展品10.1

租赁合同的第一个修正案

此租赁协议的第一修正案（以下简称“第一个修改案”）日期为2024年8月26日（以下简称“生效日期。”），双方为 RREEF美国REIT II公司PPP以下个人（“<填写借款人姓名>”）承诺无论是按计划时间还是加速时间，在借款人书面指定的地点，以美国法定货币的合法货币形式向马里兰州的WTI FUND X,INC.] [WTI FUND XI,INC.]（以下简称为“<借款人>”）支付本合同所规定的本金数额____________美元（$__________），利息自本合同之日起始至到期日，按照固定年利率计算，年利率等于_____________和房东 Repare Therapeutics美国，Inc.这是一家特拉华州公司（“该公司”），”，一家特定的租户从房东那里承租了包括某些土地在内的一定场所，其中包括一个施工中的建筑，总面积约为164,757 坪，以及某些其他改进措施，所有这些在租约中被描述得更为详细。”),位于马萨诸塞州剑桥市Riverfront办公园区内的某处场所相关，位于101 Main Street的建筑物（“101号主楼”以及位于河滨办公园区主街一号的附加建筑物，双方合称为“建造业”).

双方声明：

A.房东和房客于2021年7月13日签订了某特定租赁协议，该协议受2022年2月25日某特定启动日期备忘录的影响（合称为“租赁”），租赁场所位于101号主楼16楼，租赁面积约11,312平方英尺，通常被称为1650套房（“房地产”).

b.房东和租户愿意修改租约，（i）延长有关场所的期限，并且（ii）修改租约的某些其他条款，均在此处规定。

协议：

因此，基于前述叙述并出于其他充分而有价值的考虑，房东和租户特此同意如下：

1. 叙述的包含；大写字母开头的术语前述叙述被视为在各个方面真实准确，并特此纳入并成为本第一修正案的 integra 组成部分。本第一修正案中使用的大写字母开头的术语应具有其在租约中赋予的相同含义，除非本第一修正案另有明确定义。从本日期之后，“租约”一词在租约中使用的含义应指租约，并经本第一修正案修订。

2. 期限延长.

（a）租约期限目前定于于2025年1月31日到期，租约期限特此延长，延长期限为（“延长期限租期为2025年2月1日始期限为一（1）年，至2026年1月31日止，除非与租赁协议规定的提前终止相反。延长期限应适用于租赁协议的所有条款和条件，除非在本第一修正案中另有明确修改或修正。自生效日期起，“租赁期限”或“本租赁期限”，如在租赁协议中使用，应视为本修正案延长期限的租赁期限，并一切提及“终止日期”均应视为指延长终止日期。延长期开始日期），延长至2026年1月31日止，除非与租赁协议规定的提前终止相反。延长期限应适用于租赁协议的所有条款和条件，除非在本第一修正案中另有明确修改或修正。自生效日期起，“租赁期限”或“本租赁期限”，如在租赁协议中使用，应视为本修正案延长期限的租赁期限，并一切提及“终止日期”均应视为指延长终止日期。）。根据拟议的章程修正案的条款，为了延长我们完成最初的业务组合的时间，我们的内部人或其关联方或被指定人必须按照信托协议中规定的条款向每次一个月的信托账户存入Extension款项，该款项等于尚未赎回的公共股票数乘以$0.03的较小值和$15,000的较小值。在批准章程修正案的提案之后，第一个延期付款必须在当前终止日期之前进行，而第二个延期付款必须在现有终止日期之前的不少于五（5）个日历天之前存入信托账户。信托协议和公司修订后的备忘录和章程将被修订以反映上述情况。内部人将获得无息、无抵押的本票，等于未能完成业务组合的任何存款的金额，除非账户外有可用资金用于回偿，否则不会被偿还。此类票据将在我们完成最初的业务组合时支付。我们打算在资金存入信托账户后立即发布新闻稿以宣布相关资金的存入。完整的拟议第四修订和附属协议备忘录和章程附在本投票通知作为附录A。鼓励所有股东阅读完整的拟议修正案，以了解其条款的更完整描述。但如果赎回公共股票会导致公司具有不到500万美元的净有形资产，公司将不会继续推进章程修正案，此时我们将不会影响章程修正案或信托修正案，并在年度股东大会后迅速清算信托账户并解散公司。，除非按租赁协议所述提前终止。延长期限应适用于租赁协议的所有条款和条件，除非本第一修正案另有明确修改或修正。自生效日期起，“租赁期限”或“本租赁期限”如在租赁协议中使用，即指此修正案延长的租赁期限，一切提及“终止日期”的应视为指延长终止日期。

（b）租户占有房屋，租户承认，房东无义务进行任何施工或进行任何额外的改进或改造（包括任何租户改进），或向租户提供任何津贴（包括租赁中指定的任何TI津贴）以准备或改善房屋以供租户使用，不得允许延长期限。尽管如上所述，房东应修复租户现有的厨房电力问题，费用由房东独自承担，目前估计费用为$2,500.00。

3. 年度租金时间表在延长期限内，租户应按租赁协议的条款和条件的方式向房东支付有关房屋的年度租金，金额如下所示：

上述年租金金额已扣除电费和根据租赁协议支付的额外租金。

4. 租金调整. During the Extended Term, Tenant shall continue to pay all additional rent and electricity charges for the Premises accruing under the terms of the Lease, except that for purposes of calculating the additional rent payable under Article 4 of the Lease, during the Extended Term, the Base Year (Expenses) shall be calendar year 2024, and the Base Year (Taxes) shall be Taxes for tax fiscal 2024 (i.e., July 1, 2023 through June 30, 2024).

5. 安防-半导体存款. Landlord is currently holding a cash security deposit in theamount of $268,264.00, which is to be held for the Extended Term subject to and in accordance with the applicable terms of the Lease.

6. 延长选择期权; Offer Space Option. Tenant’s Extension Option under 指的是第41条 of the Lease shall remain in full force or effect through the Extended Term. 第42条 租赁的一部分是无效的，不再生效。

7. 券商赔偿房东和租户双方向对方保证，他们在就与本《第一修正协议》相关的谈判中未雇用或与任何券商、代理人或中介打交道，除了JLL和Newmark之外（“券商”）经纪人租户应赔偿并使房东免受由租户或租户与之打交道的任何券商、代理人或中介主张的与本《第一修正协议》相关的任何券商佣金的任何索赔。房东应赔偿并使租户免受由房东或与之打交道的任何券商、代理人或中介主张的与本《第一修正协议》相关的任何券商佣金的任何索赔。房东应负责支付与券商之间根据书面协议的佣金。

8. 租户和房东的授权在租户为代表签署本《第一修正协议》的每个人都保证租户已经并且有资格在大楼所在州从事业务，租户具有签署本《第一修正协议》的充分权利和权限，并且所有代表租户签署的人员均已获得适当授权。在房东为代表签署本《第一修正协议》的每个人都保证房东已经并且有资格在大楼所在州从事业务，房东具有签署本《第一修正协议》的充分权利和权限，并且所有代表房东签署的人员均已获得适当授权。

租户特此向保证，租户及任何拥有租户任何法律或实质权益的个人或实体均不是总统行政令设立或由美国财政部资产控制办公室发布的任何制裁计划的对象。OFAC；（ii）由总统或OFAC根据《与敌国贸易法》（50 U.S.C.附件5）、《国际紧急经济权力法》（50 U.S.C. §§ 1701-06）、《爱国者法》（公法107-56）、2001年9月23日第13224号行政命令或根据该等法规颁布的任何总统行政命令指定；或（iii）被OFAC公布的以下名单上的个人：《特别指定国民和被封锁人员名单》。如果前述声明在任何时间在任期内被证明不实，则将被视为发生根据租赁协议第18.1.2条款规定的违约情况。

9. 公司所在地:。除本处所修改外，租赁协议的所有其他条款和条件将继续完全有效，承租人和房东特此确认并承担各自在其中的义务。

10. 房东责任的限制。根据租赁协议和本第一修正案，对房东的任何索赔仅限于针对房东在其利益所在的物业、租金、收益和产出范围内的部分。租赁协议和本第一修正案项下的房东责任不会对其受托人、董事会成员和官员，当事人之间的负责承担个人担保，也不会向房东的受益人、股东、雇员或代理人，或投资经理进行追索，并且在任何情况下，房东对承租人或承租人对房东不承担任何营业损失、业务的损害，或任何形式的特别、间接或后果性损害。

11. 继承人和受让人。本第一修正案中包含的契约、条件和协议将对本协议各方、各自的继承人、遗赠人、受遗赠的遗嘱执行人、管理人和被许可的继任人和转租人均有效，适用并对其具约束力。

12. 其他本第一修正案自房东和租户签署交付后生效。本第一修正案中各段落和子段落的标题仅为便利起见而插入和包含，不应被视为构成本修正案的条款。租赁展品全部通过引用纳入本文件。提交本第一修正案不构成要约，除非经每一方完全签署和交付，否则本第一修正案不具备有效约束力。

13. 副本；传真和PDF签名本第一修正案可以分别签署，每份签署合并在一起构成同一文件。各方同意并允许本第一修正案可以使用传真机、电子邮件以便携式文档格式（.PDF）或使用电子签名技术（例如通过docusign或类似电子签名技术）签署和/或传输，签署的电子记录有效并具有约束力，可以约束签署方，如同带有签署方手写签名的纸质副本。各方进一步同意并确认（i）如果一方使用电子签名技术签署本第一修正案，则通过点击“签名”，该方是电子签署本第一修正案，（ii）本第一修正案上出现的电子签名应当在有效性、可执行性和证据能力方面与手写签名相同

签字。

房东和租户作为表明意向，特此于上述首次书写的日期和年份签署本第一修正案。