的约束。保函的形式和条款以及开证银行应得到房东合理裁量批准。尽管本协议中可能有相反的规定，但房东特此批准MUFG作为开证银行。如果出现或适用以下任何情况，房东或其当时的管理代理将有权提取款项，其金额最高可达到保函面值: （1）租户发生违约并根据本租约的条款与条件应向房东支付该金额; （2）租户根据美国破产法的任一章节或任何类似的州法律（合称“破产法”）申请自愿破产;（3）租户根据联邦或州法律将其全部或部分资产分配给债权人; （4）针对租户根据破产法提出了不可抗拒性的申请; 或者（5）开证银行已通知房东保函将不会延期或续签至保函到期日，并且在此之前，租户未提供相应的替代保函。
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2.信用证还应规定，房东及其继承人和受让人可以在任何时候无需通知租户也无需事先取得租户同意，将全部或部分信用证的权益转让（一次或多次）给其他当事方、个人或实体，无论该转让是否与房东对本租约权益的转让分开或合并。如果房东转让租赁物的权益，房东应将信用证全部或部分转让给受让方，然后，租户对该信用证的所有责任即不再存在，无需双方进一步协议，且同意本条款适用于将信用证全额或部分转让给新的房东的每一次转让或受让。在出租人转让信用证的情况下，租户应自行承担全部成本和费用，向开证行提出必要的申请、文件和工具，以实现该转让，租户应负责支付开证行与该转让有关的转让和处理费用。
3.如果因为房东动用信用证的结果，信用证的金额少于信用证金额，则租户应在房东动用后五（5）个工作日内提供额外的信用证或现金，金额等于缺额，并且任何额外的信用证都必须符合本。 第17.07.B条。如果租户未能履行此要求，尽管租赁中可能有相反的规定，但视为租户的违约。
4.承租人承诺并保证，其既不会转让也不会设定抵押信用证或其任何部分，并且无论是转让、设定抵押、试图转让还是试图设定抵押都不会使房东或其继任者或受让人受到任何约束。尽管前述内容并不限制其一般性，如果信用证的到期时间早于信用证到期日，则房东将接受信用证的续签（该续签信用证应在信用证到期前三十（30）天内生效并交付给房东，如适用，且应不迟于信用证到期之前），该续签信用证应在与即将到期的信用证相同的条款或房东认为可以接受的其他条款下在本租约第17.07.b.1节规定的要求下自动续展至信用证到期日。然而，如果未能及时续签信用证，或者如果承租人未能按照以上规定的金额和方式维持信用证，房东有权根据本文件的条款向开证银行提交信用证，并且信用证的款项可能根据上文第17.07.A节的规定被房东使用。任何未使用的款项应作为房东的财产，且无需与房东的其他资产分开。房东同意在信用证到期之前或之日支付承租人收到的任何信用证款项，但无须 (1) 用于支付未能按期支付的租金，或(2) 用于支付因承租人根据本租约的违约或失效而遭受的任何损失和损害（或房东合理估计将遭受的损失和损害）；但是，如果在信用证到期之前申请人根据破产法提出自愿申请，或者租户的任何债权人向租户提起强制性破产申请，那么在支付未使用的信用证款项金额之前，房东不必支付，直到租金根据此租赁关系的付款的优先问题在这种破产或重组案件中解决或者这种破产或重组案件被驳回为止。
5.租户承认并同意，房东在实现对租户根据本租约发生违约或缺席情况下有权凭信用证支取款项的能力上，重大依赖。若租户违约本租约，房东可以（但无义务如此），无需另行通知租户，全额或部分支取信用证的款项，用于弥补租户的任何违约行为，并赔偿因租户违约而可能导致的任何种类或性质的损害，包括根据租约终止时根据租约和/或加州民法第1951.2条或类似规定而产生的任何损害。房东对信用证的款项的使用、申请或保留，或款项的任何部分，不妨碍房东
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根据此租约或适用法律的规定行使任何其他权利或救济，其意图是房东无需首先对信用证进行诉讼，并不会限制房东享有的任何赔偿。租户同意不以任何方式干涉房东收到信用证款项的支付，无论房东是否有权在信用证上支取任何部分，无论租户与房东之间是否存在争议。本租约的任何条件或条款均不应被视为使信用证有条件以使得发行人为拒绝及时履行在信用证上提款的义务。租户同意并承认：（1）信用证构成房东与发行银行之间的独立合同；（2）租户并非该合同的第三方受益人；（3）租户对信用证或其款项没有任何财产权益；（4）如果租户成为《破产法典》的任何章节的债务人，无论是租户、任何受托人还是租户的破产财产均无权通过适用11 USC §502(b)(6)或其他方式限制或限制房东对信用证或其款项的索赔权利。
6.租户可以随时用新的信用证替换任何现有的信用证，前提是：(1) 新的信用证在替换的信用证到期前至少三十（30）天生效；(2) 金额达到所需的信用证金额；(3) 由房东合理接受的信用证银行开出；(4) 否则符合本 第17.07.B款.
7.房东和租户承认并同意，在任何情况下，信用证或其任何续订或收益均不被视为或被视为加利福尼亚州民法典第1950.7条所指的 “保证金”，（2）受第1950.7条条款的约束，（3）意在用作第1950.7条所指的 “保证金”，或（4）限制房东根据本协议提供的补救措施。房东和租户（x）确认信用证无意用作保证金，并确认第1950.7条以及适用于商业背景下保证金的任何其他法律（”保证金法”）对信用证没有适用性或相关性，并且（y）放弃任何一方现在或将来可能拥有的与《保证金法》有关或产生的任何和所有权利、义务和义务。
8.尽管有前述规定或此处包含任何相反的规定，如果房东在任期内的任何时候确定 (i) 发卡银行因任何原因关闭，无论是联邦存款保险公司 (”联邦存款保险公司”）、任何其他政府机构或其他方面，或（ii）发行银行未达到以下三种评级标准中的任何一项，即其无抵押和优先长期债务（不受第三方信用增强支持）：（a）穆迪投资者服务公司或其继任者的 “A” 或更高评级；（b）标准普尔评级服务或其继任者的 “A-” 或更好；或（c）“惠誉评级或其继任者评级为 “A-” 或更好，或 (c) 根据惠誉评级的 “即时纠正措施” 规则，发证银行不再被视为资本充足联邦存款保险公司（如发卡银行的状况和收入报告所披露的那样）（俗称”通话报告”）或其他方式），或（d）发卡银行已被联邦存款保险公司置于破产管理之下，或已进入任何其他形式的监管或政府破产管理、保管或其他类似的监管或政府程序，或以其他方式被联邦存款保险公司或其他政府机构宣布资不抵债或将其评级降至投资级别以下（上述任何一项，”发放银行信贷活动”），然后，在房东通知租户后的三十（30）个日历日内，租户应向房东交付现金或符合发卡银行签发的本节条款的新信用证，该信用证符合房东的上述信用评级标准且房东可以合理接受，在这种情况下，房东应将先前持有的信用证退还给租户。如果租户未能及时向房东交付此类替代信用证，则此类违约行为应被视为租户在本租约下的违约，无需另行通知或延长宽限期，从而使房东有权提取信用证。
C。烧毁。如果，截至第三十二届 (32)nd) 租赁期限的月份及其每个周年纪念日（该日期及其每个周年纪念日，在此处称为”减免日期”）、没有发生租户违约、保证金或信用证的正面金额（如果租户根据以下规定交付了信用证） 第 17.07 (B) 节
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以上金额将在每个减免日期减少一百四十三千零五十一美元零三十六美分 ($143,051.36)。如果租户有资格获得上述减免，则应在相应的减免日期后的三十 (30) 天内书面要求房东交付 (i) 减免金额中的安全存款部分，或者 (ii) 如果租户依据上述第17.07(B)条款提供了信用证，则提供书面授权给发行银行进行相应减免，该授权将在收到租户书面请求后的十五 (15) 天内交付，并且租户在房东交付该授权后有三十 (30) 天的时间交付房东一份金额与减免日期相符的新信用证或对现有信用证的修订证明，该信用证在所有方面均符合上述第17.07(B)条款的要求，且在形式和内容上都得到房东的接受。 第17.07(B)条款 上述，对应减免日期货币面值的 replacements 凭证。 第17.07(B)条款 上述减免日期的 replacement 凭证，应与第17.07(B)条款的要求完全一致，并且在形式和内容上得到房东的接受。
D.其他规定尽管本合同中的任何相反规定，如果房东依据信用证取款（i）仅因租户未能在信用证到期前至少三十（30）天续期而取款，此类未能续期不构成本合同下的违约，且（ii）随后租户有权随时向房东提供满足本合同要求的替代信用证，届时房东应归还由房东取出的原始信用证的现金款项。如果房东未妥善取款或滥用信用证款项，租户有权抵扣该金额抵消租金。
第17.8节。完整协议；没有陈述；修改.
本租赁协议旨在成为各方的最终协议，并作为其中条款的全面和独有说明。各方之间的所有先前谈判、考虑和陈述（口头或书面）均纳入本协议。各方或其官员、雇员、代理人或关联公司之间的先前交易行为不得作为补充、解释或变更本租赁协议中任何条款的相关或可采纳的内容。除本租赁协议中明确规定的内容外，在制定本租赁协议时并未就租赁场所或建筑物，或过去、现在或未来的租赁、租金、费用、运营或任何其他事项作出或依赖于任何陈述、理解、协议、保证或承诺。本租赁协议只能通过房东和承租人的授权代表签署的书面文件进行修改，或者明确规定该修改或放弃的条款。
第17.9节。可分割性.
如果本租赁合同的任何条款或规定，或者对任何个人或情况的适用被认定为无效或不可执行，本租赁合同的其余内容，或者对责任违约或不可执行的个人或情况以外的个人或情况的适用，不应受此影响，本租赁合同的每一条款和规定应视为有效，并将根据法律允许的最大范围予以执行。
第17.10条。连带责任.
如果两个或两个以上的人作为租户签署本租约，则每个人支付租金并履行所有其他义务的责任应被视为共同且分别的，任何给予或与任何此类人之一签订的通知、付款和协议均应被视为向所有这些人给予或签订。同样，如果租户是一个合伙企业或其他法定实体，并且根据任何适用的法律、法规或规定，其合伙人或成员须承担个人责任的，那么每个合伙人或成员根据本租约的责任应是共同且分别的，并且每个合伙人或成员应在本租约下完全履行义务，并被视为已亲自签署了本租约。
第17.11节。经纪人佣金.
除了代表房东的Newmark和代表租户的Cushman and Wakefield（以下统称为“Other”），房东和租户各自向对方保证并声明，没有任何经纪人、寻找者或代理人在本租约的谈判、签订或采购过程中代表其行事。除了经纪人并依照下一句的情况，房东和租户各自同意对对方承担赔偿责任，并免除其因本租约产生的所有直接或间接的责任、义务和损害。代理房东和租户除了经纪人并依照下一句的情况，同意对对方承担赔偿责任，并免除因续租相关事项（直接或间接）产生的一切责任、义务和损害。
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对于此租赁或其谈判而言，不论是否同意索赔，包括为保护授权方而产生的支付代理商、中介人员或找头的费用和律师费，以及为保护任何代理人对授权方提出的索赔而产生的费用和律师费。房东同意根据房东与经纪人之间的独立书面协议支付经纪人与此租赁有关的佣金。
第17.12节。没有选择；不可撤销的报价.
房东、其经纪人、代理人或代表提交本租赁合同供承租人审查或签署，并不构成对出租物业的租赁条款的选择或要约，也不构成对承租人保留租赁物业的意向；特此声明，即使承租人在谈判中预期成为本租赁合同下的承租人，或者在准备空间平面图和/或承租人改进计划等，以及/或承租人在谈判中耗费时间和/或金钱，或者承租人放弃追求其他租赁机会，甚至承租人签署本租赁合同并将其提交给房东签署，本租赁合同仅在房东签署并交付完整的副本给承租人后，才会生效并对房东产生约束力。未打算对上述免责声明作任何例外，也不应从房东愿意协商本租赁合同中的任何条款的表达中意味着例外。
第17.13节。无法执行.
除了支付货币义务之外，在任何一方必须执行任何行为的情况下，如果由于以下任何原因阻止、延迟或停止了该行为的执行（"Force Majeur"），则该行为的履行将被视为由于阻止、延迟或停顿的时间延长。这些原因包括：天灾、战争、恐怖主义、民事骚乱、火灾、洪水或其他灾害、劳动纠纷（前提是双方将合理努力解决此类劳动纠纷）、劳动力、材料或设备短缺、政府法规、政府或监管机构对批准或许可过程的延迟、异常严重的天气或其他合理无法预见的情况，这些情况不在该方或其代理商的控制范围内，并延迟了按照本租赁合同的条款进行的工作或所需行为的时间（无论是以固定日期、固定时间还是“合理时间”指定的），在阻止、延迟或停顿期间将被视为延长。尽管本租赁合同中可能包含与此相反的内容，如果任何一方由于上述事件而无法履行或延迟履行本租赁合同项下的任何义务，该方不应被认定为违约；但是，本条款中的任何内容都不应（i）延长承租人根据本租赁合同享有的任何明确终止权利的时间，或（ii）允许承租人在租赁物业在终止日期之后滞留。要求因上述任何原因而延长时间或获得其他后果的权利，必须满足以下条件：寻求延长时间或后果的一方应向另一方通知，具体说明其性质和（在所知情况下）预计的时长。如果此通知在通知方首次实际知晓事件存在之后的五个（5）个工作日之后发出，则在该第五天之后发生的事件，将不被视为阻止、延迟或停顿的原因。不论因任何以下原因（“Force Majeur”）之一所致：天灾、自然灾害、战争、恐怖主义、民事骚乱、火灾、洪水或其他意外事件、劳动力困难（前提是双方都会商业上合理地努力解决这类劳资纠纷）、劳动力或材料或设备不足、政府规定、政府或监管机构延误批准或审批程序、异常恶劣的天气或其他在当事方或其代理人控制范围之外的合理无法预见的情况下，任何当事方均需要履行的义务之一如因此类事件无法履行或因此类事件而未能及时履行，该义务的履行时间（无论是指定固定日期、固定时间还是“合理时间”）将视为延期至阻止、延误或停滞的时期加上期间。尽管本租约中可能有与此相反的条款，但若按前述事件影响程度，任何当事方未能履行或未能及时履行本租约项下的任何义务，则该当事方不构成对本租约的违约；但前提是，本节的任何内容均不得（i）延长租户根据本租约规定享有终止本租约的任何明确终止权利的时间；或（ii）允许租户在租赁物业的终止日期后继续滞留。要求因先前事件延期时间或为先前事件获得其他后果的权利的前提条件是，寻求此类延期或后果的一方应向另一方发送通知，具体说明此类事件的性质及其（已知的）预计时长。如果此类通知在通知方首次实际了解到此类事件的存在之后五个（5）个工作日之后发送，则因该第五天之后发生的事件不视为阻止、延误或停滞的原因。除货币义务之外，无论任何一方需要执行任何行为，并且由于以下原因之一（"Force Majeur"），导致无法执行、延迟或停止该行为的履行（除非另有约定）：天灾、自然灾害、战争、恐怖主义、内乱、火灾、洪水或其他灾害、劳资纠纷（惟双方应商业上合理努力解决此类劳资纠纷）、劳动力、劳动力或材料或设备不足、政府法规、政府或监管部门对批准或许可程序的延误、异常严重天气或其他合理不可预见的情况（使其无法控制）而将工作或根据本租约规定的行为延迟，对于履行此类行为的时间（无论是以固定日期、固定时间还是以“合理时间”指定）将被视为该阻碍、延迟或停止的时间段加长。尽管租约中可能包含与此相反的规定，如果任何一方因上述事件而无法履行或延迟履行本租约项下的任何义务，则该方不构成对本租约的违约；但是，本部分的任何规定均不得（i）延长承租方根据本租约享有的任何明确终止权力的时间，或（ii）允许承租方在终止日期之后在租出的场所滞留。要求将时间延长或要求其他后果作为上述任何事件的结果的权利，应满足以下条件：寻求此类权利的一方应通知另一方，指明该事件的性质和（已知的）预计时长。如果五（5）个工作日以后发送该通知，则发出方在首次实际知悉该事件存在之前的事件不应视为阻止、延迟或停止的原因。 (第5个工作日以及通知日期后的日期将被忽略并视为未发生。
第17.14节。生存.
在租期结束之前，终止日期的发生不会使得租户免除之前发生的义务。所有这些义务在本租约终止后仍然有效。
第17.15节。企业租户.
如果租户不是个人, 租户在此约定和保证: (i) 租户已经依法组织, 有资格在加利福尼亚州经营并且处于正常状态; 并且 (ii) 在租户的个人代表签署本租赁合同时, 该个人已获得租户的合法授权以代表租户签署并交付本租赁合同. 租户必须在整个租期内继续在加利福尼亚州合法经营并且处于正常状态.
第17.16节。某些术语的施工.
术语“包括”应在所有情况下被理解为“包括，但不限于”。在租户在此处需要执行任何行为时，除非另有明示规定，该方应独自承担相关费用。除了最低租金之外，所有支付应直接支付予房东。
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不论作为报销或其他形式，都应视租金为附加租金，即使以“”为单位。双方承认已就本租赁达成协议，房东和租户对本租赁条款咨询了律师，并且不应因房东起草了本租赁合同而产生推定不利于房东的情况。另需支付租金双方承认已就本租赁达成协议，房东和租户对本租赁条款咨询了律师，并且不应因房东起草了本租赁合同而产生推定不利于房东的情况。
第17.17节。租赁场所的展示。
根据 第7.02节在租约期间，房东可以随时进入租赁物以向抵押权人、潜在抵押权人、保险人、潜在保险人、投资者、承销商、买方和潜在买方展示租赁物，并在租约期的最后12个月内向潜在租户展示租赁物，但除房东以外的任何人在进入租赁物之前必须签署一份合理且符合惯例的保密协议，并提前至少两个工作日通知。尽管如上所述，如果任何抵押权人、潜在抵押权人、保险人或潜在保险人拒绝签署保密协议，但仍可进入租赁物进行完成习惯性核保工作（如地震和财产状况报告）等活动。
第17.18节。各方关系.
本租约除房东和租户之外不会创建任何其他关系。
第17.19节。永久禁止规则.
尽管租赁协议中的任何规定与此相反，如果在租赁协议签署之日起的21年内，租赁期未开始，则租赁协议将自动终止于这21年的第一周年。 (2此条款的唯一目的是为了避免对这份租赁协议违反永久反对原则或涉及对转让的任何其他法律或公平原则的解释。
第17.20节。选择法律.
本租赁应当根据加利福尼亚州法律解释，所有在此产生的争议、索赔和问题应当根据该州法律进行裁决，不考虑其法律选择原则。
第17.21节。论坛的选择.
任何涉及与本租约有关的争议、房东/房客关系、租赁场所的使用或占用以及任何损害赔偿要求的行为，应仅在租赁场所所在的司法管辖区的州或联邦法院提起和审理。
第17.22节。危险物质.
租户或任何受邀人或其代表不得在租赁场所或建筑物中使用、生成、储存、处理、释放、处置或以其他方式管理任何有害物质（如下定义），但通常和合法地与办公用途一起使用的适当数量的办公和清洁产品和/或与租户根据本协议要求进行的任何维护相关的任何材料除外。租户在发现任何影响租赁场所的危险物质释放后应立即通知房东，并根据房东的选择，在提出要求后的五（5）个工作日内开始并随后努力寻求令房东满意的补救措施，或偿还房东对因租户、其员工、代理人、承包商或受邀者的任何作为或不作为而释放的任何危险物质进行调查或补救的费用。视情况而定 第 7.02 节如上所述，租户应与房东合作，不时提供进入租赁场所的通道，以检查和评估环境状况，并应清除租户在租约到期或终止时从租赁场所释放的所有危险物质。租户同意对房东和房东的受保人进行赔偿、辩护并使其免受损害，使他们免受第三方对房东或房东的受保人施加、产生或声称的所有损失，以及由于房东或房东的存在而直接或间接产生或与之有关的所有损失
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由于承租人、其代理人、雇员或承包商的行为或不作为，导致或影响建筑物上的有害物质。
房东向租户保证，据房东实际所知，除非以书面形式向租户披露，否则截至交付之日，租赁房屋将不包含任何违反交付日期生效的任何适用法律的石棉或含石棉材料。房东应自行承担费用，遵守与调查、监测、处置、补救和/或清除违反任何适用法律的危险物质有关的所有适用法律，但租户根据本协议条款负责的除外，包括但不限于 (a) 在生效日期之前存在于租赁场所中的危险物质，除非租户或租户的任何员工、受让人、分租人、代理人、承包商对此提出要求和代表（”先前存在的有害物质”)，或 (b) 房东在租赁场所带来、使用、生成、排放或处置（”房东危险物品”）。此外，如果房东、房东赔偿金、租户或任何租户或租户的任何员工、受让人、分租人、代理人、承包商和代表以外的人员在租赁场所释放任何危险物质，则房东不得违反本协议或对租户承担损害赔偿责任，但房东应自行承担商业上合理的努力促使该人进行调查、监测，在适用法律要求的范围内处置、补救和/或移除此类危险物质。在遵守本租约的条款和条件的前提下，房东同意赔偿、捍卫租户并使其免受第三方可能对租户造成的、引起的或对租户提出的全部损失，这些损失完全和直接源于任何先前存在的危险物质或任何房东危险物质。
在本协议中，“危险物质“污染物或有毒物质”指包括在任何联邦、州或地方法律、法规、规则或条例中或受其管制的有害或有毒物质、废物、材料、污染物和污染物质，包括CERCLA、1986年《超级基金修正和授权法》、资源保护和回收法案以及毒性物质控制法，如这些法案可能不时被修改；石油产品；卤代和非卤代溶剂；以及所有其他受监管的化学品、材料和溶液，这些物质单独或与其他物质结合可能对环境、公共卫生或安全或自然资源造成潜在危害。
第17.23节。OFAC认证.
租户保证：（i）租户在任何行为中均不直接或间接代表任何被任何行政命令或美国财政部作为恐怖分子、“特别指定国民和被封锁人员”或其他被禁止或封锁的人员、实体、国家或交易的任何人、群体或实体；（ii）租户不会直接或间接代表任何这种人、群体、实体或国家从事、煽动或促进本次交易。特别指定国民和被封锁人员根据由外国资产控制办公室执行或管理的法律、命令、规则或规定，租户保证：（i）租户在任何行为中均不直接或间接代表任何被任何行政命令或美国财政部作为恐怖分子、“特别指定国民和被封锁人员”或其他被禁止或封锁的人员、实体、国家或交易的任何人、群体或实体；（ii）租户不会直接或间接代表任何这种人、群体、实体或国家从事、煽动或促进本次交易。
租户特此同意为了捍卫、使房东免受任何和所有来自或与上述认证违约有关的索赔、损害、损失、风险、责任和费用（包括律师费和成本）而进行辩护、赔偿和免责。
第17.24节。时间至关重要.
时间对于租户根据本租约产生的每一项义务都至关重要。
第17.25节。副本; 电子签名.
本租约及其任何修正案可以在对应方中执行，其效力与双方签署了一份文书的效力相同，并且每份对应方应构成本租约的原件。此外，协议双方同意并同意，本租约、本协议的任何修正案和/或根据本协议交付的任何通知均可通过电子邮件签署和/或传送 .PDF 文档和/或使用电子签名技术（例如 DocuSign 或类似的电子签名技术），并且该签名的电子记录对以带有该方手写签名的纸质副本形式签署的当事方具有约束力的有效和有效性。双方进一步同意并同意 (a) 在 a 范围内
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使用电子签名技术通过点击“签署”来电子签署此租赁协议，且(b)此租赁协议上的电子签名将被视为与手写签名具有同样的有效性、可执行性和可证明性。
第17.26节。保密协议.
租户和房东均承认本租赁及相关文件的内容属于机密信息。租户和房东应严格保密并保持此类信息的机密性，并不得向任何个人或实体透露此类机密信息；但是，如果法律要求（包括但不限于，在作为上市公司或上市公司子公司的身份，被视为必要或理想的情况）、法院命令或与执行或解释本租赁条款的任何努力或行动有关时，每一方均可以透露本租赁的条款和条件，并告知该方的律师、保险顾问或提供者、会计师、雇员、审计师，以及现有或潜在的金融合作伙伴、投资者、买家或贷款人，前提是该方已经告知这些人有关条款和条件的保密性质，以及告知其经纪人或其他房地产顾问、评估师、承包商、建筑师或工程师，以便与本租赁的谈判、管理、履行或行使该方在本租赁下的任何权利有关，并告知此租赁或租赁场所的任何潜在受让人。
第17.27节。未来开发.
承租人知道并同意，业主在与被租赁场地相邻或附近的共同区域内进行项目的设计、开发、拆除、施工和租赁活动，由此可能造成噪音、振动、灰尘、光线和气味等暂时性困扰。承租人承认已收到有关这些活动的通知。除了在本租约的其他地方规定的业主的权利外，承租人立约并同意，业主将有权对被租赁场地及其相邻或附近区域在此类活动期间造成的暂时干扰行使，这一权利类似于一种地役权。尽管如上所述，业主将尽合理努力将对承租人在被租赁场地经营所造成的干扰或中断最小化，但在前述情况下，业主及其关联实体或附属公司对承租人在此类施工中造成的任何不便或中断概不负责，且任何此类不便均不构成租金减免的依据。承租人进一步同意，承租人不得采取任何行动限制或延迟业主在项目中进行有关这些区域的设计、开发、拆除、施工或租赁的活动。
房东有权将项目划分为所有或部分，只要不会对租户使用或进入租赁场所，以及租户的停车或标识权利造成实质干涉。租户同意在房东要求的情况下，以房东要求的形式执行和交付任何需要符合此租赁情况的附加文件，并提供任何地图、互惠权协议或其他与之相关的文件、文件和协议，只要这些文件不会在实质上增加租户的义务或实质上减少租户在此租约下的权利。尽管租约中的任何条款相反，除房东外的任何实体对建筑物和/或公共区域的单独所有权不影响运营成本、保险成本或税金的计算，也不影响租户支付任何运营成本、保险成本或税金的份额。
第17.28节。批准和支出.
无论是地主还是租户，只要本租约要求获得批准、同意、确定或判断，除非另有明确规定，该批准、同意、确定或判断及其所规定的任何条件应合理，并且不得无理拒绝或延迟。本租约允许或要求一方开支，并要求另一方偿还的任何支出应限制为
50
涉及商品和服务的公平市场价值应当合理支出，并应有可供对方检查和审查的文件证明。
[本页意在保持空白；签名页将随后到来。]
51
签名页
办公室租赁协议
双方协议
SR WINCHESTER, LLC
和
20510-20910万美元
在此证明，各方本意在此签署本租约并以各自的名义和印鉴作为落款日期之日首先上述。
房东： | ||||||||
SR WINCHESTER, LLC, | ||||||||
一家特拉华州有限责任公司 | ||||||||
通过： | Street Retail, LLC, | |||||||
一个马里兰州有限责任公司 | ||||||||
它的: | 独资人 | |||||||
通过： | /s/ ROBYN SARRAT | |||||||
姓名： | Robyn Sarrat | |||||||
标题： | 法务租赁副总裁 | |||||||
| 租户： | ||||||||
COUCHBASE, INC., | ||||||||
一家特拉华州的公司 | ||||||||
| 通过： | Total ARR | |||||||
| 姓名： | 23550-24050万美元 | |||||||
| 标题： | 高级副总裁兼致富金融(临时代码)财务总监 | |||||||
52
展示A-1
工地平面图
[***]
展示A-2
租赁场所和室外露台
[***]
展览B
工作协议
[***]
5.80%到期于2054 年的优先票据
规则和法规
[***]
附录D
租户承包商的规定
[***]
附录E
屋顶使用规定和条例
[***]
展品F
期权延期
[***]
展品表G
租户已批准的标识位置
[***]
展品H
办公室租户标识标准
[***]
附件一
信用证形式
[***]
展览J
地面出租方免受干扰协议形式
[***]
附录 K
地上租赁人保留的财产
[***]