展品10.11

编号

广州 丰兴广场办公室租赁合同

出租人： 广州丰威装饰工程 有限公司。 （以下简称甲方）

地址： 广州市天河区天河东路67号2807室

电话： 020-38394333 　　　　　　　　邮政编码: 510620

法定代表人： 李步云

承租人： CLPS广州有限公司。 （以下简称乙方）

地址： 广州市天河区天河东路67号20楼01-11单位

电话： 020-38068088 　　　　　　　　　　　邮政编码： 510620

法定代表人: 杨晓峰

联络人和联络资讯：                            

经过友好协商， 双方特此就乙方租赁甲方场地达成本合同，以供彼此遵守。

文章1 名称、地址和场所规模。

广州市天河区天河东路67号20楼01-11单元 （以下简称“本房”，详见附件3，图示仅供大致识别，不显示房屋面积大小。本房为租赁房屋，面积为 2354.13 平方米。

第 2 条使用

该房屋已租给乙方办公使用。 乙方在该房屋内的业务名称为 广州思远信息技术股份有限公司。，其业务范围是 软件和信息技术 服务。如果乙方需要变更在该房屋内经营的业务，如须经有权的政府部门批准 或依法办理变更手续，则必须依照法律法规办理变更手续，并在变更登记之日起3天内书面通知甲方。

第三条 租赁期限

1. 甲方 出租房屋以合同期间为 40 月份计算，从 2023年10月15日 至 2027年2月14日；在保证乙方已按照本合同规定已全额支付首月租金、管理费和履约保证金的前提下，甲乙双方应于租赁期起始日前一天共同办理房屋交接手续，并由甲方根据租赁合同交付房屋予乙方使用。

2. 在租赁合同有效期内，除非合同规定的情况下可以解除合同，并且租赁合同，任何一方均不得单方面取消或者终止租赁合同。

文章 4 出租

1. 派对 B租房的月租金为人民币： 247,184.00 ，人民币105 每平方米（租金不包括物业管理费、水费、电费和其他费用）。从第三年起，每年月租金将增加5%。 具体的租金如下。

2. 此房屋按照先付款后使用的原则支付，具体的租金支付时间如下:

2.1、乙方应在租金免费期届满后的前3个工作日内根据租约日期支付第一期（月付）租金，计算 中 RMb 247,184.00 港元.

2.2、在 2024年3月 15日， 乙方应支付甲方自2024年3月15日至2024年3月31日的租金，计算为 135,553.00人民币。

2.3、乙方应于每月底之前支付下一月的租金给甲方（28-31日），如违反规定，甲方可以根据本合同第8条第2款的规定来实施。

3. 转让 B的租金可以通过转账方式存入A方账户：

账户名称：广州丰威装饰工程有限公司

银行：招商银行丰兴支行

账户号码：120906300410888

第5条 管理费用

1. 甲方 委托广东丰维物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）对建筑物的物业管理以及乙方租赁住房的管理负责，乙方同意。 广东丰维物业管理有限公司提供的物业管理服务具体内容需参照乙方与甲方签订的「初步物业管理服务协议」。

物业公司地址：广州市天河区天河南二路23号一楼

物业公司电话：87518183

2. 这栋房屋的月度管理费用为 人民币58,853.00（RMB58,853.00）每平方米25元。 物业管理公司可能会因政府价格变动或市场价格指数上升而提高管理费，但具体费用必须与乙方协商并经乙方同意，并且物业管理公司应向乙方提供影响管理费变动的相关文件、资料或政策条款。

3. 先付款再使用房屋，物业管理费付款具体时间如下:

3.1 甲方应于租金免费期满后，在租赁合同日期前3个工作日支付第一（每月）管理费，计算方式为RMb 58,853.00。

3.2 在 2024年3月15日, Party b 应支付甲方管理费用，金额为 2024年3月15日至酒精饮料销售 $ 32,907 45.5％ $ 30,136 42.1％ $ 66,223, 计算金额为 马来西亚币 32,274.00 元（即马来西亚币 32,274.00）。

3.3 根据先付款后使用的原则，甲方必须在每个月底（28-31日）之前向物业管理公司支付下个月的月度管理费，物业管理公司可以按照本合同第8条第2款的规定执行。

4. 派对 B的管理费可以通过转账形式支付给物业管理公司的账户:

账户名称：广东丰威物业管理有限公司

银行: icbcmacau n2909天河支行

账户号码：3602013419200318634

第6条履约债券型

第b方应在租赁合同生效日期前3个工作日内（但不得迟于租赁期的开始日期），向A方支付第一年相当于两个月租金的金额： RMb 494,368.00 及管理费 (RMb 117,706.00)，总计人民币： 612,074.00人民币 款项可以以转账形式存入A方和物业管理公司的账户，并且不能使用履行债券型来支付租金、管理费和其他费用。

2. 如果乙方未能及时支付履约保证金，则应按照逾期的天数，以待支付之未支付履约保证金金额的0.2%支付违约金给甲方。甲方有权不交付房屋予乙方使用，直到乙方支付所有履约保证金和违约金，并且本合同第3条第1款和第2款中所规定的租赁期限和免租期不得相应地延长或更改；如果乙方在最后期限后15个工作日内未能全额支付履约保证金，则甲方有权解除合同，乙方应支付甲方该单元租金，从支付履约保证金之日起至合同终止之日。

3. 在合同终止后，甲方确认乙方支付租金及所有费用，并由甲方确认房屋无损坏后，乙方将在30个工作日内无息退还履约债券债券债券债券债券债券（参阅本合同第10款第5段）。

第7条其他支出

1. 在免租期间，乙方无需向甲方支付房屋租金，但必须支付免租期间的管理费用。 2023年10月15日 天从发票日期计算，被视为商业合理。 2024年2月14日（人民币235,412.00元） 在移交场地之前，免租期间的水电费应按照本条第2款的规定支付。

2. 自动浇水 以及电费和公共费用

根据国家政府部门的相关规定，甲方指定的物业管理公司将代为收取和支付乙方自用电力费用，支付时间以物业管理公司通知为准。乙方应承担自用电力损失的分摊，自用电费用的计算方法为乙方室内实际用电量的10%。自用电力根据使用比例分摊，共用费用将与自用电力和水费一同支付。

3. 电话 和网络费用

电话和网络应由乙方向电信部门报告。乙方应每月根据电信局的电话账单支付传真费、IDD电话费、网络费和本地电话费。

4. 空调管理规定和费用

(1) 使用中央空调

1.1 办公楼的空调服务于周一至周五从上午8点至下午6点提供，周六上午8点至中午12点提供，并于周六下午、周日和公众假期关闭。

1.2 如果甲方需要在周末/节假日开启中央空调，必须提前一个工作日向物业公司提交书面申请，经物业公司批准后，甲方将在启用中央空调前向物业公司支付相应的加班空调费用，具体的加班空调费用标准请参阅附件《丰星广场周末/节假日加班空调收费标准》。

备注：物业公司核准条件：建筑物单元超过30%（按建筑面积计算）需提前申请加班才能启动中央空调。

(2) 安装和使用分体式空调

未经甲方或物业公司书面同意，乙方严禁在租用房屋范围内安装分体空调或使用建筑物的公共区域。

第八条 乙方的权利与义务

1. 乙方应当遵守国家有关法律法规，遵守建筑管理规定和相关物业管理规定，不得造成污染和噪音影响周边环境，否则由乙方承担所有法律和经济责任。如果存在博彩、赌博、吸毒（贩卖）等违反刑事法律的情况，除了乙方自身的法律和经济责任外，甲方有权无条件终止合同。而乙方至少需提前7个工作日通知。 并且由乙方支付的履约保证金恕不退还。

2. Party b应当及时支付甲方应当支付的租金、管理费和其他费用。如果付款逾期，甲方或物业管理公司可以从乙方行使以下相关权益：

(A) 若乙方未在应付期内支付租金超过5日，从第6日起将被加收总租金的2%作为逾期费用；若乙方拖欠租金超过15日，甲方有权无条件收回房屋，并保留从乙方收回应付费用的权利，乙方不得将作为损害赔偿支付的存入资金退还。（逾期未满一个月，按一个月计算）。

(B) 如果乙方在超过5天的时限内未支付管理费和其他费用，则从第6天起，按照逾期时间，将按照管理费和其他费用总额的2%收取日复日的滞纳金；如果乙方任何费用逾期15天，物业管理公司有权停止向乙方租住的房屋提供水、电力、中央空调、电话线路或其他设施，乙方同意甲方或物业管理公司可能采取锁门等措施，并且乙方应承担由此产生的所有后果和损失。

3. 在租赁期间，乙方必须保护房屋内部设备和其他设备保持良好和整洁的状态（除了自然的价值下降和乙方不承担的责任），包括但不限于在暴风雨来临前采取一切适当措施保护房屋内部。甲方不对因盗窃、洪水、火灾和其他人为事件或非甲方原因引起的自然灾害或对乙方自身设备和设施的损害造成的任何人身伤害、财产损失或其他损失承担责任。为了避免上述风险，乙方应购买相应的保险。保险的被保险人和受益人应包括甲方。

4. 甲方 未经授权不得更改房屋的结构和用途；如乙方故意或过失造成房屋和设备的损坏，应负责还原原状并赔偿合理损失；乙方应承担因其故意或过失损坏而导致房屋内与大楼中央系统相关的设施和设备（包括消防、空调、通信、安防、电梯等）的维修成本。

5. 如果 Party b 需要在入场时进行装修和隔断房屋，必须事先取得 Party A 或物业管理公司的书面同意。Party b 必须自行报告消防施工审查结果给广州消防局，并带著广州消防局审查意见到物业管理公司处理施工，必须经消防部门接受后才可投入使用。如果牵涉到中央系统（包括消防、空调等）的变更，为确保建筑物的中央系统安全，专业单位必须以市价负责装修工程，而 Party b 必须承担相关转换成本。

6. 派对方在租赁期间（包括装修免租期）应承担房屋的消防安全责任，如果因派对方造成的火灾导致房屋损坏，则也应承担对甲方的补偿责任。若房屋未来装设或检查防火设施，派对方应无条件服从并合作。

7. 不得在本处存放或允许他人存放武器、弹药、爆炸物和易燃物以及其他禁止的危险物品； 本处内不得从事非法活动。为确保该处流通顺畅，不得将箱子、家具、垃圾等堆放或遗留在电梯、 大厅、楼梯、通道及该建筑物每层的其他公共场所。

8. 负责房屋内部的卫生。若乙方收到政府部门要求在房屋内进行卫生工作的通知，乙方必须通知物业管理公司并根据通知执行。若乙方不遵从该通知，导致甲方因此行为遭受经济损失，乙方必须负起赔偿责任。

第9条。甲方不得擅自改变房屋的租赁用途，不得转租、分租或以其他方式将房屋转让给第三方使用，不得以任何形式为他人提供担保，也不得将其租赁使用权（控件权）抵押给他人。否则，甲方有权收回房屋并没收履约债券，乙方承担由此产生的所有责任。

尽管前述规定，甲方可能在租赁期内提前1个月以书面通知乙方的情况下，将其在租赁合同下的全部或部分权利和义务转让给乙方的关联公司（包括但不限于以任何方式直接或间接控制乙方的企业，以任何方式直接或间接受乙方控制的企业，以任何方式直接或间接与乙方处于共同控制下的企业）。然而，乙方应提前以书面形式通知甲方，并向甲方提供文件和其他法律文件，证明其与乙方的关联关系。受让方应根据租赁合同条款与甲方签订新合同，所有签订新租赁合同产生的费用由乙方承担（包括但不限于依法由甲方承担的印花税）。

10. 如果因不可抗力原因，如正常供水、电力、空调和电梯中断，导致建筑物内任何设施无法正常运作，则甲方不应对乙方因此遭受的任何损失负责，同时，租赁协议下乙方应支付的租金和其他费用不受影响，但甲方应尽最大努力修复和恢复上述设施的正常供应。

11. 甲方应当申请并取得所有法律法规要求的许可证和批准，以开展业务活动。如果乙方在签订租赁合同时未向甲方提交工商、协会或其他登记文件（具体提交文件根据乙方组织性质而定），乙方应在租赁合同开始期限的日期起3个月内向相关政府部门报备，以取得营业执照或其他登记文件，并将由甲方核验并副本盖章的文件副本提交给甲方备案，上述证书上的名称应与乙方名称或本合同第1条第4款规定的名称一致。在租赁合同有效期内，乙方应持续保持此类证件的有效。

12. 甲方应遵守大楼的物业管理规定，未经甲方或物业管理公司同意，不得在玻璃幕墙上开窗。

13. 正常办公时间：星期一至星期五上午8:00至下午6:00，星期六上午8:00至中午12:00；其他时间及法定国定节假日则视为非正常时间。如果乙方的办公时间有所更改，需提前以书面通知物业管理公司，最迟不可超过晚上22:30，并需在加班前前往物业管理公司办理加班登记手续；乙方应按照物业管理协议的收费标准，根据物业公司起初物业管理协议的附加营业费用有关的公共设施和设备（例如公共走廊照明、电梯等）加班所引起的费用。

14. 如果乙方未按照本合同第三条第一款的规定进行交接手续或接受房屋，则应视为已收到房屋，乙方应向甲方支付租金，并根据租赁合同的规定支付物业管理费和其他费用，租赁期和免租期不得相应延长或更改。如果乙方在期限届满后30天（含30天）内未完成房屋的交接手续或接受房屋，甲方有权解除合同，没收履约保证金，并从乙方收回应付金额。

15. 如果乙方的装修计划经甲方或物业公司审核并批准，则租赁期满后无需恢复原状。

第九条 甲方的权利和义务

1. 如果甲方未能在租赁合同规定的时间内交付房屋，逾期不超过工作日15天（包括15个工作日内），乙方有权选择（A）相应延长租期和免租期，或（B）要求甲方支付违约金给乙方（违约金按照每逾期1天租赁单位月租金的0.2%计算）。如逾期期超过15个工作日，乙方有权解除合同，甲方应在合同解除后15个工作日内无息返还已支付给乙方的履约保证金和首月租金给乙方，并支付违约金，违约金按照每逾期1天租赁单位月租金的0.2%计算。甲方履行以上责任后，本情况下双方的义务、权利和责任即终止。

2. 甲方负责为乙方提供房屋内使用的电力、中央空调等公共设施；负责建筑物中央系统设施和设备的正常运行和维护（包括消防、安防、空调、通信、电器设备等系统）。

3. 租赁内容 甲方保证其为房屋的合法出租人，具有签订租赁合同和 履行租赁合同中甲方义务的完全授权、资格和能力，并且该单元没有可能影响 乙方使用该房屋的任何产权纠纷，否则甲方应承担违约责任。

乙方或其同意的人或组织有权在大厅、电梯间、电梯池、走廊等公共场所举行活动或发布广告，但不得影响甲方按照租赁合同约定使用房屋。

4. 在租赁合同有效期内，甲方可将房屋转让或抵押给第三方，无需乙方同意，并豁免购买单位的优先购买权，前提是甲方应在转让有效日期后15天内以书面通知乙方。房屋转让和抵押对房屋租赁合同的有效性不产生影响，新拥有人继承甲方在租赁合同中的权利和义务。甲方担保受让人会充分了解甲方根据本合同的权利和义务，受让人应书面同意承担本合同中甲方的所有权利和义务。

5. 派对 物业管理公司和A有责任协助和指导B派对处理二次装修施工程序，并根据广州消防部门的装修审查意见的要求监督和管理B派对整个二次装修过程。

6. 派对 b允许甲方在房屋内或通过房屋安装、使用和维护管道和电线，甲方有权在提前合理通知b方（除紧急情况外）的情况下进入房屋，目的是进行上述条件的检查和必要的维修。

7. 派对 A方不得擅自提前收回房屋。如果提前收回，A方应当将B方支付的履约债券型退还两倍。

8. 在租赁期内，乙方可拆除、修改、扩充或添加位于租住房屋的建筑物结构，包括但不限于出入口、电梯厅及房屋所在建筑物的其他区域，但不得影响甲方的正常办公，包括但不限于设备故障、办公环境噪音超过国家标准等，若甲方员工投诉有噪音问题，乙方应及时解决以确保甲方员工的正常办公。乙方不得利用此事解除本合同或要求减租、管理费等。

9. 一方 A 保证有权将本合同中规定的物业管理服务委托广东丰威物业管理有限公司。

第10条 合约终止和租赁单位返还

1. 如果合同正常终止，并且双方未经当事方b同意续租或提前取消或终止租赁合同，则当事方b应提前15天与当事方A办理终止合同手续，支付所有费用，并在租期到期日当天搬出房屋内的所有物品（如果合同提前取消或终止，则自解约或终止合同之日起不迟于5天内），如在规定时间内退还，当事方b应根据拖欠之日起的实际占用天数向当事方A支付房屋占用费（占用费率：终止合同前最后日租金水平的200%），物业管理费及其他相关费用。同时，当事方A有权采取必要措施收回房屋（包括但不限于自行开启和更换门锁，并依照合同第10条第3款对单位内的物品进行处理），当事方b应承担由此造成的费用和损失。

2.如果租赁合同的租赁期届满且双方不同意由乙方续租或提前解除租赁合同，乙方应将经翻新后的租赁物品归还（但不包括乙方专用申请的公共部分），乙方有权拆卸其办公家具和设备，但不能拆卸固定装饰部分（例如装饰的隔间、天花板、地板、照明、管线等），原室内固定装饰归属甲方。如果房屋结构受损，甲方有权要求乙方作出补偿（除了灾害、战争和自然逐渐消耗）。

3. 乙方应于租赁到期或合同终止后5天内清空所有家具和杂项物品，未清空的物品视为乙方自动放弃所有权益和其他权益，甲方可自行处置该物品，并视该物品价值和任何权益为零。甲方的处置不构成对乙方或任何第三方的侵权行为，乙方应承担甲方和任何第三方因此受到的成本和损失。在上述5天清理期间内，乙方除了清理期间应支付的能源费用、物业管理费用和其他第三方应付费用外，不得再支付任何租金。

4. 如果乙方因任何原因需要在合同期间届满前终止控制项，则乙方应提前一个月书面通知甲方，并在获得甲方同意后，依照本合同第10条第1款和第2款的规定进行处理，而乙方支付的存入资金将属于甲方。

5.在租赁合同终止后，乙方应根据以下规定将房屋退还甲方，然后才能要求退还履约债券：

(1) 把他的所有物品从房子里清空；

(2) 与甲方核对，甲方交付给乙方的设备和设施是否正常使用（除正常磨损），如有损坏，乙方应进行维修或赔偿；

(3) 将房屋的门锁匙交给甲方，以及所有内部的门；

(4) 结算租金、物业管理费及 其他费用（包括但不限于水费、电力、通讯费用等）;

(5) 双方或甲方签署确认文件，确认乙方归还租赁房屋。

第11条 续期

1. 租赁合同到期时，乙方可以首先按照同样条件与甲方续约。如果乙方决定续租，则应在租约期满前3个月以书面形式通知甲方。甲、乙双方应就签订新租约进行协商，若在租约期满日期前仅剩1个月仍未能签订新租约，则租约将不会自动续约。

2. 在合同到期前三个月，如果乙方未以书面形式提议续约给甲方，乙方将被视为已放弃，合同将在到期时终止。甲方可以在合理时间内，不影响乙方正常运营的情况下，引导有兴趣的客户进入房屋进行检查，但甲方应提前3天通知乙方，乙方应予配合。

第12条 不可抗力

在租期内，如果房屋或建筑物因不可抗拒的力量、自然灾害、战争、暴动而损坏无法修复或无法出租，本合同将自然终止，甲乙双方互不负责，且在乙方支付所有应付费用后，甲方将在七天内无息将乙方支付的履约保证金归还给乙方。

第13条 争议解决

本合同应受中国人民共和国法律管辖，因履行本合同而发生的所有争议应尽可能由双方进行友好协商解决，若协商未果，可在建筑物所在地法院进行诉讼解决，双方在诉讼期间应继续履行本合同。

第14条 其他

1. 本合同所需的租赁登记、申请费、印花税及相关手续费用由政府部门依法责成的项目费用均由双方平均分担（如政府规定由一方承担的，按照规定办理）。

2. 在租约有效期间内，双方及其员工和代理人应保守租约条款的保密性，未经双方A和B书面同意，不得向任何第三方揭露或公开租约条款。

3. 通知 双方（包括物业管理公司）向本合同另一方发出的通知或要求必须以书面形式发送至本合同中指示的地址。此类通知或函件应当通过传真、特快专递或快递送达。若通过人工送交，则视为在送交后已妥投。若以传真发送，则通知实际上被传真接收的人接收时视为已送达。若通过特快专递送交，则视为在特快专递发送后3天内已送达。如有地址更改，必须在七天内书面通知。

4. 在租赁期内，如果甲方因企业集团组织调整需要调整租金、管理费及其他费用的收取，则在甲方发出相应书面通知后的七个工作日内，甲、乙双方应签署关于上述费用调整的新补充协议。新签署的补充协议的租金和管理费总费用以及本合同的租金和管理费总费用将经双方协商确定。

5. 一方b在签署本合同时已明确了解《丰兴广场办公大楼业主/物业使用者临时公约》的内容，并愿意遵守相关规定。如果以上文件的内容与本合同相抵触，则以本合同为准。

6. 双方同意按照甲方和物业管理公司选择的税率向乙方开具增值税发票。

7. 出租人仅就当月付款发出发票，并未提供任何更换帐单的程序。

8. 如果 乙方未从事业务活动（例如未经营许可证经营）或违法活动，涉嫌犯罪行为，乙太经典，等等符合法律法规，甲方有权单方面终止合同，乙方无权要求返还履约保证金，即履约保证金被视为违约金。

9. 若甲方和乙方员工违反《广州市公共场所吸烟控制规定》和本合同的相关规定，即在公共走廊、楼梯、电梯等公共区域吸烟或存在烟蒂，且经甲方发出三次警告后，乙方仍未加以改正，则视为乙方严重违反合同，甲方有权单方面终止合同。

10. 甲方应根据租赁合同的条款，将已租用的楼层交付给乙方使用，并确保已租用的楼层符合《租赁意向书》关于楼层交付状况的规定（备注：玻璃门和防火门除外）。

第15条 如果合同中有任何未明示事项，双方应通过协商制定书面补充协议，经双方签署并批准后，新的补充协议与原合同具有同等法律效力。

第16条本合同经双方代表签署盖章后生效，在租赁期届满后终止。本合同正本一式两份，甲方各提供两份，乙方提供两份，另一份备案中心保管。

第17条 在签署本合同之前，乙方仔细阅读所有合同条款，并与甲方进行充分咨询和沟通。 乙方充分且清楚理解合同的每一条款的含义和法律后果，完全知晓双方的权利和义务，并且基于与甲方的共识、平等和自愿性签署该合同。

合同附件：这份合同附件具有与本合同相同的法律效力

附件1：甲方业务执照副本

附件2：乙方业务执照的副本

附件3：楼层平面图