第99.1展示文本

運營商

下午好，歡迎參加全球淨租金 2024年第三季度業績會。[運營商指示]。我現在將電話交給全球 淨租金的聯合負責人Jordyn Schoenfeld。請講。

Jordyn Schoenfeld

謝謝。大家早上好，感謝 大家參加GNL2024年第三季度業績會。今天與我共同參與電話會議的有GNL首席執行官Michael Weil，以及GNL首席財務官Chris Masterson。

以下信息包含根據1995年《私人證券訴訟改革法案》的含義屬於前瞻性 聲明。請閱讀我們2024年第三季度業績發佈的結尾處前瞻性和警示性聲明部分，以了解各種因素可能導致今天我們在電話會議中所作的前瞻性聲明與實際結果有實質性差異。正如我們SEC備案文件中所述，GNL放棄任何更新或修改這些前瞻性聲明的意圖或義務，除非法律要求。此外，在今天的電話會議中，我們將討論某些非GAAP 財務指標，我們相信這些指標對評估公司的財務表現有用。我們使用的這些非GAAP財務 指標的描述，比如AFFO和淨債務/調整後EBITDA，以及這些指標與我們根據GAAP報告的結果的調節在我們的業績發佈和我們2024年第三季度的10-Q表中有詳細說明。

現在我將電話交給我們的首席執行官Michael Weil。Mike？

Mike Weil

謝謝，喬丹。早上好，感謝大家今天的參與。

自我們成功完成 GNL 的合併和國際化以來已經過去一年多了，在此期間，我們始終致力於執行最初向您溝通的策略：實現協同效應，降低槓桿率，執行戰略性處置，同時提高佔用率並降低我們的資產負債表風險。我們的進展在今年顯然得到了體現，本季度的成績再次取得了顯著的成就。

我們 2024 年戰略的第一個支柱是在 2024 年第三季度前實現7500萬美元的成本協同效益。我很高興地報告，我們已經顯著超過了我們所述的7500萬美元成本協同效益目標，達到了每年8500萬美元的持續節省。這一成就不僅對我們的管理和行政支持產生了持續積極影響，而且也體現了我們整合工作的效果和我們執行協同效益預期的能力。

我們戰略的第二支柱是降低槓桿率和改善我們的淨債務與調整後息稅折舊及攤銷前利潤比。在 2024 年，我們成功通過已完成的資產處置將未償還淨債務減少了 4.45 億美元，其中包括第三季度淨債務減少了 1.62 億美元，主要通過已完成的資產處置。我們預計將完成另外 3.71 億美元的資產處置，其中淨收益將用於進一步減債。2024 年第三季末，我們的淨債務與調整後息稅折舊及攤銷前利潤比爲 8.0 倍，較 2024 年初的 8.4 倍有所降低。我們對我們的進展感到鼓舞，並將繼續致力於進一步降低我們的槓桿率。

我們戰略的第三支柱是我們的資產處置計劃，我們將 2024 年的完成處置目標從最初的 40000萬至60000萬美元提高到65000萬至8億美元。截至 11 月 1 日，我們認爲自己有很好的機會達到目標的高端，因爲閉環處置價值加上我們的業務總額爲 9.5 億美元，現金資產佔比爲 7.1%，佔用資產的加權平均剩餘租期爲 5.1 年。

This includes:

I’d like to highlight our strong execution of the disposition initiative, having sold $579 million in assets through November 1^日, and our AFFO per share has remained relatively consistent over the past three quarters, with an increase compared to the end of 2023 when we implemented this strategy. We achieved this mainly through interest expense savings from debt reduction tied to closed dispositions, incremental NOI generated by lease-up initiatives and G&A savings realized from the Merger and Internalization. We believe the 7.1% cash cap rate achieved on occupied dispositions demonstrates the value of our primarily investment-grade and diversified portfolio, representing a significant premium compared to GNL’s current implied cap rate.

As discussed on last quarter's earnings call, a key component of our disposition strategy is prioritizing selling assets held on our corporate credit facility, which incur the highest interest costs and no pre-payment penalties. Another financing tool that provides GNL with a significant advantage is our ABS Master Trust. To provide some context for those who aren't familiar, the Master Trust allows for a flexible collateral pool with the ability to substitute or release assets, which gives GNL more flexibility than what is traditionally found in other types of financings. As we dispose of assets that currently sit on our 3.6% interest rate ABS, we replace them with assets from our revolving credit facility, which currently carries a 7.1% floating interest rate on the U.S. dollar portion. This generates over 300 basis points of potential interest rate savings and allows us the flexibility to continue focusing on reducing our cost of capital as we continue to dispose of assets.

我們的戰略安排側重於非核心資產和與我們投資組合平均剩餘租賃年限相比較短的資產，以及機會性出售。這些安排提升了我們投資組合的整體質量，從上一季度以來，投資級或暗示投資級租戶增加了200個點子，從59%增至61%，同時也有助於降低槓桿率。這強化了我們投資組合中投資級租戶的好處，進一步增強了GNL收益的質量和可預測性。

顯著銷售包括出租給Truist的21個單租戶零售物業，總價超過5100萬美元，現金資本化率爲6.4％，以及加利福尼亞州聖何塞的The Plant購物中心的售出價格爲9500萬美元。

我們通過戰略細分The Plant購物中心的方式增加了其價值，將該物業劃分爲兩個單獨的分塊，擴大了買家群體，並使我們能夠以優越的價格出售物業的多租戶購物中心部分。我們保留了新創建的分塊的所有權，這是一項具有吸引力的單租戶淨租賃資產，租約剩餘約9年，每五年提高12.5％的租金，租給了家得寶，一家信用評級爲A2的投資級租戶。

我們的處置倡議還專注於減少辦公板塊的敞口。上一季度，我們預計辦公板塊敞口將降至總投資組合直線租金的20％以下。通過幾次引人注目的辦公室銷售，本季度，我們成功將辦公板塊敞口降至18％，同時減輕了投資組合的空置風險，提高了整體入住率。

這些中最重要的是位於英國的366,000平方英尺Foster Wheeler辦公樓的出售，售價超過2700萬美元。我們擁有該資產近八年，並在承租人租約到期後將其作爲空置出售，期間在整個租賃期內收取100％的租金。

此外，我們出售了三處完全佔用的辦公物業：密歇根的Epredia辦公物業超過1300萬美元，在德克薩斯州的Kedrion Plasma超過500萬美元，在西班牙的江森自控超過400萬美元。我們成功以7.7%的現金資本化率出售了這三項辦公資產，突顯了我們使命關鍵辦公投資組合的卓越品質，並展示了我們可以創造的巨大價值。

我們還就荷蘭KPN辦公物業達成了一項期貨銷售協議，該協議計劃在2026年12月結束，即租戶租約到期之日。我們結構化了這筆交易以在租約期間收取全部租金，並且對租戶的續租意向了解有限。這一策略體現了GNL公司減少辦公部門風險的承諾，並在提取長期回報的同時增強了投資組合價值。

除了這些辦公樓出售，我們還有超過18700萬美元的空置物業處置已經完成或達成協議，預計將減少超過300萬美元的年度營業費用，假設待定交易順利完成。

我們戰略的第四支柱是針對提高投資組合入住率，着重於新租賃和有吸引力的續租。在2024年頭三個季度中，我們將入住率從一季度的93%提高到三季度的96%，展示了我們內部資產管理團隊的實力和效率。這一成就不僅增強了我們的營業收入基礎，還鞏固了我們投資組合的韌性，爲我們持續增長以滿足租戶需求奠定了基礎。

在租賃方面，我們實現了超過120萬平方英尺的正租差價，續租差價比到期租金高出4.2%。在2024年第三季度完成的新租約中，加權平均租期爲6.5年，而在此期間完成的續租平均租期爲5.2年。

值得注意的是，單一租戶部分完成了6份新租約和續租，續租差價達到了10%。多租戶部分完成了73份新租約和續租，續租差價爲1.6%。我們發現，零售空間仍然大受歡迎，導致租金水平上漲，企業爲爭奪優越位置展開激烈競爭。我想強調的是，在第三季度，我們簽署了五份短期烈酒Halloween租約，總計約10萬平方英尺，這對我們整體投資組合入住率沒有實質性影響。

我們2024年戰略的第五和最後一個支柱強調通過積極管理近期債務到期風險來去風險化我們的資產負債表。我們很高興已成功通過處置或再融資把原定在2024年到期的所有債務(100%)轉移到我們的循環信貸系統，並且我們2025年7月之前沒有到期的債務。今年，我們已經積極將2025年到期餘額從$69900萬降至$52100萬，並預計到年底，通過完成目前處置中的項目，進一步減少。

轉向我們的投資組合，在第三季度結束時，我們擁有超過1200個物業，總面積超過6100萬平方英尺，平均剩餘租約期爲6.3年。

我們相信GNL有望繼續在應對外部宏觀挑戰方面處於有利位置，鑑於我們的淨租約投資組合具有多樣化的組合結構，我們認爲這在地理位置、資產類型、租戶和行業方面是獨一無二的。

正如大家所知，颶風Helene和Milton最近造成了嚴重破壞，嚴重影響了美國各地的幾個城市。我們對所有受風暴影響的人表示慰問。由於我們在風暴之前採取了大量預防措施，如清理雨水下水道、保持蓄水池、檢查屋頂和棕櫚樹養護，我們很幸運只有位於北卡羅來納州阿什維爾的一個物業遭受了一些明顯的損害。修復成本預計將由保險承擔，導致最小的現金支出。由於我們在美國和歐洲遍佈的投資組合中擁有超過1200個物業，我們很幸運地看到我們的投資組合沒有遭受實質影響。

我們有能力限制對高風險地理區域、資產類型、租戶和行業的暴露，這證明了我們投資組合出色的多元化和信貸覈准。沒有一個租戶佔總直線租金的3%以上，我們前十大租戶共佔總直線租金的22%。我們定期認真監控投資組合中所有租戶及其業務運營情況。

從地理上看，我們直線租金的80%是在北美賺取的，20%是在歐洲賺取的。我們的投資組合擁有穩定的租戶群體和高質量的收入，其中61%的租戶獲得投資級或暗示投資級評級，處於行業領先地位。我們的投資組合具有年平均合同租金增長率爲1.3%，不包括具有CPI掛鉤租賃的投資組合15%的影響，這些租賃歷史上經歷了顯着更高的租金增長。我鼓勵大家查看我們投資組合每個部分的詳細信息，可在我們網站上找到2024年第三季度投資者演示。

我們致力於執行我們的紀律和戰略方法，實現我們的財務目標，特別是通過降低槓桿率而不對每股調整後基金可用金額產生負面影響，通過租賃積極加盟計劃和合同租金增長有機增加淨經營收入。我們爲2024年第三季度的成就感到自豪，並期待藉助此勢頭結束2024年。

我將把電話轉給克里斯，詳細介紹財務結果和資產負債表事項。克里斯？

克里斯·馬斯特森

謝謝，邁克。請注意，與往常一樣，我們的業績中可以找到GAAP淨利潤與非GAAP指標的調和情況，業績已發佈在我們的網站上。

2024年第三季度，我們錄得營業收入爲19700萬美元，歸屬於普通股東的淨損失爲7700萬美元，分別與2024年第二季度的20300萬美元和4700萬美元相比。2024年第三季度的AFFO爲7400萬美元，每股爲0.32美元，與2024年第二季度的7700萬美元，每股爲0.33美元相比。

從我們的資產負債表來看，Q3末未清償的債務餘額爲50億美元，比Q2末減少了15700萬美元。我們的債務包括10億美元的優先票據、16億美元的多幣種循環信貸和24億美元的未清償總按揭債務，本年度餘下的部分沒有到期。截至2024年第三季度，我們的債務中91%是固定的，比2024年第二季度的90%高，反映出具有現有利率互換的浮動利率債務。我們的加權平均利率爲4.8%，利息保障比率爲2.5倍。我們打算在完成目前處於運行中的處置情況時進一步減少未清償的債務餘額。

在第三季度結束時，根據48億美元的淨債務計算，我們的淨債務與調整後的息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）比率爲8.0倍，比上一季度減少了1.62億美元。季末，外匯波動導致總債務暫時增加4900萬美元，因爲英鎊和歐元大幅走強。在季末之後，這兩種貨幣迅速貶值，部分抵消了我們第三季度債務水平的負面外匯影響。

截至9月30日^th在我們的流動性中，我們大約有2.53億美元，以及我們旋轉信貸額度上的3.66億美元的容量。另外，我們擁有約2.308億普通股，以及大約2.305億按加權平均數計算的普通股。

轉向我們對2024年剩餘時間的展望，根據迄今爲止的進展，我們正在重申我們每股資產淨值基金（AFFO）指導範圍爲1.30至1.40美元，以及淨債務與調整後的息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）比率爲7.4倍至7.8倍。正如邁克所提到的，我們也正在重申我們處置計劃的範圍，總收益爲65000萬至80000萬美元。

我現在將電話交回邁克做一些總結性的講話。

麥克·韋爾

謝謝，克里斯。

第三季度是GNL取得成功的時期，我們繼續有效執行我們的五個關鍵目標：通過950百萬美元的已閉合處置和管道實現計劃的高端，進一步減少1.62億美元的淨債務，並超過7500萬美元的成本協同目標1000萬美元，總計8500萬美元。

強調我們投資組合的實力，我們還保持了強勁的租賃勢頭，從2024年第二季度的94%上升到本季度的96%，並在整個投資組合中實現了4.2%的正面續約價差。此外，我們繼續積極管理我們的短期債務到期，導致直到2025年7月才有到期，同時成功減少2025年到期債務餘額1.78億美元。

我們處置工作的主要重點是降低我們的資本成本，並改善淨債務與調整後息稅折舊攤銷前利潤比率，使GNL能夠在未來追求可持續的、以增長爲導向的戰略。我們正在按照盈餘中立的基礎執行這一處置策略，導致對每股AFFO的影響極小甚至沒有，正如其從季度至季度的穩定表現所反映的那樣。我們爲2024年第三季度的成就感到自豪，所有這些成就都有助於實現我們產生長期股東價值的承諾。我們期待着年底的穩步收官，繼續保持積極的勢頭。

我還想強調隨後的一個發展：阿布扎比政府擁有的CYVN控股公司最近宣佈已同Mumtalakat達成非約束性協議，收購麥克拉倫汽車業務100%的股權。由於阿布扎比政府持有S&P全球AA級投資評級，並管理約1.7萬億美元的資產，這一交易可能爲麥克拉倫增加顯著的信貸增值，麥克拉倫是GNL最大的租戶之一。麥克拉倫的租約還剩16年，包括與CPI掛鉤的年度租金上漲，上限爲4%，下限爲1.25%。

與往常一樣，我們隨時準備在電話後回答您對本季度的任何問題。

運營商，請開通提問環節。

問答環節

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