展品10.1

租賃合同的第一個修正案

此租賃協議的第一修正案（以下簡稱“第一個修改案”）日期爲2024年8月26日（以下簡稱“生效日期。”），雙方爲 RREEF美國REIT II公司PPP以下個人（「<填寫借款人姓名>」）承諾無論是按計劃時間還是加速時間，在借款人書面指定的地點，以美國法定貨幣的合法貨幣形式向馬里蘭州的WTI FUND X,INC.] [WTI FUND XI,INC.]（以下簡稱爲「<借款人>」）支付本合同所規定的本金數額____________美元（$__________），利息自本合同之日起始至到期日，按照固定年利率計算，年利率等於_____________和房東 Repare Therapeutics美國，Inc.這是一家特拉華州公司（「該公司」），”，一家特定的租戶從房東那裏承租了包括某些土地在內的一定場所，其中包括一個施工中的建築，總面積約爲164,757 坪，以及某些其他改進措施，所有這些在租約中被描述得更爲詳細。”),位於馬薩諸塞州劍橋市Riverfront辦公園區內的某處場所相關，位於101 Main Street的建築物（“101號主樓”以及位於河濱辦公園區主街一號的附加建築物，雙方合稱爲“建造業”).

雙方聲明：

A.房東和房客於2021年7月13日簽訂了某特定租賃協議，該協議受2022年2月25日某特定啓動日期備忘錄的影響（合稱爲“租賃”），租賃場所位於101號主樓16樓，租賃面積約11,312平方英尺，通常被稱爲1650套房（“房地產”).

b.房東和租戶願意修改租約，（i）延長有關場所的期限，並且（ii）修改租約的某些其他條款，均在此處規定。

協議：

因此，基於前述敘述並出於其他充分而有價值的考慮，房東和租戶特此同意如下：

1. 敘述的包含；大寫字母開頭的術語前述敘述被視爲在各個方面真實準確，並特此納入併成爲本第一修正案的 integra 組成部分。本第一修正案中使用的大寫字母開頭的術語應具有其在租約中賦予的相同含義，除非本第一修正案另有明確定義。從本日期之後，「租約」一詞在租約中使用的含義應指租約，並經本第一修正案修訂。

2. 期限延長.

（a）租約期限目前定於於2025年1月31日到期，租約期限特此延長，延長期限爲（“延長期限租期爲2025年2月1日始期限爲一（1）年，至2026年1月31日止，除非與租賃協議規定的提前終止相反。延長期限應適用於租賃協議的所有條款和條件，除非在本第一修正案中另有明確修改或修正。自生效日期起，「租賃期限」或「本租賃期限」，如在租賃協議中使用，應視爲本修正案延長期限的租賃期限，並一切提及「終止日期」均應視爲指延長終止日期。延長期開始日期），延長至2026年1月31日止，除非與租賃協議規定的提前終止相反。延長期限應適用於租賃協議的所有條款和條件，除非在本第一修正案中另有明確修改或修正。自生效日期起，「租賃期限」或「本租賃期限」，如在租賃協議中使用，應視爲本修正案延長期限的租賃期限，並一切提及「終止日期」均應視爲指延長終止日期。）。根據擬議的章程修正案的條款，爲了延長我們完成最初的業務組合的時間，我們的內部人或其關聯方或被指定人必須按照信託協議中規定的條款向每次一個月的信託帳戶存入Extension款項，該款項等於尚未贖回的公共股票數乘以$0.03的較小值和$15,000的較小值。在批准章程修正案的提案之後，第一個延期付款必須在當前終止日期之前進行，而第二個延期付款必須在現有終止日期之前的不少於五（5）個日曆天之前存入信託帳戶。信託協議和公司修訂後的備忘錄和章程將被修訂以反映上述情況。內部人將獲得無息、無抵押的本票，等於未能完成業務組合的任何存款的金額，除非帳戶外有可用資金用於回償，否則不會被償還。此類票據將在我們完成最初的業務組合時支付。我們打算在資金存入信託帳戶後立即發佈新聞稿以宣佈相關資金的存入。完整的擬議第四修訂和附屬協議備忘錄和章程附在本投票通知作爲附錄A。鼓勵所有股東閱讀完整的擬議修正案，以了解其條款的更完整描述。但如果贖回公共股票會導致公司具有不到500萬美元的淨有形資產，公司將不會繼續推進章程修正案，此時我們將不會影響章程修正案或信託修正案，並在年度股東大會後迅速清算信託帳戶並解散公司。，除非按租賃協議所述提前終止。延長期限應適用於租賃協議的所有條款和條件，除非本第一修正案另有明確修改或修正。自生效日期起，「租賃期限」或「本租賃期限」如在租賃協議中使用，即指此修正案延長的租賃期限，一切提及「終止日期」的應視爲指延長終止日期。

（b）租戶佔有房屋，租戶承認，房東無義務進行任何施工或進行任何額外的改進或改造（包括任何租戶改進），或向租戶提供任何津貼（包括租賃中指定的任何TI津貼）以準備或改善房屋以供租戶使用，不得允許延長期限。儘管如上所述，房東應修復租戶現有的廚房電力問題，費用由房東獨自承擔，目前估計費用爲$2,500.00。

3. 年度租金時間表在延長期限內，租戶應按租賃協議的條款和條件的方式向房東支付有關房屋的年度租金，金額如下所示：

上述年租金金額已扣除電費和根據租賃協議支付的額外租金。

4. 租金調整. During the Extended Term, Tenant shall continue to pay all additional rent and electricity charges for the Premises accruing under the terms of the Lease, except that for purposes of calculating the additional rent payable under Article 4 of the Lease, during the Extended Term, the Base Year (Expenses) shall be calendar year 2024, and the Base Year (Taxes) shall be Taxes for tax fiscal 2024 (i.e., July 1, 2023 through June 30, 2024).

5. 安防-半導體存款. Landlord is currently holding a cash security deposit in theamount of $268,264.00, which is to be held for the Extended Term subject to and in accordance with the applicable terms of the Lease.

6. 延長選擇期權; Offer Space Option. Tenant’s Extension Option under 指的是第41條 of the Lease shall remain in full force or effect through the Extended Term. 第42條 租賃的一部分是無效的，不再生效。

7. 券商賠償房東和租戶雙方向對方保證，他們在就與本《第一修正協議》相關的談判中未僱用或與任何券商、代理人或中介打交道，除了JLL和Newmark之外（「券商」）經紀人租戶應賠償並使房東免受由租戶或租戶與之打交道的任何券商、代理人或中介主張的與本《第一修正協議》相關的任何券商佣金的任何索賠。房東應賠償並使租戶免受由房東或與之打交道的任何券商、代理人或中介主張的與本《第一修正協議》相關的任何券商佣金的任何索賠。房東應負責支付與券商之間根據書面協議的佣金。

8. 租戶和房東的授權在租戶爲代表簽署本《第一修正協議》的每個人都保證租戶已經並且有資格在大樓所在州從事業務，租戶具有簽署本《第一修正協議》的充分權利和權限，並且所有代表租戶簽署的人員均已獲得適當授權。在房東爲代表簽署本《第一修正協議》的每個人都保證房東已經並且有資格在大樓所在州從事業務，房東具有簽署本《第一修正協議》的充分權利和權限，並且所有代表房東簽署的人員均已獲得適當授權。

租戶特此向保證，租戶及任何擁有租戶任何法律或實質權益的個人或實體均不是總統行政令設立或由美國財政部資產控制辦公室發佈的任何制裁計劃的對象。OFAC；（ii）由總統或OFAC根據《與敵國貿易法》（50 U.S.C.附件5）、《國際緊急經濟權力法》（50 U.S.C. §§ 1701-06）、《愛國者法》（公法107-56）、2001年9月23日第13224號行政命令或根據該等法規頒佈的任何總統行政命令指定；或（iii）被OFAC公佈的以下名單上的個人：《特別指定國民和被封鎖人員名單》。如果前述聲明在任何時間在任期內被證明不實，則將被視爲發生根據租賃協議第18.1.2條款規定的違約情況。

9. 公司所在地:。除本處所修改外，租賃協議的所有其他條款和條件將繼續完全有效，承租人和房東特此確認並承擔各自在其中的義務。

10. 房東責任的限制。根據租賃協議和本第一修正案，對房東的任何索賠僅限於針對房東在其利益所在的物業、租金、收益和產出範圍內的部分。租賃協議和本第一修正案項下的房東責任不會對其受託人、董事會成員和官員，當事人之間的負責承擔個人擔保，也不會向房東的受益人、股東、僱員或代理人，或投資經理進行追索，並且在任何情況下，房東對承租人或承租人對房東不承擔任何營業損失、業務的損害，或任何形式的特別、間接或後果性損害。

11. 繼承人和受讓人。本第一修正案中包含的契約、條件和協議將對本協議各方、各自的繼承人、遺贈人、受遺贈的遺囑執行人、管理人和被許可的繼任人和轉租人均有效，適用並對其具約束力。

12. 其他本第一修正案自房東和租戶簽署交付後生效。本第一修正案中各段落和子段落的標題僅爲便利起見而插入和包含，不應被視爲構成本修正案的條款。租賃展品全部通過引用納入本文件。提交本第一修正案不構成要約，除非經每一方完全簽署和交付，否則本第一修正案不具備有效約束力。

13. 副本；傳真和PDF簽名本第一修正案可以分別簽署，每份簽署合併在一起構成同一文件。各方同意並允許本第一修正案可以使用傳真機、電子郵件以便攜式文檔格式（.PDF）或使用電子簽名技術（例如通過docusign或類似電子簽名技術）簽署和/或傳輸，簽署的電子記錄有效並具有約束力，可以約束簽署方，如同帶有簽署方手寫簽名的紙質副本。各方進一步同意並確認（i）如果一方使用電子簽名技術簽署本第一修正案，則通過點擊「簽名」，該方是電子簽署本第一修正案，（ii）本第一修正案上出現的電子簽名應當在有效性、可執行性和證據能力方面與手寫簽名相同

簽字。

房東和租戶作爲表明意向，特此於上述首次書寫的日期和年份簽署本第一修正案。