文件

此租赁协议的第二次修正（以下简称“第二次修正协议”)于2024年8月30日签订并生效（“th 生效日期。和 7495 RP，有限责任公司，驻址于马里兰州弗雷德里克杰克逊山路5377号的有限责任公司（房东 CARTESIAN THERAPEUTICS, INC.，总部位于马里兰盖瑟斯堡奎因斯小树道704号（140套房）的特拉比德治疗公司，”，一家特定的租户从房东那里承租了包括某些土地在内的一定场所，其中包括一个施工中的建筑，总面积约为164,757 坪，以及某些其他改进措施，所有这些在租约中被描述得更为详细。”).

R-1.房东和租户是那份起始日期为2024年2月28日的某租赁协议目前的当事方，该协议经由起始日期为2024年5月7日的某租赁协议第一修正案进行修订（合称为“租赁”），根据该协议，房东同意将第一层位于马里兰州弗雷德里克新视界路7495号的建筑物内约27,041平方英尺的可出租面积租给租户（“现有场所”建造业”).

R-2.房东希望出租给租户，租户也希望从房东处租赁，除了现有的场地外，还有约2,009平方英尺的可出租面积，该面积被指定为 210 号套间（“股东大会纪要”）Second Expansion Premises”)位于大厦二楼。二次扩建场地在附表“A”中有更详细展示，该附表已附在此处并成为本合同的一部分。nd）

1. 陈述；大写字母代词. 上述陈述作为参考并写入本文件中，视为全部详细列明。本第二次修正中使用但未在此处定义的大写字母代词应具有租赁协议中所赋予的含义。

2. 任期租赁协议关于第二次扩建的房地产（“扩建房地产期限”)将于2024年9月1日起开始（“第二次扩展租赁物业起始日期”并将在租赁期满时到期（双方意图为租户对现有物业租赁期限与对第二次扩展物业租赁期限应同时到期）。第一个“第二次扩展物业租赁年”（或“SEPLY”）应该从第二次扩展物业起始日期开始，并在第一个租赁年的最后一天结束（由租赁协议第1.1节定义）。每个随后的年份应与租赁协议中规定的相应租赁年同时到期。

(a) 租户应于第二次扩展物业起始日期接受第二次扩展物业的“原样”状态。租户有机会对第二次扩展物业进行检查，并确定其足以满足租户的使用需求。尽管如上所述，房东应在租赁开始日期的360天内，对租户以书面形式报告的建筑系统的潜在缺陷进行合理及时的修复。如果书面确认，房东应在商业上合理的期限内自行承担费用，开始修复或更换该项物品。

(b) 如果房东未在第二次扩展物业起始日期或任何其他既定日期交付第二次扩展物业，房东对租户不承担任何责任，并且不会因未能将第二次扩展物业移交给租户而导致本第二修正案或租赁无效或可撤销。但是，在此种情况下，第二次扩展物业起始日期将被推迟，直至房东将第二次扩展物业交付给租户为止。

4. 场地自第二扩建场地开始日期起，租户应按照本处修订的租约条款租赁第二扩建场地。尽管与租约的任何条款相悖，但从第二扩建场地开始日期起，除非与本第二修正案的条款存在冲突，否则，租约中所称的“房地产”，如同在租约中使用的，应包括现有场地和第二扩建场地，总面积约为29050平方英尺。场地（包括现有场地和第二扩建场地）将被称为7449新视野大道， 29050平方英尺的可租面积，马里兰州21702弗雷德里克的130、140、150、210、220和230号套房，弗雷德里克，马里兰州21702的130、140、150、210、220和230号套房，现在第2.21(b)节的租约经过修订，将“36.5%”替换为“三十九点一六百分之的百分比（39.16%）。”

(a) 第二次扩张场地年度租金除了关于现有场地的基本租金外，租客还应向房东支付关于第二次扩展场地的基本租金（“第二次扩展场地基本租金如下：


租赁年	年租金	每月基础租金	租金每平方英尺
3	$68,205.55	$5,683.80	$33.95
4	$70,254.73	$5,854.56	$34.97
5	$72,364.18	$6,030.35	$36.02
6	$74,533.90	$6,211.16	$37.10
7	$76,763.89	$6,396.99	$38.21

6. SECURITY DEPOSIT各方确认，房东目前持有的保证金金额为 $292,245.25与本第二修正案的签署和交付同时，承租人应向房东存入额外的保证金，金额为 $16,071.99 （此金额代表第二扩展租赁物业3个月的基础租金）。房东应根据有关保证金的租赁条款持有，使用和支付整个保证金（持受益所有权是根据SEC规则确定的。该信息并不一定表明任何其他目的的所有权。按照这些规则，在2023年5月12日后60天内（即通过任何期权或认股权的行使获得的股票），被认为是持有受益权并对计算该持有人拥有的股数和受益的股数所生效。, $308,317.24）按照有关保证金的租赁条款。

(c) Tenant has no claims against Landlord arising under or in connection with the Lease, and Tenant has no set off or defenses against the enforcement of any right or remedy of Landlord under the Lease; and

(d) Landlord is not in default of any of its obligations under the Lease and no event has occurred and no condition exists which, with the giving of notice or the lapse of time, or both, will constitute a default by Landlord under the Lease.

(b) 据房东所知，承租人未违反租约中的任何义务，也未发生任何事项，也不存在任何情况，即无论是发出通知，还是经过一段时间，或两者兼有，都将构成承租人违反租约；

8. 批准除非租约的条款或条件受本第二修正案的条款明确抵触或受其修改，否则租约的所有条款和条件仍然生效，并继续约束房东和承租人。如果本第二修正案的条款与租约的条款根本不一致，那么本第二修正案的条款将控制。租约经过本修正案的修改，得到了各方的批准和确认。

9. 整个协议. 本第二修正案构成各方就本文中涉及的主题达成的完整协议。各方均未就任何性质的条款、条件、陈述、担保、承诺或理解做出过或依赖过。本第二修正案除非经各方签署的书面文件，否则不得修改、放弃、豁免或终止。

10. 经纪人. 房东和承租人各自向对方保证并承诺未与本第二修正案有关雇佣任何经纪人、代理人或中介商，除了Scheer Partners, Inc.，该公司应根据另立协议由房东支付。各方特此保证并免除对方对于任何与上述保证和担保违反相关的佣金或经纪费用索赔的责任。

11. 约束力; 合并本第二修正案的条款和规定应对本合同各方及其各自的继任者和根据租赁合同获得许可的受让人具有约束力，并产生效益。尽管本文中的任何内容相反，在房东在租赁中对承租人获得判决的情况下，租赁不应合并为判决。

可以由多个副本签署，每份副本均被视为原件，所有这些副本共同构成同一文件。各方同意签署本第二修正案的人的签名可以通过电子方式传输，并应视为对本第二修正案的执行提供充分证据。

14. 授权。每个执行本第二次修正案的个人特此声明并保证，他或她具有在此处签署页上列明的能力，并有充分的权力和职权代表其签署本第二次修正案的当事方

在此证明，各方已经执行并盖章本第二修订租赁协议，或者已被其合法授权代表代表其签署并盖章，日期是上述写明的当天和年份




7495 RP，有限责任公司

作者：	/s/ William C. Robertson
	姓名：	William C. Robertson
	标题：	经理


租户：

CARTESIAN THERAPEUTICS, INC.

作者：	/s/ Blaine Davis
	姓名：	布莱恩·戴维斯
	标题：	首席财务官


租赁年	年租金	月基本租金	每月租金平方英尺
SEPLY-结束于1日租赁年*	$64,288.00	$5,357.33	$32.00
2	$66,216.64	$5,518.05	$32.96