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本文件中包含的以 [***] 標記的某些機密信息已被省略，因爲這些信息不重要，如果公開披露，可能會對Vertex Pharmicals Incorporated造成競爭損害。

附錄 10.1

2024 年租賃修正案（北大道 50 號）

這是 2024 年租賃修正案（北大道 50 號）（這個”修正案”) 截至 2024 年 8 月 15 日 (”生效日期”) 特拉華州有限責任公司 SNH Seaport LLC（”房東”）和馬薩諸塞州的一家公司 Vertex 製藥公司（”租戶”).

鑑於，特拉華州有限責任公司 Fifty Northern Avenue LLC（”原始出租人”），租戶簽訂了日期爲2011年5月5日的租約，該租約經2012年4月11日第一修正案和截至2014年3月28日的第二份租賃修正案修訂（經修訂後，”租賃”) 關於由大約 [組成的場所***] 平方英尺的可出租面積，包含位於馬薩諸塞州波士頓北方大道50號的建築物第一（1）層的一部分、所有第二（2）至十六（16）層（包括機械樓層）、兩層機械頂層公寓和地下三層建築的一部分，包括租約中定義的存儲空間；以及

鑑於，房東繼承了租約中原始出租人的權益；以及

鑑於租約的期限定於2028年12月31日（即租約中定義的第十五個租賃年度）到期，房東和租戶希望將該期限延長至2044年6月30日。

因此，考慮到上述情況，現在，房東和租戶達成以下協議：

1.大寫條款。此處未經定義而使用的大寫術語應具有租約賦予的含義。

2.任期。特此將該期限延長至初始任期之後，至2044年6月30日。刪除了基本條款第 1.08 節中規定的「延期期限」的定義，取而代之的是以下內容：


延期條款：			兩 (2) 個期限各爲十 (10) 年（2044年7月1日至2054年6月30日爲「第一延期」，2054年7月1日至2064年6月30日爲「第二次延期」，均爲「延期期」）

3.基本租金。自2029年1月1日起，房屋和存儲空間的基本租金應如下：

不包括存儲空間的場所: [***]

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存儲空間: [***]

4.誘惑。第一個 [***] 2029年到期的基本租金應予減免（”初始減排”）。另外 [***]（”一般減排”）應從生效日期之後到期的第一個月基本租金開始，從基本租金的每月分期付款中扣除。

房東還應向租戶償還高達 [***]（”延期 TI 津貼”) 對位於範碼頭大道11號的房屋或根據雙方租約解散的房屋進行任何改善的費用（”粉絲碼頭租賃”）租戶應在生效日期前最多十二（12）個月或其後任何時候在2030年12月31日之前的任何時候履行過義務，前提是任何此類補償的申請是在2030年12月31日之前提交的，並附上任何申購金額的已付發票；每項此類補償均應在提出申請後的三十（30）天內支付。租戶可以在全面申請初始減免之前隨時通知房東，將當時剩餘的初始減免的全部或任何部分轉換爲延長TI補貼的增加。如果房東未能在租戶申請報銷後的四十五 (45) 天內向租戶償還延期 TI 津貼的任何部分，則租戶有權通過減免基本租金來收回該補貼的任何部分，前提是此類減免（以及此類金額的任何利息的累計）應在向租戶支付款項的時間和限度內停止超過四十五 (45) 天期限（要麼是由於欠租戶的款項，要麼是由於先前存在的基本租金減免）在此期間），應按美國銀行（或其繼任者）最優惠利率的年利率對欠租戶的未付和未貸記餘額計入利息，直到記入基本租金或房東向租戶支付爲止。在2030年12月31日之前未適用於報銷改善費用的任何延期TI津貼仍可用於在2030年12月31日之後到期的基本租金。

5.延期權。應刪除租約第 3.03 (a)-(c) 節，並替換爲以下內容。

3.03. 延期權.

(a)延期條款。本租約可以延長第一個延期期限，或者在及時行使了延長第一次延期期限的選擇權後，租戶可以在當時的期限結束前至少十八（18）個月內向房東發出無條件的書面通知，延長第二次延期期限。如果租戶沒有及時行使此選擇權，或者在發出此類通知之日或適用的延期期開始時，違約事件仍在繼續，則在房東的選擇下，租戶根據本第3.03（a）條延長期限的權利將不可撤銷地失效，租戶無權進一步延期，本租約將在當時的期限結束時到期。

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(b)參考文獻。凡提及本條款之處，均指可按第一個延期期限和第二次延期期限延長的期限。每個延期期應遵循適用於該期限的所有相同條款和條件（包括但不限於支付額外租金的義務），但每個延期期限的基本租金應如下所述，除非上文明確規定，否則租戶無權進一步延長本租約的期限。

(c)市場租金. If 租戶及時通知房東其打算延長本租約當時的當前期限，無論是第一次延期還是第二次延期期限，然後在當時預定的期限到期前至少十七 (17) 個月，房東應根據海港區類似A類辦公和實驗室大樓（不包括業主佔用空間）的類似空間向租戶發出當時適用的租戶空間市場租金的書面通知）馬薩諸塞州波士頓市（此類建築物，「可比房產」，以及此類租金，即「市場租金」），考慮了房東和租戶在談判正常租金時會考慮的所有因素（包括但不限於是否需要支付與此相關的經紀費）。任何延長期限的基本租金應確定爲市場租金的百分之百（100%）。在租戶收到此類通知後的三十（30）天內，租戶應將其同意或反對房東對市場租金的確定通知房東，因此，如果租戶反對該決定，則應按以下方式確定市場租金。如果租戶沒有在租戶同意或反對房東確定市場租金後的三十（30）天內通知房東，則適用延期的市場租金應被視爲房東在本小節所述的房東通知中規定的市場租金的終止，租戶有不可撤銷的義務在適用的延期內租賃房屋。如果租戶的通知對此類決定提出異議，則從租戶提供此類通知之日起至當時預定期限到期前十六（16）個月（「決定日期」），房東和租戶應進行談判，試圖就適用延期的基本租金達成協議。在決定日期之前，租戶應發出通知，撤銷其根據下文第 3.03 (d) 節行使延長或請求仲裁的權利（「決定通知」）。如果租戶未能在決定日期之前發送此類決定通知或根據以下規定發送請求仲裁的通知第 3.03 (d) 節在下文中，則租戶有不可撤銷的義務在適用的延期期內租賃房屋，該延期期的市場租金應按以下規定的方式通過仲裁確定第 3.03 (d) 節.

應對租約第3.03（d）節進行修訂，刪除「或朗伍德醫療區」。

6.已刪除的章節。第 1.12、1.13、2.01 (g)、3.01 (b)、3.01 (c)、3.01 (e)、4.07 節、第 13.02 節中段和第 17 條均應從租約中刪除。

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7.停車。租約第1.14節中的措辭應從生效日期當月的下一個月的第一天起生效，並替換爲 [***].

租戶應記入 [***] 從本修正案生效之月的下一個月起至租約第15年到期（即至2028年12月31日），每月支付停車庫停車位的月度費用。

在生效日期後的十二 (12) 個月內（”停車時間”），房東應尋求促使停車庫運營商在停車場安裝額外的電動汽車充電站，但須遵守基礎設施的電力限制，並與租戶進行協調，採取商業上合理的努力來最大限度地利用停車庫中的電動汽車充電站。此後，在整個租戶的要求下，房東應評估停車庫中的電動汽車充電站數量，並在商業上合理的情況下，設法促使停車庫運營商在停車場安裝與需求相稱的額外電動汽車充電站，但須遵守基礎設施的功率限制。

房東應與停車庫運營商合作，提供一個系統，在該系統中，租戶有權將車停在 [***] 隨時使用通行證進入停車庫的車輛（本租約和粉絲碼頭租約下的車輛）。個人在 [時進入停車庫***] 根據租戶通行證進入停車庫的車輛可以（視停車位供應情況而定）通過提取票並在出口時付款進入停車庫。上述規定的目的是使租戶能夠以儘可能有效的手段管理其停車權，以便租戶能夠將其支付的月度停車證的停車特權的經濟利益應用於通過通行證停放的汽車數量少於租戶支付的停車證數量時在任何一天產生的任何每日停車費。

在停車期內及之後的整個學期，房東將與租戶合作，採取商業上合理的努力協助租戶在停車場實施租戶安全和保障協議，以確保租戶員工的安全。作爲此類義務的一部分，房東將與租戶合作，探討在停車庫區域爲租戶員工提供專屬、專用和安全的停車區的可能性。

8.保險。應對《租約》第7.02節進行修訂，刪除除第一段以外的所有條款。租戶可以爲租戶必須保險（法定工傷補償保險除外）的任何風險進行自我保險。房東應繼續維持租約第7.04節所要求的保險，並將按照雙方先前的慣例，與租戶合作，管理租約中房東的保險要求。

9.改動。租約第 10.05 (a) 節中規定的租戶工作門檻金額爲 [***]。房東不得對租戶可能尋求進行的任何改建徵收任何管理、協調或監督費用，房東也不得對租戶或其承包商使用其中的任何電梯、洗手間或裝卸碼頭收取費用

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與此類變更的關係。但是，租戶應向房東償還房東爲徵求第三方專業人員的建議而可能產生的任何實際自付費用，房東應就租戶同意批准其任何變更計劃的任何請求徵求第三方專業人員的審查。房東不得禁止租戶在房屋內安裝一個或多個互連樓梯，前提是計劃獲得批准，以確保遵守適用的法律和保險要求以及任何慣常的工程慣例。

10.恢復。儘管租約第10.06節有相反的規定，但房東不得要求租戶在租約期滿時或之前拆除 (1) 任何符合法規的電纜或佈線，或 (2) 截至本修正案發佈之日房屋中存在的任何改善措施，或 (3) (x) 此後應按照租賃條款安裝的任何租戶工程，以及 (y) 構成標準辦公室，研發或製造改進（包括任何互連的樓梯）或標準實驗室通常在類似的頭等實驗室大樓中使用的設備和改進。此處的任何內容均不解除租戶在租約期內移走所有個人財產的義務或租戶根據租約第 10.07 節承擔的義務。

11.運營費用。自2029年1月1日起，在任何情況下，任何租賃年度的運營費用中包含的可控運營費用（定義見下文）均不得超過該租賃年度的可控費用上限（定義見下文）。”可控的運營費用” 應指所有運營費用，但以下費用除外：（i）任何公用事業費用；（ii）任何保險費用；以及（iii）冰雪處理和清除的費用。”可控的支出上限” 應指 (i) 對於 2029 年租賃年度，[***] 2028 年租賃年度的可控運營費用，以及 (ii) 下一個租賃年度的可控運營費用，[***] 前一個租賃年度的可控費用上限金額。雙方承認，第8.01節第二段所述的初始住房侵權行爲已經支付，運營費用不應包括任何政府費用或住房罰款。第 8.01 節中描述的管理費應 [***] 建築物每平方英尺的可出租面積 [***] 自 2029 年 1 月 1 日起生效。管理費應 [***] 直至本期限的剩餘部分，因爲延期條款可能會延長該期限。

12.首次報價權。只要以ROFO條件爲準，那麼如果房東打算徵集要約或接受主動提出的要約，以購買其在房產中的收費權益，則房東應首先提議以房東在該報價中確定的價格向租戶出售房產。如果租戶選擇接受此類報價，則應在房東報價之日起三十（30）天內將此類選擇通知房東。如果租戶選擇在這三十（30）天內接受此類報價，則房東和租戶應在租戶當選之日起的三十（30）天內，就雙方都能接受的購買和銷售協議進行真誠的談判，其中包含房東報價中應包含的條款和條件。如果租戶未能在這三十 (30) 天內接受房東的提議，或者雙方經過真誠的談判，未能在這三十 (30) 天期限內簽署和交付雙方均可接受的買賣協議，或者租戶應違反該買賣協議規定的義務，那麼（下文除外）

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已提供）租戶在本協議下沒有其他權利，房東可以隨時按任何條款自由接受要約和/或簽訂向任何一方出售和/或出售財產的協議；但是，房東不得在租戶權利到期之日起九（9）個月後向第三方轉讓該物業的費用所有權（x）向上述或 (y) 收取低於房東報價中確定的銷售價格的百分之九十五 (95%)除非在任何情況下（x）或（y），否則租戶應首先按照上述規定將房產重新提供給租戶。租戶在本段下的權利不適用於 (i) 與任何融資（或止贖出售或代替融資的契約）相關的任何轉讓；(ii) 通過合併、合併或重組向任何作爲房東繼承人的實體的轉讓；(iii) 根據或代替徵用知名域名的出售或其他轉讓，或 (iv) 房東或任何成員的股權轉讓；或另一方直接或間接持有房東權益。

“ROFO 條件” 是指 (i) 租約和風扇碼頭租約仍然完全有效；(ii) 本協議下或粉絲碼頭租約下不存在違約事件，(iii) Vertex Pharmicals Incorporated或任何繼承實體或相關實體根據租約和粉絲碼頭租約持有租戶權益；(iv) 不超過粉絲碼頭租約取消的房屋或場所的百分之二十五 (25%) 受一項或多項轉租約的約束（關聯實體除外）[***]).

13.經紀人。租戶保證並表示，除了 [***]，代表房東，以及 [***]，代表租戶（”經紀人”），如果對房東或財產提出任何中介索賠或留置權（經紀人除外），則租戶同意根據先前與租戶的交易進行辯護，對任何此類索賠進行賠償並使房東免受損害，並解除任何此類留置權。房東保證並表示，除經紀人外，它沒有與任何經紀人就本修正案的完成進行過任何經紀人打交道。如果對租戶的任何經紀索賠是基於或起因於先前與房東的交易而提出的，而不是由租戶達成或與租戶達成的任何協議引起的，則房東同意爲該修正案進行辯護，賠償租戶並使其免受任何此類索賠的損害。根據房東與每位經紀人之間的單獨協議，房東應向每位經紀人支付與本修正案相關的佣金。

14.維修和保養。租戶有權向房東建議租戶對租約第10.03（c）條規定的房東維修和保養義務的一個或多個部分承擔責任。房東應根據其對其他租戶的義務、對第三方供應商的合同承諾、保險方面的考慮以及任何其他合法問題，真誠地考慮任何此類建議。

15.[***]

16.通知地址.

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(a)對第 1.18 節「房東通知的原始地址」進行了修訂，將其全部刪除，取而代之的是：

1.18。房東的通知地址：

SNH 海港有限責任公司

c/o RMR 集團有限責任公司

牛頓廣場二號

華盛頓街 255 號，300 號套房

馬薩諸塞州牛頓 02458

收件人：耶爾·達菲

附上副本至：

RMR 集團有限責任公司

牛頓廣場二號

華盛頓街 255 號，300 號套房

馬薩諸塞州牛頓 02458

收件人：詹妮弗·克拉克

(b)對第 1.19 節「租戶通知的原始地址」進行了修訂，將其全部刪除，取而代之的是：

1.19 租戶通知地址：

Vertex 製藥公司
50 北方大道

馬薩諸塞州波士頓 02110

收件人：查爾斯·帕帕拉多

附上副本至：

Bowditch & Dewey 律師事務所
聯邦街 101 號，1405 套房
馬薩諸塞州波士頓 02110
收件人：保羅 ·C· 鮑爾

17.肯定。經此修訂，特此批准和確認租約。

[簽名頁如下]

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爲此，本修正案各方自生效之日起已執行本修正案，以昭信守。


房東：
SNH 海港有限責任公司
作者：RMR Group LLC，其代理商作者：/s/ 馬修·P·喬丹馬修·P·喬丹執行副總裁


租戶:
Vertex 製藥公司
作者：/s/ 小查爾斯·瓦格納小查爾斯·瓦格納執行副總裁兼財務主管