展品10.1
租约的第三次修正（以下简称“第三次修正”）于2024年6月29日生效，双方为Hood Park LLC，这是一个总部位于6 Kimball Lane，Lynnfield，Massachusetts 01940的马萨诸塞州有限责任公司（称为“房东”）和ADVENt TECHNOLOGIES，INC.，这是一个总部位于500 Rutherford Avenue，Suite 102，Boston，Massachusetts 02129的特拉华州公司（称为“租户”）。
第三次租赁修正案（这个”第三修正案”) 是在 2021 年 3 月 2 日之前制作的 ARE-旧金山第 26 号有限责任公司，特拉华州的一家有限责任公司（”房东”)，以及 NURIX THERAPEUTICS, IN，特拉华州的一家公司，前身为 Nurix, Inc.（”租户”).
前言
A。房东和租户现在是截至2014年3月24日的某些租赁协议的当事方，该协议经2014年4月15日的某些信函协议修订，经截至2014年10月3日的某些第一租赁修正案进一步修订，并经截至2017年11月8日的第二份租赁修正案进一步修订（”第二修正案”）（经修订后的”租赁”）。根据租约，租户在位于加利福尼亚州旧金山欧文斯街 1700 号的某栋建筑物中租赁了某些名为 Suites 123A、200、205、240、280、290 和 405 的场所，总面积约为 49,991 平方英尺（”现有场所”）。租约中对现有房屋进行了更具体的描述。此处使用的未定义的大写术语应具有租赁中为此类术语定义的含义。
b. 房东和租户希望，在下文约定的条款和条件下，修改租赁协议，其中包括扩大现有租赁场所的面积，包括位于大厦五楼的某一办公空间th 套房500，包括约4,683平方英尺的可出租面积，如附表所示 附录 A 附件到本第三修正案（“第三修正案扩展场所”）第三修正案扩展场所”).
现在，因此鉴于前述背景，其内容已被纳入本参考，房东和租户在此互相承诺和包含在此的条件，并且基于其他的良好和有价值的考虑，在此确认已收到并认可的足够的对价，房东和租户在此达成以下协议：
1.第三扩建前提自第三修正扩建前提开始日期（如下定义）起，房东出租给承租人，承租人从房东租赁第三扩建前提物业。
2.交付.
a.第三修正案扩展前提。“第三修正案扩展前提生效日期”应为各方签署并交付本第三修正案后的第1个营业日。
根据房东的要求，租户应当签署并交付一份书面确认《第三修正扩展场地启动日期确认书》的文件，其形式大体如附件所附的《第三修正扩展场地启动日期确认书》。 附件B; 在每种情况下，该B类股东和/或该B类股东的家庭成员需独立控制在此类帐户、计划或信托中持有的B类普通股实时；, 公司对于以下情况，不应承担责任：根据第10（b）部分书面信息可靠地提供。租户未能签署并交付此确认书不会影响房东在本协议项下的权利。
在第三修正扩展场所启动日期之后的连续60天期间，房东将自费负责修复第三修正扩展场所所需的大楼系统，除非租户或任何租户方是造成这种维修的原因，那么租户应支付费用。这些费用不得构成营运费用。
除非本第三修正案另有明示规定：（i）作为第三修正案扩展房地的一部分，承租人应在第三修正案扩展房地起始日接受该地的“现状”状态；（ii）房东对第三
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关于修正的扩展场地；以及（三）承租方取得对第三次修正的扩展场地的实际控制将被视为承租方接受第三次修正的扩展场地，并且第三次修正的扩展场地在取得实际控制时处于良好控件。
除非第三次修正协议另有规定，租户同意并承认，房东或房东任何代理人对第三次修正协议扩展场地及/或第三次修正协议扩展场地的任何部分的状态，以及第三次修正协议扩展场地是否适合租户业务的进行，没有作出任何陈述或保证，租户放弃任何暗示的第三次修正协议扩展场地适合允许使用的任何担保。
3.租赁物和可出租面积的定义。自第三次修订扩展物业起始日期起，“房地产”和“租赁物的可租赁面积”将在租赁合同第1页和第2页中完全删除，并用以下内容替换：
“前提： 大楼二楼的某一部分，面积约28,848平方英尺（“现有场地），大楼一楼和四楼的某一部分，面积约16,824平方英尺（“初始第二次修订扩展区域”），二楼的某一部分，面积约4,319平方英尺（“后续第二次修订扩展区域”），五楼的某一部分，面积约4,683平方英尺（“第三修正案扩展前提所有如上所示的 附录 A 如附件所示。
“租赁面积： 54,674 平方英尺。”
在第三修正案扩展物业开始日期之前， 附表A进行租赁，应修改为包括第三修正案扩展物业，如下所示 附录 A 附件所示。
4.基本条款。 关于整个租赁物，包括第三修正案扩展处，基本租期将在到期日到期（即2025年4月30日）
5.基础租金.
a.现有场地根据租赁协议的规定，租户应继续支付与现有租赁物有关的基本租金直至到期日。房东和租户承认并同意，在本第三修正案的生效日期，租户按照每月现有租赁物的可租用平方英尺4.85美元的比例支付基本租金，从2021年5月1日起递增，并于每年5月1日及其后的每个5月1日期间，基期内按3%增加，并将增加的金额加至在该第二修正案调整日期前立即应支付的现有租赁物的基本租金。21世纪医疗改革法案 “转换通知”第二次修正日期调整”）此后，在基期内，每年按3%的比例调整，并将调整后的金额加至在此第二修正日调整日期前应支付的现有租赁物的基本租金。
b.第三修正案扩展前提从第三修订扩展起始日期起至到期日，承租人应按照每月每可出租平方英尺相同的费率支付第三修订扩展场所的基本租金，该费率与承租人当时支付的现有场所的费率相同。
c.租户营业费用份额的定义。 从第三次修订扩展物业启动日期起，“租户份额
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研究和开发合同第2页的“删除，并以以下内容替换：
“租户的营业费用分担： 34.75%”
6.扩建权。房东和租户承认并同意 第九部分 第二修正案的部分作废，不再具有任何效力，租户将不再拥有扩建房屋的权利。
7.OFAC承租人目前遵守，并且在租赁期间始终遵守美国财政部外国资产控制办公室的规定（"OFAC”）及任何相关的法令、行政命令或法规（统称为“OFAC规定”），（b）未被列入，且在租赁期间不得被列入外国资产控制办公室维护的特别指定国民和被封锁人名单、外国制裁逃犯名单或区域制裁身份识别名单，也不得被列入外国资产控制办公室维护或其他政府机构根据任何授权法令、行政命令或法规而维护的任何类似名单，（c）不得是根据OFAC规定，禁止美国人与之开展业务的个人或实体。
8.加州无障碍信息披露。就加州民法典第1938（a）条而言，房东特此向租户披露该项目未经过认证准入专家（CaSP）的检查，租户特此承认。此外，根据《加州民法》第1938（e）条，特此提供以下通知：“认证准入专家（CaSP）可以检查主体场所，并确定主体场所是否符合州法律下所有适用的建筑相关无障碍标准。尽管州法律不要求对标的场所进行CasP检查，但应承租人或租户的要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CaSP检查，以确定承租人或租户的占用或潜在占用情况。双方应共同商定CasP检查的时间和方式安排、CasP检查费的支付以及为纠正场所内违反施工相关无障碍标准而进行任何必要维修的费用。”就此类通知而言：（i）租户在阅读此类通知并了解租户要求和获得CasP检查的权利后，特此选择不接受此类CaSP检查，并永久放弃在法律要求允许的范围内对房屋、建筑物和/或项目进行CasP检查的权利；以及（ii）如果根据上述第（i）条中规定的豁免不可执行法律要求，那么房东和租户特此达成以下协议（构成共同协议）关于上述通知最后一句所述事项的当事方）：（A）租户有权一次性申请和获得CaSP检查，如果有的话，该请求必须在租户向房东发出的书面通知中提出；（B）租户及时要求的任何CasP检查均应（1）在房东和租户共同同意的时间进行，（2）以专业方式进行由房东指定的 CasP 进行的，未进行任何可能以任何方式损坏房屋、建筑物或项目的测试，并且 (3) 由租户自行承担成本和开支，包括但不限于租户为此类CasP检查支付的费用，CasP为此类CasP检查准备的任何报告的费用（统称为”CasP 报告”）以及与之相关的所有其他费用和支出；（C）CasP报告应由CasP同时提交给房东和租户；（D）租户应自费负责在法律要求的范围内对房屋或场所内部进行任何改进、改造、修改和/或维修，以纠正违反建筑相关无障碍标准的行为，包括但不限于此类CasP披露的任何违规行为检查；以及 (E) 如果此类 CaSP 检查发现了任何为纠正违规行为而进行的必要改进、改动、修改和/或维修
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与业主在租赁中承担修复义务的建筑和项目中不属于场地内部的那些项目相关的无障碍标准相关，那么业主应根据租赁协议规定，完成这些必要的改进、更改、修改和/或修复工作以便符合法律规定，而且租户应在收到业主发出的发票后的10个工作日内偿还这些改进、更改、修改和/或修复工作的费用。
9.经纪人业主和租户各自声明并保证，它们未与任何经纪人、代理人或其他人（统称“经纪人”）在本第三修正案所反映的交易中有过交易，并且没有经纪人促成了该交易。代理业主和租户各自在此同意就任何经纪人声称由于与租户或业主（视情况而定）有关本第三修正案而产生佣金或其他形式的赔偿的任何索赔进行赔偿，并且互相免除对方的责任。
10.其他.
a.本第三修正案是各方就本议题达成的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议及讨论。本第三修正案只能通过各方签署的书面协议进行修改。
b.第三修正案对本方及其各自的继承人和受让人具有约束力，并对其有利。
c.本第三修正案可由2份或更多副本签署，每份均应视为原件，但所有这些副本共同构成一份文件。 副本可通过传真、电子邮件（包括pdf或符合2000年美国联邦ESIGN法案的任何电子签名流程）或其他传输方法交付，所交付的任何副本应被视为已经正当有效地交付，并且对于所有目的而言均有效且具有效力。 电子签名应被视为本第三修正案及所有相关事项的原始签名，具有与原始签名相同的法律效力。
d.除本第三修正案修改外，租约均经认可和确认，租约的所有其他条款应依本第三修正案之前后不受影响的全部力量和效力。如果本第三修正案的规定与租约的规定发生冲突，应以本第三修正案的规定为准。无论本第三修正案是否特别修改，租约的所有条款和规定均按照必要程度加以修改，以实现本第三修正案的目的和意图。
[签名在下一页。]
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据此证明作为签署方当事人，房东和租户于上述日期签署了本第三修正案。
旧金山第26号有限责任公司,
一家特拉华州有限责任公司
By: 美国房地产业权益有限合伙企业，特拉华州有限合伙企业，
9.本确认书及双方之间的法律关系将适用并依照马萨诸塞州内部法律进行解释和执行，而不考虑其冲突法原则。
9.本确认书及双方之间的法律关系将适用并依照马萨诸塞州内部法律进行解释和执行，而不考虑其冲突法原则。
作者：ARE-QRS公司。
一家马里兰州的公司，
一般合伙人
Kristen Childs
作者： Kristen Childs
它的: 副总裁房地产业法律事务
租户: 诺瑞克斯治疗公司，股份有限公司。,
一家特拉华州的公司
签署人：克莉丝汀林
姓名： 克莉丝汀林
标题： 总法律顾问
姓名： 克莉丝汀林
标题： 总法律顾问
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