EX-10.6 3 ea021420601ex10-6_lakeside.htm LEASE AGREEMENT, EFFECTIVE AS OF MARCH 12, 2024, BETWEEN AMERICAN BEAR LOGISTICS CORP. AND MORRIS CLIFTON ASSOCIATES I, LLC

附录 10.6

普洛日斯清晰租赁

简化您的租约。简化您的业务。

本租赁协议 由房东和租户于下文生效日期签订。

通用定义术语.

a)	生效日期:	2024年3月12日

b)	房东：	MORRIS CLIFTON ASSOCIATES I, LLC，一个新泽西有限责任公司

c)	房东通知地址：	普洛格斯	抄送：	Prologis
		注意：市场主管		1800 Wazee街
		2021 McKinney Avenue		Suite 500
		1050套房		Denver, Colorado 80202
		德克萨斯州75201		10. 借款人在此肯定向放贷人保证，在本修正案签订之日，该借款人已满足贷款文件中规定的所有肯定性约定;

租户：

美国BEAR物流公司，伊利诺伊州的S型公司

e)	租户通知地址:	1475 Thorndale Ave. ＃ A	抄送至	1475 Thorndale Ave. ＃ A

		Itasca, IL 60143		Itasca, IL 60143

		收件人：Henry Liu		收件人：Ryan Li

前提:

该部分建筑包含约46,657可出租平方英尺，如附件A所示。

建筑物：

Freeport Dist Ctr 3
8904 N. Royal Lane
伊灵，德克萨斯州75063

项目：

Freeport分销中心3

租户的份额：

100.00%

租赁期限：

从开工日期开始，至开工日期后满62个完整日历月的日子结束（“到期日”）。

PLD物业ID: [dal01203]

[TX]

-1-

开始日期：

2024年3月29日

l)	月基租金:		时期		月基本租金
		03/29/2024	通过	05/31/2024	1* $0.00
		06/01/2024	通过	03/31/2025	$40,241.66
		04/01/2025	通过	03/31/2026	$41,851.33
		04/01/2026	通过	03/31/2027	$43,525.38
		04/01/2027	通过	03/31/2028	$45,266.40
		04/01/2028	通过	03/31/2029	$47,077.06
		04/01/2029	通过	05/31/2029	$48,960.14

月基础租金美元40,241.66已被减免，并已按比例分配。

每月的FOE费用和税金将在租赁期内到期。

m)	每月固定营业费用	营业费用：	$6,688.76
	（“每月FOE”）：	资本维修/更换费用：	$1,263.63
		每月总营业费用：	$7,952.39

自开工日期起，每日减免月度房东所有费，直至2024年4月30日，此后将按照本文规定支付。

年度FOE增加:

4.30%

初始预计每月
税款:

$6,220.93

每月税款自启动日期起按日减免，直至2024年4月30日，之后应按照本协议规定支付。

存入资金：安防-半导体

以现金形式的65,000.00美元

房东经纪人:

Transwestern商业服务

租户经纪人:

高力国际

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s)	展品:	附录 A	-	施工计划
		附件B	-	项目规章制度
		展览 C	-	开工日期证书
		展品D	-	搬出条件
		附件E	-	市场上有一个续约选项
		附件F	-	施工（交钥匙）

2.	授予条款考虑到租户支付租金以及其他条款、契约和条件的义务，出租人将出租物业给租户，并由租户从出租人处接收，在租赁期限内，受本租赁协议的条款、契约和条件约束。租户在此向出租人承诺并保证，代表租户签署本租赁协议的个人具有根据本协议条款签订本租赁协议的完全权利和权威，并已经采取了一切必要的公司行动，无需进一步行动或批准即可将本租赁协议视为租户的约束和可执行义务。

3.	物业验收日期承租人接受租赁物的控件自起租日期起的状态，但须遵守所有适用的法律、条例、法规、契约和限制。房东对租赁物是否适合承租人的业务没有作出任何陈述或保证，承租人放弃任何暗示的适用于承租人预期目的的保修。无论如何，房东均不承担租赁物的任何缺陷或使用限制方面的责任。起租日期后不迟于10天，承租人应填写并交还给房东一份《起租日期证明书》，形式如附件C。承租人在起租日期之前对租赁物的任何占用都须遵守本租约项下的所有义务，除了基本租金、月度费用和税金的付款。

用途场地只能用于接收、存储、装运和销售（但明确排除零售销售）产品，并且可用于其他法律允许的附带目的。租户不得在场地内进行任何拍卖、清算或类似活动，并且将安全使用场地、建筑和项目，不会造成浪费，不会使场地的地面或结构超载，也不会使场地受到会损害场地的使用。租户不得允许任何户外存储、骚扰、或产生令人反感的气味、噪音或振动。租户应遵守所有适用于场地的联邦、州、地方和市政的法律、命令、判决、条例、法规、规章、许可证、执照、契约和限制（统称为“法律要求”）。场地不得用作美国《残疾人法案》、类似州法规、地方法令或任何相关法规不时修改的一般公共服务场所。租户应承担任何由于租户对场地的使用或占用而根据法律要求而必须对场地或项目进行的任何变更或修改的费用。

基础租金第一个月的基本租金、税费和每月FOE应在签署本租约时支付，并将用于第一个月当这些金额应付时。租户应提前向房东支付基本租金的后续每月分期付款，即在起始日期后的每个日历月的第一天之前（针对任何不足一个日历月的日期按比例计算）。租户支付给房东的所有款项（或根据房东随时以书面形式指定的其他方或地点）都必须通过电子基金转账或自动清算系统进行支付。租户支付基本租金和向房东支付其他款项的义务以及本租约项下房东的义务均为独立义务。租户不得因本租约明确规定的除外情况外拒付、减少或抵消应付款项。如果租户拖欠任何一个基本租金、税费、每月FOE或其他款项超过5天，除了房东的其他所有权利和救济措施（并非作为罚款），租户应在房东要求下支付等于逾期款项的8%的滞纳金。

6.	保险。除基本租金外，租户应在基本租金到期日支付与第1段中规定的月度保险费相等的金额，房东和租户同意该金额为房东根据第11段规定的维护、维修和更换义务、物业管理费以及根据第10段规定由房东支出的保险费用的补偿。自起始日期的每个周年纪念日起生效（或者如果第一个周年纪念日不是在日历月的第一天，则在随后的日历月的第一天以及以后的每个周年纪念日），月度保险费将自动按照年度保险费上涨所规定的百分比增加。

-3-

安防-半导体存款安防-半导体必须在签订本租约时支付给房东，并由房东作为承租人履行其义务的押金。安防-半导体不是预付租金押金，也不是作为出租人在默认事件（如下文所定义）中的损失的衡量标准。在任何违约事件发生时，房东可使用全部或部分安防-半导体支付本租约下到期的拖欠付款，以及由此违约事件引起的任何损坏、伤害、费用或责任的费用，而不影响本合同规定或法律规定的任何其他救济措施。承租人应按要求支付房东金额，以恢复安防-半导体至原始金额。房东有关安防-半导体的义务是债务人的义务，而不是受托人的义务。安防-半导体应属于房东的财产，安防-半导体的任何剩余金额将在承租人履行本租约义务后支付给承租人。房东不要求将安防-半导体与其一般账户分开，也不会计算利息。在将本租约和房屋转让给承担房东义务的个人或实体时，房东将免除有关安防-半导体的任何义务。

公用事业租户应直接向公共服务设施提供商支付所有单独计量或签订合同的，包括但不限于供应房屋的水、燃料币、电力、电话、污水和垃圾收集等公共和私人公用事业的费用，以及涉及此类公用事业的任何税款、罚款或附加费。租户同意将水和污水的使用限制在与正常卫生间、休息室和办公室使用一致的量上。如果租户对水和污水服务的使用明显超出了前述限制，房东可以单独计量水和污水服务的费用，需要租户承担，并要求租户直接支付给服务提供商。公用事业的中断或故障不会导致房东违约、终止本租赁协议或减租。尽管前述规定，经事先通知租户，并且：(a)该公用事业的价格在当地公用事业提供者的费率之内或之下，以及(b)该公用事业的服务水平没有从房东移交当日的服务水平下降，房东可以将租户在房屋处的公用事业账户转至房东或房东指定的中介人的名下。如果房东转移了公用事业账户，房东应及时支付所有此类公用事业服务提供商的发票。租户应在收到有关公用事业服务的发票后30天内向房东或房东指定的中介人偿还在房屋处消耗的公用事业服务费用，该费用将包括在该计费周期内房屋处消耗的单位。

应要求，承租人应向房东提供有关租赁物业内的公用事业使用数据，根据法律要求，或者房东为了管理项目的合理要求。承租人可以通过以下方式满足这一要求：(x)同意书面同意房东直接从公用事业处获取信息，或(y)在可接受的电子格式中将数据提供给房东。

税收根据下文规定，房东应支付所有在租约期间产生的针对大楼或项目的税款（包括德州边际税）、评估、政府费用以及向税务顾问和律师进行税务咨询和争议的费用（统称为“税费”）。房东可以对任何税费的金额、有效性或适用性提出异议。凡是以本租约应支付的租金为基础或部分为基础而评估或征收的所有资本征收税或其他税费，以及任何特许税、消费税、使用税、边际税、交易税、销售税、特权税、评估、征收款或费用，无论全部或部分以此租金或租赁物的价值为基础，或以全部或部分以租赁物和/或项目或其中的任何部分为基础的，都应由租户根据要求支付给房东作为额外租金；但是，在任何情况下，除非这些净所得所得税代替了本处应支付的任何税费，否则租户不应对房东征收的任何净所得所得税负责。如果任何税或消费税直接征收给租户，或对租赁物或由租户进行的改建（下文有定义）或在租赁物中放置的任何个人财物或固定设备征收，那么租户应按照税务机关要求支付这些税或消费税，即使这些税或消费税是对房东征收的。

在租期的每个月，在基本租金到期日当天，租户应支付给房东一个金额，等于租户在项目或建筑物中所占比例的税金的年度成本的1/12（根据房东估算，针对任何部分日历月份进行摊销）。如果租户某年度的税金总支付金额少于该年度实际税金中租户所占比例的部分，那么租户应在要求后的30天内支付差额给房东；如果超过，则房东应将退款支付给租户。房东需要支付的任何款项应交付给租户向房东提供的最近地址，如果无法送达，则将被视为租户放弃。租户的“比例份额”应为第1段所示百分比，由房东合理调整，以适应未来场所、建筑物或项目物理大小的变化。第1段中列出的税金是初步估计，房东不保证此估计的准确性。

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10.

保险房东应当保留所有风险物业保险，覆盖建筑的全部替换成本，并对项目进行商业综合责任保险，形式和金额应符合与建筑物和项目实质上相似的属性通常包括在统一保单或自保保险计划中。租户不得以任何方式使用场所，使租户或房东的保险作废，增加保险风险，或导致任何保险抵免被拒绝。如果租户对建筑物或项目的任何保险费用增加是由于租户使用场所引起的，则租户应向房东支付此增加金额。

租户应自行承担费用，始终保持以下保险：(i) 按事件发生基础投保商业综合责任保险，覆盖租户及其在项目中的活动，每次事故的最低限额为$2,000,000（此要求可通过主要和超额保险限额的组合满足）；并且如果租户的受邀人或客户的财产保留在租赁物或项目中，租户应根据租户与客户之间的仓库合同确定的财产全值保持仓库所有人法定责任或保管人客户保险；(ii) 涵盖租户或代表租户在项目中投放的所有财产和改进的全额置换成本的一切风险财产保险；(iii) 根据适用州法规（或房东合理接受的等效覆盖）要求的工人赔偿保险，其中应包括对房东、Prologis, Inc.、其关联公司和物业经理的赔偿放弃权（在没有此类法定要求的情况下，应由房东、Prologis, Inc.、其关联公司和物业经理统称为“房东方”）；(iv) 至少$1,000,000的雇主责任保险；(v) 业务汽车责任保险，每次事故的综合单一限额不低于$2,000,000，可通过保险承保租户的所有权、租赁或非拥有车辆的责任组合限额满足；以及(vi) 至少覆盖6个月收入的业务中断保险。租户的保险公司的A.m.最佳等级应不低于A-VIII，并为房东方提供主要和非共同投保的保险（任何向房东提供重复或类似覆盖的保单应视为高于租户保单）。所有商业综合责任保险政策均应将房东方列为额外被保险人。租户保持的保险限额和类型不应限制租户根据本租约的责任。租户应在占有租赁物的日期之前向房东提供合理接受的保险凭证，之后至少在保险保险期限到期之前的15天内或在租户收到房东要求此类凭证的15天后提供。房东接受提供的任何保险凭证不构成房东同意或同意本节对保险要求的批准。如果租户根据本租约应承担的任何保险单被取消，或者租户在该保单到期日之前收到保险公司的任何取消通知，则租户应及时替换该保险单以确保不会发生保险覆盖的间断。

业主和租户获得的所有风险财产保险应包括保险人豁免追偿权的条款及其保单转让所基于的所有权利，针对与任何已投保损失或损害有关的业主、业主方或租户、租户方（如第30段所定义），任何一方或其业主方或租户方（如适用）均不应对由所有风险财产保险可覆盖的风险造成的损失或损害承担责任，各方均放弃对其他一方及业主方和租户方（如适用）因此类损失或损害提出任何索赔的权利。任何一方未为其财产投保不得使本豁免无效。任何一方及业主方和租户方对对方因任何可覆盖所有风险财产保险的风险引起的任何业务中断损失均不承担责任，各方放弃对其他一方及业主方和租户方的任何因此类业务中断损失而提出的任何索赔，不论因何原因包括但不限于因对方在物业或项目上的疏忽行为直接或间接造成的损害。尽管前述相反观点，就租户或租户方导致的任何损坏房屋的情况，租户应支付业主的全险财产保险赔偿免赔额，每次事故不超过25,000美元，在通知该金额后的三十（30）天内支付。

11.

房东的维修和保养房东应根据本协议的明确条款，自费维护、修理和更换以下项目，使其处于良好运行状态：(a)楼房的结构元素（包括外墙），(b)屋顶（包括屋面膜），(c)公共区域（包括照明和除雪，符合市场惯例的范围内），(d)建筑消防喷水灭火系统，(e)现有外墙窗户，(f)外部人员门，(g)办公区域的吊顶瓷砖，(h)热水加热器，(i)地板下的自来水和污水管道，(j)通风和空调设备服务于租赁物业的办公区域，(k)标准仓库换气、采暖和蒸发冷却系统的外部百叶窗和通风风扇（(j)和(k)统称为“房东暖通空调”）。房东还应每年两次进行所有装货门、装货坡道和装货约束设备的定期预防性维护服务，服务于租赁物业。承租人应及时通知房东有关任何维修事项。

房东在此的义务应明确排除因承租方、承租方变更或承租方对房地产进行的其他改进导致的误用或损坏的工作。根据第10和16条款，承租方应在收到通知后的30天内偿还房东上述工作的成本。

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12.

租户的维修。根据第10、11和16节的规定，租户应自行负担维护、修理和更换所有专门为房屋服务的区域、改进和系统，包括码头设备、楼板的非结构性元素、室内门、地上水和下水管道，以及租户的暖通空调和相关元件。“租户暖通空调”指租户安装的暖通空调系统、专业暖通空调设备（包括IT室暖通空调和温控产品）、以及仓库空调系统，但不包括房东的暖通空调。如果租户未能在30天内履行本协议下规定的任何工作，房东可以进行此类工作，租户应在收到通知后的30天内偿还房东的费用，并支付5%的行政费用。

13.

租户进行的改动和交易附件. 任何改动、增加或改进由租户或代表租户对房屋进行的改造（“租户进行的改造”）应遵守房东事先的书面意见同意和批准计划，不得无理拒绝、延迟或附带条件，前提是此类变更不会产生重大影响建筑物的结构或屋顶，修改建筑物的外观，或修改建筑物的公用事业或机械系统或项目。租户应向房东报销其在审查计划和规格以及监督方面的合理自付费用施工。房东审查计划和规格以及监督施工的权利应完全出于自己的利益，而且房东没有义务确保此类计划和规格或施工符合法律要求。租户应导致，承包商对以下内容进行的所有改建均由承包商以合理可接受的良好和工人般的方式建造，费用由承包商承担仅使用优质材料给房东，并且（b）遵守房东的保险和法律要求。租户应提供房东在开始施工之前提供所有从事工作或提供材料的人员的姓名和邮寄地址，根据适用法律，房东可以在房屋及其周围发布不承担责任的通知。租户应要求其承包商提供工伤补偿保险凭证，包括向房东双方免除代位权，以及由房东满意的保险公司承担的金额相当于2,000,000美元的商业一般责任，包括准备金任何承包商完成租户变更工作的承包商均可获得房东双方的额外保险身份。完成后对于租户进行的任何更改，租户应向房东交付所有承包商和分包商的所有最终留置权豁免。之后交出房屋，所有租户进行的改建以及房东或租户建造的任何租赁权益改善均应保持不变房屋是房东的财产，除非房东要求搬迁，在这种情况下，租户费用由租户承担应修复此类移除造成的任何损坏。

未经房东事先批准，租户可以安装货架、货架、箱子、机械和交易固定装置（统称“交易固定装置”），但这些物品不得超载，可以在不损坏地板混凝土板或房屋的情况下移除，且其安装必须符合所有法律要求。交还房屋时，租户应拆除其交易装置，并修复因此而导致的地板或房屋的任何损坏。

14.

标识牌承租人不得未经房东事先书面同意，在建筑物的外部安装任何装饰、旗帜、三角旗、横幅、外部遮阳篷、窗户或门上的字样、招牌、广告媒介、灯光或标志，或可从建筑物外部看到的内部窗帘、窗帘、酒吧或其他窗户装饰。房东有权自行决定是否批准。在交还或搬离房屋之前，承租人应拆除所有标志，并修复、粉刷和/或更换因此造成的建筑外立面损坏的部分。承租人应自付费用，获得所有适用的政府许可和批准以安装任何标牌。

15.

停车承租人可以将可操作的车辆停放在为非保留停车位指定的项目区域，并在运货码头和指定的卡车和拖车停车区过夜停放可操作的车辆和拖车，前提是不妨碍其他租户进入建筑物和项目停车场和卡车广场。如果房东合理决定这种分配对项目有利，房东可以在承租人和其他租户之间分配停车位。房东不负责强制执行承租人对第三方的停车权利。如果承租人未能遵守任何停车要求或由于承租人的停车或车辆驻留而对项目其他租户造成麻烦（“ 停车违约”），且此类停车违约持续时间超过房东要求停止此类停车违约后的3天以上，房东可以在没有对房东产生责任的情况下，除了其他任何权利外，导致造成停车违约的车辆被拖车，费用由承租人承担，房东可以聘请停车管理公司强制执行承租人、承租人派对的停车违约，承租人应在收到有关此类停车管理费用发票后的最迟三十（30）天内将产生的所有费用全额报销给房东。

-6-

16.

恢复. 如果在租赁期内，房屋因火灾或其他灾害而受损，房东应在损坏后60天内通知租户，告知房东合理估计恢复房屋需要的时间。如果估计的恢复时间超过6个月，房东或租户可以选择在房东通知后的30天内向对方发出通知以终止此租约。如果双方均不选择终止此租约，或者如果房东估计恢复需要的时间为6个月或更短，则房东应在排除租户自行修改所造成的改变之后，在未受到保险款项收取的延迟或不可抗力事件的影响下，恢复房屋。租户应自行承担租户费用及及时进行所有未由房东完成的维修或修复，但不受保险款项收取延迟或不可抗力事件影响。尽管前述，如果在租赁期最后一年内房屋受损，而房东合理估计需要超过一个月才能修复这种损坏，任何未被租户使用的房屋面积与房屋总面积的比例，基本租金、税金和月度FOE将在损害事件发生日期起的修复和恢复期间减免。这种减免将是租户的唯一补救措施，并且除上述情形外，租户放弃因损坏或灾害损失而终止租约的任何权利。

17.

如果任何重要部分的房屋或建筑物将被权利的强制征用或被任何有权机关征用，用于任何公共或准公共的用途或目的。或者如果任何相邻的地产或街道将被该机构以使维修，重建或改建房屋的任何部分进行征用，或者如果业主将颁发一个代替强制征用或征用的其他文件，业主将有权在九十(90)天书面通知后终止本合同，前提是该通知在征用之日起一百八十(180)天内给出。如果整个或任何实质部分的房屋永久被占用，或者由于此类占用导致房屋的接触受到实质性损害，则租户将拥有相互终止的权利。业主有权获得全部奖项或支付，但租户将有权就租户的个人财产和租户在租期届满时可以移除的固定装置提出任何单独索赔，并支付搬家费，前提是可以独立于业主的索赔，不会减少或推迟业主可用的奖项，并且必须单独支付给租户。所有租金将按照终止合同之日或占用之日进行分摊，以较早发生的日期为准。如果房屋的任何部分被征用，并且该租赁不被终止，租金将按比例减免。如果租赁物的任何部分或项目根据政府法律、法令或法规、或根据征用权，或以私人购买代替进行任何公共或准公共使用（称为“征用”或“被征用”），并且征用将实质干扰或损害房东对建筑物或项目的所有权或经营，则在房东书面通知后，本租约应终止，并应根据该日期按比例分配基本租金、每月FOE和税金。如果租赁物的部分被征用，并且本租约未按上述规定终止，基本租金和每月FOE应按可能是公平和合理的情况下进行相应减少。在发生任何此类征用情况时，房东有权从任何此类征用中获得全部价格或奖励，无需向租户付款，租户特此将其在此奖励中的权益（如果有）分配给房东。除减少房东的奖励外，租户有权向征用机构（而非房东）提出单独索赔，要求赔偿搬迁费用和对租户交易设备造成的损失。

18.

转让和转租除非以下规定，承租人不得转让本租赁协议或出租房屋或其中任何部分，未经房东事先书面同意，该同意不得毫无道理地被拒绝、设条件或延期，未经房东同意进行任何尝试将无效并不起作用。此外，承租人不得将本租赁协议中的租赁权抵押或抵押。如果受让人或受让人的预期使用对其他承租人的运营、项目使用或影响房东重新租赁大厦或项目的其他空间的同意的审批或出租合同对任何转让或分租的同意被推迟、延迟或设条件是合理的，则房东有权推迟、延期或设条件同意任何转让或分租。承租人应向房东提供房东可能合理请求的有关受让人或分租人的所有资料，并且任何经批准的转让或分租应明确受限于本租赁协议的条款和条件，并且在未消除的违约事件时间或转让或分租生效日期之日，如有未纠正的违约事件，则可以撤销。对于本段而言，控制承租人的所有权益的转移应被视为对本租赁协议的转让，除非这些所有权益是公开交易的。尽管上述情况，承租人可以将房屋或其中任何部分转让或转租给控制承租人的实体、由承租人控制或与承租人共同控制的实体（“承租人关联方”），而无需事先得到房东的书面同意。对任何需要房东同意的转让或分租，房东可以向承租人收取1,500美元。本租赁协议应对承租人及其后继人和受让人具有约束力。在房东收到承租人书面通知希望转让或转租房屋或其中任何部分（而不是给承租人的关联方）后，房东可以在30天内通过书面通知向承租人终止本租赁协议，终止在承租人通知中指定的起始日期即承租人通知中描述的空间。

尽管发生任何转让或转租，租户及其任何担保人应继续对基础租金、税金、月度卫生设施等所有到期款项的支付以及遵守租约项下的所有义务承担责任（无论是否已获得房东对任何此类转让或转租的批准）。如果转租人或受让人应支付的租金超过本租约规定的租金，则租户应在收到款项后的10天内支付给房东所有这些额外款项作为额外租金。

如果此租约被转让，或者房屋被转租（无论全部还是部分），或者房屋被任何非承租人占用，那么在出现违约事件时，房东可以从任何占用者那里收取租金，并且除了前段提到的部分，将所收取的金额用于支付下一期的租金。

-7-

19.

赔偿除了房东方的过失或故意不当行为之外，承租人同意赔偿、捍卫并使房东方及房东的代理人、雇员和承包商免受由第三方提出的，针对于项目内发生的对任何人员的伤害，以及对财产的损坏、盗窃、挪用或丢失等导致的全部损失、责任、损害、费用和开支（包括律师费）的索赔，该索赔是由于承租人或承租人方在项目内使用和占用租赁物，或由于承租人或承租人方在项目内或周围进行的任何活动、工作或事情，允许或默许或容忍的，或由于承租人、其转租人、受让人、受邀人、雇员、承包商和代理人的任何其他行为或疏忽。根据本段所要求的保险的提供并不意味着限制承租人在本段下的责任。

20.

检查、数据和访问房东及其代理人、代表和承包商可以在合理时间进入该物业，进行任何业务目的的检查，并在租期的最后一年，展示物业给潜在租户。房东应提前至少24小时通过电话和/或电子邮件通知租户进入物业，除非发生紧急情况。房东可以在建筑上设置标识，说明该物业可供出租或项目可供出售。房东可以授予通行权、作公共捐赠、指定和修改共用区域并制定影响项目的限制（统称“负担”），前提是这些负担不会对租户使用或占用物业造成实质干扰，租户同意签署可能会为这些负担所必需的任何文件。在合理事先通知租户的情况下，房东有权进入物业进行设备安装和维护，并在租期内从设备收集数据，目的是支持管理房东的建筑组合的有效性，前提是此类设备的安装和维护以及数据的收集不会对租户使用或占用物业造成实质干扰。房东不得以任何方式出售或披露标识租户、租户设备或租户人员的数据以用于商业目的。房东可能根据适用法律的要求披露数据，用于基准测试，或出于提供、维护、改善并确保房东、Prologis公司及其关联公司的财产良好运作的目的。房东将拥有从这类设备收集的数据并保密，但房东可以对政府和监管机构披露以满足房东的法定义务的要求。租户不得篡改或干扰设备。本处所指的“设备”，是指由房东安装并拥有的任何传感器、计算机或电子设备、系统和应用软件、外围设备、仪表或其他数据收集设备。设备不包括摄像头、视频或语音录制设备。本处所指的“数据”，是指与设备相关、由设备创造或生成的、通过设备传输的任何信息。房东不得使用设备收集个人或员工相关数据；租户的业务和操作数据，或以跟踪、识别租户物业上的人员、设备或库存为目的。

21.

安静享受在没有任何违约事件的情况下，根据本租赁协议的条款，承租人对任何声称由房东通过或者在房东之下独享房屋的和平和安静权利。

22.

投降。在租户所有权到期日或提前终止时，租户应将房屋交还给房东，其状况与收到的相同，包括普通磨损、人员伤亡损失和谴责第16段和第17段所涵盖的除外，其他情况符合本协议所附的搬出条件。任何交易工具，租户进行的改建和租户未按要求移除的财产应由房东选择：(i) 成为财产房东的，或 (ii) 被视为已废弃，在这种情况下，房东可以将其存储、移除和处置，费用由租户承担，以及租户放弃就房东保留和处置此类财产造成的任何损害向房东提出的所有索赔。任何未完成的本租约下的租户义务应在租赁期限终止后继续有效，包括但不限于赔偿义务，缴纳税款，以及与房屋状况和维修有关的所有义务。尽管此处包含任何内容相反，如果租户未能按本文规定的条件交出房屋，则在到期时或更早时交出房屋终止本租约，租户同意房东有权但没有义务完成此类修改，代表租户进行维护、维修和更换，租户应向房东偿还独立估算的费用承包商，以及相当于此类成本的五（5％）的管理费，不得迟于收到需求后的三十（30）天。

23.

持有超时如果承租方在到期日期之后继续占有房屋，则房东有权立即终止，而所有租赁条款在此继续使用期间仍然适用，除了(i)任何扩展、续租或类似权利或选择，以及(ii)持续占用期间的基本租金应为当时基本租金的两倍。此租赁协议项下的其他应付款项应根据此租赁协议的条款继续支付。此外，承租方应对因继续占有而造成的所有损失承担责任。承租方（无论是否经房东同意）的继续占有不会延长此租赁协议，除非另有明确规定，此段不应被解释为允许承租方保留房屋占有权。根据此段规定，“房屋占有权”将持续直到房东完全控制房屋，所有钥匙已交付，承租方在租约终止时已履行所有有关房屋状况和维修的必要义务。

-8-

24.

不履行责任的事件每个以下情况均应为Tenant的违约事件（“违约事件”）：

承租方未能支付任何基础租金、税费、月度光纤光电推进费或其他应付款项到期后未能支付，并且此类失败将持续5天，从应付款项到期之日起计算。

租户或租户的任何担保人或保证人应（i）出于债权人利益而进行一般转让；（ii）启动任何案例、程序或其他行动，以使有关其为债务人而发出救济命令或宣告其破产或无力清偿债务，或寻求其重组、安排、调整、清算、解散或偿付债务或寻求为其或其全部或实质性部分财产指定接收人、受托人、监护人或其他类似官员（统称“救济程序”）；（iii）成为未在其申请或登记后60天内被解除的任何救济程序的对象；或（iv）死亡或发生法定残疾（如果租户、担保人或保证人是个人）或解散或以其他方式失去其法定存在（如果租户、担保人或保证人是公司、合作伙伴关系或其他实体）。

任何根据本租约要求租户维持的保险如被取消或终止、到期、或减少或实质更改（除非在本租约中允许的情况下），或租户未能及时向房东交付任何根据第10款要求的保险证书。

租户搬离房屋，未能与房东就合理安排达成一致，以确保：（i）房屋的保险不会被取消或作废，（ii）房屋将被妥善保护，（iii）房屋将得到妥善维护，包括维持公用事业服务。租户应至少每月检查房屋，并在房屋状况发生不利变化时向房东报告。

除非在租赁协议中获准，承租人不得转让、转租或转让其在本租赁协议中的权益。

在对物业或建筑物进行留置或产权负担后的20天内，租户未能解除任何对物业或建筑物的留置或负担。

承租人未能遵守本租约中的任何条款，而不是特别提到本段，并且此类违约持续时间超过房东书面通知承租人此类违约之后的20天或更长时间，除非本租约另有规定（该通知取代，并非额外要求作为要求对房地产处的非法侵入和非法挽留或类似行动的前提的通知）。

25.

房东的救济措施每次发生违约事件，只要违约事件继续存在，房东可以随时选择：(i) 终止本租约或房客的占有权（但房客应按下文规定承担责任），和/或 (ii) 寻求法律或衡平法律规定的任何其他救济措施。在终止本租约或终止房客占有权之后，房东可以在没有任何形式要求或通知的情况下，通过简易驱逐程序或法律授权的任何其他行动或诉讼重新进入物业，并将房客及所有人和财产移除。如果房东重新进入物业，房东有权继续使用或移除和存储物业。尽管本租约中可能包含与此相反的内容，在本租约中房东在任何十二个月内交付三份违约事件通知的情况下，租约中的任何后续违约事件将被视为立即违约事件，房客在本租约中另有规定的情况下，将没有补救期，房东可以立即按照本租约中规定的所有救济措施。

如果出租人终止本租约，出租人可以从承租人处收回以下款项：(i) 所有的基本租金、税款、每月FOE和其他到终止日期应付的款项；(ii) 根据立即在此减免期间后紧随的基本租金数额确定的任何基本租金减免期间的基本租金价值；(iii) 重新出租租赁房产的成本，包括但不限于由出租人发生的券商佣金费用和/或租赁佣金费用、删除和存放财产的费用，为新租户修复或改变租赁房产的成本；(iv) 出租人追索其救济措施而发生的一切合理费用，包括合理的律师费和法庭费用；以及(v) 基于终止本租约后至到期日期间适用于出租人的基本租金、税款、每月FOE和本租约下承租人应付其他款项的现值，与承租人确定出租人可以合理预期通过为此期间重新出租租赁房产而收回的任何净款项的现值之间的差额，考虑到可接受租户的可用性和影响租赁的其他市场情况。此类现值应根据终止日期的90天期美国国债票据利率计算。

-9-

如果房东终止承租人的占有权（但不终止本租约），房东可以选择但无义务为承租人账户重新出租房屋，而无需解除承租人的责任，也无需通知承租人。对房屋的重新出租应符合房东唯一裁量权的条件和要求（包括但不限于与剩余租约期限不同的条款、租金优惠、房屋的改建和维修、向任何租户出租不完整的房屋以及在重新出租房屋之前出租项目的其他部分）。因为房东未能重新出租房屋或从重新出租中收取租金，房东不应承担责任，也不会因此减少承租人的义务。为了重新出租，房东被授权对房屋进行任何认为合理必要的修理、更改、改建或增加。如果房屋未被重新出租，那么承租人应向房东支付相当于基本租金、每月经营费和税款的金额，承租人在此期间应付款项的金额（包括律师费和诉讼费用）、未付的基本租金、税款、每月经营费，以及在收回房屋时逾期的利息，同时还应支付房东为重新出租房屋而发生的费用。如果房屋被重新出租，但未实现足够金额以支付本租约中规定的租金[首先扣除重新出租时应付的未付基本租金、税款、每月经营费和其他逾期款项、收回房屋的费用（包括律师费和法律费用）、修理、改建和增加的费用、重新出租的费用（包括租赁佣金和房东代表承租人完成的修理）及租金收取的费用]，以满足本租约规定的租金，那么承租人应在要求的情况下立即支付任何此类递归。承租人同意，房东可以起诉收回到期的任何金额。尽管进行重新出租而未终止本租约，但房东可以随时在其后以书面形式选择终止本租约因此造成的违约。

房东行使任何救济措施均不应被视为房东接受放弃房屋和/或终止本租约。不论有何法律、习俗或惯例相反，房东应始终有权严格按照本租约的条款执行租约条款；房东未能在任何时候严格按照本租约条款执行其在本租约项下的权利不应被解释为已经创造了与本租约的特定条款、规定和契约相悖的习惯或方式，或已经修改了相同。租客和房东进一步同意，房东对于不执行根据本租约或法律或公平法律的权利的暂缓或放弃，不应被解释为放弃房东在任何随后的违约事件中执行其一个或多个权利的权利。房东在知晓此处任何契约违约的情况下收取租金或其他付款，不应被视为对此等违约的放弃，房东对本租约的任何条款的放弃，除非经房东书面同意并签署，否则不得视为已经作出。在法律允许的最大范围内，租户放弃在租约终止的情况下赎回权利，或者租户被法院或法官的裁决或决定解除的情况。如果房东根据法律提供的自助或锁定，租户在此放弃所有针对房东对租户可能遭受的任何营业损失或业务中断的索赔，任何留在房屋上的财产将被视为租户放弃，并且房东可以按照租户的费用存储、搬走或处置此类财产，并且租户放弃对房东因保留和处置此类财产而导致的任何损害赔偿的全部索赔。在本租约中使用的“进入”、“重新进入”、“进入”或“重新进入”一词，不限于其法律术语上的技术含义。

26.

租户的救济措施/责任限制房东除非在得到承租人的书面通知后的30日内未能履行其任何义务，否则不算违约（除非基于义务性质，履行需要超过30天，那么在合理必要的时间后）。房东的所有义务应被解释为契约，而不是条件；除非本租约另有规定，承租人不得因房东在本租约下的义务违约而终止本租约。本租约下房东的一切义务仅在其拥有物业期间对房东具有约束力，拥有者转让后将不再生效。本租约中的“房东”仅指所述物业的当时所有者，如果物业所有权转让，则转移所有者将被免除所有随后产生的房东义务，但此类义务将绑定于租约期间内的每位新所有者。本租约下房东的任何责任仅限于其在大厦内的利益，在任何情况下，不得因本租约而对房东的任何个人责任或其他财产或资产提出追偿。

-10-

27.

下位权证券在没有任何其他工具或租户的行为必要的情况下，本租约及租户在此的权益和权利，应始终受制于建筑物上任何现有或将来的第一抵押贷款的留置权，或建筑物受制于的任何地面租约，以及所有的修改、转让和延期。租户同意，在任何此类抵押贷款持有人或地面租约出租人的选择下，向任何此类持有人或出租人归顺。租户同意应要求的情况下，执行、认可并交付这些确认留置权关系和出具被任何此类持有人要求的归顺文件。尽管上述情况，任何此类持有人可以随时通过书面通知租户使其抵押贷款优先于本租约，而无需得到租户的同意。本租约中无论何时使用“抵押贷款”一词，都应视为包括信托契约、安全性转让和任何其他担保，任何提及抵押贷款的“持有人”都应视为包括信托契约下的受益人。

28.

机械留置权承租人没有明示或暗示的权限创立或对大厦、场地或本租约施加任何形式的留置权或担保。承租人立约并同意，其将使房东免受一切因或根据对租赁产权、房东在场地的利益或本租约施加的任何索赔或留置权而产生的损失、费用或开支。承租人应立即书面通知房东任何施加在场地上的留置权或担保，并在其进行登记或记录后的20天内，以房东满意的方式解除此类留置权或担保，或提供担保。

29.

阻止证明书租户同意在房东或房东指定的人要求之后的10天内签署并交付一个包含习惯条款的确认证书。. 本租约中未提供任何治愈或宽限期用于租户及时交付确认证书的义务。

30.

环保母基要求除了租户在正常清洁和办公用途中使用的微量有害物质，叉车丙烷气罐以及租户存储和/或分发的产品原装、密封和未开封的容器中含有的有害物质之外，租户不得携带、允许或导致任何一方携带任何有害物质进入该项目，也不得在项目内、周围运输、储存、使用、生成、制造或处置任何有害物质，也不得运营其业务严格遵守所有环保母基要求，包括按照适用的环保母基要求的规定履行报告义务，作为租户“设施”的“运营商”和租户、或任何租户方（如下文所定义）带入项目的所有有害物质的“所有人”以及在项目中带入的废弃物、副产品或由此产生的残留物;立即提供租户收到或发送有关项目中有害物质的任何索赔、报告、投诉、通知、函件、警告或声称违规情况的副本;即时、勤勉地按照房东满意的方式清理由租户、其代理人、雇员、承包商、转租人、被许可人或受邀方（统称为“租户方”）在项目上或从项目上释放的任何有害物质;及时书面通知房东项目中任何有害物质的泄漏、释放、排放或处置;立即完成并提供房东要求的任何关于租户或租户方在项目中运输、储存、使用、生成、制造或释放有害物质的披露或认证。租户对租户或任何租户方在项目中从事有害物质的运输、储存、使用、生成、制造、处置或释放依法应对房东承担严格责任，与其他方的过失或疏忽无关。本租赁中提供的任何治愈或宽限期均不适用于租户根据本段的规定即时开始并勤勉执行其修复义务的义务。术语“环保母基要求”是指所有适用的当前和未来的法规、法规、条例、规则、法典、判决书、命令或任何政府机关或机构颁布的其他类似法令，用于监管或与健康、安全或环境条件相关，包括但不限于以下内容：《综合环境回应、补偿与责任法》、资源保护与回收法以及所有州和本地的对应法规以及任何根据此类法律颁布或发布的规定或政策。术语“有害物质”包括任何受环保母基要求监管的物质、材料、废物、污染物或污染物，石棉、放射性材料和石油（包括原油或其任何部分、天然气液、液化天然气或燃料或混合物、可用的合成气或天然气和这种合成气的混合物）。

承租人对项目中在起始日期之前或租赁期间出现的有害物质，如非承租人或任何承租人相关方引起或允许的，对房东不承担任何责任。

-11-

承租人应赔偿、捍卫，并保障房东方免受任何和所有损失（包括出租物或工程的价值减少，以及工程的租金收入损失）、索赔、要求、诉讼、行动、诉讼、损害（包括惩罚性损害赔偿）、成本和费用（包括合理的律师、顾问和专家费用），这些损失或费用是由于以下情况产生或要求赔偿，或由房东承担或遭受：(i) 承租人或承租人任何一方在工程中释放有害物质，或从工程中释放有害物质，或 (ii) 承租人或承租人任何一方违反或不遵守本段规定导致的，无论承租人是否知晓此类不遵守。本段规定的承租人义务应在租赁期限届满或提前终止后继续存在。

房东（包括房东的顾问、贷款人或指定人员）应有权进入并检验、测试房屋，以评估房屋的状况，或判断租户是否遵守本段规定，或任何适用的环保母基。如果此类检查显示租户未遵守规定，租户应及时补偿房东进行检查和测试的合理费用。房东收到“干净”的环境评估并不会解除租户在本段规定下的义务，也不构成房东放弃在此规定下的权利和救济。

31.

规则和法规承租人应当遵守房东合理制定的关于场所和项目使用的所有规则和规定，这些规定会不时提供给承租人。当前的规则和规定已作为附件B附上。房东对项目中其他租户违反任何规则和规定而产生的任何责任或义务概不负责。

32.

安防-半导体服务。租户承认并同意，尽管房东可能会巡逻项目，但房东并未提供任何安防-半导体服务，且房东对租户不承担责任，租户放弃因安全问题、被盗或其他损失而向房东提出任何索赔。

33.

不可抗力除了金钱义务外，无论是房东还是租户在此义务的履行出现延迟时，其原因包括劳资纠纷、天灾、无法获得劳工或材料、政府限制或法规、许可证延迟发放、敌对或敌对的政府行为、民间骚乱、意外损失以及其他房东或租户无法合理控制的原因（“不可抗力”）

34.

全部协议本租约构成房东与租客关于本事项的全部协议。任何先前的协议、承诺、谈判或陈述均被本租约取代。本租约只能通过双方签署的书面文件进行修改。

35.

可分割性如果本租约的任何条款在现行或将来的法律下被认定为非法、无效或不可执行，则在此情况下，各方意图将该条款替换为具有类似含义的有效条款，且本租约的其余部分不受影响。

36.

经纪人每一方都陈述并保证对方在本交易中未与任何经纪人、代理人或其他人打交道，并且没有任何经纪人、代理人或其他人引发了本交易，除非在本租约的第1款中明确列明的房东经纪人和租户经纪人，如有的话；每一方同意赔偿并使对方免受任何其他经纪人、代理人或其他人因与赔偿方打交道而就本租赁交易主张佣金或其他形式的补偿的任何索赔。

-12-

37.

其他.

时间对于租户和房东根据本租约履行义务至关重要。

任何承租人应支付的款项或费用均应视为本租赁协议的租金。

如果“租户”一词包括多人、公司或法人，则每个人共同和分别对租户的义务承担责任。

所有板块中提供的所有通知必须以书面形式发送，可通过挂号信或认证邮件，要求回执，或通过有声誉的国家隔夜快递服务，预付邮资，或通过手递送到租赁协议第1段提供的适用通知地址处，分别寄给房东或承租人。任何一方可以通过上述通知，更改其通知地址以用于所有随后的通知，或添加一个额外的当事方以抄送所有随后的通知。除非另有规定，否则通知被视为送达或拒收后即视为送达。

除非本租赁合同另有规定或法律另有要求，房东保留拒绝任何同意或批准的绝对权利。

根据房东的要求，租户应向房东提供租户或租户会计师准备的最近的年度和季度基本报表的真实和完整副本，以及租户通常提供给其贷款人、股东或业主的任何其他财务信息或摘要。

此租约或租赁备忘录均不得由租户或代表其录入；但在房东要求下，租户将签署，并房东可以录入租赁备忘录。

对于本租赁的施工和解释，应由项目所在州的法律管理，排除任何法律冲突原则。

一般的建筑规则是，任何模糊之处应当被解决，且应当反对起草方，不得用于解释本租赁协议或任何附件或修改协议。

房东向租户提交此租赁书，将不具有约束力或效力，不构成租赁房地产的选择权，也不会在双方签署此租赁协议之前赋予任何权利或强加任何义务。

本租赁中所使用的任何性别词语应被视为包括任何其他性别，且单数词应被视为包括复数，除非上下文另有要求。本租赁中所插入的标题仅供方便参考，并且无论如何不会定义、限制或描述本租赁的范围或意图，或本租赁的任何条款，也不会以任何方式影响对本租赁的解释。

租户到期未支付的任何金额均应自到期日起计算利息，直至全额支付，利息按照适用法律允许的最高利率或每年15%中较低者计算。

所有附件均已并入本租约，并成为本租约的一部分。若附件或附录与本租约条款存在冲突，应以附件或附录为准。

如果任何一方发起诉讼以执行本租赁协议的条款和规定，则在此类诉讼中败诉的一方应当赔偿胜诉方的合理律师费、诉讼登记费和法院费用。

租户同意，房东有权在建筑物的屋顶上安装太阳能发电系统或者与建筑物的屋顶签订租约，使得屋顶的承租方有权在建筑物的屋顶上安装太阳能发电系统（前提是房东行使权利不会对租户使用和占用房地产造成不利影响或使租户额外承担费用）。除非本租约另有规定，租户在此放弃所有使用权，并同意并承认房东将保留建筑物和项目外部供任何标识目的，无论是实物还是虚拟的独家使用权。房东可以书面要求，并租户应自行承担全部费用，提供涉及租赁物运营中消耗的公用事业使用数据，根据适用法律的要求以进行基准测试或为提供、维护、改进和保持项目良好运作所需。租户可以通过以下方式满足提供公用事业数据的要求：（a）签署必要的书面同意，使房东可以直接从公用事业公司获取这些信息，或者（b）以房东合理接受的电子格式向房东提供数据。

-13-

本协议可以由多方签署，并将视为原件，但所有签署文件都构成一份完整的协议。各方通过电子方式（例如电子签名）或传真、PDF和/或其他电子图像文件格式传输的签名，将具有与该方原始签名相同的效力。签署后，本协议的PDF（或类似的图像文件格式）（无论是电子签名还是墨迹签名）将被视为用途的原始协议。

如果建筑物或项目受到强制性建筑绩效标准、能源基准法规或任何旨在规范建筑物能源使用或排放的类似法律要求（统称“能源要求”）的约束，并租户在建筑物或项目的使用和经营导致房东因未遵守此类能源要求而支付罚款、处罚或费用，租户应在收到此类金额的发票后的30天内向房东偿还该罚款、处罚或费用。如果场所面积小于建筑物的整体面积，租户根据房东合理确定的租户在建筑物的使用和运营导致之罚款、处罚或费用的比例份额计算后，应向房东偿还该罚款、处罚或费用。

在本租约中，“天”一词的所有引用和使用都指日历日，除非另有指定。

租户向房东表示，并且房东在此向租户表示，

(i)

该实体，也不是任何直接持有其10％或更大股权的人或实体，也不是任何其官员，董事或管理成员是美国人或实体根据财政部办公室外国资产控制管理条例《OFAC》被限制从事业务的人或实体（每个人或实体，都是“禁止人员”），包括OFAC名单上的那些党员特别指定和拦截人员名单以及那些根据2001年9月24日签署的13224号行政命令覆盖的党员和拦截人员，该行政命令的标题为“封锁财产和禁止与实施，威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易”，或其他政府行动；和

(ii)

确保该实体的活动不违反2001年《国际反洗钱和金融反恐怖主义法》或《美国爱国者法案》或根据这些法律颁布的法规或命令（根据需要修订，简称“反洗钱法律”）。

38.	放弃陪审团审判. 租户和房东放弃任何要求通过陪审团审判或让陪审团参与解决任何房东和租户因本租约或与之有关的其他任何工具、文件或协议或与此相关的交易而产生的争议的权利。

[本页剩余部分故意留白；签名页将随后而至]

-14-

据此，房东和租户已于生效日期签署本租约。

租户：

美国熊物流公司		莫里斯·克利夫顿联合公司I, LLC
伊利诺伊州S型公司		新泽西有限责任公司

		签署人：授权人

通过：	Henry Liu	通过：	Mitch Pruitt
姓名：Luisa Ingargiola	Henry Liu	姓名：Luisa Ingargiola	Mitch Pruitt
标题：	PRESIDENT	标题：	副总裁-租赁
			Prologis公司的美国一家马里兰州公司

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附件A：场地平面图

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展示B：项目规则和法规

项目的人行道、入口和车道不得被租户、其代理人堵塞，也不得被他们用于除了进出租赁物业之外的任何目的。

租户不得将任何个人物品或物件放在停车区域、景观区域或其他区域，也不能放在其租赁物业外，或项目的屋顶上。

除了服务犬外，任何动物不得进入或停留在建筑物或工程项目的任何部分。

如果租户需要在物业内设置电报、电话或其他电气连接，房东或其代理人将指示电工应该如何在哪里引入任何管道或电线；未经此类指示，不得进行任何钻孔或切割现有电线或管道。任何此类安装或连接均应由租户自费。

租户不得安装或操作任何蒸汽或燃料币锅炉。明确禁止使用油、汽油或易燃液体进行采暖、照明或其他用途。爆炸品或其他被视为极端危险的物品不得带入项目。

禁止在项目区域内停放任何类型的休闲车或船只。严禁在建筑物内停放任何类型的卡车、拖车或其他车辆。任何无法行驶的车辆都不得停放在项目区域内，也不得展示任何停放车辆的“待售”或其他广告标志。项目区域内不得进行车辆维修、保养或清洗。所有车辆都应当停放在指定的停车区域，遵守所有标识和其他标记。

租户应该保持房屋免受啮齿动物、昆虫和其他害虫的侵扰。

房东有权根据判断，排除或驱逐项目中任何醉酒或受酒精或毒品影响的人，或骚扰或威胁房东的员工，或承包商，或以任何方式违反项目的规章制度的人。

所有可移动的垃圾容器必须放置在提供的垃圾-外壳区域内，所有垃圾容器必须始终保持关闭状态。

10.

不得将该处用于住宿、睡眠或烹饪（除厨房或休息室用途外），也不得用于任何不道德或非法用途，或用于租赁中未指定的其他用途。任何游戏设备不得在该处操作。

11.

租户应承担对房屋免受盗窃、抢劫和偷窃的全部责任。

12.

租户不得在房屋或项目上种植、销售、分发或消费娱乐或医疗大麻。

13.

租户不得在房屋的任何室内区域吸烟。

14.

租户应提前通知房东，需要进入大楼的屋顶的日期。租户应遵守所有法律要求，包括但不限于OSHA要求，当租户或租户方进入大楼的屋顶时，应采取合理和适当的安全预防措施，以确保这些雇员、承包商或代理商不会受伤或死亡。

15.

租户不得使用任何部分的房屋存放或以任何其他方式处理枪支、枪支配件或弹药。

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展示C：开工日期证书形式

注意联系人姓名

公司名称

通知街道地址

城市，州邮政编码

RE:	租赁日期 _________, 20__，客户与业主之间位于地址的房地产租赁合同

尊敬的称呼通知联系人姓氏：

欢迎来到您的新设施。我们希望确认上述租赁协议的条款：

开始日期：	日期
到期日：	日期
基础租金起始日期:	日期

我们很高兴欢迎您成为Prologis的客户，并期待与您合作。请签署并回寄此函件的副本，以表示您同意上述租赁条款的变更。如果需要帮助，请随时与我联系。

	此致敬礼，

	物业经理姓名
	标题

已接受	”，一家特定的租户从房东那里承租了包括某些土地在内的一定场所，其中包括一个施工中的建筑，总面积约为164,757 坪，以及某些其他改进措施，所有这些在租约中被描述得更为详细。	日期：
签署人：

	通过：

	印刷：

	标题：

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展示 D：搬出条件

租户应按照接受时的相同控件，除了正常磨损、灾害损失和征收在第16和17段除外，交还物业。

在交还房屋之前，承租人应当清空所有个人物品、交易设备和承租人所做的对房屋的任何改动或增加，如本文件规定。以下列表旨在协助承租人进行搬出程序，但不包括所有内容。承租人完成本租约规定的交还义务后，请联系房东的物业经理，协调交还钥匙、更换水电和光纤网络，并安排对房屋进行检查。如果承租人在交还房屋时未能与房东安排共同检查房屋，房东在承租人搬出房屋时或随后进行的检查将被视为最终确定承租人就修复和恢复房屋的责任。

灯光：

所有办公室、仓库、码头、紧急照明和出口灯都将全面运作，所有灯泡、镇流器和灯具正常运转。

2.	升降台、服务门和
	卡车门:	所有卡车门、服务门和升降台必须进行维护，并放置在良好的操作顺序中，包括更换任何凹陷的或损坏的卡车门板，并调整门的张力以确保正常操作。所有更换的门板必须涂漆以匹配建筑标准。

所有板块：

没有撕裂和破损的后挡板已修复。所有码头缓冲器必须保持原位并牢固固定。

所有板块

所有仓库和办公室的所有板块都应该进行检查，以查看是否因承租人而造成损坏。在实施前，所有必要的结构修复必须得到房东事先批准。任何标记都应被清除。

仓库地面：

不得有污渍，整洁无货架螺栓和其他凸起物或地面上留有的孔洞。地面上的裂缝、起壳和货架螺栓损坏必须使用mm-80（或同等）环氧树脂或聚合物修复，以匹配混凝土颜色，并与板面表面光滑完成。租赁场所内的所有地面条带（包括油漆或胶带）必须清除，不得留有残留污渍或其他表明存在该类条带或胶带的迹象。

租户安装的设备
和布线：

空气管道、输送机或工艺电气配电、接线盒、电管等等移除后，空间应在租赁时恢复原状。

墙壁：

石膏板（干墙）和/或胶合板损坏已修补并防火封贴，以确保办公室或仓库墙壁上没有任何孔洞。任何围场混凝土或金属墙壁的损坏也需同样修复。

地面饰面（地毯和瓷砖）：

地毯和乙烯基或陶瓷砖应保持清洁，没有任何洞或破损，除非是因普通磨损和岁月带来的损坏，只要它们得到了维护。

屋顶：

任何租户安装的设备必须与所有屋顶穿透得到房东批准的持牌屋顶承包商进行合适修补。任何由租户安装的设备或屋顶穿透引起的漏水必须按照房东的维护和修理建议进行修复。

10.

标志板块：

所有外部标识必须被移除，必要时补好补齐并刷漆以与楼宇标准颜色相匹配。所有窗户或其他内部标识必须被移除。

11.

电气与水暖板块：

所有电气和水暖设备必须处于符合法规的良好运行状态后退还。

12.

整体清洁度：

清洁窗户、消毒洗手间，吸尘地毯，清理办公室和仓库中的所有垃圾和碎屑。清除场地外的所有货盘和碎屑。所有交易装置、垃圾箱、货架、自动贩卖机和其他个人财产均须移除。

13.

气味:

在交还或腾退房屋之前，请消除租户使用和占用导致的任何残留气味。

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展览品E：市场上的一个续订选择（明确租约）

(a) 前提是截至目前发出第一次延期通知的时间和第一个延期期限的生效日期（如此类条款是定义如下），（x）租户是最初在此处命名的租户，（y）租户实际上占用了最初消失的所有场所根据本租约，以及在房屋中增加的任何空间，以及 (z) 不存在违约事件，除非经过一段时间，否则不存在违约事件或发出通知，或两者兼而有之；则租户有权将租赁期限再延长五 (5) 年（此附加术语以下称为”第一个延期”) 从第二天开始租赁期限到期（以下简称”第一个延期的开始日期”）。租户必须通知房东（以下简称”第一次延期通知”) 决定延长租赁期限在到期日之前至少 9 个月，但不超过 12 个月。

(b)

承租人在第一次延期期间应支付给房东的基本租金应为以下两者中的较大者：

(i)

适用于初始租赁期的最后一年的基础租金，以及

(ii)

则以下将所定义的公平市场租金。

(c) “公允市场租金”指基础租金，以每平方英尺的年租金表示，房东将从将此处出租给第一次延期期限内的未关联人士，且不是项目中的租户的单位，收到的租金；假设该空间交付时处于“现状”状态，并考虑到其他租户最有可能支付的租金，包括市场上的递增，但公允市场租金在任何情况下均不得低于租赁期满后的租金基数。公允市场租金不会因房东因不必为单位找新租户（包括但不限于券商佣金、为准备该租户使用而进行的改进成本、租金让步或在任何空置期间的损失租金收入等）而节省的任何成本或费用而减少。公允市场租金仅指租赁中定义的基础租金组成部分，不包括租户根据租赁协议向房东支付的费用和款项，如每月活动经费、税金或其他租户根据租赁协议应支付或应报销的费用。除了根据此确定的支付基础租金的义务外，承租人应继续支付和向房东偿还关于该单位的每月活动经费（按房东的增加）、税金和其他费用的租赁协议中规定的款项，在第一次延期期限内继续执行。公允市场租金公允市场租金指基础租金，以每平方英尺的年租金表示，房东将从将此处出租给第一次延期期限内的未关联人士，且不是项目中的租户的单位，收到的租金；假设该空间交付时处于“现状”状态，并考虑到其他租户最有可能支付的租金，包括市场上的递增，但公允市场租金在任何情况下均不得低于租赁期满后的租金基数。公允市场租金不会因房东因不必为单位找新租户（包括但不限于券商佣金、为准备该租户使用而进行的改进成本、租金让步或在任何空置期间的损失租金收入等）而节省的任何成本或费用而减少。公允市场租金仅指租赁中定义的基础租金组成部分，不包括租户根据租赁协议向房东支付的费用和款项，如每月活动经费、税金或其他租户根据租赁协议应支付或应报销的费用。除了根据此确定的支付基础租金的义务外，承租人应继续支付和向房东偿还关于该单位的每月活动经费（按房东的增加）、税金和其他费用的租赁协议中规定的款项，在第一次延期期限内继续执行。

(d) 房东应当通知租户对第一次续约期的公平市场租金的确定，以及每月FOE和年度FOE增加额，每项都是根据房东合理的判断基于项目实际营业费用和房东对年度增加的预期，适用于第一次续约期（“公平市场租金通知”），租户应在收到公平市场租金通知后的10天内向房东发出书面通知，对公平市场租金通知提出任何异议。在10天期限内未回应将视为租户接受该公平市场租金、每月FOE和年度FOE增加额。如果租户对公平市场租金提出异议，如上述公平市场租金通知所提供的，房东和租户应在房东收到租户通知的30天内开始谈判，尝试就公平市场租金达成一致。如果房东和租户未能就此公平市场租金达成协议，并在租约到期前至少8个月，签署协议（下文定义的），该协议规定了公平市场租金、每月FOE支付以及年度FOE增加额，如房东规定的那样，则租户对续租选项的行使应被视为撤回，并且租约应在到期日终止。如上所述的公平市场租金谈判将仅限于基准租金的确定，并不影响或减少或修订租户支付或补偿房东每月FOE、税费或其他可报销项目的义务。

(e) 除了基本租金，每月设备、维护和年度费用的增加之外，在第一次续租期内，租户对房屋的占用应当遵循与初始租赁期届满前立即生效的条款和条件; 然而，租户无权依据本附件或任何允许、贷款或减免或扩展、收缩、续租或延长租赁的期权再次延长租赁期限。

(f) 如果租户没有在第（a）段规定的期限内发出第一次延期通知，租户延长租赁期限的权利将自动终止。对于发出第一次延期通知和租户根据第（e）段提出异议的通知，时间至关重要。

(g)房东没有义务在第一次续租期间对房屋进行翻新或其他改进。房屋应在第一次续租期的开始日期按“现状”控件交付。

(h) 如果租约延长至第一次延期期限，则房东应准备，并房客应执行一份修改租约的文件，确认租约期限的延长、基本租金、每月运营费用、第一次延期期限适用的年度运营费用增加，以及其他适用于该期限的条款（“修改”）。

(i) 如果租户根据本展示延长租赁合同的第一个延期期限的权利，则“租赁期”一词在租赁中使用时，应当在可行的情况下被解释为包括第一个延期期限，除非如上所述提供了除外情况。

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展品F: 施工 (交钥匙)

(a) 房东同意由房东自行承担成本和费用进行以下改进（”初步改进”):

●

交付空间时，所有机械设备、暖通空调、供暖设备、管道、电气系统、码头、码头设备和所有其他建筑系统均处于正常运行状态。

●

在仓库安装带有运动传感器的新LED灯。

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办公室和浴室铺设新地板，重新粉刷

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将两个东侧码头门改建成空运门。大小和宽度由双方协商确定。

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给两个空运门添加平整器。

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在过大的货车车门旁安装一个小型chainlink栅栏区域，供卡车司机签到。

业主将按照总施工费用的5.00%收取施工管理费，用于完成货运门和升降机，租户须在收到业主发出的发票后的30天内付款。

(b) 如果租户希望进行任何更改，租户应以书面形式通知房东，房东应判断是否可以以合理和可行的方式进行这些更改。对于审查任何要求的更改的所有成本，以及对于进行租户可能要求并且房东同意的任何更改的所有成本，应由租户独自承担并在变更订单执行之前按要求支付给房东。

(c)房东应继续并完成初始改善的施工。房东应尽商业上的合理努力，完成初始改善的施工，该日期为起始日期之后90天。一旦这些改善工程基本完成，房东应书面通知租户初始改善工程基本完成的日期。初始改善工程将被视为基本完成（基本完成“”或“”基本完工”).如施工经理（不论是房东的雇员、代理人或第三方施工经理）（施工经理”）认为基本完工时（除了无法阻止初始改善工程用于其预期目的的修复清单项目），初始改善工程基本完成时。如果租户及其雇员、代理人或承包商导致这些改善工程的施工延迟，基本完成日期被视为如果没有发生这些延迟，施工经理认为基本完成将会发生的日期。租户应对因其要求对计划进行任何更改、要求提前购置物品或干预初始改善工程施工而造成的延迟负责，这些延迟不会导致起始日期的推迟。在初始改善工程基本完成后，租户应在要求时向房东签署并交付一份初始改善工程收受通知书。如对初始改善工程有任何争议，施工经理的证明将是决定性的，除非明显错误。

（d）尽管本文件中可能有相反规定，如果房东需要向租赁场地提供电力服务作为初始改善的一部分，承租人同意并理解，只要房东提供了临时电力服务，且符合作为初始改善一部分应提供的电力服务的规格要求，电力服务部件便被视为基本完成。

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