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根據規則424B4提交
註冊檔案第333-282015號
13,200,000股

普通股
FrontView REIT,Inc.是一家內部管理的淨租賃房地產投資信託基金,主要收購、擁有和管理長期淨租賃給多元化租戶群體的地塊物業。
我們提供13,200,000股我們的普通股。本招股說明書所提供的所有普通股均由本公司出售。這是我們的首次公開募股,目前我們的普通股還沒有公開市場。我們普通股的首次公開發行價格為每股19.00美元。
我們普通股的股票在紐約證券交易所掛牌上市,代碼為“FVR”。
我們打算選擇有資格根據守則作為房地產投資信託基金徵稅,從我們截至2024年12月31日的短暫納稅年度開始。我們相信,截至目前,我們的組織和運營方式將符合美國聯盟所得稅目的REIT的納稅資格。我們打算在未來繼續作為REIT組織和運營。我們的股本股份(包括我們的普通股)受到所有權和轉讓方面的限制,這些限制主要是為了幫助我們保持作為REIT的資格。除某些例外情況外,我們的章程將一個人或實體的直接或間接所有權限制在不超過我們當時已發行股本價值的9.8%和不超過我們當時已發行普通股價值或數量的9.8%(以限制性較強者為準)。有關適用於我們普通股的所有權和轉讓限制的詳細說明,請參閱“我們的股本說明--所有權和轉讓的限制”。
根據美國聯盟證券法,我們是一家“新興成長型公司”,因此,我們已選擇遵守本招股說明書以及我們向美國證券交易委員會提交的未來檔案中某些降低的披露要求。參見“招股說明書摘要--作為一家新興成長型公司的影響”。
投資我們的普通股涉及風險。請參閱第頁開始的“風險因素”22關於您在投資我們的普通股之前應該考慮的因素。
 
每股
首次公開發行價
$​19.00
$250,800,000
承保折扣和佣金(1)
$1.2825
$16,929,000
收入(不計費用)歸我們所有
$17.7175
$233,871,000
(1)
有關承保補償的其他資訊,請參閱“承保”。
我們已授予承銷商在本招股說明書發佈之日起30天內按首次公開發行價格減去承銷折扣和佣金向本公司增購最多1,980,000股普通股的選擇權,以彌補超額配售。
美國證券交易委員會和任何國家證券委員會均未批准或不批准這些證券,也未確定本招股說明書是否真實或完整。任何相反的陳述都是刑事犯罪。
我們預計將於2024年10月3日或前後向買家交付普通股股份。
聯合帳簿管理人
摩根史坦利
J.P. Morgan
富國證券
美國銀行證券
聯席經理
第一資本證券
CIBC資本市場
本招股說明書日期為2024年10月1日。


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我們沒有,承銷商也沒有授權任何人向您提供本招股說明書或我們準備的任何免費書面招股說明書中包含的以外的資訊。我們不會,承銷商也不會在任何不允許出售這些證券的司法管轄區出售這些證券。閣下應假設本招股章程及本公司編制的任何自由撰寫招股章程所載資料只在其各自的日期或在該等檔案所指定的一個或多個日期是準確的。自那時以來,我們的業務、財務狀況、流動性、運營結果和前景可能發生了變化。
我們在整個招股說明書中使用市場數據、行業預測和預測,特別是在“招股說明書摘要”、“市場機會”和“商業和房地產”部分。我們從RCG為我們準備的與此次發行相關的市場研究中獲得了基本上所有的這些資訊。這些資訊包含在本招股說明書中,依賴於RCG作為此類問題專家的權威。RCG編制的任何預測都是基於各種專業人士的數據(包括第三方數據)、模型和經驗,並基於各種假設,所有這些都可能在不另行通知的情況下發生變化。請參閱“專家”。此外,我們還從公開的行業出版物中獲得了某些市場和行業數據。這些預測和預測是基於行業調查和編制者在該行業的經驗,不能保證任何預測的金額都會實現。我們還沒有獨立核實這一消息。
本招股說明書中描述的歷史操作是指我們的前身的歷史操作。我們在這份招股說明書中對業務運營的總體描述就像我們前身的歷史運營是由我們進行的一樣。
在本次發行結束的同時,我們將完成REIT的出資交易和內部化。除文意另有所指外,本文所載所有資料均假設REIT出資交易及內部化已完成。有關REIT出資交易和內部化的更多資訊,請參閱題為“REIT出資交易和內部化交易”的章節。
除非另有說明,本招股說明書中包含的資訊假定承銷商沒有行使購買我們普通股的額外股份的選擇權。
非gaap財務指標
我們在本招股說明書中使用的某些財務指標並未按照公認會計準則計算。這些非GAAP財務指標包括FFO、AFFO、EBITDA、EBITDARE、調整後EBITDARE和年化調整EBITDARE是根據GAAP編制的財務業績指標的補充,而不是替代。這些措施應與相應的GAAP措施一起閱讀。有關這些非公認會計準則財務計量的定義和核對,請參閱“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--非公認會計準則財務計量”。
本招股說明書中使用的某些術語
除文意另有所指外,本招股說明書通篇使用下列術語和短語,如下所述:
“2024年股權激勵計劃”是指我們的2024年綜合股權和激勵計劃,我們預計將在本次發行結束時同時採用;
“50/50合資企業”是指以前由我們的前身和代表某些加拿大投資者的實體為擁有54處物業而持有的合資企業;
“50/50合資企業收購”是指我們的前身以現金收購我們的前身在50/50合資企業中間接持有的剩餘50%權益;
“ABS票據”指我們的淨租賃抵押票據的未償還本金總額為25380美元的萬;
“ACM”指含石棉的材料;
“美國殘疾人法”係指經修訂的“美國殘疾人法”;
“調整後的EBITDAR”是指適用期間的EBITDAR,並作進一步調整,以(1)反映在適用期間內發生的所有投資和處置活動,就好像每筆交易都是在該期間的第一天完成的一樣;(2)不包括符合以下條件的某些GAAP收入和支出金額
ii

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我們認為這類事件在性質上並不常見和不尋常,因為它們涉及以前從未發生過且我們預計未來不會發生的特殊情況或交易,(Iii)消除租賃終止費用對某些租戶的影響,以及(Iv)不包括基於股票的非現金補償費用;
“AFFO”是指調整後的運營資金,是對FFO的修改,包括與某些非現金或非經常性收入和支出有關的GAAP淨收入的其他調整,包括直線租金、債務清償成本、租賃無形資產攤銷、債務發行成本的攤銷、抵押貸款淨保費的攤銷、利率互換和其他非現金利息支出的(收益)損失、外幣交易的已實現收益或損失、內部化費用、結構和上市公司準備成本、非常專案和其他指定的非現金專案;
“年化調整後息稅前利潤”是指適用期間的調整後息稅前利潤除以該期間的月數乘以12;
“年化基本租金”或“基本租金”是指報告所述期間最後一個月到期的年化合同現金租金,經調整後,去掉當月出售的財產的租金,幷包括報告所述期間最後一個月購置的財產的整整一個月的合同現金租金;
“獎勵”是指,根據“2024年股權激勵計劃”,向符合條件的個人提供下列任何類型的獎勵:不合格股票期權(“NQSO”);SARS;限制性股票;RSU;業績獎勵;股息等價權;股票獎勵;LTIP單位;現金獎勵;以及,根據“準則”第422節對某些符合條件的個人的獎勵股票期權(“ISO”);
“破產程式”是指根據任何破產、破產、接管或其他債務人的救濟法規或法律進行的任何法律或衡平法程序;
“加拿大投資實體”是指加拿大投資者將通過其持有根據REIT出資交易發行的OP的權益的中間實體;
“控制權變更”指的是,就2024年股權激勵計劃而言,與本公司有關的以下任何事件的發生:(I)任何人(不是直接從本公司獲得)首先收購本公司的證券,該等證券佔本公司當時未償還的有投票權證券的總投票權的50%或以上,但某些員工福利計劃、本公司或相關實體或與非控制交易有關的任何個人的收購除外;(二)董事會過半數成員由未經緊接任命或選舉前任職的過半數董事會成員認可的董事取代;(三)非控制交易以外的合併、合併、重組;(四)全部清算或解散;(五)全部或實質全部資產的出售或處置;
“稅法”係指經修訂的1986年國內稅法;
“道德守則”是指本公司董事會通過的商業行為和道德準則,適用於本公司董事、高級管理人員和員工;
“普通股”是指我們普通股的股份,每股面值0.01美元;
“出資協定”是指(I)由我們的前身和OP中的某些個人投資者和OP中的某些個人投資者以及它們之間的出資協定,該協定的日期將於本次發行結束之日生效;(Ii)由其中一個附屬REITs和OP的個人投資者和OP中的個人投資者之間的出資協定,其日期為2024年10月2日;(Iii)由加拿大投資實體之一和OP之間的出資協定,日期為2024年10月2日;以及(Iv)出資協定,日期為2024年10月2日。由另一加拿大投資實體和OP之間進行;
“公司交易”指,就2024年股權激勵計劃而言,公司的合併、合併、重組、資本重組或其他類似的股本變化,或公司的清算或解散,或控制權的變更;
iii

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“承保人”指,根據OP協定條款,OP的任何現任或前任普通合夥人、該等普通合夥人的成員、OP現任或前任普通合夥人的關聯公司、董事、股東、合夥人、成員、OP的顧問、代表或代理人或OP的現任或前任普通合夥人或其各自的任何關聯公司;
“CPI”是指所有城市消費者的消費價格指數(CPI-U):美國城市平均水準,由美國勞工統計局發佈的所有專案,或其他類似的指數,衡量城市消費者為一籃子消費品和服務市場支付的價格隨時間的平均變化;
“信貸協定”是指OP、作為行政代理的摩根大通銀行和其他貸款方之間的信貸協定,日期為2024年9月6日;
“多德-弗蘭克法案”指修訂後的“多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法案”;
“EBITDA”是指扣除利息、所得稅、折舊和攤銷前的收益;
“EBITDARE”是指扣除銷售折舊財產的損益和房地產投資減值準備的調整後的EBITDA;
“僱員退休收入保障法”指經修訂的1974年僱員退休收入保障法;
“ERISA計劃”是指受ERISA第一標題或守則第4975節約束的計劃;
“ESG”指環境、社會和治理;
“交易法”係指經修訂的1934年證券交易法;
“FATCA”係指“外國賬戶稅收遵從法”;
“財務會計準則委員會”指財務會計準則委員會;
“金融市場行為監管局”指金融市場行為監管局;
“FCCR”是指固定費用覆蓋率;
“FFO”是指根據NAREIT理事會制定的標準計算的業務資金。NAREIT將FFO定義為經調整的GAAP淨收益或虧損,不包括出售某些折舊房地產資產的淨收益(虧損)、房地產資產的折舊和攤銷費用、控制權變更的損益以及與某些先前折舊的房地產資產相關的減值費用;
“金融監管局”係指金融業監管局;
“創始人”指的是斯蒂芬·普雷斯頓;
“油炸弗蘭克”指油炸,弗蘭克,哈裡斯,施萊弗和雅各布森律師事務所;
“完全稀釋基礎”是指在所有已發行運營單位以一對一的方式交換我們普通股後;
「GAAP」是指美利堅合眾國普遍接受的會計原則;
「權益購買協議」是指我們前任的一家子公司與我們前任的前50/50合資夥伴之間於2023年8月18日達成的最終購買協議;
「內部化」是指根據內部化協議的條款,將之前由我們的外部經理(由我們的創始人控制)及其附屬公司為我們的前任履行的外部管理團隊、資產和職能的內部化,該協議將與本次發行結束同時完成;
「內部化協議」是指公司、OP、NARS及其某些附屬公司於2024年7月10日簽署的修訂和重述的內部化協議;
「投資公司法」指經修訂的1940年投資公司法;
「國稅局」是指國稅局;
iv

目錄

“就業法案”指的是啟動我們的企業創業法案;
“倫敦銀行同業拆借利率”指倫敦銀行同業拆借利率;
“LTIP單位”是指OP中的一類特殊單位,其結構符合美國聯盟所得稅的“利潤利益”;
“市值”是指我們收到OP單位贖回通知的前10個交易日我們普通股在紐約證券交易所的平均收盤價;
“馬利蘭州公司法”指馬利蘭州公司法;
“MSAs”是指美國的大都市統計區域;
“NADG”指北美發展集團;
“被提名的高管”指的是斯蒂芬·普雷斯頓、蘭德爾·斯塔爾、蒂莫西·迪芬巴赫和德魯·愛爾蘭;
“NAREIT”指全國房地產投資信託協會;
“NARS”指北美房地產服務公司,LLLP,一家佛羅裡達州的有限責任有限合夥企業,是我們前身的外部經理;
“淨債務”是指債務減去現金和現金等價物以及限制性現金;
“淨租賃”或“淨租賃”統稱為三重淨租賃和非三重淨租賃;
“新的延遲支取定期貸款”是指我們根據信貸協定提供的20000美元無擔保延遲支取定期貸款,該貸款將與本次發售同時生效;
“新迴圈信貸安排”指我們在信貸協定下的25000美元萬無擔保迴圈信貸安排,該迴圈信貸安排將與本次發售的完成同時生效;
“淨營業虧損”是指淨營業虧損;
就《2024年股權激勵計劃》而言,“非控制交易”一般是指以下任何交易:(I)緊接該交易之前的股東在交易後繼續擁有該實體的至少多數聯合投票權;(Ii)緊接該項交易前的大多數董事會成員繼續在該項交易後的尚存實體的董事會中至少佔多數,或(Iii)除某些例外情況外,除在緊接該項交易前實益擁有本公司當時尚未發行的有表決權證券的合併投票權超過50%的任何人士外,任何人士不得實益擁有緊接該項交易後該尚存實體的未償還有表決權證券的合併表決權的50%以上;
“非三重淨租賃”是指除我們的三重淨租賃中包含的有限業主責任外,房東的責任還包括一項或多項物業運營費用的租賃;
“紐約證券交易所”指紐約證券交易所;
“入住率”或我們投資組合中“已佔用”或“已出租”的特定百分比是指截至指定日期(I)簽訂租約的物業數量。劃分 (ii)我們投資組合中的房產總數;
「OP」指FrontView Operating Partnership LP,一家德拉瓦州有限合夥企業;
「OP單位」是指OP的有限合夥企業單位,LTIP單位除外;
「外租房產」或「外租房產」是指出租給一個或多個租戶的單獨建築房產(小型或大型形式),這些租戶位於消費者可見的交通繁忙道路上的直接正面;
「PCAOB」指上市公司會計監督委員會;
「計劃」是指其基礎資產被視為包括任何此類計劃、帳戶或安排的「計劃資產」(ERISA第3(42)條的含義)的任何實體;
v

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“計劃資產條例”是指美國勞工部發布的有關僱員福利計劃資產定義的條例;
“前身”係指特拉華州有限合夥企業NADG NNN Property Fund LP及其子公司;
“QRS”指守則第856(I)節所指的合資格房地產投資信託基金附屬公司;
“速食店”是指速食店;
“合格股東”是指符合某些記錄保存和其他要求的某些非美國上市股東;
“房地產投資信託基金”指守則第856至860節所指的房地產投資信託;
“REIT出資交易”是指根據出資協定的條款,在我們前身的私人REIT基金結構內直接或間接擁有我們前身財產的實體中的權益的出資,該協定將與本次發行結束同時結束;
“REIT要求”是指根據守則第856至860節和適用的美國財政部法規規定的REIT資格要求;
“租金承保比率”是指截至某一具體日期,承租人報告的年度EBITDA估計數,或在無法提供時,管理層根據承租人報告的財務資訊估計的年度EBITDA和可歸因於租賃財產的現金租金與年化基本租金債務的比率;
“餐廳”指快速服務和快速休閒/全套服務的餐廳;
“限制性股票”是指限制性股票授予;
“迴圈信貸安排”是指價值202.5美元的有擔保迴圈信貸安排,日期為2021年3月8日,由OP、作為行政代理的加拿大帝國商業銀行美國銀行及其其他貸款人之間於2021年7月31日修訂,並不時修訂;
“RCG”是指羅森諮詢集團,一家全國性的房地產諮詢公司;
“限制性股票單位”是指限制性股票單位;
“SARS”是指股票增值權;
“薩班斯-奧克斯利法案”係指經修訂的2002年薩班斯-奧克斯利法案;
“美國證券交易委員會”係指美國證券交易委員會;
“證券法”係指經修訂的19證券法;
“類似法律”係指守則第4975節,包括個人退休賬戶(“IRA”),或任何其他聯盟、州、地方、非美國或其他法律或法規中與ERISA或守則的此類條款類似的條款;
「SOFR」是指有擔保隔夜融資利率,這是一種通過短期回購協議計算並由國債支持的新指數;
「子公司OP」是指我們前任私人房地產投資信託基金結構中的運營合作夥伴實體,其權益將在根據房地產投資信託出資交易完成本次發行後投入到OP;
「子公司房地產投資信託基金」是指我們前任私人房地產投資信託基金結構中的房地產投資信託實體,其權益將在根據房地產投資信託貢獻交易完成本次發行後貢獻給OP;
「定期貸款信貸融資」是指50/50合資企業和CIBC Bank USA(作為行政代理)及其其他各方之間截至2022年3月31日提供的1,700萬美金貸款和擔保融資,並不時進行修訂;
vi

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“三重淨值租賃”是指租戶通常對所有物業運營費用負有實質性責任的租約,包括財產稅、保險以及物業維護和維修;然而,我們的某些三重淨值租賃包含房東對以下一項或多項的有限責任:與屋頂、結構或停車場或某些公用事業有關的物業維護和維修;
“房地產投資信託基金”係指“準則”第856條(L)所指的應稅房地產投資信託基金子公司;
“UBTI”指守則第512節所界定的不相關的企業應納稅所得額;
“UPREIT”是指傘式合夥房地產投資信託基金;
“USRPI”係指《守則》第7節所界定的美國不動產權益;
“美國持有者”是指為美國聯盟所得稅目的而持有我們普通股的受益所有人:
美國公民或美國居民;
根據美國或其任何州(或哥倫比亞特區)的法律設立或組織的公司或其他按公司徵稅的實體;
如果信託(I)受美國境內法院的主要監督,並且一名或多名美國人有權控制該信託的所有重大決定,或(Ii)根據適用的美國財政部法規有效地選擇被視為美國人;或
對其收入繳納美國聯盟所得稅的遺產,無論其來源如何;以及
“我們”、“我們”、“FrontView”和“公司”是指在實施REIT出資交易和內部化後,位於馬利蘭州的FrontView REIT,Inc.及其合併子公司,包括OP,除非從上下文中清楚地看出,該術語僅指
FrontView REIT,Inc.在實施此類交易之前。
vii

目錄

募集說明書摘要
以下摘要重點介紹了本招股說明書中其他部分包含的資訊。本摘要並不完整,也不包含您在投資我們的普通股前應考慮的所有資訊。在作出投資決定前,您應仔細閱讀整份招股說明書,包括“風險因素”一節,以及本招股說明書其他部分的財務報表及相關附註。
我公司
FrontView是一家內部管理的淨租賃房地產投資信託基金,在收購、擁有和管理淨租賃給多元化租戶群體的地塊物業方面經驗豐富。我們選擇了“FrontView”這個名字來代表我們獨特的“房地產優先”投資方式,專注於位於顯眼位置的地塊物業,這些物業直接面對高流量道路,消費者非常容易看到。我們是一個不斷增長的淨租賃REIT,擁有278個地塊物業的多元化投資組合,截至2024年6月30日,我們直接面對美國31個州。我們的租戶包括以服務為導向的企業,如餐廳、手機商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科供應商、藥房、便利店和煤氣店、洗車店、家裝店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。我們的創始人斯蒂芬·普雷斯頓於2016年成立了我們的公司,他之前曾擔任NADG的負責人,NADG成立於1977年,是一家在美國和加拿大收購和開發商業、住宅和淨租賃房地產的公司,目前管理著約50美元的億資產。
我們主要投資於位置良好、淨租賃的地塊物業,為消費者提供高可見度。我們相信,我們的租戶重視我們的外圍物業的顯眼位置,這些物業位於高流量道路上,對消費者來說非常明顯,並推動了對其核心業務運營的需求。此外,我們的租戶能夠通過長期淨租賃保持對其具有戰略重要性的地點的運營控制權。
截至2024年6月30日,我們的投資組合包括約210萬平方米英尺的可出租運營空間,並根據租戶、行業和地理位置高度多樣化。截至2024年6月30日,我們的地塊物業位於美國31個州的96個MSA,沒有一個州的ABR超過我們ABR的12.1%。截至2024年6月30日,我們投資組合的入住率為98.9%。我們的物業被租賃給292個租戶,代表137個不同的品牌,沒有一個租戶品牌佔我們ABR的3.4%以上。截至2024年6月30日,我們約有40.0%的租戶擁有投資級信用評級。截至2024年6月30日,我們約96.6%的租賃(基於ABR)出現了合同租金上漲,在某些情況下,根據期權條款,ABR加權平均最低漲幅約為1.7%。截至2024年6月30日,我們租約的ABR加權平均剩餘期限約為7.0年,不包括續訂選項,約96.6%的此類租約(基於ABR)具有續訂選項。截至2024年6月30日的六個月,我們的總租賃收入為2,990美元萬,淨虧損為4,60美元萬,FFO為7,60美元萬。
從2016年成立到2024年6月30日,我們的投資組合已經增長到278處物業。為了從不斷增長的規模經濟中受益,並作為我們向公開市場發展的一部分,我們決定將我們的管理團隊和目前由我們的外部經理及其附屬公司履行的職能內部化,這將在此次發行完成後生效。內部化結束後,我們高級管理團隊的每一名成員都將成為FrontView的全職員工。我們打算繼續執行我們的增長戰略,利用我們在市場上長期建立的關係來尋找新的收購機會。本次發售完成後,我們相信我們的資產負債表,包括手頭現金、我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款項下的預期借款能力,以及整體槓桿狀況將使我們能夠繼續擴大我們的投資組合。
1

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我們的競爭優勢
我們相信,我們擁有以下競爭優勢,使我們能夠實施我們的業務和增長戰略,並使我們的公司有別於其他市場參與者,使我們能夠在個人租戶、淨租賃市場上有效地競爭外包物業:
專注於地理位置良好的Net-Lease OutParcel物業組合。根據我們的“房地產優先”投資策略,我們收購了高度精選的外包物業組合,這些物業位於顯眼的位置,直接面對高交通道路,消費者非常容易看到,我們相信這對我們的租戶的運營和成功非常重要。我們在收購地塊時是有選擇性的,如果我們不相信房地產的質量和長期生存能力,我們經常拒絕可能通過某些財務測試的機會。2016年,我們做出了收購位於高交通道路上的臨街地塊物業的戰略決定,如今我們在收購、擁有和管理地塊物業方面已經形成了廣泛的記錄。因此,我們相信我們在收購、擁有和管理地塊物業方面處於市場領先地位,因此為未來的增長做好了準備。我們相信,鑑於我們的收購歷史和經驗,我們擁有差異化的戰略和競爭定位,這將使我們能夠有效地在外包市場規模內聚合資產。
高度多樣化的租戶、品牌、行業和地理覆蓋範圍。我們的產品組合根據租戶品牌、行業和地理位置高度多樣化,並且在每個領域內都是交叉多元化的(例如,地理集中的租戶多樣化)。截至2024年6月30日,我們有292個租戶,經營著137個不同的品牌。截至2024年6月30日,我們最大的10個租戶品牌(基於ABR)約佔我們產品組合ABR的23.3%,沒有一個租戶品牌佔我們ABR的3.4%以上。截至2024年6月30日,我們的地塊物業位於美國31個州的96個MSA,沒有一個州的ABR超過我們ABR的12.1%。我們相信,這種多元化為我們的顯著增長奠定了良好的基礎,並有助於緩解僅集中在一個或幾個租戶、品牌或地理位置所固有的風險,包括租戶破產、不利的行業趨勢以及特定地理區域的經濟低迷或變化帶來的風險。
租戶的信用狀況。我們認為,在評估收購時,承租人的潛在信用或財務狀況是更重要的標準之一。當有適當的資料時,我們會集中評估租戶的財務報表,以瞭解母公司/公司擔保人層面和單位層面的表現、流動資金、槓桿和關鍵比率,以及銷售量和租金與銷售比率。此外,作為我們評估租戶信譽的一部分,我們評估每個租戶的品牌、行業和管理團隊的專業知識和經驗等因素的細節。我們幾乎所有的租約都是與租戶品牌的母公司或公司實體(直接或擔保)簽訂的。截至2024年6月30日,我們約有40.0%的租戶擁有投資級信用評級。
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可擴展的網租平臺有望實現顯著增長。我們預計在完成內部化後將有大約15名員工。我們的高級領導層、資產管理和物業管理團隊平均擁有超過20年的房地產和/或淨租賃房地產經驗。我們還擁有專門的行業專家,他們在房地產承銷和發起、開發、收購、融資以及物業和資產管理方面提供強大的能力,並相信我們的平臺具有高度的可擴展性。鑑於我們的管理團隊和組織結構,我們預計隨著我們投資組合的增長,我們將不需要大量額外招聘。
提升價值的資產和物業管理團隊。我們的資產和物業管理團隊專注於通過積極的租戶參與以及風險監控和緩解,在收購後創造價值和最大化現金流。我們經驗豐富的專業團隊與租戶密切合作,確定他們的需求,幫助將租戶周轉率降至最低,這反過來又支持我們強勁的入住率。截至2024年6月30日,我們投資組合的入住率為98.9%。總體而言,我們的增值資產和物業管理戰略是淨租賃房地產行業長期成功的關鍵。
穩健的資產負債表和保守的槓桿狀況。截至2024年6月30日,在預計基礎上,我們的未償債務總額約為24990美元萬(扣除費用),浮動利率為SOFR加1.2%,現金和現金等價物約為7,150美元萬。本次發行完成後,在用本次發行的淨收益以及我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款項下的借款償還債務後,根據我們截至2024年6月30日的六個月的預計年化調整EBITDAR,我們預計淨債務與年化調整後EBITDARE的比率約為4.28倍。
經驗豐富、富有創新精神的高層領導團隊。我們的高級管理團隊擁有豐富的淨租賃房地產、收購、開發、金融和資本市場經驗,包括自2016年以來共同合作,從頭開始共同管理我們的運營。我們的高級管理團隊擁有良好的投資記錄和作為成熟和專注的外包地塊買家的聲譽,截至2024年6月30日,已代表我們的前輩投資約78600美元萬收購了278處淨租賃外包物業。我們的創始人、董事會主席、聯席首席執行官兼聯席首席執行官兼聯席董事總裁先生擁有超過24年的房地產和金融經驗,涉及地塊和其他房地產資產類別。蘭德爾·斯塔爾,我們的聯席首席執行官、聯席總裁和董事會成員,在房地產、金融和企業高管領導方面擁有20多年的經驗。普雷斯頓和斯塔爾先生還在淨租賃房地產業務中擁有廣泛的關係網路,包括與房地產經紀人、財務顧問和貸款人的關係,我們相信這將繼續促進我們的增長和成功。在完成此次發售和內部化後,普雷斯頓和斯塔爾先生將在完全稀釋的基礎上擁有我們普通股總流通股的2.3%,我們相信這將促進與我們股東的強大利益結盟。
我們的業務和增長戰略
我們的主要業務目標是通過追求以下業務和增長戰略,最大限度地提高現金流、投資組合的價值和股東的總回報:
瞄準地理位置優越的OutParcel Properties,同時保持高度多元化的投資組合。我們計劃繼續我們的重點收購戰略,瞄準位置良好、淨租賃的外包物業,我們認為這些物業具有誘人的房地產機會,同時保持我們投資組合基於租戶、品牌、行業和地理市場的整體多元化。我們採用“房地產優先”的投資方式,以高度選擇性的方式瞄準特定的收購機會。我們專注於收購地理位置優越的地塊物業,為消費者提供高可見度。我們主要尋找業務運營以服務為導向的電子商務抵抗租戶,如餐廳、手機商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科提供商、藥店、便利店和煤氣店、洗車店、家裝店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。我們打算收購已受淨租賃約束的個別物業,包括通過銷售回租交易,我們還可能根據投資組合的可取性進行規模明顯更大的投資組合收購。我們還相信,根據現行稅法,我們能夠在遞延納稅交易中提供運營單位,這將使我們在結構和完成收購方面具有靈活性。
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廣闊的市場關係推動收購渠道。我們相信,我們的聲譽和基於我們經營歷史的對物業的深入瞭解將使我們能夠繼續擴大我們的市場關係,並加強我們的收購活動。自2016年成立以來,我們迅速建立了我們的投資組合,並建立了作為成熟和專注的包裹買家的聲譽。我們打算繼續利用我們在成功的歷史活動基礎上與經紀商和賣家建立的關係,幫助及早發現收購機會,幫助尋找市場機會,並幫助尋求獲得其他機會,所有這些我們相信都將有助於增強我們尋找有吸引力的收購的能力。
通過長期淨租賃和強勁的合同租金上漲實現持續的內部增長。我們尋求購買具有長期淨租賃的物業,其中包括在租賃期內合同租金上升。截至2024年6月30日,我們投資組合中的幾乎所有物業都受到淨租賃的影響,ABR加權平均剩餘租賃期約為7.0年,不包括續訂選項。我們約96.6%的租約(按ABR計算)有合約租金上升,包括在某些情況下,根據期權條款,ABR加權平均每年最低增幅約為1.7%。截至2024年6月30日,我們約93.2%的租約(基於ABR)包含固定的年度租金上漲或租期內的定期升級(例如,每五年增加10%),約3.4%的租約(基於ABR)包含基於CPI上漲的年度租約升級。
主動管理我們的產品組合。我們相信,我們對資產管理和物業管理的積極態度有助於通過風險緩解策略提高我們投資組合的表現。這些戰略包括積極的租金徵收監測、潛在的物業銷售、租約延期或續簽,以及在適用的情況下重新定位不良資產。由於我們的投資組合中出現了空置,我們已經成功地轉租、再銷售和出售了地塊物業。我們多年的行業經驗使我們的管理團隊建立了廣泛的租戶/租戶代表和經紀關係,這些關係是成功轉租外包物業的關鍵。我們相信,我們積極主動的資產管理方法有助於識別和解決問題,如租戶信用惡化、房地產基本面變化和整體市場混亂。
積極管理資產負債表,最大限度地提高資本效率。我們尋求在債務和股權融資之間保持審慎的平衡,獲得各種資金來源,包括固定和浮動利率債務,並在當前經濟環境下通過最大限度地減少對浮動利率債務的敞口來降低利率風險。截至2024年6月30日,在預計基礎上,我們的未償債務總額約為24990美元萬(扣除費用),現金及現金等價物約為7,150美元萬。本次發行完成後,在用本次發行的淨收益以及我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款項下的借款償還債務後,根據我們截至2024年6月30日的六個月的預計年化EBITDAR,我們將擁有預計淨債務與年化調整後EBITDARE的比率約為4.28倍。我們的長期目標是將淨債務與年化調整後EBITDAre的比率控制在6.0倍或更低。此外,我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款將分別提供高達25000美元萬和20000美元萬的額外債務融資來源。我們計劃以是次發售所得款項淨額全額償還迴圈信貸融資及定期貸款融資的未償還餘額,並使用手頭現金支付資產支持證券票據項下約30萬的償債責任。我們預計將於2024年12月使用我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款的一部分來償還ABS票據下的債務。
我們的“房地產優先”投資策略
我們相信我們的“房地產優先”投資策略是高度差異化的,幷包括以下一套經過仔細考慮的標準:
理想的交通繁忙地段的優質物業。我們有選擇地收購一些地塊,這些地塊提供了交通繁忙的地點和黃金街道臨街。我們尋求高需求的地點,提供某些固有的優勢,如廣告和品牌建設特點,高客戶流量,在某些情況下,通過使這些地點對租戶和他們的業務運營具有吸引力的可選性。此外,我們尋求提供高質量建築和標牌的地塊物業。我們使用平均每日交通量來評估場地位置,通常是在最近的相應十字路口尋找有15,000輛或更多汽車的物業位置。
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明確界定具有有利人口統計特徵的目標MSA和子市場。我們通常會考慮位於MSA和10英里半徑內至少有50,000居民的貿易區的收購機會。我們的收購團隊利用MSA數據和其他來源,在表現出有利的人口趨勢(如人口增長、強勁的家庭收入、學校、辦公室、企業和其他人口驅動因素)的地區內尋找外包地點。除加利福尼亞州外,我們已在美國8個最大的MSA和24個最大的30個MSA中購買了物業。
抵制電子商務的租戶。我們尋求在通常受到電子商務抵制、基於服務的租戶追捧的地點購買房產。我們認為,高人流量的地段對這些租戶很有吸引力,在市場低迷期間,這些租戶的表現往往好於大盤,從歷史上看,他們的彈性更強。
有利的物理特徵,佈局和場地位置,在更廣泛的或混合用途的位置。我們會在整體發展和整體貿易區的範圍內,檢討每個收購機會的選址。我們專注於收購具有良好物理特徵的物業,包括但不限於在適當的時候增加得來速餐廳的能力,提供大量停車位的能力,為各種建築類型和租戶提供足夠的土地面積,從主幹道輕鬆到達和暢通無阻的可見度。
吸引不同租戶類型的地點。對於每個收購機會,我們會考慮不同租戶類型對該地塊的需求、該地塊在市場中的定位和規模、該地塊的分區權利和限制,以及該地塊容納不同租戶行業的總體能力。
具有創造價值潛力的網站。我們還通過應用我們的資產管理能力來評估隨著時間的推移創造價值的潛力。對於每個收購機會,我們審查數據以瞭解市場中租戶的表現、市場中的租金、租戶存在、重複租戶類別、無效分析以及有助於瞭解市場租金增長和潛在入住率趨勢的競爭市場或行業領域。
市場機會
根據RCG的數據,美國的淨租賃外包市場規模很大,而且高度分散,有許多規模較小的私人業主。根據RCG的市場研究,在這個市場中,有50多萬棟建築提供速食、車輛服務或維修、便利店或銀行活動。考慮到租賃外發地塊的其他服務業務,而不包括在RCG研究中,我們認為外發市場的物業總數在規模上更大。根據我們的收購經驗,個別租戶的小型地塊物業的典型購買價格在150萬美元至700萬美元之間。
根據RCG的說法,資本充裕的投資者可能有機會在規模龐大且支離破碎的外包市場中聚合資產。我們相信,基於我們與外包租戶的密切關係、外包領域的卓越專業知識、我們平臺的規模和可擴展性、歷史上的經紀商關係以及擁有大量流動性的資產負債表,我們處於獨特的地位,可以利用這一機會。
我們的房地產投資組合
為了實現適當的風險調整後回報,我們打算維持一個高度多元化的地塊物業組合,這些地塊物業位於顯眼的位置,直接面對高交通道路,對消費者來說非常明顯,並保持不同地理位置、租戶和品牌的多樣性,以及各自內部具有交叉多元化的資產組合。下面我們基於截至2024年6月30日提供的幾個不同指標和資訊討論我們的投資組合多樣化。
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租戶品牌多元化
我們主要尋找經營服務型企業的租戶,例如餐廳、手機商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科提供商、藥房、便利和燃氣店、洗車店、家居裝修店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。截至2024年6月30日,我們的物業共有292名租戶居住,運營著137個不同品牌,其中沒有一個租戶品牌占ABR的3.4%以上。
下表列出了截至2024年6月30日我們十大租戶品牌(基於DAB)的信息:
租戶
ABR
(in數千)
DAB %
Verizon
$1,761
3.4%
橡樹街健康
$1,310
2.5%
亞當斯汽車集團
$1,284
2.5%
飼養手杖
$1,262
2.4%
IHOP
$1,213
2.3%
猛獁洗車
$1,198
2.3%
CVS
$1,081
2.1%
AT&T
$1,050
2.0%
沃爾格林
$1,014
1.9%
Chili's
$959
1.9%
其他
$39,870
76.7%
$52,002
100.0%
租戶行業多元化
下圖顯示了截至2024年6月30日按構成我們投資組合的租戶行業細分的DAB:

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地理多元化
截至2024年6月30日,我們的外租物業位於美國31個州的96個管理區,沒有一個州超過我們DAB的12.1%。
高質量、多元化的投資組合

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我們的租賃
截至2024年6月30日,我們的投資組合約為98.9%。截至2024年6月30日,我們租賃的DAB加權平均剩餘期限約為7.0年,不包括續訂選擇權,約96.6%的此類租賃(基於DAB)具有續訂選擇權。截至2024年6月30日,我們不超過14.0%的租金收入來自2030年之前任何一年到期的租賃。
下表列出了我們根據截至2024年6月30日生效的租賃條款計算的年度租賃費用(百分比基於租金收入):

我們約96.6%的租賃(基於DAB)提供定期合同租金上漲,通常每年1.0%至3.0%,其中DAB加權平均最低漲幅為每年1.7%。下圖詳細居間了截至2024年6月30日我們的租賃(基於DAB)中提供的租金上漲類型:
租賃升級

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收購和處置
收購
於截至2023年12月31日止年度內,我們共收購26項物業,總金額約為7,480美元萬,平均資本化率為7.1%。自2024年1月1日至本招股說明書的日期,我們尚未收購任何物業;但前提是我們已經確定並正在尋求一些潛在的收購機會。更具體地說,我們目前已有不具約束力的意向書(以協定形式或已簽署),或正在談判代表約3,400美元萬收購的購銷協定,平均資本化率約為7.8%。此外,我們正在評估至少4,520美元萬的潛在收購。截至本招股說明書日期,吾等並未就任何潛在收購事項訂立任何買賣協定。我們可能不會完成目前正在進行的任何潛在收購。
下圖顯示了從2016年到2023年每年按美元規模和收購資本化率完成的收購數量:

選擇性房地產銷售
我們的團隊將我們的處置工作重點放在獲取價值上,並試圖將因資產關鍵性質、潛在房地產基本面、租戶信用狀況或租賃和擔保結構的不利變化而導致的價值降級降至最低。未來,我們可能會出售我們作為較大投資組合交易的一部分購買的某些物業,這些物業不單獨滿足我們所需的投資標準,或者是空置或應該重新定位的物業。從2016年到2024年6月30日,我們總共售出了11處房產。在2024年6月30日之後,我們沒有出售任何物業。
企業責任-ESG
我們相信,我們的企業責任和ESG計劃是我們業績的關鍵,我們專注於旨在為我們的股東、員工、租戶、其他利益相關者以及我們生活、工作和擁有物業的社區帶來長期積極影響的努力和變革。
環境
作為一家房地產業主,我們意識到在我們的業務中發展和實施環境可持續實踐的必要性,並致力於這樣做。我們相信,減少環境風險並努力實施可持續的做法對我們業務的成功和長期業績非常重要。
社交
我們對員工的承諾是我們繼續為股東和其他利益相關者提供強勁業績和財務業績的核心。我們對我們的員工充滿熱情,就像我們
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房地產。我們尋求為員工創造和培養一個吸引人的工作環境,使我們能夠吸引、留住和發展頂尖人才來管理我們的業務。
治理
我們致力於按照公司治理的最佳實踐開展業務。我們的聲譽是我們最重要的資產之一,每一位董事官員和員工都必須為保護和保護這一資產做出貢獻。
我們以一種我們認為與股東利益緊密一致的方式構建了公司治理結構。我們公司治理結構的顯著特點將包括:
我們的董事會將不會被分類,我們的每個董事每年都要進行選舉,我們的章程規定,如果沒有有權在董事選舉中普遍投票的股東對此事投下多數讚成票,我們不能選擇受制於《董事會章程》中將我們的董事會分類的選舉條款;
我們的股東將有能力通過有權對此事投讚成票的多數票來修改我們的章程;
根據紐交所上市標準,我們的大多數董事將是“獨立的”;
我們將有一個完全獨立的審計委員會、薪酬委員會、提名和公司治理委員會;
在審計委員會任職的董事中,至少有一人具備美國證券交易委員會定義的“審計委員會財務專家”資格;
我們已選擇退出公司合併和控股股份收購法規,只有在有權在董事選舉中普遍投票的股東就此事投下過半數讚成票的情況下,我們才能選擇重新加入;以及
我們沒有股東權利計劃,如果董事會在根據適用法律履行其職責時認為,在不拖延尋求股東事先批准的情況下通過權利計劃,則在沒有(I)得到我們股東的批准或(Ii)在計劃通過後12個月內尋求股東批准的情況下,我們不會在未來通過股東權利計劃。
風險因素摘要
你應該仔細考慮從第頁開始的“風險因素”一節中討論的問題。22關於您在投資我們的普通股之前應考慮的因素。其中一些風險包括:
包裹物業涉及租戶違約和租戶空置的重大風險,這可能會對我們造成重大和不利影響。
根據與租戶簽訂的長期租約,我們提高租金的機會有限,這可能會阻礙我們的增長,並對我們產生實質性和不利的影響。
我們的財務業績已經並可能在未來繼續波動,這使得預測我們的收入、成本和支出變得困難,我們未來財務業績的任何波動都可能對我們產生實質性和不利的影響。
我們可能無法通過收購實現與我們歷史業績相當的增長,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們可能無法有效地管理我們的增長,如果做不到這一點,可能會對我們造成實質性的不利影響。
隨著我們繼續根據增長戰略收購外圍物業,我們的投資組合可能會變得不那麼多元化,這可能會對我們產生重大不利影響。
我們任何擁有長期業務關係的關鍵人員的離職都可能會對我們產生重大不利影響。
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我們的投資組合集中在某些州和MSA,這些地理市場的任何不利發展和/或經濟下滑都可能對我們造成實質性的不利影響。
我們的外包物業組合也集中在某些租戶品牌和行業,與這些品牌或行業中的一個或多個有關的任何不利發展都可能對我們產生重大和不利的影響。
我們的外包物業組合集中在非投資級信用評級的租戶中,任何影響這些租戶信用的不利發展都可能對我們造成重大不利影響。
對食肆物業需求的下降可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們可能無法續簽租約、在租約到期時重新租賃地塊物業、或以優惠條款或根本無法租賃空置空間,這在任何情況下都可能對我們造成重大和不利影響。
我們的業務面臨重大的轉租風險,特別是對於只適合一種用途的特殊地塊物業,這可能會對我們產生重大和不利的影響。
我們可能會遇到租戶違約,特別是來自沒有投資級信用評級的租戶,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
利率上升可能會降低我們的物業價值,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
通貨膨脹可能會對我們和我們的租戶造成實質性的不利影響,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
截至2024年6月30日,在預計的基礎上,我們的未償債務本金餘額約為24990美元(扣除費用),這可能使我們面臨債務義務下的違約風險。
市場狀況可能會對我們按可接受的條款為現有債務進行再融資的能力造成不利影響,甚至根本不影響,這可能會對我們造成重大和不利的影響。
市場利率的上升可能會增加我們現有和未來債務的利息成本,並可能對我們的股票價格產生不利影響,而市場利率的下降可能會導致收購房地產的競爭加劇,其中任何一項都可能對我們造成實質性的不利影響。
我們的ABS票據、新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款包含各種契約,如果不遵守,可能會加速我們的償還義務,從而對我們產生重大和不利的影響。
現金利息支出和與我們的債務相關的金融契約,包括我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款中的契約,將限制我們在發生違約或違約事件時支付分派,但維持我們REIT地位所需的分派除外,可能會限制或喪失我們向普通股持有人進行分派的能力。
我們是一家控股公司,沒有直接的業務,依靠從OP收到的資金來償還債務。
如果不符合REIT的資格,將對我們和我們的普通股價值產生重大和不利的影響。
在這次發行之前,我們的普通股沒有公開市場,在這次發行之後,我們普通股的活躍交易市場可能不會發展起來。
本次發行後,我們普通股的市場價格和交易量可能會出現波動。
我們可能無法在我們預期的時間或金額向我們的股東進行分配,或者根本無法分配。
您將因購買本次發行中出售的普通股而立即經歷大幅稀釋。
市場利率上升可能導致我們普通股股票價值下降。
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房地產投資信託基金出資交易和內部化
房地產投資信託基金出資交易
REIT出資交易和內部化的目的是創建一個UPREIT結構,其中一個公開交易的REIT由內部管理並擁有其所有資產,並通過附屬運營合夥企業開展所有業務。
我們於2023年6月成立為馬利蘭州公司,OP於2023年8月作為特拉華州的有限合夥企業成立。在本次發行結束之前或同時,我們將成為OP的唯一普通合夥人,OP的有限合夥協定將被修訂和重述,其中包括為OP單位計價,使OP單位的價值等於一股普通股的價值,並向OP的外部有限合夥人提供贖回權,使持有人有權在180天后贖回他們的普通股(按一對一原則)或現金,在我們的選擇下。
在REIT出資交易和本次發行結束之前,我們的物業由我們的前身在私人REIT基金結構中擁有。根據REIT出資交易,在我們前身的私人REIT基金結構內的多個實體的權益將被貢獻給我們新創建的UPREIT結構。截至2024年6月30日,我們的前身私人REIT基金結構中的所有權權益總共由30,078個普通單位和9,968個優先單位組成。私人REIT基金結構中普通股和優先股的持有人將根據REIT出資交易獲得OP單位或普通股,如下所述:
在REIT出資交易之前,我們前身的私人REIT將對其普通單位進行250比1的拆分。在單位拆分之後,根據出資協定,我們前任的共同單位持有人將以一對一的方式將他們的共同單位(或在擁有我們前任私人經營合夥企業中的共同單位的實體中的權益)交換為OP單位或普通股股份。在該單位拆分和交換後,這些出資投資者將獲得總計5,742,303個運營單位和1,777,310股普通股,在完全稀釋的基礎上約佔我們普通股流通股的28.1%。在REIT出資交易中發行的普通股股票將在本次發行結束後180天內在紐約證券交易所上市。有關詳情,請參閱“REIT繳款交易及內部化--REIT繳款交易”。
根據REIT出資交易,現有優先股持有人將以其在前身私人經營合夥企業中的權益(或在擁有前身私人經營合夥企業優先權益的實體中的權益)交換營運單位。這些出資投資者將獲得總計5080,877個運營單位,在完全稀釋的基礎上,相當於我們普通股流通股的19.0%左右。將向此類出資投資者發行的OP單位的數量是通過將我們的前任私人經營合夥企業中優先單位的固定清算優先權(每單位10,400美元,加上任何應計和未支付的優先回報,或總計約10370美元萬)除以普通股每股首次公開發行價格和1.41美元(代表優先單位持有人在內部化成本中的比例份額)的總和來計算的。有關詳情,請參閱“REIT繳款交易及內部化--REIT繳款交易”。
內部化
如下所述,內部化也將在本次發行結束的同時實施:
內部化的收購價格將以931,490個運營單位支付,在完全稀釋的基礎上,約佔我們普通股流通股的3.5%。更多資訊見“REIT出資交易和內部化--內部化”。
在內部化結束時,我們將僱用大約15名員工,並將與我們任命的每位高管簽訂僱傭協定。
現有OP協定中由我們的前任支付的管理費和其他費用以及附帶權益條款將被取消。
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目錄

在內部化結束時,OP將獲得運營和管理我們的外包物業組合所合理需要的所有資產,包括承擔寫字樓租賃和某些運營負債。
NAR及其某些關聯公司在內化協定中為我們的利益作出了陳述和保證,該協定將持續到內化結束後的六個月。
內部化協定包括一項非競爭條款,該條款限制Preston和Starr先生在內部化結束之日起一年內,在我們開展業務的任何地理區域從事某些競爭性業務。
外包協定
在內部化結束時,根據與北美資產管理公司(“NAAM”)的外包協定,NAAM將為我們提供僅限於(I)財產會計和(Ii)人力資源支持的服務。外判協定為期三年,並有自動續期一年的選擇權,可由任何一方在六個月前以任何理由隨時終止,並將為我們提供直接聘用提供物業會計服務的全職人員的選擇。我們將向NAAM支付相當於NAAM在外判協定下提供服務所招致的實際分配成本的年費,該費用在任期的第一年估計為57.5萬,並在任期的每一年結束時受實額調整機制的限制,以反映NAAM在該年度內招致的實際成本。
向我們的高管、非員工董事、員工和NARS附屬公司發放運營單位和RSU補助金
下表列出了(I)將發放或分配給我們的創始人、我們的某些高管、非員工董事、其他員工和NARS附屬公司的與內部化相關的運營單位,以及(Ii)在本次發行完成後不久向我們的創始人、我們的高管、我們的非員工董事和某些其他員工一次性授予RSU。
名稱和主要職位
在內部化中應接收的操作單元
一次性發放RSU
聯席首席執行官兼聯席總裁
427,818
263,158
聯席首席執行官蘭德爾·斯塔爾和聯席總裁
178,258
171,053
蒂莫西·迪芬巴赫,首席財務官、財務主管兼祕書
52,632
首席運營官德魯·愛爾蘭
9,616
52,632
羅伯特·S·格林,董事
71,303
埃內斯托·佩雷斯,獨立董事
4,737
諾爾·萊沃,獨立董事提名人
2,369
Daniel·斯旺斯特羅姆,獨立董事提名人
2,369
伊麗莎白·弗蘭克,獨立董事提名人
2,369
其他FrontView員工
6,915
5,398
NARS和附屬機構
237,580
931,490
556,717
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此次報價後的組織結構
下圖描述了房地產投資信託捐款交易、內部化和本次發行結束後我們的組織結構和股權百分比。以下股份和單位百分比假設承銷商購買額外普通股股份的選擇權未行使。

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50/50的合資企業收購
根據權益購買協定,於2023年10月20日,我們的前任以約2,690美元萬收購了先前由我們的前任合夥人代表若干加拿大投資者持有的50/50合資企業的剩餘50%權益。收購價格是基於這家50/50合資企業的企業價值約為138.3美元減去約8,670萬美元的債務。收購價格也受到現金和房地產比例的慣例調整,並減去了我們的前任在50/50合資企業中現有的50%股權的價值。我們的前身通過現金、現金等價物以及迴圈信貸機制下的限制性現金和借款為50/50的合資企業收購提供資金。
對所有權和轉讓的限制
除某些例外情況外,我們的章程授權我們的董事會採取必要或適當的行動,以使我們有資格並保持我們作為房地產投資信託基金的地位。為了幫助我們保持房地產投資信託基金的地位,除其他後果外,我們的章程對我們股票的所有權和轉讓進行了限制,這些限制旨在禁止:(I)任何個人或實體直接或間接擁有或收購超過我們當時已發行股本總價值的9.8%或超過股票價值或數量的9.8%,以限制性較強的為準;本公司當時的已發行普通股總額及(Ii)任何股本股份轉讓或其他事件或交易,而該等轉讓或其他事件或交易將導致少於100名人士實益擁有本公司已發行股本股份。此外,我們的章程還包括條款,旨在禁止任何轉讓或與我們的股本相關的其他事件,這將導致我們被守則第856(H)節所指的“少數人持有”,或以其他方式未能符合REIT的資格(包括但不限於,如果我們從租戶那裡獲得的收入將導致我們無法滿足守則第856(C)節的任何總收入要求,則我們將擁有租戶的權益)。然而,這些所有權限制不適用於董事會在得到我們作為房地產投資信託基金的資格不受損害的適當保證後(預期或追溯地)豁免遵守所有權限制的個人。
如果我們的董事會認定符合REIT資格不再符合我們的最佳利益,或者我們不再需要遵守任何此類限制才有資格成為REIT,我們章程中包含的關於我們股票所有權和轉讓的限制將不適用。對所有權和轉讓的限制可能會延遲、推遲或阻止我們公司的交易或控制權變更,這可能涉及我們普通股的溢價,我們的股東認為這符合他們的最佳利益。見“我們的股本說明--所有權和轉讓的限制”。
納稅狀況
我們打算選擇有資格根據守則作為房地產投資信託基金徵稅,從我們截至2024年12月31日的短暫納稅年度開始。我們相信,截至目前,我們的組織和運營方式將符合美國聯盟所得稅目的REIT的納稅資格。我們打算在未來繼續以REIT的形式組織和運營,但我們不能保證我們已經或將能夠做到這一點。請參閱“重要的美國聯盟所得稅考慮因素”。
成為一家新興成長型公司的意義
根據JOBS法案的定義,我們是一家新興成長型公司,因此我們有資格利用適用於其他非新興成長型公司的上市公司的各種報告要求的某些豁免,包括但不限於不需要遵守薩班斯-奧克斯利法案第404節的審計師認證要求,減少在我們的定期報告和委託書中關於高管薪酬的披露義務,以及免除就高管薪酬進行非約束性諮詢投票的要求,以及免除股東批准之前未獲批准的任何金降落傘薪酬的要求。JOBS法案允許像我們這樣的新興成長型公司利用延長的過渡期來遵守適用於上市公司的新的或修訂的會計準則。我們選擇利用這一延長的過渡期。由於這次選舉,我們的財務報表可能無法與符合上市公司生效日期的公司進行比較,這些新的或修訂的標準。我們可以在任何時間選擇遵守上市公司的生效日期,根據《就業法案》第107(B)條,這種選擇是不可撤銷的。
我們預計將一直是一家“新興成長型公司”,直到(I)財政年度的最後一天,其間我們的年度總收入達到或超過1.235美元(經通脹調整),
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目錄

(ii)根據有效的登記聲明,我們的普通股首次出售五周年後的財年最後一天,(iii)我們在過去三年內發行了超過10億美金的不可轉換債務的日期,或(iv)我們被視為「大型加速申報人」的日期。
企業資訊
我們於2023年6月23日成立,是一家馬里蘭州公司。我們的主要行政辦公室位於3131 McKinney Avenue,Suite L10,Dallas,TX 75204,我們的電話號碼是(469)906-7300。我們的網站是 www.frontviewreit.com.在我們的網站上找到的或通過我們的網站訪問的信息不包含在本招股說明書或我們向SEC提交或提供的任何其他報告或文件中,也不構成其一部分。
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目錄

此次發行
我們提供的普通股
13,200,000股(如果承銷商全面行使購買普通股額外股份的選擇權,則為15,180,000股)(1)
完成房地產投資信託基金出資交易及本次發售後發行的普通股
14,977,310股(或16,957,310股,如果承銷商全面行使其購買額外普通股的選擇權)(1)(2)
將根據REIT出資交易和內部化發行的OP單位和普通股
1,777,310股和11,754,670個運營單位(3)
在完成REIT出資交易、內部化和本次發售時,普通股和運營單位(不包括我們直接持有的運營單位)的未償還總額
26,731,980股和運營單位(或28,711,980股和運營單位,如果承銷商全面行使其購買額外普通股的選擇權)(1)(2)(3)
擬在紐約證券交易所掛牌上市
普通股在紐約證券交易所上市,代碼為“FVR”。
分配政策
在本次發行完成後,我們打算定期向普通股持有者進行季度分配。我們打算按比例分配自本次發行完成後至2024年12月31日止的期間,假設整個季度的分配為每股0.20美元。根據每股19.00美元的首次公開募股價格,按年率計算,這將是每股0.81美元,或約4.3%的年分配率。我們打算在本次發售完成後的12個月內保持我們的初始分銷率,除非我們的實際運營結果、經濟狀況或其他因素與我們估計中使用的假設有實質性的不同。實際分佈可能與預期分佈顯著不同。
我們作出的分配將由我們的董事會全權酌情從合法可供分配的資金中授權和決定,並將
(1)
不包括根據2024年股權激勵計劃為未來發行預留的1,722,719股我們的普通股,詳見《高管薪酬-2024年股權激勵計劃的重要條款》,其中一部分將用於在本次發行結束後不久向我們指定的高管、其他僱員和非僱員董事發行總計556,717股普通股。
(2)
包括1,777,310股普通股,將在我們前身的私人REIT基金結構中向現有普通股持有人發行。
(3)
大約43.2%的OP單位總數包括5,080,877個OP單位,將發行給我們前身的私人REIT基金結構中的現有優先單位持有人,該基金結構是通過將優先單位的固定清算優先權除以首次公開發行價格和1.41美元(代表優先單位持有人在內部化成本中的比例份額)的總和來確定的。其餘56.8%的營運單位總數包括5,742,303個營運單位,將在前身的私人房地產投資信託基金結構中發行予現有共同單位持有人,以及931,490個營運單位將在內部化過程中發行。普通股包括1,777,310股普通股,將在我們前身的私人REIT基金結構中向現有普通股持有人發行。
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目錄

取決於多個因素,包括但不限於適用法律的限制和公司的資本要求。請參閱“分發策略”。
投票權
普通股的每一股流通股將使其股東在所有事項上有一票投票權,由股東進行表決。
所得款項用途
我們估計,在扣除承銷折扣和佣金以及其他估計費用後,此次發行給我們帶來的淨收益約為23190美元萬,如果承銷商全面行使購買我們普通股額外股份的選擇權,則淨收益將為26700美元萬。我們估計應支付的發售費用總額約為520萬,其中約320美元萬已在之前支付,約200美元萬將使用此次發售所得支付。
我們將把此次發行的淨收益貢獻給OP,以換取相當於我們在此次發行中發行的普通股數量的OP單位。
OP預計將使用此次發行的淨收益償還迴圈信貸安排和定期貸款信貸安排下的借款。OP預計將任何剩餘的淨收益用於一般業務和營運資本目的,包括潛在的未來收購。請參閱“收益的使用”。
危險因素
投資我們的普通股涉及風險。你應該仔細閱讀和考慮從第頁開始的“風險因素”標題下列出的資訊。22以及本招股說明書中包含的其他資訊,然後再投資我們的普通股。
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目錄

匯總選定的合併歷史和預計財務及其他數據
以下為精選財務及其他數據摘要,載於(I)我們的前身及其綜合附屬公司的歷史基準及(Ii)本公司於完成本次發售、REIT出資交易、內部化及本招股說明書其他部分所載的未經審核備考簡明綜合財務報表所述的備考基準後的備考基準。我們沒有提供FrontView REIT,Inc.的歷史數據,因為自我們成立以來,除了發行普通股以外,我們沒有任何與我們的初始資本和與此次發行相關的活動的公司活動。因此,我們不認為介紹FrontView REIT,Inc.的歷史業績會有意義。在完成REIT出資交易和內部化後,我們幾乎所有的資產都將由OP持有,我們的幾乎所有業務都將通過OP進行。我們將把我們收到的淨收益捐給OP,以換取OP單位。詳情請參看《REIT出資交易及內部化》。
我們的前身截至2023年和2022年12月31日的歷史綜合資產負債表數據和截至2023年12月31日和2022年12月31日的綜合經營業績來自我們的前身的審計歷史綜合財務報表,包括在本招股說明書的其他地方。以下財務資訊還包括我們的前身截至2024年6月30日的歷史未經審計的簡明綜合資產負債表數據,以及截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月的未經審計的簡明綜合經營業績,這些數據來自我們的前身在本招股說明書其他部分包含的歷史未經審計的簡明綜合財務報表。未經審核簡明綜合財務報表乃根據公認會計準則中期財務資料及S-X法規第10條編制。我們相信,公平列報所需的所有調整已包括在這些中期簡明綜合財務報表中(其中只包括正常的經常性調整)。以下和本招股說明書中其他部分列出的歷史綜合財務數據並不一定預示著我們未來的業績。
本未經審核摘要精選截至2024年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度的未經審核摘要精選簡明綜合營運及資產負債表數據如下:(I)有關營運數據,使REIT供款交易生效、內部化,以及完成本發售及使用本文所述的收益,假設每項交易於2023年1月1日完成;及(Ii)有關資產負債表數據,生效REIT供款交易、內部化及完成本發售及使用本文所述的收益。假設每項交易均於2024年6月30日完成,使本招股說明書其他部分包括的未經審計備考簡明綜合財務報表中所述的其他調整生效。在編制未經審計的備考簡明綜合財務報表時,管理層需要作出被認為適當的估計和假設。未經審核的備考簡明綜合財務報表並不旨在表示或顯示本公司於指定日期及期間的實際財務狀況及經營結果,亦不旨在代表本公司未來的財務狀況或經營結果。
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目錄

運營報表數據:
 
截至6月30日的六個月里,
截至12月31日的年份,
(in千,份額和每股金額除外)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2023
公司專業人士
Forma
綜合
(未經審計)
2023
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
收入
 
 
 
 
 
 
租金收入
$29,156
$29,869
$22,300
$57,891
$48,266
$39,863
業務費用
 
 
 
 
 
 
折舊及攤銷
14,249
14,296
11,156
28,860
24,730
21,801
物業經營開支
3,664
3,691
2,627
6,549
5,826
4,498
物業管理費
1,007
725
1,616
918
資產管理費
2,068
2,070
4,139
3,638
一般及行政開支
6,471
1,361
3,081
12,475
8,054
1,184
總運營支出
24,384
22,423
19,659
47,884
44,365
32,039
其他費用(收入)
 
 
 
 
 
 
利息開支
8,738
13,292
7,268
17,517
18,377
12,464
房地產銷售損失/(收益)
(337)
332
(725)
201
減值虧損
591
591
407
所得稅
281
281
158
390
316
430
管理內部化費用
16,498
其他費用總計
9,610
13,827
7,758
34,405
18,375
13,095
經營虧損
(4,838)
(6,381)
(5,117)
(24,398)
(14,474)
(5,271)
收購權益法投資收益
12,988
對未合併實體的投資的權益(損失)/收入
60
(38)
(109)
淨虧損
(4,838)
(6,381)
(5,057)
(24,398)
(1,524)
(5,380)
歸屬於可轉換非控股優先權益的淨虧損
1,743
1,364
424
910
NADG NNN Property Fund LP應占淨虧損
4,638
3,693
1,100
4,470
歸屬於非控股權益的淨虧損
2,127
10,728
歸屬於普通股股東的淨虧損
$(2,711)
$
$
$(13,670)
$
$
每股基本和稀釋淨虧損
$(0.18)
 
 
$(0.91)
 
 
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目錄

資產負債表數據(期末):
 
截至6月30日,
截至12月31日,
(in數千)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
持有用於投資的房地產總額,按成本計算
$640,264
$640,264
$647,180
$462,923
總資產
798,372
745,466
772,007
626,790
債務總額,淨
249,869
427,435
436,452
281,307
總負債
278,817
455,791
471,321
311,103
可轉換非控股優先權益、合伙人資本和股東權益總額
519,555
289,675
300,687
315,687
其他數據:
 
截至6月30日的六個月里,
截至12月31日的年份,
(in數千)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2023
公司專業人士
Forma
綜合
(未經審計)
2023
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
FFO(1)
$ 9,411
$7,578
$7,287
$ 4,462
$11,031
$19,007
AFFO(1)
12,406
9,939
11,110
26,801
20,812
21,049
EBITDA(1)
19,333
22,403
16,307
22,369
46,953
34,217
EBITDA(1)
19,333
22,066
16,379
22,369
32,980
34,418
(1)
FFO、AFFO、EBITDA和EBITDA是非GAAP財務指標,分析師和投資者經常使用它們來比較房地產投資信託基金的運營運績。有關這些指標的定義以及這些指標與最直接可比的GAAP指標的調節,請參閱「管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析-非GAAP財務指標」。
21

目錄

危險因素
投資我們的普通股涉及很高的風險。在作出投資決定之前,您應仔細考慮以下風險因素,以及本招股說明書中包含的所有其他資訊。本招股說明書中的一些陳述,包括以下風險因素的陳述,構成前瞻性陳述。有關更多資訊,請參閱本招股說明書中題為“前瞻性陳述”的部分。
與我們的業務和物業相關的風險
包裹物業涉及租戶違約和租戶空置的重大風險,這可能會對我們造成重大和不利影響。
我們的投資組合包括出租給一個或多個租戶的地塊物業,其中大部分位於一棟建築內。因此,我們的成功取決於我們的租戶幾乎所有的收入。我們的租戶是否有能力履行他們對我們的義務,包括支付租金、保持一定的保險範圍、繳納房地產稅和以不危及其經營執照或監管地位的方式維護物業的義務,取決於他們的業務和行業表現,以及我們無法控制的一般市場和經濟狀況。在任何特定時間,任何租戶的業務都可能出現下滑,這可能會削弱其經營業績或個別物業或其整體業務的整體財務狀況。因此,租戶可能會在到期時無法支付租金,在租約到期時拒絕延長租期,破產或宣佈破產。個別租戶在其租約下的財政狀況不佳或拖欠款項,可能會導致我們從該物業獲得的租金收入大幅或完全減少、該物業所招致的開支增加,以及物業的價值縮水。在轉租或出售這類物業時,我們也可能會遇到困難或嚴重延誤。發生一個或多個租戶違約可能會對我們造成實質性的不利影響。
根據與租戶簽訂的長期租約,我們提高租金的機會有限,這可能會阻礙我們的增長,並對我們產生實質性和不利的影響。
我們通常購買受現有長期淨租賃和各種剩餘租賃年限(初始租賃期限為10年或更長時間,通常也有續期選項)約束的物業。截至2024年6月30日,我們租約的ABR加權平均剩餘期限約為7.0年,不包括續訂選項。截至2024年6月30日,我們約有96.6%的租約(基於ABR)出現了合同租金上漲,包括在某些情況下,根據期權條款,ABR加權平均最低漲幅約為1.7%,具體如下:(I)約93.2%的租約(基於ABR)包含固定的年度租金上漲或租期內定期上漲(例如,每五年增加10%),(Ii)約3.4%的租約(基於ABR)包含基於CPI上漲的年度租金上漲,以及(Iii)其餘約3.4%的租約(基於ABR)不包含租金上漲條款。然而,這些內在的增長可能會低於我們在市場上可能實現的增長。我們的大多數租約包含租金自動扶梯,在固定日期按固定金額增加租金,在租賃期內可能低於當前的市場價格。對於那些包含基於CPI變化的自動扶梯的租約,我們在低通脹或通縮時期的租金漲幅可能低於我們在市場上的漲幅。因此,我們租賃的長期性質可能會阻礙我們的增長,並對我們產生實質性和不利的影響。
我們的租約的加權平均剩餘期限為7.0年,不包括續期選項,這將需要我們進行更多可能對我們產生重大和不利影響的轉租努力。
我們的租賃加權平均剩餘期限為7.0年,不包括續期期權,這比其他一些公開交易的淨租賃REITs要短。由於我們的任何租戶可能不會續簽租約,我們預計我們的租金收入可能會比我們的長期租約更快地受到市場租金下降的影響。此外,短期租賃可能會導致我們的租戶比我們的競爭對手更早地周轉。因此,我們可能需要比我們的競爭對手更早、更短的時間進行再租賃努力。與這些再租賃努力相關的成本,其中可能包括重新定位成本、維修成本和再租賃成本,以及我們的管理團隊在上述方面花費的時間,可能會對我們產生重大和不利的影響。
22

目錄

我們的財務業績已經並可能在未來繼續波動,這使得預測我們的收入、成本和支出變得困難,我們未來財務業績的任何波動都可能對我們產生實質性和不利的影響。
由於各種原因,我們的季度和年度經營業績已經並可能繼續波動,包括房地產交易量、收購融資的可獲得性、資本化率、利率、競爭、租金和其他因素的變化。如果我們的財務業績繼續波動,我們的運營可能會受到實質性的不利影響。因此,我們每季度報告的財務業績可能不符合投資者的預期,並可能對我們產生實質性的不利影響。
我們可能無法通過收購實現與我們歷史業績相當的增長,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們的增長戰略在很大程度上依賴於獲得新的物業。從2016年成立到2024年6月30日,我們的團隊已經獲得了超過78600美元的萬淨租賃房地產。我們繼續增長的能力要求我們確定並完成符合我們的投資標準的收購,並取決於一般的市場和經濟條件。
房地產交易量、收購融資可獲得性、資本化率、利率、競爭、市場狀況或其他因素的變化可能會對我們在2024年及以後的收購機會產生負面影響。如果我們無法通過收購實現與我們歷史業績相當的增長,這可能會對我們造成實質性的不利影響。此外,我們每年的採購量並不總是在季度基礎上保持一致,我們也不能保證未來會保持一致。因此,我們每季度報告的收購結果可能不符合投資者的預期,並可能對我們產生實質性的不利影響。
過去兩年我們經歷了淨虧損,未來我們可能還會經歷更多的淨虧損。
在截至2024年和2023年6月30日的六個月中,我們分別錄得約460美元的萬和370美元的萬淨虧損。我們未來可能會繼續出現淨虧損,這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。
我們可能無法從未來的收購中獲得預期的總回報,這可能會對我們產生實質性的不利影響。
在我們追求我們的增長戰略時,我們可能會遇到越來越困難的市場狀況,這對我們可以從投資中獲得的總回報構成下行壓力。2024年到目前為止,我們經歷了收購資金成本的增加,這種情況可能會在可預見的未來繼續下去。此外,作為我們戰略的一部分,我們可能會尋求資本化率較低的投資,這是更安全但更昂貴的投資。因此,我們未來的收購的股本回報率可能低於我們在2022年及更早完成的收購。在某種程度上,我們未來的增長是通過回報率較低的收購實現的,這可能會對我們產生實質性的負面影響。此外,如果我們通過發行股票為未來的收購提供資金,稀釋影響可能會超過實現較低迴報的收購的好處,這也可能對我們產生實質性和不利的影響。
我們可能無法以優惠的條款或根本無法從第三方渠道獲得收購融資或其他資本,這可能會對我們的增長前景和我們的業務產生實質性的不利影響。
為了符合REIT的資格,守則要求我們每年分配至少90%的REIT應稅收入,而不考慮所支付的股息扣除和不包括任何淨資本收益。此外,我們將按公司稅率繳納所得稅,只要我們分配的應納稅所得額少於我們REIT應稅收入的100%,而不考慮所支付的股息扣減幷包括任何資本淨收益。由於這些分配要求,我們可能無法為未來的資本需求提供資金,包括任何必要的收購融資,或從運營現金流中償還債務。因此,我們預計將在一定程度上依賴第三方來源來滿足我們的資本需求。我們可能無法以優惠條件獲得融資,或者根本無法獲得融資。我們能否獲得第三方資金來源,在一定程度上取決於:
一般市場狀況,包括但不限於信貸可獲得性、市場流動性、通貨膨脹以及利率上升和/或波動;
市場對我們增長潛力的看法;
23

目錄

我們目前的現金和債務水準;
我們當前和預期的未來收益;
我們投資組合的構成和表現;
我們的現金流和現金分配;以及
我們普通股的每股市場價格。
如果我們不能從第三方渠道獲得資本,我們可能無法在存在戰略機會時收購個別承租人外包淨租賃物業,滿足我們現有外包物業的資本和運營需求,或履行我們的償債義務,其中任何一項都可能對我們產生重大和不利影響。
我們可能無法有效地管理我們的增長,如果做不到這一點,可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們發展迅速,我們的增長戰略在很大程度上依賴於通過收購實現持續增長。我們未來的經營業績將取決於我們有效管理這種增長的能力。要做到這一點,我們需要:
投資於可隨著我們的投資組合規模增長而擴展的增強型運營系統,包括最近對更新系統的投資;
隨著公司複雜性的增長,吸引、整合和留住運營人員,包括我們最近招聘的額外員工,這可能會增加我們的支出;以及
確定、監督和/或實施多個合適的第三方為我們提供服務。
我們不能保證我們將能夠有效地管理我們的增長,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
隨著我們繼續根據增長戰略收購外圍物業,我們的投資組合可能會變得不那麼多元化,這可能會對我們產生重大不利影響。
在追求我們的增長戰略時,我們可能會收購額外的物業,這會導致我們的投資組合基於租戶、品牌或地理覆蓋範圍變得不那麼多元化。如果我們的投資組合在任何方面變得不那麼多樣化,我們的業務可能會受到更大的風險,包括租戶破產、不利的行業趨勢以及特定行業或地理區域的經濟衰退。因此,如果一個多元化程度較低的投資組合的任何此類風險得以實現,我們可能會受到實質性的不利影響。
我們面臨著從上市的REITs和公司、私人機構投資者和商業運營商手中收購地塊物業的競爭日益激烈,這些公司可能擁有也可能不擁有比我們更多的資源,這可能會對我們產生實質性和不利的影響。
在美國,包裹和其他房產的市場競爭非常激烈。我們正面臨來自從事房地產投資活動的各種其他實體對地塊物業的日益激烈的競爭,這些實體包括上市和私人持有的REITs、上市公司、私人機構房地產投資者、主權財富基金、銀行、抵押貸款銀行家、保險公司、投資銀行、貸款人、專業金融公司、個人、家族理財室和其他實體。此外,我們還面臨著來自更願意擁有空間而不是租賃空間的企業運營商對收購機會的競爭。我們的一些競爭對手規模更大,可能擁有比我們更多的財務、技術、租賃、承保、營銷和其他資源。一些競爭對手可能擁有較低的資金成本和獲得我們可能無法獲得的資金來源的機會。此外,其他競爭對手可能具有更高的風險容忍度或不同的風險評估,可能不會受到相同的運營限制,包括維持REIT地位或維持較低的收益率要求。這種競爭可能會導致更少的收購、更高的價格、更低的收益率、更不受歡迎的外包物業,以及接受更大的風險。因此,我們不能保證我們將能夠成功地執行我們的增長戰略。任何由於我們面臨的日益激烈的競爭而未能通過收購實現增長的情況都可能對我們造成實質性的不利影響。
我們面臨著爭奪租戶的激烈競爭,這可能會對我們產生實質性的負面影響,包括我們的入住率、租金和運營業績。
我們在我們所有的市場中與眾多開發商、業主和運營商以及自有企業競爭佔用我們的地塊物業,其中許多企業擁有地塊。
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與我們的外包物業所在的市場相同的物業。如果我們的競爭對手以低於當前市場價格或低於我們目前向租戶收取的租金的租金提供空間,我們可能會失去現有或潛在的租戶,或者我們可能會被迫降低租金,或者提供更多實質性的租金減免、租戶改善、提前解約權或低於市場的續約選項,以在我們的租約到期時留住租戶。對租戶的競爭可能會降低我們實現的租金和/或對我們的外圍物業的入住率產生負面影響,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們任何擁有長期業務關係的關鍵人員的離職都可能會對我們產生重大不利影響。
我們的成功和管理預期未來增長的能力在很大程度上取決於我們主要人員的努力,特別是我們的聯席首席執行官普雷斯頓和斯塔爾先生。普雷斯頓和斯塔爾先生擁有廣泛的市場知識和關係,對我們的運營、融資、收購和處置活動具有重大影響。如果我們失去了他們的任何一項服務,我們的外部關係和資源網絡就會大幅減少。
我們的高級管理團隊擁有豐富的淨租賃房地產、收購、開發、金融和資本市場經驗,包括自2016年以來共同努力,共同構建我們的投資組合,並從頭開始管理我們的運營。我們的高級管理團隊擁有強大的投資記錄,從1999年開始就擁有長期的外包物業經驗。在這段時間裡,我們的團隊已經建立了一個聲譽,作為一個成熟和專注的外包房買家。我們聯席首席執行官或高級管理團隊任何其他成員的離職,或我們無法吸引和留住高素質人才,可能會對我們的業務產生不利影響,減少我們的投資機會,並削弱我們與貸款人、業務合作夥伴、現有和潛在租戶以及行業人員的關係,這可能會對我們產生重大和不利影響。
我們的管理團隊中沒有任何成員擁有運營上市公司的經驗,這可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們的管理團隊中沒有一位成員有過管理上市公司的經驗。因此,我們的管理團隊在成功管理我們在上市公司環境中的業務時可能會遇到困難,其中包括有效遵守我們根據聯盟證券法和其他法規以及與上市公司運營相關的報告和其他義務。我們的管理團隊缺乏運營上市公司的經驗,這可能會對我們產生實質性的不利影響。
租戶對地塊物業的需求可能會下降,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
承租人對地塊物業的需求歷來受到以下因素的不利影響:國家、地區及本地經濟疲弱,包括我們所在地區的經濟疲弱;租戶的財務狀況不佳;租戶所在行業的整合;部分市場的地塊物業數量過多;以及租金和營運成本,使地塊對租戶缺乏吸引力。這些情況中的任何一種都可能在未來出現,並可能對外圍物業的需求產生負面影響,並可能對我們造成實質性的不利影響。
我們的投資組合集中在某些州和MSA,這些地理市場的任何不利發展和/或經濟下滑都可能對我們造成實質性的不利影響。
截至2024年6月30日,我們約39.3%的ABR來自我們最大的五個州的包裹物業:伊利諾伊州(12.1%)、德克薩斯州(8.5%)、佐治亞州(6.7%)、俄亥俄州(6.3%)和北卡羅來納州(5.8%)。此外,截至2024年6月30日,我們大約29.3%的ABR來自我們排名前五位的MSA的地塊物業:芝加哥地區(10.8%)、亞特蘭大地區(6.5%)、費城地區(4.6%)、達拉斯-沃斯堡地區(3.7%)和夏洛特地區(3.7%)。如果我們在任何一個州或市場的條件變得不那麼有利,這些地理上的集中可能會對我們的經營業績產生不利影響。我們不能保證我們的任何市場將會增長,不會出現不利的發展,也不能保證潛在的房地產基本面將有利於服務型企業的所有者和經營者,如餐廳、移動商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科供應商、藥店、便利店和加油店、洗車店、家裝店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。我們集中的州或地區的經濟低迷
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地塊物業或該等州或地區內的市場(包括MSA),或因不利的經濟、法規或其他條件而導致對租戶業務的需求放緩,可能會對租戶在該等州、地區或MSA的經營業務造成不利影響,並削弱他們向我們支付租金的能力,進而可能對我們造成重大不利影響。
我們的外包物業組合也集中在某些租戶品牌和行業,與這些品牌或行業中的一個或多個有關的任何不利發展都可能對我們產生重大和不利的影響。
截至2024年6月30日,我們約19.3%的ABR來自休閒餐飲租戶,17.5%來自QSR租戶,10.3%來自汽車租戶,10.0%來自醫療服務租戶,8.3%來自銀行租戶,8.0%來自普通零售租戶。其中一個或多個行業的任何不利發展都可能對我們造成實質性的不利影響。例如,勞動力短缺、工資,包括最低工資的變化、供應鏈問題和一般運營成本,對餐飲、醫療保健服務和汽車行業的影響尤其大。技術的變化可能會影響我們許多租戶行業的生存能力。此外,我們還面臨與IHOP、Wendy‘s和Chili’s等特定餐廳品牌集中相關的風險增加。如果我們的QSR、提供全方位服務的餐廳、銀行、醫療和牙科、蜂窩或汽車租戶對其商品或服務的需求減弱,可能會對他們履行與我們簽訂的租約規定的租金和其他義務的能力產生不利影響。將為特定行業設計的地塊物業與在需要不同物業類型的行業中運營的新承租人重新租賃也可能是困難和昂貴的。因此,我們的一個或多個集中行業的任何不利發展都可能對我們產生實質性的不利影響。
我們的外包物業組合集中在非投資級信用評級的租戶中,任何影響這些租戶信用的不利發展都可能對我們造成重大不利影響。
截至2024年6月30日,大約60.0%的租戶的信用評級低於投資級,或未評級,佔我們ABR的百分比。這些租戶的業務或前景的任何不利發展都可能對我們產生重大和不利的影響。例如,根據S全球評級信用研究和洞察,截至2023年9月30日,自1981年以來,每年投機級評級公司的違約率都高於投資級公司。同樣,在穆迪投資者服務年度公司違約研究:公司違約和回收率,1920-2015年,五年累計平均違約率與公司的信用評級線性相關。如果信用評級低於投資級的租戶或沒有信用評級的租戶對其商品或服務的需求減弱,可能會對他們履行與我們簽訂的租約規定的租金和其他義務的能力造成不利影響。因此,對我們的一個或多個信用評級低於投資級的租戶或沒有信用評級的租戶來說,任何不利的發展都可能對我們造成實質性的不利影響。
我們認為我們的許多租戶的業務抵制電子商務的評估可能被證明是不正確的,這可能會對我們產生實質性和不利的影響。
我們的租戶,包括餐館、藥店、金融機構、便利店和煤氣店、普通零售店和其他行業,越來越多地受到電子商務和客戶購買習慣變化的影響,包括送貨或在路邊提貨。許多零售租戶銷售以往不太可能在網上購買的商品(如餐館、藥店、汽車商店、經銷商和加油站),然而,所有零售類別的電子商務銷售額(包括在線訂單立即交貨或在店內提貨)可能會促使零售商調整未來零售點的規模或數量或特徵,或關閉商店。由於電子商務的增長而導致的購物趨勢的變化可能會影響零售商的盈利能力,包括我們的租戶,這些零售商不適應市場狀況的變化。我們無法肯定地預測消費者會想要什麼,未來外賣物業的零售空間會是什麼樣子,或者傳統的實體外賣會產生多少收入。如果我們或我們的租戶無法預測市場趨勢並迅速做出反應(例如駕車通過或路邊提貨的空間),我們可能會受到實質性和不利的影響。
對食肆物業需求的下降可能會對我們造成實質性的不利影響。
截至2024年6月30日,餐飲業租戶約佔我們ABR的36.8%。未來,我們可能會收購更多的餐廳地塊物業。因此,與減少對這個行業的投資相比,對餐飲地產需求的減少可能會對我們產生更大的不利影響。餐飲地產市場一直受到,並可能繼續受到經濟疲軟的不利影響。
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國家、地區和地方經濟、一些大型餐飲公司的不利財務狀況、餐飲業正在進行的整合、地方、州或聯盟強制關閉或入住率變化,以及許多市場上餐廳包裹物業的過剩數量。例如,近年來,餐飲業的一些公司宣佈破產、停業或大幅減少門店數量。因此,我們已經並預計將繼續經歷一些餐廳租戶面臨的挑戰,並由於信貸損失增加而對某些資產記錄了非實質性的資產減值。
如果這些情況在餐飲業持續下去,它們很可能會對這類外圍物業的市場租金產生負面影響,並可能對我們造成重大和不利的影響。
截至2024年6月30日,我們最大的20個租戶品牌中,有一個或多個品牌的業務下滑,可能會對我們造成實質性的不利影響。
截至2024年6月30日,我們最大的20個租戶品牌加起來約佔我們ABR的38.5%。我們最大的租戶品牌是Verizon,它租賃了9個待批物業,截至2024年6月30日,這些物業總計約佔我們ABR的3.4%。我們最大的20個租戶品牌中的一個或多個可能經歷重大業務下滑,削弱其財務狀況,並導致他們無法及時支付租金和/或拖欠租約。此外,我們的許多租戶品牌,如Verizon,經營著不止一個外包物業。經營多個地塊物業的租戶品牌遇到的任何財務困難,無論是由於宏觀經濟狀況、管理業績或其他原因,也可能影響該租戶品牌經營的其他地塊物業。因此,如果我們的前20個租戶品牌中有一個或多個遭遇低迷,可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們可能無法續簽租約、在租約到期時重新租賃地塊物業、或以優惠條款或根本無法租賃空置空間,這在任何情況下都可能對我們造成重大和不利影響。
我們的經營業績有賴於我們繼續成功租賃我們的外包物業的能力,包括續簽即將到期的租約、租賃到期時重新租賃外包物業、租賃空置空間、優化我們的租戶組合,或以更經濟有利的條件租賃外包物業。截至2024年6月30日,四份租約將於2024年到期,約佔我們ABR的1.4%,16份租約將於2025年到期,約佔我們ABR的4.8%。現有租戶可能拒絕續訂其現有租約,或可能沒有可用的財務資源來續訂其現有租約,我們不能向您保證,續訂的租約的條款將與即將到期的租賃條款一樣對我們有利。如果我們的租戶不在租約到期時續約,我們不能保證我們將能夠以等於或高於當前平均租金的租金找到新租戶,或者我們不能保證吸引新租戶不需要大量的租金減免、租賃佣金、租戶改善津貼、提前解約權或低於市價的續約選項。我們可能會遇到與重新租賃大量我們的外圍物業相關的巨額成本,這可能會對我們產生重大和不利的影響。截至2024年6月30日,我們的三處地塊物業仍未入夥。我們可能會在以優惠條件出租這些空置空間方面遇到困難,或者根本不會。任何未能續訂租約、在租約期滿時重新租出地塊物業或出租空置空間的情況,均可能對我們造成重大不利影響。
我們的業務面臨重大的轉租風險,特別是對於只適合一種用途的特殊地塊物業,這可能會對我們產生重大和不利的影響。
租戶的損失,無論是由於租約到期或租戶破產或資不抵債,可能需要我們花費大量資本來翻新和/或重新定位外包物業,然後才能適合新的租戶,並導致我們產生重大成本。特別是,我們的特色地塊物業是為特定類型的租戶或租戶使用而設計的。如果特殊地塊物業的租戶不續簽或拖欠租約,我們可能無法在沒有重大資本改善的情況下重新租賃該等地塊物業,這可能需要大量成本和時間才能完成。或者,我們可能無法在沒有這些改進的情況下重新租賃或出售外發物業,或者可能需要大幅降低租金或售價。這些轉租風險可能會對我們造成實質性的不利影響。此外,當前的某些特殊用途可能會阻止將來將此類屬性用於其他目的。例如,將一處房產用作加油站或洗車場,可能會阻止該房產未來被用於食品和飲料服務。
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我們可能會遇到租戶違約,特別是來自沒有投資級信用評級的租戶,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們依賴我們的租戶是否有能力履行他們的義務,向我們支付根據我們的租約應支付的租金,這是我們幾乎所有的收入。截至2024年6月30日,我們約40.0%的ABR來自擁有投資級信用評級的租戶。我們的部分地塊物業被出租給未被評估的租戶。我們對租賃給這些租戶的包裹物業的投資可能比對租賃給投資級租戶的包裹物業的投資有更大的違約風險。未獲評級的租戶履行其與我們租賃的租金和其他義務的能力,可能比我們擁有投資級評級的租戶面臨更大的風險。當我們投資於承租人沒有公開信用評級的物業時,我們使用某些信用評估工具以及我們自己對承租人信用評級的估計,其中包括審查承租人的財務資訊(例如,財務比率、淨值、收入、現金流、槓桿和流動性,如果適用)。然而,我們的方法可能無法充分評估投資的風險,如果我們對信用質量的評估被證明是不準確的,我們可能會違約,投資者可能會認為我們的現金流不太穩定。如果我們的一個或多個租戶違約,可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們用來評估租戶信用風險的承保和風險管理程式可能會失敗,或者不能準確反映我們的投資風險,這可能會對我們產生重大和不利的影響。
我們用來評估租戶信用風險的承保和風險管理程式可能不足以及時或根本不足以識別租戶問題。對於沒有公佈財務數據的租戶來說,可能很難適當地監控或管理信用質量的變化,從而增加了投資組合中信用風險的可能性。然而,租戶信用評級,無論是公開的還是隱含的,只是我們評估租戶破產風險的一個組成部分。 我們也使用我們自己對破產或違約可能性的內部估計,基於我們的物業和租金收繳的定期監測表現,我們對租戶的財務健康狀況的評估,包括盈利能力、流動性、債務和槓桿狀況,以及我們對租戶特定行業的健康和表現的評估。如果我們對信用質量的評估被證明是不準確的,我們可能會經歷一次或多次租戶違約,這可能會對我們產生實質性的不利影響。
如果一個或多個租戶未能提供準確或完整的財務資訊,我們可能無法識別可能對我們造成重大不利影響的租戶問題。
我們依靠租戶提供的資訊來確定潛在租戶的信用風險,並進行持續的風險管理。截至2024年6月30日,約35.2%的資產負債表來自被要求定期向我們提供特定財務資訊的租戶,約40.0%的資產負債表來自租戶,根據我們的租賃條款,他們不需要向我們提供特定的財務資訊,但被要求公開提交財務報表,無論是通過美國證券交易委員會備案檔案還是其他方式。從信用評估工具和我們的內部團隊得出的評級或結論依賴於我們的租戶和潛在租戶提供給我們的此類資訊,而我們方面沒有進行獨立核實,如果編制財務資訊的一方做出的估計和判斷不可靠或不適當,我們將面臨風險。租戶未能提供適當的資訊可能會干擾我們準確評估潛在租戶的信用風險或確定現有租戶的違約風險的能力,如果發生這兩種情況,都可能對我們造成實質性的不利影響。
如果我們的一個或多個租戶宣佈破產或資不抵債,我們可能會在處理破產程式方面遇到重大困難,這可能會對我們造成重大和不利的影響。
如果租戶或租戶租約的擔保人開始或已經開始破產程式,我們可能無法收回根據該租戶租約應付給我們的所有款項,或因租戶在破產程式中違約或拒絕租約而被迫收回財產。如果租戶破產或資不抵債,聯盟法律可能禁止我們僅因此類破產或無力償債而驅逐該租戶。此外,破產或資不抵債的租戶可能被授權拒絕和終止與我們的一個或多個租約。任何針對該破產租戶的未付未來租金的索賠將受到法律限制,這可能會導致我們收到的租金收入大大低於根據一份或多份租約欠我們的合同規定的租金。我們租戶或我們租戶的任何擔保人的任何或全部租賃義務可能會受到破產程式的影響,這可能會阻止我們向這些實體或其財產追討破產前債務的努力,除非我們能夠從破產法院獲得授權令。如果我們的租約被破產的租戶拒絕,我們可能只對租戶有一般的無擔保債權,而不是
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有權根據租約獲得任何進一步的付款。此外,一個或多個租戶可以是合夥企業或有限責任公司。在某些情況下,合夥企業的普通合夥人或有限責任公司的一名成員破產,可能導致該合夥企業或有限責任公司解散。合夥公司或有限責任公司的承租人解散,其事務的清盤和資產的分配可能導致相關租約違約。我們也可能無法重新租賃已終止或被拒絕的空間,或無法以類似或更優惠的條款重新租賃。破產程式可能會阻礙或推遲我們收回逾期餘額的努力,並最終阻止我們收回這些款項,導致租金減少或停止支付,這可能會對我們造成實質性和不利的影響。
我們的一些租約可能要求我們支付或償還租戶與財產相關的費用,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
根據我們的一些租約條款,我們可能需要支付或償還物業的特定費用,如屋頂和結構維修、房地產稅、保險、某些非結構維修、維護、非現場改善和補救活動的成本(除非租戶有必要),特別是在物業空置的情況下。此外,根據我們的一些租約,承租人對與物業運營相關的費用的償還義務受到基礎租約中包含的上限和免責條款的限制。在截至2024年6月30日的六個月中,我們總共產生了大約60美元的萬不可報銷費用。然而,如果我們的物業在未來產生根據我們的租賃條款必須由我們支付的重大費用,我們的業務、財務狀況和運營結果可能會受到不利影響,可用於支付費用和向我們的股東和單位持有人進行分配的現金量可能會減少。
我們的一些租戶根據特許經營或許可協定經營他們的業務,如果在他們與我們的租約到期之前終止或不續簽,很可能會削弱他們支付我們租金的能力,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
截至2024年6月30日,約有12.9%的租戶在特許經營或許可協定下運營業務。一般來說,這些專營權協定的條款早於我們與這些租戶的租約到期日期。此外,承租人作為特許人或被許可人的權利通常可由特許人或許可人終止,租戶在終止時可能被禁止與特許人或許可人競爭。通常,我們沒有關於租戶終止的通知或補救權利,也沒有權利轉讓任何這樣的特許經營協定。特許人或許可人的終止或拒絕續簽特許經營權或許可協定可能會對租戶根據其租約支付款項的能力產生重大不利影響,這可能會對我們造成實質性和不利影響。
安全漏洞和其他技術中斷可能會危及我們的資訊系統,並使我們承擔責任,這可能會對我們產生實質性和不利的影響。
近年來,由於網路攻擊肇事者的技術水準和活動日益複雜,資訊安全風險普遍大幅增加。我們的業務涉及存儲和傳輸許多類別的敏感和機密資訊和知識產權,包括租戶資訊、關於我們股東和員工的私人資訊,以及關於我們的財務和戰略資訊。我們面臨通過網路攻擊或網路入侵、惡意軟體、電腦病毒、電子郵件附件、組織內部人員或有權訪問組織內部系統的人員、第三方服務提供商託管的外部系統以及我們的資訊技術(IT)網路和相關係統的其他重大中斷來實現安全突破的風險。隨著來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性的增加,安全漏洞或破壞的風險普遍增加,特別是通過網路攻擊或網路入侵,包括電腦黑客、外國政府和網路恐怖分子。如果我們無法評估和識別與我們的業務相關的網路安全風險,我們可能會變得越來越容易受到此類風險的影響。此外,我們為防止安全漏洞和網路事件而實施的措施可能無法奏效。竊盜、破壞、丟失、挪用或發佈敏感或機密資訊或知識產權,或幹擾或中斷我們的it網路和相關係統或我們所依賴的第三方的技術系統,可能會導致業務中斷、負面宣傳、品牌損害、違反隱私法、失去租戶、潛在責任和競爭劣勢。管理數據隱私的法律法規正在不斷演變。其中許多法律和法規,包括加州消費者保護法,都包含關於收集和處理個人資訊的詳細要求,限制此類資訊的使用和存儲,並管理消費者同意的有效性。上述風險中的任何一項都可能對我們造成實質性的不利影響。
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我們的財產可能會受到減值費用的影響,這可能會對我們產生重大和不利的影響,包括我們的財務狀況。
我們經常評估我們的房地產投資的減值指標。對減值指標存在的判斷是基於市場狀況和租戶表現等因素。例如,租戶提前終止租約或拖欠租約可能導致減值費用。由於我們的投資重點是租賃給一個或兩個租戶的地塊物業,租戶(S)的財務失敗或其他違約可能導致重大減值損失。若吾等確定已發生減值,吾等將被要求向下調整物業的賬面淨值,這可能會對吾等在記錄減值費用期間的經營業績產生重大不利影響。房地產市場的負面發展可能會導致管理層重新評估其減值分析中使用的商業和宏觀經濟假設。管理層基於實際結果的假設的變化可能會對公司的財務報表產生重大影響。有關房地產減值費用的討論,請參閱“管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析--關鍵會計政策估計--長期資產減值”。
我們面臨著與房地產專案重新定位或建設相關的風險,這可能會對我們產生實質性和不利的影響。
我們預計會不時進行房地產專案的重新定位或建設,因此將面臨與此類活動相關的重大風險。我們必須依靠預期的租金收入、支出預測和對物業在搬遷或建設完成後的公平市場價值的估計,來確定外圍物業的最經濟使用。如果我們的預測不準確,或者我們可能為一處房產支付了過高的價格,我們的資本回報率可能會受到影響。此外,由於我們無法控制的因素,包括材料成本增加、勞動力成本、材料短缺、供應鏈延遲或中斷,或意想不到的技術困難,我們可能會產生超出我們最初估計的建設或重新定位宗地物業的成本。這些事件的任何發生都可能影響我們實現搬遷或建設專案的預期價值的能力,其中包括,因為我們無法以滿足租戶需求的方式及時交付包裹物業,或者因為市場租金可能沒有增加到足以彌補建築或搬遷成本的增加。我們甚至可能因為經濟狀況或其他因素的改變,在開工後暫停重新定位或建設專案,如果重新啟動發展專案,可能會導致成本註銷、額外支付成本或整體成本增加。只要這些事件中的任何一個發生,這些事件都可能對我們產生實質性和不利的影響。
會計和報告準則的變化可能會對我們產生實質性的不利影響。
財務會計準則委員會和美國證券交易委員會可能會不時改變財務會計和報告準則,或它們對這些準則的解釋和應用,以指導我們財務報表的編制。這些變化可能會對我們報告的財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響。在某些情況下,我們可能被要求追溯適用新的或修訂的標準,導致重複上期財務報表。同樣,這些變化可能會對我們的租戶報告的財務狀況或經營業績產生重大不利影響,並影響他們對租賃房地產的偏好。
吾等可能會透過稅務遞延供款交易收購其他物業或其他物業的投資組合,這可能會導致股東權益被稀釋,並限制我們出售此類資產的能力,並對我們造成重大和不利的影響。
在未來,我們可能會通過稅收遞延貢獻交易來收購分包物業或分包物業的投資組合,以換取運營單位,這可能會導致股東稀釋。這種收購結構的效果之一可能是減少我們可以在收購的外圍地產的納稅年限內扣除的稅收折舊額,並可能要求我們同意通過限制我們處置收購的外圍地產和/或向出資人分配債務以維持其稅基的能力來保護出資人推遲確認應納稅所得額的能力。這些限制可能會限制我們一次出售OP的某些資產的能力,或者在沒有這些限制的情況下有利的條款。因此,我們使用OP單位完成的任何收購都可能導致股東稀釋,並限制我們隨後出售此類資產的能力,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
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我們的租賃或貸款協定中的某些條款可能無法執行,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們的權利和義務與我們的外圍物業的租賃、抵押貸款或其他貸款有關,由書面協定管轄。法院可以裁定此類協定中的一項或多項條款不可執行,例如特定的補救措施、貸款預付款條款或管理我們對借款人或承租人的基礎抵押品的擔保權益的條款。如果一項資產或一組資產發生這種情況,我們可能會受到實質性和不利的影響。
我們可能會受到訴訟,這可能會對我們產生實質性的不利影響。
在未來,我們可能會受到訴訟,包括但不限於與我們的業務、過去和未來的證券發行、公司交易以及正常業務過程中的其他方面有關的索賠。其中一些索賠可能導致巨額辯護費用和潛在的針對我們的重大判決,其中一些沒有或無法投保。我們通常打算大力自衛。然而,我們不能確定未來可能出現的任何索賠的最終結果。這類問題的解決可能需要我們支付巨額罰款、判決或和解,如果沒有保險,或者如果罰款、判決和和解超過保險水準,可能會對我們產生實質性的不利影響,包括我們的收益和現金流。一些訴訟事項和/或其解決方案可能會對我們的某些保險範圍的可用性或成本產生不利影響,這可能會對我們產生重大和不利影響,使我們面臨更多未投保的風險,並對我們吸引董事和高級管理人員的能力產生重大和不利影響。
我們先前發現我們在財務報告的內部控制方面存在重大弱點和重大缺陷,並可能在未來發現其他重大弱點或重大缺陷,這可能對我們以及我們準確和及時報告財務業績的能力產生重大不利影響。
根據PCAOB制定的標準,“重大缺陷”是財務報告內部控制的缺陷或缺陷的組合,因此我們的年度或中期財務報表的重大錯報有合理的可能性不會得到及時防止或發現。被髮現的重大弱點要求在審計期間對我們的財務報表進行調整。PCAOB將“重大缺陷”定義為財務報告內部控制的缺陷或缺陷的組合,其結果是極有可能無法防止或檢測到重大的財務報表錯報。儘管重大缺陷被認為沒有實質性缺陷那麼嚴重,但它足夠重要,足以引起負責監督財務報告的人的注意,包括公司董事會的審計委員會。
截至2022年12月31日及截至2022年12月31日止年度,我們及我們的獨立註冊會計師事務所發現,我們對與我們前身的控制活動有關的財務報告的內部控制存在重大弱點,在評估和審查我們收購物業的有形資產和可識別無形資產及負債的購買價格分配時使用的重大假設方面,沒有有效地設計和實施這些活動。這一重大缺陷導致了在審計我們前任的合併財務報表以記錄某些有形資產和可識別的無形資產和負債的購置時發現的錯誤。已確定的重大弱點需要對我們的財務報表進行調整。
截至2022年12月31日及截至2022年12月31日的年度,我們和我們的獨立註冊會計師事務所還發現,我們的前任在財務報告方面的內部控制存在重大缺陷,涉及管理層對手動日記帳分錄的審查。具體地說,我們的前任在審查手工日記帳分錄方面沒有有效地設計和實施控制活動。這一缺陷可能會導致記錄的日記帳條目不準確。
作為我們2023年實質性疲軟補救計劃的一部分,我們聘請了第三方估值專家來協助準備採購價格分配。補救計劃包括實施書面審查,以核實採購價格分配中使用的完整性、準確性和假設。在2023年期間,我們設計並實施了手動日記帳分錄審核控制,以驗證日記帳分錄的準確性,並提供必要的文檔支持。基於這些控制措施的實施,我們認為,截至2023年12月31日,實質性弱點和重大短板已得到彌補。
如果我們的重大弱點和重大缺陷沒有得到成功補救,或者如果我們發現未來有任何重大弱點或重大缺陷,我們可能會經歷投資者對
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如果我們的財務報告和公開披露、民事訴訟或美國證券交易委員會或其他監管機構的調查的準確性和完整性不佳,我們可能無法履行我們的報告義務,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
作為一家上市公司,我們預計會花費更多的時間和資源來遵守目前不適用於我們的規則和法規,任何不遵守這些規則的行為都可能對我們造成實質性的不利影響。
作為一家上市公司,我們將遵守《交易法》、《薩班斯-奧克斯利法案》、《多德-弗蘭克法案》和紐約證券交易所法規的報告要求。這些要求將增加我們的法律、會計和財務合規成本,將使一些活動更加困難、耗時和成本高昂,並可能給我們的人員、系統和資源帶來負擔。我們將投入大量資源來滿足這些與上市公司相關的要求,包括合規計劃和投資者關係,以及我們的財務報告義務。遵守這些規章制度已經並將大幅增加我們的法律和財務合規成本,並使一些活動更加耗時和昂貴。任何不遵守此類規則的行為都可能對我們造成實質性的不利影響。
環境汙染的代價或與環境法有關的責任可能會對我們產生重大和不利的影響。
可能存在與我們以前擁有、目前擁有或將來可能收購的物業相關的已知或未知的環境責任。根據各種與環境有關的聯盟、州和地方法律和法規,作為不動產的現任或前任所有者或經營者,我們可能要對因環境問題而產生的費用和損害負責,包括危險或有毒物質、廢物或石油產品在該財產、其上、其下或從該財產遷出時的存在或排放,包括調查或清理此類汙染的費用,以及對人身傷害、財產損害或自然資源損害的責任。某些物業的某些用途可能具有更高的環境責任風險,因為在這些物業的服務中使用危險材料,如工業物業、洗車、加油站或使用石油產品、油漆、機器溶劑和其他危險材料的汽車零部件和汽車服務企業。我們的盡職調查團隊通常在我們收購任何物業之前進行常規的環境調查,包括獲得第一階段環境現場評估。第一階段環境現場評估的範圍有限,因此可能無法揭示影響物業的所有環境條件。例如,第一階段環境評估不包括土壤採樣或地下調查。因此,我們擁有的房產可能存在未被髮現的環境責任。
已知或可能存在的有害物質可能會對我們出售、租賃或改善物業的能力產生不利影響,或使用該物業作為抵押品進行借款。此外,環境法可能會對受汙染的房產設立留置權,以支持政府為解決此類汙染而產生的損害和成本。此外,如果我們的物業被髮現受到汙染,環境法可能會對它們的使用方式或商業運營方式施加限制,這些限制可能需要大量支出。
我們的環境責任可能包括財產和自然資源損害、人身傷害、調查和清理費用,以及其他潛在的環境責任。這些成本可能是巨大的。雖然我們為某些被視為保證承保範圍的物業購買了超出承租人賠償的環境責任保險,但我們的保險可能不足以應對任何特定的環境情況,而且我們可能無法繼續以合理的成本或根本無法在未來獲得環境問題保險。如果我們的環境責任保險不到位,我們可能會因為環境責任而遭受重大損失。我們是否有能力獲得任何環境責任保險單的利益,將取決於我們保險公司的財務穩定性及其對我們保險單的立場。如果我們受到重大環境責任的影響,我們可能會受到實質性和不利的影響。
儘管我們的租約一般要求我們的租戶遵守所有適用的聯盟、州和地方環境法律、法令和法規,並賠償我們因租戶在物業上的活動而產生的任何環境責任,但由於我們的所有權利益,我們仍可能作為房地產的現任或前任所有者承擔責任,包括嚴格責任,並可能被要求移除或補救物業上、下或內的危險或有毒物質。此外,不能保證我們的租戶或租約的擔保人能夠或將會履行其租約規定的賠償義務。無論我們是否知道汙染、汙染的時間、原因,我們都可能面臨賠償責任。
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汙染情況,或對財產汙染負有責任的一方。我們的租約一般要求房東或第三方對房東或承租人以外的任何一方在物業上存在、使用或釋放有害材料進行補救,前提是承租人不對物業的汙染負責。在這類租約中,大多數不允許房東將補救費用轉嫁給租戶,有些租約允許租戶終止租約,如果補救沒有在一定時間內完成,或者如果租戶對其房產的使用在一定時間內中斷,則要求補償租戶未攤銷的開發費用。如果我們被要求採取補救措施,或者如果租戶被允許終止租約,我們可能會受到實質性的不利影響。合規、補救或防禦受汙染財產索賠的成本可能會對我們產生實質性和不利的影響。
我們可能會為我們物業內建築物中含有石棉的建築材料承擔責任,這可能會導致我們產生額外的費用。
我們的一些物業可能含有或可能含有含石棉的建築材料。環境、健康和安全法律要求具有ACM的建築物的業主或操作員或僱主妥善管理和維護這些材料,充分通知或培訓可能接觸ACM的人,並採取特殊預防措施,包括拆除或其他減少在建築物維護、翻新或拆除過程中幹擾ACM的情況。這些法律可能會對未能遵守這些法律的僱主、建築物業主或經營者處以罰款和處罰。此外,第三者可就與接觸石棉有關的人身傷害向僱主、業主或經營者尋求賠償。如果我們因一個或多個物業的ACM而受到任何此類處罰或其他責任,可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們的物業可能含有或發展有害黴菌或遭受其他不利條件,這可能導致不利的健康影響的責任和補救費用。
當建築物或建築材料中積累了過多的水分時,可能會發生黴菌生長,特別是如果濕度問題仍未被髮現或在一段時間內沒有得到解決。我們的財產的某些用途更容易產生黴菌。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題還可能源於通風不足、室內或室外來源的化學汙染以及其他生物汙染物,如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水準以上的空氣中的毒素或刺激物可能會導致各種不利的健康影響和癥狀,包括過敏或其他反應。因此,如果我們的任何物業存在嚴重的黴菌或其他空氣汙染物,我們可能需要採取代價高昂的補救計劃,以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣汙染物,或增加室內通風。此外,如果發生財產損失或人身傷害,重大黴菌或其他空氣汙染物的存在可能會使我們承擔租戶、租戶員工和其他人的責任。因此,與黴菌或其他空氣汙染物相關的條件可能會對我們產生實質性的不利影響。
與房地產投資相關的風險
我們的經營業績受到經濟和監管變化的影響,這些變化影響了整個商業房地產市場,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們的核心業務是長期淨租賃給餐廳、移動商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科供應商、藥房、便利和汽油商店、洗車、家裝商店、雜貨店、專業服務和一般零售部門的企業的包裹物業的所有權。因此,我們的業績受到通常可歸因於外包物業所有權的風險的影響,包括:
因經濟困難,包括破產、財務困難或租客拖欠租約而無法向租戶收取租金的;
我們經營的市場的全球、國家、地區或當地經濟、人口或房地產市場狀況的變化,包括餐廳、蜂窩商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科提供商、藥房、便利店和汽油店、洗車、家裝商店、專業服務和一般零售部門的個人承租人包裹物業的供求情況;
來自其他物業的競爭;
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影響租戶提供的產品和服務需求的消費趨勢和偏好的變化;
在現有租約到期或終止以及以較低租金續訂租約時,無法出租或出售物業;
房地產估值的主觀性及其隨時間的變化;
與大多數其他金融資產相比,房地產的流動性較差;
法律、政府規章、法規和財政政策的變化,包括稅收、房地產、環境、通道關閉或變化、譴責程式和分區法律的變化;
利率和融資條件的變化,包括現有融資條件的變化,如貸款價值比要求更加保守和債務期限縮短;
與樓齡、建築質量、建築缺陷以及與物理或天氣有關的財產損壞有關的意外支出;
勞動力短缺、供應鏈問題以及材料和勞動力成本增加;
隨著時間的推移,物業功能過時的潛在風險;
恐怖主義和戰爭行為;
流行病和自然災害;
天災及其他非我們所能控制的因素;以及
我們的投資戰略所針對的房地產收購競爭加劇。
上述因素是我們無法控制的,我們無法預測這些因素未來的變化。這些因素的任何負面變化都可能導致我們的房地產價值下降,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
全球和美國的金融市場和經濟狀況可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們投資組合的很大一部分出租給了租戶,這些租戶經營的業務依賴於可自由支配的消費者支出。其中大多數企業的成功取決於消費者是否願意使用可自由支配的收入來購買他們的產品或服務。我們的經營業績對影響租戶財務狀況和租賃做法的整體經濟狀況的變化非常敏感,而經濟低迷可能會導致消費者減少其可自由支配的支出,從而可能導致租戶破產或以其他方式對租戶成功管理業務和支付租賃協定到期款項的能力產生不利影響,從而對我們產生重大和不利影響。因此,不利的經濟狀況,如高失業率、利率上升、可用資金減少、高通脹、勞動力和勞動力短缺、供應鏈問題、稅率以及燃料和能源成本,可能會對我們租戶的運營結果和財務狀況產生影響。在經濟放緩或衰退期間,利率上升和房地產需求下降可能會導致租金普遍下降或現有租約違約的發生率增加。缺乏對外包物業的需求可能會對我們維持現有租戶和獲得新租戶的能力產生不利影響,這可能會影響我們的增長和運營業績。因此,經濟狀況的下降可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們的房地產投資缺乏流動性,這可能會對我們產生實質性的不利影響,包括我們的財務狀況和現金流。
由於房地產投資的流動性相對較差,我們根據經濟、金融、投資或其他條件迅速調整投資組合的能力可能會受到限制。一項投資的資本返還和收益變現(如有)一般將在標的財產出售或再融資時發生。我們可能無法在任何給定的時間段內通過出售、其他處置或以有吸引力的價格進行再融資來實現我們的投資目標,或者我們可能無法完成任何退出戰略。特別是,這些風險可能源於物業市場疲軟,甚至缺乏成熟的市場,潛在買家的財務狀況或前景發生變化,國內或國際經濟狀況發生變化,以及物業所在司法管轄區的法律、法規或財政政策發生變化。此外,某些有意義的
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支出一般不會隨著經濟或其他條件的變化而變化,例如(1)償債、(2)房地產稅和(3)運營和維護費用。無法以可接受的價格出售物業,以及可變收入和相對固定支出的組合,在某些市場條件下可能導致收益減少,並可能對我們產生實質性和不利的影響,包括我們的財務狀況和現金流。
利率上升可能會降低我們的物業價值,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
美國聯盟儲備委員會已經連續八次會議維持聯盟基金利率。截至2024年8月9日,聯盟基金有效利率高於5%,處於2006年以來的最高水準。如果聯盟儲備委員會繼續提高聯盟基金利率,總體利率可能會繼續上升。在加息期間,房地產估值普遍因資本化利率上升而下降,資本化利率往往與利率正相關。因此,長時間的較高利率可能會對我們的投資組合的估值產生負面影響,這可能會對我們產生實質性的不利影響。
通貨膨脹可能會對我們和我們的租戶造成實質性的不利影響,這可能會對我們造成實質性的不利影響。
截至2024年6月,CPI季節性調整前同比上漲3.0%。聯盟政策和最近的全球事件,如油價上漲和俄羅斯與烏克蘭之間的衝突,可能已經並可能繼續加劇CPI的上漲。
通貨膨脹率的持續或進一步上升可能會對我們和我們的租戶目前擁有的或我們或我們的租戶未來可能產生的可變利率債務產生負面影響。當通脹高於很多地契所提供的租金增幅時,租金增幅便追不上通脹率。由於租戶通常被要求支付所有物業運營費用,因此我們租賃物業的物業費用增加通常不會影響我們。然而,空置物業和我們負責向租戶償還有限數量指定費用的物業的運營費用增加,可能會導致我們產生額外的運營費用,這可能會增加我們對通脹的風險。如果租戶的經營開支增幅超過收入增幅,成本的增加可能會對租戶造成不利影響,這可能會對租戶支付欠我們的租金的能力造成不利影響,進而可能對我們造成重大和不利的影響。通貨膨脹也可能對消費者支出產生不利影響,這可能會影響租戶的收入和支付欠我們的租金的能力。這些因素中的任何一個都可能對我們產生實質性的不利影響。
自然災害、恐怖襲擊、其他暴力或戰爭行為或其他災難性事件可能對我們造成實質性和不利影響。
自然災害、恐怖襲擊、其他暴力或戰爭行為,或其他災難性事件(例如颶風、洪水、地震或其他類型的自然災害或戰爭或其他暴力行為)可能會對我們的財產造成損害,嚴重中斷我們的業務運營(或我們租戶的業務),導致消費者信心和支出下降,或導致美國和全球金融市場和經濟的波動性增加。這種情況還可能導致或延長美國的經濟衰退。我們在歷史上受到自然災害影響的地區擁有房產,這些地區很可能會繼續受到此類事件的影響。如果發生災難,我們可能會完全損失投資於受影響物業的資本,以及預期從中獲得的任何利潤。這些事件中的任何一種都可能對我們產生實質性的負面影響。
我們面臨著與氣候變化相關的風險,這可能會對我們產生實質性的不利影響。
由於氣候變化,我們在某些市場的房產可能會經歷風暴強度增加、洪水、乾旱、野火、海平面上升和極端溫度。氣候變化對我們房產的潛在物理影響是不確定的,並將因我們擁有房產所在地區的地理環境而異。隨著時間的推移,這些情況可能會導致對我們某些物業的需求波動或減少,或者在極端情況下,我們的租戶根本無法運營這些物業。氣候變化還可能通過增加保險成本(或使保險不可用)、增加我們物業的能源成本或要求我們花費資金維修和保護我們的物業免受此類風險的影響,對我們的業務產生間接影響。此外,我們還面臨與業務趨勢相關的氣候風險,因為投資者、員工和其他利益相關者越來越多地考慮ESG因素,包括氣候風險。我們的聲譽和投資者關係可能會因為我們參與某些行業或與被認為是
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導致或加劇氣候變化,以及我們因應與氣候變化有關的考慮而繼續開展或改變活動的任何決定。此外,遵守與氣候變化有關的新法律或法規,包括遵守“綠色”建築規範、用水措施或其他與減少碳足跡、溫室氣體排放或土地使用有關的法律或法規,可能需要我們改善現有物業或增加對我們或我們物業的稅收和費用。這些事件中的任何一種都可能對我們造成實質性的負面影響。
我們無法有效地監控和回應有關我們ESG實踐的快速和持續的發展和期望,這可能會對我們產生實質性和不利的影響。
某些投資者和其他利益相關者越來越關注企業責任,特別是與ESG因素有關的責任。一些投資者可能會利用這些因素來指導他們的投資策略,在某些情況下,如果他們認為我們關於公司責任的政策不夠充分,他們可能會選擇不投資我們的證券。公司責任評級和公司報告的第三方提供者的數量有所增加,導致標準各不相同,在某些情況下甚至不一致。此外,評估公司企業責任實踐的標準正在演變,這可能會導致對我們的期望更高,並導致我們採取代價高昂的舉措來滿足這些新標準。或者,如果我們選擇不滿足或不能滿足這些新標準,或者不符合特定第三方提供商的標準,一些投資者可能會得出結論,我們關於企業責任的政策不夠充分。如果我們的企業責任程式或標準不符合不同選民設定的標準,我們可能會面臨聲譽損害。此外,如果我們的競爭對手的企業責任表現被認為比我們的更高,潛在的或現有的投資者可能會選擇與我們的競爭對手一起投資。此外,如果我們就ESG事項傳達某些計劃和目標,我們可能會在實現此類計劃或目標方面失敗或被視為失敗,或者我們可能會因此類計劃或目標的範圍而受到批評。如果我們未能滿足第三方企業責任評級提供商、投資者、租戶和其他利益相關者的任何期望,或者我們的計劃沒有按計劃執行,我們的聲譽和財務業績可能會受到實質性和不利的影響。
我們的財產保險可能不足以覆蓋所有損失,任何未投保的損失都可能對我們造成實質性的不利影響。
根據我們的淨租約,我們的租戶通常被要求為他們從我們那裡租賃的物業保持全面的保險。根據該等租約,我們的承租人一般須指定我們(以及承租人所租賃物業的抵押貸款機構)為其責任保單的額外承保人,以及指定其他指定的承保人及/或損失受款人(或在我們的貸款人的情況下,為抵押權人)作為其物業保單的額外承保人。在一定程度上,如果我們的租戶沒有在他們的責任保單上將我們列為額外的保險人,這可能會給我們帶來與此類財產相關的任何損失或責任的承保風險。此外,大多數租戶被要求維持意外傷害保險,大多數被要求按重置成本的100%承擔限額,儘管我們的一些租約允許租戶自行為意外傷害損失投保。根據物業位置的不同,災難性的損失,如傷亡、地震和洪水造成的損失,可能由我們的租戶持有的保險單承保,但有限制,如大額免賠額或租戶可能無法支付的共付金。此外,災難性的損失,如風/冰雹、颶風、恐怖主義或戰爭行為造成的損失,可能無法投保或在經濟上無法投保。如果我們的財產受到保險範圍以外的損壞,而這些財產受到追索權債務的影響,我們將繼續對債務負責,即使這些財產受到不可挽回的損害。此外,如果發生未投保的財產損壞或損失超過保單限額,而我們沒有足夠的現金支付維修費用,我們可能會被迫虧本出售財產或借入資本來支付維修費用。
通貨膨脹、建築法規和條例的改變、環境考慮以及其他因素,包括恐怖主義或戰爭行為,都可能使我們收到的任何保險收入不足以在財產受損或被毀時修復或更換它。在這種情況下,收到的保險收益可能不足以恢復我們在受影響房地產方面的經濟地位。此外,如果我們的一處房產遭受重大或全面損失,我們可能無法在沒有重大資本支出的情況下將該房產重建到其現有規格,這可能會超過根據保險單收到的任何金額,因為重建或改善此類房產可能需要進行重大升級,以滿足分區和建築法規的要求。由於重大未投保損失,我們在物業上的資本投資或預期未來回報的損失可能會對我們造成重大和不利的影響。
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我們遵守法律法規的成本可能需要我們或我們的租戶進行可能會降低我們股東投資回報的意外支出。
所有不動產和在不動產上進行的操作都受到眾多聯盟、州和地方法律法規的約束。我們無法預測未來將頒佈什麼法律或法規,未來將如何管理或解釋未來的法律或法規,或未來的法律或法規將如何影響我們或我們的財產。例如,我們可能被要求進行大量資本支出以遵守適用的消防和安全法規、建築法規、美國反興奮劑機構、環境法規和其他土地使用法規,並可能被要求就我們的物業獲得不同當局的批准,包括在收購物業之前或在對我們現有的任何物業進行改善時。遵守新的法律或法規,或更嚴格地解釋現有法律,可能會要求我們或我們的租戶產生巨額支出,施加重大責任,限制或禁止業務活動,並可能對我們造成重大不利影響。
遵守ADA可能要求我們做出可能對我們產生實質性和負面影響的意外支出。
我們的物業受美國反興奮劑機構的約束。根據美國反興奮劑機構的規定,所有公共設施必須符合與殘疾人無障礙和使用相關的聯盟要求。遵守ADA的要求可能需要消除訪問障礙,而不遵守可能會導致美國政府對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損害賠償,或者兩者兼而有之。雖然我們的租戶根據法律有義務遵守ADA,並且通常根據我們的租約有義務支付與合規相關的成本,但如果所需的變更涉及比預期更大的支出,或者如果必須以比預期更快的速度進行變更,我們的租戶支付成本的能力可能會受到不利影響。我們可能被要求花費自己的資金來遵守ADA的規定,這可能會對我們產生實質性的不利影響。
遵守消防、安全、環境和其他法規可能需要我們進行可能對我們產生重大負面影響的意外支出。
我們被要求按照消防和安全法規、建築規範、環境法規和其他土地使用法規運營我們的物業,因為這些法規可能被政府機構和機構採納,並適用於我們的物業。我們可能被要求進行大量資本支出以符合這些要求,並可能被要求就我們的物業獲得不同當局的批准,包括在收購物業之前或在對我們現有的任何物業進行改善時。我們不能向您保證,現有法律和監管政策不會對我們或任何未來收購或改進的時間或成本產生實質性和不利影響,也不能保證不會採用額外的法規來增加此類延遲或導致額外的成本。此外,不遵守任何這些要求都可能導致政府當局對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。雖然我們只打算收購我們認為目前基本上符合所有監管要求的物業,但這些要求可能會改變,並可能實施新的要求,這將需要我們支付大量意想不到的支出,並可能對我們產生重大和不利影響。
當我們購買房產時,我們可能只獲得有限的保固,如果我們的收購使我們承擔未知的債務,我們可能只有有限的追索權。
房產的賣家通常以“原樣”的狀態出售房產,條件是“原狀”和“所有瑕疵”,而沒有任何適銷性或是否適合某一特定用途或目的的擔保。此外,購買協定可能只包含有限的保證、陳述和賠償,這些保證、陳述和賠償在交易結束後僅在有限的一段時間內有效。收購或購買有限保固物業增加了我們可能損失部分或全部物業投資資本、損失該物業的租金收入或可能承擔有關該等物業的未知責任的風險。
與債務融資相關的風險
截至2024年6月30日,在預計的基礎上,我們的未償債務本金餘額約為24990美元(扣除費用),這可能使我們面臨債務義務下的違約風險。
截至2024年6月30日,在預計基礎上,我們的未償還債務總額約為24990美元(扣除費用),包括我們新的迴圈信貸安排下的借款和新的延遲提取定期貸款,浮動利率為SOFR加1.2%,到期日為2027年10月。此外,在完成這項工作後,
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我們的25000美元萬新迴圈信貸安排和20000美元萬新延遲提取定期貸款將生效。我們已經發生,並計劃在未來通過進一步發行ABS票據、收購額度、我們的新迴圈信貸安排、我們新的延遲提取定期貸款以及以我們的部分或全部物業擔保的抵押貸款進行融資。在某些情況下,我們產生的抵押貸款由我們、OP或兩者共同擔保。如果有必要,我們也可以借入資金,以滿足我們將年度REIT應納稅所得額的至少90%作為股息分配給股東的要求(計算時不考慮所支付的股息扣減和我們的淨資本利得),或者為了確保我們保持美國聯盟所得稅的REIT資格而必要或適宜的其他方式。我們的債務水準以及我們的債務協定對我們施加的限制可能會產生嚴重的不利後果,包括:
我們的現金流可能不足以支付我們需要的本金和利息;
現金利息支出和與我們的債務相關的金融契約,包括我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款中的契約,這些契約將限制我們在發生違約或違約事件時支付分配,但維持我們REIT地位所需的分配除外,可能限制或喪失我們向普通股持有人進行分配的能力;
我們可能無法根據需要或以優惠條件借入更多資金,這可能會對我們利用投資機會或滿足業務需要的能力造成不利影響;
我們可能無法在到期時對我們的債務進行再融資,或者再融資條款可能不如我們原始債務的條款;
因為我們債務的一部分以浮動利率計息,利率上升會增加我們的利息支出;
我們可能無法對沖浮動利率債務,交易對手可能無法履行我們簽訂的任何對沖協定下的義務,此類協定可能無法有效對沖利率波動風險,當我們簽訂的任何對沖協定到期時,我們將面臨當時現有的市場利率和未來利率波動的風險;
我們可能被迫處置財產,可能會以不利的條件或違反我們可能受到約束的某些公約;
我們可能會違約,貸款人或抵押權人可能會止贖我們的財產或我們在擁有擔保其貸款的財產並獲得租金和租賃轉讓的實體中的權益;
貸款人對我們的外包財產的任何止贖可能會在沒有附帶現金收益的情況下創造應納稅收入,這可能會阻礙我們滿足準則規定的REIT分配要求的能力;
如果我們的某些租戶未能達到某些財務業績指標門檻,我們可能會受到限制,無法在還本付息後獲得一些多餘的現金流;
利率波動和市場可用流動性;
我們可能會違反貸款檔案中的限制性契約,這將使貸款人有權加速我們的債務義務;以及
我們在任何有交叉違約條款的貸款下的違約可能導致對其他債務的違約。
任何這些事件的發生都可能對我們產生實質性和不利的影響。
市場狀況可能會對我們按可接受的條款為現有債務進行再融資的能力造成不利影響,甚至根本不影響,這可能會對我們造成重大和不利的影響。
我們使用外部融資為到期的債務進行再融資,並為我們的收購提供部分資金。信貸市場可能會經歷嚴重的價格波動、置換和流動性中斷,包括某些金融機構的破產、資不抵債或重組。因此,我們可能無法用新的債務為即將到期的債務進行充分的再融資,這可能會對我們造成實質性的不利影響。此外,如果再融資時的現行利率或其他因素導致再融資時的利率較高,則與再融資債務相關的利息支出將會增加。目前,我們的迴圈信貸安排和定期貸款信貸安排預計將用此次發行的淨收益償還,並帶有浮動利息。
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利率和計劃分別於2025年3月和2027年3月到期。此外,我們的ABS票據的未償還本金餘額將於2024年12月的預期還款日期到期並支付。我們不能向您保證,我們將能夠以可接受的條款對我們的債務進行再融資,或者根本不能再融資,任何無法再融資的情況都將對我們造成實質性的不利影響。新產生的債務利率上升也可能對我們產生負面影響。如果利率上升,我們的利息成本和總資本成本將會增加,這可能會對我們和我們向股東分配資金的能力產生實質性的不利影響。
此外,我們可能會在未來達成對沖安排。我們的對沖安排可能包括利率互換、上限、下限和其他利率對沖合約。我們的對沖安排可能會減少利率上升的影響,但可能不會消除,它們可能會使我們面臨對沖安排的其他各方無法履行或與我們的對沖相關的協定可能無法執行的風險。
我們的債務義務可能會使我們難以滿足REIT的分配要求,並避免實體層面的稅收。
要符合REIT的資格,我們通常必須每年將至少90%的REIT應納稅所得額分配給我們的股東(計算時不考慮已支付的股息扣除和我們的淨資本利得),如果我們每年分配的應稅收入不到REIT應稅收入的100%(計算時不考慮已支付的股息扣除),我們將就未分配的應稅收入繳納企業所得稅。此外,我們將被徵收4%的不可抵扣的消費稅,如果我們在任何日曆年支付的分配少於我們普通收入的85%,我們資本收益淨收入的95%和我們前幾年未分配收入的100%的總和。我們的借款本金的支付不能在稅務上扣除,這可能會使我們沒有足夠的現金資源來向我們的股東進行必要的分配,以維持我們的REIT地位,並避免支付所得稅和消費稅。此外,喪失抵押品贖回權可能會在沒有附帶現金收益的情況下創造應稅收入,這也可能阻礙我們滿足這些REIT分配要求和避免這些實體層面的稅收的能力。
市場利率的上升可能會增加我們現有和未來債務的利息成本,並可能對我們的股票價格產生不利影響,而市場利率的下降可能會導致收購房地產的競爭加劇,其中任何一項都可能對我們造成實質性的不利影響。
利率對許多我們無法控制的因素高度敏感,包括總體經濟狀況以及各種政府和監管機構的政策,尤其是聯盟儲備委員會的政策。美國聯盟儲備委員會已經連續八次會議維持聯盟基金利率。截至2024年8月9日,聯盟基金有效利率超過5%,處於2006年以來的最高水準。如果聯盟儲備委員會繼續提高聯盟基金利率,總體利率可能會繼續上升。加息將增加我們任何新債務和我們的可變利率債務的利息成本,這反過來可能會使任何收購的融資成本更高,並降低我們的本期收益。利率上升可能會限制我們在現有債務到期時進行再融資的能力,或者導致我們在再融資時支付更高的利率。此外,利率上升可能會減少第三方獲得信貸的機會,從而減少他們願意為租賃我們的資產而支付的金額,從而限制我們迅速重新定位投資組合以應對經濟或其他條件變化的能力。此外,我們普通股的股息率,作為這些股票價格的百分比,將影響我們普通股的價格。因此,市場利率的提高可能會導致我們股票的潛在買家預期更高的股息收益率,這可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
此外,利率下降可能會導致對房地產收購的額外競爭,因為理想的替代創收投資減少。收購房地產的競爭加劇可能會導致我們目標收購的房地產收益率下降。在這種情況下,如果我們不能通過降低借款利息成本來抵消收益率的下降,我們的經營業績將受到不利影響。
因此,市場利率的上升或下降可能會對我們產生重大的不利影響。
金融市場的混亂和不斷惡化的經濟狀況可能會對我們以商業上合理的條件獲得債務融資的能力產生不利影響,並對我們實施投資戰略和實現投資目標的能力產生不利影響。
美國和全球金融市場在過去經歷了重大的波動和混亂。最近利率的提高已經並可能繼續對收購收益率產生不利影響。在2000年代中期,整體信貸市場普遍收緊,某些金融機構的資產貶值。
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合同,以及政府實體增加借款。資本市場的動盪導致可用於房地產市場投資的股權和債務資本受到限制,導致尋求購買物業的買家減少,資本化率上升,物業價值下降。雖然資本普遍變得更容易獲得,但未來的事件或持續的負面狀況也可能減少融資的可獲得性,降低融資條件的吸引力,並影響我們在房地產方面的投資價值。如果我們不能以符合成本效益的條件獲得足夠的外部融資來源,我們可能會被迫限制我們計劃的業務活動,或採取其他行動為我們的業務活動和償還債務提供資金,例如出售資產或減少我們的現金分配。信貸市場的不確定性也可能對我們進行收購的能力產生負面影響,使我們更難或不可能出售物業,或者對我們出售的物業的價格產生不利影響,因為潛在買家可能會經歷債務融資成本增加或獲得債務融資的困難。
我們可能會在我們的物業上產生按揭債務,這可能會使我們面臨某些風險,而任何此類風險的發生都可能對我們造成重大和不利的影響。
我們可能會在某一特定物業上產生抵押貸款債務,特別是如果我們相信該物業的預計現金流足以償還抵押貸款債務。此外,產生抵押債務可能會增加損失的風險,因為物業擔保的債務違約可能會導致貸款人發起止贖行動,並導致我們損失擔保違約貸款的財產。出於美國聯盟所得稅的目的,我們任何財產的止贖將被視為以等於抵押貸款擔保債務的未償還餘額的購買價格出售財產。如果抵押貸款擔保的未償還債務餘額超過了我們在房產中的納稅基礎,我們將在喪失抵押品贖回權時確認應稅收入,但不會收到任何收益。我們可以向OP或其附屬公司的貸款人提供全部或部分擔保。如果我們代表OP提供擔保,如果OP沒有支付債務,我們將向貸款人負責償還債務。如果任何抵押包含交叉抵押或交叉違約條款,我們的不止一個房地產可能會受到違約的影響。如果我們的任何財產因違約而被取消抵押品贖回權,我們可能會受到實質性和不利的影響。
如果不能有效地對沖利率變化,可能會對我們造成實質性的不利影響。
為了減少對可變利率債務的敞口,我們簽訂了利率互換協定,以固定利率,以對沖浮動利率債務的利率波動。這些安排涉及風險,可能無法有效降低我們對利率變化的風險敞口。此外,我們達成的任何套期保值安排的交易對手可能不履行他們的義務。未能有效對沖與我們未來浮動利率借款的利息開支有關的利率變動,可能會對我們造成重大和不利的影響。
我們的ABS票據、新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款包含各種契約,如果不遵守,可能會加速我們的償還義務,從而對我們產生重大和不利的影響。
根據我們達成的管理我們的新迴圈信貸安排、新延遲提取定期貸款和ABS票據的協定,我們必須遵守各種財務和運營契約以及財務報告要求。這些公約要求我們保持一定的財務比率,包括槓桿率、固定費用覆蓋率和償債覆蓋率等。截至2024年6月30日,我們相信我們遵守了所有此類公約。我們是否繼續遵守這些公約,視乎很多因素而定,並可能受到當前或未來經濟狀況的影響,因此,我們不能保證我們會繼續遵守這些公約。不遵守這些公約將導致違約,如果我們不能治癒或從貸款人那裡獲得豁免,可能會加速我們的還款義務,從而對我們產生重大和不利的影響。
此外,這些公約,以及我們未來可能因額外借款而受到約束的任何其他公約,可能會導致我們放棄投資機會,減少或取消對我們普通股持有者的分配,或者獲得比如果我們不受公約約束所能獲得的融資更昂貴的融資。此外,這些限制可能會對我們的運營和財務靈活性產生不利影響,並可能限制我們應對業務或競爭環境變化的能力,所有這些都可能對我們產生實質性的不利影響。
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如果不能維持目前分配給我們ABS票據的信用評級,可能會對我們的資本成本、流動性和進入資本市場的機會產生重大不利影響。
我們為我們的無擔保信貸安排支付的相對於適用參考利率的利差是根據我們的信用評級確定的。2019年12月,標準普爾將我們的ABS Notes的投資級信用評級定為“A”,並於2023年12月上調至“AA”。2019年12月,Kroll Bond Rating Agency為我們的ABS Notes賦予了投資級信用評級“A”,最近一次得到確認是在2020年7月。這些評級基於一系列因素,包括對我們的財務實力、投資組合規模和多元化、信用和運營指標以及現金流和收益的可持續性的評估。如果我們無法維持目前分配給我們ABS票據的信用評級,可能會對我們的資本成本、流動性和進入資本市場的機會產生不利影響。可能對我們的信用評級產生負面影響的因素包括但不限於:我們的槓桿率持續大幅上升;有擔保債務水準的比例大幅上升;我們的未擔保資產基礎大幅下降;以及我們的投資組合多樣化顯著下降。
我們可能會因SOFR報告做法、確定SOFR的方法或使用替代參考利率的變化而受到不利影響。
2017年7月27日,負責監管LIBOR的FCA宣佈,打算在2023年6月30日之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。本次發售完成後,我們的25000美元萬新迴圈信貸安排和20000美元萬新延遲提取定期貸款將生效,這些貸款將按SOFR加適用保證金的浮動利率計息。美國聯盟儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯盟儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)組織了另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee),該委員會將SOFR確定為其首選的LIBOR替代利率。SOFR是由短期回購協定計算的新指數,由美國國債支持。不能保證這樣的利率會比倫敦銀行間同業拆借利率和終止倫敦銀行間同業拆借利率的任何其他不可預見的影響更有利或更不有利。
與我們的組織結構相關的風險
我們的章程包含包括所有權和轉讓限制在內的條款,這些條款可能會推遲、阻止或阻止收購或控制權變更交易,否則可能會導致我們的股東獲得溢價。
我們的章程包含多項條款,旨在促進我們成為房地產投資信託基金的資格。例如,我們的章程限制一個人或實體直接或間接擁有不超過我們當時已發行股本價值的9.8%,以及不超過我們當時已發行普通股價值或數量的9.8%(以限制性較強者為準),除非我們的董事會豁免。這一限制可能會阻止我們控制權的改變,並可能阻止個人或實體以可能對股東具有財務吸引力或可能導致我們管理層變動的條款對我們的普通股股票提出收購要約。除了阻止可能對我們的股東有利的控制權變更交易外,這些條款還可能降低我們的股東出售他們所持普通股的能力。因此,這些憲章條款可能會對我們普通股的市場價格產生負面影響。
我們可能會發行優先股或單獨類別或系列的普通股,這可能會對我們普通股的持有者造成不利影響。
我們的章程授權我們發行最多500,000,000股股本,包括最多450,000,000股普通股和最多50,000,000股優先股,每股面值0.01美元(“優先股”),我們的董事會可以在不採取任何股東行動的情況下,不時修改我們的章程,以增加或減少我們有權發行的股份總數或任何類別或系列股票的股份數量。我們普通股的持有者沒有優先購買權來收購我們未來發行的任何股票。
此外,我們的董事會可以對我們普通股或優先股的任何未發行股票進行分類或重新分類,並確定任何此類股票的優先股、權利和權力。因此,我們的董事會可以授權發行優先股或單獨的類別或系列普通股,其條款和條件可能優先於我們的普通股權利,涉及我們清算時的分配和應付金額。發行此類優先股或單獨類別或系列普通股可能會稀釋對我們普通股股票的投資價值。發行優先股或單獨類別或系列普通股可以向其持有人提供特定的股息支付和
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在清算時支付優先於普通股或優先於普通股的付款,也可能具有延遲、阻止或阻止我們控制權變更的效果,包括可能為我們普通股持有人提供溢價的非常交易(如合併、要約收購或出售我們的全部或幾乎所有資產)。
終止我們與我們高級管理團隊某些成員的僱傭協定可能代價高昂。
我們與我們高級管理團隊的某些成員簽訂的僱傭協定規定,如果他們在某些情況下(包括與我們公司控制權變更有關的)終止與我們的僱傭關係,我們可能需要向他們支付巨額遣散費,從而使終止他們的僱傭關係付出高昂的代價。
如果高管在公司控制權變更前3個月或之後24個月期間(“控制窗口變更”)之後,因“充分理由”或由於高管死亡或“殘疾”(在僱傭協定中定義)而被公司無故終止僱用,高管有權獲得:(I)應計福利,包括未付基本工資和應計但未使用的假期或帶薪假期,直至終止之日,報銷高管截至離職之日發生和支付的所有合理的自付業務費用,以及公司福利計劃下的既得利益(統稱為“應計福利”);(2)相當於:(A)在公司無故終止或僱員以“充分理由”解僱的情況下,兩倍的一次性付款;(B)在因死亡或“殘疾”而被解僱的情況下,斯塔爾先生和普雷斯頓先生為高管基本工資和兩年平均年獎金之和的1.5倍,或Dieffenbacher先生和愛爾蘭先生為高管基本工資和兩年平均年獎金之和的一倍;(Iii)上一歷年任何已賺取但未支付的年度獎金;(Iv)相當於行政人員在終止年度的目標獎金的金額,按終止日期的比例計算;(V)按在職僱員比率償還行政人員的健康保險續保18個月(斯塔爾先生和普雷斯頓先生),或(12個月)(迪芬巴赫先生和愛爾蘭);及(Vi)完全歸屬完全受時間歸屬條件規限的任何尚未支付的股權獎勵。
如果管理人員在控制窗口變更期間被公司無故終止僱用或被管理人員以充分理由終止僱用,管理人員有權獲得:(1)累積福利;(2)一次過支付相當於基本工資和兩年平均年獎金總和的三倍(斯塔爾先生和普雷斯頓先生),或相當於管理人員基本工資和兩年平均年獎金總和(迪芬巴赫先生和愛爾蘭)的兩倍;(3)上一歷年任何已賺取但未支付的年度獎金;(Iv)相當於行政人員在終止年度的目標獎金的金額,按比例分配至終止日期;(V)按在職僱員比率支付行政人員的健康保險續保金額,24個月(斯塔爾先生和普雷斯頓先生),或18個月(迪芬巴赫先生和愛爾蘭);及(Vi)完全歸屬完全受基於時間的歸屬條件所規限的任何尚未支付的股權獎勵。
此外,倘若本公司控制權發生變動,根據僱傭協定規定或以其他方式應付予行政人員的任何付款或福利將構成守則第280G條所指的“降落傘付款”,並將根據守則第499條繳納相關消費稅,則行政人員將有權收取全數支付該等付款及福利或減少支付及福利金額,而減少的金額將導致付款或福利的任何部分不須繳交消費稅,兩者以導致行政人員保留較大金額的稅後福利金額為準。
如果該高管因公司原因而被解僱,或該高管自願終止僱傭(無充分理由),該高管將有權獲得累算福利。
所有遣散費和福利的條件是執行而不是撤銷對公司利益的全面索賠,以及高管繼續遵守僱傭協定中規定的限制性契約。
上述僱傭協定中包括的遣散費可能會很昂貴。
我們可能會經歷內部化的不利後果。
隨著本次發行的結束,我們打算完成內部化,通過這一過程,我們打算收購為我們的前身提供外部諮詢和管理服務的NARS的附屬公司,以及運營和管理我們的業務所合理需要的資產。關於
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為了實現內部化,我們打算讓NARS或其附屬公司的某些員工,包括我們的整個高級管理團隊,承擔某些合同關係,包括承擔辦公室租賃和某些經營責任,並終止與NARS及其附屬公司的合同關係。不能保證內部化會成功或在我們預期的時間範圍內取得成果,或者根本沒有。
此外,作為一家自我管理的房地產投資信託基金,我們可能會遇到在自我建議的基礎上提供這些服務的不可預見的成本、開支和困難,這可能會對我們造成實質性的不利影響。雖然根據我們的管理安排,我們將不再承擔目前支付給NARS關聯公司的各種費用和開支,但我們的直接費用將包括一般和行政成本,包括法律、會計、員工薪酬和福利,以及其他與公司治理相關的費用,包括美國證券交易委員會報告和合規。
我們可能因收購50/50合資企業而產生未知債務,這可能會對我們產生重大和不利影響。
在收購50/50合資企業方面,我們可能產生了未知的債務。權益購買協定規定,吾等須對與收購50/50合資企業有關的任何負債負責。就吾等與收購50/50合資企業有關的任何未知負債而言,可能會對吾等造成重大及不利影響。
我們追回因REIT出資交易和內部化而蒙受的任何損失的能力可能有限。
我們已經或將簽訂《內化協定》和《出資協定》,其中包含慣例陳述和保證。供款協定對手方的陳述和擔保預計不會在REIT供款交易結束後繼續存在,而該等陳述和保證(包括向吾等作出的陳述和保證)中任何指稱的不準確或違反將不會成為交易結束後任何賠償索賠的基礎。內化協定對手方的陳述和保證將在內化結束後的六個月內有效,而這些陳述和保證中的任何據稱的不準確或違反,包括向我們提出的陳述和保證,將作為交易結束後任何賠償索賠的基礎,這些索賠受到提出此類索賠的上限和最低金額的限制。不能保證我們能夠成功挽回因違反內化協定項下的陳述或保證而可能遭受的任何損失,因此,我們可能會受到重大不利影響。
我們的董事會可能會在未經股東批准的情況下改變我們的投資和融資政策,這可能會對我們的投資性質產生實質性的不利影響。
我們的投資政策和戰略的實施方法可能會隨著房地產發展的新趨勢、新的投資技術的發展和市場狀況的變化而變化。我們的投資和融資政策完全由我們的董事會和房地產投資委員會決定,該委員會由三名成員組成,包括我們的每一位聯席首席執行官。因此,我們的股東並不控制這些政策。此外,我們的組織檔案沒有限制我們可能產生的債務的數額或百分比,無論是否得到資金支持。我們的長期目標是將淨債務與年化調整後EBITDAre的比率控制在6.0倍或更低。我們的董事會和房地產投資委員會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變或取消我們現行的借款政策。如果這一政策改變,我們的槓桿率可能會更高,這可能會導致我們的償債成本和債務增加。更高的槓桿率也增加了我們債務違約的風險。此外,我們投資政策的改變,包括我們在投資組合中分配資源的方式或我們尋求投資的資產類型,可能會增加我們對利率風險、房地產市場波動和流動性風險的敞口。我們對上述政策的改變可能會對我們產生實質性的不利影響。
我們的權利和我們股東對我們的董事和高級管理人員採取行動的權利是有限的。
馬利蘭州法律規定,馬利蘭州公司的董事將不承擔任何董事責任,如果他或她真誠地履行他或她的職責,以他或她合理地相信符合我們的最佳利益的方式,並謹慎地對待處於類似地位的普通謹慎的人在類似情況下會使用的方式。按照上述標準履行職責的董事不應對我們或任何其他人負責
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未履行董事義務的人。我們的憲章在馬利蘭州法律允許的最大範圍內免除了我們的董事和高級管理人員對我們和我們的股東的金錢損害責任。因此,我們的董事和高級管理人員僅因以下原因而承擔金錢責任:
實際收受不正當的個人利益或金錢、財產或服務上的利潤;
董事或官員主動和故意的不誠實行為,被最終判決確定為對所判決的訴訟原因具有實質性意義的行為。
因此,我們和我們的股東對我們的董事和高管擁有的權利比其他情況下可能存在的更有限。因此,如果我們的任何董事或高級管理人員採取的行動阻礙了我們公司的業績,您和我們向該董事或高級管理人員追討損害賠償的能力將受到限制。我們的憲章還要求我們賠償和預支我們的董事和官員以這些身分和某些其他身分採取的行動的費用,但受馬利蘭州法律或我們憲章的任何限制。
此外,我們還與我們的每一位董事和高管簽訂了單獨的賠償協定。因此,我們和我們的股東對這些人的權利可能比在我們的章程中沒有這些規定的情況下可能存在的更有限。此外,我們可能有義務為這些人在某些情況下發生的辯護費用提供資金,這將減少可用於分配的現金。
我們的章程指定巴爾的莫耳、馬利蘭州和美國聯邦地區法院為我們股東可能發起的某些訴訟的獨家論壇,這可能會限制我們的股東獲得有利的司法論壇處理與我們的糾紛的能力。
我們的章程規定,除非我們書面同意選擇替代法院,否則馬利蘭州巴爾的莫耳市巡迴法院,或如果該法院沒有管轄權,馬利蘭州地區法院將是以下情況的唯一和獨家法院:(A)根據《公司章程》或其任何後續條款定義的任何內部公司索賠,以及主張任何內部公司索賠的任何訴訟或訴訟,包括但不限於:(I)代表我們提起的任何派生訴訟或法律程序;(Ii)任何索賠,或主張索賠的任何訴訟或訴訟程式,基於我們的任何董事或我們的高管或其他員工涉嫌違反對我們或我們的股東的任何義務;或(Iii)根據或依據本公司、本公司章程或本公司附例的任何條文,針對本公司或任何董事或本公司的高級職員或其他僱員提出的任何索償,或任何訴訟或程式;或(B)任何受內部事務原則管轄的針對本公司或董事、本公司高級職員或其他僱員的索償的任何訴訟或程式。這些排他性法院條款將不適用於為執行《證券法》、《交易法》或聯盟法院擁有專屬管轄權的任何其他索賠而提起的訴訟。此外,我們的附例規定,除非我們書面同意選擇替代法院,否則美利堅合眾國聯盟地區法院應是根據證券法提出索賠的任何訴訟或程式的獨家法院,包括針對該等訴訟或程式的任何被告所主張的所有訴訟因由。排他性法庭條款可能會限制股東在司法法庭上提出其認為有利於與我們或我們的董事、高管或其他員工發生糾紛的索賠的能力,這可能會阻止針對我們和我們的董事、高管和其他員工的此類訴訟。或者,如果法院發現我們附例中包含的排他性法院條款在訴訟中不適用或不可執行,我們可能會在其他司法管轄區產生與解決此類訴訟相關的額外費用。
我們是一家控股公司,沒有直接的業務,依靠從OP收到的資金來償還債務。
我們是一家控股公司,我們幾乎所有的業務都是通過業務運作進行的。除了在行動中有間接利益外,我們沒有任何獨立的行動。因此,我們依賴OP的分配來支付我們可能在普通股股票上宣佈的任何分配。我們還將依靠OP的分配來履行我們的任何義務,包括OP分配給我們的應稅收入的任何納稅義務。此外,由於我們是一家控股公司,您作為股東的債權在結構上從屬於OP及其子公司的所有現有和未來的債務和義務(無論是否借入的資金)。因此,在我們破產、清算或重組的情況下,我們的資產以及OP及其子公司的資產只有在我們、OP及其子公司的所有債務和義務全部清償後才能滿足我們股東的要求。
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我們的UPREIT結構可能會導致我們的股東和OP中的有限合夥人之間的潛在利益衝突,這可能會對可能使我們的股東受益的商業決策造成實質性和不利的阻礙。
由於我們和我們的附屬公司,以及OP或其任何未來成員之間的關係,未來可能會出現利益衝突。根據適用的馬利蘭州法律,我們的董事和高級管理人員對我們公司負有與公司管理相關的責任。同時,作為OP的普通合夥人,我們將根據特拉華州法律和OP協定,對OP及其有限合夥人負有與OP管理相關的受託責任和義務。作為OP及其有限合夥人的普通合夥人,我們的受託責任和義務可能與我們董事和高級管理人員對我們公司的責任相沖突。
雖然我們打算避免涉及利益衝突的情況,但在某些情況下,OP的利益可能與我們的利益衝突。我們在OP協定中明確授權或描述的活動可由我們直接或間接執行,並且在任何情況下或總體上不會被視為違反OP協定或我們對OP或其各自的任何有限合夥人所承擔的任何義務。在根據《運營協定》行使我們的權力時,我們可以,但沒有義務,考慮我們採取的任何行動的稅收後果。在任何情況下,由於吾等根據吾等根據OP協定授權採取的行動(或不採取行動)而產生的所得稅責任,吾等及OP對該有限合夥人不承擔任何責任。
OP協定規定,普通合夥人不會就OP或其任何有限合夥人遭受的損失、產生的責任或未獲得的利益向OP、其有限合夥人或受OP協定約束的任何其他人承擔金錢損害責任,但普通合夥人的嚴重疏忽或故意不當行為的責任除外。此外,OP協定規定,OP須(視情況而定)向吾等、直接或間接普通合夥人、吾等聯屬公司及若干相關人士,以及吾等的任何高級人員、股東、董事、僱員、代表或代理人,就與OP的營運有關的任何及所有索償作出賠償,除非(I)該行為是惡意作出的,(Ii)該行為是主動及蓄意不誠實的結果,並且對所涉及的訴訟事由具有重大意義,或(Iii)該行為實際上獲得了根據法律其無權獲得的財務收入或其他利益。
我們是一家“新興成長型公司”,我們不能確定降低適用於新興成長型公司的美國證券交易委員會報告要求是否會降低我們的普通股對投資者的吸引力,這可能會使我們普通股的市場價格和交易量更加波動,並大幅下降。
根據《就業法案》的定義,我們是一家“新興成長型公司”。我們將一直是一家“新興成長型公司”,直至下列最早發生的日子:(I)財政年度的最後一天,在該財政年度內,我們的年度總收入為1.235美元或更多(視通脹調整而定);(Ii)根據有效註冊聲明首次出售我們的普通股五週年後的財政年度的最後一天;(Iii)在前三年期間,我們發行了超過10億美元的不可轉換債券的日期;或(Iv)我們被視為“大型加速申報公司”的日期。我們打算利用適用於大多數其他上市公司的各種報告要求的豁免,無論它們是否被歸類為“新興成長型公司”,包括但不限於,免除薩班斯-奧克斯利法案第404(B)節的規定,該條款要求我們的獨立註冊會計師事務所提供一份關於我們財務報告內部控制有效性的認證報告。我們的審計師的認證報告需要他們進行額外的程式,以發現管理層沒有發現的財務報告內部控制問題。如果我們的財務報告內部控制系統沒有被確定為適當的設計或有效運行,它可能會要求我們重述財務報表,導致我們無法履行報告義務,並導致投資者對我們報告的財務資訊失去信心,所有這些都可能導致我們普通股的市場價格大幅下跌。JOBS法案還規定,“新興成長型公司”可以利用證券法規定的延長過渡期,以遵守新的或修訂的會計準則。我們選擇利用這一延長的過渡期。由於這次選舉,我們的財務報表可能無法與符合上市公司生效日期的公司進行比較,這些新的或修訂的標準。我們可以在任何時間選擇遵守上市公司的生效日期,根據《就業法案》第107(B)條,這種選擇是不可撤銷的。我們無法預測投資者是否會發現我們的普通股吸引力下降
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因為我們打算依賴於《就業法案》中的某些豁免和福利。如果一些投資者因此發現我們的普通股吸引力下降,我們的普通股可能會有一個不那麼活躍、流動性和/或有序的交易市場,我們普通股的市場價格和交易量可能會更加波動和顯著下降。
如果我們或我們的任何子公司被要求根據投資公司法註冊為投資公司,並且如果我們受到投資公司法註冊的限制,我們將無法繼續我們的業務,則對我們普通股的投資價值可能會減少。
我們、OP或我們的任何子公司都不打算根據《投資公司法》註冊為投資公司。如果我們有義務註冊為一家投資公司,我們將必須遵守投資公司法下的各種實質性要求,這些要求將對我們的業務施加重大而繁重的限制,並要求我們遵守各種報告、記錄保存、投票、代理披露和其他將顯著改變我們的業務並顯著增加我們的運營費用的規則和法規。
我們相信,我們、OP及OP的附屬公司不會也不會符合《投資公司法》第3(A)(1)節下“投資公司”的定義,因為我們打算主要透過我們的全資或控股附屬公司投資於不動產。因此,我們認為我們和OP現在和將來主要從事此類子公司的非投資公司業務,因此不屬於前述“投資公司”的定義。
為了確保我們和我們的任何子公司,包括OP,都不需要註冊為投資公司,每個實體可能無法出售它本來想要出售的資產,並且可能需要出售它本來想要保留的資產。此外,我們、OP或我們的子公司可能被要求收購額外的創收或虧損資產,否則我們可能不會獲得這些資產,或者放棄獲得我們原本想要收購的公司權益的機會。雖然我們、OP和我們的子公司打算在每次收購和處置之前定期監測我們的投資組合,但這些實體中的任何一個都可能無法留在投資公司的定義之外或保持從投資公司的定義中排除。如果我們、OP或我們的子公司被要求註冊為投資公司,但沒有這樣做,則未註冊的實體將被禁止從事我們的業務,並可能對此類實體提起刑事和民事訴訟。此外,這種實體的合同將不可執行,除非法院要求執行,法院可以指定一名接管人接管該實體並清算其業務。
美國聯盟所得稅風險
如果不符合REIT的資格,將對我們和我們的普通股價值產生重大和不利的影響。
我們打算根據守則第856至860節和適用的美國財政部法規,從我們截至2024年12月31日的短暫納稅年度開始,選擇有資格作為房地產投資信託基金徵稅。我們相信,截至目前,我們的組織和運營方式將符合美國聯盟所得稅目的REIT的納稅資格。我們打算在未來繼續作為房地產投資信託基金運營,但我們不能保證我們已經或將能夠做到這一點。如果我們失去REIT地位,我們將面臨嚴重的稅收後果,這將大幅減少我們在涉及的每一年可用於分配給股東的現金,因為:
在計算我們的應稅收入時,我們將不被允許扣除分配給股東的費用,並將按公司稅率繳納美國聯盟所得稅;
我們還可能受到州和地方所得稅增加的影響;
除非我們根據守則適用的法定條文有權獲得寬免,否則我們不能選擇在喪失資格的下一年度起計稅四個課稅年度的房地產投資信託基金;及
在重選REIT地位後的五年內,於重選時擁有的資產經應課稅處置後,我們將須就重選時該資產所固有的任何固有收益繳納公司稅。
任何這樣的公司納稅義務都可能是巨大的,並將減少我們可用於運營和向股東分配的現金等。如果發生這種情況,我們可能需要借入資金或清算我們的一些財產,以支付任何適用的稅款。然而,如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金,我們將不被要求
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目錄

向我們的股東進行分配。由於所有這些因素,我們未能獲得REIT資格也可能削弱我們執行增長戰略和籌集資金的能力,並可能對我們普通股的交易價格產生重大不利影響。
作為房地產投資信託基金的資格涉及適用技術性和複雜的法典條款,對這些條款只有有限的司法和行政解釋。對不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況的確定可能會影響我們作為房地產投資信託基金的資格。為了符合REIT的資格,我們必須滿足許多REIT要求,包括關於我們的股票所有權的要求,關於我們資產構成的要求,以及任何一年我們的總收入必須至少有75%或95%來自合格來源的要求,例如“來自房地產的租金”。此外,我們必須向股東分配每年至少90%的REIT應稅收入,計算時不考慮所支付的股息扣除和我們的淨資本利得。此外,立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們的投資者、我們符合美國聯盟所得稅資格的REIT的能力,或對REIT的投資相對於其他投資的可取性產生實質性的不利影響。
本次發行完成後,OP將擁有子公司REITs的所有公共單位。一家子公司REIT選擇作為REIT徵稅,從截至2016年12月31日的納稅年度開始。另一家子公司REIT選擇作為REIT徵稅,從截至2021年12月31日的納稅年度開始。如果任何一家附屬房地產投資信託基金未能獲得REIT資格,或未來無法繼續具備REIT資格,該附屬REIT將面臨上述相同的稅收後果。此外,任何一家附屬REITs未能符合REIT的資格,可能會阻止我們獲得REIT的資格。
即使我們有資格並保持美國聯盟所得稅的REIT資格,我們可能會受到其他稅收負債的影響,從而減少我們的現金流和我們向股東進行分配的能力。
即使我們有資格並保持美國聯盟所得稅的REIT資格,我們仍可能需要繳納美國聯盟、州和地方的一些所得稅、財產稅和消費稅。例如:
為了符合REIT的資格,我們必須每年將至少90%的REIT應納稅所得額分配給我們的股東(計算時不考慮支付的股息扣減和淨資本利得),如果我們滿足分配要求但分配的REIT應納稅所得額低於100%(計算時不考慮所支付的股息扣減額,包括我們的淨資本利得),我們將對未分配的收入繳納美國聯盟公司所得稅,以及適用的州和地方所得稅。
如果我們未能就每個歷年分配或被視為已分配至少(I)該年度REIT普通收入的85%,(Ii)該年度REIT資本收益淨收入的95%,以及(Iii)以前期間的任何未分配應納稅收入的總和,我們將被徵收4%的不可抵扣消費稅,超過(A)實際分配的金額和(B)我們保留並在公司層面繳納美國聯盟所得稅的金額。
如果我們有(I)出售或以其他方式處置主要用於在正常業務過程中出售給客戶的“止贖財產”的淨收入,或(Ii)來自止贖財產的其他不符合條件的淨收入,我們將按美國聯盟企業所得稅稅率對這些收入徵稅。如果“喪失抵押品贖回權的財產”的收入在其他方面是符合75%總收入標準的收入,則這項稅收不適用。
如果我們從被禁止的交易中獲得淨收益(通常是指在正常業務過程中主要為出售給客戶而持有的財產的某些銷售或其他處置,但不包括出售喪失抵押品贖回權的財產和符合某些法定安全港資格的銷售),則該等收入將被徵收100%的稅。
吾等可能須就以結轉基礎交易方式從非REIT C公司收購的資產的應稅處置中確認的收益繳稅,而該收益是在我們收購資產的日期起計的五年期間內在資產處置中確認的。在任何“內在收益”的範圍內,這種收益將按聯盟企業所得稅稅率繳納美國聯盟所得稅。內含收益指(I)有關資產於適用確認期初之公平市價超過(Ii)該等資產於該確認期初之經調整基準。
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同樣,即使子公司REITs仍符合美國聯盟所得稅的REITs資格,它們可能需要繳納相同的美國聯盟、州和地方所得稅、財產稅和消費稅。此外,我們TRS的收入將繳納美國聯盟企業所得稅,以及它們運營所在司法管轄區的州和地方所得稅。
如果OP未能符合美國聯盟所得稅的合夥資格,我們將不再有資格成為REIT,並遭受其他不利後果。
我們相信,出於美國聯盟所得稅的目的,OP將被視為合夥企業。作為一家合夥企業,OP通常不需要為其收入繳納美國聯盟所得稅。相反,出於美國聯盟所得稅的目的,如果OP被視為合夥企業,它的每個合夥人,包括我們,都將被分配,並可能被要求就該合夥人的收入份額繳納稅款。OP可能被要求確定並支付因OP在合夥企業層面上的收入、收益、損失、扣除或信用專案的調整而產生的被推定的少付稅款(加上利息和罰款)。我們不能向您保證,出於美國聯盟所得稅的目的,美國國稅局不會質疑OP或我們擁有權益的任何其他附屬合夥企業作為被忽視實體或合夥企業的地位,也不能保證法院不會支持此類挑戰。如果美國國稅局成功地將OP或任何其他子公司合夥企業視為實體,按美國聯盟所得稅的目的作為公司徵稅,我們將無法滿足適用於REITs的總收入測試和某些資產測試,因此,我們將不再有資格成為REIT。此外,OP或任何附屬合夥企業未能符合被忽視實體或合夥企業的資格,可能會導致其繳納美國聯盟和州公司所得稅,這將顯著減少可用於償債和分配給其合作夥伴(包括我們)的現金金額。
為了滿足房地產投資信託基金的分配要求,如果我們沒有足夠的現金流,可能會對我們和我們普通股的交易價格產生重大和不利的影響,我們可能會被迫採取某些行動來籌集資金。
要符合REIT的資格,我們通常必須每年將至少90%的REIT應納稅所得額分配給我們的股東,計算時不考慮已支付的股息扣除和我們的淨資本利得,如果我們每年分配的應稅收入少於REIT應稅收入的100%,則我們將繳納公司所得稅,而不考慮已支付的股息扣除。此外,我們將被徵收4%的不可抵扣的消費稅,如果我們在任何日曆年支付的分配少於我們普通收入的85%,我們資本收益淨收入的95%和我們前幾年未分配收入的100%的總和。為了滿足這些分配要求,以維持我們的REIT地位並避免支付所得稅和消費稅,如果我們的現金流不足,我們可能需要採取某些行動來籌集資金,例如借入資金、籌集額外的股本、出售部分資產或尋找其他替代方案向股東進行分配。我們可能會被迫採取這些行動,即使當時的市場狀況對這些行動不利。這種情況可能是由於實際收到現金和確認美國聯盟所得稅收入之間的時間差異,或不可扣除的資本支出或其他不可扣除的費用、建立準備金或所需債務或攤銷付款的影響等原因造成的。這樣的行動可能會增加我們的成本,降低我們普通股的價值。然而,這些來源可能不會以有利的條件提供,或者根本不會。我們能否獲得第三方資金來源取決於許多因素,包括市場對我們增長潛力的看法、我們目前的債務水準、我們普通股的市場價格以及我們當前和潛在的未來收益。我們不能向您保證,我們將在期望的時間以有利的條件獲得這些資本,或者根本不能,這可能會導致我們減少投資活動和/或在不適當的時候處置資產,並可能對我們和我們普通股的交易價格產生重大和不利的影響。
此外,要符合REIT的資格,我們還必須滿足持續進行的測試,其中包括我們的收入來源、資產性質以及我們分配給股東的金額。我們可能被要求在現金再投資於我們的業務更有利的時候,或者當我們沒有現成的資金可供分配的時候,向股東進行分配。遵守房地產投資信託基金的要求(如下文“重要的美國聯盟所得稅考慮--我們公司的稅收”中所述)可能會阻礙我們僅以利潤最大化為基礎進行運營的能力。
我們的TRS和我們形成的任何其他TRS的所有權將受到限制,我們與TRS和我們形成的任何其他TRR的交易可能會導致我們對某些收入或扣除徵收100%的懲罰性稅,如果這些交易不是按公平條款進行的話。
總體而言,房地產投資信託基金資產價值的20%不得超過一個或多個TRS的股票或證券。守則還對TRS與其母公司REIT之間未進行的某些交易徵收100%消費稅
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保持一定的距離。我們的政策是評估重大的公司間交易,並試圖設定此類交易的條款,以實現與他們認為如果這些交易是無關聯方的情況下基本相同的結果。因此,吾等相信吾等與吾等擁有直接或間接權益的實體之間的所有重大交易已經並將會以公平交易的形式進行磋商及安排,而100%消費稅的潛在適用將不會對吾等產生重大影響。然而,我們不能保證我們將能夠遵守TRS限制或避免適用100%的消費稅。
美國國稅局可能會將售後回租交易視為貸款,這可能會危及我們的REIT地位或要求我們進行意外的分配。
我們已經購買了房產,並將它們租回給此類房產的賣家,未來可能會這樣做。美國國稅局可能會認為,我們視為租賃的某些售後回租交易並不是“真正的租賃”,而是出於美國聯盟所得稅目的的融資安排或貸款。
如果出售-回租交易被如此重新定性,附屬REITs和我們可能無法滿足REIT的資產測試、收入測試或分配要求,因此我們可能會失去REIT地位,在重新定性之年生效,除非附屬REITs和我們選擇進行額外的分配以維持REIT地位。主要風險涉及與該等物業有關的折舊及收回成本扣除專案被拒,這可能會影響REIT應課稅收入的計算,並可能導致附屬REITs及我們未能符合REIT分配規定,即REIT須分配其REIT應課稅收入的至少90%,而計算時並不考慮已支付的股息扣除及任何淨資本收益。在這種情況下,子公司REITs和我們可能會選擇分配增加的應稅收入的額外股息,以避免未能通過REIT分配測試。這一分配將在申報時支付給所有股東,而不是在受重新定性影響的納稅年度內持有我們股票的股東。
REITs支付的股息不符合某些股息的降低稅率。
美國聯盟所得稅的最高稅率為20%,適用於支付給作為個人、信託基金和遺產的美國公司股東的“合格股息”所得。然而,REITs支付的普通股息一般不符合適用於“合格股息”的20%稅率,除非REIT股息可歸因於REIT本身收到的“合格股息”,或一般歸因於我們(或其前身)已支付美國聯盟企業所得稅的收入。然而,對於非公司美國股東來說,在2026年1月1日之前的納稅年度內,未被指定為資本利得股息或被視為“合格股息”的REITs應支付的普通股息,一般有資格扣除此類普通REIT股息金額的20%。如果允許全額扣除,根據目前適用的稅率,這相當於普通REIT股息的最高美國聯盟有效所得稅稅率為29.6%。儘管如此,更優惠的利率仍將繼續適用於定期的企業“合格股息”。雖然這些規則不會對REITs或REITs應支付的股息的徵稅產生不利影響,但如果20%的稅率繼續適用於正常的公司合格股息,個人、信託和房地產投資者可能會認為投資於REITs的吸引力相對低於投資於非REITs公司的股票。
對從事“禁止交易”的REITs徵收的稅收可能會限制我們從事交易的能力,這些交易將被視為美國聯盟所得稅目的的銷售。
房地產投資信託基金從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的懲罰性稅。一般來說,被禁止的交易是指在正常業務過程中出售或以其他方式處置主要為出售給客戶而持有的財產。雖然我們不打算在正常業務過程中持有任何會被描述為持有以供出售給客戶的物業,但除非出售或處置符合某些法定避風港的資格,否則此類定性是事實決定,不能保證美國國稅局同意該等物業的定性,或我們將始終能夠利用可用的避風港。
遵守房地產投資信託基金的要求可能會限制我們有效對沖的能力,並可能導致我們承擔稅務責任。
守則中的房地產投資信託基金條款大大限制了我們對沖資產和負債的能力。就適用於REITs的75%或95%總收入測試而言,我們為管理與為收購或持有房地產資產而進行或將進行的借款的利率變化風險而進行的對沖交易的任何收入,或來自此類對沖頭寸的某些終止,均不構成“總收入”,前提是滿足某些識別要求。在某種程度上,我們達成了其他類型的對沖交易或未能正確識別此類交易
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作為對沖,收入很可能在75%和95%的總收入測試中被視為不符合條件的收入。請參閱“重要的美國聯盟所得稅考慮因素”。作為這些規則的結果,我們可能被要求限制我們對有利對沖技術的使用,或者通過TRS實施這些對沖。這可能會增加我們對沖活動的成本,因為我們擁有權益的任何TRS可能需要為其收入或收益徵稅,或者使我們面臨與利率變化相關的更大風險,而不是我們原本願意承擔的風險。此外,我們擁有權益的任何TRS的虧損通常不會提供任何稅收優惠,除非此類虧損只能結轉,並且只能從此類TRS中未來應納稅所得額的80%中扣除。
遵守REIT的要求可能會迫使我們清算或放棄其他有吸引力的投資。
要符合REITs的資格,子公司REITs和我們必須不斷滿足有關其資產的性質和多樣化、其收入來源以及分配給其股東的金額等方面的測試。請參閱“重要的美國聯盟所得稅考慮因素”。在內部化方面,我們將被視為獲得了大量商譽,可能不符合75%的資產測試條件。遵守這些限制,特別是考慮到我們在內部化中獲得的商譽,可能會阻礙我們做出並在某些情況下保持對某些有吸引力的投資的所有權,這些投資可能不符合75%的資產測試資格。如附屬REITs及吾等於任何歷季結束時未能符合REIT資產測試要求,其必須於該歷季結束後30日內糾正不符合規定或符合若干法定寬免規定,以避免喪失其REIT資格及承受不利的稅務後果。因此,我們可能被要求清算或放棄其他有吸引力的投資,以滿足資產和收入測試或根據某些法定救濟條款的資格。這些行動可能會減少我們的收入,增加我們的所得稅負擔,並減少可分配給我們股東的金額。此外,吾等可能被要求在不利時刻或當吾等沒有隨時可供分派的資金時向股東作出分派,並可能無法進行原本對附屬REITs及吾等有利的投資(或在某些情況下放棄出售該等投資),以滿足REIT的要求。因此,滿足房地產投資信託基金的要求可能會對我們產生重大不利影響。此外,如果我們被迫清算我們的投資以滿足任何這些資產、收入或分配測試,或償還對我們貸款人的債務,我們可能無法遵守適用於REITs的一項或多項要求,或者如果此類銷售構成被禁止的交易,則可能對任何由此產生的收益徵收100%的稅。
美國聯盟所得稅法的變化可能會對我們和我們的股東產生實質性的不利影響。
適用於我們、我們的子公司及其業務的美國聯邦稅收法律、法規、規則以及司法和行政解釋可能會發生變化,其影響無法預測。特別是,美國總裁約瑟夫·R·拜登提出了幾項可能對房地產產生不利影響的稅收建議,包括根據《守則》第1031節嚴格限制同類交易收益延期的建議。如果本公司希望以符合稅務效益的方式處置其財產,則對守則第1031節的更改可能會對本公司產生不利影響。守則第1031節的更改也可能對更廣泛的個人租戶地塊物業市場產生不利影響。我們敦促我們的股東和潛在投資者就立法、監管或行政發展和建議的現狀及其對我們普通股股票投資的潛在影響諮詢他們自己的稅務顧問。
與本次發行和我們普通股所有權相關的風險
在這次發行之前,我們的普通股沒有公開市場,在這次發行之後,我們普通股的活躍交易市場可能不會發展起來。
在此次發行之前,我們的普通股沒有公開市場,不能保證活躍的交易市場將會發展或持續,也不能保證我們的普通股將以或高於首次公開募股價格轉售。我們普通股的股票在紐約證券交易所上市,將於本次發行完成後生效。我們普通股的首次公開發行價格是由我們和承銷商之間的協定確定的,但不能保證我們的普通股在本次發行完成後不會低於首次公開募股價格。請參閱“承保”。首次公開募股價格不一定與我們的賬面價值、資產或財務狀況有任何關係;或任何其他既定的價值標準,也可能不代表本次發行後我們普通股的市場價格。本次發行完成後,我們普通股的交易價格可能低於承銷商在本次發行中出售普通股的價格。我們普通股的市值可能會受到一般市場狀況的重大影響,包括未來普通股二級市場的發展程度,機構投資者對我們普通股的興趣程度
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與其他股權證券(包括由其他房地產公司發行的證券)相比,房地產投資信託基金的整體聲譽及其股權證券的吸引力、我們的財務表現,以及整體股票和債券市場狀況。如果我們的普通股不能形成一個強勁的公開市場,您可能很難出售我們的普通股,這可能會對您收到的此類股票的價格產生不利影響。
本次發行後,我們普通股的市場價格和交易量可能會出現波動。
我們普通股的市場價格可能會波動。此外,我們普通股的交易量可能會波動,導致價格發生重大變化。從歷史上看,這些變化似乎經常發生,而不考慮受影響公司的經營業績。因此,我們普通股的價格可能會根據與我們幾乎沒有特別關係的因素而波動。如果我們普通股的市場價格大幅下跌,您可能無法以公開發行價或高於公開發行價的價格轉售您的普通股。我們不能向您保證,我們普通股的市場價格在未來不會大幅波動或下跌,包括跌破公開發行價格。
一些可能對我們的股價產生負面影響或導致我們普通股的市場價格或交易量波動的因素包括:
我們季度經營業績或分配的實際或預期下降;
政府規章的變化;
影響房地產投資信託基金及相關稅務事項的法律變更;
我們或我們的競爭對手宣佈新的合同;
下調我們的FFO、AFFO或收益預期;
發布有關我們或房地產行業的研究報告;
市場利率的提高導致我們普通股的購買者要求更高的收益;
未來的股權發行,或認為它們可能發生,包括在行使或授予2024年股權激勵計劃下的獎勵或贖回運營單位時發行普通股;
類似公司的市場估值變化;
市場對我們未來出現的任何債務增加的不良反應;
關鍵管理人員的增減;
機構股東的行動;
我們的實際財務和經營結果與投資者和分析師預期的結果存在差異;
分析師建議或預測的變化;
新聞界或投資界的投機行為;以及
實現本招股說明書中提出的任何其他風險因素。
在過去,證券集體訴訟經常是在普通股價格波動後對公司提起的。這種類型的訴訟可能會導致巨額成本,並分散我們管理層的注意力和資源,這可能會對我們的現金流、我們執行業務戰略的能力以及我們向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。
我們可能無法在我們預期的時間或金額向我們的股東進行分配,或者根本無法分配。
我們打算將現金分配給我們的股東,使我們每年所有或幾乎所有的應稅收入都得到分配,但需要進行調整。然而,我們可能無法繼續從我們的物業中產生足夠的現金流,以使我們能夠進行我們預期的分配。我們未來繼續分銷的能力可能會受到本招股說明書中描述的風險因素的不利影響。我們不能保證我們將能夠進行或維持分配,與我們的債務有關的某些協定可能在某些情況下限制或喪失我們向普通股持有人進行分配的能力。例如,我們的信用協定包含限制我們在發生違約事件時支付分配的條款,而不是分配
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維持我們的REIT地位所需。我們不能保證我們物業的租金會增加,也不能保證未來收購房地產或其他投資會增加我們可用於分配給股東的現金。此外,任何分派將由我們董事會全權酌情決定,形式、時間和金額(如果有的話)將取決於多個因素,包括我們的實際和預期經營結果、FFO、AFFO、流動性、現金流和財務狀況、我們從物業實際獲得的收入、我們的運營費用、我們的償債要求、我們的資本支出、我們的融資安排下的禁令和其他限制、我們的REIT應納稅所得額、年度REIT分派要求、適用的法律,以及我們董事會認為相關的其他因素。
預計分配將基於我們的FFO、AFFO、財務狀況、現金流和流動性、償債要求以及我們物業的資本支出要求。如果我們沒有足夠的現金用於分配,我們可能需要從營運資本中為短缺提供資金或借款為此類分配提供資金,這將減少可用於房地產投資的收益金額,並增加我們未來的利息成本。我們無法進行分配,或無法按預期水準進行分配,可能會導致我們普通股的交易價格下降。
您將因購買本次發行中出售的普通股而立即經歷大幅稀釋。
截至2024年6月30日,假設在一對一的基礎上將OP單位轉換為我們的普通股,我們的前身的合併有形賬面淨值約為9,270美元萬,或貢獻投資者持有的普通股的每股12.32美元。因此,在完成REIT出資交易、內部化和本次發行後,我們普通股的每股預計有形賬面淨值將低於首次公開募股價格。在此提供的普通股股票的購買者將立即經歷每股3.08美元的大幅稀釋,即每股普通股的預計有形賬面淨值。請參見“稀釋”。
我們未來可能會改變普通股的股息政策。
宣佈和支付普通股股息的決定,以及任何此類未來股息的形式、時間和金額,將由我們的董事會自行決定,並將取決於我們的收益、現金流、流動性、財務狀況、資本要求、合同禁令或我們債務下的其他限制、守則REIT條款下的年度分配要求、州法律以及我們董事會認為相關的其他因素。我們紅利政策的任何變化都可能對我們普通股的市場價格產生重大不利影響。
市場利率上升可能導致我們普通股股票價值下降。
影響我們普通股價格的因素之一將是我們普通股的分配收益(作為我們普通股價格的百分比)相對於市場利率。市場利率目前處於相對於歷史利率較低的水準,市場利率的提高可能會導致我們普通股的潛在買家預期更高的分配收益率,而更高的利率可能會增加我們的借款成本,並可能減少可用於分配的資金。因此,較高的市場利率可能會導致我們普通股的每股交易價格下降。
此次發行預計將稀釋收益,未來可能會稀釋與我們普通股相關的收益。
在預計的基礎上,我們預計此次發行將對我們的預期每股收益和每股FFO產生稀釋效應。目前尚不能確定稀釋的實際數量,將根據許多因素確定。我們普通股的市場價格可能會下降,原因是我們的普通股在此次發行後在市場上大量發行或出售,或者人們認為這種發行或出售可能會發生。此外,未來發行或出售我們普通股的大量股票的價格可能低於本招股說明書提供的普通股股票的首次公開發行價格,並可能導致我們的收益和每股FFO進一步稀釋,和/或對我們普通股的每股交易價格產生重大和不利的影響。
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未來提供的債務在清算時將優先於我們普通股的股票,和/或優先股權證券可能在分配或清算時優先於我們普通股的股票,可能會對我們普通股的市場價格產生重大和不利的影響。
未來,我們可能會嘗試通過發行額外的債務或優先股證券(或導致OP發行債務證券)來增加我們的資本資源。在清算時,我們的債務證券和優先股的持有者以及其他借款的貸款人將優先於我們的股東獲得我們可用資產的分配。此外,我們未來發行的任何可轉換或可交換證券可能具有比我們普通股更有利的權利、優先權和特權,並可能導致我們普通股所有者的股權被稀釋。我們的股東無權享有優先購買權或其他防止稀釋的保護措施。我們的優先股,如果發行,可能優先於清算分配或優先於分配付款,這可能會限制我們向股東進行分配的權利。由於我們在未來的任何發行中發行證券的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素,我們無法預測或估計我們未來發行的金額、時間或性質。我們的股東承擔未來股票發行降低普通股每股交易價的風險。
在公開市場上大量出售我們的普通股,或認為可能發生這種情況,可能會降低我們普通股的價格。
本次發行完成後,我們將擁有總計14,977,310股普通股,或16,957,310股,如果承銷商全面行使其購買額外股份的選擇權的話。在這次發行之前,我們的普通股沒有在任何國家的證券交易所上市,股東清算其投資的能力有限。因此,當出資投資者擁有的普通股在紐約證券交易所上市並可以自由交易時,出售我們普通股的需求可能會增加。大量出售我們普通股的股份(或賣空)(無論是在發售中發行的普通股、貢獻投資者在REIT出資交易結束時持有的普通股或贖回OP單位時發行的普通股)可能會降低我們普通股的現行市場價格,並可能削弱我們未來通過出售股權證券籌集額外資本的能力。即使我們普通股的大量出售不受影響,僅僅是對這些出售可能性的看法可能會壓低我們普通股的市場價格,並對我們未來籌集資金的能力產生負面影響。
我們在此次發行中出售的普通股可以立即在公開市場上轉售,除非它們由證券法第144條規則中定義的“關聯公司”持有。作為與內部化相關的對價而發行的普通股和OP單位是《證券法》規則第144條所指的“受限證券”,在沒有根據“證券法”註冊的情況下,不得出售,除非獲得註冊豁免,包括規則第144條所載的豁免。除某些例外情況外,我們的某些現有股東(以及我們的董事和高級管理人員)已同意,除非事先獲得承銷商代表的書面同意,否則自本招股說明書發佈之日起至本招股說明書發佈之日後180天內,不會出售或以其他方式處置其持有的普通股或OP單位的任何股份。在鎖定協定到期後出售大量此類股票、認為可能發生此類出售的看法或提前解除這些協定,可能會導致我們普通股的市場價格下跌,或使您更難以您認為合適的時間和價格出售您持有的我們普通股。
在公開市場上出售我們的大量股本可能會稀釋您對我們的投票權和所有權權益。
我們的章程規定,我們可以發行最多4.5億股普通股和5000,000,000股優先股,每股面值0.01美元。此外,根據馬利蘭州法律和我們章程的規定,我們整個董事會的大多數成員有權修改我們的章程,以增加或減少我們被授權在未經股東批准的情況下發行的股票總數或任何類別或系列的股票數量。未來發行我們普通股的股票、可轉換或可交換為普通股的證券或我們優先股的股票可能稀釋我們普通股持有人的所有權利益。由於我們在任何未來發行中發行額外股本或可轉換或可交換證券的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素,因此我們無法預測或估計我們未來發行的金額、時間或性質。此外,我們不需要在優先購買權的基礎上向現有股東提供任何此類證券。因此,現有股東可能不可能參與此類未來的發行,這可能會稀釋現有股東在我們的利益。
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持有已發行普通股的人士有權將其持有的普通股兌換成現金或普通股(根據我們的選擇),而任何有關該等普通股的交換或隨後出售該等普通股的披露(或任何有關達成該等交換或隨後出售的意向的披露)均可能導致我們的股價波動。
將運營單位交換為普通股,包括授予某些董事、高管和其他員工的運營單位,或發行與未來財產、投資組合或業務收購相關的普通股或運營單位,或認為可能發生此類交換,都可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。此外,根據2024年股權激勵計劃為發行預留的普通股的存在,可能會對我們通過出售股權證券獲得額外資本的條款產生不利影響。未來我們普通股的發行也可能會稀釋現有股東的權益。這些事件中的任何一項都可能對我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。
缺乏研究分析師的報道或與本次發行的聯席管理人相關的分析師在某些時間段(包括我們報告我們的運營結果時)發佈資訊的能力受到限制,可能會對我們普通股的交易價格和流動性產生重大不利影響。
我們不能向您保證,研究分析師,包括與此次發行的承銷商有關的分析師,將啟動或維持對我們或我們的普通股的研究。此外,監管規則禁止與本次發行的聯席管理人相關的研究分析師在我們或我們的某些股東與此次發行的承銷商簽訂的任何鎖定協定到期、放棄或終止之前和之後的15天內發佈或以其他方式分發研究報告或公開露面。因此,關於我們的運營結果或重大新聞或重大事件對我們的可能影響的研究可能不會發布或將推遲發佈。缺乏研究或某些研究分析師無法及時發佈與我們的運營結果、重大新聞或重大事件有關的研究報告,可能會對我們普通股的交易價格和流動性產生重大不利影響。
我們定向股票計劃的某些參與者必須在本招股說明書發佈之日起至少180天內持有其股票,因此,他們將面臨不會強加給其他投資者的市場風險。
應我們的要求,承銷商已預留了本次招股說明書將提供的最多5.0%的普通股,以首次公開募股價格出售給我們的董事、高級管理人員、員工、朋友、家人和商業夥伴。已與承銷商就本次發行達成鎖定協定的這些股票的購買者將被要求同意,除某些例外情況外,他們在本招股說明書日期後至少180天內不會處置或對沖他們持有的任何普通股。由於鎖定限制,這些買家可能面臨其他投資者沒有面臨的風險,這些投資者有權在上市後的任何時候出售他們的股票。這些風險包括在此類限制生效期間持有我們股票的市場風險。此外,如果在市場上出售的股票數量增加,我們普通股的價格可能會在鎖定期結束後下降。
我們將在使用此次發行的相當大一部分淨收益方面擁有廣泛的自由裁量權,可能不會有效地使用它們。
我們的管理層目前打算以“收益的使用”中所述的方式使用此次發行的淨收益,並將在此次發行的淨收益的應用方面擁有廣泛的自由裁量權。我們可能會以您可能不同意的方式或以不會提高我們普通股價值的方式投資或使用發行所得。
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目錄

前瞻性陳述
本招股說明書包含前瞻性陳述,反映了我們目前對我們的業務、財務業績、增長前景和戰略、市場機會和市場趨勢的看法。前瞻性陳述包括所有非歷史事實的陳述。在某些情況下,您可以通過使用“展望”、“相信”、“預期”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“可能”、“尋求”、“大約”、“計劃”、“預測”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期”或這些詞語的負面版本或其他類似詞語來識別這些前瞻性陳述。本招股說明書中包含的所有前瞻性陳述都會受到各種風險和不確定性的影響。與上述有關的假設涉及(其中包括)對未來經濟、競爭和市場狀況以及未來業務決策的判斷,所有這些都很難或不可能準確預測,而且許多都不是我們所能控制的。儘管我們認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於合理的假設,但我們的實際結果、業績和成就可能與前瞻性陳述中表達的或由前瞻性陳述表達的大不相同,可能會受到各種風險和其他因素的影響。因此,存在或將存在可能導致實際結果或結果與此類前瞻性陳述大相徑庭的重要因素。這些因素包括但不限於,在第頁開始的“風險因素”中描述的那些因素。22這份招股說明書。“風險因素”部分不應被解釋為詳盡無遺,應與本招股說明書中其他地方包含的其他警示說明一起閱讀。
告誡您不要過度依賴本招股說明書中包含的任何前瞻性陳述。所有前瞻性陳述都是在本招股說明書發佈之日作出的,實際結果、業績和成就與本招股說明書表達或引用的預期大不相同的風險將隨著時間的推移而增加。我們沒有義務公開更新或審查任何前瞻性陳述,無論是由於新資訊、未來發展或其他原因,除非法律要求。鑑於本招股說明書中包含的前瞻性陳述中固有的重大不確定性,本公司、承銷商或任何其他人不應將包含此類前瞻性陳述視為本招股說明書中提出的目標和戰略將會實現的陳述。
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所得款項用途
我們估計,此次發行給我們帶來的淨收益約為23190美元萬,如果承銷商在扣除承銷折扣和佣金以及其他估計費用後,全面行使從我們手中購買我們普通股的額外股份的選擇權,則淨收益將為26700美元萬。與此次發售相關的總估計費用約為520美元萬,其中約320美元萬已在之前支付,約200美元萬將用此次發售所得支付。
我們將把此次發行的淨收益貢獻給OP,以換取相當於我們發行的普通股數量的OP單位。
業務計劃打算按如下方式使用從我們那裡收到的淨收益:
約15990美元萬,用於償還迴圈信貸安排下的借款;以及
約1,600美元萬,用於償還定期貸款信貸安排下的借款。
OP預計將任何剩餘的淨收益(包括行使承銷商購買額外股份的選擇權的任何淨收益)用於一般業務和營運資本目的,包括潛在的未來收購。截至本招股說明書發佈之日,可能不會有任何收購。
下表列出了截至2024年6月30日應償還債務的期限和利率:
需要償還的債務
到期日
利率
循環信貸融資
2025年3月8日
SOFR加2.36%
定期貸款信貸安排
2027年3月31日
SOFR+1.80%
若干承銷商及/或其各自的聯屬公司在債務項下擔任代理、安排人及/或貸款人,或可能持有待償還債務的頭寸,因此將收取是次發行所得款項的一部分。請參閱“承保-其他關係”。
在本次發行的淨收益永久使用之前,我們打算將淨收益投資於計息賬戶、短期投資級證券、貨幣市場賬戶或符合我們作為REIT獲得美國聯盟所得稅稅收資格的意圖的其他投資。
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分配政策
在本次發行完成後,我們打算定期向普通股持有者進行季度分配。
我們打算按比例分配自本次發行完成後至2024年12月31日止的期間,假設整個季度的分配為每股0.20美元。根據每股19.00美元的首次公開募股價格,按年率計算,這將是每股0.81美元,或約4.3%的年分配率。我們估計,在截至2025年6月30日的12個月中,這一初始的年度分配率將約佔我們估計的可分配給股東的現金的87.9%。我們計劃的初始年度分配率是基於我們對截至2025年6月30日的12個月可供分配的現金的估計,我們是根據截至2023年12月31日的年度和截至2024年6月30日的6個月的預計淨收入調整計算的。這一估計是基於我們的預計經營業績,沒有考慮我們的長期業務和增長戰略,也沒有考慮我們可能不得不進行的任何意外支出或此類支出的任何融資。在估計截至2025年6月30日的12個月可供分配的現金時,我們做出了以下表格和註腳中反映的某些假設。
我們對可供分配的現金的估計不包括由於我們營運資金賬戶的變化而導致的營運資金變化的影響。它也不反映估計用於投資活動、融資活動或其他活動的現金數額。任何此類投資和/或融資活動都可能對我們對可供分配的現金的估計產生重大和不利的影響。由於我們在估計可供分配的現金時作出了本文所述的假設,因此我們不打算將此估計作為對我們的實際運營結果、FFO、AFFO、流動性或財務狀況的預測或預測,我們估計可供分配的現金僅用於確定我們估計的初始年度分派金額。我們對可供分配的現金的估計不應被視為經營活動現金流(根據公認會計準則計算)的替代方案,也不應被視為我們流動性的指標。此外,我們在此進行調整的方法並不一定是確定未來分發的基礎。
我們打算在本次發行完成後的12個月內保持我們的初始分銷率,除非我們的運營結果、FFO、AFFO、流動性、現金流、財務狀況、前景、經濟狀況或其他因素與預測我們的初始分銷率時使用的假設有實質性的不同。我們認為,我們對可供分配的現金的估計構成了確定初始分配率的合理基礎。然而,我們不能向您保證我們的估計將被證明是準確的,因此實際分佈可能會大大低於預期分佈。我們的實際運營結果將受到許多因素的影響,包括我們從物業獲得的收入、我們的運營費用、利息支出和意外的資本支出。我們可能會不時地被要求或選擇產生債務來支付分配。
我們不能向您保證我們預計的分銷將會進行或維持,或者我們的董事會未來不會改變我們的分銷政策。任何分派將由我們的董事會全權決定,其形式、時間和金額(如果有的話)將取決於一系列因素,包括我們的實際運營結果、FFO、AFFO、流動性、現金流和財務狀況、我們從物業實際獲得的收入、我們的運營費用、我們的償債要求、我們的資本支出、我們的新迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款中包含的限制我們在發生違約或違約事件時支付分派的禁令和限制、我們的REIT應稅收入、REIT的年度分配要求、適用法律,包括根據MGCL進行的分配限制。以及我們董事會認為相關的其他因素。如果未來發生違約或違約事件,我們的新迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款可能會限制我們的分配能力,使其僅包括根據股票期權或其他福利計劃進行的分配,以及為保持我們的REIT地位和避免支付聯盟或州所得稅或消費稅而需要向我們的股東和OP單位持有人進行的分配。此外,如果發生某些付款和/或破產違約,或者如果我們的貸款因任何其他違約事件而加速,則我們將不被允許進行任何分配。有關可能對我們和我們進行現金分配的能力產生重大不利影響的風險因素的更多資訊,請參閱“風險因素--與本次發行和我們普通股的所有權有關的風險--我們可能無法在我們預期的時間或金額向我們的股東進行分配,或者根本不能。”如果我們的業務沒有產生足夠的現金流,使我們能夠支付預期或要求的分配,我們可能被要求從營運資本中為分配提供資金,借入或籌集股本,或減少此類分配。此外,我們的憲章允許
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美國發行優先股,這可能會優先於分配,並可能限制我們向普通股股東進行分配的能力。此外,在某些情況下,與我們的債務有關的協定可能會限制我們向股東進行分配的能力。
美國聯盟所得稅法要求房地產投資信託基金每年至少分配其REIT應納稅所得額的90%,不考慮已支付的股息扣除並不包括任何淨資本利得,並按公司稅率納稅,條件是其每年分配的應納稅所得額低於其REIT應納稅所得額的100%,而不考慮已支付的股息扣除,幷包括任何淨資本利得。此外,房地產投資信託基金將被要求就其在一個日曆年進行的分配少於其普通收入的85%、資本利得淨收入的95%和前幾年未分配收入的100%的金額(如果有)支付4%的不可扣除消費稅。有關更多資訊,請參閱“美國聯盟所得稅的重要考慮因素”。我們預計,我們估計可用於分配的現金將足以使我們能夠滿足適用於REITs的年度分配要求,並避免或最大限度地減少徵收公司稅和消費稅。然而,在某些情況下,我們可能被要求提供超過現金的分配來進行分配,以滿足這些分配要求,或者避免或最大限度地減少徵稅,我們可能需要借入資金進行某些分配。
下表列出了基於截至2024年6月30日的12個月我們的預計淨收入的估計初始分配的計算,僅用於說明估計的初始分配,並不打算作為未來分配的基礎。
 
(in數千)
截至2023年12月31日止年度的預計淨虧損
$(24,398)
減去:截至2023年6月30日的6個月的預計淨虧損
(20,131)
新增:截至2024年6月30日的6個月預計淨虧損
(4,838)
截至2024年6月30日的12個月的預計淨虧損
(9,105)
Add:合同租賃收入估計淨增長(1)
648
新增:房地產折舊及攤銷
28,265
新增:非現金減值費用
591
新增:非現金利息支出
1,584
新增:非現金薪酬費用(2)
3,943
新增:租賃無形資產攤銷(3)
1,809
減去:合同租賃收入淨減少,原因是租戶租賃到期、處置和其他空置(4)
(1,340)
減去:預計經常性資本支出(5)
(210)
減去:租金直線調整(6)
(1,554)
截至2025年6月30日的12個月估計可供分配的現金
$24,631
我們的股東在估計可供分配的現金中的份額(7)
13,793
非控股權益在估計可供分配的現金中的份額(8)
10,838
每股普通股和每個運營單位的估計初始年度分配
0.81
估計初始年度分配給股東的總額(9)
12,131
對非控股權益的初步估計年度分配總額(10)
9,521
估計初始年度分配給股東和非控股權益的總額
21,652
派息率(11)
87.9%
(1)
代表租金收入的合同增長,原因是:
-
預定的固定租金上漲;
-
合同增加,包括(A)在截至2024年6月30日的整個12個月內已經發生但沒有生效的增加和(B)2024年7月1日至2024年7月31日期間發生的實際增加);以及
-
在截至2024年6月30日的整個12個月內沒有生效或將在截至2025年6月30日的12個月內生效的新租賃或續訂的淨增長,基於截至2024年7月31日簽訂的租賃。
(2)
代表與本次發售完成後授予非員工董事、高管和其他員工的基於股權的獎勵相關的非現金股票薪酬支出,並反映在截至2024年6月30日的12個月的預計淨收入中。
(3)
在預計基礎上,在截至2024年6月30日的12個月內,通過收入對租賃無形資產進行非現金攤銷。
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(4)
代表租賃收入減少,原因是(A)在截至2024年6月30日的12個月內到期、終止或處置的租賃,以及2024年7月1日至2024年7月31日期間(每種情況下)截至2024年7月31日未重新租賃的租賃,或(B)將根據截至2024年7月31日簽訂的租賃在截至2025年6月30日的12個月內到期的租賃。
(5)
表示預計在截至2025年6月30日的12個月內進行的經常性資本支出。我們幾乎所有的物業都是淨出租給租戶的,租戶必須支付幾乎所有物業層面的運營費用。因此,從歷史上看,我們的資本支出要求有限。
(6)
表示在截至2024年6月30日的12個月內,為GAAP目的確認的直線租賃收入與我們的長期淨租賃項下到期的合同金額之間的差額。
(7)
基於我們公司在OP中擁有約56.0%的普通和有限合夥權益的估計。
(8)
代表我們在截至2025年6月30日的12個月中可供分配的估計現金份額,可歸因於本公司以外的OP中的有限合夥權益持有人。
(9)
基於本次發行完成後將發行的14,977,310股普通股。
(10)
基於本次發售完成後將有11,754,670個OP單位未償還(不包括本公司持有的OP單位)。
(11)
計算方法為:在截至2025年6月30日的12個月內,向股東初步估計的年度分配總額除以我們股東在估計可供分配的現金中所佔份額。如果承銷商全面行使購買額外普通股的選擇權,我們向股東和非控股權益的初始年度分派總額估計為2330美元萬,我們的派息率將為94.4%。
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大寫
下表列出:
我們的前身截至2024年6月30日的實際歷史資本化;
我們於2024年6月30日的未經審核備考資本化,按備考基準計算,以落實REIT出資交易及內部化;及
我們截至2024年6月30日的未經審計的備考資本化,在調整後的備考基礎上,以實施前面所述的交易,以及我們在此次發行中以每股19.00美元的首次公開募股價格發行13,200,000股普通股,以及使用“使用收益”中所述的收益。
閱讀本表時應結合“收益的使用”、“選定的綜合歷史和預計財務及其他數據”、“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”、我們的前身已審計的歷史綜合財務報表和未經審計的歷史簡明綜合財務報表、我們的未經審計的預計簡明綜合財務報表以及本招股說明書中其他地方包含的未經審計的預計簡明綜合財務報表和相關附註一併閱讀。
 
截至2024年6月30日
(in千,份額和每股金額除外)
歷史
備考
(未經審計)
形式上的作為
調整
(未經審計)
現金、現金等值物和限制現金
$16,621
$17,150
$71,455
債務,淨額(1)
427,435
427,435
249,869
可轉換非控股優先權益
103,724
股權:
 
 
 
合夥人資本
185,951
普通股,面值每股0.01美金
 
 
 
普通股,核定400,000,000股,100股已發行和已發行股票,歷史;1,777,310股已發行和已發行股票,預計;14,977,310股已發行和已發行股票,調整後(2)
18
150
借記資本公積
1
45,795
274,343
運營中的非控制性權益(3)
245,062
245,062
權益總額
$185,952
$290,875
$519,555
總資本
$717,111
$718,310
$769,424
(1)
在完成是次發售及償還我們在資產證券化債券項下的債務後,我們預期我們的新迴圈信貸安排將有19620美元的萬可用金額。
(2)
已發行和已發行的預計股票不包括本次發行中將發行的普通股。
預計發行及發行的經調整股份包括將於本次發行中發行的13,200,000股本公司普通股,不包括(I)1,980,000股本公司普通股可在承銷商全面行使購買額外普通股的選擇權後發行,及(Ii)根據2024年股權激勵計劃未來可發行的1,722,719股本公司普通股,詳情見“高管薪酬-2024年股權激勵計劃的重大條款”。
預計發行和調整後的已發行和已發行股票包括總計1,777,310股普通股,這些普通股將與美國普通單位持有人的REIT出資交易有關。
(3)
備考及備考作為經調整的非控股權益包括(1)與美國及加拿大共有單位持有人的REIT出資交易有關的合共5,742,303個OP單位,(2)與優先單位持有人的REIT出資交易有關的合共5,080,877個OP單位,以及(3)與內部化有關的總計931,490個OP單位。
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稀釋
本招股說明書提供的普通股的購買者將立即經歷普通股有形賬面淨值與首次公開募股價格相比的大幅稀釋。截至2024年6月30日,我們的前身有形賬面淨值約為9,270美元萬,或每股12.32美元。在實施房地產投資信託基金出資交易、內部化、本次發行以及扣除承銷折扣和佣金以及預計發行和其他費用後,本公司截至2024年6月30日的預計有形賬面淨值約為42570美元萬,或本次發行完成時我們普通股和運營單位的每股流通股15.92美元。這一數位意味著對出資投資者的每股有形賬面淨值立即增加3.60美元,對新的公眾投資者的每股有形賬面淨值從我們普通股每股19.00美元的首次公開發行價格立即稀釋3.08美元。
下表說明瞭這些每股差額:
普通股每股首次公開發行價格
 
 
$19.00
我們的前身在REIT出資交易、內部化和本次發售之前的每股有形賬面淨值(1)
$12.32
 
 
歸屬於房地產投資信託基金出資交易及內部化的每股有形賬面淨值增加(2)
$2.23
 
 
REIT出資交易及內部化後每股有形賬面淨值
 
$14.55
 
本次發行可歸因於每股有形淨帳面價值增加(3)
 
$1.37
 
預計本公司在REIT出資交易、內部化和本次發售後的每股有形賬面淨值
 
 
$15.92
向新投資者攤薄預計每股有形賬面淨值(4)
 
 
$3.08
(1)
在REIT出資交易之前,我們前身的每股有形賬面淨值,內部化和此次發行是通過將我們的前身截至2024年6月30日的有形賬面淨值196,392,138美元減去我們前身優先單位的103,724,068美元固定清算價值除以我們普通股和運營單位的7,519,613股確定的。
(2)
代表我們的前身在REIT出資交易、內部化和本次發售之前的每股有形賬面淨值與REIT出資交易、內部化和本次發售前的每股有形賬面淨值之間的差額。該公司確認了103,724,068美元的額外有形賬面淨值,併發行了與REIT出資交易相關的5,080,877個運營單位。作為REIT出資交易的一部分,我們前身的優先單位被轉換為5,080,877個運營單位。優先轉換的計算方法是將優先股的103,724,068美元固定清算優先股除以我們普通股每股19.00美元的首次公開募股價格和1.41美元(代表優先股持有人在內部化成本中的比例份額)的總和。該公司確認了579,234美元的額外有形賬面淨值,併發行了931,490個與內部化相關的運營單位。在REIT出資交易和內部化後的每股有形賬面淨值是通過將總有形賬面淨值196,971,372美元除以稀釋後總股數13,531,980來確定的。
(3)
指本公司經REIT出資交易、內部化及本次發售後的預計每股有形賬面淨值與REIT出資交易及內部化後的每股有形賬面淨值之間的差額。由於此次發行,公司額外確認了228,679,766美元的有形賬面淨值,相當於扣除承銷費、折扣和佣金以及發售費用淨額22,120,234美元后的總收入250,800,000美元,但不包括如果承銷商全面行使其購買額外普通股的選擇權,我們可能發行或接收的股票和相關收益。作為此次發行的結果,該公司發行了13,200,000股普通股。在REIT出資交易後的每股有形賬面淨值,以及內部化,本次發行是通過將425,651,138美元的有形賬面淨值除以稀釋後的總股數26,731,980來確定的。
(4)
攤薄是通過在REIT出資交易、內部化和本次發行生效後,從新投資者為我們普通股支付的首次公開募股價格中減去本公司每股預計有形賬面淨值來確定的。
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新投資者與現有投資者在股份數量和支付金額方面的差異
下表總結了(i)我們的貢獻投資者將收到的普通股和OP單位股份數量與本次發行中新投資者將收到的普通股股份數量之間的差異,以及(ii)我們截至2024年6月30日的預計有形淨資產淨值之間的差異房地產投資者貢獻交易和內部化生效後,但在本次發行之前以及本次發行中新投資者以現金支付的總對價。
 
股份/OP單位
發布
備考
淨有形
帳面價值

捐款/
現金(1)
平均
價格每
份額/OP單位
 
Number
百分
百分
現有投資者(2)
13,531,980
50.6%
$196,971,372
44.0%
$14.55
新投資者
13,200,000
49.4%
$250,800,000
56.0%
$19.00
26,731,980
100.0%
$447,771,372
100.0%
$16.75
(1)
代表房地產投資信託捐款交易、內部化和本次發行生效後截至2024年6月30日的預計有形淨帳面價值。
(2)
包括與房地產投資信託基金出資交易和內部化有關將發行的OP單位以及與房地產投資信託基金出資交易有關將發行的普通股股份,但不包括如果承銷商完全行使其購買額外股份的選擇權,我們可能發行的任何股份。
62

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選定的合併歷史和預計財務和其他數據
以下為精選財務及其他數據,載於(I)我們的前身及其合併附屬公司的歷史基準及(Ii)本公司於完成本次發售、REIT出資交易、內部化及本招股說明書其他部分所載的未經審核備考簡明綜合財務報表所述的備考基準後的備考基準。我們沒有提供FrontView REIT,Inc.的歷史數據,因為自我們成立以來,除了發行普通股以外,我們沒有任何與我們的初始資本和與此次發行相關的活動的公司活動。因此,我們不認為介紹FrontView REIT,Inc.的歷史業績會有意義。在完成REIT出資交易和內部化後,我們幾乎所有的資產都將由OP持有,我們的幾乎所有業務都將通過OP進行。我們將把我們收到的淨收益捐給OP,以換取OP單位。詳情請參看《REIT出資交易及內部化》。
我們前身截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的歷史綜合資產負債表數據以及截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的綜合經營業績來自我們前身已審計的歷史綜合財務報表,包括在本招股說明書的其他部分。以下財務資訊還包括我們的前身截至2024年6月30日的歷史未經審計的簡明綜合資產負債表數據,以及截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月的未經審計的簡明綜合經營業績,這些數據來自我們的前身在本招股說明書其他部分包含的歷史未經審計的簡明綜合財務報表。簡明合併財務報表乃根據公認會計準則中期財務資料及S-X法規第10條編制。我們相信,公平列報所需的所有調整已包括在這些中期簡明綜合財務報表中(其中只包括正常的經常性調整)。以下和本招股說明書中其他部分列出的歷史綜合財務數據並不一定預示著我們未來的業績。
本公司截至2024年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度之未經審核精選預計綜合營運及資產負債表數據如下:(I)於營運數據報表中,假設各項交易於2023年1月1日完成,使REIT出資交易生效,本次發售及所得款項完成及使用;及(Ii)於資產負債表數據方面,假設各項交易於6月30日完成,則生效本發售及使用所得款項。2024年,在每一種情況下,使本招股說明書其他部分包括的未經審計的形式簡明綜合財務報表中描述的其他調整生效。在編制未經審計的備考簡明綜合財務報表時,管理層需要作出被認為適當的估計和假設。未經審核的備考簡明綜合財務報表並不旨在表示或顯示本公司於指定日期及期間的實際財務狀況及經營結果,亦不旨在代表本公司未來的財務狀況或經營結果。
運營報表數據:
 
截至6月30日的六個月里,
截至12月31日的年份,
(in千,份額和每股金額除外)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2023
公司專業人士
Forma
綜合
(未經審計)
2023
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
收入
 
 
 
 
 
 
租金收入
$29,156
$29,869
$22,300
$57,891
$48,266
$39,863
業務費用
 
 
 
 
 
 
折舊及攤銷
14,249
14,296
11,156
28,860
24,730
21,801
物業經營開支
3,664
3,691
2,627
6,549
5,826
4,498
物業管理費
1,007
725
1,616
918
資產管理費
2,068
2,070
4,139
3,638
一般及行政開支
6,471
1,361
3,081
12,475
8,054
1,184
總運營支出
24,384
22,423
19,659
47,884
44,365
32,039
其他費用(收入)
 
 
 
 
 
 
63

目錄

 
截至6月30日的六個月里,
截至12月31日的年份,
(in千,份額和每股金額除外)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2023
公司專業人士
Forma
綜合
(未經審計)
2023
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
利息開支
8,738
13,292
7,268
17,517
18,377
12,464
房地產銷售損失/(收益)
(337)
332
(725)
201
減值虧損
591
591
407
所得稅
281
281
158
390
316
430
管理內部化費用
16,498
其他費用總計
9,610
13,827
7,758
34,405
18,375
13,095
經營虧損
(4,838)
(6,381)
(5,117)
(24,398)
(14,474)
(5,271)
收購權益法投資收益
12,988
對未合併實體的投資的權益(損失)/收入
60
(38)
(109)
淨虧損
(4,838)
(6,381)
(5,057)
(24,398)
(1,524)
(5,380)
歸屬於可轉換非控股優先權益的淨虧損
1,743
1,364
424
910
NADG NNN Property Fund LP應占淨虧損
4,638
3,693
1,100
4,470
歸屬於非控股權益的淨虧損
2,127
10,728
歸屬於普通股股東的淨虧損
$(2,711)
$
$
$(13,670)
$
$
每股基本和稀釋淨虧損
$(0.18)
 
 
$(0.91)
 
 
資產負債表數據(期末):
 
截至6月30日,
截至12月31日,
(in數千)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
持有用於投資的房地產總額,按成本計算
$640,264
$640,264
$647,180
$462,923
總資產
798,372
745,466
772,007
626,790
債務總額,淨
249,869
427,435
436,452
281,307
總負債
278,817
455,791
471,321
311,103
可轉換非控股優先權益、合伙人資本和股東權益總額
519,555
289,675
300,687
315,687
64

目錄

其他數據:
 
截至6月30日的六個月里,
截至12月31日的年份,
(in數千)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2023
公司專業人士
Forma
綜合
(未經審計)
2023
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
FFO(1)
$ 9,411
$7,578
$7,287
$ 4,462
$11,031
$19,007
AFFO(1)
12,406
9,939
11,110
26,801
20,812
21,049
EBITDA(1)
19,333
22,403
16,307
22,369
46,953
34,217
EBITDA(1)
19,333
22,066
16,379
22,369
32,980
34,418
(1)
FFO、AFFO、EBITDA和EBITDA是非GAAP財務指標,分析師和投資者經常使用它們來比較房地產投資信託基金的運營運績。有關這些指標的定義以及這些指標與最直接可比的GAAP指標的調節,請參閱「管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析-非GAAP財務指標」。
65

目錄

管理層對財務狀況的探討與分析
以及行動的結果
以下有關我們財務狀況和經營結果的討論應與本招股說明書中其他部分包括的“招股說明書摘要--選定的綜合歷史和預計財務及其他數據”、“選定的綜合歷史及預計財務及其他數據”、“業務及物業”以及綜合財務報表及相關說明一併閱讀。
以下討論基於我們的前任截至2023年12月31日和截至2022年12月31日的年度的已審計綜合財務報表及其附註,以及截至2024年6月30日、2024年和2023年6月30日的六個月的未經審計的簡明綜合財務報表和附註。自我們成立以來,我們沒有任何公司活動,除了發行100股我們的普通股與我們的初始資本和準備這次發行的活動有關。因此,我們認為,討論我們的業務成果是沒有意義的,因此,這次討論和分析只討論了我們前任的綜合成果。在適當的情況下,以下討論包括50/50的合資企業收購、REIT出資交易、內部化、此次發行以及按備考基準使用由此產生的淨收益的影響。這些影響反映在本招股說明書其他部分包括的我們的形式合併財務報表中。
本討論包含基於我們當前預期的前瞻性陳述,涉及風險和不確定因素。由於各種因素,包括在“前瞻性陳述”、“風險因素”和本招股說明書其他部分中陳述的因素,我們的實際結果可能與這些前瞻性陳述中預期的結果大不相同。
概述
我們是一家內部管理的淨租賃房地產投資信託基金,在收購、擁有和管理淨租賃給多元化租戶群體的地塊物業方面經驗豐富。我們是一個不斷增長的淨租賃REIT,截至2024年6月30日,我們在美國31個州擁有278個地塊物業的多元化投資組合。我們的租戶包括以服務為導向的企業,如餐廳、手機商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科供應商、藥房、便利店和煤氣店、洗車店、家裝店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。
我們目前的大部分收入來自於我們投資組合中每個外圍物業的個別租戶的租金。我們的物業通常是以長期淨租賃形式出租的。截至2024年6月30日,我們租約的ABR加權平均剩餘期限約為7.0年,不包括續訂選項。約97.0%的租約(基於ABR)出現了合同租金上漲,ABR加權平均年最低漲幅為1.7%。截至2024年6月30日,我們擁有292個租戶,代表137個不同品牌。截至2024年6月30日,我們最大的10個租戶品牌(基於ABR)約佔我們產品組合ABR的23.3%。
關於此次要約,我們正在進行內部化,根據內部化,我們將開始直接僱用15名員工,並將與我們任命的每一名高管簽訂僱傭協定。此外,內部化將取消以前由我們的前任支付的管理費和其他費用以及附帶權益撥備。我們的前身截至2024年6月30日的運營歷史結果包括支付內部化後不再支付的管理費,不包括與上述約15名員工相關的直接薪酬支出,或其他資產管理、收購或一般和行政費用,這是根據我們的外部管理結構以前沒有發生的。請參閱“選定的合併歷史和預計財務及其他數據”。
作為一傢俬人公司,我們歷史上一直保持著高於我們在此次發行後作為公開交易的REIT保持的槓桿率。截至2024年6月30日,在預計基礎上,我們的未償債務總額約為24990美元(扣除費用),浮動利率為SOFR加1.2%,到期日為2027年10月,以及約7,150美元的現金和現金等價物萬。截至2024年6月30日,我們的預計未償債務總額包括25380美元的萬,我們預計將在新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款下借款,以償還2024年12月ABS票據下的債務。在這一預期用途之後,我們預計在我們的新迴圈信貸安排下將剩餘19620美元的萬可用資金,並將全部用於我們的新延遲提取定期貸款。
於本次發售完成後,於落實以本次發售所得款項淨額償還債務後,以及根據我們的新迴圈信貸安排及新延遲提取定期貸款項下的借款,我們將擁有
66

目錄

基於我們截至2024年6月30日的六個月的預計年化EBITDAre,淨債務與年化調整後EBITDAre的比率約為4.28倍。我們的長期目標是將淨債務與年化調整後EBITDAre的比率控制在6.0倍或更低。
影響公司經營業績和財務狀況的因素
我們的經營業績和財務狀況受到許多因素的影響,其中許多因素是我們無法控制的。影響我們經營業績和財務狀況的主要因素包括租金、租約續期和入住率、土地價值、採購量、租戶增長、需求、擴建、建築成本、淨租賃條款、市場流動性、融資安排和槓桿、物業處置、一般和行政費用、通脹、利率、消費者信心、整體經濟環境和租戶的財務實力。
租金
我們從現有投資組合中增加租金收入的能力將取決於我們實現租約中內置的租金升級以及執行租約續訂和租約延期的能力。截至2024年6月30日,我們約有96.6%的租賃(基於ABR)出現了合同租金上漲,包括在某些情況下,根據期權條款,ABR加權平均年最低漲幅約為1.7%。截至2024年6月30日,我們約93.2%的租約(基於ABR)包含固定的年度租金上漲或租期內的定期升級(例如,每五年增加10%),約3.4%的租約(基於ABR)包含基於CPI上漲的年度租約升級,其餘約3.4%的租約(基於ABR)不包含租金升級條款。在通脹期間,我們的固定租金加幅可能跟不上通脹率,而我們有限的租約數量(包括基於消費物價指數的加幅)可能會更好。相反,在通脹較為有限的時期,固定利率上漲的租賃可能比基於CPI上漲的租賃表現更好。
財產處置
我們可能會不時尋求出售我們的任何物業,特別是在我們認為風險狀況可能發生變化並與我們當時的投資組合收購目標不一致的情況下。我們也可以有選擇地決定出售不再符合我們的一個或多個投資標準的房產,或者可能被機會性出售的房產。由此產生的任何未來處置的收益或虧損可能會對我們的經營業績產生重大影響。房地產銷售損益的確認因交易的不同而有所不同,這取決於資產價格的波動和房地產市場在物業掛牌出售時的需求。到目前為止,我們已經售出了11處房產。
租約續期和入住率
截至2024年6月30日,我們的租約加權平均剩餘期限約為7.0年,不包括續訂選項。截至2024年6月30日,四份租約將於2024年12月31日之前到期,約佔我們租約的1.4%(基於ABR)。請參閱“企業和物業-我們的租賃-租賃到期日”。我們外圍物業產生的租金收入的穩定性主要取決於租戶的支付租金能力和我們收取租金的能力、我們續簽即將到期的租約或在租約到期或以其他方式終止時重新租賃空間的能力、我們租賃空置物業和維持或提高租賃物業租金的能力。如果我們的物業空置,我們將放棄租金收入,同時繼續負責支付物業稅、保險、維護和其他相關成本,並負責物業的維護,直到重新出租,這可能會對我們的經營業績產生負面影響。截至2024年6月30日,我們有三處空置房產。截至本招股說明書發佈之日,其中一處房產已簽訂出售合同。
採購量
我們的收入和收益的歷史增長是通過與現有原地租賃相關的租金上漲以及收購物業產生的租金收入實現的。我們增加收入的能力在很大程度上將取決於我們獲得更多房產的能力。我們的增長能力要求我們確定並完成符合我們投資標準的收購。資本化率、利率、通貨膨脹、市場競爭、經濟變化、物業庫存等因素的變化可能會影響我們未來的收購機會。市場狀況也可能影響我們的投資所能獲得的總回報。我們的收購量還取決於我們能否成功獲得第三方債務和股權融資,為我們的資本需求提供資金。
67

目錄

淨租賃條款
我們幾乎所有的租賃都是淨租賃,因此我們的租戶通常有義務支付與租賃物業相關的常規費用,如房地產稅、保險、維護和維修,以及在許多情況下的資本成本。一些租約包含例外情況,要求我們支付特定的費用,如屋頂、停車場、供暖、通風和空調以及結構和非結構維修和更換費用、場外改善、影響場外物業的租約和補救活動(除非承租人有必要),以及與超過基礎租約所載某些上限的物業運營相關的費用。在某些情況下,房東的償還義務可能包括向租戶償還租客為開發房產而發生的某些費用的未攤銷費用。在一些租約中,這種償還義務是由房東在租約中違約引發的,但在其他租約中,由於房東無法控制的情況,要求對租戶進行償還。在截至2024年6月30日的六個月中,我們產生了大約60美元的萬費用,這些費用不是租戶義務。如果我們的物業經歷了屋頂和結構、資本或其他維修或成本的增加,這可能會對我們未來的經營業績產生負面影響,因為根據某些租約,我們需要承擔這些費用。此外,我們負責部分或全部費用的租賃數量的增加可能會對我們未來的經營業績產生負面影響。
利息開支
本次發行完成後,我們發行的ABS債券將為未償還債券,固定利率約為3.4%。ABS債券的預期償還日期為2024年12月,即使所述到期日為2049年12月,因為剩餘的未償還本金餘額將到期並應支付,如果不能在2024年12月至2024年12月之前全額支付,ABS債券將開始產生額外利息。我們預計,當我們對ABS票據進行再融資時,我們的利息支出將會增加,無論我們是使用新的延遲提取定期貸款還是考慮到最近不斷上升的利率環境的其他資金來源。我們還預計未來將繼續產生債務,以便為未來的收購提供資金,我們預計這將增加我們產生的利息支出。此外,儘管我們計劃管理我們的總浮動利率債務敞口,但利率環境的變化可能會增加或降低我們未來的加權平均利率,或者影響任何再融資舉措,這也可能導致本金減少要求和最終的再融資風險。我們債務結構的任何變化,包括我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款下的借款,或與物業收購相關的債務融資,都可能對我們的經營業績產生重大影響。
物業管理費和資產管理費
在完成內部化後,我們將不再支付以前由我們的前身支付的物業管理和資產管理費,這些費用在歷史上隨著我們投資組合的規模增長而增加。
一般及行政開支
在完成內部化後,我們的一般和行政費用將包括我們大約15名員工的直接員工補償成本。此外,我們的一般和行政費用將包括某些專業費用、諮詢、投資組合服務成本、董事會成本、上市公司費用、增加的審計、稅收和其他成本、保險成本和其他一般和行政費用,以及根據我們的外部管理結構,以前我們的前身沒有發生的其他一般和行政費用。有關我們的外包協定的更多資訊,請參閱“REIT貢獻交易和內部化-內部化”。
通貨膨脹的影響
我們的租金收入可能會受到通貨膨脹的影響。我們約93.2%的租約(基於ABR)包含租金自動扶梯,這些扶梯以固定的金額增加租金,在通貨膨脹期間可能不足以滿足需求。截至2024年6月30日,佔我們租賃約3.4%的租賃(基於ABR)包含基於CPI上漲的租金自動扶梯,在低通脹時期,相關租金收入的增長可能受到限制。由於我們幾乎所有的租賃都是淨租賃,而物業費用一般由租戶支付或償還給我們,因此通脹對我們物業和運營費用的影響得到了緩解。一些租約包含例外情況,要求我們支付特定的費用,如屋頂、停車場、供暖通風和空調以及結構和非結構維修和更換費用、場外改善、影響場外物業的租約和補救活動(除非承租人有必要),以及與超過基礎租約所載某些上限的物業運營相關的成本。在某些情況下,如果我們承擔此類費用,
68

目錄

保修的到位有助於減少未來的重大資本支出,儘管此類保固通常只涵蓋某些有限的專案,並不提供全面的覆蓋。通脹和成本上升也可能對租戶的業務和信譽造成不利影響。
租客破產
不利的經濟狀況,加上整體經濟不景氣,特別是影響我們物業所在市場的經濟不景氣,或我們租戶行業的不景氣,可能會削弱我們的租戶履行對我們的租賃義務的能力,以及我們續簽即將到期的租約或重新租賃空間的能力。特別是,如果我們的一個或多個租戶破產或經營業績惡化,可能會對我們向這些租戶收取租金和維持我們投資組合的佔有率的能力產生不利影響。
經營運績
我們的前任在截至2024年6月30日的六個月與截至2023年6月30日的六個月以及截至2023年12月31日的年度與截至2022年12月31日的年度的歷史綜合運營結果如下所述,包括我們的前任支付的資產和物業管理費,這些費用我們將不會在內部化後支付,也不包括預期的與內部化和完成此次發售後我們預計將僱用的約15名員工相關的預期直接薪酬支出,或遞增的一般和行政費用。
截至2024年6月30日的6個月與截至2023年6月30日的6個月的比較
(in數千)
 
 
 
 
截至6月30日的六個月,
2024
2023
$
%
收入
 
 
 
 
租金收入
$29,869
$22,300
$7,569
34%
運營費用
 
 
 
 
折舊及攤銷
14,296
11,156
3,140
28%
物業運營費用
3,691
2,627
1,064
41%
物業管理費
1,007
725
282
39%
資產管理費
2,068
2,070
(2)
(0)%
一般及行政開支
1,361
3,081
(1,720)
(56)%
總運營支出
22,423
19,659
2,764
14%
其他費用(收入)
 
 
 
 
利息開支
13,292
7,268
6,024
83%
房地產銷售損失/(收益)
(337)
332
(669)
<(100)%
減值虧損
591
591
>100%
所得稅
281
158
123
78%
其他費用合計
13,827
7,758
6,069
78%
經營虧損
(6,381)
(5,117)
(1,264)
(25)%
對未合併實體的投資的權益(損失)/收入
60
(60)
100%
淨虧損
$(6,381)
$(5,057)
$(1,324)
(26)%
租金收入
(in數千)
 
 
 
 
截至6月30日的六個月里,
2024
2023
$
%
收入:
 
 
 
 
已計費的合同租金金額
$29,016
$22,038
$6,978
32%
按直線法確認合同租金金額的調整
777
573
204
36%
賺取的可變租金金額
749
124
625
>100%
高於/低於市場租賃攤銷,淨額
(915)
(576)
(339)
(59)%
其他收入
242
141
101
72%
租金總收入
$29,869
$22,300
$7,569
34%
69

目錄

7,000萬合同租金金額的增加主要是由於合併了作為50/50合資公司收購的54個物業的一部分,約440萬的合同基本租金,我們的房地產組合在2023年通過新收購增加了約210美元的合同基本租金,租金淨額從我們現有的組合約30美元萬上升,以及從整個2023年下半年和2024年前六個月出售的物業減少了約30美元的合同基本租金。其餘約60美元萬的合同租金增加涉及額外租金和回收收入,由於物業運營費用增加,租金和回收收入已從截至2023年6月30日的六個月的250美元萬增加到截至2024年6月30日的六個月的310美元萬。
業務費用
折舊及攤銷
截至2024年6月30日的6個月,萬折舊和攤銷增加了310美元,這主要是由於合併了作為50/50合資企業收購的一部分而收購的54處物業,以及2023年通過新收購增加了我們的房地產投資組合。
物業運營費用
物業運營費用萬增加110%主要是由於我們投資組合中的物業數量增加。截至2024年6月30日及2023年6月30日止六個月,吾等分別產生370萬及260萬物業營運開支,並分別錄得310萬及250萬額外租金及收回收入計入所開出的合約租金金額。我們幾乎所有的租賃都是淨租賃,因此我們的租戶通常有義務支付與租賃物業相關的常規費用,如房地產稅、保險、維護和維修,以及在許多情況下的資本成本。一些租約包含例外情況,要求我們支付特定的費用,如屋頂、停車場、供暖、通風和空調以及結構和非結構維修和更換費用、場外改善、影響場外物業的租約和補救活動(除非承租人有必要),以及與超過某些上限或受基礎租約中所載某些例外情況限制的物業運營相關的費用。在截至2024年6月30日的6個月中,我們產生了60美元的萬費用,這些費用不是租戶義務。
物業管理費和資產管理費
我們每月向我們的外部經理的一家附屬公司支付從投資組合中收取的總收入的2.0%至3.5%不等的物業管理費。於截至二零二四年六月三十日止六個月期間物業管理費增加,主要是由於於二零二三年十月以綜合基準列報的50/50合營收購所收購的54個物業收取物業管理費所致。
我們還向我們的外部經理的一家附屬公司支付了相當於投資於我們的前身的總股本的1.0%的季度資產管理費,這是根據我們的前身的估值委員會確定的資產淨值計算的。
在完成內部化和本次發售後,支付財產和資產管理費的義務將被消除。
一般和行政費用
一般和行政費用減少1.7億美元主要是由於在截至2023年6月30日的6個月中發生的大約200億美元的結構和上市公司準備成本以及50美元的萬內部化費用。在截至2024年6月30日的6個月中,審計和諮詢費比截至2023年6月30日的6個月增加了約40美元萬。
在完成內部化和此次發售後,我們未來的一般和行政費用將包括15名新員工的直接員工補償費用等。
其他費用和收入
利息開支
於截至2023年12月31日止年度,我們從迴圈信貸安排中額外提取7,390美元萬,按SOFR加2.36%的利率計息,為新收購房地產提供資金。此外,作為50/50合資公司收購的一部分,我們合併了50/50合資公司在ABS中的份額
70

目錄

債務約6,970美元萬,利息約3.4%,定期貸款1,700美元萬,期限SOFR+1.8%。由於來自迴圈信貸安排的借款增加以及承擔與50/50合資企業收購相關的債務,導致截至2024年6月30日的六個月的利息支出分別增加約350萬和180萬。在截至2024年6月30日的6個月中,我們記錄了與50/50合資企業的萬債務折價有關的折現成本1200億美元的攤銷。截至2024年6月30日和2023年6月30日,未償債務總額不包括遞延融資成本攤銷的加權平均利率分別為5.1%和4.8%。
房地產銷售收益
在截至2024年6月30日的六個月中,我們出售了五處房產,淨收益約為30美元萬。
減值虧損
於截至2024年6月30日止六個月內,我們錄得與一項投資資產有關的減值虧損60萬美元。我們從戰略上識別我們投資組合中的不良房地產,以重新租賃和處置,以努力管理風險和提高回報。
投資未合併實體造成的權益損失
截至2023年6月30日的6個月的收入包括合資企業從2023年1月1日至2023年6月30日各佔一半的運營。2023年10月20日,我們完成了50/50合資公司的收購,以收購54個標的物業的剩餘50%權益,2023年10月21日及以後的業績合併到綜合經營報表中。
截至2023年12月31日的財政年度與截至2022年12月31日的財政年度的比較
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度,
2023
2022
$
%
收入
 
 
 
 
租金收入
$48,266,265
$39,862,784
$8,403,481
21%
運營費用
 
 
 
 
折舊及攤銷
24,730,026
21,800,720
2,929,306
13%
物業運營費用
5,825,127
4,497,175
1,327,952
30%
物業管理費
1,616,099
918,490
697,609
76%
資產管理費
4,138,675
3,638,276
500,399
14%
一般及行政開支
8,054,200
1,183,745
6,870,455
>100%
總運營支出
44,364,127
32,038,406
12,325,721
38%
其他費用(收入)
 
 
 
 
利息開支
18,377,324
12,463,982
5,913,342
47%
房地產出售(收益)損失
(724,917)
201,439
(926,356)
<(100)%
減值虧損
407,387
407,387
>100%
所得稅
315,891
430,232
(114,341)
(27)%
其他費用(收入)總額
18,375,685
13,095,653
5,280,032
40%
經營虧損
(14,473,547)
(5,271,275)
(9,202,272)
<(100)%
收購權益法投資收益
12,987,969
12,987,969
>100%
對未合併實體的投資產生的股權損失
(38,113)
(108,922)
70,809
65%
淨虧損
$(1,523,691)
$(5,380,197)
$3,856,506
72%
71

目錄

租金收入
 
 
 
 
 
截至十二月三十一日止的年度,
2023
2022
$
%
收入:
 
 
 
 
已計費的合同租金金額
$47,901,094
$39,026,698
$8,874,396
23%
按直線法確認合同租金金額的調整
1,350,324
1,307,117
43,207
3%
賺取的可變租金金額
185,319
47,154
138,165
>100%
高於/低於市場租賃攤銷,淨額
(1,469,428)
(551,558)
(917,870)
<(100)%
其他收入
298,956
33,373
265,583
>100%
租金總收入
$48,266,265
$39,862,784
$8,403,481
21%
萬的合同租金增加了0美元,主要是由於我們的房地產組合在2022年至2023年期間通過新的收購增長了約700美元的合同基本租金,加上我們現有組合約20美元萬的租金上漲。合同租金金額增加的其餘部分170美元萬用於額外租金和收回收入,由於物業運營費用增加,租金和收回收入從截至2022年12月31日的年度的370美元萬增加到截至2023年12月31日的年度的540美元萬。在截至2023年12月31日的年度內,我們收購了26處物業,包括成交成本在內的總成本約為7,540美元萬。此外,我們於2023年10月20日收購了50/50合資公司剩餘的50%權益,該合資公司於收購日擁有54處物業。於截至2022年12月31日止年度內,我們收購了23個物業,包括成交成本在內的總成本約為8,520美元萬。
截至2023年12月31日的年度,高於/低於市場的租賃攤銷淨費用增加了90美元,主要是由於2022年至2023年期間新收購的高於市場的租賃增加。
業務費用
折舊及攤銷
截至2023年12月31日的年度折舊和攤銷增加主要是由於我們的房地產投資組合在2022年和2023年通過新的收購而增長。
物業運營費用
物業營運開支增加,主要是由於投資組合中物業數目增加所致。於截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度內,吾等分別產生580萬及450萬美元物業營運開支,並記錄額外租金及收回收入540萬及370萬。我們幾乎所有的租賃都是淨租賃,因此我們的租戶通常有義務支付與租賃物業相關的常規費用,如房地產稅、保險、維護和維修,以及在許多情況下的資本成本。一些租約包含例外情況,要求我們支付特定的費用,如屋頂、停車場、供暖、通風和空調以及結構和非結構維修和更換費用、場外改善、影響場外物業的租約和補救活動(除非承租人有必要),以及與超過某些上限或受基礎租約中所載某些例外情況限制的物業運營相關的費用。在截至2023年12月31日的一年中,我們產生了40美元的萬,這些費用不是租戶義務。
物業管理費和資產管理費
我們每月向外部經理的附屬公司支付物業管理費,金額為投資組合總收入的2.0%至3.5%。截至2022年12月31日止年度物業管理費的增加主要是由於投資組合中物業數量增加加上租金上漲。
我們還向外部經理的附屬公司支付了季度資產管理費,相當於投資於我們前任的總股本的1.0%,根據我們前任的淨資產價值計算
72

目錄

估價委員會。截至2023年12月31日止年度的資產管理費增加主要是由於於2022年全年額外籌集8,250美元萬股本,以及於2022年11月向我們的優先股持有人發出3,380美元萬的資本募集。
在完成內部化和本次發售後,支付財產和資產管理費的義務將被消除。
一般和行政費用
一般和行政費用的增加主要是由於結構和上市公司準備成本增加了約410萬,內部化費用增加了220萬,審計、稅務和諮詢費用增加了60萬。
在完成內部化和此次發售後,我們未來的一般和行政費用將包括15名新員工的直接員工補償費用等。
其他費用和收入
利息開支
於截至2023年12月31日止年度,我們從迴圈信貸安排中額外提取7,390美元萬,按SOFR加2.36%的利率計息,為新收購房地產提供資金。此外,作為我們收購50/50合資公司的一部分,我們合併了50/50合資公司的ABS債務份額約6,970美元萬,利息約為3.4%,以及定期貸款1,700美元萬,期限SOFR+1.8%。來自迴圈信貸安排的借款增加及承擔與50/50合營公司收購有關的債務,導致利息開支分別增加約480萬及100萬。截至2023年12月31日和2022年12月31日,未償債務總額不包括遞延融資成本攤銷的加權平均利率分別為5.2%和4.4%。
房地產銷售收益
在截至2023年12月31日的年度內,我們出售了兩處物業,淨收益約為70萬美元。
減值虧損
於截至2023年12月31日止年度內,我們錄得與一項待售資產有關的減值虧損229,387美元及與一項待投資資產有關的減值虧損178,000美元。我們從戰略上識別我們投資組合中的不良房地產,以重新租賃和處置,以努力管理風險和提高回報。
收購權益法投資的收益
2023年10月20日,我們收購了50/50合資公司剩餘的50%權益。我們記錄了按公允價值收購的資產和負債,並在截至2023年12月31日的經審計財務報表上實現了約1,300美元的萬收益。自2023年10月20日起,50/50合資企業的結果已合併到合併財務報表中。
投資未合併實體造成的權益損失
截至2023年12月31日止年度的虧損包括於2023年1月1日至2023年10月20日期間各佔50%的合營公司的營運,當時我們已完成各佔50%的合營公司收購,以收購其餘54項相關物業的50%權益。2023年10月21日至2023年12月31日的業績合併到合併經營報表中。
流動資金及資本資源
流動性/房地產投資信託基金要求
流動性是衡量我們滿足潛在現金需求的能力的指標,包括我們償還債務、為我們的運營提供資金、收購物業、向股東分配以及其他一般業務需求的持續承諾。作為房地產投資信託基金,我們必須將至少90%的應稅收入分配給我們的股東。
73

目錄

在不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本收益的情況下,以年度為基礎確定。因此,我們不太可能從每年的應稅收入中保留大量現金餘額,以滿足我們的流動性需求。相反,我們預計主要通過依賴外部資本來源來滿足我們的流動性需求,例如我們的債務安排下的借款或額外股本或優先股發行或其他資本籌集,這些都將受到許多市場和其他因素的影響,才能成功進入。
短期流動資金需求
我們的短期流動資金需求主要包括支付我們的運營費用所需的資金,包括我們的一般和行政費用以及我們未償債務的利息支付和支付分派。由於我們的投資組合具有歷史上強勁的入住率水準,而且我們幾乎所有的租賃都是淨租賃,因此我們目前預計不會產生重大資本支出或產生其他重大物業運營成本(除非空置率調整超過歷史正常水準),這將對短期金融流動性產生重大不利影響。我們預計將主要通過現金和現金等價物餘額、經營活動提供的現金淨額以及我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款項下的借款或根據市場條件發行債務或股權工具來滿足我們的短期流動性需求。
長期流動資金需求
我們的長期流動性需求主要包括償還債務所需的資金,包括預計將於2024年12月至2024年償還的251.9美元債務(扣除費用),以及投資於額外的創收物業。債務資本通過我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款提供,並可能根據市場狀況和公司經營業績通過發行債務和股權工具提供。我們未來債務資本的來源和組合將受到市場狀況的影響。我們計劃謹慎地平衡我們的債務組合,包括固定和浮動利率債務,並將評估對沖某些利率風險的機會(如果適用)。
我們預計將主要通過我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款下的借款、任何未來的債務和股權融資以及有限出售我們物業的收益來滿足我們的長期流動性需求。我們獲得這些資本來源的能力可能會受到不利市場條件的影響,特別是在債務和股權資本市場以及整個房地產市場,這些都不是我們所能控制的。此外,我們的成功將取決於我們的經營業績、我們的借款限制、我們的槓桿程度、市場對公司的看法、我們能否獲得債務、股權或其他資本工具以及其他因素。我們的收購增長戰略在很大程度上取決於我們能否以有利的條件獲得收購融資。我們尋求通過與信譽良好的租戶和租賃擔保人投資房地產,以及通過保持適當的債務和股權資本組合來加強我們的資產負債表,以降低我們可能無法獲得長期債務資本的風險。
預計流動資金和資本
截至2024年6月30日,我們在預計基礎上擁有7,150美元萬現金和現金等價物。此外,在本次發售完成後,在償還我們在ABS票據下的債務後,我們預計在我們的新迴圈信貸安排下,我們將有19620美元的萬可用借款能力。我們相信,在本次發行完成後,我們將獲得足夠的資本,以滿足我們在合理可預見的未來的資本需求。
槓桿政策
完成本次發行後,我們預計未償還債務總額為24990萬(扣除費用),在用此次發行的淨收益以及我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款項下的借款償還債務後,根據我們截至2024年6月30日的六個月的預計年化EBITDAR,我們預計淨債務與年化調整後EBITDARE的比率約為4.28倍。我們的長期目標是將淨債務與年化調整後EBITDAre的比率控制在6.0倍或更低。我們的董事會可能會根據當時的經濟狀況、債務和股權資本的相對成本和可獲得性、我們普通股的市場價格變化、收購機會和其他因素不時修改我們的槓桿政策。
本次發行後將有未償還的備考債務
截至2024年6月30日,在預計基礎上,我們有大約24990美元的萬未償債務總額(扣除費用),浮動利率為SOFR加1.2%,到期日為2027年10月。
74

目錄

對在是次發售後未清償的某些債項的描述
以下是我們的ABS票據、新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款的重大撥備摘要。
ABS附註
截至2024年6月30日,由我們的前身的關聯公司發行的ABS債券的本金總額為25380美元(扣除費用後),ABS債券的利息按年利率計算相當於3.4%。ABS債券的預期償還日期為2024年12月,即使所述到期日為2049年12月,因為剩餘的未償還本金餘額將於預期償還日期到期並應付,如果不能在2024年12月至2024年12月之前全額支付,ABS債券將開始產生額外利息。吾等可根據契約以相當於將予預付的ABS票據的本金額加其應計利息、適用的應付全數(如有)及該契約項下所欠的其他款額的價格,全部或部分預付ABS票據。ABS票據以131個待售物業的留置權作為抵押,根據截至2024年6月30日的物業數量,這些物業佔我們全部待批物業的47.1%。
管限ABS票據的契諾包括限制吾等(I)出售、質押或以其他方式轉讓任何物業或租約的任何權益或其中任何部分的任何合法或實益權益或抵押品的任何其他部分的能力,(Ii)全部或部分解散或清盤,(Iii)直接或間接從事因發行ABS票據而產生的任何業務,以及根據該契約或物業管理協定預期或規定須進行的行動以外的任何業務,(Iv)招致、(V)為ABS票據及任何相關係列票據以外的借款產生或承擔任何債務,或(V)從ABS票據的代收賬戶中提取或指示任何一方提取任何資金,但在每種情況下,契約或物業管理協定允許的情況除外。此外,根據管限ABS債券的契約,我們須維持每月最少1.25倍的償債比率。
截至2024年6月30日和2023年12月31日,我們遵守了ABS債券契約下的契約。管限ABS票據的契約亦載有慣常的違約事件,包括拖欠本金、利息或費用、違反契約所載契諾的違約、與若干其他債務及破產的交叉違約及其他無力償債的違約。
上述ABS附註摘要並不聲稱完整,並參考該契據全文而有所保留,而該契據副本已作為註冊說明書的證物存檔,而本招股章程亦為其一部分。有關我們的ABS附註的更多資訊,請參閱本招股說明書中其他部分包括的經審計的歷史綜合財務報表附註6(A)。
新的迴圈信貸安排
根據信貸協定,以摩根大通銀行為行政代理的一批貸款人,包括某些承銷商的附屬公司,將為我們的新迴圈信貸安排提供承諾,允許借款高達25000萬,其中包括可用於簽發信用證的2,000美元萬。我們的新迴圈信貸安排將於本次發售完成後生效,初始到期日為生效日期後三年,並根據我們的選擇提供兩次12個月的延期,條件包括支付迴圈承諾總未償還金額的0.125%費用。
75

目錄

我們的新迴圈信貸安排包含承諾費,直至我們從標準普爾評級服務公司獲得BBB-(或同等資質)或從穆迪投資者服務公司獲得BBB-(或同等資質)或BAA3(或同等資質)或更高信用評級之日起(“投資級評級日”),對於任何日曆季度,如果該季度的平均每日使用量超過迴圈承諾總額的50%,則承諾費為每年0.15%,如果該季度的平均每日使用量等於或低於迴圈承諾總額的50%,則為每年0.25%。如下表所示,在投資級評級日期之前,我們的新迴圈信貸安排下的借款將按基於SOFR的浮動利率外加基於我們的槓桿率(每年1.20%至1.75%)的適用保證金計息。
比率水準
槓桿率
適用的保證金
SOFR貸款
一級
<40%
1.20%
二級
≥40%和<45%
1.25%
三級
≥45%和<50%
1.30%
ⅳ級
≥50%和<55%
1.40%
V級
≥55%和<60%
1.55%
VI級
≥60%
1.75%
如下表所示,自投資級評級日期起及之後,根據我們的信用評級,我們的新迴圈信貸安排包含每年0.125%至0.30%的適用融資費,而我們新迴圈信貸安排下的借款將以SOFR為基礎的浮動利率加上基於我們的信用評級0.725%至1.40%的適用保證金計息。
評級級別
信用評級
適用保證金
SOFR貸款
設施費率
循環信用貸款
一級
' A- / A3
0.725%
0.125%
二級
BBB+ / BAA1
0.775%
0.15%
三級
BBb /Baa 2
0.85%
0.20%
ⅳ級
BBb- /Baa 3
1.05%
0.25%
V級
< BBb- /Baa 3或未評級
1.40%
0.30%
根據我們的新循環信貸額度,我們將遵守各種契約和財務報告要求。下表總結了適用的財務契約。如果存在違約或違約事件,無論是因違約付款還是違反契約,我們可能會被限制向股東支付超過維持房地產投資信託資格所需股息的股息。
盟約
總槓桿率 (1)
' 60%
調整後的EBITDA與固定費用的比率(2)
≥1.5至1.00
擔保槓桿率(3)
≤40%
未擔保NOI與無擔保利息支出比率(4)
≥1.75至1.00
無擔保槓桿率(5)
≤60%
有形淨值(6)
本次發行完成時有形淨值的75%加上股票發行收益的70%的≥總和
(1)
總槓桿率是指截至任何財政季度最後一天的總負債與總資產價值之比。總資產價值在綜合基礎上計算為無限制現金和現金等價物的總和(無重複),加上最近一個會計季度擁有的物業的淨營業收入乘以4,除以7%的資本化率,加上最近12個月收購的物業、開發物業、未改善土地、有價證券和逾期不超過60天的抵押貸款應收賬面價值的公認會計準則賬面價值(減值後)。為確定總資產價值,不包括最近結束的財政季度內出售和收購的物業的淨營業收入,某些類別的資產應受其應佔總資產價值百分比的上限。

許可總槓桿率可在融資期限內兩次提高,在發生重大收購的任何會計季度和其後連續三個會計季度內最高可達65%,但此後該比率不得超過60%。
(2)
調整後的EBITDA與固定費用的比率是截至任何會計季度最後一天調整後的EBITDA與固定費用的比率。調整後的EBITDA計算為經折舊和攤銷、利息支出、所得稅支出、非常或非經常性專案、與債務融資、收購和處置以及資本市場交易有關的費用、非現金專案和
76

目錄

未合併子公司淨收入中的權益減去某些物業的替換準備金。固定費用按綜合基準計算為利息支出(不包括以現金支付的費用的攤銷和債務的折扣和溢價),加上定期安排的債務本金償還(不包括任何氣球或類似付款),加上以現金支付的任何優先股息。
(3)
有擔保的槓桿率是有擔保的負債與總資產價值的比率。
(4)
未擔保淨營業收入(“NOI”)與無擔保利息支出的比率是截至任何財政季度最後一天所有符合條件的未擔保財產的淨營業收入與無擔保利息支出的比率。無擔保利息支出按可歸因於無擔保債務的所有利息支出的現金部分計算。
(5)
無擔保槓桿率按截至任何財政季度最後一天的無擔保負債與無擔保資產價值之比計算。未擔保資產價值按合資格的未擔保財產的淨營業收入加上不受限制的現金和現金等價物加上在過去12個月內收購的所有符合條件的未擔保財產、開發物業和未改善土地的公認會計準則賬面價值之和計算。為確定未擔保資產價值,不包括在最近終了的財政季度內處置和獲得的財產的淨營業收入,某些類別的資產對其可歸因於未擔保資產價值的百分比有上限。

準許無抵押槓桿率可於融資期內兩次提高至發生重大收購的任何財政季度的65%,以及其後連續三個財政季度的準許無抵押槓桿率,但其後該比率不得超過60%。
(6)
有形淨值按總資產價值減去總負債加上(無重複)某些財產和可贖回非控制權益的累計折舊和攤銷來計算。
我們的新迴圈信貸安排將用於償還現有債務,以及用於物業收購、營運資金要求和其他一般企業用途。我們的新迴圈信貸安排包含其他習慣條款、契諾和此類信貸安排的其他條件。
新增延期支取定期貸款
根據信貸協定,以摩根大通銀行為行政代理的一批貸款人,包括某些承銷商的附屬公司,將為我們的新延遲提取定期貸款提供承諾,允許最高20000美元的萬借款。我們的新延遲提取定期貸款將在本次發售完成後生效,可提取至生效日期的一週年,初始到期日為生效日期後三年,並根據我們的選擇提供兩次12個月的延期,條件包括支付定期貸款未償還本金總額的0.125%費用。我們的新延遲提款定期貸款包括對無資金定期貸款承諾的日均金額收取0.20%的年費。
在投資級評級日之前,我們的新延遲提取定期貸款項下的借款將按基於SOFR的浮動利率外加基於我們的槓桿率(每年1.20%至1.75%)的適用保證金支付利息。
比率水準
槓桿率
適用的保證金
SOFR貸款
一級
<40%
1.20%
二級
≥40%和<45%
1.25%
三級
≥45%和<50%
1.30%
ⅳ級
≥50%和<55%
1.40%
V級
≥55%和<60%
1.55%
VI級
≥60%
1.75%
如下表所示,從投資級別評級日期起和之後,我們的新延遲提款定期貸款項下的借款將按基於SOFR的浮動利率加上基於我們的信用評級的適用保證金每年0.80%至1.60%之間。
比等級
信用評級
適用保證金
SOFR貸款
一級
' A- / A3
0.80%
二級
BBB+ / BAA1
0.85%
三級
BBb /Baa 2
0.95%
ⅳ級
BBb- /Baa 3
1.20%
V級
< BBb- /Baa 3或未評級
1.60%
77

目錄

根據我們的新延遲提取定期貸款,我們將遵守各種契約和財務報告要求,包括上文為我們的新迴圈信貸安排制定的相同財務契約。如果違約或違約事件存在,無論是由於付款違約或違反契諾,我們可能會被限制向我們的股東支付超過維持我們的REIT資格所需的股息。
我們的新延遲提取定期貸款將用於償還ABS票據項下現有的未償還債務,然後用於物業收購、營運資金要求和其他一般企業用途。我們的新延期提款定期貸款包含此類定期貸款的其他慣例條款、契諾和其他條件。
衍生工具和套期保值活動
我們可能因根據我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款或其他計息債務或資本工具而進行的任何浮動利率借款的利率變化而面臨利率風險。根據我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款的借款將按SOFR加適用保證金的浮動利率計息。因此,市場利率的波動可能會增加或減少我們的利息支出,這反過來又會減少或增加我們的淨收益和現金流。
未來,我們可能會嘗試通過達成利率互換或其他對沖安排來管理利率風險。根據這些協定,我們從交易對手那裡獲得的每月付款等於相關可變利率乘以未償還名義金額。反過來,我們每月向交易對手支付的金額等於固定利率乘以相關的未償還名義金額。這些交易的預期淨影響是,我們為可變利率借款支付固定利率。我們從來沒有、也不打算為投機目的而進行衍生工具或利率交易。
現金流量
截至2024年6月30日,現金、現金等價物和限制性現金總計為1,660美元萬,而截至2023年12月31日的萬為4,110美元。下表顯示了截至2024年和2023年6月30日的六個月以及截至2023年和2022年12月31日的年度的現金流資訊:
 
截至6月30日的六個月里,
截至12月31日的年份,
(in數千)
2024
2023
2023
2022
經營活動提供的淨現金
$7,720
$13,720
$17,224
$23,103
投資活動提供(用於)的淨現金
8,531
(47,789)
(93,810)
(82,199)
融資活動提供的淨現金(用於)
(16,760)
3,529
52,638
68,299
現金及現金等價物和限制性現金淨(減)增
$(509)
$(30,540)
$(23,948)
$9,203
與截至2023年6月30日的6個月相比,在截至2024年6月30日的6個月中,經營活動提供的現金淨額減少了600美元萬,這主要是由於支付應付款和應計負債的時間以及利息支出增加了約530美元萬。
於截至二零二四年六月三十日止六個月內,售出物業五項及購入物業一項,而截至二零二三年六月三十日止六個月則售出一項物業及收購十六項物業,這反映於投資活動所提供(用於)的現金淨額的變化。
與截至2023年6月30日的六個月相比,在截至2024年6月30日的六個月中,融資活動提供的現金淨額萬減少了2030美元,主要是由於淨償還債務,淨額為1,070萬美元,而萬的債務淨收益分別為7.1億美元。此外,在截至2023年6月30日的六個月中,普通股和優先股持有人的資本貢獻總額約為1,590美元萬,反映在該期間融資活動提供的現金淨額中。
在截至2023年12月31日止年度內,經營活動提供的現金淨額較上一可比期間有所變動,主要是由於於2023年收購的26項物業及於2022年收購的23項物業的投資組合規模增加,抵銷了截至2023年12月31日止年度約410萬的結構及上市公司準備成本及220萬的內部化開支。
78

目錄

與截至2022年12月31日的年度相比,截至2023年12月31日的年度用於投資活動的現金淨額增加,反映出收購增加以及出售兩處物業的收益增加。
與截至2022年12月31日的年度相比,在截至2023年12月31日的一年中,融資活動提供的現金淨額減少,反映了大約200億美元的遞延發售成本(萬)、OP單位的發行減少、對普通股和優先單位持有人的現金分配增加,被債務淨收益的增加所抵消。
表外安排
截至2024年6月30日或2023年12月31日,我們沒有表外安排。
關鍵會計政策和估計
根據公認會計原則編制歷史綜合財務報表時,管理層需要作出主觀性的估計和假設,並影響綜合財務報表中資產、負債、收入和費用的報告金額以及其他披露。我們的估計是基於歷史經驗和在這種情況下被認為是合理的各種其他假設。在持續的基礎上,管理層評估其估計和假設,然而,我們的實際結果可能與我們的估計大不相同。我們的主要會計政策摘要載於附註2-財務報表會計政策,載於招股說明書其他地方經審核的歷史綜合財務報表內。管理層認為,以下關鍵會計政策會影響其在編制綜合財務報表時使用的更重要的估計和假設。
收購物業的購置價分配
在收購被視為資產收購的投資所持有的房地產時,購買價格(包括相關收購成本)作為成本基礎的一部分進行資本化。我們根據其公允價值在土地、建築物及改善工程、工地改善及可識別無形資產及負債之間分配購買價格,例如與原址租賃有關的金額及取得的高於市價及低於市價的租賃的原始成本。購買價格的分配需要判斷和重大估計。土地和建築資產的公允價值是按空置基礎確定的。
高於市價及低於市價的租約乃根據收購時的現有租約與同類物業的現行市值租金的比較而釐定。高於市價和低於市價租賃的公允價值等於合同與每一份現地租賃在其剩餘期限內的市場匯率之間的價差的總和。原址租約及初始成本的公允價值乃根據預期租賃期內的入賬成本估計及按相同市場條款及條件將現有租約落實所產生的成本釐定。
我們使用多個來源來估計公允價值,包括通過收購前盡職調查以及營銷和租賃活動而獲得的關於每個物業的資訊。我們亦會考慮影響公允價值釐定的資料及其他因素,例如市場狀況、租戶所處行業狀況、房地產特徵(例如位置、面積、相對租金價值、交通量)及租戶信用狀況。
長期資產減值準備
只要發生事件或環境變化表明某項資產的賬面價值可能無法收回,就會對長期資產進行減值審查。如果存在該等減值,則根據資產的賬面價值超過其公允價值確認減值損失。可收回淨額代表預期從長期資產賺取的未貼現估計未來現金流。就房地產而言,未貼現的估計未來現金流是基於使用和最終處置財產所產生的預期現金流。我們使用營業收入、估計資本化率或倍數等數據來估計公允價值,對於持有待售的資產,我們使用協商銷售價格減去估計的處置成本來估計公允價值。
最近發布的會計公告
關於最近的會計聲明的討論,見招股說明書其他地方包括的經審計的歷史綜合財務報表的附註2-財務報表的會計政策。
79

目錄

關於市場風險的定量和定性披露
我們可能會因根據我們的新迴圈信貸安排或新延遲提取定期貸款或其他有利息的債務或其他資本工具而作出的任何浮動利率借款的利率變動而承擔利率風險。根據我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款的借款將按SOFR加適用保證金的浮動利率計息。因此,市場利率的波動可能會增加或減少我們的利息支出,這反過來又會減少或增加我們的淨收益和現金流。未來,我們可能會通過達成利率互換或其他對沖安排來管理一部分利率風險。在我們尋求這樣做的程度上,我們的利率風險管理戰略將旨在通過維持利率互換來穩定現金流需求,以將某些可變利率債務轉換為固定利率。我們從來沒有、也不打算為投機目的而進行衍生工具或利率交易。我們的任何債務工具的再融資也將受到此類再融資時的市場狀況和我們的經營業績的影響,由於當時可用的融資來源有限,這可能需要償還本金和注入股本。
截至2024年6月30日和2023年12月31日,我們的金融工具沒有因外匯兌換風險而面臨重大市場風險。
非gaap財務指標
我們報告的結果和稀釋後每股淨收益是根據公認會計準則列報的。我們還披露了FFO、AFFO、EBITDA、EBITDAre、調整後EBITDAre、年化調整後EBITDAre和淨債務,每一項都是非GAAP衡量標準。我們認為,這些非GAAP財務指標是分析師和投資者用來比較REITs經營業績的行業指標。
我們根據NAREIT理事會制定的標準計算FFO。NAREIT將FFO定義為經調整的GAAP淨收益或虧損,不包括出售某些已折舊房地產資產的淨收益(虧損)、房地產資產的折舊和攤銷費用、控制權變更的損益以及與某些先前折舊的房地產資產相關的減值費用。我們也不計入收購權益法投資的收益,因為收益是購買我們前任的唯一合夥人在50/50合資企業中持有的50%權益的一次性交易。由於收益不會在未來再次出現,它被排除在FFO之外。為了得出AFFO,我們修改了FFO的NAREIT計算,以包括與某些非現金或非經常性收入和支出相關的GAAP淨收入的其他調整,包括直線租金、債務清償成本、租賃無形資產的攤銷、債務發行成本的攤銷、抵押貸款淨保費的攤銷、利率互換和其他非現金利息支出的(收益)損失、外幣交易的已實現收益或損失、內部化費用、結構和上市公司準備成本、非常專案和其他指定的非現金專案。我們認為這些專案不是正常運營的結果,因此我們認為剔除此類專案有助於管理層和投資者區分我們業務的變化是由於我們物業業務的增長或下降還是其他因素。
我們的租賃通常包括現金租金,這些租金在租賃期限內通過租賃升級而增加。我們的租約通常不包括重大的前置或後置付款,或重大的免租期。因此,我們認為在合同基礎上評估租金是有用的,因為它允許將現有租金與市場租金進行比較。我們還不包括債務清償、非現金利息支出和收益、債務發行成本的攤銷、抵押貸款淨溢價和租賃無形資產、外幣交易的已實現收益和虧損、內部化費用以及結構和上市公司準備成本的成本或收益,因為這些專案不能反映持續的經營業績。當我們制定公司目標時,我們使用AFFO作為我們業績的衡量標準。
FFO被管理層、投資者和分析師用來便於對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較,主要是因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響,這些影響基於歷史成本,隱含地假設房地產的價值隨著時間的推移以可預測的方式減少,而不是根據現有的市場狀況波動。我們相信,AFFO是供投資者考慮的一項有用的補充措施,因為它將幫助他們更好地評估我們的經營業績,而不會因一次性現金和非現金收入或支出而造成扭曲。FFO和AFFO可能無法與其他REITs採用的類似名稱的措施相比較,而我們的FFO和AFFO與其他REITs披露的相同或類似措施的比較可能沒有意義。FFO和AFFO不應被視為我們現金流量表中報告的淨收益或運營現金流的替代指標,也不應被視為流動性指標,而應被視為GAAP財務指標的補充,而不是替代。
80

目錄

SEC和任何其他監管機構都沒有對我們用於計算AFFO的FFO調整的可接受性做出判斷。未來,SEC、Nareit或其他監管機構可能會決定標準化整個REIT行業允許的調整,為了響應這種標準化,我們可能不得不相應調整AFFO的計算和描述。
以下是歷史和預計淨利潤(這是最具可比性的GAAP指標)與FFO和AFFO的對帳:
FFO和AFFO的歷史和預計淨利潤對帳
 
截至6月30日的六個月里,
截至12月31日的年份,
(in數千)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2023
公司專業人士
Forma
綜合
(未經審計)
2023
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
淨虧損
$(4,838)
$(6,381)
$(5,057)
$(24,398)
$(1,524)
$(5,380)
不動產折舊和不動產無形資產攤銷
14,249
14,296
11,156
28,860
24,730
21,801
50/50合資企業不動產折舊和不動產無形資產攤銷的份額
1,116
1,798
2,385
房地產出售(收益)損失
(337)
332
(725)
201
合資企業50/50房地產銷售收益的份額
(260)
(260)
收購權益法投資收益
(12,988)
FFO
$9,411
$7,578
$7,287
$4,462
$11,031
$19,007
直線租金調整
(728)
(777)
(573)
(1,126)
(1,350)
(1,307)
50/50合資公司直線租金調整份額
(11)
(43)
(133)
壞帳撥備調整
57
57
12
 
213
142
50/50合資公司壞帳準備調整份額
60
123
融資交易攤銷和折扣成本
792
2,092
1,166
1,584
2,792
2,292
50/50合資企業債務發行成本攤銷份額
139
226
268
高於/低於市場租賃無形資產攤銷
903
915
576
1,440
1,469
552
50/50合資企業攤銷高於/低於市場租賃無形資產的份額
56
90
228
基於股票的補償費用
1,971
3,943
調整結構和上市公司準備成本
74
1,951
4,092
內部化費用調整
447
16,498
2,169
AFFO
$12,406
$9,939
$11,110
$26,801
$20,812
$21,049
81

目錄

我們計算EBITDA為扣除利息、所得稅和折舊及攤銷前的收益。EBITDA是我們行業中常用的一種衡量標準。我們相信,這一比率為投資者和分析師提供了一種衡量我們槓桿率的指標,其中包括我們的經營業績,不受資本結構、資本投資週期和相關資產與我們行業其他公司相比的使用壽命差異的影響。2017年,NAREIT發佈了一份白皮書,建議報告EBITDA的公司也在財務報告中報告EBITDARE。我們根據NAREIT採用的定義計算EBITDAR。NAREIT將EBITDARE定義為EBITDA(定義見上文),不包括出售折舊財產的收益(損失)和房地產投資的減值準備。我們也不計入收購權益法投資的收益,因為該收益是購買我們前任的唯一合夥人在50/50合資企業中持有的50%權益的一次性交易。由於這一收益不會在未來再次出現,因此它被排除在EBITDARE之外。我們相信EBITDA和EBITDARE對投資者和分析師是有用的,因為它們提供了關於我們經營業績的重要補充資訊,不包括某些非現金和其他成本。
EBITDA和EBITDARE不是公認會計準則下的財務業績衡量標準,我們的EBITDA和EBITDARE可能無法與其他公司的類似名稱衡量標準相比較。您不應將我們的EBITDA和EBITDARE視為根據GAAP確定的經營活動淨收益或現金流的替代方案。
下表將淨收益(最具可比性的GAAP衡量標準)與EBITDA和EBITDARE進行了核對:
歷史和預計淨收入與EBITDA和EBITDARE的對賬
 
截至6月30日的六個月里,
截至12月31日的年份,
(in數千)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2023
公司專業人士
Forma
綜合
(未經審計)
2023
歷史
綜合
2023
歷史
綜合
2022
淨虧損
$(4,838)
$(6,381)
$(5,057)
$(24,398)
$(1,524)
$(5,380)
折舊及攤銷
15,152
15,211
11,732
28,860
26,199
22,352
50/50合資企業折舊和攤銷份額
1,172
1,888
2,614
利息開支
8,738
13,292
7,268
17,517
18,377
12,464
分擔50/50合資企業的利息費用
1,008
1,660
1,699
所得稅
281
281
158
390
316
430
50/50合資企業所得稅份額
27
37
38
EBITDA
$19,333
$22,403
$16,307
$22,369
$46,953
$34,217
房地產出售(收益)損失
(337)
332
(725)
201
合資企業50/50房地產銷售收益的份額
(260)
(260)
收購權益法投資收益
(12,988)
EBITDA
$19,333
$22,066
$16,379
$22,369
$32,980
$34,418
我們計算調整後的EBITDA作為適用季度的EBITDA,並進行調整以:(i)反映適用季度內發生的所有投資和處置活動,就好像每筆交易在季度第一天完成一樣,(ii)不包括我們認為性質上不常見和不尋常的某些GAAP收入和費用金額,因為它們與以前沒有過的獨特情況或交易有關已發生且我們預計未來不會發生的情況,(iii)消除我們某些租戶的租賃終止費的影響,以及(iv)排除非現金股票補償費用。年化調整後EBITDA是通過將適用季度的調整後EBITDA乘以四來計算的,我們認為這提供了
82

目錄

對截至最近完成的季度末我們所有投資的當前運行率進行了有意義的估計。您不應過度依賴此衡量標準,因為它是基於可能被證明不準確的假設和估計。我們未來期間實際報告的EBITDA可能與年化調整後EBITDA存在顯著差異。
下表將淨利潤(與GAAP指標最具可比性)與EBITDA、EBITDAre、調整後EBITDAre和年化調整後EBITDAre進行了調節。
歷史和預計淨利潤與調整後EBITDA、年化EBITDA、年化調整後EBITDA的對帳
 
截至6月30日的六個月,
(in數千)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
淨虧損
$(4,838)
$(6,381)
折舊及攤銷
15,152
15,211
利息開支
8,738
13,292
所得稅
281
281
EBITDA
$19,333
$22,403
房地產銷售收益
(337)
EBITDA
$19,333
$22,066
對本期投資活動的調整(1)
本期處置活動的調整(2)
(646)
非現金補償費用調整(3)
1,971
不包括非經常性費用(收入)的調整(4)
74
調整後的EBITDAR
$21,304
$21,494
年化EBITDAR
38,666
44,132
年化調整後EBITDAR
42,608
42,988
(1)
反映了一項調整,使期間內的所有購置生效,就好像它們是在期初購置的一樣。
(2)
反映了一項調整,使期間內的所有處置生效,就像它們在期間開始時已被出售一樣。
(3)
反映了不包括基於股票的非現金薪酬支出的調整。
(4)
反映了一項調整,以排除包括髮售成本在內的非經常性費用。
淨債務是非公認會計準則的財務指標。我們將淨債務定義為債務減去現金、現金等價物和限制性現金。淨債務與EBITDARE的比率和淨債務與年化調整後EBITDARE的比率分別代表截至適用期間結束時的淨債務除以該期間的EBITDAR或年化調整後EBITDARE。我們認為,這些比率對投資者和分析師是有用的,因為它們提供了關於總債務減去現金和現金等價物的資訊,與我們使用上文描述的EBITDARE和年化調整後EBITDARE衡量的業績相比,這些資訊可能有助於償還債務。
83

目錄

下表調節了總債務(這是最具可比性的GAAP指標)與淨債務,並列出了淨債務與EBITDAre的比率以及淨債務與年化調整EBITDAre的比率:
總債務與淨債務的對帳,並列出淨債務與年化EBITDA的比率以及淨債務與年化調整後EBITDA的比率
 
截至6月30日,
(in數千)
公司專業人士
形式濃縮
綜合
(未經審計)
2024
歷史
簡明
綜合
(未經審計)
2024
債務
 
 
新的延遲提款定期貸款
$200,000
$
新的循環信貸機制
53,829
ABS票據
253,829
循環信貸融資
159,890
定期貸款信貸安排
15,967
總債務
253,829
429,686
現金、現金等值物和限制現金
(71,455)
(16,620)
淨債務
182,374
413,066
淨債務與年化EBITDA之比
4.72
9.36
淨債務與年化調整EBITDA之比
4.28
9.61
84

目錄

市場機遇
淨租賃和外發包房地產概述
目前的地塊房地產市場是分散的,大多數房產都是私人持有的。因此,資本充裕、經驗豐富的投資者可能會有機會在外包市場內聚合資產。與其他類型的房地產以及其他淨租賃物業類型相比,多個驅動因素支持外包資產的這些潛在優勢。這些驅動因素可能包括:
經常為客戶提供便利和便利的高調位置;
結構性優勢-廣告、增強的客戶便利性、免下車選項等-可以使網站對租戶來說至關重要;
必需型和體驗型零售商的表現總體上好於更廣泛的零售類別,因為這些細分市場通常對在線更換更具彈性,並受到強勁的消費者財務狀況以及對社交和便利性的強調的支撐;
擁有多個地點的大量租戶需求池,特別是在基本和體驗式零售領域,可能會推動對地點的激烈競爭;
較大的多地點租戶通常也有更復雜的運營,通常已顯示出概念證明,更加重視客戶敞口,並可以將潛在損失分散到更多地點,所有這些都可以降低空置風險;
現有外圍地塊供應有限,新址供應管道有限,原因是零售開發活動有限,以及主要交通繁忙地點的空間有限;
即使地塊承租人遷出,地盤設施,例如面對繁忙的道路,可能會提高剩餘土地價值;以及
分散的所有權,加上規模較小的私人所有者的集中,增強了資本充裕的買家聚合網站的潛力。
外包市場的傳統房地產運營指標,如市場庫存、平均租金或資本化率,很難量化,儘管市場規模很大,淨租賃空間的利息更廣泛。與較大的房地產資產相比,較小的資產價值,因出售-租賃和租戶回購而不斷變化的所有權狀態,以及所有權在私人所有者中的顯著集中,使得收集運營和市場數據變得困難。因此,在缺乏合適的直接數據源的情況下,RCG使用各種行業數據作為代理來評估外包市場。
淨租賃和外發地塊特徵
與其他形式的房地產相比,與其他形式的房地產相比,擁有淨租約的房產通常收入更穩定,可以對沖通脹壓力。淨租賃與許多其他商業物業類型使用的毛租不同,在許多情況下,租戶承擔建築物和相關地塊的大部分或所有運營費用,在許多情況下,租戶承擔大部分或所有運營費用。這些費用可以包括建築維護、財產稅、保險、公用事業成本,在許多情況下還包括資本支出。根據總租約,這些費用通常由房東承擔。租賃淨資產的租賃期通常比其他商業地產租賃的租期長,一般為10年或更長,並可能包括延長至初始租賃期之後的選項。租戶通常簽訂這些較長的租約,以確保訪問具有獨特地理優勢的地點,例如交通繁忙的臨街和拐角位置。此外,淨租約通常包括租賃期間每隔一段時間生效的自動扶梯租金。這些自動扶梯可以是固定數量的,也可以偶爾與CPI等基準指標掛鉤,以對沖通脹壓力。由於這些租賃結構、租戶承擔維護和其他費用以及內置自動扶梯租金,淨租賃房地產可以提供可靠的被動收入流,在某些方面類似於計息債券。
外包地塊是一種特定類型的資產,通常使用淨租賃。這些平臺通常位於更廣泛的商業貿易區或商業開發區域內,通常是零售購物中心,但與嵌入式建築分開,通常與主樓分開擁有和開發。一般來說,外圍地塊位於顯著位置,包括交通繁忙的十字路口角落和高速公路沿線的臨街地帶,這增加了消費者的曝光率。外派宗地主要配置為容納一個或兩個租戶,儘管在某些情況下
85

目錄

箱子,可能容納更多的人。雖然無法獲得外發地塊的準確統計,但地點的數量可能很多,很大程度上是因為美國有大量的主幹道十字路口、駭維金屬加工下坡道、零售購物中心和商業開發專案。外圍地塊通常靠近或毗鄰交通繁忙的街道,這使得租戶可以提高能見度,從道路上吸引顧客,以及在市中心或附近購物的顧客。雖然我們認為,大多數地塊通常會被認為是高調的位置,但對於零售租戶來說,沿著繁忙的道路或拐角處的地塊位置可能特別有價值,因為經過路邊建築的汽車數量可以增加品牌曝光率和知名度。這些功能還可以將該地點的汽車/行人流量轉化為銷售,從而潛在地增加租戶的收入。
總而言之,外發地通常是由一系列租戶租用的高調地點,通常是地區性和全國性的零售連鎖店。外賣包裹吸引了這些租戶,因為客戶的便利性、免下車服務選項以及廣告和品牌知名度的好處。由於這些潛在的重大好處,外包地塊可能被認為是租戶的關鍵任務,提供入住率穩定性。這種入住率的穩定,再加上淨租賃的結構,可以為房東在不同的經濟週期和通脹壓力下提供穩定的收入來源。
外發包裹租戶概述
各式各樣的租戶看重地塊的價值,並被其吸引。對外部地塊的需求上升,特別是那些位於高調地點的地塊,可能會導致與在線和低曝光率地點相比,租戶之間的競爭更激烈。特別是,外包包裹的主要租戶往往是來自各行各業的基本服務和體驗式零售商,如品牌咖啡店、QSR、休閒餐廳、醫療設施、銀行分行、加油站、洗車店、汽車商店和移動運營商。在這些細分行業中,外包地塊也吸引了不同規模的租戶的需求。對外包地塊的需求水準上升,以及這些地塊可能因這種競爭而獲得的租金溢價,往往支持連鎖規模的零售商進行租賃。這些較大的租戶通常優先考慮具有街道曝光率和可見性的地點,以及客戶更容易進入的地點,這在更常見的商業零售地點可能很難找到,而且通常是外賣的主要優勢。這些連鎖店通常也擁有更復雜的運營,可以將潛在損失分散到更多的地點,並有能力在一個投資組合中租賃多個地點,從而增加了它們作為租戶對房地產投資者的吸引力。客戶互動頻繁的零售領域的租戶,如出售基本商品和服務的餐館和零售商,往往是提供最大客戶敞口的高調外賣需求的主要驅動力。此外,基本服務和體驗式零售領域是包裹需求超過需求的主要驅動力,在過去幾年中表現普遍好於其他零售行業,對在線更換的適應能力可能更強,這些因素應該會支持包裹佔有率的穩定性。
雖然外包地塊的租戶組合特別強大,但即使租戶離開或不續簽,這些地塊的潛在屬性也可以提供內在價值。外包網站的高調特性帶來的優勢還包括客戶的便捷訪問、廣告機會、潛在的高人流量/汽車流量以及此類網站的有限供應。這些因素既將外租產品與其他淨租賃產品區分開來,又可以支持快速重新租賃。此外,這些網站對地區性和全國性連鎖店的吸引力,通常是在基本的、具有互聯網彈性的零售領域,意味著租戶的需求池既穩定又規模可觀。再加上較長的租期,這是淨租賃和地塊物業的典型特徵,這些潛在的優勢可以幫助穩定週期內的入住率,通常會提供穩定的收入流,並可能有助於保值地塊本身。
消費者偏好和主要承租人行業
在新冠肺炎大流行之後,家庭財務狀況依然相對強勁。此外,在大流行之前消費者偏好的轉變在隨後的一段時間內加速,包括轉向體驗和服務,以及必需品和必需品零售商的實力。這些趨勢應該會繼續對作為外包市場主要租戶需求驅動力的行業產生積極影響。
通脹壓力與消費金融實力
在新冠肺炎大流行期間,政府針對家庭的大量刺激措施,以及供應鏈中斷和勞動力市場緊張,在2020年和2021年的大部分時間裡推動了通脹的加速。然而,政府的刺激措施和與緊張的勞動力市場相關的工資增長,當與之配對時
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目錄

在2020年和2021年初消費者支出渠道有限的情況下,增強了消費者的財務實力。最近,通脹在2024年年中有所緩和,這在很大程度上是由於美國聯盟儲備委員會(美聯儲)收緊利率,可能會進一步緩解家庭的物價壓力。緊俏的勞動力市場,以強勁的招聘和持續到2023年年中的低失業率為標誌,也支撐了整體工資增長。事實上,根據美國勞工統計局的數據,截至2024年6月,平均時薪同比增長3.8%,遠高於2009年至2019年2.4%的年均增幅。這些工資上漲,加上政府為應對2020年和2021年新冠肺炎疫情而實施的大量刺激措施,支撐了消費者的財務實力,甚至持續到2024年,為整個零售行業提供了順風,並使外包淨租賃部門受益。
資金的流入,包括刺激和工資,使家庭能夠償還各種債務,並減少這些債務佔其可支配收入的比例,可能會為家庭預算增加額外的可支配收入。根據美聯儲的數據,截至2021年第一季度,家庭債務佔消費者可支配收入的比例降至8.3%。儘管截至2024年第一季度,這一比例逐漸上升至9.8%,但償債支付佔可支配收入的比例仍低於截至2019年年底的份額和2009至2019年的年均份額,這兩個比例以歷史標準衡量都已經很低。除了償還昂貴的債務外,消費者還能夠將相當大一部分收入用於儲蓄,這應該會在短期內穩定零售支出。根據美國經濟分析局(BEA)的數據,2021年,個人儲蓄率飆升至11.4%,而2009年至2019年的歷史平均水準為6.2%。這導致消費者積累了大量超額儲蓄,這些儲蓄隨後在2021年末和2022年全年花費,特別是在這些細分市場重新開放時用於服務和體驗,如餐飲和外賣。雖然個人儲蓄率在2024年年中放緩至3%左右,支出可能放緩,但包裹租戶的狀況可能會好於更廣泛的零售領域。包裹租戶通常包括基於必需品的零售商和價格適中的食品選擇。
消費者支出模式
較高的儲蓄水準以及較低的債務水準,有助於支持有彈性的消費者支出習慣。由於與新冠肺炎相關的商業限制,個人總體消費支出--衡量消費者支出的廣泛指標--在2020年大幅下降。這些限制還刺激了2020年至2021年初的消費轉向商品。然而,這一類別的增長放緩,在2021年下半年和2022年期間,服務支出迅速恢復。根據東亞銀行的數據,最近,從2023年開始,經通脹調整的服務支出的增長超過了商品支出的增長,截至2024年6月,服務支出同比增長2.8%,而商品支出的增幅為2.0%。按絕對值計算,這些服務和商品增速分別轉化為2,810美元億和1,070美元億(2017年美元)。消費者在服務上的彈性支出突顯出,由於新冠肺炎疫情,消費者對體驗的偏好重新抬頭,這一趨勢甚至在疫情爆發之前就一直存在。在服務和體驗方面不斷增長的支出應該會支持租戶對外包網站的需求,這些網站通常迎合在這些類別中運營的企業的需求。此外,在商品和服務類別中,在線渠道替代能力不佳、便利性較高的細分市場的支出同比增長尤其強勁。這些細分市場包括餐廳、行動電話、醫療保健、天然氣和汽車服務以及傢俱店。所有這些細分市場也是包裹租戶需求的主要驅動力,因為企業受益於這些地點的結構優勢,包括為客戶提供的更高便利性、品牌知名度和優越的地理位置。
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注重便利性
除了更廣泛的向體驗和服務支出的轉變外,消費者越來越要求便捷的購物和餐飲體驗。在新冠肺炎大流行期間,許多消費者無法在零售場所購物或進入零售場所,增加了取貨和得來速服務的價值。這些服務的吸引力,主要是不必離開汽車的便利,在大流行之後持續存在。許多消費者仍然看重便利性和易訪問性,這是外包網站經常提供的關鍵好處。對於客戶需要進入商店的情況,無論是查看產品選擇還是與員工交談,盡可能方便和高效地完成這一過程可能會支持更多的消費者需求。對便利性的溢價也可以通過對QSR的需求上升來衡量,QSR通常包括得來速服務,是包裹需求的主要來源。根據全美餐飲協會的數據,截至2023年,66%的消費者比2019年更有可能點餐外賣,這突顯了方便對食客的重要性。此外,消費者越來越多地選擇具有更多便利因素的地點,如在線訂購和免下車,以及方便到達和臨街。事實上,根據Avison Young的數據,截至2023年4月,有得來速餐廳的QSR訪問量是大流行前水準的90%以上,而在沒有得來速餐廳的地區,恢復率不到75%。值得注意的是,與在線位置相比,提供免下車服務的能力是外寄地點的一大優勢,這一因素使外發包裹對QSR運營商和銀行特別有吸引力。更廣泛地說,隨著消費者繼續強調便利性,地塊和臨街的交通便利應該會為租戶提供優勢。
基本行業和互聯網彈性行業
除了消費者偏好向服務和便利的更廣泛轉變外,近年來,提供基本商品和服務的零售細分市場,以及那些提供難以在網上購買的產品的零售細分市場,表現優於更廣泛的零售市場。這些細分市場有幾個關鍵特徵,這些特徵為在線更換提供了彈性。首先,許多顧客仍然傾向於親自購買生活必需品,如食品雜貨和藥品。因此,有能力在一個地方既滿足醫療保健需求又提供必需品的零售商可以為消費者提供顯著的效率優勢,特別是當這些零售商位於便利的位置和易於訪問的情況下,例如在一個包裹上。其次,許多具有互聯網彈性的零售商提供的服務很難用當前的技術在網上復制。這些措施可以包括提供展廳來實際查看和檢查產品,如傢俱,或者提供有關產品選擇的專業知識和建議的員工,如用藥說明或車輛維修。最後,這些具有互聯網韌性的零售細分市場通常受益於其產品供應的宏觀經濟和人口結構順風。這些因素可能包括醫療支出的增加、手機和互聯網需求的增長、購房活動的增加或道路上的更多車輛。值得注意的是,消費者對互聯網替代更具挑戰性的零售領域的需求,如餐飲服務、洗車、加油站、汽車商店和專業醫療,應仍取決於更廣泛的宏觀經濟和人口趨勢,如家庭收入和醫療保健利用率。我們認為,所有這些因素--提供必需品、效率、便利性、展廳、員工專業知識--應該有助於這些行業保持對在線更換的相對彈性,並支持這些行業零售額的持續增長。
近年來,這些優勢支撐了許多零售領域的強勁銷售增長,這些領域通常對互聯網更新換代更具彈性,並推動了對外賣包裹的需求。年平均零售額增長超過
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根據人口普查局的數據,2009年至2019年期間,傢俱店、汽車店(包括輪胎店)和有限服務餐廳細分市場的增長率為3%。與此同時,電子產品商店和百貨商店等更容易受到網路替代影響的細分市場的零售額在此期間分別以年均2.8%和1.0%的速度下降。在2020年與疫情相關的商業中斷之後,互聯網適應性行業的零售額反彈,大多數細分市場的零售額強勁增長,傢俱店領域是唯一的例外,此前在強勁的購房活動中,2021年和2022年的支出激增。展望未來,與在線渠道相比,提供基本商品和服務並提供便利或效率優勢的零售部門可能會對互聯網替代保持彈性,並繼續受益於消費者對這些服務日益增長的需求。

速食店(QSR)
QSR類別通常包括傳統速食連鎖店、快速休閒餐廳和一些咖啡連鎖店。QSR運營商通常更喜歡有能力安裝得來速餐廳的地點,這是外包網站的主要吸引力。QSR運營商還高度重視其他地塊特徵,如廣告機會、曝光率和街道交通便利。近年來,高鐵行業受益於一系列需求驅動因素,包括消費者對便利性的日益重視、家庭財務狀況的強勁、新冠肺炎疫情後消費者支出的彈性、對社交的重新渴望以及更廣泛的轉向增加服務支出。
這些因素支持了有限服務餐廳零售額的強勁增長,這些餐廳涵蓋了QSR行業的大部分。根據人口普查的數據,在截至2024年5月的一年裡,有限服務餐廳的零售額同比增長了8.4%,而所有零售類別的零售額同比增長了2.0%。此外,最近的增長速度超過了2009年至2019年有限服務餐廳5.8%的年均零售額增長率,再次高於同期整體零售額3.8%的年均增長率。

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其他因素可能會進一步提振對有限服務餐廳的需求。首先,隨著年輕一代繼續組建家庭,這些家庭越來越多地成為雙收入家庭,這些家庭在工作或養家餬口的同時,做飯或坐下來吃飯的時間可能會減少。事實上,根據人口普查的數據,在2012年至2022年間,萬家庭的數量增加了8.9%,增加了680個家庭。其次,作為2019年以來家庭和家庭組建激增的一部分,近年來住宅開發加快,這應該會進一步有利於消費者對方便食品選擇的需求,例如QSR包裹選址。
醫療服務
醫療服務運營商,包括牙科診所、緊急護理機構和透析診所,也是包裹物業的關鍵租戶需求推動力。OutParcels可以為醫療服務公司提供方便的患者訪問,以及更高的可見性,這可以使這些服務成為潛在客戶的首要考慮事項,特別是在緊急醫療保健情況下。更廣泛地說,醫療服務運營商繼續受益於不斷增長的醫療支出、美國人口老齡化和醫療保健利用率的增加。根據醫療保險和醫療補助服務中心的數據,截至2022年,美國的個人醫療保健支出同比增長4%,達到37美元,這是可獲得的最新數據。這與2009年至2019年期間PHCE的年均增長4.2%持平。由於這種快速增長,截至2021年,PHCE佔國內生產總值(GDP)的比例從2019年的14.7%增加到15.1%。這是自1960年開始跟蹤這一指標以來的最高份額,但2020年除外,當時由於新冠肺炎疫情,PHCE飆升至國內生產總值的16%。由於GDP的強勁增長,截至2022年,PHCE佔GDP的比例略有下降至14.4%,但這一比例高於2000年至2022年期間14%的長期平均水準。
除了醫療保健支出的更廣泛增長外,老齡化人口應該繼續支持未來醫療保健支出和利用水準的提高。根據美國人口普查局的數據,在2013年至2023年的10年間,65歲及以上的美國居民數量增長了32.7%,絕對增加了1,460名萬人。這明顯快於6%的整體人口增長。
雖然在線醫療保健渠道的使用率預計也會增加,但對實體醫療辦公室的需求應該仍然很高。對於地理位置較好的地點來說尤其如此,對於在家工作的消費者來說,這些地點可能更近、更方便,並受益於最近郊區住宅開發活動的激增。
淨租賃和包裹市場基本面
對於房地產投資者來說,淨租賃物業,以及本質上的外圍地塊,可以提供各種結構性好處,在經濟擴張期間提供穩定的租金增長,同時潛在地緩解收縮期間的下行風險。較長的租期通常為10年或更長時間,可以跨越經濟週期,並降低經濟波動期間現金流中斷的風險。例如,在經濟低迷期間,較長的租約期限和這些地點的基本關鍵任務性質可能會支持穩定的入住率,而SET租金自動扶梯可能會提供可靠的租金增長,即使更廣泛的市場租金將會疲軟。因此,與其他類型的商業地產相比,租賃物業的淨租金收入往往更穩定。普華永道房地產投資者調查顯示,在大衰退期間(2007年至2009年),淨租賃物業的租金增長保持正增長,而所有其他房地產行業的租金增長轉為負增長。在接下來的一段時間內,從2009年底到2019年,租金增長穩定在與其他主要房地產行業持平的水準,或僅略低於其他主要房地產行業。然後,在最近新冠肺炎引發的經濟衰退期間,租賃淨租金略有減弱,但比其他商業地產類別更穩定。總體而言,這些趨勢突顯了租賃淨租金的穩定性以及由此產生的現金流。事實上,在主要房地產行業中,以標準差衡量,2003年至2023年租金增長的波動性是淨租賃領域最低的,表現優於區域購物中心和電力中心領域以及工業領域。雖然無法獲得超標地塊的租金增長,但超標地塊的表現可能好於更廣泛的淨租賃細分市場,這是因為對具有街道曝光率、交通便利和廣告機會的高知名度地點的持續需求,全國和地區連鎖店的強勁租戶組合,以及與超標地塊租戶密切相關的零售領域公司的彈性,如QSR、緊急護理設施和其他基本服務。
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淨租賃的特點也有助於緩解通脹風險。首先,網站所有者通常不會受到與物業相關的運營成本增加的影響,如水電費、保險、稅收、維護、某些資本支出和材料,在成本和通脹上升的時期,可能會為所有者提供巨大的好處。其次,內在的租金上漲可以起到對沖通脹的作用。
在租戶方面,外賣地塊對QSR用戶來說特別有價值,因為他們往往是唯一可以提供得來速服務的地點。靠近街道的高調位置,以及環繞場地大部分區域的停車位便於進入,也為所有類型的租戶為客戶提供了更大的便利。這些因素,加上免下車服務的選擇,可能會顯著提振租戶對外包地塊的需求,包括來自主要國家和地區連鎖店的需求。頂級QSR連鎖店以及銀行都在爭奪具有得來速服務能力的外賣包裹等網站。大型零售運營商更有可能簽訂長期租約,租用消費者流量增加、廣告機會增加、創收潛力增強的黃金地段。消費者需求的提升、企業和消費者的便捷優勢以及大量的信用租戶,吸引了租戶對外租地塊的巨大需求,並可能提振外租地塊相對於其他淨租賃地點的入住率表現。我們相信,所有這些因素都能提供租戶穩定性,並可顯著提高在尋找新租戶時選擇外發地的可取性。
市場規模和供應
淨租賃和地塊位置的確切數量沒有定論,因為市場上的所有權格局是支離破碎的,出售回租的現象很普遍,向租戶出售房產的情況也很普遍,以及較小的私人業主的傾向。然而,考慮到美國主要十字路口和購物中心墊上大量的商業地帶角落,外包地塊的數量可能是巨大的。事實上,根據美國能源情報署2018年的最新數據,不包括封閉式購物中心和露天購物中心,有超過50萬棟建築提供速食、車輛服務或維修、便利店(帶或不帶加油站)或銀行活動。除了醫療設施、傢俱店和展廳以及獨立的加油站等眾多其他類型的業務外,這些企業中的許多通常位於外圍地塊。由於這些業務類別的租戶佔用的許多建築可能位於外發地塊,以及自2018年以來可能交付新外發地塊的建築活動,外發地塊的數量可能比這個數位更多。除了地塊分部及淨租賃市場的現有規模外,RCG使用對公司擁有的房地產的估計作為單一租戶淨租賃市場潛在擴張的指標。RCG估計,企業佔有者擁有和佔用的房地產價值在150萬兆到2兆以上之間,這些房地產可能會通過出售回租等交易成為單一租戶的淨租賃資產。
廣泛的供應限制也可能影響外包市場。總體而言,零售中心的建設在過去20年裡有所放緩,鑑於特定零售領域面臨的挑戰、銀行貸款機構收緊商業開發的信貸標準以及建設成本仍然居高不下,零售中心的建設可能在短期內進一步放緩。零售發展活動的廣泛衡量標準可以用來評估建築活動放緩的情況。在20世紀90年代末和21世紀初,為了應對蓬勃發展的新住宅市場,建造了大量的零售中心,可能有包裹墊,以及其他零售場所。然而,近年來,住房開發速度有所放緩。新房建設速度的放緩,加上經濟的波動,以及建築材料和勞動力成本的上升,導致新零售中心建設大幅下降。
根據人口普查的數據,2024年第二季度零售發展活動的年率為2.億美元億,低於1993年第一季度至2024年第二季度的長期歷史平均水準。
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展望未來,居高不下的債務和建築成本可能會在短期內持續存在,而較長期的結構性挑戰將繼續影響零售業表現不佳的領域,如百貨商店。因此,雖然現有地塊有相當大的市場,但零售中心的建設活動受到限制,商業房地產和開發專案的短期貸款環境受到限制,這可能會緩解地塊市場的供應面風險,特別是對於主要十字路口和交通繁忙的道路沿線的高調位置。有限的新增供應,以及相關零售領域的潛在順風,應該會提升租戶需求和對外包資產的需求。

然而,一些零售中心的所有者可能會從現有的中心開闢出新的包裹地點,在那裡這樣做是有意義的。雖然未來分拆應該會繼續為外包市場增加有限的新供應,但在租戶需求和租戶收入足以做到這一點的地點,例如交通繁忙的十字路口和臨街主幹道的地點,這項承諾最具吸引力。這既將限制可行分拆的地點數量,也可能為具有強大潛在需求驅動因素的外包地塊創造新的購買機會,例如客戶的交通便利、備受矚目的地點和廣告機會。外包地塊供應的溫和增長也可能將不斷增長的零售行業(如服務型和體驗型)的租戶的需求集中到有限的幾個地點,支持積極的供需動態,並有可能緩解空置風險。
所有權
儘管淨租賃和外包用地具有許多潛在優勢,包括穩定的現金流和積極的供需動態,但市場高度分散。業主的規模可以從私人到機構投資者和房地產投資信託基金。雖然專注於淨租賃房產的資本充裕的大型房地產投資者數量有限,但規模較小的私人投資者持有大多數淨租賃網站。許多淨租賃地塊的價值通常不到500美元萬美元,因此,往往不會吸引尋求更重要資本配置的較大投資者的注意。單一租戶零售空間的交易活動可被用作淨租賃零售空間活動的指標,因為由於資產價值相對較小以及銷售回租和租戶買斷的盛行,關於淨租賃和外包市場的數據有限。根據NorthMarq的數據,截至2023年,近60%的單租戶零售物業購買量來自國內私人買家,而機構投資者和REITs佔近20%。國際和其他國內買家分別佔買家的11%和7%。由於房地產價值較小,地塊的所有權可能更加分散,目前的所有者可能是小型私營企業或個人;不過,近年來大型投資者的興趣有所增長。這可能會為靈活、資本充足的房地產投資者創造一個重要的聚合機會,這些投資者擁有專業知識來尋找合適的地點。然而,大型外包資產組合的數量有限,以及單一外包資產的價值較小,可能會使超大型投資者很難在最初以足夠的規模進入市場,以證明資本配置的合理性,因為成功地尋找多個較小規模的收購通常需要一個龐大的市場和經紀關係網路,這可能需要時間來發展。此外,活躍在市場上的資本充足、更老練的房地產投資者可能會有更大的靈活性,成交時也更可靠,這可能會降低外購地塊賣家的交易風險,與規模較小的私人買家相比,這是一個潛在的優勢。
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更廣泛地說,各種外部因素可以影響特定地塊的價值。準確評估更廣泛的市場宏觀經濟趨勢,一個地點的人流量/車流量,以及更廣泛的零售中心的表現,都是一個網站成功的重要驅動因素。因此,對於投資者來說,瞭解外包網站的市場和運營動態,或者與擁有這種歷史專業知識的投資者合作是至關重要的。此外,外包資產的複雜性,以及更廣泛的淨租賃,使機構對這些地點、特定租戶和行業以及更廣泛的行業的瞭解變得有價值。擁有這種機構知識和專業知識的資本充足的公司可能更有能力準確評估相關風險,並迅速採取行動,以高效和有效的方式部署資本。在一個主要由規模較小的私人買家主導的市場中,比如外包市場,這些能力可能會進一步幫助資本充足的公司在優質房產的競爭中擊敗規模較小的投資者。
淨租賃和待發包交易量和資本化率
淨租賃市場的分散性質,特別是外包子細分市場,可能為集合具有債券性質和潛在強大供需動態的資產創造了一個重要機會。由於交易價值較小的資產效率低下,資本充足的投資者以及交易和非交易的REITs目前發揮的作用有限,這也可能限制這一領域的競爭。因此,RCG認為,資本充足的公司可能能夠在一個支離破碎的市場中聚集優質網站,與私人買家相比獲得競爭優勢,並通過更低的資本成本和市場專業知識獲得效率。
交易量
由於包裹市場高度分散的性質,以及業主在較小的私人業主以及租戶本身中佔有相當大的份額,很難完全量化這個市場的規模。因此,RCG使用單一租戶零售市場作為淨租賃零售部門權益的代理。根據Real Capital Analytics的數據,這一領域的交易流很大,在截至2024年6月的12個月裡,有近1,600個單租戶零售物業成交,佔同期所有商業房地產交易量的6%。儘管市場所有權分散,資本充裕的投資者數量有限,但由於投資者利用該行業穩定的現金流和普遍的彈性,近年來單一租戶零售市場的交易量激增。根據Real Capital Analytics的數據,2021年交易額增至110億美元億,而2010年至2019年的年均交易額為58美元億。交易活動在2022年至2023年期間逐漸放緩至75美元億,這可能是美聯儲加息和金融市場波動的結果。最近,截至2024年6月的12個月的交易量仍高達73美元億。值得注意的是,2024年上半年商業房地產的總體交易量仍低於2010年至2019年的平均水準,這突顯出儘管房地產行業普遍存在猶豫,但投資者對單租戶零售物業的興趣持續存在。
投資者對單一租戶零售物業的興趣可能表明,投資者對淨租賃物業的需求類似,這在經濟低迷時期提供了大量現金流穩定優勢,以及潛在的通脹對沖。與更廣泛的淨租賃零售市場相比,外包地塊的好處更大,包括租戶對備受矚目的地點的強勁需求-那些具有高流量的臨街地點、免下車選項、消費者的便利性和廣告機會-以及有限的新供應,可能推動了投資者對這類產品的更大需求。

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資本化率
房地產投資者的需求,以及強勁的市場基本面,支持自2019年以來淨租賃零售行業的資本化率逐步收緊,儘管在此期間金融市場大幅波動和利率上升。值得注意的是,對於與外包最相關的細分市場,資本化率仍然特別緊張,包括必需品和服務型零售。RCG分析了單一租戶和整體淨租賃零售資本化率,以提供對外包市場狀況的洞察,因為零散的所有權和大量較小的私人所有者限制了特定於外包的市場數據的可用性。
首先,在新冠肺炎疫情爆發後逐漸收緊的單租戶零售交易資本化率,在2024年期間從相對較低的水準上升。根據Real Capital Analytics的數據,截至2024年6月,單租戶零售物業的12個月平均資本化率同比增長74個基點,至6.5%。然而,在2019年12月至2024年6月期間,單一租戶零售資本化率擴大了20個基點。這比單租戶寫字樓板塊、整體單租戶板塊和整體零售商業地產板塊的增幅要小,而單租戶工業交易的平均資本化率的增幅略低。與其他資產類別相比,單一租戶零售資本化率的穩定性更大,突顯了這一細分市場以及更廣泛的零售類別的感知實力和投資者興趣。
其次,淨租賃零售資本化率反映了零售房地產市場的更細粒度部分,可以進一步洞察外包資本市場的動態。根據Boulder Group的數據,從2019年第四季度到2022年第一季度,淨租賃零售物業的平均資本化率收緊了32個基點,至5.8%。在同一時期,淨租賃零售部門的降幅為32個基點,比寫字樓或工業淨租賃部門的降幅更大。此外,到2022年,淨租賃零售在這些細分市場中的資本化率最低。在此期間,淨租賃零售資本化率的收緊可能表明,在購物中心和寫字樓等其他主要房地產行業的指標大幅疲軟之際,投資者對淨租賃零售部門的興趣有所上升。相對穩定的租金增長和淨租賃物業的入住率,以及這些資產可以提供的通脹對沖,可能會增強投資者對該細分市場的興趣。
最近,隨著美聯儲開始提高聯盟基金的利率,2022年至2023年初,整體租賃零售淨資本化率以及大多數房地產部門的資本化率都從這一緊張的水準上升。根據Boulder Group的數據,截至2023年第一季度,租賃零售交易資本化率同比增長30個基點,至6.1%。這仍顯著低於淨租賃寫字樓(7.0%)和工業(6.8%)部門的交易資本化率,以及整體零售部門(6.5%)。最近淨租賃零售的資本化率擴張幾乎與淨租賃寫字樓部門持平,略高於淨租賃產業部門。然而,淨租賃零售資本化率的增長遠低於更廣泛的寫字樓(+78個基點)、工業(+55個基點)和公寓(+44個基點)房地產板塊,略高於更廣泛的零售板塊(+19個基點),後者的資本化率已經很高。儘管出現了這一增長,但截至2023年第一季度,租賃零售淨資本化率與10年期美國國債收益率之間的利差從2019年的428個基點收窄至240個基點。此外,截至2023年第一季度,淨租賃零售資本化率的利差明顯高於寫字樓和工業淨租賃部門,分別為335個基點和312個基點,以及整體零售部門資本化率利差2個基點。淨租賃零售資本化率利差的相對收緊,以及總體較低的資本化率,可能表明由於租金增長比許多其他主要房地產行業更穩定,投資者投入淨租賃部門作為潛在通脹對沖的感知價值。
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與外包最密切相關的淨租賃零售部門的資本化率通常較低,這可能表明在通脹上升、評估風險較低以及市場供求動態積極的時期,投資者需求更大。根據Avison Young的數據,截至2024年第二季度,與更廣泛的淨租賃零售市場相比,銀行和QSR的平均資本化率尤其緊張。除美元儲存區外,所有細分市場的平均資本化率均低於7%,其中美元儲存率略高於7%。此外,從2022年第三季度到2024年第二季度,QSR和汽車房地產的平均資本化率比大盤更穩定,而銀行的資本化率擴張速度略快,儘管水準較低。此外,在這四個與包裹相關的部門中,從2022年第三季度到2024年第二季度,除銀行部門外,與10年期美國國債的資本化率利差都有所收緊,銀行部門的利差略有增加。雖然醫療設施也是包裹物業的主要租戶,但這一領域的交易活動過於有限,無法提供準確的資本化率評估。所有這些資本市場趨勢可能表明投資者對兆.E淨租賃零售市場,特別是外包部分的更大興趣,以及評估的實力。這一細分市場的潛在投資者需求上升可能源於外包資產的許多優勢,包括外包資產的關鍵任務性質、客戶便利訪問和廣告機會導致租戶對這些知名地點的需求增加,以及相對較低的供應方風險。這些優勢都是除了淨租賃資產一般可以為業主提供的結構性好處之外,例如更穩定的租金增長和入住率。
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商業及物業
我公司
FrontView是一家內部管理的淨租賃房地產投資信託基金,在收購、擁有和管理淨租賃給多元化租戶群體的地塊物業方面經驗豐富。我們選擇了“FrontView”這個名字來代表我們獨特的“房地產優先”投資方式,專注於位於顯眼位置的地塊物業,這些物業直接面對高流量道路,消費者非常容易看到。我們是一個不斷增長的淨租賃REIT,並擁有一個多元化的投資組合,截至2024年6月30日,我們擁有278個地塊物業,直接面對美國31個州。我們的租戶包括以服務為導向的企業,如餐廳、手機商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科供應商、藥房、便利店和煤氣店、洗車店、家裝店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。我們的創始人斯蒂芬·普雷斯頓於2016年成立了我們的公司,他之前曾擔任NADG的負責人,NADG成立於1977年,是一家在美國和加拿大收購和開發商業、住宅和淨租賃房地產的公司,目前管理著約50美元的億資產。
我們主要投資於位置良好、淨租賃的地塊物業,為消費者提供高可見度。我們相信,我們的租戶重視我們的外圍物業的顯眼位置,這些物業位於高流量道路上,對消費者來說非常明顯,並推動了對其核心業務運營的需求。此外,我們的租戶能夠通過長期淨租賃保持對其具有戰略重要性的地點的運營控制權。
截至2024年6月30日,我們的投資組合包括約210萬可出租平方米英尺的運營空間,並根據租戶、行業和地理位置高度多樣化。截至2024年6月30日,我們的地塊物業位於美國31個州的96個MSA,沒有一個州的ABR超過我們ABR的12.1%。截至2024年6月30日,我們投資組合的入住率為98.9%。我們的物業被租賃給292個租戶,代表137個不同的品牌,沒有一個租戶品牌佔我們ABR的3.4%以上。截至2024年6月30日,我們約有40.0%的租戶擁有投資級信用評級。截至2024年6月30日,我們約96.6%的租賃(基於ABR)出現了合同租金上漲,包括在某些情況下,根據期權條款,ABR加權平均最低漲幅約為1.7%。截至2024年6月30日,我們租約的ABR加權平均剩餘期限約為7.0年,不包括續期選項,其中約96.6%的此類租約(基於ABR)具有續期選項。截至2024年6月30日,我們租金收入的14.0%來自2030年前任何一年到期的租賃。截至2024年6月30日的六個月,我們的總租賃收入為2,990美元萬,淨虧損為4,60美元萬,FFO為7,60美元萬。
從我們2016年成立到2024年6月30日,我們的投資組合已經增長到278處物業。為了從不斷增長的規模經濟中受益,並作為我們向公開市場發展的一部分,我們決定將我們的管理團隊和目前由我們的外部經理及其附屬公司履行的職能內部化,這將在此次發行完成後生效。內部化結束後,我們高級管理團隊的每一名成員都將成為FrontView的全職員工。我們打算繼續執行我們的增長戰略,利用我們在市場上長期建立的關係來尋找新的收購機會。本次發售完成後,我們相信我們的資產負債表,包括手頭現金、我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款項下的預期借款能力,以及整體槓桿狀況將使我們能夠繼續擴大我們的投資組合。
我們將進行幾乎所有的業務,並通過OP持有我們幾乎所有的資產,該OP通常被稱為傘狀合夥房地產投資信託基金或UPREIT。完成REIT出資交易、內部化及是次發售後,我們將擁有已發行及已發行營運單位約56.0%的股份。根據內部化,大約3.5%的OP單位將由NARS及其附屬公司擁有,包括我們的創始人和某些高管和董事,大約40.5%將由我們現有的貢獻投資者直接或間接擁有。
我們的競爭優勢
我們相信,我們擁有以下競爭優勢,使我們能夠實施我們的業務和增長戰略,並使我們的公司有別於其他市場參與者,使我們能夠在個人租戶、淨租賃市場上有效地競爭外包物業:
專注於地理位置良好的Net-Lease OutParcel物業組合。根據我們的“房地產優先”投資策略,我們收購了高度精選的外包物業組合,這些物業位於顯眼的位置,直接面對高交通道路,消費者非常容易看到,我們相信這對我們的租戶的運營和成功非常重要。我們在收購地塊時是有選擇性的,如果我們不相信房地產的質量和長期生存能力,我們經常拒絕可能通過某些財務測試的機會。2016年,我們做出了收購OutParcel的戰略決策
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在交通繁忙的道路上擁有臨街物業,今天,我們在收購、擁有和管理地塊物業方面已經形成了廣泛的記錄。因此,我們相信我們在收購、擁有和管理地塊物業方面處於市場領先地位,因此為未來的增長做好了準備。我們相信,鑑於我們的收購歷史和經驗,我們擁有差異化的戰略和競爭定位,這將使我們能夠有效地在外包市場規模內聚合資產。
高度多樣化的租戶、品牌、行業和地理覆蓋範圍。我們的產品組合根據租戶品牌、行業和地理位置高度多樣化,並且在每個領域內都是交叉多元化的(例如,地理集中的租戶多樣化)。截至2024年6月30日,我們擁有292個租戶,經營137個不同品牌。截至2024年6月30日,我們最大的10個租戶品牌(基於ABR)約佔我們產品組合ABR的23.3%,沒有一個租戶品牌佔我們ABR的3.4%以上。截至2024年6月30日,我們的地塊物業位於美國31個州的96個MSA,沒有一個州的ABR超過我們ABR的12.1%。我們相信,這種多元化為我們的顯著增長奠定了良好的基礎,並有助於緩解僅集中在一個或幾個租戶、品牌或地理位置所固有的風險,包括租戶破產、不利的行業趨勢以及特定地理區域的經濟低迷或變化帶來的風險。
租戶的信用狀況。我們認為,在評估收購時,承租人的潛在信用或財務狀況是更重要的標準之一。當有適當的資料時,我們會集中評估租戶的財務報表,以瞭解母公司/公司擔保人層面和單位層面的表現、流動資金、槓桿和關鍵比率,以及銷售量和租金與銷售比率。此外,作為我們評估租戶信譽的一部分,我們評估每個租戶的品牌、行業和管理團隊的專業知識和經驗等因素的細節。我們幾乎所有的租約都是與租戶品牌的母公司或公司實體(直接或擔保)簽訂的。截至2024年6月30日,我們約有40.0%的租戶擁有投資級信用評級。
可擴展的網租平臺為顯著增長做好了準備。我們預計在完成內部化後將有大約15名員工。我們的高級領導層、資產管理和物業管理團隊平均擁有超過20年的房地產和/或淨租賃房地產經驗。我們還擁有專門的行業專家,他們在房地產承銷和發起、開發、收購、融資以及物業和資產管理方面提供強大的能力,並相信我們的平臺具有高度的可擴展性。鑑於我們的管理團隊和組織結構,我們預計隨著我們投資組合的增長,我們將不需要大量額外招聘。我們目前的團隊已取得多項增長里程碑,包括但不限於:(I)於2021年達到賬面總值5億美元;(Ii)於2019年12月完成發行2.億美元的ABS票據,獲標準普爾及Kroll債券評級機構評為“A”級投資級別;(Ii)於2021年第四季度完成約7,520美元的萬新物業收購;及(Iii)於2021年3月訂立迴圈信貸安排。
下圖描述了我們的承銷和收購活動的範圍,該活動基於截至2023年6月收購停止的大約每月平均交易量:

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提升價值的資產和物業管理團隊。我們的資產和物業管理團隊專注於通過積極的租戶參與以及風險監控和緩解,在收購後創造價值和最大化現金流。我們經驗豐富的專業團隊與租戶密切合作,確定他們的需求,幫助將租戶周轉率降至最低,這反過來又支持我們強勁的入住率。截至2024年6月30日,我們投資組合的入住率為98.9%。自2016年開始建立我們的投資組合以來,我們已經售出了11處房產。總體而言,我們的增值資產和物業管理戰略是淨租賃房地產行業長期成功的關鍵。
穩健的資產負債表和保守的槓桿狀況。截至2024年6月30日,在預計基礎上,我們的未償債務總額約為24990美元萬(扣除費用),浮動利率為SOFR加1.2%,現金和現金等價物約為7,150美元萬。此外,在本次發售完成後,我們的25000美元萬新迴圈信貸安排和20000美元萬新延遲提取定期貸款將生效。本次發行完成後,在用本次發行的淨收益以及我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款項下的借款償還債務後,根據我們截至2024年6月30日的六個月的預計年化調整EBITDAR,我們預計淨債務與年化調整後EBITDARE的比率約為4.28倍。
經驗豐富、富有創新精神的高層領導團隊。我們的高級管理團隊擁有豐富的淨租賃房地產、收購、開發、金融和資本市場經驗,包括自2016年以來共同合作,從頭開始共同管理我們的運營。我們的高級管理團隊擁有良好的投資記錄和作為成熟和專注的外包地塊買家的聲譽,截至2024年6月30日,已代表我們的前輩投資約78600美元萬收購了278處淨租賃外包物業。我們的創始人、董事會主席、聯席首席執行官兼聯席首席執行官兼聯席董事總裁先生擁有超過24年的房地產和金融經驗,涉及地塊和其他房地產資產類別。蘭德爾·斯塔爾,我們的聯席首席執行官、聯席總裁和董事會成員,在房地產、金融和企業高管領導方面擁有20多年的經驗。普雷斯頓和斯塔爾先生還在淨租賃房地產業務中擁有廣泛的關係網路,包括與房地產經紀人、財務顧問和貸款人的關係,我們相信這將繼續促進我們的增長和成功。在完成此次發售和內部化後,普雷斯頓和斯塔爾先生將在完全稀釋的基礎上擁有我們普通股總流通股的2.3%,我們相信這將促進與我們股東的強大利益結盟。
我們的業務和增長戰略
我們的主要業務目標是通過追求以下業務和增長戰略,最大限度地提高現金流、投資組合的價值和股東的總回報:
瞄準地理位置優越的OutParcel Properties,同時保持高度多元化的投資組合。我們計劃繼續我們的重點收購戰略,瞄準位置良好、淨租賃的外包物業,我們認為這些物業具有誘人的房地產機會,同時保持我們投資組合基於租戶、品牌、行業和地理市場的整體多元化。我們採用“房地產優先”的投資方式,以高度選擇性的方式瞄準特定的收購機會。我們專注於收購地理位置優越的地塊物業,為消費者提供高可見度。我們主要尋找業務運營以服務為導向的電子商務抵抗租戶,如餐廳、手機商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科提供商、藥店、便利店和煤氣店、洗車店、家裝店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。我們打算收購已受淨租賃約束的個別物業,包括通過銷售回租交易,我們還可能根據投資組合的可取性進行規模明顯更大的投資組合收購。我們還相信,根據現行稅法,我們能夠在遞延納稅交易中提供運營單位,這將使我們在結構和完成收購方面具有靈活性。
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以下圖表顯示了我們投資組合的年增長率,以資產賬面總值衡量,從2016年12月31日到2023年每年:

廣闊的市場關係推動收購渠道。我們相信,我們的聲譽和基於我們經營歷史的對物業的深入瞭解將使我們能夠繼續擴大我們的市場關係,並加強我們的收購活動。自2016年成立以來,我們迅速建立了我們的投資組合,並建立了作為成熟和專注的包裹買家的聲譽。我們打算繼續利用我們在成功的歷史活動基礎上與經紀商和賣家建立的關係,幫助及早發現收購機會,幫助尋找市場機會,並幫助尋求獲得其他機會,所有這些我們相信都將有助於增強我們尋找有吸引力的收購的能力。
通過長期淨租賃和強勁的合同租金上漲實現持續的內部增長。我們尋求購買具有長期淨租賃的物業,其中包括在租賃期內合同租金上升。截至2024年6月30日,我們投資組合中的幾乎所有物業都受到淨租賃的影響,ABR加權平均剩餘租賃期約為7.0年,不包括續訂選項。我們約96.6%的租約(按ABR計算)有合約租金上升,包括在某些情況下,根據期權條款,ABR加權平均每年最低增幅約為1.7%。截至2024年6月30日,我們約93.2%的租約(基於ABR)包含固定的年度租金上漲或租期內的定期升級(例如,每五年增加10%),約3.4%的租約(基於ABR)包含基於CPI上漲的年度租約升級。
主動管理我們的產品組合。我們相信,我們對資產管理和物業管理的積極態度有助於通過風險緩解策略提高我們投資組合的表現。這些戰略包括積極的租金徵收監測、潛在的物業銷售、租約延期或續簽,以及在適用的情況下重新定位不良資產。由於我們的投資組合中出現了空置,我們已經成功地轉租、再銷售和出售了地塊物業。我們多年的行業經驗使我們的管理團隊建立了廣泛的租戶/租戶代表和經紀關係,這些關係是成功轉租外包物業的關鍵。我們相信,我們積極主動的資產管理方法有助於識別和解決問題,如租戶信用惡化、房地產基本面變化和整體市場混亂。截至2024年6月30日,我們有三處空置房產。截至本招股說明書發佈之日,其中一處房產已簽訂出售合同。
積極管理資產負債表,最大限度地提高資本效率。我們尋求在債務和股權融資之間保持審慎的平衡,獲得各種資金來源,包括固定和浮動利率債務,並在當前經濟環境下通過最大限度地減少對浮動利率債務的敞口來降低利率風險。AS
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截至2024年6月30日,在預計基礎上,我們的未償債務總額約為24990美元(扣除費用),現金和現金等價物約為7,150美元萬。本次發行完成後,在用本次發行的淨收益以及我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款項下的借款償還債務後,根據我們截至2024年6月30日的六個月的預計年化EBITDAR,我們將擁有預計淨債務與年化調整後EBITDARE的比率約為4.28倍。我們的長期目標是將淨債務與年化調整後EBITDAre的比率控制在6.0倍或更低。此外,我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款將分別提供高達25000美元萬和20000美元萬的額外債務融資來源。我們計劃以是次發售所得款項淨額全額償還迴圈信貸融資及定期貸款融資的未償還餘額,並使用手頭現金支付資產支持證券票據項下約30萬的償債責任。我們預計將在2024年12月使用我們新的延遲提取定期貸款的一部分來償還ABS票據下的債務。
我們的“房地產優先”投資策略
我們相信我們的“房地產優先”投資策略是高度差異化的,幷包括以下一套經過仔細考慮的標準:
位於理想的交通繁忙地段的優質物業。我們有選擇地收購一些地塊,這些地塊提供了交通繁忙的地點和黃金街道臨街。我們尋求高需求的地點,提供某些固有的優勢,如廣告和品牌建設特點,高客戶流量,在某些情況下,通過使這些地點對租戶和他們的業務運營具有吸引力的可選性。此外,我們尋求提供高質量建築和標牌的地塊物業。我們使用平均每日交通量來評估場地位置,通常是在最近的相應十字路口尋找有15,000輛或更多汽車的物業位置。
明確界定具有有利人口統計特徵的目標MSA和子市場。我們通常會考慮位於MSA和10英里半徑內居民至少有5萬人的貿易區的收購機會。我們的收購團隊利用MSA數據和其他來源,在表現出有利的人口趨勢(如人口增長、強勁的家庭收入、學校、辦公室、企業和其他人口驅動因素)的地區內尋找外包地點。除加利福尼亞州外,我們已在美國8個最大的MSA和24個最大的30個MSA中購買了物業。
抵制電子商務的租戶。我們尋求在通常受到電子商務抵制、基於服務的租戶追捧的地點購買房產。我們認為,高人流量的地段對這些租戶很有吸引力,在市場低迷期間,這些租戶的表現往往好於大盤,從歷史上看,他們的彈性更強。
有利的物理特徵,佈局和場地位置,在更廣泛的或混合用途的位置。我們會在整體發展和整體貿易區的範圍內,檢討每個收購機會的選址。我們專注於收購具有良好物理特徵的物業,包括但不限於在適當的時候增加得來速餐廳的能力,提供大量停車位的能力,為各種建築類型和租戶提供足夠的土地面積,從主幹道輕鬆到達和暢通無阻的可見度。
吸引不同租戶類型的地點。對於每個收購機會,我們會考慮不同租戶類型對該地點的可取性、該地點在市場中的定位和規模、該地點的分區權利和限制,以及通常情況下該地點容納不同租戶行業的能力。
具有創造價值潛力的網站。我們還通過應用我們的資產管理能力來評估隨著時間的推移創造價值的潛力。對於每個收購機會,我們審查數據以瞭解市場中租戶的表現、市場中的租金、租戶存在、重複租戶類別、無效分析以及有助於瞭解市場租金增長和潛在入住率趨勢的競爭市場或行業領域。
案例研究
我們相信,到目前為止,我們的業務戰略已經顯示出誘人的結果,如下面的案例研究所示。
美國銀行在紐約羅切斯特的郵包寄存處。2019年9月,我們收購了沃爾瑪的一處租賃物業,收購時剩餘期限約為2.5年
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售價830美元萬。在收購後大約30個月,我們通過談判將沃爾瑪的租賃期再延長了10年。作為與沃爾瑪延期的一項條件,我們通過談判批准在主幹道附近的地塊正面建造一個新的地塊,這取決於雙方同意的互惠地役權協定的談判。在最終敲定沃爾瑪的延期後不久,我們與美國銀行簽署了一份為期15年的土地租約,租用了這塊新開發的約一英畝的地塊。延長後的沃爾瑪租約和新的美國銀行地面租賃將提供總計771,516美元的年租金,而之前獨立的沃爾瑪租約產生的年租金為631,517美元。
收購租賃給伊利諾伊州漢諾威公園的Taco Bell的OutParcel地產。2020年7月,我們利用與當地經紀人的現有關係,以196萬美元的購買價格收購了一處塔可鐘租賃物業。我們相信,該物業目前的收益率為6.8%,高於租約相當的類似資產的當前市場收益率。截至收購日期,Taco Bell租約的剩餘租期約為11.5年,幷包括2027年租金進一步上漲16.6%。
位於佛羅裡達州裡奇港的Verizon OutParcel物業。2023年2月,我們收購了Verizon的一個重要業務。我們與長期和回頭客經紀人的牢固關係使我們能夠以比之前的買家更大的折扣快速購買資產。這塊地塊是位於美國駭維金屬加工19號上的一塊1.6英畝的大型地產,能見度高,每天的車輛流量超過70,000輛,有十年的運營歷史。賣方最初選擇的買家未能成交,這使得我們能夠利用我們高效的成交流程快速行動,並在賣方窗口內以低於外包市場價值的價格進行盡職調查。
德克薩斯州奧斯汀的Buffalo Wild Wings OutParcel物業。2018年12月,我們收購了Buffalo Wild Wings OutParcel物業,並利用我們強大的盡職調查程式,發現了沃爾瑪之前未披露的對該物業的大小限制,沃爾瑪是該物業所屬購物中心的申報人。我們能夠利用我們與沃爾瑪的牢固關係來修改包含大小限制的互惠地役權協定,從而取消對房產的限制。
市場機會
根據RCG的數據,美國的淨租賃外包市場規模很大,而且高度分散,有許多規模較小的私人業主。根據RCG的市場研究,在這個市場中,有50多萬棟建築提供速食、車輛服務或維修、便利店或銀行活動。考慮到租賃外發地塊的其他服務業務,而不包括在RCG研究中,我們認為外發市場的物業總數在規模上更大。根據我們的收購經驗,單個租戶的典型購買價格在150美元萬到700美元萬之間。
根據RCG的說法,資本充裕的投資者可能有機會在規模龐大且支離破碎的外包市場中聚合資產。我們相信,基於我們與外包租戶的密切關係、外包領域的卓越專業知識、我們平臺的規模和可擴展性、歷史上的經紀商關係以及擁有大量流動性的資產負債表,我們處於獨特的地位,可以利用這一機會。
我們的房地產投資組合
為了實現適當的風險調整後回報,我們打算維持一個高度多元化的地塊物業組合,這些地塊物業位於顯眼的位置,直接面對高交通道路,對消費者來說非常明顯,並保持不同地理位置、租戶和品牌的多樣性,以及各自內部具有交叉多元化的資產組合。下面我們基於截至2024年6月30日提供的幾個不同指標和資訊討論我們的投資組合多樣化。
租戶品牌多元化
我們主要尋找經營服務型企業的租戶,如餐廳、手機商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科提供商、藥店、便利店和煤氣店、洗車店、家裝店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。截至2024年6月30日,我們的物業被292個租戶佔用,經營137個不同品牌,沒有單個租戶品牌佔我們ABR的3.4%以上。
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下表列出了截至2024年6月30日我們排名前20的租戶品牌(基於DAB)的信息:
租戶
房產數量
平方英尺
(in數千)
ABR
(in數千)
DAB %
占平方英尺的%
Verizon
8.5
36平方英尺
$1,761
3.4%
1.7%
橡樹街健康
5.5
66平方英尺
$1,310
2.5%
3.1%
亞當斯汽車集團
3
29平方英尺
$1,284
2.5%
1.4%
飼養手杖
5
17平方英尺
$1,262
2.4%
0.8%
IHOP
6
33平方英尺
$1,213
2.3%
1.6%
猛獁洗車
6
22平方英尺
$1,198
2.3%
1.0%
CVS
4
42平方英尺
$1,081
2.1%
2.0%
AT&T
4
24平方英尺
$1,050
2.0%
1.2%
沃爾格林
4
50平方英尺
$1,014
1.9%
2.4%
Chili's
3
18平方英尺
$959
1.8%
0.9%
溫迪的
7
21平方英尺
$940
1.8%
1.0%
美國銀行
4
21平方英尺
$936
1.8%
1.0%
Advance Auto Parts
7
66平方英尺
$826
1.6%
3.1%
中心地帶牙科
5
20平方英尺
$775
1.5%
0.9%
LA-Z-Boy
2
38平方英尺
$762
1.5%
1.8%
漢堡王
5
20 SF
$759
1.5%
1.0%
洛威的家居裝修
1
168 SF
$750
1.4%
8.0%
貓頭鷹
4
20 SF
$723
1.4%
0.9%
PNC銀行
4
26 SF
$719
1.4%
1.2%
T-Mobile
4.5
20 SF
$710
1.4%
0.9%
其他
185.5
1,351 SF
$31,970
61.5%
64.1%
278
2,107平方米英尺
$52,002
100.0%
100.0%
以下是對某些租戶品牌的簡要描述:
威瑞森是美國一家主要的無線運營商,截至2021年底擁有142.8-10萬用戶。威瑞森通訊運營著覆蓋約99%美國人口的全國性4G LTE網路,標準普爾的投資級評級為BBB+。截至2024年6月30日,威瑞森通訊的市值約為1,740美元億。
亞當斯汽車集團是夏洛特地區的一家獨立汽車經銷商,在MSA擁有9個公司辦事處。這些經銷商銷售美國和國際主要汽車品牌,包括阿庫拉、奧迪、寶馬、凱迪拉克、雪佛蘭、克萊斯勒、道奇、福特、本田、英菲尼迪、捷豹、吉普、雷克薩斯、路虎、林肯、馬自達、梅賽德斯-奔馳、日產、豐田、大眾大眾和沃爾沃。
CVS Pharmacy是美國一家主要的連鎖藥店,標準普爾的投資級評級為BBB+。其母公司CVS Health在截至2024年6月30日的財富500強中排名美國第六大公司。截至2024年6月30日,CVS Health目前的市值約為740美元億。
Raving Canes是一家速食連鎖店,在美國擁有700多家門店和50,000多名員工。舉起柺杖是公認的,因為它專注於高質量的房地產地點,以及每家商店的收入。舉起柺杖得來速戰略使該公司能夠在整個新冠肺炎大流行期間表現良好,即使在大流行的頭幾個月也是如此。
IHOP(國際煎餅之家)是一家專門經營美式早餐食品的跨國煎餅屋連鎖餐廳,成立於1958年。IHOP在美國擁有1800多家分店,是Dine Brands Global(紐約證券交易所股票代碼:Dine)的一部分,Dine Brands Global還擁有全國性連鎖餐廳Applebee‘s。
Mammoth Holdings是美國的一家洗車運營商,截至2024年6月30日,擁有200多家洗車廠。猛獁象得到了機構投資者網絡的支持。
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AT&T是美國一家主要的電信公司和行動電話服務提供商。截至2022年,美國電話電報公司在《財富》美國500強排行榜上排名第13位,營收為168.8美元。AT&T的投資級評級為標準普爾的BBB+,截至2024年6月30日的市值約為1,370美元億。
漢堡王成立於1954年,是一家國際速食連鎖店,在全球擁有約2萬家分店。漢堡王由加拿大跨國公司Restaurant Brands International所有,該公司在紐約證券交易所和多倫多證券交易所上市,還擁有大力水手路易西安那廚房、Firehouse Subs和Tim Horton的品牌。
溫迪是一家由戴夫·託馬斯於1969年在俄亥俄州哥倫布市創立的國際速食連鎖店。截至2024年6月30日,溫迪是世界第三大漢堡速食連鎖店,擁有6711家門店。
美國銀行是美國的一家大銀行,截至2022年,在財富500強美國最大公司排行榜上排名第32位,收入115.05美元。美國銀行的投資級評級為A-,截至2024年6月30日,美國銀行的市值約為3,170美元億。
租戶行業多元化
下圖顯示了截至2024年6月30日我們的ABR按構成我們投資組合的租戶行業細分的情況:
行業餅圖

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地理多元化
截至2024年6月30日,我們的外租物業位於美國31個州的96個管理區,沒有一個州超過我們DAB的12.1%。下表列出了截至2024年6月30日我們投資組合中各州地理多元化的信息(基於DAB):
狀態
房產數量
ABR
(in數千)
DAB %
平方英尺
(in數千)
占平方英尺的%
IL
28
$6,281
12.1%
207平方英尺
9.8%
TX
22
$4,439
8.5%
115平方英尺
5.5%
GA
21
$3,468
6.7%
112平方英尺
5.3%
21
$3,265
6.3%
127平方英尺
6.0%
NC
16
$2,989
5.7%
93平方英尺
4.4%
FL
14
$2,629
5.1%
96平方英尺
4.6%
TN
15
$2,589
5.0%
83平方英尺
3.9%
VA
15
$2,521
4.8%
76平方英尺
3.6%
PA
8
$2,485
4.8%
145平方英尺
6.9%
NY
8
$2,114
4.0%
242平方英尺
11.5%
11
$1,950
3.8%
67平方英尺
3.2%
10
$1,858
3.6%
60平方英尺
2.9%
NJ
10
$1,694
3.3%
55平方英尺
2.6%
8
$1,543
3.0%
38平方英尺
1.8%
MN
7
$1,449
2.8%
72平方英尺
3.4%
AL
9
$1,352
2.6%
43平方英尺
2.0%
SC
7
$1,133
2.2%
54平方英尺
2.6%
3
$1,067
2.1%
186平方英尺
8.8%
KY
8
$1,063
2.0%
40平方英尺
1.9%
MI
7
$1,051
2.0%
34平方英尺
1.6%
MD
5
$856
1.6%
41平方英尺
2.0%
AZ
5
$834
1.6%
18平方英尺
0.9%
KS
5
$668
1.3%
25平方英尺
1.2%
CT
3
$578
1.1%
9平方英尺
0.4%
CO
3
$469
0.9%
13平方英尺
0.6%
MS
2
$417
0.8%
13平方英尺
0.6%
LA
2
$360
0.7%
10平方英尺
0.5%
UT
2
$336
0.6%
22平方英尺
1.1%
NV
1
$246
0.5%
4平方英尺
0.2%
RI
1
$182
0.3%
0平方英尺
0.0%
Wi
1
$115
0.2%
5平方英尺
0.2%
278
$52,002
100.0%
2,107平方米英尺
100.0%
104

目錄

高質量、多元化的投資組合

投資指導方針
我們尋求收購位於消費者高度可見的高交通道路上的臨街地塊物業,每個物業的投資約為100萬至1,000萬美元;我們還將瞄準價格更高、能見度和臨街符合我們投資戰略的更大規模的物業。我們專注於收購位置優越、位於其他物業前面的地塊物業,例如高品質的錨定購物中心、醫院、辦公大樓,或者是直接面對高交通道路的獨立物業。我們打算進行銷售回租交易,我們還可能根據投資組合的可取性進行規模明顯更大的投資組合收購,包括但不限於租戶、品牌、行業和地理位置等多種因素。我們也可以尋求與發展專案相關的預付資本的機會,以換取第一要約權或其他獲得該物業的機會。
我們通常尋求投資於在收購時處於租賃狀態且已全部入夥的物業。我們還尋求按租戶、品牌、行業和地理位置進行投資組合多元化,以努力減少因過度暴露於表現不佳的個人房地產資產或影響整個行業或地理區域的不利經濟狀況而導致的收入波動。在評估物業收購是否有助於我們整體投資組合的多元化時,我們預計會考慮單個物業、租戶或品牌在我們整體投資組合中所佔的百分比,以及按大城市統計地區和州劃分的地理集中度。雖然我們在評估收購機會時會考慮這些標準,但如果我們評估一筆交易提供了令人信服的風險調整後回報,我們也可能尋求不符合其中一個或多個因素的機會主義投資。我們主要打算隨著時間的推移收購投資組合和資產,這些投資組合和資產通常不會導致任何一個租戶信用佔ABR的10%以上。
我們主要尋找經營服務型企業的服務租戶,如餐廳、手機商店、金融機構、汽車商店和經銷商、醫療和牙科提供商、藥店、便利店和煤氣店、洗車店、家裝店、雜貨店、專業服務以及一般零售租戶。我們專注於投資組合中租戶的多樣性。在每種物業類型中,我們以高度選擇性的方式瞄準特定的收購機會。在承銷和評估潛在收購的物業時,我們會採取詳細和有紀律的方法,除其他事項外,通常側重於以下特徵或屬性:
標的房地產的位置;
租戶類型、現場水平表現、歷史經營歷史和租戶進行的資本改善;
租金水準與市值租金之比;
105

目錄

企業擁有的地點,或來自超級區域/區域品牌的經驗豐富的多單位特許經營運營商;
擔保人的基礎信用;
租賃期限;
地下地塊的大小,以及建築物的樓齡和狀況;
市場人口統計數據,包括收入水準、人口、多樣性和交通流量;
市場/租戶競爭和飽和;以及
貿易區分析以及市場的總體活力和趨勢。
餐廳。我們的餐廳投資主要集中在快速和全方位服務的餐廳物業,重點是位於強大零售地點的餐廳。我們通常評估來自超級區域和區域品牌的經驗豐富的企業或多單位特許經營運營商,如溫迪、Raking Caines、麥當勞、Taco Bell、橄欖花園、長角牛排館和Chili‘s。我們還瞄準那些從“場外”銷售中獲得可觀收入的運營商,包括得來速通道、提貨窗口和送貨服務。
蜂窩商店。我們將我們的蜂窩投資重點放在位於強大零售地點的物業上。我們通常根據對該地點的歷史承諾以及來自Verizon、AT&T和T-Mobile等超級地區性品牌的公司信譽來評估蜂窩屬性。這個行業的許多租約都得到了投資級租戶的支持。
金融機構。我們的金融機構投資主要集中在提供各種消費服務的物業,包括得來速銀行業務,重點是位於高流量道路上強大零售地點的物業,這些物業離客戶市場很近。我們通常評估來自摩根大通、美國銀行和富國銀行等超級地區性品牌的具有強大網站級存款基礎和企業信譽的金融機構資產。這個行業的許多租約都得到了投資級租戶的支持。
汽車商店和經銷商。我們將我們的汽車商店和經銷商投資主要集中在位於適當人口統計區域的強大零售地點的物業上。我們通常根據AutoZone、Advanced Auto Parts和O‘Reilly’s Auto Parts等超級區域品牌的企業信譽來評估汽車商店的資產。這個行業的許多租約都得到了投資級租戶的支持。
醫療和牙科提供者。我們的醫療服務投資主要集中在位於強大商業位置的物業,並提供基本的醫療服務,如初級保健和牙科護理,以及一些為廣泛人群提供服務的專業提供商。我們的目標是來自超級地區性和強大地區性品牌的信譽良好的醫療服務物業,如Oak Street Health、WellNow、Aspen Dental和Heartland Dental。
藥店。我們主要將我們的藥房投資集中在房地產上,重點是位於強大零售地點的房地產,這些房地產佔據了明顯的硬角落。我們通常對CVS和Walgreens等超級區域品牌的藥房資產進行評估。這個行業的許多租約都得到了投資級租戶的支持。
便利店和加油店.我們將便利店和加油店投資主要集中在房地產上,重點關注位於零售商優勢的房地產。我們通常會評估經驗豐富的多單位特許經營商的便利和加油店物業,以及7-Eleven和Circle k等超級區域品牌的企業信譽。
洗車.我們的洗車投資主要集中在房地產上,重點關注位於零售商優勢的洗車店。我們根據基礎房地產的基本價值來承保洗車房地產,這通常反映在較高的租金水平上。我們還將價值歸因於企業擁有的地點或經驗豐富的企業和多部門特許經營商,以及Mammoth Car Wash、Zips Car Wash和Caliber Car Wash等超級區域品牌的企業信譽。
106

目錄

家裝商店。我們將家裝商店的投資重點放在個別租戶的物業上,重點放在位於強大零售地點的物業上。我們通常根據租戶對地理位置的歷史承諾和來自公司和超級區域品牌的企業信譽來評估我們的家裝物業,如Lowe‘s Home Improval,Floor&Décor和Home Depot。這個行業的許多租約都得到了投資級租戶的支持。
通用零售。我們的目標零售投資主要集中在具有服務或特色元件的物業(例如,雜貨店和健身)。我們通常承保經驗豐富的多單位運營商,擁有長期運營歷史的知名品牌,如沃爾瑪、百思買、Planet Fitness和其他全國性或超級地區性概念。
我們的租約
租賃到期日
截至2024年6月30日,我們的投資組合約有98.9%是租賃的。我們的運營現金流主要來自我們的房地產投資組合和我們與租戶簽訂的長期租約下收到的每月租金。截至2024年6月30日,我們租約的ABR加權平均剩餘期限約為7.0年,不包括續訂選項,其中約96.6%的此類租約(基於ABR)具有續訂選項。截至2024年6月30日,我們租金收入的14.0%來自2030年前任何一年到期的租賃。
截至2024年6月30日,我們約93.2%的租賃為三重淨租賃,約6.8%的租賃為非三重淨租賃。
下表列出了我們根據截至2024年6月30日生效的租賃條款計算的年度租賃費用(百分比基於租金收入):


由於我們幾乎所有的物業都是以長期租賃方式租賃的,因此我們目前不需要對我們的物業進行重大的持續租賃活動。截至2024年6月30日,我們租約的ABR加權平均剩餘期限約為7.0年,不包括續期選項,佔我們ABR約1.4%的四個租約將於2024年12月31日之前到期,但約100%的此類租約(基於ABR)具有可行使的續期選項以延長租期。截至2024年6月30日,我們不到3.8%的租金收入來自我們投資組合中受租賃約束的物業,這些物業至少沒有一個續簽選項,而我們租金收入的14.0%來自2030年前任何一年到期的租賃。
107

目錄

下表列出了截至2024年6月30日的某些信息,該信息基於年度租賃到期情況。
ABR
(in數千)
DAB %
平方英尺
(in數千)
占平方英尺的%
2024
$701
1.4%
20 SF
0.9%
2025
$2,482
4.8%
80平方英尺
3.8%
2026
$3,576
6.9%
114平方英尺
5.4%
2027
$7,306
14.0%
401平方英尺
19.0%
2028
$ 4,578
8.8%
159平方英尺
7.5%
2029
$4,959
9.5%
187平方英尺
8.9%
2030
$4,851
9.3%
159平方英尺
7.6%
2031
$4,235
8.2%
137平方英尺
6.5%
2032
$ 5,277
10.1%
406平方英尺
19.3%
2033
$2,249
4.3%
61平方英尺
2.9%
2034
$2,194
4.2%
56平方英尺
2.7%
2035
$301
0.6%
9平方英尺
0.4%
2036
$2,023
3.9%
56平方英尺
2.6%
2037
$1,324
2.5%
51平方英尺
2.4%
2038
$ 2,231
4.3%
118平方英尺
5.6%
2039
$​634
1.3%
17平方英尺
0.8%
此後
$3,083
5.9%
61平方英尺
2.9%
未出租房產
$0
0.0%
17平方英尺
0.8%
$52,002
100.0%
2,107平方米英尺
100.0%
我們通常購買受現有長期淨租賃約束的房產,剩餘租賃年數多種(租賃簽署時初始期限為10年或以上,通常也有續訂選擇)。我們幾乎所有的租賃都是淨租賃,這意味著我們的租戶通常有義務支付與租賃財產相關的習慣費用(例如房地產稅、保險、維護和維修,在許多情況下還有資本成本,但受某些租賃中的上限和除外情況)。截至2024年6月30日止六個月,我們發生了總計約60加元的租戶未報銷或支付的費用。
我們約96.6%的租賃(基於DAB)提供定期合同租金上漲,通常每年1.0%至3.0%,其中DAB加權平均最低漲幅為每年1.7%。
108

目錄

以下圖表細分了截至2024年6月30日我們的租約中提供的租金上漲類型(基於ABR):
租約升級

一般而言,當與收購、重建或新開發專案相關的新租約或對現有租約的修訂進行談判時,我們尋求談判的內容包括:相對較長的租期和租戶續約選項;市值租金;年度租金上漲條款;有利於房東的黑箱作業、轉讓、控制權變更條款;有限或沒有有利於租戶的獨佔或合租條款;以及某些租戶和某些擔保人定期向我們提供財務資訊的義務。
未來,我們可能會尋求使用符合特定物業類型的市場慣例的總租賃結構,根據這一結構,我們尋求將多個物業以全租或全租的方式出租給單個租戶。在主租賃結構中,租戶負責與整個租賃物業組合相關的一次租賃付款,而不是與單獨租賃物業相關的多次租賃付款。主租賃結構防止租戶“挑櫻桃”,即單方面放棄表現不佳的房產,同時保留其在表現良好的房產中的租賃權益。
投資發起和承銷
我們選擇物業的準則主要基於以下承保原則:
基礎房地產的基本價值和特點、建築結構、競爭和市場/貿易區通道、人口統計、交通量、能見度、通道和合適的停車位;
承租人的類型和資信;
在適用的情況下,現場水準的表現、歷史運營歷史和租戶所做的資本改善;
建築物的樓齡、類型和大小,以及底層房地產地塊的大小;
承租人的租賃期限和租金結構;
租戶行業的需求驅動因素和趨勢;以及
交易結構和定價。
我們相信,通過這些承保原則,我們可以實現適當的風險調整回報,併合理地預測房地產從當前和未來現金流中產生目標回報的潛力。我們相信,目標回報是通過收購時的原地收入、租金增長以及物業在計劃持有期間的升值潛力相結合來實現的。
109

目錄

我們的收購團隊將大部分時間用於尋找、評估、承銷和完成交易。通過一個全面和系統的過程系統地篩選潛在的收購,以評估物業的位置、大小和狀況、租戶的品牌、租戶的租金、期限和信譽、任何個人或公司擔保的力度、租戶在物業或類似物業的歷史表現以及進行的資本投資、物業的位置和市場/貿易區域、競爭和人口統計、物業所在地區的整體經濟狀況、物業的升值潛力、每項潛在投資的未來表現前景,以及各種其他考慮因素。
我們在購買房產之前以及在我們的投資組合中轉租房產時,都會應用我們的信用承保準則。我們通常尋找信譽良好的租戶,這些租戶要麼擁有投資級信用評級,要麼是全國性、超地區性或強大的地區性品牌。我們的信用審查流程包括分析租戶的銷售和財務報表(如果可用)和其他可用資訊,包括租戶公開報告的資訊或租戶提供的資訊。當我們獲得租賃擔保時,我們會根據可獲得的數據和資訊分析擔保人的信譽。我們的團隊尋求通過我們的承保流程,最全面地瞭解租戶和擔保人目前和未來的財務生存能力。租金覆蓋率、租金與銷售額的比率、隱含的信用評級以及來自其他資料庫的資訊都是我們在分析租戶的財務健康狀況時可以利用的關鍵專案。
在尋找潛在收購目標並進行初步分析(包括初步盡職調查審查和內部篩選模型)後,我們的收購團隊將潛在交易提交給房地產投資委員會,該委員會由三名成員組成,其中包括我們的每一位聯席首席執行官。房地產投資委員會負責批准(I)以1000萬或以下的價格收購或處置任何單一財產,(Ii)在任何一個日曆季度內收購總額不超過10000萬的財產,以及(Iii)在諮詢我們的董事會之前,在任何一個日曆季度處置總額不超過3,000萬的財產。此外,房地產投資委員會負責建議董事會全體成員批准價值超過1,000萬美元的個別物業收購或處置。房地產投資委員會還負責監督我們的投資戰略、標準和流程。在尋求我們的投資委員會或董事會的批准之前,我們的勤勉團隊對每個物業、租戶和擔保人進行全面的盡職調查,並就交易的最終檔案進行談判,如有必要,包括新的或修訂的租賃條款或對其他檔案的修訂。這包括聘請第三方專家,如環境、所有權、勘測、財產狀況和法律專家。
作為我們盡職調查審查的一部分,我們的勤勉團隊通常會獲得環境現場評估,其中至少包括第一階段評估,在某些情況下,還包括我們負責某些費用的物業的物業狀況報告。只有在我們總體上(包括通過某些緩解因素)對物業的物理、法律和環境狀況以及物業的租賃狀況感到滿意的情況下,我們才會購買物業。
此外,我們一般會尋求以交付、核實和滿意審查賣方或其他相關方提供的適當、實用和可用的某些檔案為我們購買物業的義務的條件:所有權和責任保險單;勘測;可出售所有權的證據;計劃和規格;石棉、土壤、實物、結構和工程報告;符合分區、ADA和其他適用法律的證據;租約、互惠地役權協定或其他限制性契諾、擔保和其他相關法律檔案;以及承租人和任何擔保人的財務報表,以及涵蓋有運營歷史的物業最近運營的現場級財務(如果可用或適當的話)。我們還要求在關閉時將就地保固或其他形式的保險的利益轉移給我們,以確保保險的連續性。
在完成任何收購之前,我們會對每一處物業進行審查,並準備一份報告供我們的房地產投資委員會(和我們的董事會,如果適用)審查。我們審查所有第三方報告、租賃摘要、法律問題清單和外部律師準備的任何其他問題的摘要,以及在我們的盡職調查審查期間準備的其他內部生成的材料。然後,房地產投資委員會(I)批准推進收購和完成交易,(Ii)根據盡職調查提出的任何關切,設定交易推進和完成所需滿足的條件,或(Iii)拒絕批准推進交易。
110

目錄

投資組合管理
我們的投資組合管理策略以投資組合優化、風險管理和風險緩解為中心,並基於以下原則:
租戶財務監控
我們定期評估現有租戶的信譽,包括定期進行房地產投資組合審查;根據租約條款審查更新的租戶財務報表;分析更新的租戶信用評級;以及審查我們對租戶經營所在行業的整體經濟和趨勢的持續分析,包括公司新聞稿和其他提供租戶財務健康狀況洞察的出版物。審查包括對房地產基本面的審查和對租戶最近財務報表的分析,包括銷售報告、租金覆蓋率和槓桿率等關鍵指標,以及其他適用的信用指標、信用評級和與租戶相關的經濟考慮因素。我們的資產管理團隊還定期審查租戶財務報表和相關的信用表現指標。我們的信用監控程式還可能包括與租戶管理層的溝通。
然而,租戶信用評級,無論是公開的還是隱含的,只是我們評估租戶破產風險的一個組成部分。我們也使用我們自己對破產或違約可能性的內部估計,基於我們的物業和租金收繳的定期監測表現,我們對租戶的財務健康狀況的評估,包括盈利能力、流動性、債務和槓桿狀況,以及我們對租戶特定行業的健康和表現的評估。
通過不斷審查租戶和租賃擔保人的信用,我們的團隊尋求識別任何違約或類似問題並迅速做出反應,以提高投資回收。
管理租賃續訂
在租賃到期之前,我們的團隊積極與租戶接觸,瞭解續約的可能性和延長租賃期的考慮因素。此外,作為我們與租戶持續關係的一部分,我們尋求在到期前盡可能延長租期,例如租戶要求的建築擴建或在現有主租約中增加物業。我們的團隊還與房地產經紀人合作,瞭解並掌握當地相關市場的最新趨勢,以便積極主動地為可能在租約到期時無法續約的租約提前尋找轉租機會。
收購和處置
收購
於截至2023年12月31日止年度內,我們共收購26項物業,總金額約為7,480美元萬,平均資本化率為7.1%。自2024年1月1日至本招股說明書的日期,我們尚未收購任何物業;但前提是我們已經確定並正在尋求一些潛在的收購機會。更具體地說,我們目前已有不具約束力的意向書(以協定形式或已簽署),或正在談判代表約3,400美元萬收購的購銷協定,平均資本化率約為7.8%。此外,我們正在評估至少4,520美元萬的潛在收購。截至本招股說明書日期,吾等並未就任何潛在收購事項訂立任何買賣協定。我們可能不會完成目前正在進行的任何潛在收購。
111

目錄

下圖顯示了從2016年到2023年每年按美元規模和收購資本化率完成的收購數量:

選擇性房地產銷售
我們的團隊將我們的處置工作重點放在獲取價值上,並試圖將因資產關鍵性質、潛在房地產基本面、租戶信用狀況或租賃和擔保結構的不利變化而導致的價值降級降至最低。未來,我們可能會出售我們作為較大投資組合交易的一部分購買的某些物業,這些物業不單獨滿足我們所需的投資標準,或者是空置或應該重新定位的物業。從2016年到2024年6月30日,我們總共售出了11套房產。在2024年6月30日之後,我們沒有出售任何物業。
融資策略
從歷史上看,我們通常使用ABS票據和收購工具來為我們的房地產收購融資。截至2024年6月30日,我們的ABS票據的未償還餘額為25380美元萬(扣除費用)。截至2024年6月30日,我們278處物業中有131處用作ABS票據的抵押品。此外,截至2024年6月30日,我們在迴圈信貸安排和定期貸款信貸安排下的未償還餘額分別約為15990美元萬(扣除費用)和約1,600美元萬(扣除費用)。於本次發售完成後,吾等預期將償還迴圈信貸融資及定期貸款信貸融資項下的未償還餘額,並終止相關貸款協定。
本次發行完成後,在用本次發行的淨收益以及我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款項下的借款償還債務後,根據我們截至2024年6月30日的六個月的預計年化調整EBITDARE,我們的淨債務與年化調整後EBITDARE的比率約為4.28倍。截至2024年6月30日,在預計基礎上,我們的未償債務總額約為24990美元(扣除費用後),浮動利率為SOFR加1.2%,到期日為2027年10月,以及約7,150美元的現金和現金等價物萬。
我們已經與幾家金融機構簽訂了信貸協定,以建立我們25000美元的萬新迴圈信貸安排和20000美元的萬新延遲提取定期貸款,這些貸款將在本次發行結束時同時生效。我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款將用於償還現有債務、物業收購、營運資金要求和其他一般企業用途。我們的每一項新迴圈信貸安排和新延遲支取定期貸款都包含這類信貸安排和定期貸款的慣常條款、契諾和其他條件。
在未來,我們預計將使用我們的新迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款,以及其他潛在的債務融資來源,包括與收購、新的ABS或CMBS相關的承擔債務
112

目錄

抵押、固定或浮動利率抵押、有擔保或無擔保的信貸安排和定期貸款,或其他期限、契諾和利差不同的貸款,用於未來的財產收購、營運資金要求和其他一般公司目的。
納稅狀況
我們打算選擇有資格根據守則作為房地產投資信託基金徵稅,從我們截至2024年12月31日的短暫納稅年度開始。我們相信,截至目前,我們的組織和運營方式將符合美國聯盟所得稅目的REIT的納稅資格。我們打算在未來繼續以REIT的形式組織和運營,但我們不能保證我們已經或將能夠做到這一點。
企業責任-ESG
我們相信,我們的企業責任和ESG計劃是我們業績的關鍵,我們專注於旨在為我們的股東、員工、租戶、其他利益相關者以及我們生活、工作和擁有物業的社區帶來長期積極影響的努力和變革。我們致力於ESG的努力,不僅是因為我們相信這是正確的做法,也是因為這對我們的業務有利。我們的使命是以尊重和推進我們的指導價值觀的方式運營我們的業務:卓越的業績、誠信、尊重、領導力、謙遜、夥伴關係和透明度。作為一家上市公司,我們很高興能進一步擴大我們的社區聯繫,找到新的方式回饋我們的社區,幫助有需要的人和地區,同時在財務披露和會計方法方面保持絕對最高的道德標準。
環境
作為一家房地產業主,我們意識到在我們的業務中發展和實施環境可持續實踐的必要性,並致力於這樣做。我們相信,減少環境風險並努力實施可持續的做法對我們業務的成功和長期業績非常重要。
由於我們的商業模式的性質,我們在這方面的努力主要是與我們的租戶合作進行的。我們主要收購、擁有和管理長期淨租賃給多元化租戶群體的個別租戶地塊物業。我們投資組合中的幾乎所有物業都受淨租賃的約束,受某些租約的上限和免責條款的限制,這通常意味著,我們的租戶除其他外,負責維護建築物和物業,以及實施任何可持續的商業做法或環境倡議。因此,在可能的情況下,我們專注於與租戶合作,促進環境責任和節能設施。例如,有相當數量的房產已經由租戶進行了翻新,其中經常包括在大樓內和某些情況下,轉向更節能的LED照明。重要的是,我們的大多數租戶都是大型、超區域或地區性品牌,他們在公司平臺上實施了全公司範圍的ESG計劃。此外,一些快遞洗車租戶已經改善了他們的運營,以回收、再迴圈和保存大量的水。我們的許多物業都是位於購物中心前面或附近的地塊。這些類型的購物中心通常對不環保的用途有限制,比如一般工業用途和涉及重型設備和機械作為其業務一部分的工業用途,通常以高質量的租戶為目標。雖然我們的大部分互動是與租戶進行的,但在公司方面,我們獲得了德克薩斯州達拉斯的一棟甲級寫字樓的租約,我們的總部就設在那裡。我們的辦公樓有幾個綠色倡議,重點是減少白天、晚上和週末的能源消耗。在最近的一次裝修中,我們做出了一個積極的決定,在整個辦公室裡使用L.E.D.照明。
除了在我們投資物業後探索合作夥伴關係外,我們的收購流程通常還包括對我們收購的每一處物業進行強有力的環境評估,包括根據當前行業標準和最佳實踐獲得第一階段環境現場評估。我們仔細審查評估結果確定的任何公認的環境狀況,並與租戶和國家公認的環境專家合作,以實施我們的前進戰略,包括任何必要的政府報告或補救行動。我們的保險團隊還仔細評估我們投資組合中的每一處物業,以確保我們根據租賃條款直接或通過租戶提供適當的保險,以努力提供財務資源,以基於行業最佳實踐解決任何不可預見的環境問題、自然災害或其他風險。
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社交
我們對員工的承諾是我們繼續為股東和其他利益相關者提供強勁業績和財務業績的核心。我們對員工的熱情不亞於對房地產的熱情。我們尋求為員工創造和培養一個吸引人的工作環境,使我們能夠吸引、留住和發展頂尖人才來管理我們的業務。要做到這一點,我們相信,我們必鬚髮展和維護一種文化,這種文化符合我們的價值觀,即卓越的表現、正直、尊重、領導力、謙遜和透明。我們致力於為我們的員工提供一個沒有歧視和騷擾的環境,尊重他們的差異和獨特的生活經歷,使每個員工都有機會在自己的角色中發展和出類拔萃,充分發揮他們的潛力。我們相信,我們創造了一個協作性、創造性的工作場所,在這裡,具有獨特才華的人可以蓬勃發展,他們的意見受到重視,他們的貢獻得到回報。
我們一直專注於建立一個擁有幾名女性同事的多元化團隊,並將隨著我們團隊的擴大繼續採用這種方法。我們的工作環境體現了對員工健康和安全的高度尊重,無論是身體上還是情感上。此外,我們擁有最高的標準,以確保我們使用準確和透明的會計方法,追求誠信和多樣性,並對我們的股東、合作夥伴、投資者和貸款人負責。
作為我們對員工承諾的一部分,我們專注於以下幾點:
職業發展。我們致力於創造一種引人入勝的工作體驗,為職業發展和相關機會提供便利。我們為員工提供大量參與個人和專業發展的機會,包括教育支持、參加行業會議和網路活動、個人領導力和管理培訓、與聯席首席執行官和高級管理團隊的午餐和學習會議、團隊培訓(例如,保險、房地產基礎知識、網路安全、道德、騷擾、電腦技能)、導師機會,以及繼續教育要求的報銷。我們努力在他們職業生涯的早期發現新的人才,提供我們獨有的程式和系統方面的廣泛培訓,目標是從內部提升。高級管理層年度績效評估致力於在同等水準的員工中創造公平的薪酬,無論年齡或背景如何。
多樣性和包容性。我們致力於在就業的各個方面提供平等機會,並培育一個多樣化和包容性的工作場所。我們相信,不同的背景和經驗有助於推動我們的業績,是我們公司的重要資產。我們將成立一個與此次發行相關的“多樣性、公平性和包容性”委員會,該委員會將引領我們未來的努力,深化我們對這一重要計劃的承諾,並推動我們的培訓、員工參與度和政策審查。鑑於其重要性,我們努力促進工作場所的多樣性和包容性,已作為我們董事會的定期報告專案。
員工幸福感。我們相信,員工是我們最寶貴的資產,他們的個人和團隊貢獻將推動我們的業績和成功。因此,我們專注於團隊的整體健康、健康和敬業度,並對其進行投資。我們預計將採用某些戰略和舉措來支持員工的福祉,其中包括具有競爭力的員工健康和其他福利、高管和員工之間的透明溝通、參加社交活動的機會,包括適合家庭的公司活動、健身課程、靈活的工作時間安排,以及獲得其他心理健康資源,包括員工援助計劃。
社區參與。回饋我們的社區對我們和我們的員工都很重要。我們鼓勵全年的志願者機會和籌款活動,為我們的員工提供有意義的公民參與。我們的社區參與工作由我們的員工通過一個專門的委員會來領導,該委員會負責為我們的員工規劃和組織我們的各種志願者機會、公民參與非營利組織和企業捐款。
治理
我們致力於按照公司治理的最佳實踐開展業務。我們的聲譽是我們最重要的資產之一,每一位董事官員和員工都必須為關懷做出貢獻
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以及保護這一資產。為此,我們的董事會通過了我們的道德準則,適用於我們的董事、高級管理人員和員工。除其他事項外,我們的道德守則旨在阻止不當行為,並促進:
誠實和合乎道德的行為,包括合乎道德地處理個人和職業關係之間實際或明顯的利益衝突;
在公司提交或提交給美國證券交易委員會的報告和文件以及公司的股東報告和其他公開宣傳中進行全面、公平、準確、及時和可理解的披露;
遵守適用的法律和政府規章制度;
及時向《道德守則》中確定的適當人士報告違反《道德守則》的行為;以及
對遵守《道德守則》的責任。
對我們董事或高管的道德守則的任何放棄必須得到我們的獨立董事的多數批准,並且任何此類放棄都應按照法律和紐約證券交易所法規的要求迅速披露。我們的員工可以接觸我們的董事會成員,如果願意,可以匿名報告我們高級管理層或執行團隊任何成員的任何不當行為。匿名舉報總是可以通過公司的舉報人熱線獲得,並每季度向我們的審計委員會報告。我們的道德準則以及我們的章程、附則、委員會章程和其他治理檔案可以在我們的網站上找到。
我們以一種我們認為與股東利益緊密一致的方式構建了公司治理結構。我們公司治理結構的顯著特點將包括:
我們的董事會將不會被分類,我們的每個董事每年都要進行選舉,我們的章程規定,如果沒有有權在董事選舉中普遍投票的股東對此事投下多數讚成票,我們不能選擇受制於《董事會章程》中將我們的董事會分類的選舉條款;
我們的股東將有能力通過有權對此事投讚成票的多數票來修改我們的章程;
根據紐交所上市標準,我們的大多數董事將是“獨立的”;
我們將有一個完全獨立的審計委員會、薪酬委員會、提名和公司治理委員會;
在審計委員會任職的董事中,至少有一人具備美國證券交易委員會定義的“審計委員會財務專家”資格;
我們已選擇退出公司合併和控股股份收購法規,只有在有權在董事選舉中普遍投票的股東就此事投下過半數讚成票的情況下,我們才能選擇重新加入;以及
我們沒有股東權利計劃,如果董事會在根據適用法律履行其職責時認為,在不拖延尋求股東事先批准的情況下通過權利計劃,則在沒有(I)得到我們股東的批准或(Ii)在計劃通過後12個月內尋求股東批准的情況下,我們不會在未來通過股東權利計劃。
競爭
美國的外包房和其他房產市場競爭激烈。我們與商業地產的其他業主和經營者以及業主自住的企業爭奪租戶在我們所有市場的物業。我們根據一系列因素進行競爭,包括地理位置、市場和貿易面積、人口結構、租金、安全、租戶類型和信用、物業設計和配置是否適合潛在租戶的需求,以及物業的運營和營銷方式。某一特定市場的競爭物業數量可能會對我們的入住率、租金和某些物業的運營費用產生實質性影響。
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此外,我們與從事房地產投資活動的其他實體爭奪收購機會,以尋找合適的物業進行收購,並讓買家購買我們的物業。這些競爭對手包括其他REITs、私人和機構房地產投資者、主權財富基金、銀行、抵押貸款銀行家、保險公司、投資銀行公司、貸款人、專業金融公司、個人、家族理財室和其他實體。其中一些競爭對手,包括規模更大的REITs,比我們擁有更多的財務資源,包括更低的資金成本。他們的投資組合的相對規模可能會讓他們吸收回報較低的物業,或者允許他們接受超過我們審慎管理的特定物業的風險,包括租戶信用方面的風險。此外,這些實體可能會通過與我們類似的渠道尋求融資。來自這些REITs和其他第三方房地產投資者的競爭可能會限制我們可用的合適投資機會的數量。它還可能導致更高的價格、更低的收益率,以及收益率與借貸成本之間的利差收窄,使我們更難以有吸引力的條件獲得新的投資。
員工
在本次發行和內部化完成後,我們將僱用大約15名全職員工,其中包括從事發起、承銷、結算、會計和財務報告、投資組合和資產管理、資本市場和其他對我們的業務至關重要的公司活動的專業員工。
外包協定
在內部化結束時,根據與NAAM的一項外包協定,NAAM將向我們提供僅限於(1)財產會計和(2)人力資源支持的服務。外判協定為期三年,並有自動續期一年的選擇權,可由任何一方在六個月前以任何理由隨時終止,並將為我們提供直接聘用提供物業會計服務的全職人員的選擇。我們將向NAAM支付相當於NAAM在外判協定下提供服務所招致的實際分配成本的年費,該費用在任期的第一年估計為57.5萬,並在任期的每一年結束時受實額調整機制的限制,以反映NAAM在該年度內招致的實際成本。
法律訴訟
我們可能會成為在我們正常業務過程中出現的各種訴訟、索賠和其他法律程序的一方。自我們的組織在2016年以來,我們沒有作為原告或被告參與任何我們認為是實質性的法律程序,或者如果決定對我們不利,預計將對我們的業務、財務狀況或運營結果產生實質性影響的法律程序。
企業資訊
我們於2023年6月23日成立為馬利蘭州的一家公司。我們的主要執行辦公室位於德克薩斯州達拉斯L10套房麥金尼大道3131號,郵編:75204。我們相信,我們的辦公室對於我們目前和目前計劃的未來業務是足夠的,如果未來需要,將有足夠的額外空間可用。我們的網站是www.frontviewreit.com.在我們的網站上找到的或通過我們的網站訪問的信息不包含在本招股說明書或我們向SEC提交或提供的任何其他報告或文件中,也不構成其一部分。
保險
我們的租戶通常被要求為他們根據淨租賃從我們那裡租賃的物業維持責任和財產保險。這些租約一般要求承租人指定我們(以及承租人租賃物業的任何抵押貸款人)作為其責任保單的額外保險人,以及指定額外的承保人和/或損失收款人(或在我們的貸款人的情況下,為抵押人)作為其財產保單的額外保險人。根據物業位置的不同,災難性的損失,如傷亡、地震和洪水造成的損失,可能由我們的租戶持有的保險單承保,但有限制,如大額免賠額或租戶可能無法支付的共付金。此外,災難性的損失,如風/冰雹、颶風、恐怖主義或戰爭行為造成的損失,可能無法投保或在經濟上無法投保。如果我們的財產受到保險範圍以外的損壞,而這些財產受到追索權債務的影響,我們將繼續對債務負責,即使這些財產受到不可挽回的損害。
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除了作為我們租戶責任保單的指定承保人外,我們還單獨維持商業一般責任保險,在某些情況下,我們還針對某些物業或根據我們某些租賃的條款,提供一般或特定(例如洪水)財產級別保險。我們亦維持所有未出租物業的全額物業承保,以及我們的貸款人可能要求的其他物業承保,而我們的租約並不要求承租人攜帶該等物業。
調控
一般
我們的投資受各種法律、條例和法規的約束,其中包括與空氣和水質、噪音汙染和間接環境影響有關的消防和安全要求、分區規定、土地使用管制和環境管制。我們相信,根據現行法律,我們擁有經營我們投資所需的所有許可和批准。
《美國殘疾人法案》
根據《反殘疾人法》第三章及其頒佈的規則,為了保護殘障人士,公共設施必須消除現有公共設施中的結構性建築和交流障礙,達到“容易實現”的程度。此外,根據《反殘疾人法》,對公共住宿場所或商業設施進行改建,應在可行的最大程度上使這些改建部分便於殘疾人進入和使用。除其他因素外,“容易達到的”標準還考慮到受影響場地和業主、出租人或其他適用人員的財政資源。
遵守ADA以及其他聯盟、州和地方法律,可能需要對我們目前擁有或可能購買的物業進行修改,或者可能限制這些物業的翻新。我們租約的很大一部分規定,房東負責使物業符合ADA所需的任何修改,遵守ADA的成本通常不包括在可轉嫁給租戶的公共區域費用中。如果需要更改以使這些物業符合ADA,我們將被要求花費我們自己的資金來遵守,而租戶不會報銷,這可能會對我們造成重大和不利的影響。如果租戶負責遵守ADA的物業需要變更,但這些變更涉及的支出比預期更大,或者如果變更必須以比預期更快的速度進行,我們的租戶支付成本的能力可能會受到不利影響,我們可能需要花費自己的資金來使物業遵守ADA,這可能會對我們產生重大和不利影響。不遵守這些法律或法規可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失,以及為達到合規而進行修改的成本,未來的法律可能會對我們的財產施加額外的義務或限制。雖然我們的租戶通常負責根據我們的租約對物業的所有維護和維修,包括遵守美國反興奮劑機構和其他類似的法律或法規,但如果我們的租戶之一未能遵守這些法律或法規,我們可能作為物業的所有者承擔責任。
環境事項
聯盟、州和地方環境法律法規對向環境中排放危險或有毒物質進行監管並施加責任。根據這些法律和法規,房地產的現任或前任業主、經營者或租戶可能被要求調查和清理或以其他方式處理危險或有毒物質、危險廢物或石油產品洩漏或洩漏威脅,並可能被要求對政府實體或第三方負責財產損害以及調查、清理和監測這些各方與實際或威脅汙染有關的費用。這些法律可以強制規定清理責任和責任,而不考慮過錯,也不考慮業主、經營者或租戶是否知道或造成汙染的存在。這些法律規定的責任可以是連帶責任,承擔已發生或將發生的調查、清理和監測費用或將採取的行動的全部費用,儘管承擔連帶責任的當事一方可以尋求從其他確定的、有償付能力的責任方那裡獲得對這些費用的公平份額的貢獻。這些成本可能很大,可能會超過房產的價值。此外,一些環境法可能會在受汙染的場地上設立留置權,有利於政府賠償與汙染有關的損害和費用。作為房地產的擁有人,根據普通法,我們還可能對第三者因環境造成的損害和傷害承擔法律責任。
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房地產帶來的汙染。物業存在汙染或未能適當補救汙染,可能會對業主、經營者或租戶出售或出租該物業或以該物業作為抵押品借款的能力造成不利影響,並可能對我們在該物業的投資造成不利影響。
我們的一些物業包含、曾經包含或毗鄰或靠近已包含或當前包含用於存儲石油產品或其他危險或有毒物質(如四氯乙烯或乾洗設施中使用的其他化學品)的儲罐的其他物業。同樣,我們的一些物業目前或過去被用於涉及或涉及使用石油產品或其他危險或有毒物質的商業或工業目的,或毗鄰或接近已用於或正在用於類似商業或工業目的的物業。這些作業可能導致石油產品或其他危險或有毒物質的釋放,如果這些物質已從我們的物業遷移出去,我們可能需要支付清理任何汙染的費用,無論這些汙染髮生在現場還是非現場。此外,我們注意到,這些過去和現在的用途可能會阻止受影響的財產在未來用於某些用途。此外,環境法還對物業上可能發生的各種活動進行了監管,包括石油產品或其他危險或有毒物質的儲存、空氣排放、水排放以及接觸含鉛油漆。此類法律可對違規行為處以罰款或處罰,並可能要求經營涉及此類活動的企業必須獲得許可或其他政府批准。上述任何事項都可能對我們產生實質性的不利影響。
環境法還規定了ACM的存在、維護和移除。聯盟法規要求建築物業主和對建築物管理實施控制的人通過標誌和標籤識別和警告工作場所暴露於安裝在其建築物中的ACM帶來的潛在危險。法規還規定了與ACM有關的員工培訓、記錄保存和盡職調查要求。如果違反這些規定,可能會被處以巨額罰款。由於這些規定,建築物業主和那些對建築物管理行使控制權的人可能會受到工人和其他暴露於ACM的人員人身傷害訴訟的增加。這些規定可能會影響我們所投資的包含ACM的建築的價值。聯盟、州和地方法律法規還管理ACM材料的移除、封裝、幹擾、處理和/或處置,這些材料處於劣質狀態或在建築、改建、翻新或拆除的情況下。這些法律可能會對ACM的不當處理或釋放到環境中施加責任,並可能規定對與ACM相關的房地產所有者或經營者處以罰款,並要求第三方向其尋求賠償。
當建築物或建築材料中積累了過多的水分時,可能會發生黴菌生長,特別是如果濕度問題仍未被髮現或在一段時間內沒有得到解決。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題還可能源於通風不足、室內或室外來源的化學汙染以及其他生物汙染物,如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水準以上的空氣中的毒素或刺激物可能會導致各種不利的健康影響和癥狀,包括過敏或其他反應。因此,如果我們的任何物業存在嚴重的黴菌或其他空氣汙染物,我們可能需要採取代價高昂的補救計劃,以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣汙染物,或增加室內通風。此外,如果發生財產損失或人身傷害,重大黴菌或其他空氣汙染物的存在可能會使我們承擔租戶、租戶員工或其他人的責任。
在完成任何物業收購之前,我們通常會獲得環境評估,以確定物業潛在的環境問題。這些評估是根據ASTM International(前身為美國測試與材料協會)制定的《現場環境評估標準操作規程》(ASTM Practice E 1527-21)進行的,通常包括實地視察、審查相關的聯盟、州和地方環境與健康機構的資料庫記錄、與適當的現場相關人員進行一次或多次面談、審查該物業的所有權鏈、以及審查歷史航拍照片以及有關該物業以往用途的其他資訊。這些評估的範圍有限。然而,如果在第一階段環境現場評估中提出建議,我們可能會進行額外的評估,如土壤和/或地下水採樣或其他有限的地下調查和ACM或黴菌調查,以測試令人擔憂的物質。我們物業或其附近物業或歷史業務的先前擁有人或經營者可能造成了我們或準備現場評估的獨立顧問所不知道的重大環境狀況。重大環境條件可能在審查完成後出現,也可能在未來出現,未來的法律、條例或法規可能會施加重大的額外環境責任。我們已取得環境保險單,為某些物業的潛在環境風險或損失投保。
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在我們的初始投資組合中,受制於每個保單的承保條件和限制。在某些情況下,我們可能會獲得環境保險單,以防範潛在的環境風險或額外財產的損失,這取決於財產的類型、保險的可用性和成本以及我們認為相關的各種其他因素。我們對環境條件的最終責任可能超過我們獲得的任何環境保險單的保單限額。
一般來說,我們的租約要求承租人遵守環境法,並規定承租人將賠償我們因承租人違反環境法或因承租人在我們的財產上存在、使用或釋放危險材料而造成的任何損失或費用。如果我們的承租人不遵守環境法,或者我們無法履行承租人的賠償義務,我們的經營結果將受到不利影響。我們的租約一般要求房東或第三方對房東或承租人以外的任何一方在我們的物業上存在、使用或釋放有害材料進行補救,前提是承租人不對物業的汙染負責。在這類租約中,大多數不允許房東將補救費用轉嫁給租戶(S),一些租約允許適用的租戶在補救沒有在一定時間內完成或如果租戶對其房產的使用在一定時間內中斷的情況下終止租約。如果我們被要求採取補救措施,或者如果租戶被允許終止租約,我們可能會受到實質性的不利影響。
我們無法預測未來還會制定哪些其他環境立法或法規,現有或未來的法律或法規將如何管理或解釋,或者未來可能會發現物業存在哪些環境條件。遵守現有和新的法律法規可能需要我們或我們的租戶花費資金來補救環境問題。如果我們或我們的租戶承擔重大的環境責任,我們可能會受到實質性和不利的影響。
成為一家新興成長型公司的意義
根據JOBS法案的定義,我們是一家新興成長型公司,因此我們有資格利用適用於其他非新興成長型公司的上市公司的各種報告要求的某些豁免,包括但不限於不需要遵守薩班斯-奧克斯利法案第404節的審計師認證要求,減少在我們的定期報告和委託書中關於高管薪酬的披露義務,以及免除就高管薪酬進行非約束性諮詢投票的要求,以及免除股東批准之前未獲批准的任何金降落傘薪酬的要求。JOBS法案允許像我們這樣的新興成長型公司利用延長的過渡期來遵守適用於上市公司的新的或修訂的會計準則。我們選擇利用這一延長的過渡期。由於這次選舉,我們的財務報表可能無法與符合上市公司生效日期的公司進行比較,這些新的或修訂的標準。我們可以在任何時間選擇遵守上市公司的生效日期,根據《就業法案》第107(B)條,這種選擇是不可撤銷的。
我們預計將一直是一家“新興成長型公司”,直至下列日期中最早出現的一天:(I)財政年度的最後一天,在此期間,我們的年度總收入達到或超過1.235美元(經通脹調整);(Ii)根據有效的註冊聲明,首次出售普通股五週年後的財政年度的最後一天;(Iii)在前三年期間,我們發行了超過10億美元的不可轉換債券的日期;或(Iv)我們被視為“大型加速申報公司”的日期。
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管理
我們的董事和行政人員
我們的業務是通過董事會的監督和指導來管理的。我們的董事會將由七名董事組成,根據紐約證券交易所的上市標準,他們中的大多數是獨立的。我們的每一位董事將由我們的股東選舉產生,任職至下一次股東年會,直到他或她的繼任者被正式選出並符合資格為止。見“馬利蘭州法律的某些條款以及我們的憲章和附例--我們的董事會。”我們預計本次發行後的第一次股東年會將於2024年舉行。每一位官員都由我們的董事會自行決定。無論有無理由,我們的董事會都可以罷免任何高級職員,但這種免職不會損害被免職的高級職員的合同權利(如果有)。
下表列出了有關本次發行完成後將擔任我們董事和高管的個人的某些資訊:
名稱
年齡
位置
斯蒂芬·普雷斯頓
47
董事會主席、聯席首席執行官兼聯席總裁
蘭德爾·斯塔爾
46
聯席首席執行官總裁和董事
蒂莫西·迪芬巴赫
36
首席財務官、財務主管兼祕書
德魯·愛爾蘭
46
營運長
羅伯特·格林
70
主任
Daniel·斯旺斯特羅姆
47
獨立董事提名人(1)
伊麗莎白·弗蘭克
55
獨立董事提名人(1)
埃內斯托·佩雷斯
57
獨立董事
諾爾·萊沃
50
獨立董事提名人(1)
(1)
這些人已同意成為與此次發行有關的我們董事會的成員。預計每一位董事提名者在此次發行完成後將立即成為董事。
董事會
以下列出了與我們董事有關的某些資訊。我們仔細考慮了我們的董事是否具備整體的經驗、資格、素質和技能,使我們的董事會能夠根據我們的業務和結構有效地履行其監督職責。具體而言,我們側重於每個董事的個人傳記中所反映的每個人的背景和經驗。我們相信,我們的董事提供了與我們的業務規模和性質相關的適當經驗和技能組合,如下所述:
斯蒂芬·普雷斯頓, 董事會主席、聯席首席執行官兼聯席總裁
普雷斯頓先生是我們的創始人,並將擔任我們的董事會主席、聯席首席執行官和聯席總裁。自2016年創立我們的前身以來,普雷斯頓先生一直擔任執行主席,並監督收購其包裹物業組合,以及創建其全國包裹開發和經紀平臺。此外,自1999年加入我們前任的母公司NADG以來,Preston先生負責NADG在美國中南部地區的所有業務,並負責了多個購物中心收購以及購物中心和住宅開發。在加入NADG之前,普雷斯頓先生在紐約的CIBC Oppenheimer擔任分析師。Preston先生在佛羅裡達大學獲得工商管理碩士學位,在南衛理公會大學獲得工商管理學士學位。鑑於普雷斯頓先生豐富的公司運營、財務和市場經驗,他的領導能力,以及他在收購、擁有和管理地塊物業方面的專業知識,我們決定普雷斯頓先生繼續擔任我們董事會的董事符合我們公司的最佳利益。
蘭德爾·斯塔爾,聯席首席執行官總裁和董事
斯塔爾先生將擔任我們的聯席首席執行官、聯席總裁和董事會成員。自2015年以來,斯塔爾先生一直擔任我們的前任總裁和首席執行官,並監督我們投資組合的增長和發展。在加入我們的前任之前,從2006年到2015年,Starr先生擔任首席開發部
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他是TOPGOLF International的首席執行官和首席運營官,負責公司在美國從一個地點擴展到27個地點,包括位於拉斯維加斯的旗艦工廠。在此之前,斯塔爾先生於2002年至2005年在世邦魏理仕的商業地產投資銷售團隊工作,並於2000年至2002年在花旗集團擔任投資銀行家。斯塔爾先生獲得了杜克大學的文學學士學位。鑑於斯塔爾先生在房地產、金融和企業高管領導方面20多年的工作經驗,我們認為斯塔爾先生繼續在我們的董事會擔任董事成員符合我們公司的最佳利益。
羅伯特·S·格林, 主任
格林是Frontview的董事用戶。格林先生目前是NADG加拿大公司的副主席。他於1985年加入NADG,此前他專門從事商業房地產法律實踐。他在開發、收購和管理北美各地的零售、住宅和綜合用途物業方面擁有超過35年的經驗。Green先生於1994至2000年間擔任Centrefund Realty的董事會及投資委員會成員,並於2001至2007年間擔任Sterling Centrecp Inc.的董事會成員,這兩間公司均在多倫多證券交易所上市。格林也是Liquor Stores N.A.Ltd.的創始合夥人之一,並在董事會任職至2017年。格林先生在多倫多大學法學院獲得法學學士學位。鑑於格林先生超過35年的房地產工作經驗和企業管理領導力,我們認為格林先生繼續在我們的董事會擔任董事董事符合我們公司的最佳利益。
Daniel·斯旺斯特羅姆, 獨立董事提名人
此次發行完成後,斯旺斯特羅姆先生將擔任董事的獨立董事。自2022年以來,斯旺斯特羅姆先生一直擔任房地產諮詢和諮詢服務公司DES Partners,LLC的創始人和管理成員。在此之前,2018年至2022年,他是Corepoint Lodging Inc.的執行副總裁兼首席財務官,Corepoint Lodging Inc.當時是一家上市的住宿REIT,於2022年被收購。斯旺斯特羅姆先生此前還曾在2015-2017年間擔任Mongraph Residential Trust,Inc.(當時是一家上市的多家族房地產投資信託基金,於2017年收購)的執行副總裁總裁和首席財務官。在加入Mongraph之前,斯旺斯特羅姆先生於2006年至2015年在摩根士丹利工作,並擔任過各種職務,最近的一次是2013年至2015年在房地產投資銀行事業部擔任董事高管。2002年至2004年,斯旺斯特羅姆先生在AEW資本管理公司擔任房地產投資經理,最近擔任的職務是助理副總裁。1999年至2002年,斯旺斯特羅姆先生在德勤會計師事務所保險和諮詢服務部任職,最近擔任高級會計師。Swanstrom先生擁有北卡羅來納大學的工商管理碩士學位和波士頓學院的會計學學士學位。鑑於斯旺斯特羅姆先生超過24年的業務經驗,我們認為,斯旺斯特羅姆先生在我們的董事會擔任董事的董事符合我們公司的最佳利益。
伊麗莎白·弗蘭克,獨立董事提名人
本次發售完成後,弗蘭克女士將擔任董事的獨立董事。自2012年以來,弗蘭克女士一直擔任連鎖影院AMC娛樂控股公司(“AMC Entertainment”)全球節目和首席內容官執行副總裁總裁。在此之前,2010年至2012年,她是AMC娛樂的高級副總裁,戰略和戰略合作夥伴。她從2019年起擔任SPIRIT Realty Capital,Inc.的董事成員,直到2024年該公司與Realty Income Corporation合併,並在審計委員會任職。2006年至2010年,Frank女士在領先的全球非營利性健康組織americares工作,擔任全球專案主管高級副總裁。2003年至2006年,弗蘭克女士在時代華納工作,擔任戰略規劃副總裁總裁。從1994年到2003年,弗蘭克女士在麥肯錫公司工作,最近的職務是負責人。弗蘭克女士在哈佛商學院獲得工商管理碩士學位,在利哈伊大學獲得工商管理理學學士學位。她是女性公司董事和全國公司董事協會心臟地帶分會的活躍成員。鑑於她30多年的業務經驗,我們決定讓Frank女士在我們的董事會擔任董事的董事符合我們公司的最佳利益。
埃內斯托·佩雷斯,獨立董事
佩雷斯是FrontView的獨立董事用戶。自2015年以來,Perez先生一直擔任Alvarez&Marsal稅務業務的全球業務主管,為私募股權基金、對沖基金、公司和投資銀行提供關於企業融資、並購交易中的稅收和財務影響的建議
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目錄

在消費市場、電信、金融服務、房地產、工業產品、休閒、商業服務和分銷等一系列行業構建、盡職調查和執行節稅融資結構。佩雷斯先生在佐治亞大學獲得工商管理學士學位,並在佐治亞州立大學獲得法學博士學位。鑑於他30多年的業務經驗,我們認為佩雷斯先生繼續在我們的董事會擔任董事符合我們公司的最佳利益。
諾爾·萊沃, 獨立董事提名人
此次發行完成後,萊沃女士將擔任董事的獨立董事。在2022年至2024年期間,Leveaux女士擔任D Magazine Partners的集團出版人,負責四種印刷雜誌、在線產品和活動的創收、銷售和營銷責任。在此之前,從2020年到2022年,她是德克薩斯州社區基金會的首席營銷官。2017年,在擔任達拉斯會議和遊客局(DCVB)首席營銷官五年後,萊沃女士推出了她的品牌諮詢公司Noelle Leveaux Concepts。在加入DCVB之前,Leveaux女士曾在達拉斯兒童醫學中心擔任高級董事營銷和公關副總裁總裁,負責內部溝通、品牌和臨床營銷、廣告、媒體關係、活動和數字平臺。2006年,萊沃與人共同創立了達拉斯成功服飾組織,這是一個國際組織的分支機構,其使命是促進處於不利地位的女性的經濟獨立。Leveaux女士參與了幾個當地的免稅組織,包括在Dallas社區合作夥伴的董事會任職,擔任City Year Dallas董事會的候任主席,以及Uptown Dallas Inc.的營銷委員會主席。Leveaux女士擁有北德克薩斯大學的數位通信分析理學碩士學位和斯佩爾曼學院的數學理學學士學位。鑑於她在市場營銷、傳播和廣告方面30年的經驗,我們認為,讓Leveaux女士在我們的董事會擔任董事的董事符合我們公司的最佳利益。
執行官
以下列出了與我們的執行幹事有關的某些資訊。有關普雷斯頓和斯塔爾先生的傳記,請參閱上文“-董事會”一節。
蒂莫西·迪芬巴赫,首席財務官、財務主管兼祕書
Dieffenbacher先生是我們的首席財務官、財務主管和祕書。2017年至2024年,他曾擔任上市多元化淨租賃房地產投資信託基金Broadstone Net Lease,Inc.首席會計官兼財務主管高級副總裁,負責會計、稅務、資本市場和美國證券交易委員會報告職能。在加入Broadstone Net Lease,Inc.之前,Dieffenbacher先生是畢馬威會計師事務所的高級經理,從2009年到2017年為多家上市公司提供服務。他還擔任紐約領先的非營利性經濟適用房開發商DePaul Group,Inc.的董事會成員,曾擔任審計和投資委員會主席和薪酬委員會成員。Dieffenbacher先生是一名註冊會計師,擁有紐約布羅克波特州立大學學院的會計學學士學位。
德魯·愛爾蘭, 營運長
愛爾蘭先生將擔任我們的首席運營官。自2016年以來,愛爾蘭先生一直擔任我們的前身董事的高管,負責收購流程的方方面面和投資組合的資產管理。在NADG的過去17年裡,愛爾蘭先生參與了超過250萬平方米英尺的零售和多家庭資產的收購、開發、運營和處置。在加入NADG之前,愛爾蘭先生在富國銀行的商業貸款部門工作,並在達拉斯的林肯地產公司擔任開發助理。愛爾蘭先生在南衛理公會大學考克斯商學院獲得工商管理碩士學位。
推動者
根據聯盟證券法,我們認為普雷斯頓和斯塔爾先生是我們的推動者,因為他們主動創立和組織了我們的業務。
家庭關係
我們的任何董事或高管之間都沒有家族關係。
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公司治理概況
我們以一種我們認為與股東利益緊密一致的方式構建了公司治理結構。此次發行完成後,我們公司治理結構的顯著特徵將包括:
我們的董事會不會被分類,我們的每一位董事每年都要進行選舉,如果沒有有權在董事選舉中普遍投票的股東對此事投過半數讚成票,我們不能選擇受制於《董事會章程》中將我們的董事會分類的選舉條款;
我們的股東將有能力通過有權對此事投讚成票的多數票來修改我們的章程;
根據紐約證券交易所的上市標準,至少我們的大多數董事將是“獨立的”;
我們將有一個完全獨立的審計委員會、薪酬委員會、提名和公司治理委員會;
在審計委員會任職的董事中,至少有一人具備美國證券交易委員會定義的“審計委員會財務專家”資格;
我們已選擇退出公司合併和控股股份收購法規,只有在有權在董事選舉中普遍投票的股東就此事投下過半數讚成票的情況下,我們才能選擇重新加入;以及
我們沒有股東權利計劃,如果董事會在根據適用法律履行其職責時認為,在不拖延尋求股東事先批准的情況下通過權利計劃,則在沒有(I)得到我們股東的批准或(Ii)在計劃通過後12個月內尋求股東批准的情況下,我們不會在未來通過股東權利計劃。
董事的獨立性
我們期待我們的董事會確定Daniel·斯旺斯特羅姆、伊麗莎白·弗蘭克、埃內斯托·佩雷斯和諾爾·萊沃每一位都是“獨立的董事”,這一術語由紐約證券交易所適用的規則和法規定義。
董事會結構和會議
本次發行完成後,我們的董事會將由七名成員組成。我們的章程和章程規定,我們的董事人數可不時由董事會的多數成員確定,但組成董事會的董事人數不得少於《董事會章程》所要求的最低人數,也不得超過13人。
每一位董事的任期將持續到下一屆年度股東大會,直到他或她的繼任者被正式選舉並具有資格,或直到他或她提前去世、辭職或被免職。董事可以隨時通過向我們的董事會、董事長或公司祕書遞交辭呈來辭職。本公司董事會因任何原因出現任何空缺,只能由其餘董事中的多數人填補,即使其餘董事不構成法定人數。如果在任何時候董事會中沒有董事,繼任董事將按照我們章程的規定由股東選舉。任何當選填補空缺的董事將在出現空缺的董事職位的剩餘任期內任職,直到他或她的繼任者當選並具有資格為止。
我們的董事將通過出席董事會和他們所服務的委員會的會議以及通過補充報告和溝通來了解我們的業務。我們的獨立董事預計將在執行會議上定期開會,而不會有我們的高級職員或非獨立董事在場。在任何董事會會議上,除法律另有規定外,當時在任董事總數的過半數構成所有目的的法定人數。
我國董事會在風險監管中的作用
我們董事會的主要職能之一是對我們的風險管理過程進行知情監督。我們的董事會在其四個常設委員會的支持下,直接管理這項監督職能:
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審計委員會、薪酬委員會、提名和公司治理委員會和房地產投資委員會,每個委員會都處理各自監督領域特有的風險。特別是,正如下文更全面描述的那樣,審計委員會有責任考慮和討論我們的主要財務風險敞口,以及我們的管理層為監測和控制這些敞口而採取的步驟,包括指導進行風險評估和管理的程式的指導方針和政策。審計委員會除了監督內部審計職能的執行情況外,還監督遵守法律和法規要求的情況。薪酬委員會評估和監控我們的任何薪酬政策和計劃是否有可能鼓勵過度冒險。提名和公司治理委員會對公司治理和道德行為進行監督,並監督我們的公司治理準則的有效性,包括這些準則是否成功地防止了非法或不正當的責任產生行為。房地產投資委員會負責批准(I)以1000萬或以下的價格收購或處置任何單一財產,(Ii)在任何一個日曆季度內收購總額不超過10000萬的財產,以及(Iii)在諮詢我們的董事會之前,在任何一個日曆季度處置總額不超過3,000萬的財產。此外,房地產投資委員會負責建議董事會全體成員批准價值超過1,000萬美元的個別物業收購或處置。房地產投資委員會還負責監督我們的投資戰略、標準和流程。
董事委員會
我們的董事會將有四個常設委員會:審計委員會、薪酬委員會、提名和公司治理委員會以及房地產投資委員會。下面簡要介紹每個委員會的主要職能。此外,我們的董事會可能會不時設立其他委員會,以方便其監督我們公司的業務和事務的管理。
審計委員會、薪酬委員會以及提名和企業管治委員會的章程可在我們的網站上查閱:www.frontviewreit.com。我們的網站不是本招股說明書的一部分。
審核委員會
我們的董事會將通過一份審計委員會章程,該章程將界定審計委員會的主要職能,包括與以下方面有關的監督:
公司向股東和其他人提供的公司財務報表和其他財務資訊的完整性;
為公司遴選獨立審計師,並審查審計師的資格和獨立性;
對獨立審計師業績的評價;以及
對公司風險管理政策的執行進行審查和監督。
審計委員會還將負責聘用、評估、補償和監督獨立註冊會計師事務所,與獨立註冊會計師事務所一起審查審計工作的計劃和結果,批准獨立註冊會計師事務所可能提供的服務,包括審計和非審計服務,如稅務服務,審查獨立註冊會計師事務所的獨立性,考慮審計和非審計費用的範圍,以及審查我們內部會計控制的充分性。審計委員會還將準備美國證券交易委員會條例要求的審計委員會報告,以納入我們的年度報告。
本次發行完成後,審計委員會將由Daniel·斯旺斯特羅姆、伊麗莎白·弗蘭克和埃內斯托·佩雷斯(主席)組成。本公司董事會預期將確定(I)每名審核委員會成員是否符合美國證券交易委員會在S-k規則第(407)(D)(5)項中界定的“審核委員會財務專家”資格,及(Ii)每名審核委員會成員乃“通曉財務知識”(該詞由紐約證券交易所上市準則界定),並符合根據紐約證券交易所上市準則及交易所法令規則第10A-3條為審核委員會成員所作的“獨立性”定義。
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薪酬委員會
我們的董事會將通過薪酬委員會章程,該章程將界定薪酬委員會的主要職能,包括:
履行與公司聯席首席執行官、其他高管和董事的薪酬有關的責任,同時考慮到股東對薪酬的投票等因素;
實施和管理公司的激勵性薪酬計劃和股權計劃,包括2024年股權激勵計劃;
監督和協助公司準備薪酬討論和分析,以納入公司的委託書和/或10-k表格(如適用)的年度報告中;以及
準備並提交薪酬委員會報告,以供納入公司的委託書和/或10-k表格的年度報告。
薪酬委員會有權按其認為適當的情況,保留或徵詢薪酬顧問、法律顧問或其他顧問的意見。賠償委員會可在其認為適當時組成由一名或多名成員組成的小組委員會,並將權力下放給該小組委員會。
本次發行完成後,薪酬委員會將由諾爾·萊沃(主席)、Daniel·斯旺斯特羅姆和埃內斯托·佩雷斯組成。我們的董事會期望肯定地確定,根據紐約證券交易所適用規則,薪酬委員會的每位成員都符合在薪酬委員會任職的“獨立性”定義,而根據交易所法案規則第160億3條,薪酬委員會的每位成員都符合“非僱員董事”的定義。
提名及公司治理委員會
我們的董事會將通過提名和公司治理委員會章程,該章程將界定提名和公司治理委員會的主要職能,包括:
確定並向全體董事會推薦符合條件的董事候選人,並根據董事會批准的標準在股東年度會議上推薦董事候選人;
制定並向董事會推薦一套適用於本公司的公司治理準則,並執行和監督董事會通過的該等準則;
監督董事會遵守《道德準則》中規定的財務、法律和監管要求及其道德計劃的情況;
就涉及董事局一般運作的事宜,包括董事局的規模和組成,以及董事局委員會的結構和組成,進行檢討並向董事局提出建議;
向董事會推薦各董事會委員會的提名人選;
根據適用的法律、法規和紐約證券交易所公司治理上市標準的要求,每年促進對董事會整體和個別董事的業績評估;
監督董事會對管理層的評估;以及
考慮可能不時出現的公司治理問題,並就此向董事會提出建議。
此次發行完成後,提名和公司治理委員會將由Daniel·斯旺斯特羅姆、伊麗莎白·弗蘭克(主席)和諾爾·萊沃組成。我們的董事會預計將肯定地確定提名和公司治理委員會的每一名成員都符合紐約證券交易所上市標準下的獨立性定義。
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房地產投資委員會
我們的董事會將成立一個房地產投資委員會,負責在諮詢我們的董事會之前,負責批准(I)收購或處置任何1,000萬美元或以下的單一物業,(Ii)在任何一個日曆季度收購總額不超過100.0美元的財產,以及(Iii)在任何一個日曆季度處置總額不超過3,000萬美元的財產。此外,房地產投資委員會將負責建議董事會全體成員批准價值超過1,000萬美元的個別物業收購或處置。房地產投資委員會還負責監督我們的投資戰略、標準和流程。
房地產投資委員會將由斯蒂芬·普雷斯頓(主席)、蘭德爾·斯塔爾和囉伯特·S·格林組成。
薪酬委員會相互關聯和內部人士參與
任何擁有一名或多名高管擔任我們董事會或薪酬委員會成員的實體的董事會或薪酬委員會或具有同等職能的其他委員會的成員,我們的高管均未擔任過,或過去從未擔任過。薪酬委員會的任何成員都不是或曾經是我們公司的高級職員或僱員。
董事薪酬
有關我們的非員工董事薪酬政策的資訊,請參閱“高管薪酬-董事薪酬”。
道德守則
我們的董事會將通過適用於我們的董事、高級管理人員和員工的道德準則。除其他事項外,《道德守則》將旨在阻止不當行為,並促進:
誠實和合乎道德的行為,包括合乎道德地處理個人和職業關係之間實際或明顯的利益衝突;
在公司提交或提交給美國證券交易委員會的報告和文件以及公司的股東報告和其他公開宣傳中進行全面、公平、準確、及時和可理解的披露;
遵守適用的法律和政府規章制度;
及時向有關人士報告違反《道德守則》的內部情況;以及
對遵守《道德守則》的責任。
對我們董事或高管的道德守則的任何放棄必須得到我們的獨立董事的多數批准,並且任何此類放棄都應按照法律和紐約證券交易所法規的要求迅速披露。我們的員工可以接觸我們的董事會成員,如果願意,可以匿名報告我們高級管理層或執行團隊任何成員的任何不當行為。匿名舉報始終可以通過我們的舉報人熱線獲得,並每季度向審計委員會報告。道德準則以及我們的章程、附則、委員會章程和其他治理檔案可以在我們的網站上找到。
賠償
我們希望與我們的每一位董事和高管達成賠償協定。賠償協定將要求,在某些條件的約束下,我們將在法律允許的最大範圍內,就他們作為董事、我們公司的高級職員、僱員或代理人而可能產生的任何和所有責任和費用向每個董事及其高級職員進行賠償,並且我們預支給每個董事及其高級職員為任何索賠或訴訟辯護而產生的所有相關費用,而不初步確定董事或高級職員獲得賠償的權利;但前提是,如果最終確定預付款不符合賠償所需的行為標準,被賠付的董事或管理人員將退還給我們。賠償協定還將
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目錄

要求我們盡合理的最大努力,按照董事會認為適當的條款和條件購買涵蓋我們的董事和高級職員的董事和高級職員責任保險。每項賠償協議只能通過我們公司與董事或高級職員的共同書面協議進行修改。
由於根據上述規定,董事、高級職員或控制我們公司的人員可以就《證券法》下產生的責任進行賠償,我們獲悉,SEC認為此類賠償違反了《證券法》中規定的公共政策,因此不可執行。
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目錄

高管薪酬
以下是對我們高管薪酬安排的討論和分析。本討論包含基於我們當前的計劃、考慮因素、預期和對未來薪酬計劃的決定的前瞻性陳述。我們採用的實際薪酬計劃可能與本討論中總結的當前計劃計劃有很大不同。作為JOBS法案中定義的“新興成長型公司”,我們不需要包括“薪酬討論和分析”部分,並已選擇遵守適用於新興成長型公司的縮減披露要求。
薪酬資訊摘要
在2022年至2023年期間,我們沒有僱用任何高管或任何其他員工,因此也沒有向任何其他員工支付任何薪酬,也沒有維持任何員工福利計劃或安排,也沒有在任何薪酬計劃下承擔任何義務。
然而,在完成內部化後,我們將開始僱用員工,包括我們的高管。在內部化結束後,我們關於2024財年的執行幹事將:
聯席首席執行官兼聯席總裁斯蒂芬·普雷斯頓;
聯席首席執行官兼聯席總裁蘭德爾·斯塔爾;
首席財務官、財務主管兼祕書蒂莫西·迪芬巴赫;
首席運營官德魯·愛爾蘭。
在內部化方面,這些個人中的每一個都將簽訂就業協定,在各自的職位上服務,在本次招股結束後生效。如下所述,《就業協定》將規定這些個人的就業條件,包括他們的作用和責任、補償安排、遣散費權利和離職後義務。
下表列出了根據我們的高管的僱傭協定和相關薪酬安排的條款,在本次發售結束後,將在2024財年向我們的高管支付的普遍預期的薪酬水準和形式。
2024財年預期薪酬摘要
名稱和主要職位
(1)
薪津
($)(2)
花紅
($)(3)
股票

($)(4)
非股權
激勵計劃
補償
($)(5)
所有其他
補償
($)(6)

($)
斯蒂芬·普雷斯頓
聯席首席執行官和
聯席作者總裁
2024
187,500
93,750
5,000,000
5,281,250
蘭德爾·斯塔爾
聯席首席執行官和
聯席作者總裁
2024
187,500
93,750
3,250,000
3,531,250
蒂莫西·迪芬巴赫
首席財務官、財務主管兼祕書
2024
100,000
25,000
1,000,000
1,125,000
德魯·愛爾蘭,
營運長
2024
100,000
25,000
1,000,000
1,125,000
(1)
為2024財政年度提供的資訊,依據的是《行政人員僱用協定》的條款(如下文更全面描述的)和其他預期的薪酬安排。上述資料是根據本表註腳所述的某些假設提供的,可能不能反映2024財政年度的實際賠償數位。
(2)
鑑於此次發行目前預計將在2024財年第四季度完成,所包括的工資反映了每位高管僱傭協定中規定的高管年度金額的四分之一。每名行政人員的全年薪金列於下文“敘述性披露--行政人員僱用協定”的標題下。
(3)
報告的數額反映了根據就業協定條款,執行幹事2024年目標年度獎金的四分之一,這是根據目前的預期,這項工作將在2024財政年度第四季度完成。
(4)
股票獎勵價值基於預期授予日期根據僱傭協定條款將於2024財年授予的股權獎勵的公允價值。
(5)
績效獎金計劃將於2025財年開始實施。
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目錄

(6)
截至本文件提交之日,尚無其他巨額賠償。
敘事性披露
除了與上述每一位高管簽訂的僱傭協定外,公司還開始實施全面的高管薪酬計劃。正如下文更全面介紹的《執行幹事僱用協定》所反映的那樣,除了基本工資和提供慣常僱員福利外,預計執行幹事以及其他主要僱員將有資格參加年度現金紅利方案和長期股權薪酬計劃,每個方案從2024年開始實施。
我們聘請Ferguson Partners作為獨立薪酬顧問,提供與我們預期的高管簽訂的僱傭協定相關的市場數據和相關資訊,並協助(I)為我們的高管薪酬計劃制定薪酬理念和薪酬目標,以及(Ii)確定高管和非僱員董事的適當薪酬水準,所有這些都是為了促進適當地激勵和留住高管並使管理層的利益與我們股東的利益保持一致的目標。我們的薪酬顧問並未受聘於管理層或我們的任何行政人員代表管理層或個別行政人員執行任何工作。
執行幹事僱用協定
與斯塔爾、普雷斯頓、迪芬巴赫和愛爾蘭的僱傭協定將在本次發售結束後自動生效。每份僱傭協定都規定了以下內容:
(1)
無限期,持續到其條款所規定的終止為止;
(2)
斯塔爾先生和普雷斯頓先生的年基薪為750 000美元,迪芬巴赫先生和愛爾蘭的基薪為400 000美元,在任職期間可增加,但不能減少,除非減少是因為公司其他高級管理人員受到全面減薪的影響;
(3)
有資格獲得相當於執行幹事基本工資的50%(斯塔爾先生和普雷斯頓先生)和25%的執行幹事基本工資(迪芬巴赫先生和愛爾蘭)的目標年度獎金,實際獎金數額(如果有的話)將基於相對於董事會(或董事會已向其委派這種責任的董事會委員會)確定和管理的業績標準和目標的實際業績;但條件是:(1)如果本次募集的結束髮生在2024年曆年,(A)每名執行人員2024年的年度獎金將不少於該執行人員目標年度獎金的按比例分配的部分(按比例計算的方法是將該執行人員的目標年度獎金乘以分數,該分數的分子是該執行人員在2024年曆年受僱於本公司的天數,其分母為366)及(B)該名執行人員2025年的年度獎金不少於$300,000,斯塔爾和普雷斯頓的年度獎金為10萬美元,迪芬巴赫和愛爾蘭的獎金為10萬美元;(2)如果本次發行在2025年日曆年期間完成,高管2025年的年度獎金將不低於30萬美元(斯塔爾和普雷斯頓的年度獎金)和10萬美元的迪芬巴赫和愛爾蘭的年度獎金;
(4)
根據公司不定期執行的費用報銷政策,報銷因履行職責而發生的商業上合理的自付業務費用;
(5)
有資格參加向公司高管提供的所有福利計劃;
(6)
在此次股票發行後,公司長期股權補償計劃下的一項或多項長期激勵獎勵的權利,總價值為500萬,對於普雷斯頓先生,對於斯塔爾先生,為325美元萬,對於迪芬巴赫先生和愛爾蘭,為100美元,這些獎勵的價值基於本次發行結束時我們普通股的每股價格,並受基於時間的歸屬,分五個基本相等的年度分期付款,從授予日期起計算;
(7)
年度有資格獲得董事會確定的公司長期股權薪酬計劃下的一項或多項長期激勵獎勵,第一次此類獎勵不遲於2025年3月15日授予,目標獎勵日期價值為200億美元萬,對於Preston先生,
129

目錄

斯塔爾先生為175萬美元,迪芬巴赫先生為500 000美元,愛爾蘭先生為300 000美元,從贈款之日起按時間分四次大致相等的年度分期付款;
(8)
某些終止僱用時的付款,如下文標題“--某些終止或控制權變更時的付款”所述;以及
(9)
限制性公約規定不競爭、不招攬受保護的商業關係、不招聘僱員和獨立承包商、在每一種情況下、在僱用期間和此後12個月內不貶低、以及永久不披露和不使用機密資訊。
長期股權計劃
隨著此次發行的完成,我們的董事會將通過2024年股權激勵計劃,以向我們的關鍵員工,包括我們的高管和非員工董事提供基於股權的長期激勵,我們認為這是提供平衡的高管薪酬計劃並使我們的高管的利益與我們的股東的利益保持一致的關鍵因素。有關2024年股權激勵計劃的更多資訊,請參閱標題下的實質性術語說明-2024年股權激勵計劃的實質性條款。
本次發行時的未償還股權獎勵
在上一會計年度結束時,並無行政人員就本公司證券持有任何股權獎勵。
其他敘述性披露
在內部化方面,我們將向符合條件的員工提供符合稅務條件的退休儲蓄計劃,其中規定員工繳費和僱主匹配繳費。我們的管理人員將有資格參加退休計劃,與其他符合該計劃資格要求的員工一樣,包括任何與年齡和服務年限有關的要求。目前,我們預計我們2024財年的高管薪酬計劃不會包括任何其他物質福利計劃或額外津貼。
在發生某些終止或控制權變更事件時的付款
根據將在本次要約結束後生效的每位執行幹事的僱用協定的條款,執行幹事將有權獲得與某些解僱事件有關的付款和其他福利,如下所述。
如果高管被公司無故終止僱傭、被高管以“充分理由”或由於高管死亡或“殘疾”(此類術語在僱傭協定中定義)超出控制窗口,高管有權獲得:(I)累算福利;(2)在公司無故終止或僱員“有充分理由”解僱的情況下,一次付清相當於(A)兩倍的一筆款項,以及(B)在因死亡或“殘疾”而終止的情況下,斯塔爾先生和普雷斯頓先生為高管基本工資和兩年平均年獎金之和的1.5倍,或Dieffenbacher先生和愛爾蘭先生為高管基本工資和兩年平均年獎金之和的一倍;(Iii)支付上一歷年任何已賺取但未支付的年度獎金;(Iv)相當於行政人員在離職當年的目標獎金的金額,按終止日期的比例計算;(V)按在職僱員比率償還行政人員的健康保險續保18個月(Starr先生和Preston先生),或(Dieffenbacher先生和愛爾蘭)12個月;及(Vi)完全歸屬完全受時間歸屬條件規限的任何尚未支付的股權獎勵。
如果管理人員在控制窗口變更期間被公司無故終止僱用或被管理人員以充分理由終止僱用,管理人員有權獲得:(1)累積福利;(2)一次過支付相當於基本工資和兩年平均年度獎金總和的三倍(斯塔爾先生和普雷斯頓先生),或相當於管理人員基本工資和兩年平均年獎金總和(Dieffenbacher先生和愛爾蘭)的兩倍;(3)上一歷年任何已賺取但未支付的年度獎金;(4)相當於行政人員在離職當年的目標獎金的數額,按比例計算
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目錄

(I)終止日期;(V)按在職僱員比率支付行政人員的健康保險延續保險,為期24個月(斯塔爾先生和普雷斯頓先生),或(18個月)(迪芬巴赫先生和愛爾蘭);(Vi)完全歸屬完全受基於時間的歸屬條件限制的任何尚未完成的股權獎勵。此外,倘若本公司控制權發生變動,根據僱傭協定規定或以其他方式應付予行政人員的任何付款或福利將構成守則第280G條所指的“降落傘付款”,並將根據守則第499條繳納相關消費稅,則行政人員將有權收取全數支付該等付款及福利或減少支付及福利金額,而減少的金額將導致付款或福利的任何部分不須繳交消費稅,兩者以導致行政人員保留較大金額的稅後福利金額為準。
如果該高管因公司原因而被解僱,或該高管自願終止僱傭(無充分理由),該高管將有權獲得累算福利。
所有遣散費和福利的條件是執行而不是撤銷對公司利益的全面索賠,以及高管繼續遵守僱傭協定中規定的限制性契約。
2024年股權激勵計劃的具體條款
隨著本次發行的完成,我們的董事會將通過2024年股權激勵計劃,根據該計劃,可以對1,722,719股普通股進行獎勵,具體內容將在下文題為“--可獲得的普通股”一節中進行描述。根據2024年股權激勵計劃,獎勵可以ISO、NQSO(連同ISO、“期權”)、限制性股票、RSU、SARS、股息等價權、股票獎勵(定義見下文)、業績獎勵(定義見下文)、LTIP單位和現金獎勵(定義見下文)的形式授予。以下是2024年股權激勵計劃的具體條款摘要。本摘要參考了2024年股權激勵計劃的全文,該計劃已作為註冊說明書的證物提交,本招股說明書是其中的一部分。
行政部門。2024年股權激勵計劃由我們的薪酬委員會管理。薪酬委員會由董事會至少兩名董事組成,可以由整個董事會組成。薪酬委員會由根據《交易所法案》第16節的規定被視為非僱員董事的董事組成。
計劃期限。2024年股權激勵計劃將在通過之日起十週年時終止,除非薪酬委員會提前終止。
資格。 根據2024年股權激勵計劃,“符合條件的個人”包括為公司及其子公司提供服務的高級管理人員、員工、顧問和非員工董事。補償委員會將決定哪些符合條件的個人將獲得獎勵。
可用的激勵措施。根據2024年股權激勵計劃,薪酬委員會可以向符合條件的個人授予任何獎勵。
可供選擇的普通股。在符合2024年股權激勵計劃規定的任何調整的情況下,根據2024年股權激勵計劃授予的獎勵,最多可發行1,722,719股普通股,所有這些股票均可作為ISO授予。如果根據2024年股權激勵計劃授予的獎勵或其任何部分在未發行該獎勵涵蓋的所有普通股的情況下到期或以其他方式終止,或(Ii)以現金結算(即參與者收到現金而不是普通股),該到期、終止或結算不會減少(或以其他方式抵消)根據2024年股權激勵計劃可供發行的普通股數量。如果根據獎勵發行的任何普通股由於未能滿足將該等普通股授予參與者所需的應急或條件而被沒收並返還給公司或由公司重新收購,則根據2024年股權激勵計劃,被沒收或重新獲得的普通股將再次可供發行。任何投標或扣留的普通股股份(I)用於支付期權的行使價或(Ii)用於滿足與根據2024年股權激勵計劃授予的獎勵相關的預扣稅義務,將不再可用於根據2024年股權激勵計劃發行。
非員工董事薪酬限額。對於非僱員董事,任何個人在任何日曆年可獲得的普通股的最高現金金額或股票的公平市值
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獎勵的數額不得超過相當於向非僱員董事支付的任何年度現金預聘金價值之正差額(如果有)的普通股數量(不包括任何主席預聘金或非僱員董事就該日曆年度收到的費用和會議費)。上述非員工董事薪酬限額將從2024年股權激勵計劃生效日期後的第一個財年開始適用。
選項. 薪酬委員會可於授權日向合資格的個人頒發NQSO,並向本公司或附屬公司的僱員授予合資格的ISO。期權是指以指定的行權價格購買一股或多股普通股的權利。ISO是一種受《守則》第422節所允許的某些稅收優惠所需的法定要求和限制的選項,而NQSO是一種不符合ISO資格的選項。根據2024年股權激勵計劃授予的每一項期權可能受到某些歸屬要求的約束,並將根據授予時薪酬委員會確定並在獎勵協定中闡明的期權的特定條款和條件行使。期權的期限一般不得超過自授予之日起10年(如果ISO授予超過10%的股東,則為5年)。除非適用的授標協定另有規定,否則每項選擇權在可行使的範圍內,可在任何時間全部或部分行使,直至其期滿或終止。根據2024年股權激勵計劃授予的任何期權的每股購買價不得低於普通股面值和期權授予日普通股公允市值的100%(如果ISO授予超過10%的股東,則為110%)。
股票增值權。 補償委員會可按補償委員會在授予時確定並在獎勵協定中規定的條款和條件向符合條件的個人授予SARS。特區可隨時(I)如與期權無關,或(Ii)如與期權有關,在授予期權時或其後期權有效期內的任何時間授予特區。特別行政區是授予參與者的一項權利,其收受的數額等於(A)行使特別行政區之日前最後一個營業日普通股的公允市值超過授予特別行政區之日的股份的公允市值,乘以(B)行使特別行政區的普通股股數。根據其條款,特區可以現金、普通股或兩者的組合進行結算或支付。每一特區均可按補償委員會決定的條款行使、沒收或終止。除極少數情況外,香港特別行政區的任期不超過10年。
禁止重新定價。薪酬委員會無權作出任何調整或修訂(除非與根據2024年股權激勵計劃的條款進行的某些資本變化或某些公司交易有關,如下所述),以降低或將產生降低先前根據2024年股權激勵計劃授予的期權或特別行政區的行使價的效果,除非本公司股東批准該等調整或修訂。
股利等價權。補償委員會可將股息等值權利與獎勵同時授予,或作為單獨獎勵授予符合條件的個人,其條款和條件由補償委員會在授予時確定並在獎勵協定中規定。股利等價權是根據相對於普通股支付的股息的價值,獲得現金或普通股的權利。有關股息等值權利的應付款項可現時支付,或(如適用)延至該等股息等值權利的限制失效或股息等值權利所涉及的獎勵的歸屬、行使、支付、結算或其他限制失效後才支付,但須遵守守則第409A節。股利等價權可以現金或普通股或其組合的形式結算,分一期或多期進行,由補償委員會決定。除非在獎勵協定中有所規定,限制性股票(業績既得限制性股票除外)的獎勵將包括在向普通股股份持有人支付股息時獲得股息的權利(無論限制性股票是否在當時歸屬),如果授予,RSU和績效既得限制性股票獎勵將規定只有在相關獎勵歸屬時才會產生和支付的股息等價權。
限制性股票;限制性股票。薪酬委員會可按薪酬委員會在授予時確定並在授予協定中闡明的條款和條件,在每種情況下授予受限股票或RSU,但須遵守某些歸屬要求。
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目錄

限制性股票。除非賠償委員會另有決定,在發行限制性股票時,參與者應享有股東對該等普通股的所有權利,包括對普通股的投票權和獲得與普通股有關的所有股息或其他分派的權利。補償委員會可決定向參與者支付就該等普通股宣佈或支付的股息或其特定部分,應延期支付,並有被沒收的風險,直至本公司為參與者持有的該等普通股所施加的限制失效為止。有關限制性股票股份的遞延股息應於對已支付遞延股息的限制性股票的限制失效時支付,而有關任何限制性股票的任何遞延股息應於該等限制性股票被沒收時予以沒收。在授予期間,參與者不得出售、轉讓、質押、質押或轉讓根據2024年股權激勵計劃授予的限制性股票,除非根據遺囑或繼承法和分配法。薪酬委員會亦可對限制性股票施加其自行決定的其他限制和條件,包括達到預先設定的業績目標(定義見下文)或其他公司或個人業績目標。
RSU。每個RSU應代表參與者有權在RSU歸屬時或在補償委員會指定的任何較後日期收到相當於RSU歸屬之日普通股公平市場價值的金額(連同從授予獎勵之時至歸屬時就該股份可能應計的股息),或由補償委員會在授予RSU時確定的較晚日期(並將在適用的授予協定中規定)。RSU可以現金、普通股或兩者的組合來結算或支付,由補償委員會決定。
表演獎。績效獎勵(“績效獎勵”),包括績效單位(“績效單位”)、績效股份單位(“績效股份單位”)和基於績效的限制性股票(“基於績效的限制性股票”),可按薪酬委員會確定並在獎勵協定中闡明的條款和條件授予合資格的個人。
性能單位。業績單位應以規定的美元金額計價,並視業績週期內具體業績目標的實現情況和薪酬委員會可能確定的其他歸屬條件(包括但不限於適用業績期間結束後的續聘要求)而定,表示有權根據所達到的業績目標水準,獲得規定美元金額或規定美元金額的一定比例的付款。補償委員會可在授予業績單位時規定就已授予的業績單位應支付的最高金額。每個績效單位的獎勵協定應具體說明與之相關的績效單位的數量、績效目標和為授予績效單位而必須滿足的其他條件、必須達到該等績效目標的績效週期以及在何種情況下將喪失該獎項。
績效共享單位。業績股單位應以普通股股份計價,並視業績週期內特定業績目標的實現情況以及薪酬委員會可能決定的其他歸屬條件(包括但不限於適用業績期間結束後的持續僱用要求)而定,代表有權獲得相當於業績股單位歸屬當日或薪酬委員會指定的任何其他日期普通股的公平市值的金額,或按該等金額的百分比收取,視乎所達到的業績目標水準而定。薪酬委員會可在授予業績份額單位時,規定就已授予的業績份額單位應支付的最高金額。績效股票單位可以現金、普通股或兩者的組合進行結算。每項績效份額單位獎勵協定應規定與之相關的績效份額單位數量、績效份額單位授予必須滿足的績效目標和其他條件、必須達到該等績效目標的績效週期以及在何種情況下將喪失獎勵。
基於業績的限制性股票。基於業績的限制性股票應包括以參與者名義發行的限制性股票,並受適當的限制和轉讓限制。除非薪酬委員會另有決定,且如適用的獎勵協定所述,在發行基於業績的限制性股票時,參與者應享有股東在以下方面的所有權利
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普通股,包括對普通股股份的投票權,以及接受與普通股股份有關的所有股息或其他分配的權利。每項績效限制性股票獎勵協定將規定與其相關的績效限制性股票的股份數量、績效限制性股票授予必須滿足的業績目標和其他條件、績效目標必須達到的業績週期以及獎勵將在何種情況下被沒收。
績效目標。業績目標(“業績目標”)可以表示為:(一)淨收益;(二)每股收益;(三)淨債務;(四)收入或銷售增長;(五)淨營業收入;(六)淨營業利潤;(七)回報措施(包括但不限於資產、資本、股權或銷售回報);(八)現金流量(包括但不限於經營現金流、可分配現金流和自由現金流);(Ix)稅項、利息、折舊、攤銷及/或租金前或之後的盈利;(X)股價(包括但不限於增長措施和股東總回報);(Xi)費用控制或虧損管理;(Xii)客戶滿意度;(Xiii)市場份額;(Xiv)經濟增加值;(Xv)營運資金;(Xvi)成立合資企業或完成其他公司交易;(Xvii)毛利率或淨利潤率;(Xviii)收入組合;(Xix)經營效率;(Xx)產品多樣化;(Xxi)市場滲透率;(Xxii)在質量、運營或合規倡議方面取得的可衡量成就;(Xxiii)季度股息或分配;(Xxiv)員工留任或離職;或(Xxv)薪酬委員會可能決定的任何其他運營、財務或其他目標;(Xxvi)運營資金或運營調整資金;或(Xxvii)上述任何專案的任何組合或具體增加。業績目標可以是關於公司、其任何子公司或部門(定義見2024年股權激勵計劃)或其任何組合的業績。業績目標可以是絕對的,也可以是相對的(相對於公司以前的業績,或者相對於一個或多個其他實體的業績或外部指數),並可以用特定範圍內的進步來表示。薪酬委員會可不時調整業績目標,以反映特定事件的影響,包括與適用的業績期間有關的下列任何一項或多項:(I)因在業績期間生效的會計原則或稅法的改變而產生的損益、收入或費用;(Ii)公司就業績期間公開報告的非常或不尋常或罕見的損益、收入或費用;(Iii)因出售業務或出售投資或非核心資產而產生的收益或虧損,以及與此有關的直接開支;。(Iv)所有或某些索償及/或訴訟的收益或損失,以及與索償或訴訟有關的所有或某些保險追討的收益或損失;。(V)年內或在補償委員會所規定的範圍內,上一年度所作投資或收購的影響;或(Vi)由補償委員會釐定的其他非常或非常事件。這些事件可能與整個公司有關,也可能與薪酬委員會確定的公司業務或運營的任何部分有關。任何基於某些事件影響的調整都應按照公認的會計原則和標準確定,除非賠償委員會指定了另一種客觀計量方法。
在授予、支付、結算或取消任何限制之前,補償委員會應確定適用的業績目標已經實現。對於業績獎勵,補償委員會可自行決定(I)減少已支付的現金金額或已發行或將發行的普通股的數量,以及(Ii)建立規則和程式,將支付給任何參與者的金額限制在低於根據該獎勵應支付的金額的範圍內。賠償委員會可在參與人之間以不統一的方式行使這種酌處權。
分享獎。薪酬委員會可按薪酬委員會於授予時所釐定的條款及條件,向合資格的個人授予普通股完全歸屬股份獎勵,或參照或以其他方式基於普通股股份而給予全部或部分估值的獎勵(“股份獎勵”)。股份獎勵可作為對合資格個人所提供服務的額外補償,或可代替合資格個人有權從本公司獲得的現金或其他補償。
LTIP單位。補償委員會可按補償委員會在授予時決定的條款和條件,向合資格的個人授予LTIP單位獎勵或在OP或任何其他附屬公司中的任何其他成員權益或所有權權益(可表示為單位或其他形式)。運營中的LTIP單位旨在為利潤權益,其權利和特徵(如果適用)將在運營協定中闡明(如適用)。
基於現金的獎項.薪酬委員會可根據薪酬委員會在授予時確定的條款和條件向符合資格的個人授予現金獎勵(「現金獎勵」)。的
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薪酬委員會應確定現金獎勵的最長期限、現金獎勵所涉及的現金金額、現金獎勵的歸屬或支付條件以及薪酬委員會可能決定的其他規定。每個以現金為基礎的獎勵應具體說明由補償委員會確定的以現金為主的支付金額、公式或支付範圍。
根據資本化的變化進行調整。如果普通股的流通股通過合併、合併、重組、資本重組、重新分類、股票分紅、股票拆分、股票反向拆分、替代或其他類似的公司事件或交易,或公司就其普通股、其他股本或可轉換為現金、證券或其他財產的股本或證券的股份進行特別股息或分配,或因合併、合併、重組、資本重組、重新分類、股票分紅、股票拆分或其他類似的公司或交易而改變或交換為不同數量或種類的普通股、其他股票或證券或其他股權,薪酬委員會應確定適當的調整,(I)根據2024年股權激勵計劃可授予獎勵的股票或其他證券或其他股權的最高數量和種類;(Ii)行使ISO時可能發行的普通股或其他股票或證券的最高數量和類別;(Iii)根據2024年股權激勵計劃授予的任何或所有未償還獎勵所涵蓋的普通股或其他證券的數量和種類;(Iv)未償還期權的期權價格和未償還SARS的基價;以及(V)適用於傑出業績獎勵的業績目標。
控制權變更或其他公司交易的影響。一般來說,在控制權發生變化時,證明每個獎項的獎勵協定將提供適用於該獎項的任何具體條款。除非獎勵協定另有規定,與公司交易相關的獎勵應:(I)在該公司交易後繼續,其中可由薪酬委員會或公司交易各方酌情決定包括承擔、繼續或取代獎勵,在每種情況下,對新獎勵的數量、種類、股票或其他證券或財產、行使價格和其他條款進行適當調整;(Ii)全部或部分歸屬;或(Iii)終止。
期權和SARS在公司交易中終止。倘若購股權或特別行政區將於公司交易中終止,則既有期權或特別行政區的持有人必須獲提供(I)15天時間以行使其購股權或特別行政區,或(Ii)就註銷特別行政區購股權所涵蓋的每股普通股支付(以現金或其他代價),金額相等於在公司交易中須支付予股東的每股代價超出購股權或特別行政區行使價的款額(如有)。如果在公司交易中支付給股東的每股對價低於期權或特別行政區的行使價,則該期權或特別行政區可被終止,而不支付任何形式的款項。非既得期權或特別提款權的持有人也可根據補償委員會的酌情決定權,以與上述既得期權和特別提款權相同的方式獲得付款。補償委員會亦可加快任何未歸屬期權或特別行政區的歸屬,並為該等期權或特別行政區的持有人提供合理機會行使獎勵。
其他獎勵在公司交易中終止。倘若期權及SARS以外的獎勵將因公司交易而終止,則根據薪酬委員會的酌情決定權,既有獎勵持有人及未歸屬獎勵持有人可獲支付(於公司交易發生時或緊接公司交易後以現金或其他代價支付,或在守則第409A節所容許的範圍內以遞延方式支付予獎勵所涵蓋的每股股份的款項),金額相等於於公司交易中須支付予股東的每股價格,而任何非現金代價的價值將由薪酬委員會真誠釐定。
補償委員會可自行決定為不同當事人舉辦的不同獎項或獎項提供不同的待遇,如參與者的獎項有其他處理方法,則可讓參加者選擇適用於其獎項的待遇。
可轉讓性。2024年股權激勵計劃一般限制任何獎勵的轉讓,但下列情況除外:(I)通過遺囑或繼承法和分配法轉讓;(Ii)由參與者指定的受益人,將向其支付2024年股權激勵計劃下的任何福利,或在參與者死亡的情況下,在參與者獲得任何或所有此類福利或行使獎勵之前,可行使參與者的任何權利;或(Iii)根據家庭關係令的條款,經補償委員會批准,正式的婚姻和解協定或其他離婚或分居文書(任何因此類轉移而被視為NQSO的ISO)。
修訂或終止2024年股權激勵計劃。薪酬委員會可在未經股東批准的情況下對《2024年股權激勵計劃》進行修訂或終止,除非經股東批准
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或者根據適用的法律、法規或紐約證券交易所的要求要求終止。未經受影響參與者同意,任何修訂不得對2024年股權激勵計劃在修訂前授予的任何獎勵造成實質性的不利影響或損害。2024年股權激勵計劃將在其生效日期的十週年時終止;然而,當2024年股權激勵計劃終止時,任何適用的條款將繼續有效,用於管理在2024年股權激勵計劃終止時尚未完成的任何獎勵。
沒收事件;追回。補償委員會可在獎勵協定或任何政策中規定,在發生某些特定事件或法律要求時,除適用於獎勵的任何其他適用的沒收條款外,參與者與獎勵有關的權利、付款和福利應受到扣減、取消、沒收、追回或補償。在不限制前述一般性的情況下,2024年股權激勵計劃下的任何獎勵應遵守本公司維持的任何追回政策的條款,該政策可能會不時修訂。
追回政策
對於本次發售的完成,我們的董事會將採取追回政策(“追回政策”),以遵守美國證券交易委員會和紐約證券交易所最終生效的規則(交易所法案第10D條、據此頒佈的多德·弗蘭克華爾街改革和消費者保護法第10D-1條以及紐約證券交易所上市公司手冊第303A.14條)。根據“追回政策”,如發生“會計重述”(按“追回政策”的定義),我們的“承保主管”(按“追回政策”的定義),包括我們的行政人員,必須就任何“錯誤判給的補償”(按“追回政策”的定義)向我們作出補償。錯誤發放的薪酬包括承保行政人員根據我們的“財務報告措施”(定義見“追回政策”)的實現情況,在作出所需會計重述之前的三個財政年度所收取的激勵性薪酬金額,超出承保行政人員根據重述財務報告措施本應獲得的金額。補償委員會有權根據追回政策解釋和作出所有決定。
董事薪酬
在2022年至2023年期間,我們沒有任何董事。為了完成此次發售,我們將採用非僱員董事薪酬政策,規定我們的每位非僱員董事(即除普雷斯頓先生和斯塔爾先生以外的每一位董事)在我們董事會任職將獲得以下報酬:
每年50000美元的現金預留金;
每年額外預留15 000美元、10 000美元和10 000美元,分別擔任審計委員會主席、薪酬委員會主席和提名和公司治理委員會主席(除上述年度現金預留費外);
在本次發行完成後不久,向我們的每一位獨立董事授予初始RSU(“初始授予”),包括我們普通股的股份數量,相當於45,000美元(或在佩雷斯先生的情況下,為90,000美元),除以首次公開發行價格,首次公開發行價格在本次發行完成後第一次年度股東大會的前一天全額授予;以及
於本公司年度股東大會日期進行的年度授予(“年度授予”),涵蓋相當於90,000美元的普通股數量,除以適用年度會議當日普通股的收市價,並歸屬於(I)授予日期一週年及(Ii)在緊接前一年年度會議後至少50周舉行的下一次年度會議的前一天,兩者中較早者。
每項初始贈款和年度贈款的歸屬將以非僱員董事在適用歸屬日期起持續為我們提供的服務為準。根據非員工董事薪酬政策授予的任何獎勵,在控制權發生變更(定義見2024年股權激勵計劃)時未歸屬,將在控制權變更發生後自動授予在緊接控制權變更之前仍在我們持續服務的每一位非員工董事。
根據非員工董事薪酬政策,上述薪酬將受2024年股權激勵計劃中規定的非員工董事薪酬限制。
我們還將報銷所有非僱員董事因參加董事會和委員會會議而產生的合理自付費用。
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某些關係和關聯方交易
關聯方交易是指我們參與的交易,涉及的金額超過120,000美元,並且我們的董事會成員、高管或超過5%的有投票權證券的持有者(或上述任何人的直系親屬)擁有直接或間接的重大利益。我們尚未實施與審查、批准或批准關聯方交易有關的正式書面政策,但我們計劃在本次發行完成後採取書面政策。然而,實際上,所有該等關聯方交易均須經本公司全體董事會(不包括任何有利害關係的董事)或正式委任的無利害關係董事委員會報告及批准。我們的董事會在審議這類交易時會考慮所有相關的事實和情況,包括交易條款對我們是否公平。
以下是某些關聯方交易的摘要,但在本招股說明書題為“管理層-董事薪酬”和“高管薪酬”部分描述的薪酬安排除外。以下所列關聯方交易均獲本公司董事會批准。
房地產投資信託基金出資交易
根據出資協定,在本次發售結束之前或同時,每名現有的出資投資者將把其在我們前身的所有權權益(或其在出資實體的所有權權益)交換為OP單位或普通股。將在該交易所發行的運營單位和普通股的數量在“REIT出資交易和內部化-REIT出資交易”中描述。作為REIT出資交易的結果,OP將獲得我們前身的100%所有權。
出資協定包含出資投資者關於他們對我們前身經營合夥企業的所有權、某些出資實體的所有權以及某些其他有限事項的陳述。該等陳述及保證在REIT供款交易結束後失效,供款實體或其任何成員、合夥人、經理、高級人員或僱員,在適用範圍內,均不會對違反該等陳述或保證承擔任何責任。此外,OP將繼承OP收購的實體的所有資產和負債。我們沒有與有關各方就捐助協定的條款進行坦率的談判。
內部化
2024年7月10日,我們與NARS及其某些附屬公司簽訂了內部化協定,該協定規定在本次發售完成後,NARS及其附屬公司目前為我們的前身執行的外部管理職能內部化。在內部化方面,我們將(I)收購NARS的某些聯營公司,這些聯營公司已為我們的前身提供績效外部諮詢和管理服務,以及運營和管理我們的業務所合理需要的資產,(Ii)NARS或其聯營公司的15名員工,包括我們整個高級管理團隊,提供管理的連續性,(Iii)承擔某些合同關係,包括承擔寫字樓租賃和某些經營負債,以及(Iv)終止與NARS聯營公司的物業管理安排,並以其他方式消除向NARS及其聯營公司支付其他費用的義務。更多資訊見“REIT出資交易和內部化--內部化”。
隨著內部化的完成,我們的某些高管和董事及其附屬公司將獲得某些物質利益,包括:
我們的董事會主席、聯席首席執行官兼聯席首席執行官兼聯席總裁先生或與普雷斯頓先生有關聯的實體將獲得427,818個運營單位,根據首次公開募股價格,這些運營單位的價值約為810美元萬,在完全稀釋的基礎上約佔我們普通股流通股的1.6%。
我們的聯席首席執行官、聯席首席執行官總裁先生和董事或與斯塔爾先生有關聯的實體將獲得178,258個OP單位,根據首次公開募股價格,這些單位的價值約為340美元萬,在完全稀釋的基礎上佔我們普通股流通股的約0.7%。
格林先生、我們的董事或格林先生的關聯實體將獲得71,303個運營單位,根據首次公開募股價格,這些單位的價值約為140美元萬,在完全稀釋的基礎上約佔我們已發行普通股的0.3%。
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目錄

我們將與斯塔爾先生、普雷斯頓先生、迪芬巴赫先生和愛爾蘭先生簽訂僱傭協定,這些協定在“高管薪酬-敘述性披露-高管聘用協定”中有更全面的描述,將於本次要約完成時生效。
本次發行完成後不久,根據2024年股權激勵計劃,我們將向我們的創始人、高管、其他員工和非員工董事發放總計556,717個RSU。
向我們的高管、非僱員董事、僱員和NARS附屬公司發放運營單位和RSU補助金
下表列出了(I)將發放或分配給我們的創始人、我們的某些高管、非員工董事、其他員工和NARS附屬公司的與內部化相關的運營單位,以及(Ii)在本次發行完成後不久向我們的創始人、我們的高管、我們的非員工董事和某些其他員工一次性授予RSU。
名稱和主要職位
在內部化中應接收的操作單元
一次性發放RSU
聯席首席執行官兼聯席總裁
427,818
263,158
聯席首席執行官蘭德爾·斯塔爾和聯席總裁
178,258
171,053
蒂莫西·迪芬巴赫,首席財務官、財務主管兼祕書
52,632
首席運營官德魯·愛爾蘭
9,616
52,632
羅伯特·S·格林,董事
71,303
埃內斯托·佩雷斯,獨立董事
4,737
諾爾·萊沃,獨立董事提名人
2,369
Daniel·斯旺斯特羅姆,獨立董事提名人
2,369
伊麗莎白·弗蘭克,獨立董事提名人
2,369
其他FrontView員工
6,915
5,398
NARS和附屬機構
237,580
931,490
556,717
合夥協定
在完成REIT出資交易、內部化和本次發售的同時,我們將與接受OP單位的各種實體和人士(包括我們的某些董事和高管及其某些聯屬公司)訂立經修訂和重述的OP協定。因此,這些人將成為OP的有限合夥人。請參閱“FrontView Operating Partnership LP修訂和重新簽署的有限合夥協定說明”。
外包協定
在內部化結束時,根據與我們前身的附屬公司NAAM的外包協定,NAAM將向我們提供僅限於(I)財產會計和(Ii)人力資源支持的服務。外包協定的期限為三年,可選擇自動續簽一年,並可由任何一方在六個月前以任何理由隨時終止,並將為我們提供直接聘用提供物業會計服務的全職人員的選項。我們將向NAAM支付相當於NAAM在外包協定下提供服務所產生的實際分配成本的年費,該費用在任期的第一年估計為0.575,000,000美元,並在任期的每一年結束時受到真實機制的約束,以反映NAAM在該年度發生的實際成本。
主要執行辦公室
在內部化結束時,操作人員將承擔辦公室租賃。有關更多資訊,請參閱“REIT出資交易和內部化-內部化”。
50/50的合資企業收購
根據權益購買協定,於2023年10月20日,我們的前任以約2,690萬美元收購了先前由我們的前任合夥人代表若干加拿大投資者持有的50/50合資企業的剩餘50%權益。收購價格是基於50/50合資企業的企業價值
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目錄

大約138.3美元,減去大約8,670萬美元的債務。收購價格也受到現金和房地產比例的慣例調整,並減去了我們的前任在50/50合資企業中現有的50%股權的價值。我們的前身通過現金、現金等價物以及迴圈信貸機制下的限制性現金和借款為50/50的合資企業收購提供資金。
賠償協定
我們希望與我們的每一位董事和高管達成賠償協定。賠償協定將要求,在某些條件的約束下,我們將在法律允許的最大範圍內,賠償每一位董事及其高級職員因其作為董事、高級職員、僱員或代理人而可能承擔的任何及所有責任和費用,並且我們將預支每一董事或高級職員為抗辯任何索賠或訴訟而產生的所有合理費用,而不初步確定董事或高級職員獲得賠償的權利;但前提是,如果最終確定預付款不符合賠償所需的行為標準,被賠付的董事或管理人員將退還給我們。賠償協定還將要求我們盡最大努力按照董事會認為適當的條款和條件購買董事和高級管理人員的責任保險。每份賠償協定只能由本公司與董事或其高級職員達成的相互書面協定進行修改。
由於根據上述規定,董事、高級職員或控制我們公司的人員可以就《證券法》下產生的責任進行賠償,我們獲悉,SEC認為此類賠償違反了《證券法》中規定的公共政策,因此不可執行。
目前,沒有涉及我們任何董事、高級職員或員工的未決重大訴訟或訴訟需要尋求賠償。
2024年股權激勵計劃下的贈款
為配合本次發行的完成,我們的董事會將通過2024年股權激勵計劃,為我們的高級管理人員、員工和非員工董事提供股權激勵機會。根據2024年股權激勵計劃授予的獎勵,我們將批准發行總計1,722,719股普通股。我們預計在本次發行完成後不久,將向我們的創始人、我們的高管、我們的某些其他員工和我們的非員工董事授予總計556,717股RSU股票。更多細節見《高管薪酬--2024年股權激勵計劃的具體條款》。
定向共享計劃
應我們的要求,作為定向增發計劃的一部分,承銷商已將本招股說明書提供的普通股中最多5.0%的股份以首次公開發行價格出售給我們的某些董事、高級管理人員、員工和相關人士。定向股票計劃不會限制這些董事、高級管理人員、員工和相關人員購買價值超過12萬美元的普通股的能力。我們目前不知道這些相關人士將在多大程度上參與我們的定向股票計劃,也不知道他們將在多大程度上購買價值超過12萬美元的我們的普通股。
關於與相關人士進行交易的政策聲明
本次發行完成後,我們將採取關聯人政策。我們的關聯人政策要求“關聯人”(定義見S-K法規第404項(A)段)必須迅速向吾等披露任何“關聯人交易”(定義為吾等根據S-k法規第(404)(A)項預期須申報的任何交易,而吾等曾經或將會參與其中,且所涉金額超過120,000美元,而任何關聯人曾擁有或將擁有直接或間接重大利益)及與此有關的所有重大事實。然後,我們將及時將該資訊傳達給我們的董事會。未經本公司董事會或本公司董事會正式授權的委員會批准或批准,不得執行任何關聯人交易。我們的政策是,對關聯人交易有興趣的董事將回避對其有利害關係的關聯人交易的任何投票。
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目錄

房地產投資信託基金出資交易和內部化
房地產投資信託基金出資交易
REIT出資交易和內部化的目的是創建一個UPREIT結構,其中一個公開交易的REIT由內部管理並擁有其所有資產,並通過附屬運營合夥企業開展所有業務。
我們於2023年6月成立為馬利蘭州公司,OP於2023年8月作為特拉華州的有限合夥企業成立。在本次發行結束之前或同時,吾等將成為OP的唯一普通合夥人,OP的有限合夥協定將被修訂和重述,其中包括為OP單位計價,使OP單位的價值等於一股普通股的價值,並向OP的外部有限合夥人提供贖回權,使持有人有權在180天后贖回其權益,以換取普通股(按一對一的方式)或現金,在我們的選擇。
在REIT出資交易和本次發行結束之前,我們的物業由我們的前身在私人REIT基金結構中擁有。根據REIT出資交易,在我們前身的私人REIT基金結構內的多個實體的權益將被貢獻給我們新創建的UPREIT結構。截至2024年6月30日,我們的前身私人REIT基金結構中的所有權權益總共由30,078個普通單位和9,968個優先單位組成。私人REIT基金結構中普通股和優先股的持有人將根據REIT出資交易獲得OP單位或普通股,如下所述:
在REIT出資交易之前,我們前身的私人REIT將對其普通單位進行250比1的拆分。在單位拆分之後,根據出資協定,我們前任的共同單位持有人將以一對一的方式將他們的共同單位(或在擁有我們前任私人經營合夥企業中的共同單位的實體中的權益)交換為OP單位或普通股股份。在該單位拆分和交換後,這些出資投資者將獲得總計5,742,303個運營單位和1,777,310股普通股,在完全稀釋的基礎上約佔我們普通股流通股的28.1%。在REIT出資交易中發行的普通股股票將在本次發行結束後180天內在紐約證券交易所上市。
根據REIT出資交易,現有優先股持有人將以其在前身私人經營合夥企業中的權益(或在擁有前身私人經營合夥企業優先權益的實體中的權益)交換營運單位。這些出資投資者將獲得總計5080,877個運營單位,在完全稀釋的基礎上,相當於我們普通股流通股的19.0%左右。將向此類出資投資者發行的OP單位的數量是通過將我們的前任私人經營合夥企業中優先單位的固定清算優先權(每單位10,400美元,加上任何應計和未支付的優先回報,或總計約10370美元萬)除以普通股每股首次公開發行價格和1.41美元(代表優先單位持有人在內部化成本中的比例份額)的總和來計算的。
我們不會發行任何與房地產投資信託基金出資交易有關的零碎營運單位或普通股股份,而是會將整筆營運單位或普通股股份四捨五入,向任何出資投資者發行。房地產投資信託基金供款交易將按記錄持有人的基準進行,因此由該等交易產生並由單一記錄持有人持有的任何零碎單位將被匯總。
內部化
如下所述,內部化也將在本次發行結束的同時實施:
內部化的收購價格將以931,490個運營單位支付,在完全稀釋的基礎上,約佔我們普通股流通股的3.5%。
在內部化結束時,我們將僱用大約15名員工,並將與我們任命的每位高管簽訂僱傭協定。
在內部化結束時,我們將與NADG的一個實體簽訂外包協定,該實體將為我們提供財產會計服務和人力資源
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目錄

我們需要。外包協定的期限為三年,可選擇自動續簽一年,並可由任何一方提前六個月以任何理由隨時終止,並將為我們提供直接聘用提供物業會計和人力資源服務的全職人員的選項。
現有OP協定中由我們的前任支付的管理費和其他費用以及附帶權益條款將被取消。
在內部化結束時,OP將獲得運營和管理我們的外包物業組合所合理需要的所有資產,包括承擔寫字樓租賃和某些運營負債。
NAR及其某些關聯公司在內化協定中為我們的利益作出了陳述和保證,該協定將持續到內化結束後的六個月。
內部化協定包括一項非競爭條款,該條款限制Preston和Starr先生在內部化結束之日起一年內,在我們開展業務的任何地理區域從事某些競爭性業務。
我們不會發行任何與內部化相關的零碎運營單位,而是將四捨五入為整數個運營單位,分發給我們前任外部經理的現有所有者。內部化將在逐個記錄持有者的基礎上進行,這樣,由這種交易產生並由單一記錄持有者持有的任何分數單位將被匯總。
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目錄

此次報價後的組織結構
下圖描述了房地產投資信託捐款交易、內部化和本次發行結束後我們的組織結構和股權百分比。以下股份和單位百分比假設承銷商購買額外普通股股份的選擇權未行使。

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目錄

FRONTVIEW營運合夥有限責任公司修訂及重述的有限合夥協定說明
以下為經修訂及重訂的FrontView營運合夥有限公司有限合夥協定(“OP協定”)的主要條款及規定摘要。本摘要並不完整,受特拉華州法律和《OP協定》的適用條款的制約,並受其全文的限制。有關更多細節,請參閱OP協定本身,該協定的副本將作為註冊聲明的證物提交,本招股說明書是其中的一部分。
一般
OP是特拉華州的一家有限合夥企業,成立於2023年8月1日。我們將成為Op的唯一普通合夥人。我們將把我們從此次發行中收到的淨收益貢獻給OP,以換取其中的OP單位。本次發行完成後,截至2024年6月30日,按形式計算,我們將擁有OP單位約56.0%的股份(如果承銷商行使購買額外普通股的選擇權,則擁有59.1%的股份)。我們將擁有幾乎所有的資產,並通過OP進行幾乎所有的業務。我們在OP中的權益通常使我們有權按照我們在OP單位的百分比所有權比例分享OP的現金分配以及OP的損益。
我們未來的一些物業收購可以通過發行運營單位來換取第三方擁有的物業。如果現金分配得到我們作為OP的普通合夥人的授權,這些第三方有權按照他們各自擁有OP單位的百分比的比例分享OP的現金分配以及OP的損益。這些營運單位一般可贖回現金,或按我們的選擇,按一比一的比率贖回我們普通股的股份,在某些情況下,可不時在營運單位發行時作出調整和限制。
下文所述的OP協定及招股說明書中其他部分的條款將於本次發售完成後生效。我們不打算將運營單位在任何交易所或任何國家市場系統上市。
宗旨和管理
成立OP的目的是為了開展根據特拉華州法律可以通過有限合夥合法開展的任何業務。OP可以建立任何合夥企業、合資企業或其他類似的安排,以從事特拉華州法律允許的任何業務,包括上述任何必要或附帶的業務。然而,只要我們決定繼續符合REIT的資格,OP的業務僅限於並要求以允許我們在任何時候都被歸類為REIT的方式進行,以滿足美國聯盟所得稅的目的。
除OP協定另有明文規定外,我們作為OP的普通合夥人,擁有管理和運營OP的業務以及完成OP目的所需的一切事情的獨有權利和充分的權力和責任。有限合夥人一般無權參與或對OP的業務和事務行使控制權或管理權,也無權為OP簽署檔案或以其他方式約束OP。除《運營協定》另有明確規定外,運營中的有限合夥人沒有任何投票權。有限合夥人無權取消我們的普通合夥人資格。
受託責任
根據適用的馬利蘭州法律,我們的董事和高級管理人員有責任以符合我們公司最佳利益的方式管理我們。同時,作為OP的普通合夥人,根據特拉華州適用的法律,我們有信託責任以有利於OP和OP單位持有人的方式管理OP。因此,作為OP的普通合夥人,我們對OP和OP單位持有人的責任可能與我們的董事和高級管理人員對我們公司的責任相沖突。
根據OP協定,吾等代表OP及OP單位持有人(以及在一定程度上分別代表我們的股東)行事,在決定是否促使OP採取(或拒絕採取)任何行動時,一般沒有義務考慮OP中有限合夥人的單獨利益(包括但不限於對該等有限合夥人或其受讓人的稅務後果)。只要我們本著善意行事,並根據我們在OP協定下的授權,根據OP協定的條款採取或不採取的任何決定或行動不會構成違反法律或衡平法、受託或其他方面對OP或其有限責任合夥人承擔的任何義務。此外,作為一般事項,OP協定通過提供以下條款明確限制我們的責任
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目錄

作為OP的普通合夥人以及我們的高級管理人員和董事,我們不對OP、OP單位持有人或受讓人因判斷錯誤或事實或法律錯誤或任何作為或不作為而遭受的損失、產生的責任或未獲得的利益承擔金錢或其他損害責任,除非我們出於惡意行事,並且該行為或不作為對導致未獲得的損失、責任或利益的事項具有實質性影響。
Term
《行動計劃》的任期自2023年8月1日開始,將持續到下列日期中較早的一天:
我們作為普通合夥人退出的事件(破產事件除外),除非在退出後90天內,獲得OP協定中定義的有限合夥人的書面同意,繼續OP的業務,並同意任命一名替代普通合夥人,自退出之日起生效;
我們作為普通合夥人,在我們唯一和絕對的自由裁量權下選擇解散OP;
根據特拉華州法律,頒佈司法解散業務行動的法令;
以現金或有價證券出售該公司的全部或幾乎所有資產和財產;或
根據任何聯盟或州破產或破產法,由有管轄權的法院作出裁定我們破產或無力償債的最終且不可上訴的判決,或輸入針對我們的最終且不可上訴的濟助命令,除非在作出該等判決或命令之前或在作出該等判決或命令時,已取得該OP單位的大多數持有人同意繼續該OP的業務,並已獲委任替代普通合夥人(自該命令或判決的日期前一天起生效)。
增發業務單位和優先單位
作為OP的普通合夥人,我們有權促使OP向其合夥人(包括我們及其附屬公司或其他人士)發行額外的OP單位或其他合夥權益,而無需任何有限合夥人的批准。這些單位可按一個或多個類別發行,或以任何類別的一個或多個系列發行,具有指定、優先、相對、參與、可選或其他特殊權利、權力和義務,包括優先於一個或多個其他類別的合夥權益(包括我們持有的OP單位)的權利、權力和義務,由吾等自行及絕對酌情決定,不經任何有限合夥人批准,但須受下述限制。
不得向作為普通合夥人的我們發行OP單位或OP中的權益,除非:
我們發行具有指定、優先和其他權利的股份或我們的其他股權,以便新發行的股票或我們的其他股權的經濟利益與OP單位或向我們發行的其他權益的指定、優先和其他權利(投票權除外)基本相似,我們將該等收益貢獻給OP;或
OP向持有同一類別或系列的OP單位或其他合夥權益的所有OP單位持有人發行額外的OP單位或其他合夥權益,比例與他們在該類別或系列中的各自百分比權益相對應。
法律責任及彌償的限制
被保險人不承擔責任,OP將在其合法可用的資產範圍內,賠償被保險人因任何被保險人為OP的業務或事務或與OP的業務或事務相關或附帶的任何事情而遭受的任何損失,並使之不受損害,除非有管轄權的法院通過最終裁決確定,此類損失是由於該被保險人的惡意、嚴重疏忽、故意或故意不當行為或超越OP協定規定的權力所致。
在法律允許的最大範圍內,在任何情況下,除個人在OP中的直接或間接利益外,任何被保險人都不會在OP協定下承擔任何責任,除非適用的被保險人惡意行事,並且該作為或不作為對導致損失的事項具有重大意義。
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目錄

適用於普通合夥人的限制
我們一般被禁止從事任何與運營單位的所有權、收購和處置、運營業務的管理、運營的資產或活動以及上述活動附帶的其他活動相關的業務以外的任何業務,除非獲得持有運營單位大部分的運營單位持有人的批准,而這些運營單位並非由我們或我們的關聯公司持有。此外,我們通常被禁止持有OP單位以外的任何資產,以及OP協定允許的某些合格資產和債務,除非持有OP單位的大多數OP單位的持有人另行批准,而這些OP單位不是由我們或我們的關聯公司持有的。如果我們確實通過或在OP中持有任何物質資產,則需要採取商業上合理的措施,以確保這些資產的經濟負擔和利益以其他方式歸屬於OP。
運營費用
作為OP的普通合夥人,我們有權從OP獲得與OP的所有權和運營或為OP的利益而產生或產生的所有成本和開支的補償,包括但不限於其所有組織費用和維持其自身公司生存的成本、其高級管理人員或員工的薪酬(如果適用,包括根據任何股票期權或激勵計劃)、發行任何債務或股權的成本、其產生的任何訴訟費用、OP根據OP協定的條款有義務向我們償還的所有金額。以及《運營協定》中描述的我們的某些其他成本和支出;但此類報銷權利不適用於:(I)由於我們未能向股東分配與我們的應納稅所得額相同的金額而被要求支付的任何稅收義務;(Ii)我們與任何業務或資產相關的任何費用或負債,但OP有義務向我們支付的報銷除外,或與我們作為OP普通合夥人的角色、我們對OP單位的所有權、我們的業務運營、或我們對OP協定規定的某些其他合格資產的權益的所有權有關的任何費用或負債;(Iii)代表我們無權獲得賠償的損失的費用(如上文“責任限制和賠償”所述),以及(Iv)OP協定規定的某些其他慣例例外情況。
分配
OP協定要求至少每季度分配一次可用現金。對於進行此類計算的任何期間,可用現金是OP的現金,無論其來源如何,包括對OP的資本貢獻和貸款,由我們唯一和絕對酌情決定是否適合分配。
除非我們在OP協定或在創建新類別或系列時簽訂的協定中另有明確約定,否則任何合夥企業權益都無權優先於任何其他合夥企業權益獲得分配。任何分配都是按照持有的運營單位數量的比例按比例分配給運營單位持有人的。在任何情況下,有限合夥人在任何情況下都不會在一個季度或更短的時間內獲得關於運營單位的可用現金分配,如果合夥人有權從該運營單位交換或贖回的普通股股份中獲得相同可用現金的分配。
我們將作出合理努力,根據我們作為房地產投資信託基金的資格,根據我們唯一和絕對的酌情決定權,分配可用現金:
向有限責任合夥人出售,以防止分配被視為為美國聯盟所得稅目的而變相出售的一部分;以及
作為普通合夥人,支付給我們的金額足以使我們能夠支付股東股息,滿足我們作為REIT的資格要求,並為我們避免任何聯盟收入或消費稅責任。
在OP清算時,在償還債務和義務後,OP的任何剩餘資產將根據任何此類類別或系列的權利,分配給在清算時有權優先分配的OP單位的持有人,如果有餘額,將在實施所有期間的所有出資、分配和分配後,根據合夥人的資本賬戶分配給合夥人。
淨收益和淨虧損的分攤
業務方案的淨收益和淨虧損是根據業務方案的每個納稅年度確定和分配的。除《經營協定》另有規定外,淨收益或淨虧損部分的分配應視為在計算中考慮的每項收入、收益、損失或扣減的相同份額的分配
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目錄

淨收益或淨虧損。除OP協定另有規定外,包括與LTIP單位有關的特別分配,淨收益和淨虧損將根據普通合夥人和有限責任合夥人在每個財政年度結束時各自在該類別中的百分比權益分配給普通合夥人和有限責任合夥人。《業務流程協定》載有特別撥款的規定,旨在符合某些監管要求,包括《財務條例》1.704-1(B)、1.704-2和1.752-3(A)節的要求。請參閱“重要的美國聯盟所得稅考慮因素”。
作業單位的分配和移交
按普通合夥人轉賬
作為OP的普通合夥人,我們一般不得轉讓我們的任何OP單位,或自願退出OP的普通合夥人,除非涉及(I)完成後與另一人的合併、合併或其他合併,且尚存實體的股權持有人與我們的股東基本相同(“允許合併”),(Ii)經持有非我們或我們的關聯公司持有的OP單位50%以上的OP單位持有人的同意,(Iii)轉讓給在轉讓時我們控制的關聯公司之一的任何人,或(Iv)根據允許的終止交易(定義如下)。
終止交易記錄
OP協定禁止(I)吾等與另一人進行任何合併、合併或其他合併(許可合併除外),(Ii)出售吾等全部或實質上所有資產,或(Iii)吾等流通股的任何重新分類、資本重組或其他改變(面值變化或從面值變為無面值,或與OP協定中所述的某些準許的分拆或合併有關)(每項“終止交易”),除非各OP單位(吾等除外)有權收取現金、證券、或該等OP單位持有人所擁有的每個OP單位的其他財產,相當於終止交易中支付給吾等股東的每股金額(該等金額須予調整,以計入OP單位與吾等股份之間沒有一對一換股比率的任何情況)(任何此等終止交易,即“準許終止交易”)。
除某些有限的例外情況外,未經我們的書面同意,OP單位持有人不得全部或部分轉讓其在OP的權益,而同意可由我們唯一和絕對的酌情權予以拒絕。
即使OP單位持有人的轉讓不需要我們的同意,作為普通合夥人,我們可以禁止OP單位持有人轉讓OP單位,除非我們收到法律顧問的書面意見,表明轉讓不需要根據證券法提交登記聲明,否則不會違反適用於OP或OP單位的任何聯盟或州證券法律或法規。此外,除某些有限的例外情況外,在下列情況下,未經我方事先書面同意,運營單位持有人不得轉讓運營單位:
在OP的法律顧問看來,轉讓會導致OP不再被歸類為美國聯盟所得稅目的的合夥企業,這是一個巨大的風險;
OP的法律顧問認為,轉讓會對我們繼續成為房地產投資信託基金的資格造成不利影響,或會使我們承擔某些額外稅項,這是一個重大的風險;或
這種轉讓是通過《守則》第7704節所指的“現有證券市場”或“二級市場(或其實質等價物)”進行的。
除吾等同意受讓人加入OP為有限責任合夥人外,任何受讓人不得因轉讓而享有除受讓人權利外的任何權利,亦無權在提交OP單位持有人表決的任何事項上投票OP單位。作為普通合夥人,我們將有權同意接納OP單位的受讓人,我們可以根據我們唯一和絕對的酌情決定權給予或拒絕同意。
運營單位持有人的贖回權
作為一般規則,每個OP單位持有人可在該OP單位持有人持有的OP單位發行之日起六個月起的任何時間行使贖回權贖回其OP單位。如果我們通知OP單位持有人,我們打算向我們的股東進行非常現金或財產分配,或進行合併、出售我們的全部或幾乎所有資產,或任何其他類似的特別交易,則每個OP單位持有人都可以行使其單位贖回權,無論其持有OP單位的時間長短。這
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OP單位贖回權從發出通知時開始,必須在記錄日期之前至少20個工作日,以確定有資格接受分配或在合併、出售或其他特殊交易獲得批准時投票的股東,並在記錄日期結束。吾等可全權酌情縮短在記錄日期前不少於20個營業日的所需通知期,以決定哪些股東有資格就分派或特別交易投票。如無記錄日期適用,吾等可行使唯一及絕對酌情決定權縮短分銷前不少於20個工作日的通知期。
OP單位持有人可通過向OP和我們發出書面通知來行使其OP單位贖回權。通知中指明的運營單位一般將於20日贖回在OP及吾等收到贖回通知之日之後的營業日,或如OP單位就特別交易行使贖回權,則為OP及吾等收到贖回通知之日。運營單位持有人不得對少於2,500個運營單位或持有少於2,500個運營單位的運營單位持有人的所有運營單位行使運營單位贖回權。贖回的OP單位持有人將無權獲得在贖回日期或之後就贖回的OP單位支付的任何分派。
除非我們選擇承擔和履行OP關於OP單位贖回權的義務,否則行使贖回權的OP單位持有人將從OP獲得現金,金額相當於我們普通股的股票市值,如果我們通過支付我們的普通股股票來承擔和履行OP的義務,則OP單位將被贖回,如下所述。
吾等可選擇承擔及履行OP收購贖回OP單位的義務,以換取上述指定金額的現金或相當於要贖回的OP單位數目的普通股,並按OP協定的規定作出調整,以計及優先股股息或普通股的任何細分或組合。我們將擁有唯一的決定權,選擇贖回權是由我們以現金還是以普通股的股票來滿足。
如果在任何情況下,根據我們的章程或適用的聯盟或州證券法的規定,禁止我們交付普通股,OP單位持有人不得行使其OP單位贖回權,無論我們是否實際上選擇以股票承擔和滿足單位贖回權。
儘管如上所述,如果我們向我們的股東非常分配現金或財產,或我們進行合併、出售我們的全部或幾乎所有資產,或任何其他類似的特別交易,我們將有權要求所有OP單位持有人的贖回權利被視為自動行使,並由我們承擔普通股的贖回權利,自交易完成之日起生效。
LTIP單位
除了OP單位,OP還授權了一類LTIP單位。LTIP單位是OP中的一類特殊的合夥單位,其結構符合稅務目的的“利潤利益”,因此在發行時,它們在OP中沒有資本賬戶。在本次發行完成後,我們可以隨時安排運營部門向我們的董事、高級管理人員、員工和顧問發放LTIP單位。由OP發行的任何LTIP單位都可能受到補償委員會確定的歸屬要求的約束。
與運營中的其他優秀運營單位一樣,歸屬的LTIP單位將獲得相同的季度單位利潤分配。未歸屬的LTIP單位在歸屬之前不會收到分配,此時它們有權獲得分配加上在這些單元未歸屬期間的追趕分配。最初,每個LTIP股的資本賬戶將為零,因此,如果在LTIP股被授予後立即清算OP,LTIP股的持有者將什麼也得不到。然而,OP協定要求,OP實現的資產的“賬面收益”或經濟增值,無論是由於實際資產出售或根據適用的財政部法規允許的資產重估,都應首先分配給LTIP單位,直到每個LTIP單位的資本賬戶等於每個OP單位的資本賬戶加上在它們有權獲得分配之前分配給該等LTIP單位的淨收益和淨虧損的總額減去關於該等LTIP單位的任何特別LTIP單位分配額。適用的庫務條例和OP協定規定,OP的資產可在特定事件發生時重估,包括我們或其他OP單位持有人的額外出資、OP向OP單位持有人分配贖回OP單位、OP清算或稍後發行額外的LTIP單位。在LTIP單位的資本賬戶與OP單位的單位資本賬戶相等後(如果LTIP單位需要歸屬,則LTIP單位完全歸屬於該單位),該LTIP單位將可兌換
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目錄

合併為一個行動股,但須有某些例外和調整。由於收益變現不足以平衡資本賬戶,LTIP單位有可能永遠無法轉換為一個OP單位,因此,持有者對給定數量的既有LTIP單位的變現價值可能低於同等數量的普通股的價值。
對OP協定的修改
一般而言,除下文所述外,OP協定僅可由我們作為普通合夥人在未經OP中的有限合夥人同意的情況下進行獨家修改。須經OP單位持有人批准的OP協定修訂可由我們作為普通合夥人提出,或由任何OP單位持有人提出,代表有權投票的OP單位的百分比權益的25%或以上。
持有50%以上並非由我們或我們的關聯公司持有的OP單位的OP單位持有人的批准,除其他事項外,是必要的:
修訂條文,限制我們經營業務的權力,而非擁有OP的合夥權益,以及我們與OP單位的股份關係;
修改條款,限制我們發行或回購我們的股票的權力,而不會導致OP同時發行或回購OP單位;
修改關於我們持有的行動單位轉讓的規定;
修改關於轉讓有限合夥人持有的運營單位的規定;
修改有關有限合夥人的OP單位贖回權的規定;
通過修正案,將有限合夥人的權益轉換為普通合夥人的權益;
通過修改有限合夥人有限責任的修正案;
修改條款或通過修正案,以改變合夥人在損益中的利益,或獲得任何分派的權利,但《運營協定》允許的關於接納新合夥人或發行額外運營單位或其他合夥權益的條款除外;或
通過修正案,迫使OP單位持有人承擔任何出資義務。
稅務
OP協定規定,作為OP的普通合夥人,我們是OP的“合夥代表”,因此,我們有權處理稅務審計,並根據守則代表OP進行稅務選擇。
合併
根據上文“-轉讓及轉讓營運單位”項下對吾等轉讓OP權益的能力的限制,吾等只有在確定股東在合併、合併或其他合併交易獲批准後有資格投票的記錄日期前至少20個工作日,或吾等以唯一及絕對酌情決定權決定的較短期間內,方可促使OP進行合併、合併或其他合併交易。
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目錄

與某些活動有關的政策
以下是對我們的某些投資、融資和其他政策的討論。這些政策是由我們的董事會決定的,一般來說,我們的董事會可能會不時修改或修改,而不需要我們的股東投票。
投資政策
房地產投資或房地產權益
我們將通過OP及其子公司進行我們的所有投資活動。我們的目標是通過主要收購、擁有和管理長期淨租賃給多元化租戶群體的個別租戶商業房地產,通過產生誘人的風險調整回報來實現股東價值的最大化。有關我們的物業以及我們的收購和其他戰略目標的討論,請參閱“業務和物業”。
我們希望主要通過OP對我們現有物業和其他收購物業和資產的所有權來實現我們的目標。我們專注於投資由信譽良好的租戶在具有積極業務驅動和趨勢的行業運營的房地產,這些物業是租戶業務不可分割的一部分,有機會獲得長期租賃。我們尋求主要收購位於美國的獨立、地塊房地產,個人物業收購的目標規模約為100美元萬至1,000美元萬。我們通常尋求投資於在收購時處於租賃狀態且已全部入夥的物業。我們還尋求保持我們的投資組合按租戶、品牌、行業和地理位置的多樣化,以努力減少因個別房地產資產表現不佳或不利的經濟狀況影響整個行業或地理區域而導致的收入波動。我們打算主要隨著時間的推移收購投資組合和資產,這通常不會導致任何一個租戶佔ABR的10%以上。雖然我們在進行投資時會考慮這些標準,但如果我們認為機會帶來誘人的風險調整後回報或其他方面符合公司的最佳利益,我們也可能在管理業務時完善機會主義投資,並進行不符合其中一個或多個標準的投資。此外,我們可以購買資產進行長期投資,擴大和改善我們目前擁有的物業或其他收購的物業,或在情況允許的情況下全部或部分出售該等物業。我們也可以獲取土地來開發外圍地塊,或者簽訂開發外圍地塊的協定。我們打算從事未來的投資活動,以符合保持我們作為美國聯盟所得稅REIT的地位的方式。
我們也可以通過合資企業或其他類型的共同所有權與第三方一起參與財產所有權。這些類型的投資可能會讓我們在更大的資產中擁有權益,而不會不適當地減少我們的多元化,因此,在構建我們的投資組合方面為我們提供了靈活性。
任何已取得的物業可能須承受現有的按揭融資及其他債務,或因收購或再融資這些物業而產生的新債務。此類融資或債務的償債將優先於我們普通股的任何分配。投資也受我們的政策約束,根據《投資公司法》,我們不將其視為“投資公司”。
主要從事房地產活動的人士及其他發行人的證券或權益
在符合所有權比例限制以及REIT資格所需的收入和資產測試的情況下,我們可以投資於其他REITs、其他從事房地產活動的實體的證券或其他發行人的證券,包括出於對該等實體行使控制權的目的。我們不打算我們的證券投資將要求我們根據《投資公司法》註冊為投資公司,我們打算在要求進行任何此類註冊之前剝離此類證券。
對其他證券的投資
除上述外,我們不打算投資任何額外的外部證券,如債券、優先股或普通股,除非有與潛在收購公司相關的原因。在過去三年中,我們沒有投資任何其他發行人的證券。
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性情
為了獲取增值或避免由於資產的關鍵性質、基礎房地產基本面、租戶信用狀況、租賃和擔保結構以及任何未租賃物業的不利變化而導致的價值下降,我們可以根據管理層對我們投資組合的審查,有選擇地處置我們確定不適合長期投資目的的任何物業。此外,我們可以選擇性地收購和轉售我們購買的與收購更大的物業組合相關的物業。如果以全部或全部不出售的方式出售物業,我們可能會購買一些不符合我們所需投資標準的物業,以獲得我們希望長期持有的更大物業組合。在每一種情況下,我們都將確保這樣的行動符合我們的最佳利益,並符合我們作為房地產投資信託基金獲得徵稅資格的意圖。
融資和槓桿政策
我們預計將使用多種不同的來源為我們的收購和運營融資,包括運營現金流、資產出售、賣方融資、發行債務證券、私人融資(如額外的銀行信貸安排,可能由我們的資產擔保,也可能不由我們的資產擔保)、房地產抵押債務、普通股或優先股發行,或這些來源的任何組合,在我們可用的範圍內,或其他不時可用的來源。從歷史上看,OP從房地產現金流、股權融資和抵押貸款融資中為收購和運營提供資金,包括但不限於ABS票據、信用額度和銀行/定期債務。
我們產生的任何債務可能是追索權,也可能是無追索權,也可能是有擔保的或無擔保的。我們也可以利用合資企業或其他合作機會,因為這些機會出現,以獲得物業,否則我們將無法獲得。我們可以將我們的借款收益用於收購資產、為現有債務進行再融資或用於一般公司目的。
本次發行完成後,在用本次發行的淨收益以及我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款項下的借款償還債務後,根據我們截至2024年6月30日的六個月的預計年化EBITDAR,我們將擁有預計淨債務與年化調整後EBITDARE的比率約為4.28倍。我們的長期目標是將淨債務與年化調整後EBITDAre的比率控制在6.0倍或更低。我們打算將債務作為一種手段,為收購資產、為現有債務再融資或用於一般公司目的提供額外資金。我們的章程和章程沒有限制我們可能招致的債務金額,我們的董事會也沒有采取政策限制我們可能招致的債務總額。
在評估我們可能產生的債務金額時,我們的董事會將考慮許多因素。我們的董事會可能會根據當時的經濟狀況、債務和股權資本的相對成本、我們物業的市場價值、債務和股權證券市場的一般狀況、我們普通股市場價格的波動、增長和投資機會以及其他因素,不時修改其對適當債務融資額的看法。我們未來使用槓桿為我們的資產融資的決定將由我們自行決定,不會得到我們股東的批准。
股權資本政策
只要我們的董事會決定獲得額外資本,我們可以發行股權證券、可轉換債務證券,包括優先證券、優先股權證券、保留收益(受守則中要求分配收入以保持REIT資格的條款的約束),或尋求這些方法的任何組合。
現有股東將無權優先認購我們發行的任何證券發行的普通股或優先股或單位,任何此類發行都可能導致股東對我們的投資被稀釋。雖然我們目前沒有這樣做的計劃,但我們未來可能會發行與收購財產有關的普通股或運營單位的股票。
在某些情況下,我們可以在公開市場或與我們股東的私下交易中購買我們普通股的股票或其他證券,只要這些購買得到我們董事會的批准。我們的董事會目前無意促使我們在本次發行結束後回購任何普通股或其他證券,任何此類行動只會符合適用的聯盟和州法律以及適用的REIT資格要求。
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在本次發行之前,我們的前身的經營合夥企業發行了優先股,我們的前身的私人房地產投資信託基金髮行了之前的非公開發行的普通股。關於本次發售的結束,我們預計將發行(I)OP單位,以換取REIT出資交易中的此類優先單位和通用單位,以及(Ii)內部化中的OP單位。我們還可能發佈與未來潛在收購相關的運營單位。
我們沒有從事交易、承銷、代理經銷或出售OP以外的證券,也不打算這樣做。
道德守則
我們的董事會已經通過了《道德準則》,旨在識別和緩解我們的員工、董事和高級管理人員與我們公司之間的利益衝突。然而,我們不能向您保證,這些政策或法律條款將總是成功地消除或最大限度地減少此類衝突的影響,如果它們不成功,可能會做出可能無法充分反映股東利益的決定。
感興趣的董事交易
根據《財務會計準則》,吾等與董事之間或吾等與任何其他公司或實體之間的合同或其他交易,如吾等的任何董事是董事公司或擁有重大財務利益,則不會僅僅因為該共同董事職位或權益、該董事出席授權、批准或批准該合同或交易的會議或計算董事的讚成票而無效或可撤銷:
共同董事或共同利益的事實是我們的董事會或董事會委員會披露或知道的,我們的董事會或董事會委員會授權、批准或批准該合同或交易的多數無利害關係董事,即使該無利益董事的人數不足法定人數;
有權投票的我們的股東披露或知道共同董事或權益的事實,並且合同或交易是由有權投票的股東的多數票授權、批准或批准的,而不是有利害關係的董事或公司、商號或其他實體所擁有或受益的股份的投票權;或
合同或交易對我們來說是公平合理的。
本次發行完成後,我們將採用關聯人政策。我們的關聯人政策要求“關聯人”(定義見S-K法規第404項(A)段)必須迅速向吾等披露任何“關聯人交易”(定義為吾等根據S-k法規第(404)(A)項預期須申報的任何交易,而吾等曾經或將會參與其中,且所涉金額超過120,000美元,而任何關聯人曾擁有或將擁有直接或間接重大利益)及與此有關的所有重大事實。然後,我們將及時將該資訊傳達給我們的董事會。未經本公司董事會或本公司董事會正式授權的委員會批准或批准,不得執行任何關聯人交易。我們的政策是,對關聯人交易有興趣的董事將回避對其有利害關係的關聯人交易的任何投票。
報告政策
我們打算向股東提供我們的年度報告,包括我們經審計的財務報表。我們必須遵守《交易法》的資訊報告要求。根據這些要求,我們必須向美國證券交易委員會提交年度和定期報告、委託書和其他資訊,包括經審計的財務報表。
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主要股東
下表列出了截至本次發行完成、房地產投資信託基金出資交易和內部化時,以下關於我們普通股和運營單位實益所有權的某些資訊:(I)預期將成為我們已發行普通股5%以上實益所有者的每位人士;(Ii)我們的每名董事、董事被提名人和被提名的高管;以及(Iii)作為一個整體的我們的所有董事、董事被提名人和高管。除表內附註另有規定外,表內所列每名人士對其實益擁有的本公司普通股的所有股份擁有獨家投票權及投資權。
美國證券交易委員會將證券的“實益所有權”定義為直接或間接擁有此類證券的投票權和/或投資權。於任何日期,股東亦被視為該股東有權在該日期後60天內透過(I)行使任何期權、認股權證或權利、(Ii)證券轉換、(Iii)撤銷信託、全權委託戶口或類似安排、或(Iv)自動終止信託、全權委託戶口或類似安排而取得的所有證券的實益擁有人。在計算一名人士實益擁有的股份數目及該人士的擁有權百分比時,本公司普通股及營運單位的股份將被視為已發行股份,而就計算任何其他人士的擁有權百分比而言,該等股份在計算任何其他人士的持股百分比時並不視為已發行股份,但該等普通股及營運單位受該人士所持有的購股權或其他權利(如上文所述)所規限,於本協定日期可予行使,或將於其後60天內可行使,則視為已發行股份。除非另有說明,否則每個被點名的人的地址是抄送至FrontView REIT,Inc.,McKinney Avenue 3131McKinney Avenue,Suite L10,Dallas,Texas 75204。沒有任何高管或董事實益擁有的股票被質押作為擔保。
受益所有人姓名
數量
的股份
我們
普通股
數量
行動單位
總數
我們
的股份
普通股
和操作單元
百分比
在所有的
的股份
普通股
和OP單位
超過5%的股東
 
 
 
 
董事、董事提名人和指定執行官
 
 
 
 
斯蒂芬·普雷斯頓
427,818
427,818
1.6%
蘭德爾·斯塔爾
178,258
178,258
*
蒂莫西·迪芬巴赫
德魯·愛爾蘭
9,616
9,616
羅伯特·S·格林
71,303
71,303
*
埃內斯托·佩雷斯
諾爾·萊沃
Daniel·斯旺斯特羅姆
伊麗莎白·弗蘭克
集團所有董事、董事提名人和執行官(九人)
686,995
686,995
2.6%
*
占不到1.0%。
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目錄

我們的資本庫存描述
以下是截至本次發行完成時我們股本的主要條款摘要,並完全符合我們的章程和我們的章程,其中每一項都將作為本招股說明書的一部分以及適用的馬利蘭州法律的登記聲明的證物。為了獲得完整的描述,我們敦促您完整地查看我們的憲章和我們修訂和重新修訂的章程,以及適用的馬利蘭州法律。
一般
我們的章程規定,我們可以發行至多4.5億股普通股和至多5000萬股優先股。我們整個董事會的大多數成員有權在沒有股東批准的情況下修改我們的章程,以增加或減少我們被授權發行的股票總數或任何類別或系列的股票數量。本次發行完成後,我們將發行併發行14,977,310股普通股。
根據馬利蘭州的法律,我們的股東一般不會僅僅因為股東的股東身分而對我們的債務或義務負責。本招股說明書提供的所有普通股股票將得到正式授權、有效發行、全額支付和不可評估。
本章程授權本公司董事會將本公司普通股或優先股的任何未發行股票分類或重新分類為一個或多個股票類別或系列,並確定每個此類股票或系列的名稱和股份數量,並在符合本公司章程有關限制我們股票所有權和轉讓的規定的情況下,設定每個此類股票或系列的優先、轉換或其他權利、投票權、限制、股息和其他分配、資格以及贖回條款和條件。因此,我們的董事會可以授權發行普通股或優先股,其條款可能會延遲、推遲或阻止可能涉及我們普通股溢價或普通股持有人認為符合其最佳利益的交易或控制權變更。
我們整個董事會的大多數成員有權增加或減少我們被授權發行的法定股票總數或任何類別或系列股票的股票數量,將我們股票的任何未發行股票分類和重新分類為其他類別或系列股票,並授權我們發行新分類的股票。因此,我們的董事會可以授權發行普通股或其他類別或系列的股票,包括一類或一系列優先股,這可能具有推遲、推遲或防止我們控制權變更的效果。除非適用法律、我們股票的任何其他類別或系列的條款或任何證券交易所的規則或任何我們股票的上市或交易的自動報價系統的規則要求批准,否則這些行動可以在沒有股東批准的情況下采取。我們相信,我們的董事會有權在不採取股東行動的情況下增加或減少授權股票的數量,並對我們的普通股或優先股的未發行股票進行分類或重新分類,然後促使我們發行該等股票,這將為我們在構建未來可能的融資和收購以及滿足可能出現的其他需求方面提供更大的靈活性。
普通股
我們普通股的持有者有權在得到我們董事會的授權並由我們宣佈從合法可供分配的資產中分派時獲得分派。普通股股東也有權按比例分享我們的資產,在我們清盤、解散或清盤的情況下,在支付了我們所有已知的債務和負債或支付了足夠的準備金後,可以合法地將這些資產分配給我們的股東。這些權利受制於我們股票的任何其他類別或系列的優先權利,包括我們可能發行的任何優先股,以及我們章程中關於限制我們股票所有權和轉讓的條款。
除本公司章程有關限制本公司股票所有權及轉讓的條文外,除本公司章程另有規定外,每股普通股流通股使其持有人有權就股東有權投票的所有事項投一票,包括選舉董事,且,除任何其他類別或系列股票的規定外,普通股股份持有人將作為單一類別一起投票,並在提交本公司普通股股份持有人投票的所有事項上擁有獨家投票權。在我們的董事選舉中沒有累積投票權,這意味著有權對我們普通股的流通股投多數票的股東可以選舉當時參加選舉的所有董事,而其餘股份的持有人將不能選舉任何
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目錄

董事們。董事由董事選舉中所投的全部選票的多數票選出。在多數制投票標準下,獲得最多讚成票的董事被選入董事會。
本公司普通股的持有人並無優先、轉換、交換、償債基金或贖回權利,亦無優先認購本公司任何證券的權利,一般亦無任何評價權,除非本公司董事會決定,評價權適用於所有或任何該等類別或系列的股票,而該等股票的持有人在該決定日期後將有權行使評價權。除本章程中關於限制本公司股票所有權和轉讓的規定外,除本章程另有規定外,本公司普通股股票將享有同等的股息、清算和其他權利。
根據馬利蘭州法律和我們的章程,我們一般不能解散、修改我們的章程、合併、轉移我們的所有或基本上所有的資產、轉換為另一種形式的實體、從事法定的股票交換或從事類似的交易,除非此類交易被我們的董事會宣佈為可取的,並得到有權就此事投下多數票的股東的讚成票批准。
優先股
我們的章程規定,我們的董事會有權在不經股東採取行動的情況下,對一個或多個類別或系列的優先股進行分類、指定和發行,並確定任何類別或系列優先股的名稱、股票數量、優先股、轉換和其他權利、投票權、限制、股息和其他分配限制、資格以及任何類別或系列優先股的贖回條款和條件。
對所有權和轉讓的限制
為符合本守則所指的房地產投資信託基金資格,我們的股票必須在12個月的課稅年度(已選擇作為房地產投資信託基金課稅的首個年度除外)或較短課稅年度的按比例部分內,至少有335天由100人或以上人士實益擁有。此外,在課稅年度的最後半個年度的任何時間(已選擇作為房地產投資信託基金徵稅的第一年除外),不超過50%的流通股價值(計入購買股票的期權後)可由五名或五名以下的個人(如守則所界定的包括某些實體,例如私人基金會)直接或透過某些推定所有權規則擁有。
我們的章程包含對我們股票所有權和轉讓的限制,旨在幫助我們遵守這些要求,並有資格成為REIT,以及其他原因。本公司章程的相關條款規定,除下述例外情況外,任何個人或實體不得實際或實益擁有或根據守則適用的推定所有權條款而被視為擁有超過9.8%的普通股流通股價值或數量,或超過股本總價值的9.8%(以限制性較強者為準),在每種情況下,不包括在美國聯盟所得稅方面不被視為流通股的任何我們的股票,除非它們獲得我們董事會的豁免(預期或追溯)。我們將這些限制中的每一個稱為“所有權限制”,並統稱為“所有權限制”。如果沒有以下討論的所有權限制或任何其他對我們股票所有權和轉讓的限制,本應獲得我們股票的實際、有益或推定所有權的個人或實體被稱為“被禁止的所有者”。
《守則》下的推定所有權規則很複雜,可能導致一組相關個人和/或實體實際或推定擁有的股票由一個個人或實體推定擁有。因此,個人或實體收購低於9.8%的普通股或股本(或收購實際或建設性擁有我們普通股或優先股的實體的權益),可能會導致該個人或實體或另一名個人或實體建設性地擁有超過9.8%的價值或股份數量,以限制性較強的普通股流通股或股本總價值的9.8%為限,從而違反適用的所有權限制。
我們的章程規定,在某些限制的情況下,我們的董事會在收到符合我們章程要求的請求時,可以追溯或預期地豁免某人不受任何或全部所有權限制,並為該人設定不同的所有權限制。作為例外情況的一個條件,我們的董事會可能需要律師的意見或美國國稅局的裁決,在任何一種情況下,其形式和實質都令我們的董事會滿意,因為它可能認為是必要的或適宜的,以確定或確保我們作為房地產投資信託基金的地位。
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目錄

儘管收到任何裁決或意見,我們的董事會仍可對此類例外施加其認為適當的條件或限制。
我們的董事會可以增加或減少一個或多個人的任何或全部所有權限制,並增加或減少所有其他人的任何或所有所有權限制,但對於任何人在減少時對我們股票的實際、實益或推定擁有超過減少的所有權限制,除非此人對我們股票的實際、實益或推定擁有等於或低於減少的所有權限制,否則降低的所有權限制將無效,儘管任何此等人士(先前獲得豁免的人除外)進一步收購我們的股票將違反所有權限制。如果新的所有權限制將允許五人或少於五人實際或實益擁有我們已發行股票價值的49.9%以上,或可能導致我們根據守則第856(H)節被“少數人持有”(無論所有權權益是否在納稅年度的後半部分持有),或以其他方式導致我們不符合REIT的資格,則我們的董事會不得增加或降低任何所有權限制。
我們的憲章進一步禁止:
任何人實際、實益或推定擁有我們的股票,而該股份可能導致我們根據守則第856(H)節被“少數人持有”(不論所有權權益是否在課稅年度的後半年度持有),或以其他方式導致我們不符合REIT的資格(包括但不限於,對我們股票的實際、實益或推定擁有,這可能導致我們擁有(實際或推定)守則第856(D)(2)(B)節所述的承租人權益,如果我們從該承租人那裡獲得的收入,考慮到我們的其他收入不符合準則第856(C)節的總收入要求,將導致我們無法滿足對REITs施加的任何總收入要求);和
任何人不得轉讓本公司股票,前提是此類轉讓將導致本公司股票實益擁有者少於100人(根據守則第856(A)(5)節的原則確定)。
任何人士如收購、嘗試或意圖取得本公司股票的實際、實益或推定擁有權,而該等股份將會或可能違反所有權限制,或將會擁有本公司股票而導致根據本公司章程的規定轉讓至信託基金,則必須立即向吾等發出書面通知,或在建議或企圖進行交易的情況下,至少提前15天向吾等發出書面通知,並向吾等提供吾等可能要求的其他資料,以確定此類轉讓對吾等REIT地位的影響(如有)。
如果我們的董事會認定符合REIT資格不再符合我們的最佳利益,或者我們不再需要遵守任何此類限制才有資格成為REIT,則上述對我們股票所有權和轉讓的限制將不適用。
根據我們的章程,如果任何據稱轉讓我們的股票或其他事件會導致我們股票的實益或推定所有權發生變化,將(I)導致任何人違反上述任何所有權限制或本公司董事會確立的此類其他所有權限制,(Ii)導致我們處於守則第856(H)節所指的“少數人持股”(無論所有權權益是否在納稅年度的後半年持有),或(Iii)以其他方式導致我們無法符合房地產投資信託基金的資格,然後,導致違規的股份數量(四捨五入到最接近的整股)將自動轉移到我們選擇的一個或多個慈善受益人的獨家利益信託中,並由該信託持有。被禁止的所有者對受託人持有的我們的股票沒有任何權利。自動轉移將在違規轉移或導致轉移到信託的其他事件發生之日之前的營業日結束時生效。在我們發現股票已被如上所述自動轉移到信託之前,任何支付給被禁止所有者的股息或其他分配必須在要求時償還給受託人。如果上述向信託基金的轉讓因任何原因而不能自動生效,以防止違反對我們股票所有權和轉讓的適用限制,則導致任何人違反上述限制的股份轉讓將是無效的,並且沒有任何效力或效果,無論董事會採取任何行動或不採取任何行動,預期受讓人將不會獲得任何股份權利。儘管如上所述,如果轉讓本公司股票將導致本公司股票的實益擁有者少於100人(根據守則第856(A)(5)節的原則確定),則任何該等據稱的轉讓將無效且沒有效力或效果,且預期受讓人將不會獲得任何股份權利。
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目錄

轉讓給受託人的本公司股票被視為要出售給吾等或我們的指定人,每股價格等於(I)導致股票轉讓給信託的交易中的每股價格(或,如果導致轉讓給信託的事件涉及禮物或設計,則為該禮物或禮物發生時股票的市場價格(見我們章程的定義))和(Ii)我們接受或我們的指定人接受該等要約之日的市場價格。我們可將付予受託人的款額,減去付予違禁擁有人而由違禁擁有人欠受託人的股息及其他分派的款額,並為慈善受益人的利益而將減少的款額支付予受託人。我們有權接受這樣的要約,直到受託人出售了我們在信託中持有的股票。一旦出售給我們,慈善受益人在出售的股份中的權益就終止了,受託人必須將出售的淨收益分配給被禁止的所有者。
如果我們不行使購買信託所持股份的權利,受託人必須在收到我們向信託公司轉讓股份的通知後20天內,將股份出售給受託人指定的一人或多人,該人可以在不違反所有權限制或其他對我們股票的所有權和轉讓限制的情況下擁有股份。在出售股份時,受託人必須向被禁止擁有人分配一筆金額,其數額等於(I)被禁止擁有人為股份支付的價格(或,如果被禁止擁有人沒有給出與導致以信託方式持有的股份相關的事件的股份價值,則為導致信託轉移的事件發生時股份的市場價格)和(Ii)受託人從出售或以其他方式處置以信託方式持有的股份所收到的每股價格(扣除任何佣金和其他銷售費用),兩者中較小者。受託人可將應付予受禁制擁有人的款額,減去付給受禁制擁有人並由受禁制擁有人欠受託人的股息及其他分派款額。任何銷售收入淨額超過應支付給被禁止擁有者的金額,將立即支付給慈善受益人。此外,如果在我們發現我們的股票已經轉讓給受託人之前,被禁止的所有者出售了我們的股票,則該等股票應被視為已代表信託出售,如果被禁止的所有者就該等股票收到的金額超過該被禁止的所有者有權獲得的金額,則必須應要求向受託人支付超出的金額。
受託人將由我們指定,並將與我們和任何被禁止的所有者無關。在通過信託出售任何股份之前,受託人將以信託形式收到我們就該等股份支付的所有股息和其他分派,並可為慈善受益人的獨有利益行使有關該等股份的所有投票權。
在符合馬利蘭州法律的情況下,受託人可行使其唯一和絕對的酌情決定權,該法律自股份轉讓給信託之日起生效:
在我們發現股份已轉讓給信託之前,被禁止的所有者所投的任何投票權無效;以及
按照為慈善受益人的利益行事的受託人的意願重新計算選票。
然而,如果我們已經採取了不可逆轉的公司行動,那麼受託人可能不會撤銷和重新決定投票。
如果我們的董事會確定發生了一項擬議的轉讓或其他事件,違反了我們章程中對我們股票所有權和轉讓的限制,我們的董事會可以採取它認為合適的行動來拒絕或阻止這種轉讓,包括但不限於,導致我們贖回股票,拒絕在我們的賬面上轉讓,或提起訴訟禁止轉讓。
每名持有本公司股票流通股5%或以上(或根據守則或其頒佈的庫務規例所規定的較低百分比)的所有人,必須在每個課稅年度結束後30天內,向吾等發出書面通知,說明該擁有人的姓名及地址、該擁有人實際或實益擁有的本公司股票的每一類別及系列的股份數目,以及持有該等股份的方式的描述。每一位此類擁有人還必須向我們提供我們可能要求的任何額外資訊,以確定該人的實際或受益所有權對我們作為REIT的地位的影響(如果有的話),並確保遵守所有權限制。此外,任何實際、實益所有人或推定的人
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我們股票的所有人以及為實際、實益所有人或推定所有人持有我們股票的任何人(包括登記在冊的股東)必須向我們提供我們可能要求的資訊,以確定我們作為房地產投資信託基金的地位,並遵守任何稅務當局或政府當局的要求,或確定此類合規性。
任何代表我們股票的證書都將帶有一個圖例,說明上述對我們股票所有權和轉讓的限制,或一份聲明,說明我們將應要求免費向股東提供關於股票所有權和轉讓限制的完整聲明。
這些對所有權和轉讓的限制可能會延遲、推遲或阻止對我們公司的交易或控制權的變更,這可能涉及我們普通股的溢價,我們的股東認為這符合他們的最佳利益。
上市
我們普通股的股票在紐約證券交易所掛牌上市,代碼為“FVR”。
轉會代理和註冊處
我們普通股的轉讓代理和登記機構是Broadbridge Corporation Issuer Solutions,LLC。
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馬利蘭州法律以及我們的憲章和附例的某些條款
截至本次發行完成時,以下對馬利蘭州法律以及我們的章程和章程的某些條款的摘要並不聲稱是完整的,而是受我們的章程和章程以及馬利蘭州法律的約束和限制,這些條款和細則中的每一個都將作為本招股說明書的一部分提交給註冊聲明。請參閱“在哪裡可以找到更多資訊”。
我們的董事會
根據我們的章程和章程,我們公司的董事人數只能由我們整個董事會的多數人設立、增加或減少,但不得少於《公司章程》所要求的最低人數(即1人),也不得超過13人。我們通過章程的一項條款選擇受馬利蘭州法律的一項條款約束,該條款要求,在符合一個或多個類別或系列股票持有人的權利的情況下,任何空缺只能由剩餘董事的多數填補,即使剩餘的董事不構成法定人數。任何當選填補空缺的董事將任職於出現空缺的董事職位的整個任期,直到他或她的繼任者正式當選並符合資格為止。
董事的免職
我們的章程規定,在符合一個或多個類別或系列優先股持有人選舉或罷免一名或多名董事的權利(如果有)的情況下,董事只有在有權在董事選舉中以一般有權投讚成票的多數票通過的情況下,才可以基於(根據我們章程的定義)的理由罷免一名或多名董事。
股東投票
根據本公司章程有關限制本公司股票所有權和轉讓的規定,除本公司章程另有規定外,普通股每股流通股使其持有人有權就普通股持有人有權投票的所有事項投一票,包括選舉董事。
企業合併
根據《利益相關法》,馬利蘭州公司與利益相關股東或利益相關股東的關聯公司之間的業務合併在利益相關股東成為利益股東的最近日期之後的五年內是被禁止的。這些業務合併包括合併、合併、股票交換,或者在法規規定的情況下,資產轉移或發行或重新分類股權證券。有利害關係的股東定義為:
直接或間接實益擁有該公司已發行有表決權股份的10.0%或以上投票權的人;或
在有關日期之前的兩年內的任何時間,直接或間接是該公司當時已發行股票的表決權10.0%或以上的實益擁有人的該公司的聯屬公司或聯營公司。
如果董事會事先批准了一個人本來會成為有利害關係的股東的交易,那麼這個人就不是法規規定的有利害關係的股東。然而,在批准一項交易時,董事會可以規定,在批准時或批准後,必須遵守董事會決定的任何條款和條件。
在五年的禁令之後,馬利蘭州公司和有利害關係的股東之間的任何業務合併通常必須由該公司的董事會推薦,並以至少以下票數的讚成票批准:
持有該公司有表決權股份的流通股持有人有權投下的表決權的80.0%;及
公司的有表決權股票持有人有權投三分之二的投票權,但利益股東持有的股票除外,而該企業合併將由該利益股東的關聯公司或聯營公司影響或持有。
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如果公司的普通股股東按照馬利蘭州法律的定義,以現金或其他對價的形式獲得公司普通股的最低價格,則這些超級多數投票要求不適用。現金或其他對價的形式與以前感興趣的股東為其普通股支付的形式相同。
《股東權益保護法》允許不同的豁免條款,包括董事會在利益相關股東成為利益股東之前豁免的企業合併。根據《財務會計準則》,我們的董事會已通過決議豁免了我們與我們現在或未來的任何股東之間的業務合併。我們的章程規定,我們的董事會不得撤銷、更改或修改此類決議,或以其他方式通過任何與先前的豁免任何企業合併的決議不一致的決議,除非有權在董事選舉中普遍投票的股東對此事投下多數讚成票。因此,五年的禁令和絕對多數票的要求將不適用於我們與任何其他人之間的業務合併。
控制股權收購
《控制股東條例》規定,在控制權股份收購中收購的馬利蘭州公司的控制權股份沒有投票權,除非在為審議此類投票權而召開的股東會議上批准的範圍內,由有權就此事投三分之二投票權的股東投票。收購人、作為公司董事的高級管理人員或僱員所擁有的股票不包括在有權就該事項投票的股票中。控制股份是指有表決權的股票,如果與收購人擁有的或收購人能夠行使或指示行使投票權(僅憑藉可撤銷的委託書除外)的所有其他股票相結合,收購人將有權在下列投票權範圍之一內行使投票權選舉董事:
十分之一以上但不足三分之一的;
三分之一或以上但不足多數的;或
投票權佔全部投票權的多數或更多。
控制權股份不包括收購人因先前獲得股東批准而有權投票的股份或直接從公司獲得的股份。控制權股份收購是指收購已發行和已發行的控制權股份,但某些例外情況除外。
已經或擬進行控制權收購的人,可以強制公司董事會在提出要求後50日內召開股東特別會議,審議股票的投票權。強迫召開特別會議的權利必須滿足某些條件,包括承諾支付會議費用。如果沒有提出召開會議的要求,公司可以自己在任何股東大會上提出問題。
如果投票權沒有在會議上獲得批准,或者如果收購人沒有按照法規的要求提交收購人聲明,則公司可以公允價值贖回任何或所有控制權股份,但之前已批准投票權的股份除外。公司贖回控制權股份的權利受某些條件和限制的約束。公允價值乃於考慮及未批准股份投票權的任何股東大會日期,或如並無舉行該等會議,則於收購人最後一次收購控制權股份的日期釐定,而不考慮控制權股份是否有投票權。如果股東大會通過了控制權的表決權,收購人有權對有表決權的股票的多數股份進行表決權,其他所有股東都可以行使評價權。為評估權利而確定的股票公允價值不得低於收購人在控制權收購中支付的每股最高價格。
控制權股份收購法規不適用於(I)在合併、合併或股票交易中收購的股票(如果公司是交易的一方),或(Ii)公司章程或公司章程批准或豁免的收購。
我們的章程包含一項條款,任何人對我們股票的任何和所有收購都不受《控制股份收購法》的約束,如果沒有有權在董事選舉中投票的股東對此事投下過半數讚成票,我們章程的這一條款不能被修改。
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副標題8
《馬利蘭州證券交易法》第3章副標題8允許擁有根據《交易法》登記的一類股權證券的馬利蘭州公司和至少三名獨立董事通過其章程或章程或董事會決議的規定,選擇遵守五項條款中的任何一項或全部條款,其中規定:
一個分類委員會;
移除董事需要三分之二的投票支持;
要求董事的人數只能由董事投票決定;
要求董事會的空缺只能由其餘董事投票填補(無論他們是否構成法定人數),並在出現空缺的那一類董事的剩餘任期內,直至選出繼任者並符合資格為止;或
召開股東特別會議的多數要求。
在我們的章程中,我們選擇受副標題8條款的約束,該條款規定,董事會的空缺只能由剩餘的董事填補(無論他們是否構成法定人數),並且董事會選出的填補空缺的董事將任職整個董事任期的剩餘部分,直到他或她的繼任者正式選出並符合資格為止。我們沒有選擇受制於副標題8的任何其他條款,包括允許我們在沒有股東批准的情況下將我們的董事會分類的條款。此外,我們的章程規定,如果沒有我們有權在董事選舉中普遍投票的股東對此事投下的多數讚成票,我們不得選擇受允許我們的董事會自我分類的副標題8的規定的約束。透過本公司章程及附例中與第8小標題無關的條文,吾等(I)賦予本公司董事會釐定董事人數的獨家權力,及(Ii)除非本公司董事會主席、本公司行政總裁或總裁或本公司董事會要求,否則須要求有權在大會上投多數票的股東要求召開股東特別大會。
對我們的憲章和附例的修訂
根據《章程》和我們的章程,我們一般不能修改我們的章程,除非我們的董事會宣佈是可取的,並得到有權就此事投多數票的股東的讚成票批准。我們的董事會在獲得全體董事會多數成員的批准後,無需股東採取任何行動,也可以修改我們的章程,以增加或減少我們被授權發行的股票總數或任何類別或系列的股票數量。我們的董事會也可以在未經股東批准的情況下修改我們的章程,更改我們的名稱或做出某些其他部級變動。
我們的董事會有權通過、修改或廢除我們的章程中的任何條款,並制定新的章程。此外,在法律允許的範圍內或在我們的章程中另有規定的範圍內,如果有權就此事投讚成票的多數票通過,股東可以採納、修改或廢除我們章程的任何條款。
股東大會
根據我們的章程和馬利蘭州的法律,股東年度會議每年將在我們董事會決定的日期和地點舉行。股東特別會議可以由我們的董事會、董事長或我們的首席執行官或總裁召集。此外,在本公司章程條文的規限下,本公司祕書必須應股東的書面要求召開股東特別會議,以就任何事項採取行動,而該股東有權在該等會議上就該事項投下所有有權投票的多數票,而該股東已根據本公司章程所載的程式要求召開特別會議,並提供本公司章程所規定的資料及證明。只有特別會議通知中列明的事項才可在這種會議上審議和採取行動。我們的祕書將告知提出要求的股東準備和郵寄或遞送會議通知的合理估計成本(包括我們的代理材料),提出請求的股東必須在我們的祕書準備和郵寄或遞送特別會議通知之前支付該估計成本。
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董事提名及新業務預告
我們的附例規定,就年度股東大會而言,提名個人進入本公司董事會,以及股東在會議上審議的業務建議,只能:
根據我們關於會議的通知;
由我們的董事會或在董事會的指示下;或
於董事會為決定股東是否有權在本公司章程所規定的股東大會上投票、在本公司章程所規定的股東發出通知時及在大會(及其任何延期或延會)時投票而設定的記錄日期登記的股東,並有權在大會上投票選出每一名如此提名或處理該等其他事務的人士,並已遵守本公司章程所載的預先通知程式。
關於股東特別會議,我們的附例規定,只有我們的會議通知中規定的事項才可以提交股東特別會議,並且只能提名個人進入我們的董事會:
由我們的董事會或在董事會的指示下;
惟本公司已根據本公司附例召開股東大會,以選舉董事、於董事會為決定有權於大會上投票的股東而設定的記錄日期、發出本公司章程所規定的通知時及在大會(及其任何延期或延會)時、誰有權在大會上投票,以及已遵守本公司章程所載及提供所需資料及證明的預先通知規定的股東,以選舉董事。
要求股東提前通知提名和其他建議的目的是讓我們的董事會和我們的股東有機會考慮建議被提名人的資格或其他建議的可取性,並在我們董事會認為必要的範圍內,通知股東並就提名或其他建議提出建議。雖然我們的章程沒有賦予董事會權力否決及時的股東提名和提議,但如果沒有遵循適當的程式,我們的章程可能會阻止董事選舉或其他行動的提議的競爭,並阻止或阻止第三方進行委託書徵集,以選舉自己的董事會成員名單或批准自己的提議。
馬利蘭州法律的某些條款以及我們的憲章和附例的反收購效力
對我們股票所有權和轉讓的限制、我們選擇受第8小標題條款的約束賦予我們董事會填補董事會空缺的獨家權力以及我們章程中的提前通知條款可能會延遲、推遲或阻止我們公司的交易或控制權變更。
此外,我們整個董事會的大多數成員有權增加或減少我們被授權發行的授權股票的總數或任何類別或系列股票的股票數量,將我們股票的任何未發行股票分類和重新分類為其他類別或系列股票,並授權我們發行新分類的股票,如上文“我們的股本一般說明”標題下所討論的那樣。因此,我們的董事會可以授權發行普通股或其他類別或系列的股票,包括一類或一系列優先股,這可能具有推遲、推遲或防止我們控制權變更的效果。除非適用法律、我們股票的任何其他類別或系列的條款或任何證券交易所的規則或任何我們股票的上市或交易的自動報價系統的規則要求批准,否則這些行動可以在沒有股東批准的情況下采取。我們相信,我們的董事會有權增加或減少授權股票的數量,並對我們的普通股或優先股的未發行股票進行分類或重新分類,然後促使我們發行該等股票,這將為我們在安排未來可能的融資和收購以及滿足可能出現的其他需求方面提供更大的靈活性。
我們的章程和章程還規定,我們的董事人數只能由我們的董事會確定,這阻止了我們的股東增加我們的董事人數,並用他們自己的提名人填補因增加董事人數而產生的任何空缺。我們在上文“-股東大會”和“-董事提名和新業務預告”標題下討論的章程的規定,要求尋求召開特別會議、提名個人參選董事或在年度會議或特別會議上提出其他業務的股東必須遵守某些通知和資訊要求。我們相信,這些規定將有助於確保
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通過為我們提供召開特別會議的明確程式、關於股東支持者對我們的興趣的資訊以及充分的時間來考慮股東提名和其他業務提案,我們可以確保我們的業務戰略和政策的連續性和穩定性,並通過為我們提供召開特別會議的明確程式來促進良好的公司治理。然而,這些條款單獨或結合在一起,可能會使我們的股東更難罷免現任董事或用他們自己提名的人填補我們董事會的空缺,並可能推遲、推遲或阻止控制權的變化,包括可能涉及我們普通股持有人溢價或符合我們股東最佳利益的代理競爭或要約收購。
沒有股東權利計劃
我們目前沒有股東權利計劃,我們的章程規定,我們未來不得通過股東權利計劃,除非(I)在計劃通過後12個月內,得到我們股東就此事所投多數票的批准,或(Ii)我們的股東在計劃通過後12個月內以多數票批准,前提是董事會在根據適用法律履行其職責時認為,在不拖延尋求股東事先批准的情況下通過權利計劃符合我們的最佳利益。
獨家論壇
我們的章程規定,除非我們書面同意選擇替代法院,否則馬利蘭州巴爾的莫耳市巡迴法院,或如果該法院沒有管轄權,馬利蘭州地區法院將是以下情況的唯一和獨家法院:(A)根據《公司章程》或其任何後續條款定義的任何內部公司索賠,以及主張任何內部公司索賠的任何訴訟或法律程序,包括但不限於:(I)代表我們提起的任何派生訴訟或法律程序,(Ii)任何索賠,或任何主張索賠的訴訟或程式,基於我們的任何董事或我們的高管或其他員工涉嫌違反對我們或我們的股東的任何義務;或(Iii)根據或依據本公司、本公司章程或本公司附例的任何條文,針對吾等或任何董事或吾等的高級職員或其他僱員提出的任何申索或任何訴訟或法律程序;或(B)任何受內部事務原則管轄的針對吾等或董事或吾等的高級職員或其他僱員的申索的任何訴訟或程式。這些排他性法院條款將不適用於為執行《證券法》、《交易法》或聯盟法院擁有專屬管轄權的任何其他索賠而提起的訴訟。此外,我們的附例規定,除非我們書面同意選擇替代法院,否則美利堅合眾國聯盟地區法院應是根據證券法提出索賠的任何訴訟或程式的獨家法院,包括針對該等訴訟或程式的任何被告所主張的所有訴訟因由。雖然我們的章程包含上述排他性法院條款,但法院可能會裁定這些條款不適用於特定的索賠或訴訟,或者這些條款不能執行。例如,根據證券法,聯盟法院對為執行證券法規定的任何義務或責任而提起的所有訴訟擁有同時管轄權,投資者不能放棄遵守聯盟證券法及其下的規章制度。此外,上述排他性論壇條款不適用於根據《交易法》提起的任何訴訟。
董事及高級人員的責任限制及彌償
馬利蘭州法律允許馬利蘭州的公司在其章程中加入一項條款,消除其董事和高級管理人員對公司及其股東的金錢損害賠償責任,但因實際收到不正當的金錢、財產或服務利益或利潤,或董事或高級管理人員主動和故意的不誠實行為而產生的責任除外,該不誠實行為是由最終判決確定的,並且對訴因至關重要。我們的憲章包含這樣一項條款,它在馬利蘭州法律允許的最大程度上消除了這種責任。
《董事條例》要求馬利蘭州公司(除非其章程另有規定,而我們的憲章沒有)對在任何訴訟中勝訴的董事或官員進行賠償,無論是非曲直,如果他或她因擔任該職位而成為或威脅要成為訴訟一方的一方。《馬利蘭州公司法》允許馬利蘭州的公司賠償其現任和前任董事和高級職員的判決、罰金、罰款、和解以及他們在任何訴訟中因擔任這些或其他身分而可能或可能被威脅向一方或證人提出的判決、處罰、罰款、和解和實際發生的合理費用,除非已確定:
董事或官員的作為或不作為對引起訴訟的事項具有實質性意義,並且是惡意實施的,或者是主動和故意不誠實的結果;
董事或有關人員在金錢、財產或服務方面實際收受不正當個人利益;或
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在任何刑事訴訟中,董事或官員有合理理由相信該作為或不作為是非法的。
然而,根據《馬利蘭州公司條例》,馬利蘭州公司不得賠償董事或高級職員在由公司或其代表提起的訴訟中的不利判決,或如果董事或高級職員因個人利益被不當收受而被判定負有責任,除非在任何一種情況下,法院下令賠償,並且僅限於費用。如果法院認定董事或官員有公平合理的權利獲得賠償,即使該董事或官員不符合規定的行為標準,或者因不當收受個人利益而被判負有責任,法院也可以下令進行賠償。此外,馬利蘭州的公司在收到下列款項後,可向董事或高級職員墊付合理的開支:
董事或其真誠相信其已達到公司賠償所需的行為標準的書面確認書;以及
由董事或官員或代表董事或官員作出的書面承諾,如果最終確定行為標準未達到,將償還已支付的款項。
我們的憲章有義務在馬利蘭不時生效的法律允許的最大範圍內,在訴訟的最終處置之前賠償並支付或報銷合理的費用,而不需要初步確定董事或官員的最終賠償權利:
任何現任或前任董事或人員,因其擔任法律程序的職務而被指定為或威脅成為法律程序的一方或見證人;或
任何個人,在擔任董事或本公司高級職員期間,應我們的要求,擔任或曾經擔任另一公司、房地產投資信託、合夥企業、有限責任公司、合資企業、信託、僱員福利計劃或任何其他企業的董事、高級職員、受託人、成員、經理或合夥人,並且因其擔任該職位而被列為或威脅被列為訴訟一方或見證人。
我們的憲章規定的賠償和預支費用的權利在當選董事或官員後立即授予。我們的章程還允許我們在董事會批准的情況下,向以上述任何身分為我們的前任服務的任何人以及本公司的任何員工或代理人或本公司的前任賠償和預付費用。
在上述條款允許對董事、高級管理人員或控制我們的人員根據證券法承擔的責任進行賠償的情況下,我們已被告知,美國證券交易委員會認為,這種賠償違反了證券法中表達的公共政策,因此無法執行。
賠償協定
我們將與我們的每一位董事和高管簽訂賠償協定。賠償協定將要求,在某些條件的約束下,我們將在法律允許的最大範圍內,賠償每一位董事及其高級職員因其作為董事、高級職員、僱員或本公司代理而可能承擔的任何及所有責任和費用,並且我們將預支給每一位董事或高級職員為辯護任何索賠或訴訟而產生的所有相關費用,而不初步確定董事或高級職員獲得賠償的權利;但前提是,如果最終確定預付款不符合賠償所需的行為標準,被賠付的董事或管理人員將退還給我們。賠償協定還將要求我們盡最大努力按照董事會認為適當的條款和條件購買董事和高級管理人員的責任保險。每份賠償協定只能由本公司與董事或其高級職員達成的相互書面協定進行修改。
除上述彌償協定外,本公司亦已購買及維持董事及高級職員責任保險,以保障本公司及本公司董事及高級職員在該等保單下通常承保的風險及責任,包括承擔上述彌償條款所述類型的責任。
房地產投資信託基金資格
我們的章程規定,如果董事會認為繼續成為REIT的資格不再符合我們的最佳利益,則董事會可以在不經股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。
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未來有資格出售的股份
一般
在本次發行、REIT出資交易和內部化完成後,我們將擁有14,977,310股已發行普通股(不包括任何行使承銷商購買額外普通股的選擇權)。
在這些股份中,本次發售的13,200,000股普通股(如果承銷商全面行使其購買額外普通股的選擇權,則為15,180,000股)將可以不受限制地自由轉讓(除了我們章程中規定的所有權和轉讓限制),也可以不受限制地由證券法下規則第144條中定義的“關聯方”以外的人根據證券法進行進一步登記。我們的普通股在紐約證券交易所的交易預計將隨著此次發行的完成而開始。在REIT出資交易中發行的普通股在本次發行結束後180天內不會在紐約證券交易所上市。
規則第144條
一般而言,根據現行規則第144條,自本招股說明書日期後90天起,任何人士如在出售前三個月內的任何時間不被視為吾等的聯屬公司,並實益擁有根據規則第144條被視為受限制證券的股份至少六個月,將有權出售該等股份,但須受有關吾等的最新公開資料所限。根據規則第144條,實益擁有被視為受限證券的股份至少一年的非關聯人士將有權出售該等股份,而無需考慮規則第144條的規定。
我們的關聯公司實益擁有我們普通股至少六個月,將有權在任何三個月內出售數量不超過以下較大者的股票:
當時已發行的同級普通股的1%;或
在向美國證券交易委員會提交出售通知之日之前的四周內,我們的普通股在紐約證券交易所的每週平均交易量;
條件是,在每種情況下,我們都必須在出售前至少90天內遵守《交易所法》的定期報告要求,並在此期間提交所有必需的報告。關聯公司的此類銷售還必須遵守規則第144條的銷售方式、當前公共資訊和通知條款。
我們的聯屬公司或代表我們的聯屬公司出售股份的人根據規則第154條進行的銷售也受銷售條款、通知要求和有關我們的當前公開資訊的可用性的約束。
禁售協定
在本次發行中,除某些例外情況外,吾等、吾等高級管理人員及董事及若干出資投資者已同意,在未經摩根士丹利有限公司、摩根大通證券有限公司及富國證券有限公司代表承銷商事先書面同意的情況下,不直接或間接提供、質押、出售、訂立出售、出售任何期權或合約、購買任何期權或合約、授予任何期權、權利或認股權證以購買、借出或以其他方式轉讓或處置。在本招股說明書日期後180天結束的期間內,我們普通股的任何股份或可轉換為或可行使或可交換為我們普通股的任何證券(包括運營單位)。請參閱“承保”。
2024年股權激勵計劃
我們打算在本次發行完成前通過2024年股權激勵計劃。2024年股權激勵計劃規定向我們公司及其子公司的員工、董事、高級管理人員和顧問授予獎勵,包括OP。我們打算保留1,722,719股普通股,以根據2024年股權激勵計劃進行發行。
我們打算向美國證券交易委員會提交一份S-8表格的登記說明書,其中包括我們根據2024年股權激勵計劃可發行的普通股。S-8表格登記聲明所涵蓋的本公司普通股股份,包括在行使期權或結算RSU時可發行的任何本公司普通股股份,將有資格根據證券法不受限制地轉讓或轉售,除非由關聯公司持有。
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美國聯盟所得稅的重要考慮因素
本節總結了美國持有者(定義如下)或非美國持有者(定義見下文“普通股非美國持有者的徵稅”)可能認為與購買、所有權和處置普通股有關的重大美國聯盟所得稅考慮事項。本摘要並不打算考慮可能與我們普通股持有者相關的美國聯盟所得稅的所有方面。摘要基於《守則》、最終的、臨時的和擬議的美國財政部法規、行政裁決和法院裁決,所有這些都可能隨時發生變化,可能具有追溯力。任何此類變化都可能改變本文所述的美國聯盟所得稅後果。沒有向美國國稅局尋求任何裁決,也不能保證國稅局不會對本文所述的任何美國聯盟所得稅後果提出質疑。此外,本招股說明書中的陳述和下文所述律師的意見對國稅局或法院沒有約束力,也不排除國稅局斷言或法院維持相反的結果。
本摘要僅針對持有本公司普通股作為資本資產的普通股持有者的美國聯盟所得稅後果進行說明。本摘要中的陳述不打算也不應被解釋為稅務建議。此外,本摘要並不涉及美國聯盟所得稅的所有方面,這些方面可能與持有人的特殊情況有關,或者可能適用於根據美國聯盟所得稅法受到特殊待遇的持有人(例如,包括銀行或其他金融機構、保險公司、房地產投資信託基金、受監管的投資公司、養老基金、經紀-交易商、證券或貨幣交易商、證券交易商或其他選擇使用按市值計價的會計方法的人,免稅實體(本文討論的範圍除外),包括政府當局(美國和非美國)、擁有或已經實際或建設性地擁有我們普通股10%以上的非美國持有者、功能貨幣不是美元的持有者、受控外國公司、被動外國投資公司、根據行使員工股票期權或其他方式作為補償或通過合格納稅退休計劃獲得其股票的持有者、在個人退休或其他遞延納稅賬戶中持有其股票的持有者、受《守則》替代最低稅收條款約束的持有者、美國僑民,代表另一人代為持有股份的人,信託基金和房地產,根據守則的推定所有權規則擁有或被視為擁有超過我們已發行普通股價值的9.8%或超過我們已發行普通股價值或數量的9.8%以上的人(本文討論的範圍除外),作為對沖、跨越、整合、建設性出售、轉換、“合成證券”或其他風險降低交易或整合投資的一部分而持有其股票的持有人,S公司,合夥企業或其他直通實體(或S公司、合夥企業或其他直通實體的投資者)以及根據《守則》須接受特殊稅收待遇的個人)。此外,除與美國聯盟所得稅有關的法律外,本文不提供任何關於適用的州、地方或非美國稅法或美國聯盟法律的資訊(以下討論的範圍除外)。
如果合夥企業(包括在美國聯盟所得稅中被視為合夥企業的實體或安排)持有我們的普通股,合夥企業中合夥人的稅務待遇一般將取決於合夥人的地位和合夥企業的活動。作為合夥企業合夥人的股東和該合夥企業的合夥人應就購買、擁有和處置我們普通股的美國聯盟所得稅後果諮詢他們的稅務顧問。
以下所述的美國聯盟所得稅考慮因素並不是關於購買、擁有和處置我們的普通股以及我們選擇作為房地產投資信託基金徵稅的所有稅收考慮因素的完整描述。建議您就此類購買、所有權、處置和選舉的稅收後果諮詢您的稅務顧問,包括美國聯盟、州和地方、非美國和其他稅法的影響,以及適用稅法的任何潛在變化。
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我公司的稅務問題
一般
吾等根據守則S分章選擇作為直通實體課稅,但擬於本次發售結束前撤銷吾等對S的選舉。我們打算選擇有資格根據守則作為房地產投資信託基金徵稅,從我們截至2024年12月31日的短暫納稅年度開始。我們相信,從這麼短的納稅年度開始,我們的組織和運營方式將符合美國聯盟所得稅目的REIT的納稅資格。我們打算在未來繼續以REIT的形式組織和運營,但我們不能保證我們已經或將能夠做到這一點。本次發行完成後,OP將擁有子公司REITs的所有公共單位。我們的前身是我們的子公司REITs之一,選擇從截至2016年12月31日的納稅年度開始作為REIT徵稅。另一家子公司REIT選擇從截至2021年12月31日的納稅年度開始作為REIT徵稅。如下文進一步所述,吾等是否有資格作為房地產投資信託基金獲得課稅資格,可能取決於符合守則適用條文規定而有資格作為房地產投資信託基金進行課稅的附屬房地產投資信託基金。
REIT的要求是技術性的,也是複雜的。以下討論僅闡述這些要求的某些具體方面。本摘要的全部內容受適用的《法典》條款、根據其頒佈的規則和條例及其行政和司法解釋的限制。
弗裡德·弗蘭克在提交招股說明書時擔任了我們的稅務顧問。弗裡德·弗蘭克已於2024年9月24日向我們提交了一份日期為2024年9月24日的意見,大意是,從截至2024年12月31日的短暫納稅年度開始,我們的組織和運營一直符合守則第856至860條關於作為REIT的資格和稅收要求,而本招股說明書中描述的我們和我們的子公司目前和建議的運營方法將使我們能夠繼續滿足作為REIT的資格和稅收要求。必須強調的是,弗裡德·弗蘭克的意見是以與我們的組織和運營有關的某些假設和陳述為基礎和條件的,並以我們就某些事項作出的某些陳述為條件(包括本招股說明書中關於我們的收入和財產以及我們和我們的子公司業務運營的過去、現在和未來行為的陳述,以及我們的高級管理人員提供的一份或多份證書)。Fry Frank的意見是截至其日期表達的,Fry Frank沒有義務就所陳述、陳述或假定的事項的任何後續變化或適用法律的任何後續變化通知我們。弗萊德·弗蘭克的意見並不排除國稅局或美國財政部在未來發布的法規或裁決中採取相反立場的可能性,該意見對國稅局或任何法院沒有約束力,也不保證國稅局不會主張相反的立場或法院不會維持國稅局所主張的立場。此外,我們作為房地產投資信託基金的持續資格和徵稅取決於我們是否有能力通過實際年度經營業績滿足與我們的收入和資產的性質、對股東的分配、股票所有權的多樣性以及下文討論的REIT要求下施加的各種其他資格測試有關的某些要求。弗裡德·弗蘭克沒有承諾持續審查我們對這些要求的遵守情況。我們不能保證我們的經營的實際結果、我們的收入來源、我們的資產性質、我們對股東的分配以及我們在任何特定納稅年度的股份所有權的多樣性是否滿足這些要求。見“-未能獲得房地產投資信託基金資格。”
只要我們有資格作為房地產投資信託基金納稅,我們通常不需要為目前分配給股東的普通收入或資本收益部分繳納美國聯盟公司所得稅,但下文討論的某些例外情況除外。我們預計,這種待遇將在很大程度上消除美國聯邦政府對通常由投資一家公司產生的收益徵收的“雙重徵稅”。
即使我們仍然符合美國聯盟所得稅的REIT資格,我們在某些情況下仍可能需要繳納美國聯盟所得稅、州和地方所得稅、財產稅和收入或財產消費稅,這些情況包括但不限於:
為了符合REIT的資格,我們必須每年將至少90%的REIT應納稅所得額分配給我們的股東(計算時不考慮所支付的股息扣減和淨資本利得),如果我們滿足分配要求但分配的REIT應納稅所得額低於100%(計算時不考慮所支付的股息扣減幷包括我們的淨資本利得),我們將對未分配的收入繳納聯盟公司所得稅,以及適用的州和地方所得稅;
如我們未能就每個歷年分配或被視為已分配至少(I)該年度我們的REIT一般收入的85%,(Ii)我們REIT資本收益的95%的總和
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該年度的淨收入,以及(Iii)以前期間的任何未分配的應稅收入,我們將被徵收4%的不可抵扣消費稅,超過(A)實際分配的金額,和(B)我們保留的和我們在公司層面上支付美國聯盟所得稅的總和;
如果我們有(I)出售或以其他方式處置主要在正常業務過程中出售給客戶的“止贖財產”的淨收入,或(Ii)來自止贖財產的其他不符合資格的淨收入,我們將按該等收入的最高公司稅率納稅;
如果我們從被禁止的交易中獲得淨收益(通常是指在正常業務過程中主要為出售給客戶而持有的財產的某些銷售或其他處置,但不包括出售喪失抵押品贖回權的財產和符合某些法定安全港資格的銷售),則該等收入將被徵收100%的稅;
吾等可能須就以結轉基礎交易方式從非REIT C公司收購的資產的應稅處置中確認的收益繳稅,而該收益是在我們收購資產的日期起計的五年期間內在資產處置中確認的。在任何“內在收益”的範圍內,這種收益將按聯盟企業所得稅稅率繳納美國聯盟所得稅。內在收益是指(1)該資產在適用確認期初的公允市場價值超過(2)該資產在該確認期初的調整基礎;
如果我們未能通過75%的總收入測試或95%的總收入測試(下文討論),但由於滿足了某些其他要求而保持了我們作為房地產投資信託基金的資格,我們將對未能通過75%或95%測試的總收入金額乘以通常旨在反映我們的盈利能力的分數(不考慮我們的長期資本收益)徵收100%的稅;
同樣,如果我們未能滿足資產測試或適用於REITs的其他要求(如下所述),但由於有合理的失敗原因並滿足其他適用要求,仍有資格成為REIT,我們可能會受到處罰。每一次失敗的罰款金額至少為50,000美元,如果某些資產測試失敗,罰款金額將等於有關資產產生的淨收益乘以最高公司稅率(如果該金額超過每次失敗50,000美元);
我們的TRS需繳納美國聯盟、州和地方所得稅;以及
如果與我們的TRS的交易不是保持距離的,我們將被徵收100%的稅。
不能保證這種美國聯盟所得稅的數額不會很大。此外,我們和我們的子公司可能需要繳納除美國聯盟所得稅以外的各種稅種,包括工資稅、不動產轉讓稅以及州稅、地方所得稅和外國所得稅、特許經營稅、財產稅和其他資產和運營稅。我們也可能在目前沒有考慮到的情況下和交易中納稅。
對資格的要求
如上所述,要符合REIT的資格,公司必須選擇被視為REIT,並且必須滿足各種(I)組織要求、(Ii)總收入測試、(Iii)資產測試和(Iv)分配要求。我們滿足資產測試的能力將取決於我們對我們資產的公平市場價值的分析,其中一些不容易受到準確確定的影響。我們對REIT收入和季度資產要求的合規還將取決於我們能否成功地持續管理我們的收入和資產的構成。
組織要求
該守則將房地產投資信託基金定義為以其納稅申報單進行房地產投資信託基金選舉的公司、信託或協會,並:
由一名或多名受託人或董事管理;
以可轉讓股份或者可轉讓實益憑證證明其實益所有權的;
如果不是因為房地產投資信託基金的要求,這將是一家國內公司要納稅;
即不是銀行、保險公司或某些其他特定類型的金融機構;
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其實益擁有權為100人或以上;
在每一課稅年度的後半年度內的任何時間,由五名或五名以下個人(如守則所界定,包括某些實體)直接或以建設性方式擁有的已發行股票價值不超過50%;及
這符合下文所述的關於其收入和資產性質的某些其他測試。
《守則》規定,必須在整個納稅年度內滿足上述前四個專案中所述的條件,並且必須在12個月的納稅年度的至少335天內,或在少於12個月的納稅年度的相應部分期間,滿足上述第五個專案中所述的條件。就上文第六項所述的情況而言,若干獲豁免繳稅的實體一般被視為個人,而根據守則第401(A)節符合資格並持有房地產投資信託基金股份的退休金信託的受益人,將按其在退休金信託中的精算權益比例被視為持有房地產投資信託基金的股份。此外,如果房地產投資信託基金在任何課稅年度未能滿足上文第六項中所述的條件,如果該房地產投資信託基金遵守了美國財政部要求保存記錄以確定所有權的規定,並且不知道(也不會知道)該房地產投資信託基金在該年度被密切持有,則該房地產投資信託基金將被視為已滿足該條件。在本次發行結束時,我們相信我們有足夠的所有權多樣性來滿足上文第五和第六個專案中的條件。此外,我們的憲章限制了我們股票的轉讓和所有權,因此我們應該繼續滿足這些條件。我們章程中限制普通股轉讓和所有權的條款在“我們的股本說明--所有權和轉讓的限制”中進行了描述。
此外,我們打算每年要求某些股東提供與這些股東實際或建設性擁有的股份數量有關的資訊,這些股東將被要求提供這些股東實際或建設性擁有的股份數量。上述第五和第六項所述條件的所有權是使用某些推定所有權規則來界定的。因此,個人或實體收購低於9.8%的我們的股票可能會導致該個人或實體建設性地擁有超過9.8%的此類股票,從而觸發“我們的股本說明-所有權和轉讓限制”中描述的轉讓限制。
附屬實體的效力
子公司REITs
本次發行完成後,OP將擁有子公司REITs的所有公共單位。我們的前身是我們的子公司REITs之一,選擇從截至2016年12月31日的納稅年度開始作為REIT徵稅。另一家子公司REIT選擇從截至2021年12月31日的納稅年度開始作為REIT徵稅。如果一家附屬房地產投資信託基金未能取得房地產投資信託基金的資格,或未來未能繼續取得房地產投資信託基金的資格,該附屬房地產投資信託基金將面臨與下文“-未能取得房地產投資信託基金資格”中描述的相同的稅收後果。此外,附屬房地產投資信託基金未能取得房地產投資信託基金的資格,可能會妨礙我們取得房地產投資信託基金的資格。
OP附屬夥伴關係和被忽視的實體
如果房地產投資信託基金是合夥企業的合夥人或有限責任公司的成員,為了美國聯盟所得稅的目的,美國財政部法規規定,房地產投資信託基金將根據其在合夥企業資本中的權益,被視為擁有合夥企業或有限責任公司(視情況而定)資產的比例份額,但須遵守與下文所述的10%資產測試相關的特別規則。此外,房地產投資信託基金將被視為有權獲得其在該實體收入中的比例份額。就守則第856節而言,合夥企業或有限責任公司的資產及總收入在房地產投資信託基金手中保持相同性質,包括符合總收入測試及資產測試。因此,就美國聯盟所得稅而言,被視為合夥企業或被忽視實體的任何合夥企業或有限責任公司的資產和收入專案,包括該合夥企業或有限責任公司在其擁有權益的美國聯盟所得稅中被視為合夥企業或被忽視實體的任何合夥企業或有限責任公司所佔的資產和收入專案,將按比例被視為我們的資產和收入專案,以適用本討論中所述的要求,包括下文所述的總收入和資產測試。合夥企業和有限責任公司的聯盟所得稅規則的簡要概述在下文的“--合夥企業、附屬合夥企業和有限責任公司的稅收方面”一文中闡述。
我們將控制OP及其附屬合夥企業和有限責任公司,並打算以符合我們REIT資格要求的方式運營它們。如果我們成為一個有限的
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如果我們是任何合夥企業或有限責任公司的合夥人或非管理成員,而該實體採取或預期採取可能危及我們作為房地產投資信託基金的地位或要求我們繳稅的行動,我們可能會被迫處置我們在該實體的權益。此外,合夥公司或有限責任公司可能會採取行動,導致我們未能通過總收入或資產測試,而我們可能無法及時意識到此類行動,無法及時處置我們在合夥公司或有限責任公司的權益或採取其他及時的糾正行動。在這種情況下,我們可能無法成為房地產投資信託基金,除非我們有權獲得救濟,如下所述。OP目前是一家合夥企業,用於美國聯盟所得稅目的。因此,OP的資產和運營可能會影響我們成為REIT的資格。
合資格房地產投資信託基金附屬公司
作為QRS的公司不被視為獨立於其母公司REIT的公司。QRS的所有資產、負債和收入、扣除和信貸專案均視為母公司房地產投資信託基金的資產、負債和收入、扣除和信貸專案。QRS是指除TRS外,其所有股票均由母公司REIT擁有的公司。因此,在適用本文所述要求時,出於美國聯盟所得稅的目的,我們擁有的任何QRS都將被忽略,並且該子公司的所有資產、負債和收入、扣除和信用專案將被視為我們的資產、負債和收入、扣除和信用專案。
應稅房地產投資信託基金子公司
房地產投資信託基金最多可以擁有一個或多個TRS的100%股份。國內TRS是一家全額應稅公司,其收入如果由母公司REIT直接賺取,則不屬於合格收入。除與住宿及醫療設施有關的活動外,租戶名冊一般可從事任何業務,包括向其母公司房地產投資信託基金的租戶提供慣常或非慣常服務。如果國內的TRS被要求納稅,它可供分配給我們的現金就會減少。如果股息是由我們的國內TRS支付給我們的,那麼我們向股東支付的按個別稅率徵稅的股息,最高可達我們從國內TRS獲得的股息金額,通常將有資格按目前適用於合格股息收入的降低20%的稅率徵稅。見“--美國普通股持有者的徵稅”。外國稅務局支付的股息可能不會得到類似的待遇,外國稅務局在其稅收居住地管轄區的稅收待遇將取決於該管轄區的法律,可能會有很大差異。
子公司和房地產投資信託基金必須共同選擇將子公司視為TRS。如果TRS直接或間接擁有的證券佔該公司已發行證券總投票權或總價值的35%以上,該公司將自動被視為TRS。我們不被視為持有TRS的資產,也不被視為獲得TRS所賺取的任何收入。相反,TRS發行給我們的股票是我們手中的資產,從TRS支付給我們的分配,如果有的話,將被視為收入。這種待遇可能會影響我們對總收入和資產測試的遵從性。由於我們在確定遵守REIT要求時不包括TRS的資產和收入,我們可能會使用該等實體間接從事REIT規則可能禁止我們直接或通過直通子公司進行的活動。總體而言,房地產投資信託基金資產價值的20%不得超過一個或多個TRS的股票或證券。
國內TRS將按正常的公司稅率為其賺取的任何收入繳納所得稅。此外,除某些例外情況外,納稅人(包括稅務局)扣除業務利息淨額的能力受到限制,一般相等於調整後應課稅收入的30%。請參閱“-年度分配要求”。這一規定可能會限制我們的TRS扣除利息的能力,這可能會增加他們的應稅收入。此外,規則對TRS與其母公司REIT或REIT的租戶之間的某些交易徵收100%消費稅,這些交易不是以獨立的方式進行的。
非房地產投資信託基金收益和利潤
為了符合REIT的資格,我們不能在任何課稅年度結束時擁有在任何課稅年度中積累的任何收益和利潤,而在該納稅年度中,REIT條款不適用於我們(在本招股說明書中,我們將其稱為C公司收益和利潤)。
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總收入測試
要有資格作為房地產投資信託基金納稅,我們必須每年滿足以下兩項總收入要求:
在每個課稅年度,我們至少75%的總收入(不包括從被禁止的交易和某些套期保值交易和外匯交易中獲得的總收入)必須直接或間接來自與不動產或不動產抵押有關的投資(如不動產抵押債務的利息)(以及附屬於該不動產的個人財產,如果該等個人財產的公平市場價值不超過該等動產和不動產的總公平市場價值的15%),某些“不動產租金,“出售或以其他方式處置非交易商財產的不動產(包括不動產權益和不動產按揭權益)、出售其他REITs(包括附屬REITs)的股息或其他分配,以及與訂立或取得按揭貸款協定有關的某些費用)、某些類型的臨時投資或某些其他類型的總收入;和
本公司每個課稅年度的總收入(不包括禁止交易和某些套期保值及外匯交易的總收入)至少有95%來自上述房地產投資,以及來自出售或以其他方式處置股票或證券的股息、利息和收益以及某些其他類型的總收入(或來自上述各項的任何組合)。
為了符合REIT的資格,我們收到的租金收入必須構成“房地產租金”。只有在滿足以下條件的情況下,我們從房地產獲得的租金才有資格被稱為“房地產租金”,根據75%和95%的總收入測試,這是符合資格的收入:
首先,租金不能全部或部分以任何人的收入或利潤為基礎,而可以以收入或銷售額的一個或多個固定百分比為基礎。然而,如果(I)可釐定金額並非全部或部分取決於承租人的收入或利潤,以及(Ii)百分率和可釐定金額在訂立租約時是固定的,而百分比和可釐定金額的變動在租賃期(包括租約的任何續期期間)期間(包括租約的任何續期期間)並未重新磋商百分比和可釐定金額的變動,則租金如全部或部分由承租人的收入或銷售額超過可釐定金額的一個或多個百分率或百分比組成,則符合資格為“不動產租金”。更廣泛地說,如果考慮到租約和周圍所有情況,這種安排不符合正常的商業慣例,但實際上是作為一種以收入或利潤為基礎的租金手段,租金將不符合“不動產租金”的資格;
其次,我們和擁有我們10%或更多股份的實際或推定所有者都不能實際或建設性地擁有我們向其收取租金的租戶10%或更多的股份。然而,我們從屬於我們的租戶的租戶那裡獲得的租金不會因為這一條件而被排除在“房地產租金”的定義之外,如果與租金相關的物業至少90%的空間被出租給第三方,並且租戶所支付的租金與我們其他租戶為類似空間支付的租金實質上是相當的話。租戶關係所支付的租金是否與其他租戶支付的租金實質上相若,乃於與租戶關係所訂租約訂立、續期及修訂時釐定(如有關修訂增加該租約項下的應付租金)。然而,儘管如上所述,如果“受控租戶”的租約被修改,而這種修改導致該租戶應支付的租金增加,則任何此類增加都不符合“房地產租金”的資格。就本條而言,“受控信託基金”是指母公司房地產投資信託基金擁有超過50%的投票權或該信託基金已發行股票總值的50%以上的股份;
第三,如果與不動產租賃有關的個人財產(包括傢俱、固定裝置和設備)的租金是根據租約收到的全部租金的15%或更少,則屬於個人財產的租金將被稱為“不動產租金”。但是,如果超過15%的門檻,屬於動產的租金將不符合條件,即來自動產的租金。在這種情況下,我們可以將該等個人財產的一部分轉讓給TRS;以及
第四,我們一般不能經營或管理我們的房地產,也不能向我們的租戶提供或提供服務,除非通過一家獲得足夠補償且我們沒有收入的“獨立承包商”。然而,我們不需要通過“獨立承包商”提供服務,而是可以直接向我們的租戶提供服務,如果服務是“通常或習慣地提供”的,僅限於租用空間,並且不被認為是為了租戶的方便而提供的。此類慣常提供的服務的收費將符合以下條件:
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不動產。“如果吾等向租戶提供的服務並非通常或習慣上僅就租用空間而提供的服務,就REIT總收入測試而言,吾等就任何此等服務而收取或應計的款項將不會被視為“不動產租金”,但亦不會導致與物業有關的其他已收取款項未能被視為“不動產租金”,除非就該等服務而被視為已收取的款項連同某些管理服務所收取的款項,超過吾等於課稅年度內就該物業所收取或應累算的全部款項的1%。如果超過1%的門檻,則我們與物業有關的所有收到或累積的金額將不符合“房地產租金”的資格,即使向該物業的部分(但不是全部)租戶提供了不允許的服務。此外,我們可能擁有一個或多個TRS的100%庫存,除非在某些情況下,這些TRS可以為我們的租戶提供常規和非常規服務,而不會影響我們相關物業的租金收入。在我們為大廈租戶提供非常規服務的範圍內,我們打算通過TRS提供此類服務。
我們收到的租金只有在滿足上述四項條件的情況下,才符合REIT的總收入要求,才符合“房地產租金”的要求。為了使我們從租戶那裡收到或累積的租金被視為符合REIT總收入要求的合格租金,我們章程的條款限制了我們股票的轉讓和所有權。我們章程中限制普通股轉讓和所有權的條款在“我們的股本說明--所有權和轉讓的限制”中進行了描述。然而,我們不能保證這些限制會有效地確保我們不會被視為與我們的任何租客有關。
利息收入構成符合75%總收益測試(如上所述)的合格抵押利息,只要支付利息的債務是以不動產抵押擔保的話。如果我們收到由不動產及其他財產作抵押的按揭貸款的利息收入,而在任何課稅年度內,未償還貸款的最高本金金額超過我們取得或發起按揭貸款當日該不動產的公平市值,利息收入將在該不動產及其他抵押品之間分配,而我們從該項安排所得的收入,只有在該利息可分配給該不動產的範圍內,才符合75%總入息審查的資格。就同時由不動產和個人財產擔保的房地產抵押貸款而言,如果此類個人財產的公平市場價值不超過擔保貸款的所有財產的總公平市場價值的15%,則擔保貸款的個人財產將被視為不動產,以確定抵押貸款是否符合75%資產審查的資格資產,以及符合75%總收入審查資格的利息收入。即使一筆貸款不是以不動產為抵押,或擔保不足,其產生的收入仍有可能符合95%總收入測試的目的。為此目的,“利息”一詞一般不包括直接或間接收到或應計的任何數額,如果全部或部分數額的確定以任何方式取決於任何人的收入或利潤。我們打算根據需要安排我們所有的貸款投資,以便我們的貸款投資不會阻止我們滿足75%的總收入測試。
我們和我們的子公司可能會不時就我們的一項或多項資產或負債進行套期保值交易。我們的套期保值活動可能包括簽訂利率掉期、上限和下限、購買這些專案的期權以及期貨和遠期合約。套期保值交易的收入,包括出售或處置此類交易的收益,如在守則中明確確認為套期保值交易,將不會構成75%和95%總收入測試下的總收入,因此將不受75%和95%總收入測試的限制。上文使用的術語“套期保值交易”一般指(I)我們在正常業務過程中進行的任何交易,其主要目的是管理以下風險:(A)我們為收購或持有房地產資產而進行或將進行的借款的利率變化或波動,或(B)根據75%或95%總收入測試的合資格收入專案或產生該等收入的任何財產的貨幣波動;及(Ii)為對沖先前套期保值交易的收入或虧損而進行的新交易,而先前套期保值交易的標的財產或債務已被消滅或處置。如果我們沒有恰當地將這類交易識別為套期保值或我們使用其他類型的金融工具進行對沖,則來自這些交易的收入很可能不會被視為符合總收入測試條件的收入。我們打算以不損害我們作為房地產投資信託基金的地位的方式安排任何對沖交易。
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目錄

我們未來可能會擁有位於美國以外的財產或實體。這些收購可能會導致我們產生外匯收益或損失。在75%和95%的總收入測試中,任何可歸因於特定的符合資格的收入或收益專案或特定的符合資格的資產的外幣收益一般不會構成總收入,因此將被排除在這些測試之外。
違禁交易收入
房地產投資信託基金出售作為庫存持有的財產或以其他方式持有以供在正常業務過程中出售給客戶的任何收益,包括房地產投資信託基金在附屬合夥企業和有限責任公司實現的任何此類收益中的份額,將被視為被禁止交易的收入,應繳納100%的懲罰性稅,除非適用某些避風港例外情況。這一被禁止的交易收入也可能對房地產投資信託基金滿足房地產投資信託基金資格的總收入測試的能力產生不利影響。根據現行法律,財產是作為庫存持有,還是主要在貿易或業務的正常過程中出售給客戶,這是一個事實問題,取決於與特定交易有關的所有事實和情況。我們打算促使OP及其附屬公司持有物業以供投資,以期實現長期增值,從事收購和擁有其物業的業務,並根據我們的投資目標偶爾出售物業。我們不打算,也不打算允許OP或其子公司進行任何被禁止的交易。然而,美國國稅局可能會成功地辯稱,OP或其子公司進行的部分或全部銷售是被禁止的交易。我們和/或子公司REITs將被要求為其從任何此類銷售產生的收益的可分配份額支付100%的懲罰性稅款。100%的罰金稅將不適用於出售通過TRS持有的資產的收益,但此類收入將按常規的美國聯盟企業所得稅稅率徵稅。
未能通過75%或95%總入息審查的濟助條文
如果我們未能在任何課稅年度符合75%或95%總收入測試中的一項或兩項,如果守則的某些寬免條款適用,我們仍有資格成為該年度的房地產投資信託基金。這些寬免條款一般適用於以下情況:我們未能通過這些測試是由於合理的原因,而不是由於故意疏忽,我們在報稅表上附上了我們的收入來源表,並且該表上的任何錯誤資訊都不是由於意圖逃稅的欺詐所致。在某些情況下,我們可能不希望救濟條款適用。如果這些救濟條款不適用於涉及我們的特定情況,我們可能不符合REIT的資格。正如上文“--本公司的稅收--總則”一節所述,即使在適用這些減免條款的情況下,也將根據我們未能滿足特定總收入測試的金額徵收稅款。
資產測試
在我們的納稅年度的每個季度結束時,我們必須滿足以下五項與我們的資產性質有關的測試:
我們總資產價值的至少75%必須代表(I)房地產資產,包括(A)房地產,(B)其他REITs的股票,(C)不符合房地產資產資格且持有時間不超過一年的股票或債務工具,這些工具是用我們的股票發行或長期(至少五年)債務發行的收益購買的,(D)公開發售的REITs的債務工具和與房地產有關的租賃的個人財產,如果個人財產的租金不超過根據此類租賃收到的總租金的15%,(E)以土地財產作抵押的任何按揭,而該按揭的價值至少為按揭的款額(在取得或訂立按揭時);及。(F)保證上述(E)條所述按揭的附屬非土地財產,但該附屬非土地財產的價值須少於保證該項按揭的非土地財產及土地財產的總公平市值的15%;。(Ii)現金;。(Iii)現金物品;及。(Iv)政府證券;。
除75%的資產類別外,證券佔我們總資產的比例不得超過25%;
在25%的資產類別中,除TRSS的證券外,我們擁有的任何一家發行人的證券價值不得超過我們總資產價值的5%,我們所擁有的任何一家發行人的未償還有表決權證券的價值不得超過任何一家發行人未償還證券價值的10%;
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一家或多家證券交易商的證券不能代表我們總資產的20%;以及
非不動產抵押的公開發售REITs的債務工具可能代表我們總資產的不超過25%。
在某種程度上,某些無形資產的價值來源於不動產,與不動產密不可分,並且除了使用或佔用空間的代價外,不產生或有助於產生收入,則該等無形資產是不動產。關於內部化,OP將被視為獲得了大量商譽,這些商譽可能不符合75%的資產測試條件。
我們認為,OP在子公司REITs中持有的股票現在是,也將是75%資產測試的合格資產。然而,如果附屬房地產投資信託基金在任何一年未能符合資格成為房地產投資信託基金,則就75%資產測試而言,該附屬房地產投資信託基金的股票將不是符合資格的資產。相反,我們將接受上文所述的第二和第三項資產測試,涉及我們對這種不合格的REIT的投資。對於我們在任何非REIT C公司的投資,我們也將接受這些資產測試,而我們沒有對其進行應稅REIT附屬公司選擇。如果附屬的房地產投資信託基金不符合資格,而被視為非房地產投資信託基金C公司,我們將無法滿足上述資產審查,也將無法符合房地產投資信託基金的資格。
未能通過資產測試的濟助條文
如果我們在季度末未能通過資產測試,在以下情況下,我們不會失去REIT資格:
我們在上一個日曆季度末滿足了資產測試;以及
本公司資產價值與資產測試要求之間的差異源於本公司資產市值的變化,並不完全或部分是由於收購一項或多項不符合條件的資產造成的。
如果我們不滿足上文第二個專案符號中描述的條件,而未能滿足資產測試是由於在一個季度內收購了證券或其他財產,則可以在該季度結束後30天內通過處置足夠的不符合條件的資產來糾正該失敗。我們一直並打算繼續對我們的資產價值保持足夠的記錄,以確保符合資產測試的要求,並打算在任何季度結束後30天內採取必要的行動,以糾正任何不符合規定的情況,但不能保證該等資產測試將得到滿足。
如果我們在任何日曆季度末違反了上述5%價值測試、10%投票測試或10%價值測試,我們將不會失去我們的REIT資格,如果(I)失敗是低額(Ii)我們在本季度最後一天後的六個月內處置資產或以其他方式符合資產測試。如果發生超過低額如果我們未能通過任何資產測試,只要是由於合理原因而非故意疏忽,我們就不會失去我們的REIT資格,如果我們(I)向美國國稅局提交了一份描述導致失敗的資產的明細表,(Ii)在本季度最後一天後的六個月內處置這些資產或以其他方式符合資產測試,以及(Iii)支付相當於每次失敗50,000美元或等於最高企業所得稅稅率(目前為21%)的乘積和未能滿足資產測試期間來自不符合資格的資產的淨收入的稅款。
年度分配要求
為了被視為房地產投資信託基金,在每個課稅年度,我們必須向我們的股東分配股息(資本利得股息除外),其金額至少等於:
(i)
總和:
(a)
90%的“房地產投資信託基金應納稅所得額”(計算時不考慮已支付的股息扣減和資本淨利得),以及
(b)
止贖財產淨收入的90%,超過對止贖財產收入徵收的特別稅,
減號
(ii)
某些非現金收入項目的總和。
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該等分派必須在其相關的課稅年度或在下一個課稅年度支付,條件是(I)我們在提交該年度的及時美國聯盟所得稅報稅表之前申報分配,並在申報後首次定期支付股息或之前支付分配,或(Ii)我們在納稅年度的10月、11月或12月宣佈分配,並在任何此類月份的特定日期向登記在冊的股東支付,並且我們實際在下一年1月底之前支付股息。第(I)款下的分配應在支付年度向我們普通股的所有者納稅,而第(Ii)款下的分配被視為在上一個納稅年度的12月31日支付。在這兩種情況下,這些分配都與我們上一個納稅年度有關,以達到90%的分配要求。如果我們在收購資產之日起的五年內以結轉交易的方式處置從C公司收購的任何資產,我們可能被要求分配至少90%的在資產處置時確認的內在收益(稅後)。請參閱下面的“內置加值稅”。
如果我們沒有分配(或被視為已分配)我們的所有淨資本收益,或分配(或被視為已分配)至少90%但少於100%的調整後“REIT應稅收入”,我們將按常規公司稅率繳納相應的稅款。“房地產投資信託基金應納稅所得額”是指房地產投資信託基金的應納稅所得額,其計算方法一般與任何公司的應納稅所得額相同,但(I)不能扣除某些扣除專案,例如扣除收到的股息,(Ii)房地產投資信託基金可以扣除在納稅年度內支付(或視為已支付)的股息,(Iii)不包括淨資本損益,以及(Iv)作出某些其他調整。我們可以選擇保留而不是分配我們的長期淨資本收益,同時將資本收益視為已分配的。這種選舉的效果是:(I)我們被要求為此類收益繳稅,(Ii)美國持有者雖然被要求在收入中包括他們未分配的長期資本利得的比例份額,但將獲得抵免或退款,以償還他們在我們繳納的稅款中的份額,以及(Iii)美國持有者的股票基數將增加包括在美國持有者的長期資本利得中的未分配長期資本利得(減去我們支付的資本利得稅的金額)的金額。若吾等未能於每一歷年分配至少(I)該年度REIT一般收入的85%、(Ii)該年度REIT資本收益淨額的95%(吾等選擇保留並繳稅的資本收益收入除外)及(Iii)以往期間的任何未分配應課稅收入的總和,則吾等將須就(A)實際分配的金額及(B)我們保留並在公司層面繳納所得稅的金額的總和,支付4%的不可扣除消費稅。
我們打算及時進行分發,以滿足每年的分發要求。有時,我們可能沒有足夠的現金或其他流動資產來滿足90%的分配要求,這是由於(I)實際收到收入和實際支付可扣除費用之間的時間差異,以及(Ii)在計算我們的應納稅所得額時包括這些收入和扣除這些費用。例如,(I)為了美國聯盟所得稅的目的,必須在不遲於將收入計入我們的財務報表中作為收入時應計收入,但某些例外情況除外,這也可能在應納稅淨收入和可歸因於此類收入的現金收入之間產生時間差;(Ii)美國財政部的規定可以限制我們可以就OP為某些高級別和高薪酬員工提供的服務支付的薪酬支出的比例份額要求的扣除,以及(Iii)所有實體的“商業利息”的扣除受到限制。如果他們使用替代折舊系統對某些財產進行折舊,某些房地產行業或企業可能會選擇不使用折舊制度。我們相信,我們將有資格進行這次選舉。如果我們做出這一選擇,儘管我們將不受上述利息支出限制的限制,但我們的折舊扣除可能會減少,因此,我們在一個納稅年度的REIT應納稅所得額可能會增加。
如果出現這種不足,為了滿足90%的分配要求和維持我們作為房地產投資信託基金的地位,我們可能不得不以不利的價格出售資產、以不利的條件借款、支付應稅股票股息或採取其他策略。我們目前不打算支付應稅股票股息。然而,如果在任何納稅年度,我們有大量的應稅收入超過了可用現金流,我們可能不得不以現金和股票宣佈股息。
如果我們進行應稅股票分配,美國持有者將被要求將全額股息(即現金和股票部分)作為普通收入計入我們當前和累積的收益和利潤,以便繳納美國聯盟所得稅。因此,美國持有者可能被要求為超過收到的現金支付此類股息的所得稅。如果美國持有者出售作為股息獲得的我們的股票,以支付這一稅,銷售收益可能少於與
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股息,取決於股票在出售時的市場價格。此外,對於非美國持有者,我們可能被要求就此類股息預扣美國稅,包括應以股票支付的全部或部分股息。此外,如果我們的相當多的股東決定出售我們的股票以支付股息所欠的稅款,這些出售可能會給我們的股票交易價格帶來下行壓力。
在某些情況下,我們可能能夠通過在較晚的一年向股東支付“不足股息”來糾正一年未能達到分配要求的情況,這可能會包括在我們對較早一年支付的股息的扣除中。因此,我們或許可以避免對作為虧空股息分配的金額徵稅;然而,我們將被要求根據任何為虧空股息所扣除的金額支付利息。
只要我們有營業虧損淨額和以前課稅年度結轉的資本虧損,這些虧損可能會減少我們為遵守年度分配要求而必須進行的分派金額。然而,NOL結轉虧損只可扣除結轉年度我們的“REIT應納稅所得額”的80%(計算時不考慮NOL扣除)。NOL可以無限期地結轉。然而,這些損失不會轉嫁給我們普通股的持有人,也不會抵消該股東從其他來源獲得的收入,也不會影響股東從我們那裡獲得的任何分配的性質。
同類交易
我們可以在交易中處置並非主要為出售而持有的房地產,這些交易旨在符合《守則》規定的同類交易的資格。這種同類交易的目的是為了推遲美國聯盟所得稅的收益。如果任何此類交易不符合同類交易的資格,我們可能需要支付美國聯盟所得稅,可能包括100%禁止的交易稅或虧空股息,具體取決於特定交易的事實和情況。
與收購有關的繼承的納稅義務和屬性
吾等可能不時收購其他公司或實體,而就該等收購而言,吾等可能會繼承該等實體的歷史稅務屬性及負債。
止贖財產
止贖財產規則允許我們(通過我們的選擇)取消抵押品贖回權或收回財產,而不會因為收到不符合總收入測試條件的收入而被取消REIT的資格。然而,在這種情況下,我們將受到美國聯盟公司所得稅的約束,因為我們從“喪失抵押品贖回權的財產”中獲得了不符合條件的淨收入,稅後數額將增加我們需要分配給股東的股息。請參閱“-年度分配要求”。這項公司稅將不適用於符合75%總收入標準的收入。
止贖財產待遇將在我們簽訂適用財產租賃的第一天結束,該財產將產生不符合75%總收入測試條件的收入,但如果租賃只產生符合條件的收入,則不會結束。如果房產上發生了任何施工(除了在違約迫在眉睫之前完成了10%以上的建築或其他改善工程),止贖房產的處理也將結束。喪失抵押品贖回權的財產待遇通常最初為三年,在某些情況下,可以再延長三年。
法定濟助
如果我們未能符合以上討論的入息及資產測試以外的一項或多項REIT資格要求,而我們的失敗是由於合理原因而非故意疏忽所致,則我們不會失去REIT的資格,而我們會為每項失敗支付50,000元的罰款。
未能獲得房地產投資信託基金資格
如果我們在任何課稅年度不符合作為房地產投資信託基金的納稅資格,並且上述減免條款不適用,我們將按公司稅率繳納應納稅所得額。我們還可能受到州和地方稅增加的影響。在我們不符合資格的任何一年中,對股東的分配將不能扣除
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我們和他們將不會被要求製造。在這種情況下,在當期和累計收益和利潤的範圍內,對股東的所有分配都將作為普通股息收入徵稅。在美國聯盟所得稅法的某些限制下,公司股東可能有資格享受收到的股息扣除,按個人稅率納稅的股東可能有資格享受目前降低的美國聯盟所得稅稅率,即此類股息的20%。除非根據特定法律規定有權獲得減免,否則我們也將被取消在喪失資格的下一年的四個課稅年度內作為房地產投資信託基金的納稅資格,並且除非我們分配可歸因於我們不符合資格的期間的任何收入和利潤,否則我們將不被允許重新獲得資格。此外,如果我們在重新認證的五年內出售這些財產,我們可能會對在我們不符合資格的期間內持有的任何財產的內在收益徵稅,但僅限於我們在重新認證時的淨內在收益。我們不可能說明在所有情況下,我們是否都有權獲得這種法定濟助。
如果附屬房地產投資信託基金在任何課稅年度未能符合作為房地產投資信託基金的納稅資格,該附屬房地產投資信託基金將面臨上述相同的稅收後果。此外,如果附屬房地產投資信託基金未能取得房地產投資信託基金的資格,我們將無法取得房地產投資信託基金的資格。
內置加值稅
我們有時會在結轉基礎交易中收購C公司。就資產而言,我們在結轉基礎交易中從C公司收購,如果我們在結轉基礎交易日期開始的五年期間內在應稅交易中處置任何此類資產(包括通過代替止贖的契據),則我們將被要求就在結轉基礎交易時確認的收益按公司所得稅稅率繳納稅款。上述關於確認收益的結果假設C公司將不會根據適用的美國財政部法規在我們從C公司收購資產的年度的納稅申報單上選擇接受不同的待遇。我們因這樣的收益而支付的任何稅款都將減少可供分配給我們股東的金額。
OP、附屬合夥企業和有限責任公司的稅務問題
一般
我們的所有投資都將通過我們的運營間接持有。出於美國聯盟所得稅的目的,OP一直並預計將繼續被視為合夥企業,我們一直並預計將繼續被視為在OP的收入、收益、虧損、扣除和抵免專案中擁有我們所佔的比例份額。此外,OP已經並將繼續通過子公司合夥企業和有限責任公司(包括50/50合資企業)間接持有某些投資,我們認為,出於美國聯盟所得稅的目的,這些投資將被視為合夥企業或被忽視的實體。一般而言,在美國聯盟所得稅中被視為合夥企業或被忽視實體的實體是“直通”實體,一般不需要繳納聯盟所得稅。相反,這種實體的合夥人或成員被分配到合夥企業或有限責任公司的收入、收益、虧損、扣除和信貸專案中的份額,並可能被要求為這些收入繳稅,而無論他們是否從合夥企業或有限責任公司獲得分配。作為房地產投資信託基金的此類實體的合夥人將在其收入中包括其在這些合夥企業和有限責任公司中的份額,以進行各種總收入測試、計算房地產投資信託基金的應納稅所得額以及房地產投資信託基金的分配要求。此外,為了資產測試的目的,作為房地產投資信託基金的合夥人將包括其在此類OP持有的資產中按比例分配的份額,包括OP在OP的附屬合夥企業和有限責任公司中的份額,這是基於該合夥人在每個此類實體的資本權益。見“--我們公司的稅收”。如果OP未能或不符合美國聯盟所得稅的合夥資格,我們將不再有資格成為REIT,並遭受其他不利後果。
實體分類
在OP和附屬合夥企業和有限責任公司中的利益涉及特殊的稅務考慮,包括國稅局可能會質疑這些實體作為合夥企業或被忽視實體的地位。例如,在美國聯盟所得稅方面,一個本來會被視為合夥企業的實體,如果在美國聯盟所得稅方面被視為“公開交易的合夥企業”,則可能仍應作為公司納稅。如果合夥企業或有限責任公司的權益在既定的證券市場上交易,或者在二級市場上隨時可以交易,合夥企業或有限責任公司將被視為上市合夥企業。
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或實質等價物,在適用的美國財政部法規的含義內。我們預計,OP或任何附屬合夥企業或有限責任公司不會被視為或將被視為上市合夥企業,作為一家公司應納稅。然而,如果任何這樣的實體被視為公司,它將被要求為其收入繳納實體級的稅。在這種情況下,我們的資產和總收入專案的性質將發生變化,並可能使我們無法滿足REIT資產測試以及可能的REIT收入測試。見“-我們公司的稅收--資產測試”和“-收入測試”。反過來,這可能會阻止我們獲得房地產投資信託基金的資格。有關我們未能達到這些測試的影響的討論,請參閱“-不合格”。此外,OP或附屬合夥企業或有限責任公司的納稅狀況的變化可能被視為應稅事項。如果是這樣的話,我們可能會在沒有任何相關現金支付的情況下產生納稅義務。我們認為,出於美國聯盟所得稅的目的,OP一直並將被視為合夥企業,其子公司合夥企業和有限責任公司一直並將被視為合夥企業或被忽視的實體,以適用於美國聯盟所得稅的目的。
收入、收益、損失和扣除的分配
合夥協定(或者,如果有限責任公司被視為合夥企業,則為美國聯盟所得稅目的,則為有限責任公司協定)通常將決定合夥人之間的收益和虧損分配。然而,如果這些分配不符合守則第704(B)節的規定和美國財政部在其下的規定,則出於稅收目的將不考慮這些分配。一般來說,《準則》第704(B)節及其下的美國財政部條例要求合夥企業的分配尊重合夥人的經濟安排。如果合夥企業收益或虧損的分配不符合《準則》第704(B)節的要求及其下的美國財政部條例,則受分配影響的專案將根據合夥人在合夥企業中的利益進行重新分配。重新分配的決定將考慮到與合作夥伴在這一項目上的經濟安排有關的所有事實和情況。
與物業有關的稅項分配
根據守則第704(C)節,為換取合夥企業的權益而向合夥企業(包括為美國聯盟所得稅目的而被視為合夥企業的有限責任公司)出資的增值或折舊財產的收入、收益、損失和扣除,其分配方式必須使出資合夥人計入與出資時的財產相關的未實現收益或未實現虧損的利益,並不時進行調整。未實現收益或未實現虧損的金額一般等於出資時的公允市場價值或賬面價值與貢獻財產的調整稅基之間的差額(該差額稱為賬面稅項差額),並不時進行調整。這些分配僅用於美國聯盟所得稅目的,不影響合夥人之間的賬面資本賬戶或其他經濟或法律安排。
增值財產可以貢獻給OP以換取OP單位,包括與內部化有關的單位。這些貢獻將導致賬面稅額差異,這將導致我們對該部分運營資產的調整後稅基低於我們對收購時稅基等於公平市場價值的資產的調整稅基。這將導致對可歸因於此類貢獻的OP資產部分的折舊扣減較低,這可能導致我們在財產處置時分配的稅收收益超過賬面收益。夥伴關係協定要求以符合《守則》第704(C)節的方式進行分配。根據《準則》第704(C)節發佈的美國財政部條例為合夥企業提供了幾種賬面-稅收差異的會計方法選擇。任何賬面稅差額將使用根據守則第704(C)節和我們選擇作為OP普通合夥人的適用的美國財政部法規批准的任何方法進行會計處理。在某些可用的方法下,OP手中的出資財產的結轉基礎(I)可能會導致我們分配給我們的折舊扣除金額低於如果所有出資財產的納稅基礎等於其出資時的公平市場價值時分配給我們的折舊扣除金額,以及(Ii)在出售該等財產的情況下,可能導致我們分配的應稅收益超過因此類出售而分配給我們的經濟收益或賬面收益,並對出資合夥人產生相應的好處。上文第(Ii)項所述的分配可能會導致我們在出售或以其他方式處置財產時確認超過現金收益的應稅收入,這可能會對我們遵守REIT分配要求的能力產生不利影響,並可能導致我們的分配的更大部分作為股息徵稅。OP在應稅交易中獲得的任何財產最初的課稅基礎將等於其公平市場價值,而守則第704(C)節將不適用。
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合夥企業審計規則
適用於美國聯盟合夥企業所得稅審計的規則適用於任何子公司合夥企業,包括OP和我們直接或間接投資的任何實體,該實體被視為合夥企業,用於美國聯盟所得稅目的。對合夥企業的收入、收益、虧損、扣除或信貸專案(以及任何合夥人在其中的分配份額)的任何審計調整都是確定的,並在合夥企業一級評估和收取可歸因於這些專案的稅金、利息或罰款,而不考慮在審計年度和調整年度之間合夥人組成(或其相對所有權)的變化。這些規則可能會導致我們直接或間接投資的合夥企業因審計調整而被要求支付額外的稅款、利息和罰款,而我們作為這些合夥企業的直接或間接合作夥伴可能被要求承擔這些稅收、利息和罰款的經濟負擔,即使我們作為房地產投資信託基金,可能不會因為相關的審計調整而被要求支付額外的公司級稅款。在某些程式下,合夥企業的納稅義務可能會考慮到我們通常不繳納聯盟所得稅的事實。規則還包括一種可選的替代方法,根據該方法,由受影響的合作夥伴評估因調整而產生的額外稅款,但適用的利率高於其他情況。與之前的法律相比,這些規定可能會增加美國聯盟所得稅、利息和/或我們在對子公司合夥企業進行聯盟所得稅審計時在經濟上承擔的罰款。我們敦促投資者就這些變化及其對我們普通股投資的潛在影響諮詢他們的稅務顧問。
普通股的應稅美國持有者的徵稅
房地產投資信託基金的分佈
分佈一般
只要我們符合REIT的資格,我們從當前和累積的收益和利潤(不指定為資本利得股息)中分配給美國持有人的收入將被該美國持有人視為普通收入。我們向美國公司持有人支付的股息將沒有資格享受公司收到的股息扣除。此外,房地產投資信託基金支付給按個人稅率納稅的美國持有者的股息通常不符合美國聯盟所得稅20%的“合格股息收入”稅率。符合條件的股息收入的最高美國聯盟所得稅率低於美國普通收入的最高聯盟所得稅率,目前為37%。合格股息收入通常包括支付給美國持有者的股息,由國內C公司和某些符合條件的外國公司按個別稅率徵稅。由於我們分配給股東的REIT應稅收入部分通常不需要繳納美國聯盟所得稅,我們的股息通常不符合合格股息收入20%的稅率。因此,我們的普通REIT股息將按適用於普通收入的較高美國聯盟所得稅稅率徵稅。然而,我們普通股的美國持有者,即個人、遺產或信託基金的美國持有者,在確定其應納稅所得額相當於他們收到的任何此類股息的20%時,可以申請扣除,從而有效地降低了普通REIT股息的實際稅率。如果允許全額扣除,根據目前適用的稅率,這相當於普通REIT股息的最高美國聯盟有效所得稅稅率為29.6%。這項扣除將於2025年12月31日之後到期。此外,合格股息收入的20%美國聯盟所得稅稅率將適用於我們的普通REIT股息(如果有),這些股息(I)歸因於我們從非REIT美國公司(如國內TRS)收到的股息,以及(Ii)一般歸因於我們(或其前身)繳納美國聯盟企業所得稅的收入(例如,我們將繼承的任何C級公司的收益和利潤,或我們分配的股息少於應納稅所得額的100%)。一般而言,要獲得合格股息收入的降低的美國聯盟所得稅稅率,美國持有者必須在121天期間內持有相關普通股超過60天,這一期間從相關普通股成為除股息股票之日之前60天開始。
超過當期和累計收益和利潤的分配將首先被視為免稅資本回報,從而降低美國持有者普通股的納稅基礎,而超過美國持有者普通股納稅基礎的分配將是通過出售此類股票實現的應稅收益。吾等於任何年度的10月、11月或12月宣佈於任何該月份的指定日期向登記在冊的股東支付股息,應視為由吾等支付並於該年度的12月31日由股東收取,惟股息實際由吾等在下一歷年的1月支付。我們將被視為有足夠的收益和利潤,將我們的任何分派視為股息,最高可達需要分派的金額,以避免徵收上文“-我們公司的稅收-一般”和“-我們公司的稅收-年度分配要求”中討論的4%的不可抵扣消費稅。結果,
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美國持有者可能被要求將某些分配視為應稅股息,否則這些分配將導致免稅資本回報。此外,任何“虧空股息”將被視為“股息”(普通股息或資本利得股息,視情況而定),無論我們的收益和利潤如何。
資本利得分配
被我們指定為資本利得股息的分配將被視為納稅年度的長期資本利得(只要它們不超過我們的實際淨資本利得),而不考慮股東持有股票的時間。然而,根據守則第291(D)節,公司股東可能被要求將某些資本利得股息的高達20%視為普通收入。如果我們選擇保留而不是分配資本利得,美國持有者將被視為獲得相當於此類留存資本利得金額的資本利得股息。在這種情況下,美國持有者將獲得某些稅收抵免和基數調整,以反映美國持有者的被視為分配和被視為繳納的稅款。
我們普通股的處置
一般而言,美國持有者將在出售、贖回或其他應稅處置我們的普通股時實現收益或損失,其金額等於在出售時收到的任何財產的公平市場價值和收到的現金總額與美國持有者在處置時在我們普通股中的調整稅基之間的差額。一般來說,美國持有者的納稅基礎將等於美國持有者的收購成本,再加上被視為分配給美國持有者的淨資本利得的超額部分,減去被視為為此支付的稅款,再減去資本回報率。出售或處置我們持有超過一年的普通股的收益通常將是長期資本收益。美國股東在出售我們持有的普通股超過一年的股份時確認的資本損失將被視為長期資本損失,通常只用於抵消美國股東的資本收益收入,而不是普通收入,但個人除外,他們每年可以抵消高達3,000美元的普通收入。此外,在適用持有期規則後,持有普通股不超過六個月的美國股東在出售或交換普通股時發生的任何損失,將被視為長期資本損失,前提是從我們收到的分配必須被美國股東視為長期資本收益。
如果美國持有者在出售我們的普通股時確認了超過規定門檻的損失,美國財政部法規中涉及“可報告交易”的條款可能適用,從而要求單獨向美國國稅局披露產生虧損的交易。雖然美國財政部的這些法規是針對“避稅”的,但它們的行文相當寬泛,適用於通常不會被視為避稅的交易。此外,如果不遵守這些要求,將受到重大處罰。我們普通股的每一位潛在持有者都應就與我們普通股的接收或處置有關的任何可能的披露義務,或我們可能直接或間接進行的交易,諮詢其稅務顧問。此外,持有者應該意識到,根據這些美國財政部法規,我們和涉及我們的交易的其他參與者(包括我們的顧問)可能需要進行披露或提出其他要求。
被動活動損失與投資利息
我們作出的分配和美國持有者出售或交換我們普通股所產生的收益將不被視為被動活動收入。因此,美國持有者將不能對與我們普通股股票相關的收入或收益應用任何“被動損失”。就計算投資利息限額而言,吾等作出的分派,在不構成資本回報的範圍內,一般會被視為投資收益。
淨投資收入附加稅
作為個人或遺產的美國持有者,或不屬於免稅信託的特殊類別的信託,一般將被徵收3.8%的稅,稅率為(I)美國持有者在一個納稅年度的“淨投資收入”和(Ii)美國持有者在該納稅年度的調整後總收入超過20萬美元(如果是聯合申報人,則為25萬美元),以較小者為準。就此等目的而言,“投資淨收益”一般包括就股票、債務利息、其他類別的投資收入支付的應稅分配及當作分配,以及處置股票或債務債務的淨收益及其他類型的投資收益(在每種情況下,除非該等股票、債務工具或其他投資財產(視屬何情況而定)是與某些交易或業務有關而持有的),但須扣除可適當分配予該等分配、利息、收入或淨收益的任何扣減。
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目錄

資訊申報和備份預提稅金
我們將向美國持有者和美國國稅局報告我們在每個日曆年度支付的分配金額和我們預扣的稅款(如果有)。根據備用扣繳規則,我們普通股的美國持有者可能會受到分派的備用扣繳(目前的最高比率為24%),除非該美國持有者:
是公司或屬於某些其他豁免類別,並在需要時證明這一事實;或
提供準確的納稅人識別號碼,證明備份預扣沒有損失,並在其他方面遵守備份預扣規則的適用要求。
只要及時向美國國稅局提供適當的資訊,作為備用預扣的任何金額都可以抵扣美國持有者的所得稅義務。
美國持有者應就投資普通股對他們造成的美國聯盟、州、地方和非美國稅收後果諮詢他們的稅務顧問,包括適用的稅率和納稅申報要求,以及任何可能的稅法變化的影響。
對我們普通股的免稅持有人的徵稅
免稅實體,包括合格的員工養老金和利潤分享信託基金,或“合格信託基金”,以及個人退休賬戶和年金,通常免徵美國聯盟所得稅。然而,它們要對其UBTI徵稅。我們分配給免稅股東的金額一般不應構成UBTI。然而,如果免稅股東用債務為其收購我們的普通股提供資金,根據“債務融資財產”規則,它從我們那裡獲得的一部分分配將構成UBTI。此外,根據美國聯盟所得稅法的特殊條款免稅的社交俱樂部、自願員工福利協會、補充性失業救濟信託基金和合格團體法律服務計劃受不同的UBTI規則約束,這些規則通常要求它們將從我們那裡獲得的分配定性為UBTI。
最後,在某些情況下,擁有我們股票價值10%以上的合格信託必須將它從我們那裡獲得的股息的一定百分比視為UBTI。這一百分比等於我們從不相關的交易或業務中獲得的總收入,就像我們是一隻合格信託一樣確定,除以我們支付股息當年的總收入總額。這一規則僅適用於持有股票價值超過10%的合格信託基金,條件是:(I)我們被歸類為“養老金持有的房地產投資信託基金”;以及(Ii)我們支付股息的當年從無關交易或業務中獲得的總收入至少佔該年度我們總總收入的5%。
如果符合以下條件,我們將被歸類為“養老金持有的房地產投資信託基金”:
我們之所以有資格成為房地產投資信託基金,是因為修改了規則,要求5名或更少的個人持有我們不超過50%的股票,這使得有條件信託的受益人被視為按照他們在有條件信託中的精算權益比例持有我們的股票;以及
或者:(I)一個合格信託擁有我們股票價值的25%以上;或(Ii)一組合格信託,其中每個合格信託持有我們股票價值的10%以上,總共擁有我們股票價值的50%以上。
由於我們章程對我們股票所有權和轉讓的限制,我們預計不會被歸類為“養老金持有的房地產投資信託基金”,因此,上文討論的稅收待遇不應適用於我們的股東。
對我們普通股的非美國持有者徵稅
管理普通股持有者的美國聯盟所得稅規則很複雜,這些普通股的持有者不是美國的持有者或合夥企業,在美國聯盟所得稅的目的是不繳納美國聯盟所得稅,並且既不擁有也沒有實際或建設性地擁有超過我們普通股的10%的股份。下面的討論只是對這些規則的有限總結。此外,非美國持有人應知道,某些其他規則(此處未討論)可能適用,包括就某些非美國持有人而言,REIT的權益是否被視為守則第(7)節所界定的USRPI。非美國持有者實際或建設性地擁有或曾經擁有超過10%的
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我們的普通股一般將在出售或以其他方式處置我們的普通股(除非我們是,並且仍然是“國內控制的合格投資實體”)或被視為可歸因於我們出售或交換USRPI的收益的分配時繳納美國聯盟預扣稅和美國聯邦所得稅(以及美國聯盟所得稅申報稅申報義務)(但以下情況除外):(I)某些非美國上市股東是合格股東,但此類合格股東的所有者實際上或建設性地不是合格股東的範圍除外,超過10%的普通股,以及(Ii)某些“合格境外養老基金”和實體,其所有權益均由“合格境外養老基金”持有)。
潛在的非美國持有者應就投資我們普通股股票對他們的美國聯盟、州、地方和非美國稅收後果諮詢他們的稅務顧問,包括任何納稅申報要求。
房地產投資信託基金的分佈
普通股息
除被視為可歸因於我們銷售或交換USRPI的收益的分配外,以及我們指定為資本利得股息的分配以外的分配,將被視為普通收入,只要它們是從我們當前或累積的收益和利潤中產生的。美國預扣稅相當於分配總額的30%,通常適用於向非美國持有者進行此類分配,除非適用的稅收條約降低了該稅。然而,如果非美國持有者對我們普通股的投資收益被視為與非美國持有者進行美國貿易或企業的行為有效相關,或歸因於非美國持有者在美國設立的常設機構(如果適用的所得稅條約要求作為非美國持有者按淨收入計算美國納稅的條件),累進稅率的美國聯盟所得稅通常適用於非美國持有者,其適用方式與美國持有者對股息徵稅的方式相同,如果非美國持有者是外國公司,也可能適用30%的美國分行利得稅(除非適用的稅收條約降低了該稅)。我們預計將對支付給非美國持有者的任何股息總額預繳30%的美國稅,但被視為可歸因於出售或交換USRPI的收益和資本利得股息的股息除外。除非(I)適用較低的條約費率,並且向我們或適當的扣繳義務人提交了證明有資格享受該降低費率的所需表格,或者(Ii)非美國持有人向我們或適當的扣繳代理人提交了IRS表格W-8ECI或後續表格,聲稱分發與非美國持有人的美國貿易或業務行為有效相關,並且在任何一種情況下都滿足了其他適用的要求。
超過我們當前和累積的收益和利潤的分配,不被視為可歸因於我們處置USRPI的收益,只要不超過非美國持有人在其普通股中調整後的稅基,就不會向非美國持有人徵稅。相反,這種分配將減少非美國持有者在其普通股中調整後的稅基。如果此類分派超過非美國持有者在其普通股中的調整稅基,則如果非美國持有者必須為出售或處置其普通股獲得的任何收益支付美國聯邦稅,則此類分派將產生納稅義務,如下所述。如果在進行分配時無法確定分配是否會超過當前和累計的收益和利潤,我們將按適用於分配股息的稅率預扣美國聯盟預扣稅。然而,如果後來確定分配實際上超過了我們當前和累積的收益和利潤,非美國持有者可以要求美國國稅局退還這些金額。
資本利得股息
假設我們的普通股定期在美國一個成熟的證券市場交易,我們普通股的資本收益分配可歸因於我們出售USRPI的收益,將被視為普通股息,而不是出售USRPI的收益。因此,非美國持有者通常將就此類資本收益分配繳納美國預扣稅,其方式與他們在“-普通股息”中所述的普通股息繳納美國預扣稅的方式相同。我們預計,此次發行後,我們普通股的股票將在成熟的證券市場上定期交易。
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我們普通股的處置
假設我們的普通股定期在成熟的證券市場交易,非美國持有者一般不需要為出售或以其他方式處置我們的普通股而獲得的收益繳納美國聯盟所得稅。我們預計,此次發行後,我們普通股的股票將在成熟的證券市場上定期交易。
然而,在以下情況下,非美國持有者通常將為收益繳納美國聯盟所得稅:
收益實際上與非美國持有者在美國的貿易或業務有關,在這種情況下,非美國持有者將在此類收益方面受到與美國持有者相同的待遇,或
非美國持有者是指在納稅年度內在美國居住183天或以上,並符合某些其他標準的非美國持有者,在這種情況下,非美國持有者將對其淨資本利得繳納30%的美國聯邦稅。
《外國賬戶稅務合規法》(FATCA)
根據FATCA的規定,向某些非美國持有者支付我們普通股的股息一般將被徵收30%的預扣稅,除非這些非美國持有者遵守FATCA的各種報告要求。為了遵守FATCA,除其他要求外,此類非美國持有者可能需要向美國國稅局註冊,並可能需要從其利益持有人那裡獲得某些資訊,並根據政府間協定的條款向美國國稅局或其當地稅務當局披露某些資訊。不能保證非美國持有者不會被徵收這種預扣稅。非美國持有者應就這一預扣稅的潛在影響諮詢他們的稅務顧問。
資訊申報和備份預提稅金
支付給非美國持有者的股息可能受到美國資訊報告和備用扣繳的影響。如果非美國持有者提供了適當簽署的W-8BEN或W-8BEN-E表格,或以其他方式滿足證明其非美國持有者身分的檔案證據要求,或以其他方式確立豁免,則非美國持有者將免於備用扣繳。
出售我們普通股的總收益可能會受到美國資訊報告和備用扣繳的影響。如果非美國持有人通過非美國經紀人的非美國辦事處在美國境外出售我們的普通股,並將銷售收益支付給美國以外的非美國持有人,則美國的備用扣繳和資訊報告要求通常不適用於該付款。然而,如果非美國持有人通過經紀人的非美國辦事處出售我們的普通股,而該經紀人是美國人或與美國有某些列舉的聯繫,則美國資訊報告而不是美國備份預扣將適用於銷售收益的支付,即使該付款是在美國境外進行的,除非該經紀人的檔案中有檔案證據表明該非美國持有人不是美國人,並且滿足某些其他條件,或者非美國持有人以其他方式確立了豁免。
如果非美國持有人向或通過經紀商的美國辦事處收到我們普通股銷售收益的付款,除非非美國持有人提供正確簽署的W-8BEN或W-8BEN-E表格,證明非美國持有人不是“美國人”,或者非美國持有人以其他方式確立豁免,否則支付款項將受到美國備用預扣和資訊報告的約束。
非美國持有者通常可以通過及時向美國國稅局提交退款申請,獲得根據備用預扣規則扣繳的超過非美國持有者的美國聯盟所得稅義務的任何金額的退款。
非美國持有者應就投資我們普通股股票的美國聯盟收入和預扣稅後果,以及州、當地和非美國稅收後果諮詢他們的稅務顧問,包括適用的納稅申報要求。
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影響房地產投資信託基金的立法或其他行動
涉及美國聯邦所得稅的規則不斷受到參與立法過程的人員以及國稅局和美國財政部的審查。無法保證是否或以何種形式頒布任何影響房地產投資信託基金或其股東的提案。美國聯邦所得稅法及其解釋的變化可能會對我們普通股的投資產生不利影響。
其他稅務後果
州、地方和非美國所得稅法可能與相應的美國聯邦所得稅法存在很大差異,本討論無意描述任何州、地方或非美國司法管轄區稅法的任何方面,或除所得稅以外的任何美國聯邦稅。您應該就州、地方和非美國稅法對我們作為房地產投資信託基金的稅收待遇以及對我們普通股投資的影響諮詢您的稅務顧問。
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ERISA注意事項
以下是受ERISA約束的員工福利計劃、計劃、個人退休賬戶和受守則第4975節約束的其他安排(包括個人退休帳戶)或任何其他聯盟、州、地方、非美國或其他類似法律和任何計劃的條款下與我們普通股投資相關的某些考慮事項的摘要。
一般受託事宜
ERISA和《守則》對ERISA計劃的受託人規定了某些義務,並禁止涉及ERISA計劃及其受託人或其他相關方資產的某些交易。一般來說,根據ERISA和《守則》,對ERISA計劃的行政管理或此類ERISA計劃的資產的管理或處置行使任何自由裁量權或控制權的任何人,或向此類ERISA計劃提供收費或其他直接或間接補償的投資建議的任何人,通常被視為ERISA計劃的受託人。
屬於政府計劃(《ERISA》第3(32)節所指的)、某些教堂計劃(《ERISA》第3(33)節或《守則》第4975(G)(3)節所指的)以及非美國計劃的計劃不受ERISA或《守則》的要求,但可能受到類似法律的類似規定的約束。
在考慮以任何計劃的資產投資我們的普通股時,受託人應考慮該計劃的特殊情況,以及與發行我們的普通股相關的事實,並確定投資我們的普通股是否符合管理該計劃的檔案和文書,以及ERISA、守則或任何與受託責任有關的類似法律的適用條款,包括但不限於ERISA、守則和任何其他適用的類似法律的審慎、多元化、控制權下放和禁止交易的條款。
被禁止的交易問題
ERISA第406節和《守則》第4975節禁止ERISA計劃與ERISA意義上的“利害關係方”或守則第(4975)節所指的“喪失資格的人”進行涉及計劃資產的特定交易,除非有豁免。參與非豁免禁止交易的利害關係方或被取消資格的人可能會受到消費稅以及根據ERISA和《守則》的其他處罰和責任,如果ERISA計劃是個人退休帳戶,則可能導致個人退休帳戶產生稅收或被取消資格。此外,ERISA計劃的受託人從事這種非豁免的被禁止交易可能受到ERISA和《守則》的處罰和責任。通過ERISA計劃收購和/或持有普通股,如發行人或初始購買者被視為利害關係方或被取消資格的人,可能構成或導致根據ERISA第406節和/或守則第4975節的直接或間接禁止交易,除非投資是按照適用的法定、類別或個人禁止交易豁免進行的。
由於上述原因,任何投資任何計劃的“計劃資產”的人不得購買或持有普通股,除非這種購買和持有不會構成ERISA和守則下的非豁免禁止交易或類似的違反任何適用的類似法律的行為。
計劃資產問題
此外,計劃的受託人應考慮,如果計劃投資於我們的普通股,是否將被視為擁有我們資產的不可分割權益,這將導致我們成為計劃的受託人,並使我們的資產和業務受到ERISA、守則和任何適用的類似法律的監管限制,包括各自被禁止的交易限制,除非有例外情況。
計劃資產條例規定,作為一般規則,計劃購買“股權”的公司、合夥企業、信託和某些其他實體的基礎資產和財產將被視為投資計劃的資產,除非有任何適用的例外情況。根據計劃資產條例,對“公開發售證券”的股權投資有一個例外情況(因此,上述一般性規定不適用),這意味著,根據計劃資產條例,一般情況下,一個實體的股權證券(I)廣泛持有((Ii)可自由轉讓;及(Iii)根據第(12)(B)或(G)節登記的證券類別的一部分。
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《交易所法案》。其他豁免包括投資於“營運公司”的權益證券(定義見計劃資產條例),以及投資於“福利計劃投資者”沒有重大投資的實體(定義見計劃資產條例)。
根據本招股說明書發行的我們的普通股是根據交易法第12(B)條登記的一類股票的一部分,我們相信我們也將符合其他標準,有資格獲得“公開發售證券”豁免;因此,我們不相信我們的標的資產將在計劃資產法規下被視為收購和/或持有我們普通股的任何計劃的資產。然而,不能保證符合“公開發行證券”或其他豁免的資格。
表示法
通過接受我們普通股的股份,普通股的每個購買者或隨後的受讓人將被視為已表示:(I)投資者已作出其酌情決定進行投資,以及(Ii)投資者用於投資的資產的任何部分均不構成任何福利計劃投資者的資產;(B)或如果投資者是福利計劃投資者,則購買普通股將不會構成受信責任違約或根據ERISA第406節或守則第4975節的非豁免禁止交易或任何適用的類似法律下的類似違規行為。
上述討論是一般性的,並不打算包羅萬象或構成法律諮詢。本次討論的依據是截至本招股說明書發佈之日的ERISA和《守則》的規定以及相關條例和指導意見,不能保證未來的立法、法院裁決、規章裁決或其他指導意見不會修改上述要求。
由於這些規則的複雜性,以及可能對參與非豁免禁止交易的人施加的消費稅、罰款和責任,特別重要的是,受託人或其他考慮代表任何計劃或以任何計劃的資產收購和/或持有我們普通股的人,就守則第4975節ERISA和任何類似法律對此類投資的潛在適用性,以及豁免是否適用於收購和持有普通股,諮詢他們的律師。購買普通股的每一位購買者都負有唯一責任,確保他們收購和持有我們普通股符合ERISA的受託責任規則,並且不違反ERISA的受託或禁止的交易規則、守則或適用的類似法律。向某項計劃出售任何普通股,並不代表吾等或我們的任何聯屬公司或代表表示該項投資符合有關一般計劃或任何特定計劃投資的所有相關法律要求,或該等投資適用於一般計劃或任何特定計劃。
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承銷
根據日期為本招股說明書日期的承銷協定中的條款和條件,摩根士丹利公司、摩根大通證券公司、富國銀行證券公司和美國銀行證券公司作為代表的下列承銷商已分別同意購買,我們已同意分別向他們出售我們普通股的股票數量如下:
承銷商
股份數目
共同
股票
摩根史坦利有限責任公司
4,950,000
摩根大通證券有限責任公司
2,970,000
富國證券有限責任公司
2,970,000
美國銀行證券公司
1,650,000
第一資本證券公司
330,000
CIBC世界市場公司
330,000
13,200,000
承銷商和代表分別統稱為“承銷商”和“代表”。承銷商將發行我們普通股的股份,但前提是承銷商接受我們的股份,並須事先出售。承銷協定規定,幾家承銷商支付和接受本招股說明書提供的普通股股份的交付的義務取決於其律師對某些法律事項的批准以及某些其他條件。承銷商有義務認購並支付本招股說明書提供的所有普通股,如果有任何此類股份被認購的話。然而,承銷商不需要接受或支付承銷商超額配售選擇權涵蓋的股份,如下所述。
承銷商最初建議按本招股說明書封面上列出的發行價直接向公眾發售我們普通股的部分股票,並以不超過公開發行價每股0.7695美元的價格向某些交易商發售部分普通股。在我們的普通股首次發售後,發行價和其他出售條款可能會不時由代表更改。
我們已授予承銷商從本招股說明書之日起30天內可行使的選擇權,可按本招股說明書封面上列出的公開發行價,減去承銷折扣和佣金,購買至多1,980,000股普通股。承銷商行使這一選擇權的唯一目的是為了彌補與本招股說明書提供的普通股發售有關的超額配售。在行使選擇權的範圍內,根據某些條件,每個承銷商將有義務購買與上表中承銷商名稱旁邊列出的數位與上表中所有承銷商名稱旁邊列出的我們普通股股份總數相同的普通股增發股份的百分比。
下表顯示了我們的每股和總公開募股價格、承銷折扣和佣金以及扣除費用前的收益。這些數額是在沒有行使和完全行使承銷商購買最多1,980,000股普通股的選擇權的情況下顯示的。
 
 
 
每股
沒有運動
充分行使
公開發行價
$​19.00
$250,800,000
$288,420,000
承保折扣和佣金由我們支付
$1.2825
$16,929,000
$19,468,350
收入(不計費用)歸我們所有
$17.7175
$233,871,000
$268,951,650
我們估計應付的發行費用(不包括承保折扣和佣金)約為520加元。我們已同意向承銷商報銷與FINRA批准此次發行相關的費用,最高為30,000美金。
我們普通股的股票在紐約證券交易所掛牌上市,代碼為“FVR”。
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我們、我們的高管和董事以及某些出資投資者已同意,未經摩根士丹利有限公司、摩根大通證券有限責任公司和富國銀行證券有限責任公司代表承銷商事先書面同意,我們和他們將不會,也不會公開披露打算在本招股說明書日期後180天結束的期間內(“限制期”),但某些例外情況除外:
提供、質押、出售、合約出售、出售任何期權或合約以購買、購買任何期權或合約以出售、授予任何期權、權利或認股權證以直接或間接購買、借出或以其他方式轉讓或處置我們普通股的任何股份或可轉換為或可行使或可交換為我們普通股股份的任何證券(包括運營單位);
訂立任何互換或其他安排,將我們普通股所有權的任何經濟後果全部或部分轉移給另一人;或
向美國證券交易委員會提交或提交任何與發行我們普通股的任何股份或任何可轉換為、可行使或可交換的普通股(包括運營單位)的證券有關的登記聲明;
上述兩個專案中所述的任何此類交易是否將以現金或其他方式交付普通股或其他證券進行結算。此外,吾等各行政人員、董事及若干出資投資者已同意,未經摩根士丹利有限公司、摩根大通證券有限公司及富國證券有限公司代表承銷商事先書面同意,在受限期間,該等人士不會要求登記本公司普通股的任何股份或任何可轉換為或可行使或可交換為本公司普通股(包括普通股)的證券,或行使任何有關登記本公司普通股或可轉換為或可行使或可交換為本公司普通股的證券的權利。
吾等亦同意,未經摩根士丹利、摩根大通及富國銀行代表承銷商事先書面同意,吾等不會批准於限制期內就房地產投資信託基金出資交易發行的任何出資股份上市。
前段所述適用於我們的限制不適用於(I)在本次發售中出售我們的普通股,(Ii)我們或經營合夥企業在REIT出資交易和內部化中分別發行普通股或OP單位,(Iii)我們在行使期權或認股權證時發行普通股,或根據員工福利計劃、合格股票期權計劃或其他員工補償計劃完成本次發售時未償還證券的轉換,(Iv)提交與任何員工福利計劃有關的登記聲明或對其進行修訂,合格股票期權計劃或其他員工補償計劃,(V)根據《普通股轉讓交易法》第10b5-1條,為我們的任何股東、高級管理人員或董事建立交易計劃提供便利,提供(A)該計劃不規定在受限期間轉讓普通股,以及(B)如果吾等要求或自願根據《交易法》就設立該計劃作出公告或備案(如有),則該公告或備案應包括一項聲明,表明在受限期間不得根據該計劃轉讓普通股,(Vi)吾等在完成本次發售後交換或贖回已發行的OP單位時發行普通股,(Vii)發行與合併或收購、合資企業、商業關係或其他戰略交易有關的普通股或OP單位,金額最高可達本次發行後已發行普通股的10%(10%),或可轉換為或可行使或可交換為該數額普通股的證券;提供在上文第(Vi)和(Vii)款的情況下,任何該等普通股或OP單位股份的接受者或被收購人應在限制期剩餘時間內簽署並向代表交付有關該等普通股或OP單位股份的“鎖定”協定。
在符合某些條件的情況下,適用於本公司高級管理人員和董事以及某些出資投資者的限制不適用於普通股或任何可轉換為普通股或可行使或可交換為普通股的證券的轉讓:(I)在本次發售完成後在公開市場交易中獲得的;(Ii)作為真誠的禮物或慈善捐款;(3)作為對持有人的有限合夥人、成員或股東的分配;(4)向持有人的直系親屬或為持有人或持有人直系親屬的直接或間接利益的任何信託或其他實體;(5)向控制或由持有人控制或與持有人共同控制或共同控制的公司、合夥、有限責任公司或其他實體;或(6)通過遺囑;其他遺囑性質的檔案或無遺囑的遺產繼承人去世後的繼承,或出於真正的遺產規劃目的,
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(Vii)通過法律實施,例如根據法院或監管機構的命令,或根據國內命令或與離婚和解有關的法律,(Viii)根據(A)根據我們的員工福利計劃授予的任何獎勵的持有人在淨髮行基礎上行使的權利,或(B)預扣股份以支付與根據我們的員工福利計劃授予的任何獎勵歸屬或和解相關的適用稅款,或(Ix)根據合併、合併、要約收購或其他類似的交易,根據向我們普通股所有持有人提出的要約,涉及我們控制權的變更,並經我們的董事會批准;提供在根據第(Ii)、(Iii)、(Iv)、(V)或(Vi)條進行的任何轉讓的情況下,這種轉讓將不涉及價值處置,每個受讓人將在受限期間的剩餘時間內簽署並向代表交付一份關於該等普通股或OP單位股份的“鎖定”協定。在根據第(I)、(Iv)和(V)條進行的任何轉讓或分配的情況下,不需要或將在限制期間自願根據《交易法》第16(A)節提交報告普通股實益所有權減少的申請。如屬根據第(Ii)、(Iii)及(Viii)項進行的任何轉讓或分派,則此類轉讓的一個條件是,任何根據交易所法案第16(A)條提交的報告因該項轉讓而導致普通股實益擁有權減少的檔案,須在其註腳中清楚註明該項轉讓的性質及條件。
為了促進我們普通股的發行,承銷商可以從事穩定、維持或以其他方式影響普通股價格的交易。具體地說,承銷商可能會出售比承銷協定規定的義務購買更多的股票,從而產生空頭頭寸。如果空頭頭寸不大於承銷商根據超額配售選擇權可購買的股票數量,則包括賣空。承銷商可以通過行使超額配售選擇權或在公開市場購買股票來完成備兌賣空。在決定完成備兌賣空的股份來源時,承銷商將考慮其他因素,包括股份的公開市場價格與超額配售選擇權下可供選擇的價格的比較。承銷商還可以出售超過超額配售選擇權的股票,從而建立一個裸空頭頭寸。承銷商必須通過在公開市場購買股票來平倉任何裸空頭頭寸。如果承銷商擔心我們的普通股在定價後可能在公開市場上存在下行壓力,可能對購買此次發行的投資者產生不利影響,則更有可能建立裸空頭頭寸。作為促進此次發行的另一種手段,承銷商可以在公開市場上競購和購買我們普通股的股票,以穩定我們普通股的價格。這些活動可以提高或維持普通股的市場價格高於獨立的市場水準,或防止或延緩普通股的市場價格下跌。承銷商不需要從事這些活動,並可以隨時結束任何這些活動。
我們、OP和承銷商已同意就某些責任相互賠償,包括根據證券法規定的責任。
電子格式的招股說明書可能會在一個或多個承銷商或參與此次發行的銷售集團成員(如果有)維護的網站上提供。代表可以同意將我們普通股的一部分分配給承銷商,以出售給他們的在線經紀賬戶持有人。互聯網分銷將由代表分配給承銷商,這些承銷商可能會在與其他分配相同的基礎上進行互聯網分銷。
其他關係
承銷商及其關聯公司是從事各種活動的全方位服務金融機構,這些活動可能包括證券交易、商業和投資銀行業務、金融諮詢、投資管理、投資研究、本金投資、對沖、融資和經紀活動。某些承銷商及其各自的聯屬公司不時為我們提供,並可能在未來為我們提供各種財務諮詢和投資銀行服務,他們已收到或將收到常規費用和開支。
CIBC World Markets Corp.的一家附屬公司擔任迴圈信貸安排和定期貸款信貸安排的行政代理和貸款人,並收取常規費用。只要我們使用本次發行的任何淨收益償還迴圈信貸安排和定期貸款信貸安排下的未償還借款,CIBC World Markets Corp.和/或其關聯公司將獲得用此次發行所得款項償還的任何金額中的按比例份額。
承銷商的關聯公司,包括摩根士丹利公司、摩根大通證券公司、富國證券公司、美國銀行證券公司、第一資本證券公司和加拿大帝國商業銀行世界市場公司將成為我們新的迴圈信貸安排和新的延遲提取定期貸款的貸款人。關於這些設施,一個
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摩根大通證券公司的關聯公司將擔任行政代理、聯合簿記管理人和聯合牽頭安排人,富國證券公司的關聯公司將擔任辛迪加代理、聯合簿記管理人和聯合牽頭安排人,美國銀行證券公司的關聯公司將擔任辛迪加代理、聯合簿記管理人和聯合牽頭安排人,第一資本證券公司的關聯公司將擔任辛迪加代理、聯合簿記管理人和聯合牽頭安排人,第一資本證券公司的關聯公司將擔任檔案代理和聯合牽頭安排人,加拿大帝國商業銀行世界市場公司的附屬公司將擔任辛迪加代理、聯合簿記管理人和聯合牽頭安排人。在參與我們的新迴圈信貸安排和新延遲提取定期貸款時,承銷商或其關聯公司將獲得常規費用。
除某些例外情況外,我們已授予摩根士丹利有限責任公司優先購買權,在出售、轉讓或以其他方式出售、轉讓或以其他方式處置我們的股權或資產,包括以出售或發行少數股權或股權掛鉤證券的方式,根據我們過去根據單獨檔案規定的慣例條款和條件,擔任我們的獨家財務顧問。我們還可能授權摩根士丹利有限責任公司在某些股東關係事務上擔任我們的獨家財務顧問,並在某些融資交易中擔任活躍的承銷商、配售代理、交易對手、初始購買者或其他類似身分,包括私下或公開發行無擔保債務證券或資產支持證券化發行或任何利率、股權、商品或貨幣交易或貨幣兌換,每種情況下均按單獨檔案中的慣常條款和條件進行。根據FINRA規則5110(G)(6)(A)的規定,每項優先購買權的有效期從本次發售開始之日起不到三年,並將遵守FINRA規則5110(G)下適用於優先購買權的其他限制和限制。
此外,在各種業務活動的正常過程中,承銷商及其關聯公司可進行或持有廣泛的投資,並積極交易債務和股權證券(或相關衍生證券)和金融工具(包括銀行貸款),用於自己的賬戶和客戶的賬戶,並可隨時持有該等證券和工具的多頭和空頭頭寸。此類投資和證券活動可能涉及我們的證券和證券。承銷商及其關聯公司亦可就該等證券或工具提出投資建議或發表或發表獨立研究意見,並可隨時持有或向客戶推薦購買該等證券或工具的多頭或空頭頭寸。
發行定價
在此次發行之前,我們的普通股還沒有公開市場。首次公開招股價格是由我們與代表之間的談判確定的。在確定我們普通股的首次公開募股價格時,除了考慮當前的市場狀況外,還將考慮我們和整個行業的未來前景、我們的歷史業績、收益和某些其他財務和經營資訊、證券的市場價格以及從事與我們類似活動的公司的某些財務和經營資訊。我們和承銷商都不能向投資者保證,我們的普通股將形成活躍的交易市場,或者我們的普通股將在公開市場上以或高於首次公開募股價格進行交易。
定向共享計劃
應我們的要求,承銷商已預留了本次招股說明書提供的5.0%的普通股,以首次公開募股價格出售給我們的董事、高級管理人員、員工、業務夥伴和相關人士。根據此次發行向公眾出售的普通股數量將減少,只要這些個人購買了這些保留的股票。承銷商將按與本招股說明書提供的其他股份相同的基準向公眾發售任何未如此購買的預留股份。在定向股票計劃中出售給我們的高管、董事或某些出資投資者的任何股票都將受到上述180天禁售期的限制。我們和OP已同意賠償承銷商與定向股票計劃相關的某些責任和費用,包括《證券交易法》下的責任。
銷售限制
歐洲經濟區
就歐洲經濟區的每個成員國(每個,“相關國家”)而言,在有關國家的主管當局批准的股票的招股說明書公佈之前,該有關國家沒有根據向公眾發行股票的規定向公眾發行任何股票
189

目錄

或在適當情況下,在另一個相關國家批准並通知該相關國家的主管當局,均符合招股說明書條例,但根據招股說明書條例下的下列豁免,可隨時向該有關國家的公眾發出股票要約:
(a)
屬於《招股說明書條例》第二條規定的合格投資者的法人單位;
(b)
向150名以下的自然人或法人(招股說明書第2條界定的合格投資者除外)出售,但須事先徵得代表對任何此類要約的同意;或
(c)
招股章程第1條第(4)款所述的其他情形,
但該等股份要約並不要求吾等或任何代表根據招股章程規例第3條刊登招股章程或根據招股章程規例第23條補充招股章程。
就本條文而言,就任何有關國家的股份而言,“向公眾要約”一詞是指以任何形式及以任何方式就要約條款及任何擬要約股份作出充分資料的溝通,以使投資者能夠決定購買或認購任何股份,而“招股章程規例”一詞則指條例(EU)2017/1129(經修訂)。
聯合王國
在有關已獲金融市場行為監管局批准的股份的招股說明書公佈前,英國並無根據招股計劃向公眾發售股份,但根據《英國招股章程規例》的下列豁免規定,可隨時在聯合王國向公眾發售股份:
(a)
是英國招股說明書第2條所界定的合格投資者的任何法人實體;
(b)
向少於150名自然人或法人(英國招股章程條例第2條所界定的合格投資者除外)出售,但須事先徵得代表對任何此類要約的同意;或
(c)
在符合2000年《金融服務和市場法》(以下簡稱《金融服務和市場法》)第86條的任何其他情況下,
但任何此類股份要約均不要求吾等或任何代表根據FSMA第85節發佈招股說明書或根據英國招股說明書規則第23條補充招股說明書。
就本條文而言,有關英國股份的“向公眾要約”一詞,指以任何形式及以任何方式就要約條款及任何擬要約股份作出充分資料的溝通,以使投資者能夠決定購買或認購任何股份,而“英國招股章程規例”一詞則指根據2018年歐盟(退出)法令而構成國內法律一部分的(EU)2017/1129號條例。
加拿大
股票只能在加拿大出售給作為本金購買或被視為購買的購買者,該購買者是國家文書45-106招股說明書豁免或證券法(安大略省)第73.3(1)款定義的認可投資者,並且是國家文書31-103註冊要求、豁免和持續登記義務定義的許可客戶。股票的任何轉售必須按照豁免表格進行,或在不受適用證券法招股說明書要求的交易中進行。
如果本要約備忘錄(包括其任何修正案)包含失實陳述,加拿大某些省或地區的證券法可向購買者提供撤銷或損害賠償,前提是購買者在購買者所在省或地區的證券法規定的時限內行使撤銷或損害賠償。買方應參考買方所在省份或地區有關這些權利的證券法規的任何適用條款,或諮詢法律顧問。
根據《國家文書33-105承銷衝突》(NI 33-105)第3A.3節的規定,承銷商無需遵守NI 33-105關於與本次發行相關的承銷商利益衝突的披露要求。
190

目錄

法律事項
某些法律問題,包括某些稅務問題,將由Fry,Frank,Harris,Shriver&Jacobson LLP為我們傳遞。VEnable LLP將傳遞本次發行中出售的我們普通股的有效性,以及馬利蘭州法律規定的某些其他事項。歐華律師事務所(美國)將擔任承銷商的法律顧問。
專家
FrontView REIT,Inc.截至2023年12月31日的財務報表已包括在本文和註冊說明書中,以獨立註冊會計師事務所畢馬威有限責任公司的報告為依據,並經該事務所作為會計和審計專家的授權。
NADG NNN Property Fund LP及其子公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的綜合財務報表,以及截至2022年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度綜合財務報表,已根據本文其他部分出現的獨立註冊會計師事務所畢馬威會計師事務所的報告,並經上述事務所作為會計和審計專家的授權,列入本報告和註冊說明書。
除另有說明外,本招股說明書所包括的所有統計及經濟市場數據,包括“招股章程摘要-市場機會”、“市場機會”及“業務及物業-市場機會”所載有關個別租戶零售市場經濟狀況的資料,均源自全國認可的房地產諮詢公司RCG為吾等準備的市場資料,並依據RCG作為此類事宜專家的權威而包括在本招股說明書內。
您可以在哪裡找到更多信息
我們維護著一個網站:www.frontviewreit.com。本招股說明書中包含的資訊並不包含在本招股說明書中作為參考,您不應將本網站上包含的資訊視為本招股說明書的一部分。
我們已根據證券法向美國證券交易委員會提交了關於本次發行我們的普通股的S-11表格的登記聲明,本招股說明書是其中的一部分。這份招股說明書並不包含註冊說明書中列出的所有資訊,註冊說明書還包括許多展品和時間表。欲瞭解更多有關本公司和在此發售的普通股股份的資訊,請參閱註冊說明書,包括其展品和時間表。本招股說明書中包含的關於任何合同或其他檔案的內容的聲明不一定完整,如果該檔案已作為登記聲明的證物提交,則每項聲明在所有方面均參考完整檔案的內容進行限定。我們的美國證券交易委員會備案檔案,包括我們的註冊聲明,可以在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上免費獲得。
本次發行完成後,我們將向美國證券交易委員會提交年度、季度和特別報告、委託書和其他資訊。我們還將通過郵寄(或在允許的情況下,通過電子交付和通知)向我們的股東提供載有經獨立註冊會計師事務所認證的綜合財務報表的年度報告。這些定期報告和其他資訊將通過上文提到的美國證券交易委員會網站提供。
191

目錄

財務報表索引
FRONTView REIT,Inc.
 
形式濃縮合併財務報表
 
 
 
 
 
 
FRONTView REIT,Inc.
 
截至2023年12月31日的歷史財務報表
 
 
 
 
截至2024年6月30日的歷史財務報表(未經審計)
 
 
 
NADG NNN房地產基金LP -PreDECSsor
 
截至2023年12月31日和2022年12月31日止的歷史合併財務報表
 
 
 
 
 
 
 
 
截至2024年6月30日(未經審計)和2023年12月31日以及截至2024年6月30日和2023年6月30日的三個月和六個月的歷史濃縮合併財務報表(未經審計)
 
 
 
 
 
 
F-1

目錄

FRONTVIEW REIT,Inc.
未經審計的備考簡明合併財務報表
截至2024年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度
以下未經審核的FrontView REIT,Inc.(連同其綜合附屬公司,“貴公司”)於2024年6月30日及截至2023年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度的未經審核備考簡明綜合財務報表,乃根據S-X規例第11條編制,摘錄自本公司的前身NADG NNN Property Fund,TLP(連同其綜合附屬公司,“前身”)的歷史簡明綜合財務報表。截至2024年6月30日的未經審計的備考壓縮綜合資產負債表使公司的首次公開募股以及某些其他已完成和擬議的交易生效,就像這些事件發生在2024年6月30日一樣。截至2024年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度之未經審核備考簡明綜合經營報表使本公司首次公開招股及若干其他已完成及擬進行之交易生效,猶如該等事項發生於2023年1月1日。
備考調整適用於(1)可直接歸因於下文所述交易、(2)可提供事實支持及(3)與未經審核備考簡明綜合經營報表有關、預期將對本公司產生持續影響的事件。為公平呈列未經審核備考簡明綜合財務報表所需作出的調整,乃基於本公司認為合理的現有資料及假設。該等調整載於未經審核備考簡明綜合財務報表附註內,並顯示倘若我們的資本結構反映以下截至下述日期的交易,我們的簡明綜合財務報表將會如何顯示。
未經審計的備考簡明綜合財務報表應與前身的歷史簡明綜合財務報表(包括附註)以及其他財務資訊和分析一起閱讀,包括本招股說明書中其他地方提出的標題為“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”的章節。未經審計的備考簡明綜合財務報表(1)基於公司認為合理的現有資訊和假設,(2)僅供參考,(3)不表示公司的財務狀況或實際發生的經營或現金流量,假設上述交易在指定日期完成,以及(4)不表示公司未來的經營結果或財務狀況。
房地產投資信託基金出資交易和內部化
在首次公開發行之前或同時,本公司將進行本招股說明書其他部分所述的一系列出資交易和內部化,包括但不限於以下內容:
於完成REIT出資交易及內部化後,本公司將成為FrontView Operating Partnership LP(“OP”)的唯一普通合夥人,並將持有其實質上所有資產,並透過OP進行實質上所有業務。
根據於2024年7月10日由本公司、OP、北美房地產服務、LLLP(“NARS”)及NARS的若干聯屬公司訂立並於2024年7月10日生效的經修訂及重訂的內部化協定(“內部化協定”)的條款,本公司將完成目前為前身履行的外部管理職能的內部化(“內部化”)。在內部化方面,NARS和NARS的某些附屬公司,包括公司的某些高管和董事,將在完全稀釋的基礎上獲得931,490個運營單位,約佔公司普通股流通股的3.5%,每股面值0.01美元。更多資訊見“REIT出資交易和內部化--內部化”。
根據以下條款:(I)由我們的前身和OP的某些個人投資者和OP的某些個人投資者之間的貢獻協定,(Ii)我們的前任和OP的一家子公司的個人投資者和OP的個人投資者的貢獻協定,(Iii)NADG NNN Property Fund(US)Limited Partnership和OP之間的貢獻協定,以及(Iv)NADG NNN可轉換優先(加拿大)有限責任公司和OP之間的貢獻協定;(“出資協定”),以下事項將在本公司首次公開招股(“REIT出資交易”)完成前或同時進行:
F-2

目錄

FRONTVIEW REIT,Inc.
未經審計的備考簡明合併財務報表
截至2024年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度
前身的私人房地產投資信託基金將對其普通單位實行250比1的拆分。在單位拆分之後,根據出資協定,前任的共同單位持有人將以一對一的方式將其共同單位(或在擁有前任私人經營合夥企業中的共同單位的實體中的權益)交換為業務單位或普通股股份。在該單位拆分和交換後,這些出資投資者將持有總計5,742,303個運營單位和1,777,310股普通股,在完全稀釋的基礎上約佔普通股流通股的28.1%。在REIT出資交易中發行的普通股在本次發行結束後180天內不會在紐約證券交易所上市。有關詳情,請參閱“REIT繳款交易及內部化--REIT繳款交易”。
現有優先股持有人將把他們在前任私人經營合夥企業中的權益(或在擁有前任私人經營合夥企業優先權益的實體中的權益)交換為運營單位。這些出資投資者將獲得5,080,877個運營單位,在完全稀釋的基礎上約佔普通股流通股的19.0%。將向此類出資投資者發行的OP單位數量的計算方法是,將前任私人經營合夥企業中優先單位的固定清算優先權(每單位10,400美元,加上任何應計和未支付的優先回報,或總計約103.7美元)除以普通股每股首次公開發行價格和1.41美元(代表優先單位持有人在內部化成本中的比例份額)的總和。有關詳情,請參閱“REIT繳款交易及內部化--REIT繳款交易”。
首次公開募股
關於該公司的首次公開募股,將發生以下情況:
該公司將按首次公開發行價格出售13,200,000股普通股。該公司還將授予承銷商在本招股說明書發佈之日起30天內按首次公開發行價格(減去承銷折扣和佣金)額外購買最多1,98萬股普通股的選擇權。這些未經審計的備考簡明綜合財務報表假定承銷商沒有行使購買額外普通股的選擇權。
該公司將把此次發行的淨收益貢獻給OP,以換取相當於此次發行中發行和出售的普通股數量的OP單位。
OP將使用本次發行收到的淨收益,如本招股說明書中其他部分的“收益的使用”和“資本化”所述。
本公司將償還前身的202.5,000,000美元擔保信貸安排(“迴圈信貸安排”)及1,700萬美元的擔保信貸安排(透過前身的合資企業NADG NNN 50/50 LP(“合資企業”)訂立)(“定期貸款信貸安排”)下的未償還借款,以資助物業收購。
本公司將採用新的股權激勵計劃,以向包括高管和非僱員董事在內的公司關鍵員工提供長期股權激勵(“2024年股權激勵計劃”),如本招股說明書其他部分的“高管薪酬”中所述。根據2024年股權激勵計劃預留和可供發行的普通股總數為1,722,719股。
2024年9月6日,該公司簽訂了一項新的25000美元的萬無擔保迴圈信貸安排和一項新的20000美元的萬無擔保延遲提取定期貸款,在這兩種情況下,這兩項貸款都將在本次發行結束的同時生效。
2023年收購和處置
於截至2023年12月31日止年度,前身完成26宗物業收購,包括交易成本在內的總購買價為7,540萬,已計入未經審核的備考簡明綜合財務報表。未經審計的備考簡明綜合財務報表
F-3

目錄

FRONTVIEW REIT,Inc.
未經審計的備考簡明合併財務報表
截至2024年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度
此外,兩個已完成的財產處置在前身生效,包括交易費用在內的銷售總價為520萬美元。截至2023年12月31日止年度的未經審核備考簡明綜合經營報表,使該等物業收購及處置生效,猶如該等事件發生於2023年1月1日。
2024年處置
在2024年1月1日至2024年7月31日期間,前身完成了前身的五次物業處置,包括交易成本在內的總銷售價格為980萬。未經審核備考簡明綜合資產負債表使該等財產處置生效,猶如該等事件於2024年6月30日發生,而截至2024年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度的未經審核備考簡明綜合經營報表使該等財產處置生效,猶如該等事件於2023年1月1日發生一樣。
合資企業收購
2023年10月20日,前身收購了由前身的私人REIT基金結構的唯一合夥人在合資企業中持有的剩餘50%權益(“合資企業收購”)。收購剩餘50%權益的買入價為138.3-100萬美元。這相當於淨買入價為2,690美元萬,經假設債務8,670美元和營運資本淨額230美元萬調整後為淨買入價。截至2023年12月31日,合資公司擁有54處物業,這些物業包括在前身的綜合資產負債表和經營報表中。合營公司收購的資金來自現金、現金等價物和受限現金、承擔現有債務和根據迴圈信貸安排借款2,650美元萬。前身的歷史綜合資產負債表反映了合資企業在2023年10月20日進行的收購。截至2023年12月31日止年度的未經審核備考綜合經營報表使合營企業收購生效,猶如該收購發生於2023年1月1日。
自主實體調整
作為一家上市公司,公司預計將產生與一般和行政成本相關的增量成本,包括員工薪酬和福利、董事會費用和開支、董事和高級管理人員保險,以及與公司基礎設施相關的增量法律、審計、稅務、諮詢和其他成本。該公司還將產生與其作為上市公司的公開報告和合規義務相關的額外成本。在截至2024年6月30日的6個月中,該公司估計這些增量成本為200億美元萬。為了確定這些增量成本,該公司對其預期的組織結構進行了分析,以估計作為上市公司運營所必需的額外資源和第三方服務的成本。
F-4

目錄

FRONTView REIT,Inc
未經審核的形式濃縮綜合資產負債表
截至2024年6月30日
(in數千,每股金額除外)
 
 
 
形式調整
 
 
歷史
公司
(A)
歷史
前任
(B)
產業信託
貢獻
交易

內化
(C)
公司專業人士
形式分類
所得款項
本次發行
(D)
所得款項用途
從這個
提供與
償還
債務
(E)
公司
Pro
Forma
資產
 
 
 
 
 
 
 
持作投資用途的房地產,按成本計算
 
 
 
 
 
 
 
土地
$—
$312,143
$
$312,143
$
$
$312,143
大樓及改善工程
328,121
328,121
328,121
持有用於投資的房地產總額,按成本計算
640,264
640,264
640,264
減累計折舊
(34,356)
(34,356)
(34,356)
持作投資用途的房地產,淨值
605,908
605,908
605,908
持作出售資產
現金、現金等值物和限制現金
1
16,620
530
17,151
231,871
(177,566)
71,455
無形租賃資產,淨值
108,281
(579)
107,702
107,702
無形資產
1,200
1,200
1,200
其他資產
14,657
641
15,298
(3,191)
12,107
總資產
$1
$745,466
$1,792
$747,259
$228,680
$(177,566)
$798,372
 
 
 
 
 
 
 
 
負債、可轉換非控股股東權益和股東權益
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
負債
 
 
 
 
 
 
 
債務,淨額
$—
$427,435
$
$427,435
$
$(177,566)
$249,869
無形租賃負債,淨額
14,997
14,997
14,997
應付款項和應計負債
13,359
592
13,951
13,951
總負債
455,791
592
456,383
(177,566)
278,817
 
 
 
 
 
 
 
 
可轉換非控股優先權益
103,724
(103,724)
 
 
 
 
 
 
 
 
股東權益
 
 
 
 
 
 
 
合夥人資本
185,951
(185,951)
普通股,面值每股0.01美金
18
18
132
150
資本公積
1
45,795
45,796
228,548
274,343
運營中的非控制性權益
245,062
245,062
245,062
股東權益總額
1
185,951
104,924
290,876
228,680
519,555
負債總額、可轉換非控股優先權益和股東權益
$1
$745,466
$1,792
$747,259
$ 228,680
$(177,566)
$798,372
隨附的附註是該等未經審核的暫定簡明綜合財務報表的組成部分。
F-5

目錄

FRONTView REIT,Inc
未經審計的形式濃縮合併運營說明書
截至2024年6月30日的六個月
(in數千,每股金額除外)
 
 
形式調整
 
 
歷史
前任
(F)
完成
2024
處置
(G)
產業信託
貢獻
交易

內化
(H)
所得款項用途
從這個
提供與
償還
債務
(I)
公司
Pro
Forma
收入
 
 
 
 
 
租金收入
$29,869
$(713)
$
$
$29,156
 
 
 
 
 
 
業務費用
 
 
 
 
 
折舊及攤銷
14,296
(40)
(7)
14,249
物業經營開支
3,691
(27)
3,664
物業管理費
1,007
(1,007)
資產管理費
2,068
(2,068)
一般及行政開支
1,361
5,110
6,471
總運營支出
22,423
(67)
2,028
24,384
 
 
 
 
 
 
其他費用(收入)
 
 
 
 
 
利息開支
13,292
(4,554)
8,738
房地產銷售收益
(337)
337
減值虧損
591
591
所得稅
281
281
其他費用(收入)總額
13,827
337
(4,554)
9,610
 
 
 
 
 
 
淨虧損
(6,381)
(983)
(2,028)
4,554
(4,838)
減:歸屬於非控股權益的淨虧損-前身
1,743
(1,743)
減:歸屬於非控股權益的淨利潤(損失)
1,743
384
2,127
歸屬於普通股股東的淨利潤(損失)
$(4,638)
$(983)
$(2,028)
$4,938
$(2,711)
 
 
 
 
 
 
預計發行在外普通股加權平均股數
 
 
 
 
 
基本及攤薄
 
 
 
 
14,977
每股普通股預計淨收益
 
 
 
 
 
基本及攤薄
 
 
 
 
$(0.18)
隨附的附註是該等未經審核的暫定簡明綜合財務報表的組成部分。
F-6

目錄

FRONTView REIT,Inc
未經審計的形式合併運營說明書
截至2023年12月31日的年度
(in數千,每股金額除外)
 
 
形式調整
 
 
歷史
前任
(J)
完成
2023
收購

性情
(K)
完成
2024
性情
(G)
聯合
風險
採集
(L)
產業信託
貢獻
交易

內化
(H)
所得款項用途
從這個
提供與
償還
債務
(I)
公司
Pro
Forma
收入
 
 
 
 
 
 
 
租金收入
$48,266
$2,528
$(593)
$7,690
$
$
$57,891
 
 
 
 
 
 
 
 
業務費用
 
 
 
 
 
 
 
折舊及攤銷
24,730
1,061
(442)
3,596
(85)
28,860
物業經營開支
5,826
(67)
(54)
953
(109)
6,549
物業管理費
1,616
(1,616)
資產管理費
4,139
(4,139)
一般及行政開支
8,054
(5)
(13)
283
4,156
12,475
總運營支出
44,365
989
(509)
4,832
(1,793)
47,884
 
 
 
 
 
 
 
 
其他費用(收入)
 
 
 
 
 
 
 
利息開支
18,377
2,642
(3,502)
17,517
房地產出售(收益)損失
(725)
725
減值虧損
407
(407)
所得稅
316
74
390
管理內部化費用
16,498
16,498
其他費用(收入)總額
18,375
725
(407)
2,716
16,498
(3,502)
34,405
 
 
 
 
 
 
 
 
營運收益(虧損)
(14,474)
814
323
142
(14,705)
3,502
(24,398)
收購權益法投資收益
12,988
(12,988)
對未合併實體的投資產生的股權收入(損失)
(38)
38
淨利潤(虧損)
(1,524)
814
323
(12,808)
(14,705)
3,502
(24,398)
減:歸屬於非控股權益的淨虧損-前身
424
(424)
減:歸屬於非控股權益的淨利潤(損失)
424
10,304
10,728
歸屬於普通股股東的淨利潤(損失)
$(1,100)
$814
$323
$(12,808)
$(14,705)
$13,806
$(13,670)
預計發行在外普通股加權平均股數
 
 
 
 
 
 
 
基本及攤薄
 
 
 
 
 
 
14,977
每股普通股預計淨收益
 
 
 
 
 
 
 
基本及攤薄
 
 
 
 
 
 
$(0.91)
隨附的附註是該等未經審核的暫定簡明綜合財務報表的組成部分。
F-7

目錄

FRONTVIEW REIT,Inc.
未經審計的備考簡明合併財務報表附註
截至2024年6月30日止六個月及截至2023年12月31日止年度
對未經審計的備考簡明綜合資產負債表的調整
截至2024年6月30日的未經審計備考壓縮綜合資產負債表的調整如下:
(A)
反映本公司截至2024年6月30日未經審計的歷史資產負債表。該公司成立於2023年6月23日,自成立以來除了以每股10美元的價格發行1億股普通股外,沒有任何活動,最初的資金來自現金。
(B)
反映前身截至2024年6月30日的未經審計的歷史簡明綜合資產負債表。
(C)
代表對前身歷史業績所需的淨調整,以反映REIT繳款交易的完成情況。就房地產投資信託基金的出資交易而言,現有普通股及優先股持有人將把其在前身的私人房地產投資信託基金或營運合夥企業(視屬何情況而定)的權益,以換取營運基金單位或普通股股份。
也是對前身的歷史成果所需的淨調整,以反映完成內部化。內部化協定是由公司的特別委員會(保留了自己的財務和法律顧問)和NARS談判達成的。根據《內化協定》,全國退休人員協會及其某些附屬機構,包括某些執行幹事和董事,將獲得931,490個行動單位。內部化將根據ASC 805作為資產收購入賬,因此,未經審計的備考簡明綜合資產負債表反映了公司對分配給收購資產和承擔的負債的收購成本的最佳估計。最後分配額可能與形式調整中使用的初步分配額有很大不同。
內部化的初步購買價格分配是公允價值的,為1,770美元萬,即將發行的931,490個運營單位乘以19美元(首次公開募股價格),幷包括以下內容(最終購買價格分配可能與初步購買價格分配有實質性差異):
根據ASC420終止管理安排1,650萬美元,反映在截至2023年12月31日的未經審計備考簡明綜合經營報表中,作為管理內部化費用。
辦公空間經營性租賃的使用權租賃資產和負債分別為60美元萬和60美元萬
可歸因於集合的勞動力120美元萬的無形資產
以下形式上的調整是必要的,以反映2024年6月30日發生的內部化:
沖銷應付給NAR及其附屬公司的資本化收購費和租賃費60美元萬,其中50美元萬以現金支付,其餘10美元萬截至2024年6月30日以應付款形式支付
資產收購歸因於集合勞動力的無形資產120萬美元,以及使用權租賃資產和負債,分別包括60萬美元和60萬美元的辦公空間經營租賃。收購資產於收購日(假設為首次公開發售日)按公允價值確認。
(D)
反映本次發售中出售13,200,000股普通股的淨收益,按每股19.00美元的首次公開發行價格計算,扣除承銷折扣和公司應支付的其他估計發售費用。本次發行的淨收益包括以下內容:
(in數千)
首次公開募股的總收益
$250,800
減:承保折扣
(16,929)
公司支付或應付的費用前的收益
233,871
公司已支付或應付的估計發行費用
(2,000)
首次公開募股淨收益
$231,871
F-8

目錄

備考調整反映了淨收益的分配和與遞延發售有關的費用的重新分類如下:
(in數千)
 
淨收益:發行時發行的13,200股普通股的面值
$132
淨收益:發行中發行的普通股的面值以上價值
231,739
遞延發行成本重新分類為對額外實收資本的抵銷
(3,191)
借記資本公積
$228,548
遞延發行成本包括前身在2024年6月30日之前產生的直接、增量法律、專業、會計和其他第三方費用。
(E)
反映了與使用此次發行所得資金和償還債務有關的以下交易:
17590萬用於償還迴圈信貸安排和定期貸款信貸安排下分別為15990萬和1,600萬的未償還借款,包括沖銷40萬遞延融資費用。
從新的延遲提取定期貸款和新的迴圈信貸安排中提取25380美元的萬,以償還ABS票據下尚未償還的現有債務,包括沖銷190美元的遞延融資費萬。
新延遲定期貸款和新迴圈信貸安排產生的遞延融資費480萬,扣除遞延融資費80萬後的攤銷淨額。
對未經審計的備考簡明綜合業務報表的調整
截至2024年6月30日的6個月和截至2023年12月31日的年度的未經審計預計簡明綜合經營報表的調整如下:
(F)
反映了前身截至2024年6月30日的六個月的未經審計的歷史簡明綜合經營報表。
(G)
代表對前任的歷史結果所需的淨調整,以反映下列情況:
對於前身於2024年1月1日至2024年7月30日期間出售的五項物業,假設收購已於2023年1月1日完成,則這些物業的結果已被剔除,因為它們不會對公司的綜合經營報表產生持續影響。
這包括以下內容:
(in數千)
六個月來
截至2024年6月30日
止年度
2023年12月31日
租金收入
$(713)
$(593)
折舊及攤銷
(40)
(442)
物業經營費
(27)
(54)
一般及行政開支
(13)
減值虧損
(407)
在截至2024年6月30日的6個月中,租金收入的調整包括約60美元的萬租賃終止費。
(H)
對前身的歷史結果進行必要的調整,以反映內部化所產生的費用。內部化的總對價為1,770萬,其中1,650美元萬根據前身NARS與NARS的某些聯屬公司之間的管理安排的ASC420被確定為終止成本,因此將被支出並將按公允價值確認,並在首次公開募股時記錄為支出,這反映在截至2023年12月31日的未經審計的備考簡明綜合經營報表中,作為管理層內部化費用。應注意的是,未經審計的備考簡明綜合經營報表可能不能反映公司未來的經營業績,因為公司預計會產生額外的經常性費用
F-9

目錄

成為上市公司所產生的一般和行政費用,包括但不限於員工薪酬和福利、董事會費用和開支、董事和高級管理人員保險,以及遞增的法律、審計、稅務、諮詢和其他公共報告和合規相關費用和開支。
一般和行政費用的調整包括截至2024年6月30日的6個月的基於股票的薪酬支出200億美元萬和截至2023年12月31日的年度的39萬美元萬。這些數額包括將在本次發行完成後不久向公司創始人、高管、非僱員董事和某些其他員工發放的一次性RSU贈款和將根據公司高管的僱傭協定發放的RSU年度贈款的攤銷。RSU將分別在大約五年、四年和五年的期限內按比例授予年度贈款和一次性贈款。
一般和行政費用的調整還包括60美元萬,用於支付與公司與NADG的一個實體的外包協定有關的費用,該實體將提供財產會計和人力資源服務。
這一調整還反映了支付給全國退休人員協會和全國退休人員協會某些附屬公司的管理費的沖銷,以及對前身歷史財務報表中本年度資本化費用的折舊和攤銷的相應影響。
(I)
代表因償還迴圈信貸安排、定期貸款信貸安排和ABS票據而產生的利息支出(包括遞延融資費用的攤銷)用此次發行的收益以及從新延遲提取定期貸款和新迴圈信貸安排中提取的資金償還,猶如償還發生在2023年1月1日。為了計算可變利率債務的預計調整,本公司使用4.96%的一個月SOFR利率加上債務的適用保證金。一個月SOFR的變化為正負0.125%,預計利息支出將增加或減少約30美元萬。
(J)
反映了前身截至2023年12月31日的年度的經審計的歷史綜合業務報表。
(K)
代表對前任的歷史結果所需的淨調整,以反映下列情況:
對於前身在2023年12月31日終了年度內收購的26處房產,對前身歷史綜合業務報表的遞增調整,假設收購已於2023年1月1日完成,並反映如下:
截至2023年12月31日止年度的租金收入為260萬美元,這是基於收購日生效的合同規定的這些物業的現金基準租金,以直線方式記錄,包括相關高於和低於市場的租賃無形資產的任何攤銷。
截至2023年12月31日的年度的折舊和攤銷費用為120美元萬,這是根據房地產和無形租賃資產的估計使用年限按直線計算的。
由於是次發售所得款項淨額將用於償還迴圈信貸安排的未償還借款,因此並無作出調整以反映迴圈信貸安排的利息開支,為該等物業收購提供資金。
至於前身於截至2023年12月31日止年度出售的兩項物業,該等物業的結果已予剔除,因為它們不會對本公司的綜合經營報表產生持續影響。
這包括以下內容:
租金收入為10美元萬
10美元萬的折舊和攤銷
(L)
代表對前身歷史業績所需的淨調整,以反映於2023年10月20日進行的合營收購,其中前身收購了
F-10

目錄

前任在合資企業中的唯一合作夥伴。收購完成後,前身擁有合資公司100%的股份。就未經審計的預計綜合經營報表而言,合資企業的收購被假定發生在2023年1月1日,反映如下:
合資企業的合併:
租金收入為780美元萬
折舊和攤銷3.60億美元的萬
物業運營費用為110億美元萬
一般和行政費用為30美元萬
利息支出(包括假定債務公允價值增量的增加)$260萬
至於合營公司於截至2023年12月31日止年度出售的一項物業,由於不會對本公司的綜合經營報表產生持續影響,因此該物業的結果已予剔除。
租金收入為10美元萬
物業運營費用為10美元萬
收購合營企業的收益指的是一項一次性交易,用於購買前任在合資企業中的唯一合夥人持有的50%權益。這是一筆一次性交易;因此,收益不會在未來重現。
F-11

目錄

獨立特許會計師事務所報告
致股東和董事會
FrontView REIT,Inc.:
對財務報表的意見
我們已審計FrontView REIT,Inc.隨附的資產負債表。(the公司)截至2023年12月31日以及相關附註(統稱為財務報表)。我們認為,財務報表在所有重大方面公平地反映了公司截至2023年12月31日的財務狀況,符合美國公認會計原則。
意見基準
財務報表是公司管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計對財務報表發表意見。我們是一家在上市公司會計監督委員會(美國)(PCAOB)註冊的公共公證事務所,根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOb的適用規則和法規,我們必須對公司保持獨立性。
我們按照PCAOb的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和執行審計,以合理保證財務報表是否不存在由於錯誤或欺詐而造成的重大錯誤陳述。我們的審計包括執行程式以評估財務報表重大錯報風險(無論是由於錯誤還是欺詐),並執行應對這些風險的程式。此類程式包括在測試的基礎上審查有關財務報表中金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和做出的重大估計,以及評估財務報表的整體列報方式。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。
/s/畢馬威公證事務所
自2023年以來,我們一直擔任公司的審計師。
德克薩斯州達拉斯
2024年4月3日
F-12

目錄

FRONTVIEW REIT,Inc.

資產負債表
截至2023年12月31日
截至
12月31日,
2023
資產
 
現金
$1,000
總資產
$1,000
股東權益
 
普通股,每股面值0.01美金,授權股400,000,000股,已發行和發行股票100股
$1
資本公積
999
股東權益總額
$1,000
隨附票據是資產負債表的組成部分。
F-13

目錄

FRONTVIEW REIT,Inc.
截至2023年12月31日的資產負債表附註
1.
組織
FrontView REIT,Inc.(“公司”)成立於2023年6月23日,是一家馬利蘭州的公司,打算符合美國聯盟所得稅的房地產投資信託基金(“REIT”)的資格。本公司自成立以來從未進行過任何企業活動。本公司的組織是為了繼續NADG NNN Property Fund LP(“前身”)的業務,投資於位於顯眼位置、臨街的地塊物業組合,這些物業位於消費者可見的高交通量道路上。該公司預計,其在美國各地的投資將在地理上多樣化。該公司將是一家內部管理的淨租賃房地產投資信託基金。
本公司擬進行首次公開發行A類普通股(“首次公開發售”)。在首次公開招股完成之前,本公司打算建立其運營和資本結構,包括REIT出資交易,以創建與前身的UPREIT結構和管理層的內部化。
2.
大寫
截至2023年6月23日,公司獲授權發行最多400,000,000股A類普通股,每股面值0.01美元;50,000,000股B類普通股,每股面值0.01美元;以及50,000,000股優先股,每股面值0.01美元。
2023年6月30日,公司向創始人發行100股A類普通股,以換取1000美元現金作為初始資本。本公司將於首次公開招股完成後按成本回購該等股份。
截至2023年12月31日,公司持有A類普通股100股,B類普通股0股,優先股0股。
3.
重要會計政策摘要
呈列基準
所附資產負債表乃根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)編制。由於本金業務尚未開始,財務報表中沒有單獨列報損益表、權益變動表和現金流量表。
現金
本公司的現金存放在一家主要金融機構,可能超過聯盟可保限額。一般來說,這些存款可以按需贖回,因此承擔的風險最小。
所得稅
本公司根據經修訂的1986年國內稅收守則(“守則”)S分章選擇作為直通實體繳稅,但擬於首次公開招股截止前撤銷其對S的選舉。本公司擬根據守則第856至860條選擇作為房地產投資信託基金徵稅,自截至2024年12月31日的短暫課稅年度開始。一般來說,該公司分配給股東的金額將不需要繳納聯盟所得稅,前提是該公司分配其REIT應納稅所得額的90%,並滿足符合REIT資格的某些其他要求。如果本公司未能在任何納稅年度保持其REIT資格,則本公司將按正常公司稅率就其應納稅所得額繳納聯盟所得稅,並將在喪失資格的下一年的四年內不得獲得作為REIT的聯盟所得稅待遇,除非美國國稅局根據某些法定條款給予本公司減免。此類事件可能對其可供分配給其成員的淨收入和淨現金產生重大不利影響。
該公司尚未提交其初始納稅申報單。
4.
後續事件
該公司評估了2023年12月31日之後發生的所有事件和交易,並指出沒有發生需要對資產負債表中的披露進行調整的事件。
隨附票據是資產負債表的組成部分。
F-14

目錄

FRONTVIEW REIT,Inc.
資產負債表
(未經審計)
 
2024年6月30日
2023年12月31日
資產
 
 
現金
$1,000
$1,000
總資產
$1,000
$1,000
股東權益
 
 
普通股,每股面值0.01美金,授權股400,000,000股,已發行和發行股票100股
$1
$1
資本公積
999
999
股東權益總額
$1,000
$1,000
隨附票據是資產負債表的組成部分。
F-15

目錄

FRONTView REIT,Inc.
資產負債表附註
(未經審計)
1.
組織
FrontView REIT,Inc.(“公司”)成立於2023年6月23日,是一家馬利蘭州的公司,打算符合美國聯盟所得稅的房地產投資信託基金(“REIT”)的資格。本公司自成立以來並無任何業務活動。本公司的成立是為了繼續NADG NNN Property Fund LP(“前身”)的業務,即投資於一系列地塊物業,這些地塊物業位於顯眼的位置,面向消費者可見的高交通量道路。該公司預計,其在美國各地的投資將在地理上多樣化。該公司將是一家內部管理的淨租賃房地產投資信託基金。
本公司擬進行首次公開發行A類普通股(“首次公開招股”)。在首次公開招股完成之前,本公司打算建立其運營和資本結構,包括REIT出資交易,以創建與前身的UPREIT結構和管理層的內部化。
2.
大寫
截至2023年6月23日,公司獲授權發行最多400,000,000股A類普通股,每股面值0.01美元;發行50,000,000股B類普通股,每股面值0.01美元;發行50,000,000股優先股,每股面值0.01美元。
2023年6月30日,公司向創始人發行100股A類普通股,以換取1000美元現金作為初始資本。本公司將於首次公開招股完成後按成本回購該等股份。
截至2024年6月30日,公司持有A類普通股100股,B類普通股0股,優先股0股。
3.
重要會計政策摘要
a)
呈列基準
所附資產負債表乃根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)編制。由於本金業務尚未開始,財務報表中沒有單獨列報損益表、權益變動表和現金流量表。
b)
現金
本公司的現金存放在一家主要金融機構,可能超過聯盟可保限額。一般來說,這些存款可以按需贖回,因此承擔的風險最小。
c)
所得稅
本公司根據經修訂的1986年國內稅收守則(“守則”)S分章選擇作為直通實體繳稅,但擬於首次公開招股截止前撤銷其S的選舉。本公司擬根據守則第856至860條選擇作為房地產投資信託基金徵稅,自截至2024年12月31日的短暫課稅年度開始。一般來說,該公司分配給股東的金額將不需要繳納聯盟所得稅,前提是該公司分配其REIT應納稅所得額的90%,並滿足符合REIT資格的某些其他要求。如果本公司未能在任何納稅年度保持其REIT資格,則本公司的應稅收入將按正常的公司稅率繳納聯盟所得稅,並將在喪失資格的下一年的四年內不被允許為聯盟所得稅目的而被視為REIT,除非美國國稅局根據某些法定條款給予本公司減免。此類事件可能對其可供分配給其成員的淨收入和淨現金產生重大不利影響。
該公司被要求向聯邦稅務機關提交所得稅申報單。截至2024年6月30日,公司2023納稅年度的美國聯盟所得稅申報單仍需接受美國國稅局的審查。
4.
後續事件
該公司已評估了2024年6月30日之後發生的所有事件和交易,並指出沒有發生需要調整資產負債表披露的事件。
隨附票據是資產負債表的組成部分。
F-16

目錄

獨立特許會計師事務所報告
致合作夥伴
NADG NNN Property Fund LP:
對綜合財務報表的意見
我們已審核所附NADG NNN Property Fund LP及其附屬公司(合夥企業)於2023年及2022年12月31日的綜合資產負債表、截至該日止年度的相關綜合營運表、合夥人資本及現金流量,以及相關附註及財務報表附表三房地產及累計折舊(統稱為綜合財務報表)。我們認為,合併財務報表在所有重要方面都公平地反映了合夥企業截至2023年12月31日和2022年12月31日的財務狀況,以及截至那時止年度的經營成果和現金流,符合美國公認會計原則。
意見基準
這些合併財務報表是夥伴關係管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計對這些合併財務報表發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所,根據美國聯盟證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和規定,我們必須與合夥企業保持獨立。
我們按照PCAOB的標準和美利堅合眾國普遍接受的審計標準進行審計。這些準則要求我們計劃和執行審計,以獲得關於合併財務報表是否沒有重大錯報的合理保證,無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程式,無論是由於錯誤還是欺詐,以及執行應對這些風險的程式。這些程式包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計,以及評價合併財務報表的整體列報。我們相信,我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
/s/畢馬威公證事務所
自2022年以來,我們一直擔任該夥伴關係的審計師。
德克薩斯州達拉斯
2024年4月3日
F-17

目錄

NADG NNN房地產基金LP
綜合資產負債表
截至2023年12月31日和2022年12月31日
截至12月31日,
注意
2023
2022
資產
 
 
 
 
 
 
 
持作投資用途的房地產,按成本計算
 
 
 
土地
 
$314,747,835
$ 233,742,155
大樓及改善工程
 
332,431,999
229,180,516
持有用於投資的房地產總額,按成本計算
 
647,179,834
462,922,671
減累計折舊
 
(28,733,915)
(19,789,627)
持作投資用途的房地產,淨值
3
618,445,919
443,133,044
持作出售資產
 
2,859,327
2,193,736
對未合併實體的投資
5
19,366,248
現金、現金等值物和限制現金
 
17,128,537
41,076,985
無形租賃資產,淨值
4
119,431,657
110,946,269
其他資產
10
14,141,789
10,073,709
總資產
 
$772,007,229
$ 626,789,991
負債、可轉換非控股股東權益和合作夥伴資本
 
 
 
 
 
 
 
負債
 
 
 
債務,淨額
6
$ 436,451,973
$ 281,307,210
無形租賃負債,淨額
4
17,416,178
17,619,298
關聯方應付款
6 (a)
288,631
應付款項和應計負債
11(a)、(b)
17,452,401
11,888,059
總負債
 
471,320,552
311,103,198
 
 
 
 
或有事項(注12)
 
 
 
 
 
 
 
可轉換非控股優先權益
9
103,615,960
98,385,559
 
 
 
 
合夥人資本
 
 
 
合伙人資本
 
197,070,717
217,301,234
負債總額、可轉換非控股優先權益和合伙人資本
 
$772,007,229
$ 626,789,991
隨附的附註是該等綜合財務報表的組成部分。
F-18

目錄

NADG NNN房地產基金LP
綜合經營報表
截至2023年和2022年12月31日的年份
截至12月31日的年份,
注意
2023
2022
收入
 
 
 
租金收入
3
$ 48,266,265
$ 39,862,784
 
 
 
 
業務費用
 
 
 
折舊及攤銷
3, 4
24,730,026
21,800,720
物業經營開支
 
5,825,127
4,497,175
物業管理費
11 (b)
1,616,099
918,490
資產管理費
7, 11 (b)
4,138,675
3,638,276
一般及行政開支
 
8,054,200
1,183,745
總運營支出
 
44,364,127
32,038,406
 
 
 
 
其他費用(收入)
 
 
 
利息開支
6
18,377,324
12,463,982
房地產出售(收益)損失
3
(724,917)
201,439
減值虧損
 
407,387
所得稅
 
315,891
430,232
其他費用(收入)總額
 
18,375,685
13,095,653
經營虧損
 
(14,473,547)
(5,271,275)
收購權益法投資收益
 
12,987,969
對未合併實體的投資產生的股權損失
5
(38,113)
(108,922)
淨虧損
 
(1,523,691)
(5,380,197)
減:歸屬於可轉換非控股優先權益的淨虧損
9
423,607
909,657
NADG NNN Property Fund LP應占淨虧損
 
$(1,100,084)
$(4,470,540)
隨附的附註是該等綜合財務報表的組成部分。
F-19

目錄

NADG NNN房地產基金LP
合作夥伴資本合併報表
截至2023年和2022年12月31日的年份
 
美國有限公司
夥伴
(Note 1)
NADG NNN
房地產基金(美國)
有限
夥伴關係
(Note 1)
首選單位
(Note 8)
合作夥伴總數
資本
合伙人資本,2021年12月31日
$ 85,123,944
$ 134,764,843
$ 125,000
$ 220,013,787
貢獻
26,537,400
1,330,400
27,867,800
發行成本(注11(a))
(796,122)
(39,912)
(836,034)
優先單位的加入
(6,497)
(9,128)
15,625
非控股權益的增加(注9)
(2,501,219)
(3,514,245)
(6,015,464)
分布
(6,842,470)
(9,613,756)
(15,625)
(16,471,851)
分配再投資於公共單位
78,928
714,608
793,536
贖回普通單位
(1,612,000)
(1,968,000)
(3,580,000)
淨虧損
(1,858,843)
(2,611,697)
(4,470,540)
合伙人資本,2022年12月31日
$ 98,123,121
$119,053,113
$ 125,000
$ 217,301,234
貢獻
10,804,000
75,000
10,879,000
發行成本(注11(a))
(324,120)
(2,250)
(326,370)
優先單位的加入
(6,948)
(8,677)
15,625
非控股權益的增加(注9)
(3,125,944)
(3,903,823)
(7,029,767)
分布
(7,683,220)
(9,595,159)
(15,625)
(17,294,004)
分配再投資於公共單位
64,702
575,606
640,308
贖回普通單位
(5,750,000)
(249,600)
(5,999,600)
淨虧損
(489,177)
(610,907)
(1,100,084)
合伙人資本,2023年12月31日
$ 91,612,414
$ 105,333,303
$ 125,000
$ 197,070,717
隨附的附註是該等綜合財務報表的組成部分。
F-20

目錄

NADG NNN房地產基金LP
綜合現金流量表
截至2023年和2022年12月31日的年份
截至12月31日的年份,
注意
2023
2022
經營活動產生的現金流量
 
 
 
淨虧損
 
$(1,523,691)
$(5,380,197)
將淨虧損與經營活動提供的淨現金進行調節的調整:
 
 
 
折舊及攤銷
3, 4
24,730,026
21,800,720
高於/低於市場租賃攤銷
4
1,469,428
551,558
融資交易攤銷和折扣成本
6
2,791,835
2,291,549
非現金租金收入調整
 
(1,137,776)
(1,164,751)
房地產出售(收益)損失
3
(724,917)
201,439
減值虧損
 
407,387
壞帳準備
2 (f)
(328,000)
收購權益法投資收益
 
(12,987,969)
對未合併實體的投資產生的股權損失
5
38,113
108,922
對未合併實體的投資所收到的股權收益的分配
5
1,766,000
2,490,000
經營資產和負債變化:
 
 
 
其他資產
10
309,932
1,083,863
應付款項和應計負債
 
2,702,052
1,099,801
關聯方應付款
 
(288,631)
19,829
經營活動提供的淨現金
 
17,223,789
23,102,733
 
 
 
 
投資活動產生的現金流量
 
 
 
 
 
 
 
收購合作夥伴在合資企業中的權益,扣除收到的現金
5
(23,389,518)
收購持作投資用途的房地產
3
(75,038,813)
(85,215,704)
持作投資用途的房地產存款
 
74,348
投資性房地產的遞延租賃成本和其他增加
 
(1,411,600)
出售持作投資用途的房地產淨收益
3
5,221,677
1,997,648
軟體成本的增加
 
(82,784)
從對未合併實體的投資中收到的分配
5
816,227
1,019,427
投資活動所用現金淨額
 
(93,810,463)
(82,198,629)
 
 
 
 
融資活動現金流量
 
 
 
 
 
 
 
出資
 
10,879,000
27,867,800
贖回普通單位
 
(7,081,200)
(3,104,400)
發行成本
11 (a)
(326,370)
(838,034)
債務收益,淨
6
110,390,000
10,000,000
償還債務,淨
6
(41,782,666)
(964,674)
融資交易成本
6
(161,116)
延期發行成本
 
(1,953,330)
現金分配
 
(16,653,696)
(15,678,315)
向非控股可轉換優先權益的現金分配
9
(5,724,221)
(2,853,955)
非控股可轉換優先權益的貢獻
9
5,051,825
53,870,506
融資活動提供的淨現金
 
52,638,226
68,298,928
隨附的附註是該等綜合財務報表的組成部分。
F-21

目錄

NADG NNN房地產基金LP
綜合現金流量表
截至2023年和2022年12月31日的年份
截至12月31日的年份,
注意
2023
2022
年內現金、現金等值物和限制性現金淨(減少)增加
 
(23,948,448)
9,203,032
現金、現金等值物和限制性現金,年初
 
41,076,985
31,873,953
現金、現金等值物和限制現金,年終
 
$17,128,537
$ 41,076,985
 
 
 
 
現金流量信息的補充披露:
 
 
 
 
 
 
 
支付利息的現金
 
$14,999,848
$9,633,498
非現金投資和融資活動的非現金披露:
 
 
 
抵減房地產銷售損失的遞延應收租金
 
$
$277,789
歸類為持作出售資產的遞延租金應收款
 
$5,283
$—-
應計房地產開發和改善成本
 
$1,554,650
$937,800
應計收購費
 
$523,380
$
應計遞延租賃費
 
$264,236
$685,301
應計延期發行成本
 
$3,186,234
$315,971
年終應付贖回
 
$
$1,081,600
應付給可轉換非控股優先權益的分配
 
$1,633,182
$929,819
分配再投資於公共單位
 
$640,308
$793,536
隨附的附註是該等綜合財務報表的組成部分。
F-22

目錄


綜合財務報表附註
截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度
1.
業務運營
NADG NNN Property Fund LP(“合夥企業”)成立於2016年1月6日(“創始日期”),旨在為投資者提供投資於位於美國(“美國”)的優質物業組合的機會,主要是單租戶淨租賃物業。
NADG NNN營運有限責任公司(“營運有限責任公司”)是合夥企業透過其經營業務及擁有(直接或透過附屬公司)合夥企業所有物業的實體。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日,合夥企業分別擁有運營有限責任公司72.%和75.14%的權益(見附註2(A))。
合夥企業的普通合夥人為NADG NNN Property Fund GP,LLLP(“普通合夥人”)。合夥企業的有限責任合夥人為直接投資於合夥企業的美國投資者(統稱“美國合夥企業”)及為接納加拿大投資者而成立的加拿大合夥企業NADG NNN Property Fund(Canada)Limited Partnership(“CDN LP”)(美國合夥企業及CDN LP合夥企業,統稱為“共同單位持有人”),透過其全資附屬公司NADG NN Property Fund(US)Limited Partnership(見附註7)投資於合夥企業。
NADG(美國),LLLP是該合夥企業的發起人(“發起人”)。普通合夥人承諾確保發起人或其附屬公司認購合夥企業中的共同單位(“共同單位”),該單位至少佔承諾資本總額的10%,最高可達500美元萬。截至2016年12月31日,發起人的一家附屬公司以與其他有限合夥人相同的條件認購並獲得了500個共同單位,並向夥伴關係捐贈了500萬美元,這是其對夥伴關係的全部承諾。保薦人的這種關聯公司的董事也是保薦人和普通合夥人的董事。
來自銷售收益淨額、融資和再融資收益淨額、租金淨收入和合夥所有其他收入的超額可用現金(由普通合夥人確定)將根據有限合夥協定中規定的規定和優先事項進行分配,包括應付給普通合夥人的任何可分配現金。
2.
財務報表的會計政策
本綜合財務報表及附表三--房地產資產及累計折舊乃根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)及美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的規則及規定編制。這些合併財務報表中表示的所有金額均以美元計價。
a)
合併原則
所附合並財務報表包括合夥企業及其合併子公司的財務狀況、經營成果和現金流量。所有公司間的金額都已註銷。
合夥企業的結論是,根據財務會計準則委員會(FASB)的會計準則規範(ASC)810,經營有限責任公司是可變利益實體(VIE)。鞏固“(”ASC 810“)。合夥企業被認為是經營合夥企業的主要受益者,因為經營合夥企業的幾乎所有活動都是代表該合夥企業進行的。該合夥關係鞏固了其在運營有限責任公司中的利益。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日,非合夥企業擁有的運營有限責任公司部分作為可轉換非控股優先權益列示。
於2023年10月20日,合夥公司取得NADG NNN 50/50 LP(“合營公司”)餘下50%權益,合夥公司被視為主要受益人。因此,從2023年10月20日開始,夥伴關係鞏固了其在合資企業中的權益(見附註2(B)和5)。
b)
對未合併實體的投資
截至2023年12月31日,合夥企業擁有合資企業100%的所有權權益。於2023年8月18日,合夥企業與合營合夥人訂立權益購買協定,以收購餘下股權
F-23

目錄

擁有合資企業50%的股權。本次收購於2023年10月20日完成(見附註5)。收購完成後,合夥企業通過合併其在合資企業中的所有權(見附註2(A))。
截至2022年12月31日止年度,合夥企業擁有合資企業50%的股權。合夥企業根據ASC 810評估了對合資企業的投資,並得出結論認為,合資企業是VIE,然而,合夥企業不是主要受益者。合夥企業在一個未合併的合資企業中的非控股合夥權益採用股權會計方法核算,因為合夥企業具有重大影響力,但不控制該實體。根據權益會計法,合夥企業的淨權益投資反映在所附的合併資產負債表中,合夥企業在該合資企業的淨收益或虧損中的份額計入所附的綜合業務表。
該合夥企業根據“分配方法的性質”對其在非合併實體的投資所獲得的分配進行分類。根據這一辦法,根據產生分配的活動的性質,分配在隨附的合併現金流量表上分類為經營活動的現金流量或投資活動的現金流量。
管理層定期評估是否有任何指標表明合夥企業在未合併的合資企業中的投資價值可能受損。只有當管理層對投資價值的估計低於投資的賬面價值時,投資才會減值,而且這種價值下降被視為非臨時性的。若已發生減值,則按投資賬面價值超過投資估計公允價值計量虧損。投資的估計公允價值是使用貼現現金流模型確定的,該模型是ASC 820下的III級估值。公允價值計量和披露“(”ASC 820“)。該夥伴關係的管理層考慮了受經濟和市場不確定性影響的若干假設,除其他外,包括:對空間的需求;對租戶的競爭;市場租金的變化;運營成本;資本化率;持有期;以及貼現率。由於這些因素難以預測,並可能受到未來事件的影響,可能改變管理層的假設,管理層在其減值分析中估計的價值可能無法實現。截至二零二二年十二月三十一日止年度及收購前於二零二三年十月二十日止期間,並無就非綜合實體投資之賬面值錄得減值虧損。
c)
持作投資的房地產
為投資而持有的房地產按成本減去累計折舊和減值損失列報。於收購被視為資產收購的投資所持有的房地產時,購買價格及相關收購成本(統稱為“購買價格”)將資本化,作為成本基礎的一部分。買入價按其相對公允價值在土地、樓宇及改善工程、工地改善及可識別無形資產及負債之間分配,例如與原址租賃有關的金額及取得的高於市價及低於市價的租賃的原始成本。購買價格的分配需要判斷和重大估計。土地及樓宇資產的公允價值按空置原則釐定。
高於市價及低於市價的租約乃根據收購時的現有租約與同類物業的現行市值租金的比較而釐定。高於市價和低於市價租賃的公允價值等於合同與每一份現地租賃在其剩餘期限內的市場匯率之間的價差的總和。高於市價及低於市價的租約價值於相關租約的剩餘年期內攤銷至租金收入。
原址租約及初始成本的公允價值乃根據預期租賃期內的入賬成本估計及按相同市場條款及條件將現有租約落實所產生的成本釐定。
如果承租人終止租賃,相關無形價值的未攤銷部分將立即註銷。
F-24

目錄

折舊和攤銷在資產的估計使用年限內使用直線法計算:
資產
估計可用壽命
大樓及改善工程
16-52歲
工地改善
4-28年
租戶改造
租期或使用年限較短
就地租賃和發起成本
剩餘租期
租賃費
剩餘租期
高於和低於市值租約
剩餘租期
維修和維護在發生時計入運營費用;延長資產使用壽命或提高運營能力的重大更新和改進計入資本化。
d)
持作出售資產
當滿足以下所有標準時,合夥企業對持有的待售資產進行分類:(1)管理層承諾制定出售財產的計劃;(2)財產在目前的狀況下可立即出售,但僅限於房地產出售的慣常條款;(3)已經啟動了尋找買家並執行完成出售所需的其他行動的積極計劃;(4)財產的出售可能正在進行,預計將符合完成出售的資格,(5)該物業正積極以相對其公平價值而言屬合理的價格出售,及(6)完成出售所需的行動顯示不太可能作出任何重大改變或撤回出售計劃。
對於被歸類為持有待售的物業,合夥企業暫停房地產物業的折舊和攤銷,包括相關的無形租賃資產和負債,以及相關租賃的直線收入確認。持有待售物業按成本或公允價值減去估計銷售成本兩者中較低者列賬。如果估計公允價值減去銷售成本低於賬面價值,差額將在綜合經營報表中計入待售資產的減值。截至2023年12月31日,共有兩項物業被分類為持有待售物業,其中一項在截至2023年12月31日的年度錄得減值虧損229,387美元。合夥企業根據從第三方收到的商定銷售價格減去處置成本,使用第2級投入估算了持有待售資產的公允價值。截至2022年12月31日,有一處房產被歸類為持有待售。夥伴關係沒有將被處置或被歸類為持有待售財產的業務結果重新歸類為非持續業務,因為這些事件是夥伴關係業務的正常組成部分,並不代表夥伴關係業務的戰略轉變。
e)
長期資產減值
只要發生事件或環境變化表明某項資產的賬面價值可能無法收回,就會對長期資產進行減值審查。如果存在該等減值,則根據資產的賬面價值超過其公允價值確認減值損失。可收回淨額代表預期從長期資產賺取的未貼現估計未來現金流。就房地產而言,未貼現的估計未來現金流是基於使用和最終處置財產所產生的預期現金流。對預期現金流的審查涉及對估計入住率、租金和剩餘價值的主觀假設。該合夥企業於截至2023年12月31日止年度就持有以供投資之房地產賬面值錄得減值虧損178,000美元。截至2022年12月31日止年度,並無與房地產賬面值有關的減值虧損。
所有房地產投資都受到風險因素的影響,並受但不限於普遍的經濟狀況、當地房地產市場、租賃物業的供求、競爭和政府法律及其他要求的影響。
F-25

目錄

f)
收入確認和應收賬款
與承租人的租賃被計入經營性租賃。最低租金乃按有關租約年期及合理的若干續期期間以直線方式確認。根據租賃條款確認的租金收入與應付現金租金之間的差額作為遞延應收租金入賬,並作為其他資產的組成部分計入綜合資產負債表。
變動租金金額包括根據消費物價指數的變動、租金百分比或終止租約而增加的租金。在觸發可變支付的特定事件發生之前,不會確認可變租金金額。
該夥伴關係評估與基本租金和費用償還有關的應收賬款的可收回性。該夥伴關係在評估壞賬準備的充分性時,分析應收賬款、個別租戶的信用以及當前的經濟狀況和趨勢。管理層評估了應收賬款的可收回性,並確定在2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日分別需要計提328 000美元和0美元的壞賬準備。
g)
現金、現金等值物和限制現金
現金和現金等價物包括經營銀行和貨幣市場賬戶中持有的金額。
限制性現金包括出售資產支持證券化中包含的資產所得的現金收益,以預期更換物業,以及作為資產支持證券化的一部分所需的維護準備金。截至2023年12月31日和2022年12月31日,該夥伴關係分別擁有5531741美元和5787,2美元的限制性現金。
h)
融資交易和貼現成本
與獲得債務有關的融資交易成本在相關債務期限內遞延和攤銷。對於以折價方式獲得的任何債務,如果債務的公允價值低於賬面價值,則公允價值折價按實際利息法在相關債務的期限內攤銷。融資交易成本和公允價值折價的攤銷計入隨附的綜合經營報表的利息支出,遞延融資交易成本和公允價值折現的未攤銷餘額在隨附的綜合資產負債表上顯示為債務減少。
i)
集中信貸風險
信用風險產生於交易對手無法履行其義務的可能性。合夥企業不會面臨重大信貸風險,因為合夥企業擁有多個不同的租戶,從而降低了信貸風險。
j)
預算的使用
根據公認會計原則編制這些合併財務報表時,管理層需要作出估計和假設,以影響在這些合併財務報表日期的資產和負債額、或有資產和負債的披露,以及報告期內報告的收入和支出金額。最重要的假設和估計涉及房地產及相關無形資產和負債在收購時的估值,包括對減值、折舊壽命和應收貿易賬款的可收回性的評估。夥伴關係的管理層不斷審查其估計數和假設。這些估計數是根據歷史經驗和夥伴關係管理層認為在這種情況下合理的各種其他假設得出的。實際結果可能與這些估計不同。
k)
所得稅
合夥企業已根據經修訂的1986年國內稅法(“守則”)第856至860條被視為房地產投資信託基金(“REIT”),並預期將繼續符合REIT的資格。要符合REIT的資格,該合夥企業必須遵守各種要求,包括必須將其應納稅所得額的至少90%作為股息分配給股東。作為房地產投資信託基金,合夥企業將就其未分配的房地產投資信託基金應納稅所得額和淨資本利得繳納聯盟所得稅,並對其就任何日曆年支付的分配少於(1)85%的任何金額徵收4%的不可抵扣消費稅。
F-26

目錄

(2)資本利得淨收入的95%;(3)前幾年未分配應納稅所得額的100%。合夥企業打算以符合REIT資格的方式運作,但不能保證該合夥企業的運營方式將符合REIT的資格。如果合夥企業未能滿足這些要求,則可能需要對該合夥企業按正常公司稅率計算的所有應納稅所得額繳納聯盟所得稅。合夥企業將不能扣除在任何一年支付給股東的分配,如果它沒有資格成為REIT的話。此外,該合夥公司在喪失資格後的四個課稅年度內,亦將喪失選擇作為房地產投資信託基金繳稅的資格,除非該合夥公司根據特定的法定條文有權獲得稅務寬免。截至2023年12月31日,合夥企業認為其符合所有適用的REIT要求。
在截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度中,該夥伴關係已經分配了100%的應稅收入,因此,它本身不需要繳納任何聯盟所得稅。
合夥企業在其部分物業所在的某些司法管轄區須繳納州稅和地方所得稅或特許經營稅,並在所附的綜合經營報表中將這些稅項記入所得稅內。
來自某些非REIT活動的應稅收入通過應稅REIT子公司(“TRS”)管理,並須繳納適用的聯盟、州和地方所得稅和保證金稅。在截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度,該夥伴關係沒有與其TRS相關的重大稅收。
合夥企業必須向聯盟和州稅務當局提交所得稅申報單。截至2023年12月31日,合夥企業2020至2022納稅年度的美國聯盟和州所得稅申報單仍需接受各自稅務機關的審查。
l)
公允價值計量
ASC 820將公允價值定義為在計量日市場參與者之間的有序交易中為資產或負債在本金或最有利的市場上轉讓負債而收到的價格或支付的價格(退出價格)。ASC 820還建立了一個三級公允價值層次結構,對計量公允價值時使用的投入進行優先排序。在公允價值計量的確定基於公允價值層次結構中一個以上級別的投入的情況下,整個公允價值計量是根據最低水準的投入進行分類的。
該層次結構根據輸入的可靠性分三個級別進行衡量:
1級-相同資產或負債在活躍市場上的報價。
2級-對活躍市場的報價以外的投入進行定價,如類似資產或負債的報價;不活躍的市場的報價;或資產或負債的整個期限內可觀察到的或可觀察到的市場數據所證實的其他投入。
下表匯總了該夥伴關係總債務的公允價值:
截至12月31日,
2023
2022
帳面值
$440,378,957
$285,040,901
公允價值(二級)
433,464,608
276,263,336
合夥企業債務的公允價值是根據最近的二級市場、最近的融資交易、作為此類債務抵押品的財產的公允價值估計、同等質量的貸款的歷史風險溢價、當前的LIBOR/SOFR以及此類債務未來將支付的貼現估計現金支付來估計的。估計的貼現率反映了合夥企業對類似期限貸款的大約當前貸款利率的判斷,並假設債務在到期時仍未償還。
3級-很少或根本沒有市場活動支持的、對資產或負債的公允價值有重大影響的不可觀察的投入。
該合夥企業擁有的金融工具包括現金和現金等值物、受限制現金、其他資產、應付關聯方、應付帳款和應計負債,除非另有說明,否則這些工具按攤銷成本列帳並接近其公允價值。
F-27

目錄

m)
細分市場報告
該合夥企業目前以單一的可報告部門經營,其中包括淨租賃物業的收購、租賃和所有權。管理層在整個投資組合的綜合水準上評估、衡量和審查運營和財務結果,因此,每個物業或物業類型都不被視為單獨的運營部門。合作夥伴關係不會根據地理位置、規模或物業類型來評估運營結果。
n)
後續事件
合夥企業在獨立審計師報告發布之日之前,對這些合併財務報表中披露的後續事項進行評估,這是這些合併財務報表可以印發的日期。
o)
最近通過的會計聲明
2016年9月,FASB發佈了ASU 2016-13,金融工具信用損失的計量“(”亞利桑那州立大學2016-13“)。ASU 2016-13要求實體使用基於當前預期信貸損失(“CECL”)的前瞻性方法來估計某些類型金融工具的信貸損失,包括應收賬款。這可能導致提早確認損失準備金。ASU 2016-13對2023年1月1日開始的夥伴關係有效。採用ASU 2016-13年並未對夥伴關係的財務狀況、業務成果和現金流產生實質性影響。
2020年3月,FASB發佈了《會計準則更新(ASU)2020-04》,參考匯率改革(主題848)-促進參考匯率改革對財務報告的影響“,它為GAAP關於合同修改和對沖會計的指導提供了臨時的、可選的權宜之計和例外情況,以減輕與預期的市場從倫敦銀行間同業拆借利率(”LIBOR“)和其他銀行同業拆借利率向替代參考利率過渡有關的財務報告負擔。此外,在2021年1月,FASB發佈了ASU 2021-01,參考匯率改革(主題848)-範圍“,澄清主題848中關於合同修改和對沖會計的某些可選權宜之計和例外適用於使用利率進行保證金、貼現或合同價格調整的衍生品工具,該利率因參考匯率改革而被修改。2022年12月31日,FASB發佈了ASU 2022-06,參考匯率改革(主題848)--推遲主題848的日落日期“,將話題848的日落(或到期)日期從2022年12月31日延長至2024年12月31日。合夥企業在2023年將其債務、上限和下限協定從倫敦銀行間同業拆借利率修改為SOFR,並選擇使用可選的權宜之計修改合同。夥伴關係得出的結論是,這些修訂應被視為對現有合同的非實質性修改,不會對夥伴關係的合併財務報表造成影響。
2023年11月,FASB發佈了ASU 2023-07,分部報告-對可報告分部披露的改進(“ASU 2023-07”),要求公共實體在中期和年度披露重大分部費用和其他分部專案,並擴大了中期的ASC 280披露要求。ASU還明確要求具有單一可報告分類的公共實體提供ASC 280下的所有分類披露,包括ASU 2023-07下的新披露。這些修正案適用於2023年12月15日之後開始的財政年度,以及2024年12月15日之後開始的財政年度內的過渡期。允許及早領養。管理層目前正在評估這一ASU,以確定其對合夥企業披露的影響。
3.
為投資和租賃安排而持有的房地產
合夥企業收購、擁有和管理淨租賃的地塊物業。租賃一般為淨租賃,租戶負責支付與租賃物業相關的房地產稅、保險費和維護費。該等租約已被歸類為營運租約,一般規定租金因固定增長、消費物價指數上升或租戶銷售量增加而增加的幅度有限。
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日,合夥企業分別擁有284個和204個房地產的100%所有權權益。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日,合夥企業擁有的房地產的平均剩餘租賃期分別約為7.4年和7.8年。
F-28

目錄

於截至2023年12月31日止年度內,合夥公司收購26項物業的100%擁有權權益,總購買價為75,3,468美元,包括總收購成本1,379,986美元。於截至2023年12月31日止年度收購的物業,大部分於收購時出租,平均剩餘租期約為8.2年。此外,合夥公司收購了合營夥伴持有的合營公司剩餘50%的權益,該合營公司於收購日期由54個物業組成(見附註5)。
於截至2022年12月31日止年度內,合夥公司收購23項物業的100%擁有權權益,購買總價為85,215,704美元,包括收購成本總計1,597,435美元。於截至2022年12月31日止年度收購的所有物業於收購時租賃,平均剩餘租賃期約為7.0年。
這些收購都被計入資產收購。合夥企業將這些財產的購買價格按所承擔的資產和負債的公允價值分配,匯總見下表:
截至12月31日,
2023
2022
土地
$27,115,250
$37,226,581
建築
33,933,944
31,154,758
工地改善
4,694,858
4,330,891
無形資產:
 
 
高於市價的租約
1,262,433
887,895
就地租賃和發起成本
10,175,653
14,710,326
 
$77,182,138
$88,310,451
承擔的負債:
 
 
低於市價的租賃無形負債
(1,792,670)
(3,094,747)
應付賬款和應計負債
(350,655)
採購價(含採購費)
$75,038,813
$85,215,704
2023年6月30日,合夥公司以200萬美元的價格出售了一處房地產。在支付138 581美元的成交費用後,合夥企業收到淨收益1 861 419美元,銷售虧損332 317美元。於出售當日,售出物業的總成本及相關累計折舊及攤銷分別為2,317,926美元及124,190美元。
2023年12月29日,該合夥公司以340萬美元的價格出售了一處房地產。在支付39 742美元的成交費用後,合夥企業收到淨收益3 360 258美元,銷售收益1 057 234美元。於出售當日,售出物業的總成本及相關累計折舊及攤銷分別為2,788,192美元及485,168美元。
2022年8月10日,該合夥公司以220萬美元的價格出售了兩處房地產。在支付202 352美元的成交費用後,合夥企業收到的淨收益為1 997 8美元,銷售虧損為201 439美元。於出售日,售出物業的總成本及相關累計折舊及攤銷分別為2,428,009美元及506,711美元。277 7美元是與出售財產有關的遞延應收租金,已註銷並計入出售損失。
為投資而持有的不動產折舊費用如下:
截至2013年12月31日的年度,
2023
2022
折舊
$9,072,288
$7,113,854
下表總結了隨附綜合經營報表中報告為租金收入的金額:
截至2013年12月31日的年度,
2023
2022
收入:
 
 
已計費的合同租金金額
$47,901,094
$39,026,698
按直線法確認合同租金金額的調整
1,350,324
1,307,117
賺取的可變租金金額
185,319
47,154
高於/低於市場租賃攤銷,淨額
(1,469,428)
(551,558)
其他收入
298,956
33,373
租金總收入
$48,266,265
$39,862,784
F-29

目錄

根據截至2023年12月31日生效的不可取消租戶租賃將收到的未來最低租金估計總額如下:
2024
$51,999,490
2025
49,637,134
2026
47,057,286
2027
42,895,852
2028
36,766,872
此後
204,395,712
 
$432,752,346
由於續租期可由租戶選擇行使,因此上述金額僅包括初始租期內到期的未來租賃付款。此類金額不包括任何基於CPI變化的潛在可變租金上漲或根據租戶總銷售額的一定百分比根據租賃可能收到的未來可變租金。
4.
無形資產和負債
以下為無形租賃資產和負債以及相關累計攤銷匯總:
截至2023年12月31日
成本
積累
攤銷
帳面淨值
無形租賃資產:
 
 
 
就地租賃和發起成本
$136,907,351
$47,327,766
$89,579,585
高於市價的租約
45,512,883
16,641,379
28,871,504
租賃費
1,119,670
139,102
980,568
無形租賃資產總額
$183,539,904
$64,108,247
$119,431,657
無形租賃負債:
 
 
 
低於市場的租賃
$26,291,811
$8,875,633
$17,416,178
無形租賃負債總額
$26,291,811
$8,875,633
$17,416,178
截至2022年12月31日
成本
積累
攤銷
帳面淨值
無形租賃資產:
 
 
 
就地租賃和發起成本
$118,502,637
$34,127,807
$84,374,830
高於市價的租約
38,788,046
12,892,596
25,895,450
租賃費
692,855
16,866
675,989
無形租賃資產總額
$157,983,538
$47,037,269
$110,946,269
無形租賃負債:
 
 
 
低於市場的租賃
$23,589,338
$5,970,040
$17,619,298
無形租賃負債總額
$23,589,338
$5,970,040
$17,619,298
無形資產租賃資產和負債的攤銷和租金收入淨調整如下:
年結束後,12月31日,
2023
2022
攤銷:
 
 
就地租賃、發起成本和租賃費的攤銷
$15,657,738
$14,686,866
租金收入淨調整:
 
 
服務市場和低於市場的租賃
1,469,428
551,558
截至2023年和2022年12月31日,合夥企業無形資產和負債按類別的剩餘加權平均攤銷期如下:
剩餘年,
2023年12月31日
2022年12月31日
就地租賃和發起成本
9.2
9.6
租賃費
8.3
9.8
高於市價的租約
8.6
8.8
低於市場的租賃
9.7
10.0
F-30

目錄

扣除無形租賃負債後,無形租賃資產的估計未來攤銷費用如下:
2024
$ 17,916,599
2025
15,795,140
2026
14,247,049
2027
11,551,406
2028
8,872,708
此後
32,652,009
 
$101,034,911
5.
投資於未合併實體
未合併實體
所有權
百分比
12月31日,
2022
分布
股權損失
合資
購買
12月31日,
2023
NADG NNN 50/50 LP
50%
$19,366,248
$(2,582,227)
$(38,113)
$(16,745,908)
$—
未合併實體
所有權
百分比
12月31日,
2020
分布
股權損失
合資企業
購買
12月31日,
2021
NADG NNN 50/50 LP
50%
$22,984,597
$(3,509,427)
$(108,922)
$—
$19,366,248
2023年10月20日,合夥公司從合營公司合夥人手中購買了合資公司剩餘的50%權益。收購價格等於以下乘積:(1)合營合夥人的總百分比權益乘以(2)(A)138,250,000美元減去(B)合營企業與合營企業的普通合夥人(合營企業和合營企業的普通合夥人統稱為“目標實體”)的債務,加上(C)目標實體截至交易結束時的留存現金,(D)如果淨額對合營夥伴有利,則加上按比例分配專案,或如果淨金額因此對合夥企業有利,則減去按比例分配專案,及(E)減去合營公司在協定日期後及結束前出售的任何物業的資產處置金額。該夥伴關係通過現金、現金等價物、限制性現金和迴圈信貸機制下的借款為26 909 863美元的收購價提供資金。這筆收購被計入資產收購。因此,截至2023年10月20日,合夥企業擁有合資企業100%的股份,並已合併。
所收購的54處房產的公允價值為138,768,439美元,包括購置費用共計518,438美元。合營公司被視為可變權益實體,收購該實體帶來12,987,969美元的收益,該收益在綜合經營報表中計入收購權益法投資的收益。下表匯總了收購時承擔的資產和負債的公允價值:
截至10月20日,
2023
假設的資產:
 
土地
$57,926,815
建築
54,556,605
工地改善
10,101,172
現金、現金等值物和限制現金
3,520,345
無形租賃資產:
 
高於市價的租約
6,341,735
就地租賃和發起成本
10,831,349
 
$143,278,021
F-31

目錄

截至10月20日,
2023
承擔的負債:
 
債務,淨額
(83,906,710)
低於市價的租賃無形負債
(989,237)
應付賬款和應計負債
(1,219,896)
 
$(86,115,843)
收購資產淨值
$57,162,178
收購價
$26,909,863
採購成本
518,438
取消對未合併實體的投資
16,745,908
收購權益法投資的收益
12,987,969
$57,162,178
截至2022年12月31日止年度,合夥企業擁有合資企業50%的股權。合營公司其餘50%權益由另一投資基金(“合營合夥人”)擁有,該基金由普通合夥人的聯屬公司管理。合營公司的成立旨在讓合夥企業及其合營夥伴共同投資於符合雙方投資標準的物業,只要合營公司擁有ABS債券項下的可用資金(見附註6(A))。
下表載列合營公司及其全資附屬公司於2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日止年度以及截至2022年12月31日、2023年及2022年12月31日止年度的綜合財務資料,該等財務資料包括擁有上述物業的有限合夥企業。這些數位為100%,反映了合夥企業和合資夥伴的所有權權益。
截至
2023年12月31日
2022年12月31日
資產
 
 
持作投資用途的房地產,按成本計算
 
 
土地
$—
$54,013,475
大樓及改善工程
57,158,990
持有用於投資的房地產總額,按成本計算
111,172,465
減累計折舊
(7,481,158)
持作投資用途的房地產,淨值
103,691,307
現金、現金等值物和限制現金
2,539,413
無形租賃資產,淨值
19,022,791
其他資產
2,637,676
 
$—
$127,891,187
負債和合作夥伴資本
 
 
負債
 
 
債務,淨額
$—
$85,658,250
無形租賃負債,淨額
2,110,040
應付款項和應計負債
1,216,566
 
88,984,856
資本
 
 
合夥人資本
38,906,331
 
$—
$127,891,187
F-32

目錄

 

日止期間
10月20日,
2023
年度
結束
12月31日,
2022
收入
 
 
租金收入
$7,762,087
$9,766,157
業務費用
 
 
折舊及攤銷
3,595,703
4,770,154
物業經營開支
1,084,820
1,477,449
一般及行政開支
357,564
337,650
總運營支出
5,038,087
6,585,253
其他費用(收入)
 
 
利息開支
3,320,310
3,398,748
房地產銷售收益
(520,084)
其他費用(收入)總額
2,800,226
3,398,748
淨虧損
$(76,226)
$(217,844)
應占合夥企業的股權損失
$(38,113)
$(108,922)
合資企業向普通合伙人和合夥企業贊助商的附屬實體支付物業管理服務費用。截至2022年12月31日止年度,此類費用總計為261,596美金,其中合夥企業的份額為130,798美金。2023年1月1日至2023年10月20日期間,此類費用總計為217,687美金,其中合夥企業的份額為108,844美金。這些費用記錄為上表所示物業運營費用的一部分。
6.
DEBT,NEt
 
截至2023年12月31日
 
注意
成熟
利率
 
資產支持證券
(a)
2024年12月28日
3.37%
$254,488,957
美國CIBC銀行,循環信貸機構
(b)
2024年3月8日 *
期限SOFR +2.36%**
168,890,000
CIBC銀行美國,定期貸款
(c)
2027年3月31日
期限SOFR +1.80%**
17,000,000
非資產化融資交易和折扣成本
 
 
 
(3,926,984)
 
 
 
 
$436,451,973
*
2024年3月8日,合夥企業行使將期限延長一年的選擇權,見注13(b))。
**
截至2023年12月31日,大約一個月期限SOFR率(定義如下)為5.38%。
 
截至2022年12月31日
 
注意
成熟
利率
 
資產支持證券
(a)
2024年12月28日
3.37%
$190,040,901
美國CIBC銀行,循環信貸機構
(b)
2024年3月8日
倫敦銀行同業拆款利率+2.25%*
95,000,000
非資產化融資交易成本
 
 
 
(3,733,691)
 
 
 
 
$281,307,210
* 截至2022年12月31日,一個月LIBOR利率約為4.40%
截至2023年12月31日和2022年12月31日,加權平均利率分別為5.17%和4.40%。
F-33

目錄

合夥企業債務的本金償還總額,不包括在剩餘期限內每年到期的未攤銷融資交易和貼現成本3,926,984美元如下:
2024
$423,378,957
2025
2026
2027
17,000,000
 
$440,378,957
(a)
資產支持證券(“ABS票據”)
於2019年12月9日,合夥及合營公司根據總契約協定,發行3.37%2019-1系列A類A(獲標準普爾及Kroll債券評級機構評級)淨租賃按揭票據(“ABS票據”),根據總契約協定,於該日分別由合夥及合營公司(統稱為“發行人”)及企業受託人直接或間接擁有的95及40項物業中,總收益分別為192,934,924元及71,065,076元。於2023年10月20日,合夥企業收購了合營夥伴持有的合資企業剩餘50%的權益,並承擔了公允價值66,906,710美元的債務,扣除2,824,012美元的折扣。
截至2023年12月31日,ABS票據由合夥企業直接擁有的129個物業擔保,賬面價值為316,321,967美元,轉讓租賃和租金,並由合夥企業整體擔保。
ABS債券的預期償還日期為2024年12月,即使規定的到期日為2049年12月,因為剩餘的未償還本金餘額將到期並應支付,如果不能在2024年12月至2024年12月之前全額支付,ABS債券將開始產生額外利息。ABS債券的利息及預定支付的本金110,000元將於28日支付予ABS債券持有人從2020年1月開始的每個月的一天。發行人可於任何日期全部或部分預付ABS票據,其價格相當於:(1)將予預付的ABS票據的未償還本金金額;(2)截至該日所有應計及未付利息;及(3)截至該日尚未支付予契約受託人及交易檔案其他各方的所有與該等ABS票據有關的款項。該合夥企業有一個獨立的信託賬戶,由契約受託人設立,預留1050 000美元,用於支付某些淨租約規定的保養和維修義務。
在截至2023年12月31日、2023年和2022年12月31日的年度,夥伴關係記錄的融資交易費用攤銷為1,256,124美元。在截至2023年12月31日的一年中,夥伴關係記錄的貼現成本攤銷為384,032美元。
根據總契約協定,發行人必須維持每月至少1.25倍的償債比率。截至2023年12月31日,發行人符合這一要求。
根據與ABS債券相關的私人配售備忘錄,所有現金收據均由發行人合夥企業及契約受託人以信託形式持有,以符合ABS債券的條件。每月,與任何發行人有關的現金收據被存入合夥企業持有的銀行賬戶,然後截至每月20日的總現金收據被掃入由Indenture受託人控制的支付賬戶。在償還債務成本後,每月支付的剩餘現金轉回合夥企業的經營賬戶,然後在合夥企業的份額和合資企業的份額之間進一步分配。截至2022年12月31日,合夥企業有一筆應付給合資企業的288,631美元,涉及ABS票據所包括物業的現金收入。
(b)
加拿大帝國商業銀行美國信貸安排
2021年3月8日,該合夥企業與加拿大帝國商業銀行美國分行簽訂了一項信貸安排協定,其中規定了6500萬美元的有擔保迴圈信貸額度(“迴圈信貸安排”)。迴圈信貸安排的三年期限將於2024年3月8日到期,並有兩次一年的延期。2024年3月8日,合夥企業行使選擇權,將期限延長一年,至2025年3月8日到期。延期由管理層控制,因為合夥企業遵守了所需的契約並可以支付
F-34

目錄

延展費(見附註13(B))。迴圈信貸安排的利息為倫敦銀行同業拆息,下限為0.25%加2.25%。只支付利息的期限到到期。迴圈信貸安排亦須繳交一筆未使用承諾費,如使用率少於迴圈信貸安排的50%,則為未使用貸款額的0.25%,或(2)如使用率大於或等於迴圈信貸安排的50%,則為未使用貸款額的0.15%。未使用的承諾費在每個日曆季度的第一天每季度拖欠一次,並計入所附合並業務報表的利息支出。
2021年7月31日,對迴圈信貸安排進行了修訂,將迴圈信貸額度下的最高承諾額提高到202.5美元。此外,蒙哥馬利銀行、OceanFirst銀行N.A.、漢考克·惠特尼銀行、藍谷銀行、南方州立銀行和伍德福裡斯特國家銀行是迴圈信貸安排下的額外貸款人。
2023年3月17日,該合夥企業修改了迴圈信貸安排的信貸協定,自2023年3月17日起,以期限擔保隔夜融資利率(Term SOFR)取代美元LIBOR。根據這項修訂,貸款的利息等於SOFR期限加2.36%。
迴圈信貸融資以合夥企業賬面價值為345,570,729美元的若干物業以及租金和租賃轉讓為抵押。合夥企業須維持不少於以下兩者中較大者的最低流動資金儲備:(1)400萬美元及(2)相等於迴圈信貸安排下未償還本金的4%,但根據其擔保條款,最高可達800萬美元。
在截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日止年度,夥伴關係記錄的與迴圈信貸安排有關的融資交易攤銷費用分別為1,151,679美元和1,035,425美元。
(c)
加拿大帝國商業銀行美國定期貸款
2023年10月20日,合夥公司從合營公司合夥人手中購買了合資公司剩餘的50%權益。該夥伴關係向美國CIBC銀行提供了一筆貸款(“定期貸款”),提供了1,700萬美元的擔保貸款。這筆定期貸款的到期日為2027年3月31日,利率為SOFR加1.80%。定期貸款以合夥公司賬面價值為28,505,790美元的若干物業以及租金和租賃轉讓為抵押。
7.
合夥人資本
該合夥關係於2016年3月30日初步完成,截至2023年12月31日,投資者以每單位10,000美元的價格認購了14,399.65個共同單位,以10,400美元的價格認購了15,678.43個共同單位(在對共同單位的資產淨值進行調整後,如下所示),承諾總資本為306,977,872美元。截至2023年12月31日,認購的普通單位已全部發行完畢。該夥伴關係被授權發行不限數量的共同單位。根據合夥企業的有限合夥協定,持有共同單位的有限責任合夥人(“普通有限合夥人”)可選擇將他們從合夥企業獲得的任何現金分配再投資於額外的共同單位。
有限合夥人
所有權
百分比
承諾資本
(公制單位)
已認購)
繳入資本
(公制單位)
已發出)
美國LP
44.80%
$137,529,641
$137,529,641
CDO LP
55.20%
169,448,231
169,448,231
 
100.00%
$306,977,872
$306,977,872
共同有限合伙人有權在合夥企業任何財政季度末以等於發行的每個普通單位的資產淨值的贖回價格(「贖回價格」)贖回其共同單位,但須遵守有限合夥協議的規定。根據有限合夥協議,普通單位的贖回由合夥企業控制,普通單位在隨附的合併資產負債表上的合伙人資本中呈列。普通合伙人可以合理酌情暫停贖回權。截至2023年4月27日,該合夥企業已暫停與首次公開募股相關的贖回權。合夥企業的估值委員會,由三名成員組成,其中兩名獨立於贊助商
F-35

目錄

及普通合夥人(“估值委員會”)於二零一七年十二月成立,以根據有限合夥協定的條款及至少每半年一次釐定合夥企業的資產淨值,不遲於二零一八年一月六日,即初始日期兩週年起計。截至2018年7月6日,估值委員會將每發行一個共同單位的合夥企業資產淨值從10,000美元調整為10,400美元。在後來的估值日期,最近的一次是2023年7月6日,估值委員會確定,每個共同單位的資產淨值保持不變,每個共同單位的淨資產淨值為10 400美元。
贖回通用單位的申請必須在財政季度的最後一個工作日之前不少於30天提出。普通股有限合夥人如在購買普通股一週年前贖回其普通股,贖回價格將降低5%。在截至2023年、2023年和2022年12月31日的年度內,夥伴關係分別收到共同有限合夥人提出的贖回576.88個和344.23個共同單位的請求,贖回總價值分別為5,999,600美元和3,580,000美元。贖回申請是根據有限合夥協定的條款處理的。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日,夥伴關係就2023年和2022年期間收到但尚未支付的贖回請求分別支付了0美元和1 081 600美元,這些款項已列入所附綜合資產負債表上的“應付賬款和應計負債”。
合夥企業須每年向普通合夥人或普通合夥人指定的任何關聯公司支付資產管理費。資產管理費每季度拖欠一次,相當於合夥企業平均資產淨值的1%,這是根據估值委員會確定的合夥企業每個財政季度結束時的資產淨值計算得出的。
8.
首選單位
2017年1月,夥伴關係發行了125個優先單位,每個單位1000美元,收到的捐款總額為12.5萬美元。合夥企業已選擇根據守則被視為房地產投資信託基金,併發行這些首選單位以滿足其中一項要求,以便有資格成為房地產投資信託基金。持有未償還優先股的每名持有人有權獲得每年12.5%的累計分派。優先單位在夥伴關係中沒有百分比權益或投票權。優先股可由夥伴關係選擇以現金贖回,贖回價格相當於每股1,000美元,外加截至指定贖回日(包括該日)的任何應計和未付分派。
9.
可轉換非控股優先權益
實體名稱
12月31日,
2022
貢獻
分布
損失
吸積
12月31日
2023
NADG NNN操作LP
$98,385,559
$5,051,825
$(6,427,584)
$(423,607)
$7,029,767
$103,615,960
實體名稱
12月31日,
2021
貢獻
分布
損失
吸積
12月31日,
2022
NADG NNN操作LP
$42,848,955
$53,870,506
$(3,439,709)
$(909,657)
$6,015,464
$98,385,559
2021年7月9日,合夥企業接納可轉換優先股持有人(“優先股持有人”)為營運有限責任公司。優先股持有人是由普通合夥人的關聯公司管理的投資實體。優先股持有人擁有營運有限責任公司中的A系列優先股,並有權獲得相當於以下兩者中較大者的季度優先分派:(1)年利率6.25%;或(2)基於合夥企業資產淨值的合夥企業共同單位的當前年收益率。優先股持有人有權贖回其A系列優先股,但須有30個月的持有期,合夥企業有權在某些情況下延長持有期,並可在發生清算事件(如首次公開募股)時將其A系列優先股兌換為合夥企業的普通單位。該合夥企業選擇延長與首次公開募股相關步驟的持有期。截至2023年12月31日,A系列優先單位的估值為贖回價值,相當於每單位10,400美元,即共同單位的資產淨值。合夥企業將贖回價值的增加記錄為對合夥人總資本的調整。
F-36

目錄

截至2023年12月31日,夥伴關係在截至2023年12月31日的季度向優先股持有人應計應付分派1,633,182美元,這些分派已列入所附合並資產負債表上的“應付賬款和應計負債”。分配是在2023年12月31日之後支付的,見附註13(A)。
10.
綜合資產負債表某些組成部分的補充明細
其他資產包括:
截至12月31日,
2023
2022
應收帳款,淨額
$​1,746,954
$1,344,468
應收遞延租金
7,545,906
6,328,865
延期發行成本
3,186,234
315,971
預付費用和其他資產
1,662,695
2,084,405
其他資產總額
$14,141,789
$10,073,709
11.
關聯方交易
關聯方包括普通合夥人和合夥企業的發起人、其員工、高級管理人員、董事和與其相關的各方以及受其控制的實體。除了在這些合併財務報表中的其他地方披露外:
(a)
於截至2023年及2022年12月31日止年度內,合夥公司就向加拿大投資者發行的普通單位分別向NAPG Equities Inc.(“Equities”)支付2,250美元及18,712美元的結構性費用及配售費用(“發行成本”),及(2)向北美地產集團(“NAPG”)分別支付243,090美元及597,092美元,以及向北美房地產服務有限責任公司(North American Realty Services LLP,NARS)分別支付81,030美元及199,030美元(“NARS”)。股票和NAPG由普通合夥人的一名董事擁有,NARS是隸屬於普通合夥人的合夥企業。納斯達克的董事也是普通合夥人的董事。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日,合夥企業向Equities、NAPG和NARS支付了所有發行成本。
(b)
於截至2023年及2022年12月31日止年度內,合夥企業產生的資產管理費分別為4,138,675美元及3,638,276美元,購置費分別為1,079,650美元及688,981美元,物業管理費及直接成本分別為1,616,099美元及918,490美元,應付給NARS。截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日,夥伴關係與這些費用有關的應付國家應收賬款分別為2 055 375美元和1 118 126美元,列入所附合並資產負債表上的“應付賬款和應計負債”。
(c)
於截至2023年及2022年12月31日止年度內,合夥公司分別向發起人及其他關聯方支付合計分派金額(每共同單位金額與支付予所有其他投資者相同)29萬美元及290,000美元,以及向其他關聯方支付合共持有500個共同單位的金額分別為303,045美元及301,032美元。
(d)
2023年8月23日,合夥公司與全國退休人員協會及其某些附屬公司簽訂了一項內部化協定,將目前由全國退休人員協會為合夥企業履行的外部管理職能內部化,並將在首次公開募股結束的同時實施。
12.
或有事件
訴訟
有時,合夥企業是進行合夥企業業務時附帶的各種訴訟事項的當事人。雖然根據目前掌握的資訊無法確切預測這些事項的解決情況,但夥伴關係不認為這些事項的最終結果會對其綜合資產負債表、綜合業務表或流動資金產生實質性影響。
F-37

目錄

環境事項
作為房地產的所有者,該合夥企業受到與環境問題相關的各種美國聯盟、州和市政法律的約束。這些法律可要求該夥伴關係承擔清除和補救某些危險物質或廢物的費用,這些物質或廢物釋放或沉積在其財產上或存放在其財產上,或處置在其他地點。如果不清除或補救這些物質,可能會對夥伴關係出售其房地產或以房地產作為抵押品借款的能力產生不利影響,並可能導致對該夥伴關係的索賠或其他訴訟。作為收購前盡職審查的一部分,合夥企業聘請第三方顧問審查該等物業的環境狀況,並不知悉其任何物業有任何重大違反環境法的情況。
與財產和收購相關
在正常的業務過程中,合夥企業作出各種類型的承諾,購買房地產或資助開發專案。這些承諾通常要遵守合夥企業的慣例盡職調查程式,因此,在合夥企業有義務購買房產之前,必須滿足一些具體條件。
截至2023年12月31日,該夥伴關係沒有對再租賃成本、經常性資本支出、非經常性建築改善或類似類型的成本做出任何實質性承諾。
13.
後續事件
夥伴關係確定了2023年12月31日之後未在所附合並財務報表中確認的下列事件:
(a)
2024年1月16日,夥伴關係向優先股持有人支付了總額為1,633,182美元的分配。
(b)
2024年1月18日,合夥企業支付了40.5萬美元的延期費用,並行使了將迴圈信貸安排再延長一年的選擇權,至2025年3月8日到期。
(c)
2024年1月25日,來自合夥企業資產支持證券化的4,483,188美元受限現金被釋放到合夥企業的運營銀行賬戶。
(d)
2024年1月30日,該夥伴關係向迴圈信貸安排償還了900萬美元的本金。
(e)
2023年12月31日之後,合夥企業以3911,500美元的價格出售了作為ABS票據抵押品的兩處房產。在支付512 341美元的成交費用後,合夥企業收到淨收益3 399 159美元。根據《總契約協定》的規定,出售所得總收入中的2 841 973美元存入了有限制的代管賬戶,其餘部分存入了合夥企業的業務銀行賬戶。在出售日期,這兩處房產的總成交價為3,077,470美元。
(f)
2023年12月31日之後,合夥企業以3,267,000美元的價格出售了一處以迴圈信貸機制為抵押的房產。在支付220 774美元的成交費用後,合夥企業收到3 046 226美元的淨收益,並收到328 490美元的租賃終止費。在出售之日,出售財產的總成本價為3170465美元。
F-38

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
快速
服務餐廳
Mechanicsville
VA
698
1,331
450
1,781
2,479
236
1996
2018-06-27
4-52年
全套服務餐廳
中西部城市
1,159
2,467
2,467
3,626
709
2002
2016-03-31
4-52年
燃氣便利店
特倫頓
NJ
744
561
561
1,305
95
1985
2018-06-27
4-52年
蜂窩
馬丁斯維爾
143
219
219
362
43
2016
2016-05-19
4-52年
燃氣便利店
山核桃山
IL
3,988
3,988
2004
2018-06-28
4-52年
蜂窩
Terre Haute
347
459
459
806
112
2015
2016-05-31
4-52年
床墊
勞倫斯
KS
658
733
733
1,391
122
1997
2018-06-29
4-52年
全套服務餐廳 (4)
海灣海岸
AL
2,239
2,239
2007
2016-06-15
4-52年
家裝
聖安
648
813
813
1,461
141
2016
2018-06-29
4-52年
全套服務餐廳
內珀維爾
IL
1,020
2,071
2,071
3,091
509
1991
2016-07-29
4-52年
國家體育酒吧
歐文
TX
928
1,610
1,610
2,538
359
2000
2018-07-25
4-52年
汽車
鹽湖
UT
195
400
400
595
154
2004
2016-08-17
4-52年
全套服務餐廳
歐文
TX
1,202
2,369
2,369
3,571
490
2000
2018-07-25
4-52年
快速服務餐館
羅利
NC
378
908
908
1,286
229
1971
2016-08-23
4-52年
全套服務餐廳
Southington
CT
692
1,257
1,257
1,949
212
1978
2018-08-17
4-52年
快速服務餐館
胡佛
AL
705
940
940
1,645
228
2014
2016-09-22
4-52年
快速服務餐館
埃爾克哈特
1,086
1,955
1,955
3,041
330
2018
2018-10-19
4-52年
快速服務餐館
韋斯特沃思
TX
1,028
1,082
1,082
2,110
246
2016
2016-11-04
4-52年
快速服務餐館
弗雷德里克斯堡
VA
438
732
732
1,170
143
2012
2018-11-06
4-52年
全套服務餐廳
俄克拉荷馬城
1,171
1,304
1,304
2,475
402
2015
2016-11-28
4-52年
快速服務餐館
水晶湖
IL
941
805
805
1,746
147
1980
2018-11-13
4-52年
全套服務餐廳
Tinley Park
IL
1,002
2,443
2,443
3,445
614
2004
2016-12-05
4-52年
國家體育酒吧
克拉克斯維爾
721
1,694
1,694
2,415
278
1978
2018-12-11
4-52年
全套服務餐廳
亨德森
NV
1,020
1,574
1,574
2,594
354
2000
2016-12-30
4-52年
國家體育酒吧
代頓
828
1,471
1,471
2,299
270
2003
2018-12-11
4-52年
全套服務餐廳
Rosemont
IL
2,360
2,561
2,561
4,921
568
2001
2017-02-10
4-52年
國家體育酒吧
佛羅倫斯
KY
768
1,327
1,327
2,095
264
2004
2018-12-11
4-52年
床墊
Shakopee
MN
590
613
613
1,203
142
2016
2017-02-06
4-52年
家庭娛樂
科尼爾斯
GA
1,222
1,538
1,538
2,760
397
2000
2017-04-25
4-52年
汽車
斯內爾維爾
GA
596
906
906
1,502
169
1997
2018-12-12
4-52年
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-39

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
全套服務餐廳
諾克斯維爾
TN
2,766
2,766
2012
2017-05-18
4-52年
全套服務餐廳
米沙沃卡
895
1,550
1,550
2,445
277
2002
2018-12-20
4-52年
全套服務餐廳
Commack
NY
915
1,458
1,458
2,373
333
1981
2017-05-25
4-52年
全套服務餐廳
奧拉西
KS
2,059
2,059
2017
2017-06-27
4-52年
銀行
芝加哥
IL
1,226
2,117
2,117
3,343
370
1979
2017-06-29
4-52年
全套服務餐廳
巴吞魯日
LA
1,138
1,802
1,802
2,940
485
2009
2017-07-07
4-52年
洗車
Scottsdale
AZ
2,671
2,671
1970
2017-07-26
4-52年
全套服務餐廳
辛辛那提
674
1,034
1,034
1,708
347
2015
2017-08-14
4-52年
藥房
芝加哥
IL
2,678
2,678
2005
2017-08-25
4-52年
快速服務餐館
Overland Park
KS
1,094
1,094
2007
2017-08-31
4-52年
全套服務餐廳
歐文
TX
1,107
1,670
1,670
2,777
287
2002
2018-12-28
4-52年
全套服務餐廳
密西根城
425
823
823
1,248
185
1991
2018-12-28
4-52年
快速服務餐館
聖安東尼奧
TX
1,563
1,683
1,683
3,246
509
2015
2017-01-31
4-52年
全套服務餐廳
沃索
Wi
1,246
1,246
2016
2019-02-05
4-52年
全套服務餐廳
Columbus
1,575
1,120
1,120
2,695
247
2000
2019-02-06
4-52年
快速服務餐館
丹佛
NC
575
1,026
1,026
1,601
166
2018
2019-02-08
4-52年
銀行
Midlothian
VA
2,041
2,041
2009
2019-02-08
4-52年
銀行
Midlothian
VA
2,654
2,654
2009
2019-02-08
4-52年
全套服務餐廳
切斯特菲爾德
VA
2,017
2,017
2009
2019-02-15
4-52年
快速服務餐館
鄉村俱樂部山
IL
793
1,325
1,325
2,118
220
2007
2019-03-29
4-52年
醫療保健
布盧明頓
MN
625
1,242
1,242
1,867
175
2018
2019-04-18
4-52年
蜂窩
斯內爾維爾
GA
1,118
1,085
1,085
2,203
170
2012
2019-04-30
4-52年
快速服務餐館
科羅拉多斯普林斯
CO
334
1,184
199
1,383
1,717
174
2013
2019-06-10
4-52年
快速服務餐館
Ashland
VA
330
665
665
995
108
2009
2019-06-19
4-52年
快速服務餐館
切斯特
VA
475
656
656
1,131
110
2006
2019-06-19
4-52年
快速服務餐館
Mechanicsville
VA
450
498
498
948
84
2009
2019-06-19
4-52年
汽車
Melrose Park
IL
764
946
60
1,006
1,770
168
2014
2019-07-17
4-52年
全套服務餐廳
驚喜
AZ
1,100
1,011
1,011
2,111
161
2000
2019-07-18
4-52年
雜貨
羅切斯特
NY
8,230
292
292
8,522
5
2002
2019-09-26
4-52年
快速服務餐館
斯普林菲爾德
632
621
621
1,253
128
1998
2019-09-27
4-52年
藥房
達勒姆
NC
3,440
3,440
2000
2019-10-11
4-52年
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-40

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
銀行
Glendale Heights
IL
2,851
2,851
2002
2019-10-17
4-52年
快速服務餐館
公園嶺
IL
1,579
1,854
1,854
3,433
232
1965
2019-10-29
4-52年
快速服務餐館
博林布魯克
IL
1,322
1,322
2006
2019-10-29
4-52年
全套服務餐廳
聖查爾斯
IL
516
1,138
1,138
1,654
179
2000
2019-10-29
4-52年
快速服務餐館
薩拉索塔
FL
654
1,147
1,147
1,801
137
1994
2019-11-25
4-52年
國家體育酒吧
溫斯頓塞勒姆
NC
549
1,389
1,389
1,938
242
1996
2019-12-05
4-52年
燃氣便利店
台面
AZ
1,095
1,095
1995
2019-12-09
4-52年
醫療保健
鳳凰
AZ
1,150
801
801
1,951
121
2000
2019-12-09
4-52年
醫療保健
太陽城
AZ
920
937
937
1,857
122
1982
2019-12-09
4-52年
一元店
洛根維爾
GA
491
826
826
1,317
132
1996
2019-12-09
4-52年
藥房
Riverdale
GA
533
1,161
1,161
1,694
150
1995
2019-12-09
4-52年
國家體育酒吧
芝加哥嶺
IL
600
2,768
2,768
3,368
401
2015
2019-12-09
4-52年
銀行
路易斯維爾
KY
1,378
1,001
1,001
2,379
138
2002
2019-12-09
4-52年
床墊
夏洛特
NC
380
524
524
904
96
2015
2019-12-09
4-52年
汽車
夏洛特
NC
670
753
753
1,423
120
2015
2019-12-09
4-52年
銀行
溫斯頓塞勒姆
NC
536
406
406
942
59
1972
2019-12-09
4-52年
汽車
米爾維爾
NJ
633
1,159
1,159
1,792
159
2007
2019-12-09
4-52年
一元店
紐瓦克
NJ
600
2,327
2,327
2,927
278
2015
2019-12-09
4-52年
加油站
法明維爾
NY
2,603
2,603
2013
2019-12-09
4-52年
蜂窩
格倫科夫
NY
1,150
469
140
609
1,759
79
1962
2019-12-09
4-52年
全套服務餐廳
紐瓦克
301
1,236
1,236
1,537
200
2005
2019-12-09
4-52年
藥房
道格拉斯維爾
PA
2,144
3,121
3,121
5,265
399
2006
2019-12-09
4-52年
燃氣便利店
Philadelphia
PA
2,287
2,287
1996
2019-12-09
4-52年
國家體育酒吧
柳樹林
PA
525
3,603
3,603
4,128
556
2012
2019-12-09
4-52年
加油站
沃裡克
RI
1,332
1,332
2011
2019-12-09
4-52年
銀行
Murfreesboro
TN
1,100
639
639
1,739
86
2006
2019-12-09
4-52年
銀行
Murfreesboro
TN
700
941
941
1,641
120
2006
2019-12-09
4-52年
銀行
士麥那
TN
800
1,584
1,584
2,384
191
2005
2019-12-09
4-52年
醫療保健
Galveston
TX
1,066
1,569
1,569
2,635
202
2014
2019-12-09
4-52年
燃氣便利店
弗雷德里克斯堡
VA
1,931
1,931
2010
2019-12-09
4-52年
藥房
里奇蒙
VA
1,352
1,596
1,596
2,948
230
1998
2019-12-09
4-52年
蜂窩
柳樹林
PA
2,090
2,439
2,439
4,529
254
2017
2019-12-09
4-52年
一元店
國會山高地
MD
370
1,340
1,340
1,710
155
2014
2019-12-09
4-52年
洗車
亞特蘭大
GA
1,974
1,581
1,581
3,555
167
2010
2020-04-09
4-52年
洗車
肯尼索
GA
909
915
915
1,824
116
2008
2020-04-09
4-52年
銀行
Streamwood
IL
1,375
1,375
2019
2020-04-13
4-52年
醫療保健
孟菲斯
TN
493
2,166
2,166
2,659
253
1994
2020-06-15
4-52年
快速服務餐館
漢諾瓦公園
IL
601
975
975
1,576
111
1992
2020-07-10
4-52年
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-41

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
汽車
喬利埃特
IL
1,010
1,062
1,062
2,072
122
2008
2020-07-13
4-52年
快速服務餐館
Ashtabula
262
931
931
1,193
114
2019
2020-08-05
4-52年
家裝
Sugar Hill
GA
345
648
648
993
76
1997
2020-08-24
4-52年
銀行
卡明
GA
1,080
1,984
1,984
3,064
191
2007
2020-08-25
4-52年
銀行
廣東
MI
1,699
1,699
2007
2020-09-01
4-52年
燃氣便利店
管家
NJ
495
925
925
1,420
92
2010
2020-09-04
4-52年
燃氣便利店
Plainfield
NJ
1,449
1,112
1,112
2,561
104
2010
2020-09-04
4-52年
醫療保健
Midlothian
VA
582
1,179
1,179
1,761
130
2017
2020-09-09
4-52年
醫療保健
FL
826
1,159
1,159
1,985
113
2019
2020-09-23
4-52年
醫療保健
塔拉哈西
FL
924
869
869
1,793
83
2019
2020-09-23
4-52年
快速服務餐館
諾曼
1,275
1,150
1,150
2,425
113
2013
2020-09-25
4-52年
汽車
Cordova
TN
512
617
617
1,129
75
1993
2020-09-28
4-52年
醫療保健
克利夫蘭
693
1,955
1,955
2,648
204
1994
2020-09-29
4-52年
汽車
路易斯維爾
KY
387
237
237
624
42
1997
2020-09-30
4-52年
快速服務餐館
路易斯維爾
KY
507
1,129
100
1,229
1,736
116
1999
2020-09-30
4-52年
全套服務餐廳
路易斯維爾
KY
152
723
723
875
84
1988
2020-09-30
4-52年
蜂窩
達拉斯
TX
2,198
1,392
1,392
3,590
135
1995
2020-10-19
4-52年
銀行
米爾福德
CT
2,375
2,375
2010
2020-10-21
4-52年
全套服務餐廳
斯卡伯勒
1,901
1,901
2008
2020-10-27
4-52年
家裝
斯卡伯勒
4,746
4,746
2006
2020-10-27
4-52年
汽車
布朗米爾斯
NJ
1,096
1,096
2009
2020-11-02
4-52年
汽車
假日
FL
1,102
1,102
2019
2020-11-13
4-52年
醫療保健
Pearland
TX
835
887
887
1,722
93
2009
2020-12-15
4-52年
快速服務餐館
托萊多
1,939
1,939
1992
2020-12-18
4-52年
珠寶
托萊多
182
1,027
1,027
1,209
88
1995
2020-12-18
4-52年
醫療保健
辛辛那提
400
960
960
1,360
83
1949
2021-01-25
4-52年
快速服務餐館
史蒂芬維爾
TX
676
680
680
1,356
64
2019
2021-01-10
4-52年
快速服務餐館
San Angelo
TX
158
1,258
1,258
1,416
117
2019
2021-02-04
4-52年
珠寶
格林維爾
SC
1,318
1,529
1,529
2,847
126
2021
2021-02-24
4-52年
醫療保健
諾曼
533
864
864
1,397
75
2020
2021-03-22
4-52年
快速服務餐館
梅布爾頓
GA
851
1,248
1,248
2,099
109
2016
2021-03-25
4-52年
蜂窩
Acworth
GA
756
1,219
1,219
1,975
108
2016
2021-03-29
4-52年
銀行
森林公園
1,988
1,988
2006
2021-04-12
4-52年
快速服務餐館
科諾菲爾
NC
697
1,125
1,125
1,822
94
2007
2021-04-19
4-52年
洗車
諾斯波特
AL
1,080
928
928
2,008
79
2011
2021-04-26
4-52年
洗車
塔斯卡盧薩
AL
970
997
997
1,967
81
2008
2021-04-26
4-52年
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-42

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
蜂窩
道爾頓
GA
587
973
973
1,560
85
1980
2021-04-27
4-52年
床墊
代頓
845
975
975
1,820
77
2020
2021-04-30
4-52年
藥房
伯大尼海灘
DE
974
2,436
2,436
3,410
185
2000
2021-04-30
4-52年
汽車
歐文斯伯勒
KY
1,622
1,622
2020
2021-05-20
4-52年
全套服務餐廳
梅斯蘭丁
NJ
795
1,850
1,850
2,645
174
1994
2021-05-21
4-52年
汽車
埃塞克斯維爾
MI
79
920
920
999
67
2011
2021-05-28
4-52年
快速服務餐館
移動
AL
593
1,058
1,058
1,651
79
2020
2021-06-02
4-52年
銀行
蘭斯戴爾
PA
908
1,811
1,811
2,719
124
2007
2021-07-08
4-52年
醫療保健
Addison
IL
1,006
1,162
1,162
2,168
88
1977
2021-07-16
4-52年
快速服務餐館
帕洛斯高地
IL
720
1,108
1,108
1,828
85
2020
2021-07-28
4-52年
汽車
伍德斯托克
GA
940
924
924
1,864
70
2011
2021-08-10
4-52年
汽車
艾莉森公園
PA
697
1,074
1,074
1,771
76
2012
2021-08-10
4-52年
燃氣便利店
奧古斯塔
SC
818
1,549
1,549
2,367
108
2002
2021-08-12
4-52年
洗車
諾克斯維爾
TN
1,798
1,455
1,455
3,253
106
2010
2021-08-20
4-52年
洗車
諾克斯維爾
TN
1,040
1,839
1,839
2,879
127
2019
2021-08-20
4-52年
醫療保健
東角
GA
249
813
813
1,062
62
1997
2021-08-23
4-52年
汽車
諾沃克
353
683
683
1,036
54
2001
2021-09-02
4-52年
蜂窩
格林維爾
NC
801
1,005
1,005
1,806
72
2011
2021-10-20
4-52年
醫療保健
艾倫帕克
MI
669
752
752
1,421
47
2020
2021-10-27
4-52年
醫療保健
聖安東尼奧
TX
531
933
933
1,464
62
1992
2021-10-28
4-52年
國家體育酒吧
麥卡倫
TX
1,287
2,313
2,313
3,600
171
2011
2021-11-04
4-52年
汽車
費耶特維爾
NC
1,249
297
297
1,546
20
2021
2021-11-08
4-52年
藥房
奧本
681
2,044
75
2,119
2,800
153
1997
2021-11-12
4-52年
蜂窩
士麥那
GA
1,072
1,374
1,374
2,446
104
2008
2021-11-19
4-52年
藥房
奧卡拉
FL
977
2,176
2,176
3,153
152
2002
2021-11-19
4-52年
快速服務餐館
芒特艾里
NC
494
947
947
1,441
79
1990
2021-11-30
4-52年
快速服務餐館
Hurst
TX
930
1,558
1,558
2,488
104
2016
2021-12-02
4-52年
快速服務餐館
奧克莫斯
MI
678
1,986
1,986
2,664
118
2016
2021-12-02
4-52年
全套服務餐廳
伍德斯托克
GA
1,948
2,372
2,372
4,320
163
1993
2021-12-07
4-52年
醫療保健
里奇蘭
MS
591
2,602
2,602
3,193
158
2021
2021-12-09
4-52年
快速服務餐館
戴爾斯堡
TN
291
2,463
2,463
2,754
148
1998
2021-12-10
4-52年
藥房
塞勒姆
VA
1,425
2,783
2,783
4,208
165
1956
2021-12-17
4-52年
銀行
櫻桃山
NJ
624
1,404
1,404
2,028
82
1970
2021-12-17
4-52年
汽車
洛雷恩
419
648
648
1,067
46
2004
2021-12-20
4-52年
消費電子
伊根
MN
2,758
5,344
5,344
8,102
378
8
2021-12-22
4-52年
汽車
獨立
780
708
708
1,488
43
2021
2021-12-22
4-52年
快速服務餐館
孟菲斯
TN
1,029
1,657
1,657
2,686
101
1999
2021-12-23
4-52年
蜂窩
格林維爾
MS
107
1,035
1,035
1,142
77
2000
2021-12-23
4-52年
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-43

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
蜂窩
麥卡倫
TX
1,579
1,404
1,404
2,983
92
2014
2021-12-27
4-52年
汽車
阿貝琳
TX
525
874
874
1,399
58
2006
2021-12-30
4-52年
汽車
哈林根
TX
441
968
968
1,409
69
2004
2021-12-30
4-52年
蜂窩
尚佩恩
IL
1,440
2,603
2,603
4,043
153
2011
2022-01-19
4-52年
醫療保健
利物浦
NY
656
1,272
1,272
1,928
79
2021
2022-01-28
4-52年
加油站
費爾菲爾德
CT
733
861
861
1,594
56
2013
2022-02-08
4-52年
家具店
安德森
SC
570
919
919
1,489
56
2007
2022-02-10
4-52年
珠寶
伯恩斯維爾
MN
1,846
1,846
2006
2022-02-11
4-52年
一元店
西哥倫比亞
SC
546
936
936
1,482
66
1996
2022-03-02
4-52年
蜂窩
托萊多
697
944
944
1,641
72
1976
2022-03-02
4-52年
快速服務餐館
內珀維爾
IL
751
1,009
1,009
1,760
55
2017
2022-03-08
4-52年
家具店
布盧明頓
IL
1,226
2,034
2,034
3,260
137
1991
2022-03-08
4-52年
醫療保健
康威
SC
565
1,080
1,080
1,645
60
2016
2022-03-09
4-52年
醫療保健
聖克勞德
FL
1,270
2,270
2,270
3,540
114
2015
2022-03-30
4-52年
全套服務餐廳
黑格斯敦
MD
1,553
1,553
2000
2022-04-04
4-52年
全套服務餐廳
黑格斯敦
MD
2,429
2,429
2000
2022-04-04
4-52年
快速服務餐館
黑格斯敦
MD
1,383
1,383
2000
2022-04-04
4-52年
醫療保健
阿默斯特
NY
717
1,187
1,187
1,904
64
2020
2022-04-21
4-52年
辦公室零售
內珀維爾
IL
1,240
2,519
2,519
3,759
138
2005
2022-05-02
4-52年
銀行
York
PA
600
3,684
3,684
4,284
128
1920
2022-08-29
4-52年
汽車經銷商
夏洛特
NC
1,360
1,978
1,978
3,338
87
2007
2022-09-23
4-52年
汽車經銷商
夏洛特
NC
1,577
2,527
2,527
4,104
127
1985
2022-09-23
4-52年
汽車經銷商
夏洛特
NC
5,165
5,393
5,393
10,558
331
2015
2022-09-23
4-52年
快速服務餐館
希利亞德
2,541
2,541
1995
2022-10-05
4-52年
家裝
斯普林菲爾德
PA
6,288
6,288
1956
2022-11-22
4-52年
汽車經銷商
奧蘭多
FL
2,074
4,270
4,270
6,344
132
1972
2022-12-20
4-52年
蜂窩
里奇港
FL
1,458
783
783
2,241
29
2011
2023-02-21
4-52年
醫療保健
自由港
NY
2,257
4,198
4,198
6,455
88
2023
2023-03-31
4-52年
醫療保健
恩格爾伍德
864
1,552
1,552
2,416
40
2023
2023-04-13
4-52年
一元店
巴拿馬城
FL
1,297
950
950
2,247
41
2004
2023-04-17
4-52年
醫療保健
塞勒姆
324
1,851
1,851
2,175
35
2023
2023-04-21
4-52年
蜂窩
Overland Park
KS
905
2,496
2,496
3,401
65
1988
2023-04-25
4-52年
汽車
林奇堡
VA
891
408
33
441
1,332
11
2022
2023-05-02
4-52年
醫療保健
代頓
480
1,722
1,722
2,202
53
2020
2023-05-11
4-52年
醫療保健
胡佛
AL
530
873
873
1,403
20
2022
2023-05-11
4-52年
一元店
Kissimmee
FL
1,041
949
949
1,990
22
2013
2023-05-15
4-52年
全套服務餐廳
水晶湖
IL
1,868
1,184
1,184
3,052
48
1999
2023-05-15
4-52年
汽車
伊斯利
SC
248
2,722
2,722
2,970
69
2021
2023-05-18
4-52年
快速服務餐館
堪薩斯城
538
768
768
1,306
20
2019
2023-05-25
4-52年
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-44

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
鞋類
威尼斯
FL
1,233
1,696
1,696
2,929
28
2005
2023-06-14
4-52年
汽車經銷商
Indianapolis
1,310
2,266
2,266
3,576
63
2008
2023-06-22
4-52年
洗車
希蘭
GA
1,977
1,268
1,268
3,245
22
2023
2023-06-28
4-52年
非營利
Orem
UT
1,266
1,552
1,552
2,818
36
2022
2023-07-14
4-52年
一元店
伯靈頓
NC
722
1,352
1,352
2,074
22
2022
2023-08-02
4-52年
生活方式與健康
Schaumburg
IL
1,859
1,464
1,464
3,323
41
2022
2023-08-02
4-52年
醫療保健
胡佛
AL
947
1,540
1,540
2,487
19
1970
2023-08-04
4-52年
醫療保健
馬歇爾
TX
249
1,440
1,440
1,689
21
2008
2023-08-14
4-52年
全套服務餐廳
韋恩堡
729
1,668
1,668
2,397
26
1997
2023-08-14
4-52年
全套服務餐廳
雷諾茲堡
678
1,348
1,348
2,026
19
1990
2023-09-07
4-52年
快速服務餐館
柯林頓鎮
MI
577
1,136
1,136
1,713
14
2021
2023-09-11
4-52年
汽車經銷商
皮內拉斯公園
FL
2,196
1,442
1,442
3,638
23
1971
2023-09-15
4-52年
快速服務餐館
North Richland Hills
TX
653
12
284
296
949
N/A(5)
2023-10-10
4-52年
快速服務餐館
塔爾薩
695
295
295
990
4
1988
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
堪薩斯城
1,167
1,952
1,952
3,119
11
2017
2023-10-20
4-52年
國家體育酒吧
斯普林菲爾德
IL
750
1,100
1,100
1,850
12
2000
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
Murfreesboro
TN
773
746
746
1,519
6
2007
2023-10-20
4-52年
銀行
休斯頓
TX
3,340
1,931
1,931
5,271
9
1994
2023-10-20
4-52年
專業服務
堪薩斯城
1,615
991
991
2,606
6
1990
2023-10-20
4-52年
燃氣便利店
Murfreesboro
TN
1,197
583
583
1,780
5
1992
2023-10-20
4-52年
蜂窩
藍泉
1,127
2,389
2,389
3,516
12
2013
2023-10-20
4-52年
加油站
Covington
KY
2,064
666
666
2,730
5
1992
2023-10-20
4-52年
汽車
托萊多
616
900
900
1,516
13
2017
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
德爾城
919
895
895
1,814
7
2011
2023-10-20
4-52年
洗車
格倫普爾
1,027
1,101
1,101
2,128
8
2004
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
安德森
670
1,193
1,193
1,863
10
2005
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
俄克拉荷馬城
1,376
2,219
2,219
3,595
15
2017
2023-10-20
4-52年
燃氣便利店
特倫頓
NJ
2,074
1,073
1,073
3,147
7
1991
2023-10-20
4-52年
汽車
里奇蒙
VA
805
398
398
1,203
2
2018
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
獨立
1,107
1,273
1,273
2,380
12
2002
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
Lakeville
MN
840
711
711
1,551
8
2003
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
曼卡托
MN
554
1,055
1,055
1,609
10
2002
2023-10-20
4-52年
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-45

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
全套服務餐廳
沃倫維爾
IL
1,017
1,267
1,267
2,284
11
2017
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
日耳曼敦
TN
752
637
637
1,389
7
1993
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
孟菲斯
TN
1,117
886
886
2,003
9
1995
2023-10-20
4-52年
空置
哥倫布
GA
482
381
381
863
4
2005
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
布魯克林中心
MN
559
1,996
1,996
2,555
13
2018
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
哥倫比亞
SC
906
679
679
1,585
8
2006
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
哥倫比亞
TN
1,057
889
889
1,946
9
1993
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
Columbus
GA
641
525
525
1,166
5
2006
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
傑克遜維爾
FL
1,027
745
745
1,772
7
2015
2023-10-20
4-52年
珠寶
特洛伊
MI
1,167
1,055
1,055
2,222
13
2013
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
諾頓海岸
MI
679
1,841
1,841
2,520
13
2017
2023-10-20
4-52年
銀行
胡佛
AL
1,157
861
861
2,018
5
2011
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
博林布魯克
IL
929
1,932
1,932
2,861
13
2018
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
康科德
NC
1,107
1,087
1,087
2,194
8
2016
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
威奇托
KS
807
776
776
1,583
5
2008
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
森特維爾
744
885
885
1,629
8
2002
2023-10-20
4-52年
國家體育酒吧
奧斯汀
TX
1,506
2,256
2,256
3,762
14
2010
2023-10-20
4-52年
蜂窩
漢普頓
VA
2,852
2,403
2,403
5,255
11
2016
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
弗洛里森特
503
993
993
1,496
11
1998
2023-10-20
4-52年
空置
韋斯特蘭
MI
386
579
579
965
7
1994
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
路易斯維爾
KY
995
500
500
1,495
7
1989
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
科羅拉多斯普林斯
CO
1,296
1,027
1,027
2,323
9
2006
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
石山
GA
696
736
736
1,432
7
1986
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
克拉克斯維爾
978
504
504
1,482
6
1989
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
巴吞魯日
LA
514
391
391
905
4
1974
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
韋恩堡
610
1,375
1,375
1,985
9
2006
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
長青公園
IL
1,306
1,964
1,964
3,270
12
2017
2023-10-20
4-52年
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-46

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
行業
狀態
土地(1)
初始
建設和
改進 (1)
成本
資本化
後續

採集
建設和
改進(2)
(2)
積累
折舊
建築/
改造
日期
收購
上的生命

折舊
計算
燃氣便利店
艾倫
TX
1,266
918
918
2,184
7
1998
2023-10-20
4-52年
快速服務餐館
沃思堡
TX
1,087
898
898
1,985
6
2017
2023-10-20
4-52年
醫療保健
廣東
GA
896
1,225
1,225
2,121
8
2018
2023-10-20
4-52年
醫療保健
威尼斯
FL
1,017
689
689
1,706
9
1990
2023-10-20
4-52年
醫療保健
伊利
CO
836
1,266
1,266
2,102
8
2017
2023-10-20
4-52年
全套服務餐廳
梅斯蘭丁
NJ
512
1,392
1,392
1,904
21
1989
2023-10-20
4-52年
家具店
曼徹斯特
1,865
4,049
4,049
5,914
26
2020
2023-10-20
4-52年
家具店
華爾道夫
MD
1,845
3,500
3,500
5,345
25
2002
2023-10-20
4-52年
 
 
314,748
330,799
1,633
332,432
647,180
28,734
 
 
 
(1)
合夥企業的初始成本代表該房產的原始購買價格,扣除記錄的累積損失。
(2)
截至2023年12月31日,出於美國聯邦所得稅目的擁有的房地產總成本約為680,491美金(未經審計)。
(3)
該附表不包括截至2023年12月31日分類為持待售資產的物業。
(4)
該房地產資產由兩處房產組成。
(5)
該房地產資產目前正在開發中。因此,截至財務報表發布之日,沒有建設日期。
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-47

目錄

附表三-截至日期的房地產資產和累積折舊
2023年12月31日- (續)
(in數千)
房地產總額和累計折舊變化:
截至12月31日的一年中,
2023
2022
房地產
 
 
年初餘額
$ 462,922,671
$ 394,060,688
年內新增人數:
 
 
收購
188,328,644
72,712,229
建築改進
1,180,570
392,000
年內扣除:
 
 
出售房地產的成本
(2,223,481)
(1,924,320)
分類為持作出售資產
(2,850,570)
(2,317,926)
減值虧損
(178,000)
年底餘額
$ 647,179,834
$ 462,922,671
 
 
 
累計折舊
 
 
年初餘額
$19,789,627
$12,799,963
年內新增人數:
 
 
折舊費用
9,072,288
7,113,854
年內扣除:
 
 
出售房地產的成本
(105,283)
分類為持作出售資產
(22,717)
(124,190)
年底餘額
$28,733,915
$19,789,627
請參閱獨立特許會計師事務所隨附的報告。
F-48

目錄

NADG NNN房地產基金LP

濃縮合併資產負債表
(未經審計)
(in數千)
 
注意
6月30日,
2024
12月31日,
2023
資產
 
 
 
持作投資用途的房地產,按成本計算
 
 
 
土地
 
$312,143
$314,748
大樓及改善工程
 
328,121
332,432
持有用於投資的房地產總額,按成本計算
 
640,264
647,180
減累計折舊
 
(34,356)
(28,734)
持作投資用途的房地產,淨值
3
605,908
618,446
持作出售資產
 
2,859
現金、現金等值物和限制現金
 
16,620
17,129
無形租賃資產,淨值
4
108,281
119,432
其他資產
10
14,657
14,141
總資產
 
$745,466
$772,007
負債、可轉換非控股股東權益和合作夥伴資本
 
 
 
負債
債務,淨額
6
$427,435
$436,452
無形租賃負債,淨額
4
14,997
17,416
應付款項和應計負債
11(a)、(b)
13,359
17,452
總負債
 
455,791
471,320
 
 
 
 
或有事項(注12)
 
 
 
 
可轉換非控股優先權益
9
103,724
103,616
 
 
 
 
合夥人資本
 
 
 
合夥人資本
 
185,951
197,071
負債總額、可轉換非控股優先權益和合伙人資本
 
$745,466
$772,007
隨附的附註是該等簡明綜合財務報表的組成部分。
F-49

目錄

NADG NNN房地產基金LP

濃縮合併運營報表
(未經審計)
(in數千)
 
注意
止三個月
6月30日,
止六個月
6月30日,
 
2024
2023
2024
2023
收入
 
 
 
 
 
租金收入
3
$14,607
$11,507
$29,869
$22,300
 
 
 
 
 
 
業務費用
 
 
 
 
 
折舊及攤銷
3, 4
6,972
5,693
14,296
11,156
物業經營開支
 
1,710
1,361
3,691
2,627
物業管理費
11 (b)
497
369
1,007
725
資產管理費
7, 11 (b)
1,034
1,040
2,068
2,070
一般及行政開支
 
640
2,224
1,361
3,081
總運營支出
 
10,853
10,687
22,423
19,659
 
 
 
 
 
 
其他費用(收入)
 
 
 
 
 
利息開支
6
6,597
3,844
13,292
7,268
房地產銷售損失/(收益)
3
51
332
(337)
332
減值虧損
 
591
所得稅
 
119
147
281
158
其他費用總計
 
6,767
4,323
13,827
7,758
經營虧損
 
(3,013)
(3,503)
(6,381)
(5,117)
對未合併實體的投資的權益(損失)/收入
5
(66)
60
淨虧損
 
(3,013)
(3,569)
(6,381)
(5,057)
減:歸屬於可轉換非控股優先權益的淨虧損
9
827
1,006
1,743
1,364
NADG NNN Property Fund LP應占淨虧損
 
$(2,186)
$(2,563)
$(4,638)
$(3,693)
隨附的附註是該等簡明綜合財務報表的組成部分。
F-50

目錄

NADG NNN房地產基金LP

合作夥伴資本的濃縮合併報表
(未經審計)
(in數千)
 
美國有限公司
夥伴
(Note 1)
NADG NNN
房地產基金(美國)
有限
夥伴關係
(Note 1)
首選單位
(Note 8)
合作夥伴總數
資本
合伙人資本,2023年12月31日
$91,613
$105,333
$125
$197,071
優先單位的加入
(2)
(2)
4
非控股權益的增加(注9)
(1,126)
(1,406)
(2,532)
分布
(4)
(4)
淨虧損
(1,091)
(1,361)
(2,452)
合伙人資本,2024年3月31日
$89,394
$102,564
$125
$192,083
優先單位的加入
(2)
(2)
4
非控股權益的增加(注9)
(1,086)
(1,356)
(2,442)
分布
(671)
(829)
(4)
(1,504)
淨虧損
(971)
(1,215)
(2,186)
合伙人資本,2024年6月30日
$86,664
$99,162
$125
$185,951
 
美國有限公司
夥伴
(Note 1)
NADG NNN
房地產基金(美國)
有限
夥伴關係
(Note 1)
首選單位
(Note 8)
合作夥伴總數
資本
合伙人資本,2022年12月31日
$98,123
$119,053
$125
$217,301
貢獻
10,552
10,552
發行成本(注11(a))
(316)
(316)
優先單位的加入
(2)
(2)
4
非控股權益的增加(注9)
(867)
(1,109)
(1,976)
分布
(1,891)
(2,417)
(4)
(4,312)
分配再投資於公共單位
22
188
210
贖回普通單位
(5,000)
(250)
(5,250)
淨虧損
(496)
(634)
(1,130)
合伙人資本,2023年3月31日
$100,125
$114,829
$125
$215,079
貢獻
252
75
327
發行成本(注11(a))
(8)
(2)
(10)
優先單位的加入
(2)
(2)
4
非控股權益的增加(注9)
(1,198)
(1,507)
(2,705)
分布
(1,861)
(2,337)
(4)
(4,202)
分配再投資於公共單位
21
189
210
贖回普通單位
(750)
(312)
(1,062)
淨虧損
(1,133)
(1,430)
(2,563)
合伙人資本,2023年6月30日
$95,446
$109,503
$125
$205,074
隨附的附註是該等簡明綜合財務報表的組成部分。
F-51

目錄

NADG NNN房地產基金LP

簡明綜合現金流量表
(未經審計)
(in數千)
 
注意
截至6月30日的六個月內,
 
2024
2023
經營活動產生的現金流量
 
 
 
淨虧損
 
$(6,381)
$(5,057)
將淨虧損與經營活動提供的淨現金進行調節的調整:
 
 
 
折舊及攤銷
3, 4
14,296
11,156
高於/低於市場租賃攤銷
4
915
576
融資交易攤銷和折扣成本
6
2,092
1,166
軟體成本攤銷
 
16
非現金租金收入調整
 
(720)
(561)
房地產銷售損失/(收益)
3
(337)
332
減值虧損
 
591
投資未合併實體的股權收入
5
(60)
對未合併實體的投資所收到的股權收益的分配
5
995
經營資產和負債變化:
 
 
 
其他資產
10
206
234
應付款項和應計負債
 
(2,958)
2,554
關聯方應付款
 
2,385
經營活動提供的淨現金
 
7,720
13,720
 
 
 
 
投資活動產生的現金流量
 
 
 
收購持作投資用途的房地產
3
(523)
(46,277)
持作投資用途的房地產存款
 
(889)
投資性房地產的遞延租賃成本和其他增加
 
(856)
(784)
出售持作投資用途的房地產淨收益
3
9,846
(139)
從對未合併實體的投資中收到的分配
5
300
徵收淨收益
 
85
軟體成本的增加
 
(21)
投資活動提供/(用於)的淨現金
 
8,531
(47,789)
 
 
 
 
融資活動現金流量
 
 
 
出資
 
10,879
贖回普通單位
 
(6,331)
發行成本
11 (a)
(326)
債務收益,淨
6
46,390
償還債務,淨
6
(10,693)
(39,318)
融資交易成本
6
(416)
(99)
延期發行成本
 
(1,003)
(2,140)
向普通單位持有人分配現金
 
(1,500)
(8,086)
支付給優先單位持有人的現金分配
8
(8)
(8)
向非控股可轉換優先權益的現金分配
9
(3,248)
(2,484)
非控股可轉換優先權益的貢獻
9
108
5,052
淨現金(用於)/融資活動提供
 
(16,760)
3,529
期內現金、現金等值物和限制性現金淨減少
 
(509)
(30,540)
現金、現金等值物和受限制現金,期末
 
17,129
41,077
現金、現金等值物和限制現金,期末
 
$16,620
$10,537
 
 
 
 
隨附的附註是該等簡明綜合財務報表的組成部分。
F-52

目錄

NADG NNN房地產基金LP

簡明綜合現金流量表
(未經審計)
(in數千)
 
注意
截至6月30日的六個月內,
 
2024
2023
現金流量信息的補充披露:
 
 
 
支付利息的現金
 
$11,102
$5,865
非現金投資和融資活動的非現金披露:
 
 
 
與房地產銷售相關的應收帳款
 
$
$2,000
應計房地產開發和改善成本
 
$1,627
$4,259
應計遞延租賃費
 
$605
$
應計延期發行成本
 
$225
$
期末應付贖回
 
$
$1,062
應付給可轉換非控股優先權益的分配
9
$1,616
$1,607
分配再投資於公共單位
 
$
$420
隨附的附註是該等簡明綜合財務報表的組成部分。
F-53

目錄

NADG NNN房地產基金LP
簡明合併財務報表附註
(未經審計)
1.
業務運營
NADG NNN Property Fund LP(“合夥企業”)成立於2016年1月6日(“創始日期”),旨在為投資者提供投資於位於美國(“美國”)的優質物業組合的機會,主要是單租戶淨租賃物業。
NADG NNN營運有限責任公司(“營運有限責任公司”)是合夥企業透過其經營業務及擁有(直接或透過附屬公司)合夥企業所有物業的實體。截至2024年6月30日,合夥企業在運營有限責任公司中擁有78.68%的所有權權益,截至2023年12月31日,該合夥企業擁有72.%的所有權權益(見附註2(A))。
合夥企業的普通合夥人為NADG NNN Property Fund GP,LLLP(“普通合夥人”)。合夥企業的有限責任合夥人為直接投資於合夥企業的美國投資者(統稱為“美國合夥企業”)及為接納加拿大投資者而成立的加拿大合夥企業NADG NNN Property Fund(Canada)Limited Partnership(“CDN LP”)(美國合夥企業及CDN LP合夥企業,統稱為“共同單位持有人”),透過其全資附屬公司NADG NN Property Fund O(US)Limited Partnership(見附註7)投資於合夥企業。
NADG(美國),LLLP是該合夥企業的發起人(“發起人”)。普通合夥人承諾確保發起人或其附屬公司認購合夥企業中的共同單位(“共同單位”),該單位至少佔承諾資本總額的10%,最高不超過5,000美元。截至2016年12月31日,發起人的一家關聯公司以與其他有限合夥人相同的條件認購並獲得了500個共同單位,並向夥伴關係捐贈了5 000美元,這是其對夥伴關係的全部承諾。保薦人的這種關聯公司的董事也是保薦人和普通合夥人的董事。
來自銷售收益淨額、融資和再融資收益淨額、租金淨收入和合夥所有其他收入的超額可用現金(由普通合夥人確定)將根據有限合夥協定中規定的規定和優先事項進行分配,包括應付給普通合夥人的任何可分配現金。
2.
財務報表的會計政策
這些未經審計的簡明綜合財務報表是根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)和美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的規則和規定編制的。這些未經審計的簡明綜合財務報表不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有資訊和附註,應與公司截至2023年12月31日和截至2022年12月31日的年度的已審計綜合財務報表一起閱讀,這些報表提供了對公司會計政策、財務狀況、經營業績、業務性質和其他事項的更全面的瞭解。管理層認為,所有正常經常性的調整都已包括在內,這是公平列報所必需的。截至2024年6月30日、2024年和2023年6月30日的三個月和六個月的業務結果不一定表明全年的結果。這些簡明合併財務報表中表示的所有金額都是以美元和千為單位的,但每單位金額、單位數量、財產數量和註明的情況除外。
a)
合併原則
隨附的簡明綜合財務報表包括合夥企業及其合併子公司的財務狀況、經營業績和現金流量。所有公司間的金額都已註銷。
合夥企業的結論是,根據財務會計準則委員會(FASB)的會計準則規範(ASC)810,經營有限責任公司是可變利益實體(VIE)。鞏固“(”ASC 810“)。合夥企業被認為是經營合夥企業的主要受益者,因為經營合夥企業的幾乎所有活動都是代表該合夥企業進行的。該合夥關係鞏固了其在運營有限責任公司中的利益。截至2024年6月30日和2023年12月31日,非合夥企業擁有的運營有限責任公司部分作為可轉換非控股優先權益列示。
F-54

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NADG NNN房地產基金LP
於2023年10月20日,合夥公司取得NADG NNN 50/50 LP(“合營公司”)餘下50%權益,合夥公司被視為主要受益人。因此,從2023年10月20日開始,夥伴關係鞏固了其在合資企業中的權益(見附註2(B)和5)。
b)
對未合併實體的投資
截至2024年6月30日,合夥企業擁有合資企業100%的所有權權益。於2023年8月18日,合夥企業與合營夥伴訂立權益購買協定,以收購合營企業剩餘50%的所有權權益。本次收購於2023年10月20日完成(見附註5)。收購後,合夥企業通過合併其在合資企業中的所有權(見附註2(A))。
截至2023年6月30日止六個月,合夥企業擁有合資企業50%的股權。合夥企業根據ASC 810評估了對合資企業的投資,並得出結論認為,合資企業是VIE,然而,合夥企業不是主要受益者。合夥企業在一個未合併的合資企業中的非控股合夥權益採用股權會計方法核算,因為合夥企業具有重大影響力,但不控制該實體。根據權益會計法,合夥企業的淨權益投資反映在所附的簡明綜合資產負債表中,合夥企業在該合資企業的淨收益或虧損中的份額包括在所附簡明綜合經營報表中。
該合夥企業根據“分配方法的性質”對其在非合併實體的投資所獲得的分配進行分類。根據這種方法,分配在附帶的簡明綜合現金流量表上分類為經營活動的現金流量或投資活動的現金流量,具體取決於產生分配的活動的性質。
管理層定期評估是否有任何指標表明合夥企業在未合併的合資企業中的投資價值可能受損。只有當管理層對投資價值的估計低於投資的賬面價值時,投資才會減值,而且這種價值下降被視為非臨時性的。若已發生減值,則按投資賬面價值超過投資估計公允價值計量虧損。投資的估計公允價值是使用貼現現金流模型確定的,該模型是ASC第820號規定的III級估值。公允價值計量和披露“(”ASC 820“)。該夥伴關係的管理層考慮了受經濟和市場不確定性影響的若干假設,除其他外,包括:對空間的需求;對租戶的競爭;市場租金的變化;運營成本;資本化率;持有期;以及貼現率。由於這些因素難以預測,並可能受到未來事件的影響,可能改變管理層的假設,管理層在其減值分析中估計的價值可能無法實現。於2023年10月20日收購前一段期間,並無就非綜合實體投資的賬面價值錄得減值虧損。
c)
持作投資的房地產
為投資而持有的房地產按成本減去累計折舊和減值損失列報。於收購被視為資產收購的投資所持有的房地產時,購買價格及相關收購成本(統稱為“購買價格”)將資本化,作為成本基礎的一部分。買入價按其相對公允價值在土地、樓宇及改善工程、工地改善及可識別無形資產及負債之間分配,例如與原址租賃有關的金額及取得的高於市價及低於市價的租賃的原始成本。購買價格的分配需要判斷和重大估計。土地及樓宇資產的公允價值按空置原則釐定。
高於市價及低於市價的租約乃根據收購時的現有租約與同類物業的現行市值租金的比較而釐定。高於市價和低於市價租賃的公允價值等於合同與每一份現地租賃在其剩餘期限內的市場匯率之間的價差的總和。高於市價及低於市價的租約價值於相關租約的剩餘年期內攤銷至租金收入。
F-55

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NADG NNN房地產基金LP
原址租約及初始成本的公允價值乃根據預期租賃期內的入賬成本估計及按相同市場條款及條件將現有租約落實所產生的成本釐定。
如果承租人終止租賃,相關無形價值的未攤銷部分將立即註銷。
折舊和攤銷在資產的估計使用年限內使用直線法計算:
資產
估計可用壽命
大樓及改善工程
16-52歲
工地改善
4-28年
租戶改造
租期或使用年限較短
就地租賃和發起成本
剩餘租期
租賃費
剩餘租期
高於和低於市值租約
剩餘租期
維修和維護在發生時計入運營費用;延長資產使用壽命或提高運營能力的重大更新和改進計入資本化。
d)
持作出售資產
當滿足以下所有標準時,合夥企業對持有的待售資產進行分類:(1)管理層承諾制定出售財產的計劃;(2)財產在目前的狀況下可立即出售,但僅限於房地產出售的慣常條款;(3)已經啟動了尋找買家並執行完成出售所需的其他行動的積極計劃;(4)財產的出售可能正在進行,預計將符合完成出售的資格,(5)該物業正積極以相對其公平價值而言屬合理的價格出售,及(6)完成出售所需的行動顯示不太可能作出任何重大改變或撤回出售計劃。
對於被歸類為持有待售的物業,合夥企業暫停房地產物業的折舊和攤銷,包括相關的無形租賃資產和負債,以及相關租賃的直線收入確認。持有待售物業按成本或公允價值減去估計銷售成本兩者中較低者列賬。如果估計公允價值減去銷售成本低於賬面價值,差額將在簡明綜合經營報表中計入待售資產的減值。截至2024年6月30日,沒有被歸類為持有待售的房產。截至2023年12月31日,有兩處房產被歸類為持有待售房產。截至2024年6月30日及2023年6月30日止六個月,持有待售資產並無錄得減值虧損。夥伴關係沒有將被處置或被歸類為持有待售財產的業務結果重新歸類為非持續業務,因為這些事件是夥伴關係業務的正常組成部分,並不代表夥伴關係業務的戰略轉變。
e)
長期資產減值
只要發生事件或環境變化表明某項資產的賬面價值可能無法收回,就會對長期資產進行減值審查。可收回淨額代表預期從長期資產賺取的未貼現估計未來現金流。就房地產而言,未貼現的估計未來現金流是基於使用和最終處置財產所產生的預期現金流。對預期現金流的審查涉及對估計入住率、租金和剩餘價值的主觀假設。如果存在該等減值,則根據資產的賬面價值超過其公允價值確認減值損失。
所有房地產投資都受到風險因素的影響,並受但不限於普遍的經濟狀況、當地房地產市場、租賃物業的供求、競爭和政府法律及其他要求的影響。
F-56

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NADG NNN房地產基金LP
於截至2024年6月30日止六個月內,合夥企業就持有作投資之物業錄得減值虧損591美元,剩餘賬面值為1,981美元,因租戶空置而減少。合夥企業使用一系列重大的不可觀察的投入來確定公允價值計量,包括經紀市場資訊和最近的可比銷售交易。截至2023年6月30日止六個月未錄得減值。
f)
收入確認和應收賬款
與承租人的租賃被計入經營性租賃。最低租金乃按有關租約年期及合理的若干續期期間以直線方式確認。根據租賃條款確認的租金收入與應付現金租金之間的差額被記錄為遞延應收租金,並作為其他資產的組成部分計入簡明綜合資產負債表。
變動租金金額包括根據消費物價指數的變動、租金百分比或終止租約而增加的租金。在觸發可變支付的特定事件發生之前,不會確認可變租金金額。
該夥伴關係評估與基本租金和費用償還有關的應收賬款的可收回性。該夥伴關係在評估壞賬準備的充分性時,分析應收賬款、個別租戶的信用以及當前的經濟狀況和趨勢。管理層評估了應收賬款的可收回性,並確定截至2024年6月30日和2023年12月31日分別需要計提278美元和328美元的壞賬準備。
g)
現金、現金等值物和限制現金
現金和現金等價物包括經營銀行和貨幣市場賬戶中持有的金額。
限制性現金包括出售資產支持證券化中包含的資產所得的現金收益,以預期更換物業,以及作為資產支持證券化的一部分所需的維護準備金。截至2024年6月30日和2023年12月31日,該夥伴關係分別擁有5867美元和5532美元的限制性現金。
h)
融資交易和貼現成本
與獲得債務有關的融資交易成本在相關債務期限內遞延和攤銷。對於以折價方式獲得的任何債務,如果債務的公允價值低於賬面價值,則公允價值折價按實際利息法在相關債務的期限內攤銷。融資交易成本和公允價值折價的攤銷計入隨附的簡明綜合經營報表的利息支出,遞延融資交易成本和公允價值折現的未攤銷餘額在隨附的簡明綜合資產負債表上顯示為債務減少。
i)
集中信貸風險
信用風險產生於交易對手無法履行其義務的可能性。合夥企業不會面臨重大信貸風險,因為合夥企業擁有多個不同的租戶,從而降低了信貸風險。
j)
預算的使用
根據公認會計原則編制該等簡明綜合財務報表時,管理層須作出估計及假設,以影響於該等簡明綜合財務報表日期的資產及負債額、或有資產及負債的披露,以及報告期內已呈報的收入及支出金額。最重要的假設和估計涉及房地產及相關無形資產和負債在收購時的估值,包括對減值、折舊壽命和應收貿易賬款的可收回性的評估。夥伴關係的管理層不斷審查其估計數和假設。這些估計數是根據歷史經驗和夥伴關係管理層認為在這種情況下合理的各種其他假設得出的。實際結果可能與這些估計不同。
F-57

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k)
所得稅
合夥企業已根據經修訂的1986年國內稅法(“守則”)第856至860條被視為房地產投資信託基金(“REIT”),並預期將繼續符合REIT的資格。要符合REIT的資格,該合夥企業必須遵守各種要求,包括必須將其應納稅所得額的至少90%作為股息分配給股東。作為房地產投資信託基金,合夥企業將就其未分配的REIT應納稅所得額和淨資本利得繳納聯盟所得稅,並對其就任何日曆年支付的分配少於(1)至85%的普通收入、(2)95%的資本利得淨收入和(3)前幾年未分配的應納稅所得額的100%的金額繳納4%的不可抵扣消費稅。合夥企業打算以符合REIT資格的方式運作,但不能保證該合夥企業的運營方式將符合REIT的資格。如果合夥企業未能滿足這些要求,則可能需要對該合夥企業按正常公司稅率計算的所有應納稅所得額繳納聯盟所得稅。合夥企業將不能扣除在任何一年支付給股東的分配,如果它沒有資格成為REIT的話。此外,該合夥公司在喪失資格後的四個課稅年度內,亦將喪失選擇作為房地產投資信託基金繳稅的資格,除非該合夥公司根據特定的法定條文有權獲得稅務寬免。截至2024年6月30日,合夥企業認為其符合所有適用的REIT要求。
在截至2024年和2023年6月30日的六個月裡,夥伴關係已經分配了100%的應稅收入,因此不需要單獨繳納任何聯盟所得稅。
合夥企業在其部分物業所在的某些司法管轄區須繳納州和地方所得稅或特許經營稅,並在附帶的簡明綜合經營報表中在所得稅中記錄這些稅項。
來自某些非REIT活動的應稅收入通過應稅REIT子公司(“TRS”)管理,並須繳納適用的聯盟、州和地方所得稅和保證金稅。在截至2024年6月30日和2023年6月30日的六個月裡,該夥伴關係沒有與其TRS相關的重大稅收。
合夥企業必須向聯盟和州稅務當局提交所得稅申報單。截至2024年6月30日,合夥企業2021年至2023年納稅年度的美國聯盟和州所得稅申報單仍需接受各自稅務機關的審查。
l)
公允價值計量
ASC 820將公允價值定義為在計量日市場參與者之間的有序交易中為資產或負債在本金或最有利的市場上轉讓負債而收到的價格或支付的價格(退出價格)。ASC 820還建立了一個三級公允價值層次結構,對計量公允價值時使用的投入進行優先排序。在公允價值計量的確定基於公允價值層次結構中一個以上級別的投入的情況下,整個公允價值計量是根據最低水準的投入進行分類的。
該層次結構根據輸入的可靠性分三個級別進行衡量:
1級-相同資產或負債在活躍市場上的報價。
2級-對活躍市場的報價以外的投入進行定價,如類似資產或負債的報價;不活躍的市場的報價;或資產或負債的整個期限內可觀察到的或可觀察到的市場數據所證實的其他投入。
3級-很少或根本沒有市場活動支持的、對資產或負債的公允價值有重大影響的不可觀察的投入。
該合夥企業擁有的金融工具包括現金和現金等價物、限制性現金、其他資產、應付賬款和應計負債,除非另有說明,否則按攤銷成本和公允價值近似列賬。
經常性公允價值計量
合夥企業債務的公允價值是使用最近的二級市場、最近的融資交易、作為這種債務抵押品的財產的公允價值估計、歷史風險
F-58

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NADG NNN房地產基金LP
類似質量的貸款的保費、當前的SOFR和對該等債務將支付的未來現金付款的貼現估計。估計的貼現率反映了合夥企業對類似期限貸款的大約當前貸款利率的判斷,並假設債務在到期時仍未償還。
下表匯總了該夥伴關係總債務的公允價值:
(in數千)
2024年6月30日
2023年12月31日
帳面值
$429,686
$440,379
公允價值(二級)
426,335
433,465
非經常性公允價值計量
合夥企業使用諸如營業收入、估計資本化率或倍數、從第三方獲得的資訊以及估計或協商的銷售價格等投入來估計房地產的公允價值。基於這些投入,合夥企業確定其對減值房地產的估值可能落在ASC主題820項下公允價值等級的第2級和第3級。合夥企業使用普遍接受的估值技術來確定減值資產的估值,包括貼現現金流分析、收入資本化、對最近可比銷售交易的分析以及從第三方收到的談判報價。
合夥企業於2024年6月30日和2023年6月30日的非經常性公允價值計量包括使用第3級投入確定的減值資產的公允價值(見附註2(E))。
m)
細分市場報告
該合夥企業目前以單一的可報告部門經營,其中包括淨租賃物業的收購、租賃和所有權。管理層在整個投資組合的綜合水準上評估、衡量和審查運營和財務結果,因此,每個物業或物業類型都不被視為單獨的運營部門。合作夥伴關係不會根據地理位置、規模或物業類型來評估運營結果。
n)
後續事件
合夥企業對後續事件進行評估,以便在這些簡明綜合財務報表中披露,截至這些簡明綜合財務報表可以發佈的日期。
o)
最近通過的會計聲明
2016年9月,FASB發佈了2016-13年度最新會計準則(ASU),金融工具信用損失的計量“(”亞利桑那州立大學2016-13“)。ASU 2016-13要求實體使用基於當前預期信貸損失(“CECL”)的前瞻性方法來估計某些類型金融工具的信貸損失,包括應收賬款。這可能導致提早確認損失準備金。ASU 2016-13對2023年1月1日開始的夥伴關係有效。採用ASU 2016-13年並未對夥伴關係的財務狀況、業務成果和現金流產生實質性影響。
2020年3月,FASb發布了ASO 2020-04,」參考匯率改革(主題848)-促進參考匯率改革對財務報告的影響“,它為GAAP關於合同修改和對沖會計的指導提供了臨時的、可選的權宜之計和例外情況,以減輕與預期的市場從倫敦銀行間同業拆借利率(”LIBOR“)和其他銀行同業拆借利率向替代參考利率過渡有關的財務報告負擔。此外,在2021年1月,FASB發佈了ASU 2021-01,參考匯率改革(主題848)-範圍“,澄清主題848中關於合同修改和對沖會計的某些可選權宜之計和例外適用於使用利率進行保證金、貼現或合同價格調整的衍生品工具,該利率因參考匯率改革而被修改。2022年12月31日,FASB發佈了ASU 2022-06,參考利率改革(主題848)-推遲主題848的日落日期」,將主題848的日落(或到期)日期從2022年12月31日延長至2024年12月31日。該合夥企業在2023年將其債務、上限和下限協議從LIBOR修改為SOFR,並選擇使用可選權宜方法進行合同修改。合夥企業得出的結論是,該修訂應視為對現有合同的非實質性修改,不會對合夥企業的簡明合併財務報表產生影響。
F-59

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NADG NNN房地產基金LP
p)
最近發佈但尚未採用的會計聲明
2023年11月,FASB發佈了ASU 2023-07,分部報告(主題280):可報告分部披露的改進(“ASU 2023-07”)。ASU 2023-07旨在通過要求在年度和中期基礎上披露增量分部資訊,例如,定期向首席運營決策者提供的重大分部支出的年度和中期披露,應報告分部的損益和資產的中期披露,以及要求擁有單一可報告分部的公共實體提供ASU 2023-07所要求的所有披露和主題280中所有現有的分部披露,從而改進應報告分部的披露。ASU 2023-07中的修正案沒有改變公共實體如何識別其經營部門、匯總這些經營部門或應用量化閾值來確定其應報告的部門。ASU 2023-07中的修正案適用於2023年12月15日之後開始的財政年度,以及2024年12月15日之後開始的財政年度內的過渡期。這些披露追溯適用於提交的所有時期,並允許及早採用。夥伴關係有一個可報告部分,並繼續評估具有單一可報告部分的實體可能需要進行的額外披露。
2023年12月,FASB發佈了ASU 2023-09,所得稅(主題740):所得稅披露的改進(“ASU 2023-09”)。ASU 2023-09要求每年披露費率對賬中的特定類別,並為達到費率對賬中的量化閾值的專案提供額外資訊。此外,修正案要求每年披露按聯盟、州和外國司法管轄區以及已繳納所得稅等於或大於已繳納所得稅總額5%的個別司法管轄區分列的已繳納所得稅。ASU 2023-09在預期基礎上從2024年12月15日之後的年度期間有效,但允許提前採用和追溯應用。該夥伴關係繼續評估指導的潛在影響和可能需要的額外披露。
3.
為投資和租賃安排而持有的房地產
合夥企業收購、擁有和管理淨租賃的地塊物業。租賃一般為淨租賃,租戶負責支付與租賃物業相關的房地產稅、保險費和維護費。該等租約已被歸類為營運租約,一般規定租金因固定增長、消費物價指數上升或租戶銷售量增加而增加的幅度有限。
截至2024年6月30日和2023年12月31日,合夥企業分別擁有278個和284個房地產的100%所有權權益。截至2024年6月30日和2023年12月31日,合夥企業擁有的房地產的平均剩餘租賃期分別約為7.2年和7.4年。
於截至2023年12月31日止年度內,合夥公司收購26項物業的100%擁有權權益,總購買價為75,3美元,包括收購成本總計1,380美元。於截至2023年12月31日止年度收購的物業,大部分於收購時出租,平均剩餘租期約為8.2年。此外,合夥公司收購了合營夥伴持有的合營公司剩餘50%的權益,該合營公司於收購日期由54個物業組成(見附註5)。
這些收購都被計入資產收購。合夥企業將這些財產的購買價格按所承擔的資產和負債的公允價值分配,匯總見下表:
(in數千)
2023年12月31日
土地
$27,115
建築
33,934
工地改善
4,695
無形資產:
 
高於市價的租約
1,262
就地租賃和發起成本
10,176
 
$77,182
承擔的負債:
 
低於市價的租賃無形負債
(1,793)
採購價(含採購費)
75,389
F-60

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NADG NNN房地產基金LP
截至2024年6月30日的六個月內,該合夥企業以10,773美金的價格出售了五處房地產。在支付927美金的收盤成本後,該合夥企業收到了9,846美金的淨收益,並錄得了337美金的出售收益。截至銷售日,已出售房產的總成本以及相關累計折舊和攤銷分別為10,248美金和739美金。
為投資而持有的不動產折舊費用如下:
 
截至6月30日的三個月里,
截至6月30日的六個月里,
(in數千)
2024
2023
2024
2023
折舊
$2,916
$2,058
$5,860
$3,949
下表概述了隨附簡明綜合經營報表中報告為租金收入的金額:
 
截至6月30日的三個月里,
截至6月30日的六個月里,
(in數千)
2024
2023
2024
2023
收入:
 
 
 
 
已計費的合同租金金額
$14,198
11,357
$29,016
$22,038
按直線法確認合同租金金額的調整
446
311
777
573
賺取的可變租金金額
306
31
749
124
高於/低於市場租賃攤銷,淨額
(476)
(292)
(915)
(576)
其他收入
133
100
242
141
租金總收入
$14,607
11,507
$29,869
$22,300
根據截至2024年6月30日生效的不可取消租戶租賃將收到的未來最低租金估計總額如下:
(in數千)
 
2024年(剩餘)
$25,783
2025
50,455
2026
48,216
2027
43,918
2028
37,586
2029
33,338
此後
171,625
 
$410,921
由於續租期可由租戶選擇行使,因此上述金額僅包括初始租期內到期的未來租賃付款。此類金額不包括任何基於CPI變化的潛在可變租金上漲或根據租戶總銷售額的一定百分比根據租賃可能收到的未來可變租金。
4.
無形資產和負債
以下為無形租賃資產和負債以及相關累計攤銷匯總:
(in數千)
截至2024年6月30日
成本
積累
攤銷
帳面淨值
無形租賃資產:
 
 
 
就地租賃和發起成本
$134,782
$54,385
$80,397
高於市價的租約
45,214
19,087
26,127
租賃費
1,961
204
1,757
無形租賃資產總額
$181,957
$73,676
$108,281
F-61

目錄

NADG NNN房地產基金LP
(in數千)
截至2024年6月30日
成本
積累
攤銷
帳面淨值
無形租賃負債:
 
 
 
低於市場的租賃
$25,100
$10,103
$14,997
無形租賃負債總額
$25,100
$10,103
$14,997
(in數千)
截至2023年12月31日
成本
積累
攤銷
帳面淨值
無形租賃資產:
 
 
 
就地租賃和發起成本
$136,907
$47,328
$89,579
高於市價的租約
45,513
16,641
28,872
租賃費
1,120
139
981
無形租賃資產總額
$183,540
$64,108
$119,432
無形租賃負債:
 
 
 
低於市場的租賃
$26,292
$8,876
$17,416
無形租賃負債總額
$26,292
$8,876
$17,416
無形資產租賃資產和負債的攤銷和租金收入淨調整如下:
(in數千)
三個月結束,6月30日
六個月結束,6月30日
2024
2023
2024
2023
攤銷:
 
 
 
 
就地租賃和租賃費攤銷
4,056
3,635
8,436
7,207
 
 
 
 
 
租金收入淨調整:
 
 
 
 
服務市場和低於市場的租賃
476
292
915
576
截至2024年6月30日和2023年12月31日,合夥企業無形資產和負債的剩餘加權平均攤銷期按類別如下:
截至目前剩餘年份
2024年6月30日
2023年12月31日
就地租賃和發起成本
9.1
9.2
租賃費
10.3
8.3
高於市價的租約
8.4
8.6
低於市場的租賃
9.3
9.7
扣除無形租賃負債後,無形租賃資產的估計未來攤銷費用如下:
(in數千)
 
2024年(剩餘)
$8,842
2025
15,890
2026
14,373
2027
11,661
2028
8,994
2029
7,346
此後
26,178
 
$93,284
5.
投資於未合併實體
2023年10月20日,該合夥企業從合資夥伴處購買了合資企業剩餘50%的權益。購買價格等於以下各項的積:(1)合資夥伴的總百分比權益,
F-62

目錄

NADG NNN房地產基金LP
乘以(2)(A)減去138,250美元(B)合營公司與合營公司普通合夥人(合營公司及合營公司普通合夥人統稱為“目標實體”)的負債,加上(C)目標實體於結算時的留存現金,(D)如合營公司合夥人受惠,則加按比例分派專案,或減去按比例分派專案(如合營公司受惠,則減去按比例分派專案),及(E)減去合營公司於協定日期後至合營前出售的任何物業的資產處置金額。該夥伴關係通過現金、現金等價物和限制性現金以及迴圈信貸機制下的借款為26 910美元的收購價提供資金。這筆收購被計入資產收購。因此,截至2023年10月20日,合夥企業擁有合資企業100%的股份,並已合併。
收購的54處房產的公允價值為138,768美元,其中包括總計518美元的購置成本。合營公司被視為可變權益實體,收購該實體帶來12,988美元的收益,該收益計入截至2023年12月31日止年度的權益法投資收益。
截至2023年6月30日止六個月,合夥企業擁有合資企業50%的股權。合營公司其餘50%權益由另一投資基金(“合營合夥人”)擁有,該基金由普通合夥人的聯屬公司管理。合營公司的成立旨在讓合夥企業及其合營夥伴共同投資於符合雙方投資標準的物業,只要合營公司擁有ABS債券項下的可用資金(見附註6(A))。截至2023年6月30日止三個月及六個月,合營企業產生淨虧損132美元及淨收益120美元,其中合夥企業分別佔66美元及60美元。這已反映在簡明綜合經營報表“權益(虧損)/對未合併實體的投資所得”項下。
該合資企業向與普通合夥人和物業管理服務合夥企業的贊助商有關聯的實體支付費用。在截至2023年6月30日的三個月和六個月中,此類費用總計分別為71美元和136美元,其中夥伴關係的份額分別為35美元和68美元。這些費用被記錄為物業運營費用的一部分。
6.
DEBT,NEt
 
截至2024年6月30日
(單位:千,利率除外)
注意
成熟
利率
 
資產支持證券
(a)
2024年12月28日
3.37%
$253,829
美國CIBC銀行,循環信貸機構
(b)
2025年3月8日
期限SOFR+2.36%*
159,890
CIBC銀行美國,定期貸款
(c)
2027年3月31日
期限SOFR+1.80%*
15,967
非資產化融資交易和折扣成本
 
 
 
(2,251)
 
 
 
 
$427,435
*
截至2024年6月30日,大約一個月期限SOFR率(定義如下)為5.33%。
 
截至2023年12月31日
(in數千,利率除外)
注意
成熟
利率
 
資產支持證券
(a)
2024年12月28日
3.37%
$254,489
美國CIBC銀行,循環信貸機構
(b)
2024年3月8日
期限SOFR +2.36%**
168,890
CIBC銀行美國,定期貸款
(c)
2027年3月31日
期限SOFR +1.80%**
17,000
非資產化融資交易和折扣成本
 
 
 
(3,927)
 
 
 
 
$436,452
**
截至2023年12月31日,大約一個月期限SOFR率(定義如下)為5.38%。
F-63

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NADG NNN房地產基金LP
截至2024年6月30日和2023年12月31日,加權平均利率分別為5.11%和5.17%。
合夥企業債務的本金償還總額,不包括在剩餘期限內每年到期的未攤銷融資交易和貼現費用2251美元如下:
(in數千)
 
2024年(剩餘)
$253,829
2025
159,890
2026
2027
15,967
 
$429,686
(a)
資產支持證券(“ABS票據”)
於2019年12月9日,合夥及合營公司根據總契約協定,發行3.37%2019-1系列A類A(獲標準普爾及德勤債券評級機構評級)淨租賃按揭票據(“ABS票據”),根據總契約協定,於該日分別由合夥及合營公司(統稱為“發行人”)及契約受託人直接或間接擁有的95及40項物業中,淨收益分別為192,935元及71,065元。2023年10月20日,合夥企業收購了合資夥伴持有的合資企業剩餘50%的權益,並承擔了公允價值66,907美元的債務,扣除2,824美元的折扣。
截至2024年6月30日,ABS票據由129家發行人擔保,其中包括131處由合夥企業直接擁有的物業,賬面價值為308,471美元,轉讓租賃和租金,並由合夥企業整體擔保。
ABS債券的預期償還日期為2024年12月,即使規定的到期日為2049年12月,因為剩餘的未償還本金餘額將到期並應支付,如果不能在2024年12月至2024年12月之前全額支付,ABS債券將開始產生額外利息。ABS債券的利息和預定支付的本金110美元將於2020年1月開始的每個月28日支付給ABS債券持有人。ABS債券可由發行人於任何日期全部或部分預付,其價格相當於:(1)須預付的ABS債券的未償還本金金額;(2)截至該日所有應累算及未償還的利息;及(3)截至該日尚未支付予契約受託人及交易檔案其他各方的所有與該等ABS債券有關的款額。該夥伴關係設有一個獨立的信託賬戶,由契約受託人設立,以預留1050美元,用於支付某些淨租約規定的保養和維修義務。
在截至2024年6月30日、2024年6月和2023年6月的三個月,夥伴關係記錄的融資交易成本攤銷分別為313美元和313美元。在截至2024年、2024年和2023年6月30日的六個月中,夥伴關係記錄的融資交易成本攤銷分別為626美元和623美元。在截至2024年6月30日的三個月和六個月,夥伴關係記錄的攤銷折扣成本分別為593美元和1,177美元。
根據總契約協定,發行人必須維持每月至少1.25倍的償債比率。截至2024年6月30日,發行人符合這一要求。
根據與ABS債券相關的私募備忘錄,所有現金收據均由發行人合夥企業及契約受託人以信託形式持有,以符合ABS債券的條件。每月,與任何發行人有關的現金收據被存入合夥企業持有的銀行賬戶,然後截至每月20日的總現金收據被掃入由Indenture受託人控制的支付賬戶。在支付償債費用後,每月支付的超額現金將轉回夥伴關係的業務賬戶。
F-64

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NADG NNN房地產基金LP
(b)
加拿大帝國商業銀行美國信貸安排
2021年3月8日,該合夥企業與加拿大帝國商業銀行美國分行簽訂了一項信貸安排協定,規定了65,000美元的有擔保迴圈信貸額度(“迴圈信貸安排”)。迴圈信貸安排的三年期限將於2024年3月8日到期,並有兩次一年的延期。2024年3月8日,合夥企業行使選擇權,將期限延長一年,至2025年3月8日到期。延期由管理層控制,因為合夥企業遵守了所需的契約,並可以支付延期費用。迴圈信貸安排的利息為倫敦銀行同業拆息,下限為0.25%加2.25%。只支付利息的期限到到期。如果使用率低於迴圈信貸安排的50%,迴圈信貸安排還須繳納相當於(1)未使用貸款金額0.25%的未使用承諾費,或(2)如果使用率大於或等於迴圈信貸安排的50%,則為未使用貸款金額的0.15%。未使用的承諾費在每個日曆季度的第一天每季度拖欠一次,並計入所附簡明綜合業務報表的利息支出。
2021年7月31日,對迴圈信貸安排進行了修訂,將迴圈信貸額度下的最高承諾額提高到202,500美元。此外,蒙哥馬利銀行、OceanFirst銀行N.A.、漢考克·惠特尼銀行、藍谷銀行、南方州立銀行和伍德福裡斯特國家銀行是迴圈信貸安排下的額外貸款人。
2023年3月17日,該合夥企業修改了迴圈信貸安排的信貸協定,自2023年3月17日起,以期限擔保隔夜融資利率(Term SOFR)取代美元LIBOR。根據這項修訂,貸款的利息等於SOFR期限加2.36%。
迴圈信貸機制以合夥企業賬面價值為353,112美元的若干物業以及租金和租賃轉讓為抵押。合夥企業須維持不少於以下兩者中較大者的最低流動資金儲備:(1)4,000元及(2)相等於迴圈信貸安排下未償還本金的4%,但根據其擔保條款,最高可達8,000元。
在截至2024年6月30日、2024年6月和2023年6月30日的三個月中,夥伴關係記錄的與迴圈信貸安排有關的融資交易費用分別為130美元和283美元。在截至2024年、2024年和2023年6月30日的六個月中,夥伴關係記錄的與迴圈信貸安排有關的融資交易費用分別為2美元和543美元。
(c)
加拿大帝國商業銀行美國定期貸款
2023年10月20日,合夥公司從合營公司合夥人手中購買了合資公司剩餘的50%權益。該合夥企業向美國CIBC銀行提供了一筆貸款(“定期貸款”),提供了17,000美元的擔保貸款。這筆定期貸款的到期日為2027年3月31日,利率為SOFR加1.80%。定期貸款以合夥公司賬面價值為28,637美元的若干物業以及租金和租賃轉讓為抵押。
2024年4月10日,該合夥企業以1157美元的價格出售了一處根據定期貸款獲得的房產。在支付118美元的結賬費用和6美元的按比例調整後,合夥企業獲得淨收益1033美元。淨收益用於償還定期貸款。
7.
合夥人資本
該合夥關係於2016年3月30日初步完成,截至2024年6月30日,投資者以每單位10,000美元的價格認購了14,399.65個共同單位,以每單位10,400美元的價格認購了15,678.43個共同單位(在對共同單位的資產淨值進行調整後,如下所示),承諾總資本為306,978美元。截至2024年6月30日,認購的普通單位已全部發行完畢。該夥伴關係被授權發行不限數量的共同單位。根據合夥企業的有限合夥協定,持有共同單位的有限責任合夥人(“普通有限合夥人”)可選擇將他們從合夥企業獲得的任何現金分配再投資於額外的共同單位。截至2023年4月27日,合夥企業已暫停與首次公開募股(IPO)步驟相關的再投資權。
F-65

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NADG NNN房地產基金LP
(單位:千,所有權百分比除外)
有限合夥人
所有權
百分比
承諾資本
(公制單位)
已認購)
繳入資本
(公制單位)
已發出)
美國LP
44.80%
$137,530
$137,530
CDO LP
55.20%
169,448
169,448
 
100.00%
$306,978
$306,978
根據有限合夥協定的規定,普通有限合夥人有權在合夥企業的任何財政季度結束時贖回其普通單位,贖回價格相當於已發行的每個共同單位的資產淨值(“贖回價格”)。根據有限合夥協定,共同單位的贖回由合夥企業控制,共同單位於合夥人資本內於隨附的簡明綜合資產負債表內列報。普通合夥人可在其合理酌情權下暫停贖回權。截至2023年4月27日,合夥企業已暫停與首次公開募股相關的贖回權。合夥企業的估值委員會由三名成員組成,其中兩名獨立於保薦人及普通合夥人(“估值委員會”),於二零一七年十二月成立,以根據有限合夥協定的條款及至少每半年一次釐定合夥企業的資產淨值,不遲於二零一八年一月六日,即初始日期兩週年起計。截至2018年7月6日,估值委員會將每發行一個共同單位的合夥企業資產淨值從10,000美元調整為10,400美元。按照計劃中的IPO,無法提供估值指引。
贖回通用單位的申請必須在財政季度的最後一個工作日之前不少於30天提出。普通股有限合夥人如在購買普通股一週年前贖回其普通股,贖回價格將降低5%。在截至2023年6月30日的6個月內,夥伴關係收到Common Limited Partners提出的贖回606.88個Common單位的請求,總贖回價值為6,312美元。贖回申請是根據有限合夥協定的條款處理的。
合夥企業須每年向普通合夥人或普通合夥人指定的任何關聯公司支付資產管理費。資產管理費每季度拖欠一次,相當於合夥企業平均資產淨值的1%,這是根據估值委員會確定的合夥企業每個財政季度末的資產淨值計算得出的。
8.
首選單位
2017年1月,夥伴關係發行了125個優先單位,每個單位1000美元,並收到了總計125美元的捐款。合夥企業已選擇根據守則被視為房地產投資信託基金,併發行這些首選單位以滿足其中一項要求,以便有資格成為房地產投資信託基金。持有未償還優先股的每名持有人有權獲得每年12.5%的累計分派。優先單位在夥伴關係中沒有百分比權益或投票權。優先股可由夥伴關係選擇以現金贖回,贖回價格相當於每股1,000美元,外加截至指定贖回日(包括該日)的任何應計和未付分派。
9.
可轉換非控股優先權益
(in數千)
實體名稱
12月31日,
2023
貢獻
分布
損失
吸積
6月30日,
2024
NADG NNN操作LP
$103,616
$108
$(3,231)
$(1,743)
$4,974
$103,724
(in數千)
實體名稱
12月31日,
2022
貢獻
分布
損失
吸積
12月31日,
2023
NADG NNN操作LP
$98,386
$5,052
$(6,428)
$(424)
$7,030
$103,616
2021年7月9日,該合夥企業接納可轉換優先單位持有人(「優先單位持有人」)加入運營LP。優先單位持有人是由普通合伙人的附屬機構管理的投資實體。首選單位持有人擁有運營LP中的A系列首選單位,並有權獲得
F-66

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NADG NNN房地產基金LP
每季度的優先分配等於以下較大者:(1)6.25%的年利率;或(2)基於合夥企業資產淨值的合夥企業共同單位的當前年化收益率。優先股持有人有權贖回其A系列優先股,但須有30個月的持有期,合夥企業有權在某些情況下延長持有期,並可在發生清算事件(如首次公開募股)時將其A系列優先股兌換為合夥企業的普通單位。該合夥企業選擇延長與首次公開募股相關步驟的持有期。截至2024年6月30日和2023年12月31日,A系列優先股的估值為贖回價值,相當於每單位10,400美元,即共同單位的資產淨值。合夥企業將贖回價值的增加記錄為對合夥人總資本的調整。
截至2024年6月30日,合夥企業在截至2024年6月30日的季度向優先股持有人應計應付分派1,616美元,這些分派已列入所附簡明綜合資產負債表上的“應付賬款和應計負債”。分配是在2024年6月30日之後支付的,見附註13(C)。
10.
簡明綜合資產負債表若干組成部分的補充明細
(in數千)
2024年6月30日
2023年12月31日
應收帳款,淨額
$1,803
$1,747
應收遞延租金
8,453
7,546
延期發行成本
3,191
3,186
預付費用和其他資產
1,210
1,662
其他資產總額
$14,657
$14,141
11.
關聯方交易
關聯方包括普通合夥人和合夥企業的發起人、其員工、高級管理人員、董事和與其相關的各方以及受其控制的實體。除了這些簡明合併財務報表中的其他披露:
(a)
於截至2023年6月30日止六個月內,合夥企業就向美國投資者發行的普通單位分別產生應付予北美地產集團(“NAPG”)的結構費用及配售費用(“發行成本”)243美元及應付予北美房地產服務有限責任公司(“NARS”)的81美元。NAPG由普通合夥人的一名董事擁有,NARS是隸屬於普通合夥人的合夥企業。納斯達克的董事也是普通合夥人的董事。
(b)
在截至2024年和2023年6月30日的六個月內,合夥企業產生的資產管理費分別為2,068美元和2,070美元,收購費用分別為零美元和366美元,物業管理費和直接成本分別為1,007美元和725美元,應支付給NARS。截至2024年6月30日和2023年12月31日,夥伴關係與這些費用有關的應付國家應收賬款分別為3 402美元和2 055美元,列入所附簡明綜合資產負債表上的“應付賬款和應計負債”。
(c)
截至2024年6月30日和2023年12月31日,合夥企業分別向發起人支付了25美元和290美元的總分紅(每個共同單位向所有其他投資者支付的金額相同),並向其他關聯方支付了總計522.49個共同單位的總分派金額分別為26美元和303美元。
(d)
2024年7月10日,合夥企業與NARS及其某些附屬公司簽訂了修訂和重新簽署的內部化協定,將NARS目前為合夥企業履行的外部管理職能內部化,並將在首次公開募股結束的同時實施。
F-67

目錄

NADG NNN房地產基金LP
12.
或有事件
訴訟
有時,合夥企業是進行合夥企業業務時附帶的各種訴訟事項的當事人。雖然根據目前掌握的資訊無法確切預測這些事項的解決情況,但合夥企業不認為這些事項的最終結果會對其簡明綜合資產負債表、簡明綜合經營報表或流動資金產生重大影響。
環境問題
作為房地產的所有者,該合夥企業受到與環境問題相關的各種美國聯盟、州和市政法律的約束。這些法律可要求該夥伴關係承擔清除和補救某些危險物質或廢物的費用,這些物質或廢物釋放或沉積在其財產上或存放在其財產上,或處置在其他地點。如果不清除或補救這些物質,可能會對夥伴關係出售其房地產或以房地產作為抵押品借款的能力產生不利影響,並可能導致對該夥伴關係的索賠或其他訴訟。作為收購前盡職審查的一部分,合夥企業聘請第三方顧問審查該等物業的環境狀況,並不知悉其任何物業有任何重大違反環境法的情況。
與財產和收購相關
在正常的業務過程中,合夥企業作出各種類型的承諾,購買房地產或資助開發專案。這些承諾通常要遵守合夥企業的慣例盡職調查程式,因此,在合夥企業有義務購買房產之前,必須滿足一些具體條件。
截至2024年6月30日和2023年12月31日,該夥伴關係沒有任何未記錄的關於再租賃成本、經常性資本支出、非經常性建築改善或類似類型成本的重大承諾。
13.
後續事件
夥伴關係確定了2024年6月30日之後未在所附簡明合併財務報表中確認的下列事件:
(a)
2024年7月2日,根據主契約協定,合夥企業以抵押品池中的重置財產取代ABS票據,以換取在過去12個月出售的物業的收益,這些物業已存入由契約受託人控制的受限制賬戶。在更換後,ABS票據現在由128個由該合夥企業直接擁有的物業擔保。2024年7月5日,4757美元的受限現金被釋放到該夥伴關係的運營銀行賬戶。
(b)
2024年7月10日,該夥伴關係向迴圈信貸安排償還了90美元的本金。
(c)
2024年7月15日,夥伴關係向優先股持有人支付了總額為1,616美元的分配。
F-68

目錄

13,200,000股

普通股
招股書
摩根史坦利
J.P. Morgan
富國證券
美國銀行證券
資本一證券
CIBC資本市場
2024年10月1日
截至2024年10月26日(本招股說明書日期後25天),所有進行我們普通股股票交易的交易商,無論是否參與本次發行,都可能被要求提交招股說明書。除此之外,交易商在擔任承銷商時以及就未售出的分配或認購而言,還有義務交付招股說明書。