展品10.1
租約的第三次修正（以下簡稱「第三次修正」）於2024年6月29日生效，雙方爲Hood Park LLC，這是一個總部位於6 Kimball Lane，Lynnfield，Massachusetts 01940的馬薩諸塞州有限責任公司（稱爲「房東」）和ADVENt TECHNOLOGIES，INC.，這是一個總部位於500 Rutherford Avenue，Suite 102，Boston，Massachusetts 02129的特拉華州公司（稱爲「租戶」）。
第三次租賃修正案（這個”第三修正案”) 是在 2021 年 3 月 2 日之前製作的 ARE-舊金山第 26 號有限責任公司，特拉華州的一家有限責任公司（”房東”)，以及 NURIX THERAPEUTICS, IN，特拉華州的一家公司，前身爲 Nurix, Inc.（”租戶”).
前言
A。房東和租戶現在是截至2014年3月24日的某些租賃協議的當事方，該協議經2014年4月15日的某些信函協議修訂，經截至2014年10月3日的某些第一租賃修正案進一步修訂，並經截至2017年11月8日的第二份租賃修正案進一步修訂（”第二修正案”）（經修訂後的”租賃”）。根據租約，租戶在位於加利福尼亞州舊金山歐文斯街 1700 號的某棟建築物中租賃了某些名爲 Suites 123A、200、205、240、280、290 和 405 的場所，總面積約爲 49,991 平方英尺（”現有場所”）。租約中對現有房屋進行了更具體的描述。此處使用的未定義的大寫術語應具有租賃中爲此類術語定義的含義。
b. 房東和租戶希望，在下文約定的條款和條件下，修改租賃協議，其中包括擴大現有租賃場所的面積，包括位於大廈五樓的某一辦公空間th 套房500，包括約4,683平方英尺的可出租面積，如附表所示 附錄 A 附件到本第三修正案（「第三修正案擴展場所」）第三修正案擴展場所”).
現在，因此鑑於前述背景，其內容已被納入本參考，房東和租戶在此互相承諾和包含在此的條件，並且基於其他的良好和有價值的考慮，在此確認已收到並認可的足夠的對價，房東和租戶在此達成以下協議：
1.第三擴建前提自第三修正擴建前提開始日期（如下定義）起，房東出租給承租人，承租人從房東租賃第三擴建前提物業。
2.交付.
a.第三修正案擴展前提。“第三修正案擴展前提生效日期”應爲各方簽署並交付本第三修正案後的第1個營業日。
根據房東的要求，租戶應當簽署並交付一份書面確認《第三修正擴展場地啓動日期確認書》的文件，其形式大體如附件所附的《第三修正擴展場地啓動日期確認書》。 附件B; 在每種情況下，該B類股東和/或該B類股東的家庭成員需獨立控制在此類帳戶、計劃或信託中持有的B類普通股實時；, 公司對於以下情況，不應承擔責任：根據第10（b）部分書面信息可靠地提供。租戶未能簽署並交付此確認書不會影響房東在本協議項下的權利。
在第三修正擴展場所啓動日期之後的連續60天期間，房東將自費負責修復第三修正擴展場所所需的大樓系統，除非租戶或任何租戶方是造成這種維修的原因，那麼租戶應支付費用。這些費用不得構成營運費用。
除非本第三修正案另有明示規定：（i）作爲第三修正案擴展房地的一部分，承租人應在第三修正案擴展房地起始日接受該地的「現狀」狀態；（ii）房東對第三
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關於修正的擴展場地；以及（三）承租方取得對第三次修正的擴展場地的實際控制將被視爲承租方接受第三次修正的擴展場地，並且第三次修正的擴展場地在取得實際控制時處於良好控件。
除非第三次修正協議另有規定，租戶同意並承認，房東或房東任何代理人對第三次修正協議擴展場地及/或第三次修正協議擴展場地的任何部分的狀態，以及第三次修正協議擴展場地是否適合租戶業務的進行，沒有作出任何陳述或保證，租戶放棄任何暗示的第三次修正協議擴展場地適合允許使用的任何擔保。
3.租賃物和可出租面積的定義。自第三次修訂擴展物業起始日期起，“房地產”和“租賃物的可租賃面積”將在租賃合同第1頁和第2頁中完全刪除，並用以下內容替換：
“前提： 大樓二樓的某一部分，面積約28,848平方英尺（“現有場地），大樓一樓和四樓的某一部分，面積約16,824平方英尺（“初始第二次修訂擴展區域”），二樓的某一部分，面積約4,319平方英尺（“後續第二次修訂擴展區域”），五樓的某一部分，面積約4,683平方英尺（“第三修正案擴展前提所有如上所示的 附錄 A 如附件所示。
“租賃面積： 54,674 平方英尺。”
在第三修正案擴展物業開始日期之前， 附表A進行租賃，應修改爲包括第三修正案擴展物業，如下所示 附錄 A 附件所示。
4.基本條款。 關於整個租賃物，包括第三修正案擴展處，基本租期將在到期日到期（即2025年4月30日）
5.基礎租金.
a.現有場地根據租賃協議的規定，租戶應繼續支付與現有租賃物有關的基本租金直至到期日。房東和租戶承認並同意，在本第三修正案的生效日期，租戶按照每月現有租賃物的可租用平方英尺4.85美元的比例支付基本租金，從2021年5月1日起遞增，並於每年5月1日及其後的每個5月1日期間，基期內按3%增加，並將增加的金額加至在該第二修正案調整日期前立即應支付的現有租賃物的基本租金。21世紀醫療改革法案 「轉換通知」第二次修正日期調整”）此後，在基期內，每年按3%的比例調整，並將調整後的金額加至在此第二修正日調整日期前應支付的現有租賃物的基本租金。
b.第三修正案擴展前提從第三修訂擴展起始日期起至到期日，承租人應按照每月每可出租平方英尺相同的費率支付第三修訂擴展場所的基本租金，該費率與承租人當時支付的現有場所的費率相同。
c.租戶營業費用份額的定義。 從第三次修訂擴展物業啓動日期起，“租戶份額
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研究和開發合同第2頁的“刪除，並以以下內容替換：
“租戶的營業費用分擔： 34.75%”
6.擴建權。房東和租戶承認並同意 第九部分 第二修正案的部分作廢，不再具有任何效力，租戶將不再擁有擴建房屋的權利。
7.OFAC承租人目前遵守，並且在租賃期間始終遵守美國財政部外國資產控制辦公室的規定（"OFAC”）及任何相關的法令、行政命令或法規（統稱爲“OFAC規定”），（b）未被列入，且在租賃期間不得被列入外國資產控制辦公室維護的特別指定國民和被封鎖人名單、外國制裁逃犯名單或區域制裁身份識別名單，也不得被列入外國資產控制辦公室維護或其他政府機構根據任何授權法令、行政命令或法規而維護的任何類似名單，（c）不得是根據OFAC規定，禁止美國人與之開展業務的個人或實體。
8.加州無障礙信息披露。就加州民法典第1938（a）條而言，房東特此向租戶披露該項目未經過認證准入專家（CaSP）的檢查，租戶特此承認。此外，根據《加州民法》第1938（e）條，特此提供以下通知：「認證准入專家（CaSP）可以檢查主體場所，並確定主體場所是否符合州法律下所有適用的建築相關無障礙標準。儘管州法律不要求對標的場所進行CasP檢查，但應承租人或租戶的要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租戶對標的房屋進行CaSP檢查，以確定承租人或租戶的佔用或潛在佔用情況。雙方應共同商定CasP檢查的時間和方式安排、CasP檢查費的支付以及爲糾正場所內違反施工相關無障礙標準而進行任何必要維修的費用。」就此類通知而言：（i）租戶在閱讀此類通知並了解租戶要求和獲得CasP檢查的權利後，特此選擇不接受此類CaSP檢查，並永久放棄在法律要求允許的範圍內對房屋、建築物和/或項目進行CasP檢查的權利；以及（ii）如果根據上述第（i）條中規定的豁免不可執行法律要求，那麼房東和租戶特此達成以下協議（構成共同協議）關於上述通知最後一句所述事項的當事方）：（A）租戶有權一次性申請和獲得CaSP檢查，如果有的話，該請求必須在租戶向房東發出的書面通知中提出；（B）租戶及時要求的任何CasP檢查均應（1）在房東和租戶共同同意的時間進行，（2）以專業方式進行由房東指定的 CasP 進行的，未進行任何可能以任何方式損壞房屋、建築物或項目的測試，並且 (3) 由租戶自行承擔成本和開支，包括但不限於租戶爲此類CasP檢查支付的費用，CasP爲此類CasP檢查準備的任何報告的費用（統稱爲”CasP 報告”）以及與之相關的所有其他費用和支出；（C）CasP報告應由CasP同時提交給房東和租戶；（D）租戶應自費負責在法律要求的範圍內對房屋或場所內部進行任何改進、改造、修改和/或維修，以糾正違反建築相關無障礙標準的行爲，包括但不限於此類CasP披露的任何違規行爲檢查；以及 (E) 如果此類 CaSP 檢查發現了任何爲糾正違規行爲而進行的必要改進、改動、修改和/或維修
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與業主在租賃中承擔修復義務的建築和項目中不屬於場地內部的那些項目相關的無障礙標準相關，那麼業主應根據租賃協議規定，完成這些必要的改進、更改、修改和/或修復工作以便符合法律規定，而且租戶應在收到業主發出的發票後的10個工作日內償還這些改進、更改、修改和/或修復工作的費用。
9.經紀人業主和租戶各自聲明並保證，它們未與任何經紀人、代理人或其他人（統稱「經紀人」）在本第三修正案所反映的交易中有過交易，並且沒有經紀人促成了該交易。代理業主和租戶各自在此同意就任何經紀人聲稱由於與租戶或業主（視情況而定）有關本第三修正案而產生佣金或其他形式的賠償的任何索賠進行賠償，並且互相免除對方的責任。
10.其他.
a.本第三修正案是各方就本議題達成的完整協議，並取代所有先前和同時的口頭和書面協議及討論。本第三修正案只能通過各方簽署的書面協議進行修改。
b.第三修正案對本方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力，並對其有利。
c.本第三修正案可由2份或更多副本簽署，每份均應視爲原件，但所有這些副本共同構成一份文件。 副本可通過傳真、電子郵件（包括pdf或符合2000年美國聯邦ESIGN法案的任何電子簽名流程）或其他傳輸方法交付，所交付的任何副本應被視爲已經正當有效地交付，並且對於所有目的而言均有效且具有效力。 電子簽名應被視爲本第三修正案及所有相關事項的原始簽名，具有與原始簽名相同的法律效力。
d.除本第三修正案修改外，租約均經認可和確認，租約的所有其他條款應依本第三修正案之前後不受影響的全部力量和效力。如果本第三修正案的規定與租約的規定發生衝突，應以本第三修正案的規定爲準。無論本第三修正案是否特別修改，租約的所有條款和規定均按照必要程度加以修改，以實現本第三修正案的目的和意圖。
[簽名在下一頁。]
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據此證明作爲簽署方當事人，房東和租戶於上述日期簽署了本第三修正案。
舊金山第26號有限責任公司,
一家特拉華州有限責任公司
By: 美國房地產業權益有限合夥企業，特拉華州有限合夥企業，
9.本確認書及雙方之間的法律關係將適用並依照馬薩諸塞州內部法律進行解釋和執行，而不考慮其衝突法原則。
9.本確認書及雙方之間的法律關係將適用並依照馬薩諸塞州內部法律進行解釋和執行，而不考慮其衝突法原則。
作者：ARE-QRS公司。
一家馬里蘭州的公司，
一般合夥人
Kristen Childs
作者： Kristen Childs
它的: 副總裁房地產業法律事務
租戶: 諾瑞克斯治療公司，股份有限公司。,
一家特拉華州的公司
簽署人：克莉絲汀林
姓名： 克莉絲汀林
標題： 總法律顧問
姓名： 克莉絲汀林
標題： 總法律顧問
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