办公室/实验室租赁

双方协议

ES EASt，有限责任公司（房东）

AND

BIOAGE LABS，公司（租户）

5885 Hollis Street

加利福尼亚州埃默里维尔

目录

办公室/实验室租赁

第1条

基本租赁条款

如果基本租赁条款与其他任何租赁条款之间存在冲突，则应以其他租赁条款为准。

5885 Hollis Street

加利福尼亚州94608，艾默里维尔

1120 Nye Street, Suite 400

加利福尼亚州圣拉斐尔市 94901

向房东的通知应寄至：ES EASt, LLC

c/o Wareham Property Group 1120 Nye Street, Suite 400

San Rafael, California 94901

副本送往：

Rimôn, PC

1610 R Street, Suite 300

Sacramento, California 95811

注意：Winnifred C. Ward，律师。

还有：

Shartsis Friese LLP

One Maritime Plaza, 18楼

加利福尼亚州旧金山94901

注意：高级房地产合伙人

BioAge Labs公司，一家特拉华州注册的公司

（承租方应及时通知房东有关事项的任何更改。

在起始日期之前：

1445A南50街

Richmond, CA 94804

注意：首席执行官

Email:

副本送往：

1445A南50th街

Richmond, CA 94804 注意：首席运营官

Email:

以及：

1445A南50th街

Richmond, CA 94804 注意：财务副总裁

Email:

生效日期及之后：

在该处

注意：首席执行官

Email:

副本送往：

在该处注意：首席运营官

Email:

和到：

注意：财务副总裁

Email:

若"第1个月"包括起始日期不为日历月首日的任何部分月份，则在第1个月包括任何部分月份的情况下，承租人应按照第3条的规定支付相应部分月份的月基租金比例金额，除了第一完整日历月的租金基数金额。

**在起始日期（“起始日期”）后的第1、2、13和14个月中，月基租金将减免，但运营费用或税费不减免（"减租基础租金"）。在此处签订协议时向房东存入的月基租金金额将用于应付本协议规定的第一个月的月基租金。若起始日期不是月份的首日，承租人应支付包含日期的月份的按比例计算的月基租金金额。

距离起始日期后三(3)个月提前付款到该月份的第一天，然后从下一个月起开始支付全额月基础租金，并持续支付。

房东经纪人: N/A

租户经纪人: Cresa

以下清单和附件列在此租约中，并通过本引用纳入此租约：

附件A 物业概要

附件B 工作协议

展示C-1 实验室规章制度

展示C-2 规章制度

展示D FF&E

RIDER 1 生效日期协议

本租赁协议中除其他地方定义的条款外，以下条款具有以下含义：

关联公司：指目前由承租人或出租人拥有或控制，或者与承租人或出租人有共同所有权或控制的任何公司或其他商业实体。

破产法典：如第11.3节所定义。

建筑: 位于1.1节指定地址的建筑。建筑物可能包括办公室、医疗、实验室、零售和其他用途。

工作日: 星期一至星期五，国家法定节假日除外。

电缆: 见第8.2节定义。城市: 加利福尼亚州埃默里维尔市。

启动日期: 根据第2条确定的日期，预计为第1.1节指定的预计启动日期。

公共区域: 由房东不时提供给建筑物的租户及其雇员和受邀人员或公众使用或受益的项目的所有区域，如这些区域当前存在以及随时可能发生变化。

违约: 见第11.1节定义。

装修: 不需要建筑许可证且不涉及建筑物的任何结构要素或任何建筑物系统，包括其电气、机械、管道、安全、供暖、通风、空调、通信和消防及生命安全系统的承秧变更。

违约利率: 比美国银行N.A.在其旧金山总部最近宣布的基准贷款参考利率高两（2）个百分点，不时公布，但在任何情况下不得高于法律允许的最高利率。

交付条件：按照第2.4节中的定义。到期日期：在第1.1节中指定的日期。

不可抗力事件：任何事故，伤亡，天灾，战争或内乱，罢工或劳资纠纷，或任何房东或租户无法合理控制的原因，包括水荒，能源短缺或政府征用与天灾，国家紧急情况，广泛传播的传染病或大流行，公共卫生紧急情况有关，或由法律原因，或由供需状况受到天灾，战争或其他紧急情况影响的原因；然而，在任何情况下，不得以任何不可抗力事件为由免除或延迟租户按时支付所有月基准租金，额外租金及根据本租约应支付的其他款项。

绿色建筑标准：包括但不限于以下内容：美国环境保护署（EPA）的能源之星®投资组合经理，绿建倡议的绿色地球™建筑评级系统，美国绿色建筑委员会（USGBC）的节能与环保设计（LEED®）建筑评级系统，美国采暖、制冷及空调工程师学会（ASHRAE）的建筑能源商数（BEQ），全球房地产可持续性基准（GRESB），或其他由房东就建筑物或工程所采用的高性能建筑标准，其可不时进行修订。

危险物质：如第7.1（f）节所定义。

有害物质法律：如第7.1（f）节所定义。

赔偿方：包括房东，财务机构抵押人或土地业主，房产管理人以及房产租赁经理，以及他们的合伙人，成员，董事，管理人员和雇员。

土地：建筑物和工程所在的不动产地块。

房东工程：由房东提供的，如果有的话，具体在工程协议或隶属文件中描述的对租赁物进行建设或安装的改进。

法律或法律：所有适用于物业、场地或双方在场地活动的任何政府机构、机构、部门或司法机关制定或作出的法律、条例、规则、规定、其他要求、命令、裁决或决定，以及影响物业的任何记载中的契约、条件或限制。

租约：本文书以及随附的所有展品和补充条款，可能会不时修订。

租赁改善：如第12.1节所定义。月基租金：在第1.1节规定的月基租金。

抵押权人：担保物业的任何抵押、信托契约或其他安全工具的持有人。

指定租户：如第2.1(b)节所定义。

国家法定假日：元旦、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节、圣诞节以及建筑物清洁和其他工会服务时公认的其他假日，根据其协议规定。

运营费用：房东应支付或有义务支付与建筑物和物业的所有权、管理、运营、维护、更换和维修有关的各种性质和性质的所有成本、费用和支出，包括但不限于不超过建筑物总收入的三分之一点五倍（3.5%）的第三方物业管理费（“Pm费用上限”）；根据商业房地产行业标准一致执行的，按照其最终使用寿命分期偿还的任何资本支出或改善的成本和费用，连同利息，在房东为资助此类资本改进而获得的利率或违约利率较低的利率，前提是任何此类资本改进应限于于起始日期后为了遵守起始日期后通过的法律而对物业进行的，或者（b）安装在起始日期后的，目的是，并实际实现减少运营费用的，用以降低运营费用的资本改进（“允许的资本改进”），以及如适用的，由房东合理确定可供租户使用的健身中心和/或任何会议中心的运营成本。

尽管前款条款中的任何相反规定，营业费用不包括：(i) 项目租户房屋改建或改进的成本，(ii) 大厦或项目其他部分的资本改进费用或支出，除了允许的资本改进费用，(iii) 折旧费用，(iv) 贷款的利息和本金偿还款项（除了用于资本支出或允许的资本改进的贷款，房东可选择按上文规定摊销的贷款或推定的利息），(v) 地面租金支付，(vi) 不动产经纪和租赁佣金，(vii) 广告和营销费用，(viii) 房东因获得保险款、租户或其他第三方（除了租户对营业费用的偿还）的偿还而退还的成本，(ix) 为协商项目租户的租赁或执行项目租户租约义务而发生的费用，(x) 会计师费、律师费和在维护房东对项目或任何部分的产权或利益，以及项目的出售、转让、融资或再融资中发生的其他专业费用及成本，(xi) 房东的总公司开支，(xii) 因提供给项目租户或非租户的服务或其他福利而发生的成本，但租户无权享有，(xiii) 准备金，包括资本支出或改进、呆账或租金损失等准备金，(xiv) [故意省略]，(xv) 支付给房东雇员的工资、薪水及其他补偿（A）未全职致力于项目（除非该成本按合理比例进行摊销以反映在项目上花费的时间）和/或（B）职位高于物业管理主任的雇员且超过物业管理主任总监薪水的成本，(xvi) 任何租户或入住者与公用事业供应商直接签约的公用事业成本，(xvii) 与土地开发公司于营业开始日期之前或之后存在或由此产生的项目内、大楼或财产其他部分的环境调查、监测、清理、应对行动或整治相关产生的成本，(xviii) 超过埃默里维尔和伯克利地区类似建筑物房东标准的任何保险免赔额，并特别排除地震、恐怖主义或环境保险免赔额，(xix) 除物业管理费不得超过Pm费用上限外的物业管理、资产管理或其他管理费，以及 (xx) 若包括于营业费用中将导致

房东对此类项目进行双重收集。如果有关某笔费用是否包括在营运费用中以及同时是否被排除在上述清单之外的争议存在，应以上述的排除条款为准，该费用将被视为被排除。如果任何一个营运费用，虽然在一年内支付，但涉及多个日历年，房东可选择将这笔费用按比例分配给相关的日历年份；但只有营业年限内的时间段才分配给租户。房东同意不会向租户收取或有权收取超过租户应付的占建筑物和项目其余部分一百零零百分之百（100%）的营运费用。此外，营运费用应减去房东或房东的管理代理人在购买任何与建筑物的谨慎经营有关的货物、公用事业或服务时获得的所有现金折扣、交易折扣或数量折扣。房东在不影响其权益的合理判断下，不可单独分配给建筑物的办公室、实验室或零售部分的营运费用将由房东公平地分配给这些用途。上述服务和设施的列举不被视为强制约束房东提供或提供这些服务或设施，除非在本租约的其他地方明确约定房东将提供或提供这些服务或设施。

空间位于建筑物中，套房号码见1.1节并在上述地图中示意 附录 A 附件所示。

项目或物业：项目包括写字楼和实验室/研究楼，底层零售空间位于1.1节指定的街道地址，与房东陆续确定的室内外停车场（租户依据本租约的条款，包括但不限于房东制定的合理规则和规定有权使用这些停车场），基地园林和改建工程，以及土地、任何相关的不动产权益以及位于其中或用于与以上所有事项同时使用的个人财产、固定设备、机器、设备、系统和装置。该项目也可称为物业。

建筑的可持续经营和维护实践，无论是纳入建筑规章制度、建筑施工规章制度还是房东与建筑或项目有关的独立可持续性书面政策，只要不会对租户使用物业造成重大负面影响，在不断修订的情况下，应包括但不限于能源效率；能源测量和报告；用水情况；回收、堆肥和废物管理；室内空气质量；以及化学品使用。

计划的开始日期：在第1.1节中指定的日期。

不包括任何个人财产的不动产。

租金：租户根据本租约应支付的全部费用、付款、滞纳金或其他金额，包括月基本租金、租金调整和租金调整存款。

租金调整：租户应支付的经营费用和/或税收的任何金额。租金调整应按照第4条的规定确定和支付。

租金调整存款：等于房东估计的与租赁期间适用的每个月（或部分月份）相关的租金调整的金额，如第4条所示。

租赁物业的可租赁面积：在第1.1节中列明的面积。

保证金：租户按照本租约向房东存入的指定资金（如果有的话），作为租户履行其本租约项下义务的保证。

标准营业时间：周一至周五，早上8:00至下午6:00，周六，早上9:00至下午1:00，不包括国定假日。

实质性完成或者实质性完工：包括属于房东工程或承租人工程的完成，除了建设、装饰或者机械调整的细微次要细节，这些细节仍需完成但不会对承租人在租赁场所的预期运营产生重大不利影响。实质性完成将被视为已发生，尽管可能需要完成“问题单”或类似的次要纠正工作，前提是这些工作不会对承租人在租赁场所的预期运营产生重大不利影响，该问题单由房东和承租人在启动日期内进行的租赁场所联合检查期限内共同创建。如果因承租人延迟导致实质性完成延迟，用以确定启动日期的实质性完成日期应该是如果没有承租人延迟会发生的实质性完成日期。承租人承认任何承租人延迟的长短应根据导致实质性完工延迟的事件或行为延迟的持续时间进行衡量，这个时间可能超过该事件或行为的持续时间，因为需要重新安排工作或其他原因。如果对于房东工程是否实质性完成以及上述“问题单”元素的时间存在争议，且房东和承租人在三十（30）天内无法解决该争议，房东和承租人将该争议提交给由房东选定并且承租人合理接受的第三方建筑师，第三方建筑师的决定将对双方具有最终约束力。房东和承租人应分担第三方建筑师收取的任何费用。

税收：所有联邦、州和地方政府税、评估、许可费和各种类型的费用，无论是一般性、特殊性、普通还是非凡，房东应支付或者因其物业所有权、租赁、管理、控制、出售、转让或经营，或者房东经营拥有和运营物业的业务，而必须支付的任何税费，这也可能包括任何租金、收入、一般总收入或

类似税收是指代替或增加一般房地产和/或个人财产税的税收，但仅限于此类税收、评估、许可费和费用累积并涉及到本期间。为了本目的，任何年度的税收应为在本期间内发生的任何年度内的任何时期评定的税收，无论是否这些税款在随后的日历年内已出具账单并可支付。任何年度内的税收将包括房东在此年度内就寻求或获得任何税收退款或减免而支付的所有费用、成本和开支（包括合理的律师费）。任何年度的税收将减少房东因该年度发生的任何与之相关的税款退款的净额。如对财产的任何部分征收需分期支付的特别评估，任何年度内的税收将仅包括此类评估的分期款项和在此年度内发生的任何与本期间相关的利息支付或已支付的金额。税收应不考虑适用于财产全部或部分的税收减免或免税。尽管本协议中有任何与相反的规定，税收不包括(i) 包含于营运费用的任何项目、(ii) 租户根据下文第4.4节应支付的任何项目、(iii) 任何适用于房东的一般收入或净收入的联邦、州或地方继承税、超额利润税、特许税、股本税、礼品税、遗产税或其他税款（而非对于财产运作中因租金或收益导致的“总额”税收的税款），但是如果发生对征税方法的更改，其中全部或部分用这类税税来代替任何以上定义的税收，或任何其他评估，该等代替的税款或评估将被纳入税收范围内、(iv) 任何文献过户税，以及(v) 由于房东未能及时支付税收而产生的利息或罚款（统称“排除的税款”）。本期间开始或结束的税收年度的税收将根据双方在该税收年度内占有的天数来划分。租户和房东承认加州州民于1978年6月的选举中通过了第13号提案，并且政府机构对于消防保护、道路、人行道、街道、公用设施建设和维护、垃圾清理以及以往可能曾经免费提供给房地产业主或占用者的其他政府服务可以征收评估、税收、费用、征收和收费。除排除的税款之外并受下一段的限制，双方的意图是所有因任何原因而导致的新的和增加的评估、税收、费用、征收和收费均应纳入本租约税款定义范围内。

租客的增加费用：房东工程、租客工程和租客改动。

租客改动：指对租赁物或服务于租赁物的建筑系统进行的任何改动、改进、增加、安装或施工（不包括房东工程或租客工程）；以及由房东或租客根据第6.1（b）节要求的任何补充空调系统。

租客延迟：指任何导致房东工程（如有）完成延迟的事件或情况，其原因或描述如下：

租户方或租户方：如第7.1(f)(1)(xii)节所定义。租户工程：所有根据工程协议由租户安装或装修到物业上的工程（如有）。

租户份额：房屋出租面积与建筑物出租面积比率，由房东不时确定。租户承认，物业或建筑物的出租面积可能会因重新测量或其他原因在租期内发生变化，或因租户在建筑物内租赁额外空间而发生变化。但是，在初始租期内，绝不会增加物业的出租面积，除非由于租户在建筑物内租赁额外空间的结果。租户的份额被定义为租赁日期的4.26%。

租赁的期限：本租约的初始期限从起始日期起始，到到期日期届满，若有续期，则延长初始期限。

终止日期：到期日期或本租约终止或租户对物业占有权终止的早期日期。

工程协议：关于房东工程和租户工程的完成方式的协议，详见。 附件B 附件所示。

第2条

房屋、期限、未能交付物权和停车

房东特此将房屋出租给租户，租户特此向房东租赁房屋，租赁期限和租赁条件皆按照本租约规定。双方承认并同意，本租约中列明的可租用面积已被最终确定，并在本租约目的上被视为最终确定。

(a) “起始日期”应为(i) 房东基本完成房东工程并以交付状态将房屋交付予租户的日期；或(ii) 租户在房东书面许可下取得房屋任何部分的物权以开始进行租户工程的任何早于日期。房东将尽商业上合理的努力向租户提供起始日期的书面通知，通知提前至少两 (2) 周。在任何情况下，起始日期不得早于2024年12月1日，也不得在2024年12月20日至2025年1月2日期间发生。

(b) 在起始日期发生后的三十 (30) 天内，房东和租户应签署一份协议(附件1列明其格式)以确认起始日期和到期日期。如果租户未签署此类协议，则起始日期和到期日期将由房东在该协议中指定。

(c) 续租选择在租赁期限的过度期开始之前，只要（i）租户没有将房地产的超过五成（50%）转租出去，并且（ii）在锁定期和过度期开始前的任何时间，租户将不能出现货币违约或实质性非货币违约情况，该租赁协议的期限将受限于一（1）次延期选项，为额外六十（60）个月的期间（“延期选项”），从初始期限到期后开始，到之后整整六十（60）个全月结束（“过度期”），行使方式如下：

（1） 延期选项应基于本租赁中含有的相同实质条款和条件，除了（i）房地产的初始月基本租金应等于以下第一个月的延期选项中按照下面第2.2(c)(3)节中规定方式确定的房地产公平市场租金（以下简称“A”），或者初始期限届满时有效的月基本租金; 以及（ii）租户应接受物业的“按现状”状态，不含房东重新粉刷、改建、维修、改进或改变物业的义务（但须符合租赁协议第8.1条款）:

（2） 租户行使延期选项应在初始期限到期日至少提前三百六十五（365）天书面告知房东（“延期通知”）。房东收到延期通知后的三十（30）天内，房东应向租户发送房东对物业公平市场租金的裁定的书面通知（“公平市场租金通知”）。本节的目的是，

“公平市场租金”的术语将指与物业相当大小、位置和质量的空间相关的基本租金率、定期租金率调整以及可能的其他费用和增加，供新租户或续租租户使用的初租赁中可比期间的租金率，若适用，同时考虑到的优惠如：现有的改进、景观、物业所在楼层等，坐落在加利福尼亚州伯克利和埃默维尔的建筑物内。尽管此处有与之相反的任何内容，如果在行使延期选项时或过度期开始时存在货币违约或实质性非货币违约，无论租户是否及时行使了延期选项，延期选项都将自动终止并不再生效。

(3) 如果承租人正确行使续租选项，则延长期内的月基租金应以以下方式确定。延长期开始时的月基租金将调整为与《市场租金通知》中规定的场所市场租金相等的金额，承租人有仲裁权利，如下所述。如果承租人认为《市场租金通知》中规定的市场租金超出了通知日期时的实际场所市场租金，则承租人应在收到《市场租金通知》后的十五（15）天内通知房东。如果承租人在这十五天内未通知房东，则房东对市场租金的确定将对双方具有最终约束力。如果双方在房东收到承租人对市场租金通知的异议后的十（10）天内无法达成一致意见，则将按以下方式确定延长期开始时的月基租金：

(i) 在10天期满并且双方对市场租金未达成一致后的二十（20）天内，承租人应自行承担成本，从加利福尼亚州持有实验室经纪业务经验的经纪人（“承租人的经纪人”）那里获得并书面提交给房东关于延长期等同于已延长期限的场所市场租金的确定，比如在过去五年内至少在加利福尼亚州的伯克利/埃默维尔从事实验室经纪业务。如果房东接受了该确定结论，延长期的月基租金将调整为承租人的经纪人所确定的金额。

(ii) 如果房东不接受这个确定结论，在接收到承租人经纪人的确定结论后的十五（15）天内，房东将指定一名持有加利福尼亚州实验室经纪业务经验的经纪人（“房东的经纪人”）。房东的经纪人和承租人的经纪人应在房东的经纪人任命之后的五（5）天内指定第三名经纪人，具有与前两名同等资质。房东的经纪人和承租人的经纪人应在第三名经纪人指定后的十五（15）天内确定场所市场租金，作为延长期开始时承租人应付的月基租金，将根据房东的经纪人或承租人的经纪人的市场租金确定，第三名经纪人认为更接近市场租金的确定。

(iii)房东应支付与任何裁定相关的房东经纪人的费用和佣金，而租户应支付与该裁定相关的租户经纪人的费用和佣金。任何第三家经纪人的费用和佣金应由房东和租户各支付一半。

(4)如果在延期期限开始时尚不清楚公平市场租金的金额，则租户应继续支付延长期限结束时适用的房屋月基租金，直至确定公平市场租金的金额。当做出这样的确定时，租户应根据要求向房东支付任何不足之处。

(5)在根据租户行使续约选项而延长期限的情况下，各方承认并同意房东不承担向任何声称代表租户的房地产经纪人、销售人员或中介支付任何佣金、中介费或其他补偿的责任，与或因租户行使续约选项而产生。

尽管本文中有任何相反规定，除允许的受让人外，租户在本条款2.2(b)下的权利是针对指定租户个人的，不得全部或部分转让给任何第三方，除了允许的受让人。指定租户违反前述规定的任何转让或其他转移将无效且不发生效力。在不限制前述情况的一般性的情况下，不得允许房屋的任何转租者行使本条款2.2(b)授予租户的权利。

如果因任何原因未能在预计的起始日期将房屋以交付条件交付给租户，房东对此不承担任何索赔、损害或责任，也不影响本租约的有效性或租户在此项下的义务。尽管前述相反情形，如果房屋未能在预计的起始日期之后六十(60)天（该截止日期应按日受不超过90天的不可抗力事件（不得超过90天）和租户延迟）交付给租户，房东将在根据该租约首次到期之首期基本月租及租金调整存款之前到期时，抵消每延期一天的住房工程实质完工超过截止日期的1天的基本月租和租金调整存款。此外，如果房屋未能在预计的起始日期之后180天（该日期应按日受不超过90天的不可抗力事件和租户延迟）按日期交付给租户，租户应有权终止本租约，该终止应在房东接到该通知后生效。上述补救措施将是租户在房屋交付推迟情况下的唯一补救措施。在任何情况下，房东均不承担特别或间接损害的责任，因此造成任何延迟。

房东应以空置、打扫干净、完全停用（对于任何开放的危险物质许可证），符合法律要求、房东的工作基本完成，并且所有建筑系统正常运作的状态将房屋交付给租户（“交付状况”）。租户应在起始日期后90天内以书面形式通知房东有关租户声称存在的房屋缺陷或由房东提供的材料或工艺有瑕疵的情况，并在收到房东工作验收完成后提供通知。除了这份通知中所述的瑕疵，租户将被认为已经接受“按原样”存在且租户首次接受房屋的日期的房屋状态，并且已放弃与房屋状态有关的所有索赔。房东将积极采取措施纠正通知中所述的瑕疵，除非房东对任何该等瑕疵的存在表示异议。如果双方无法解决任何此类争议，该争议将在对双方相互接受的条款上进行仲裁解决，如果双方无法就此类条款相互达成一致意见，则该争议将在有管辖权的法院解决。房东同意alter、装修、装饰、清洁或改进房屋或不动产，并且没有代表租户就房屋或不动产的状态所作的声明，除非这些声明明确列在本租约或工作协议中。本第2.4条款的任何内容均不得使房东免除本租约或工作协议中明确规定的任何职责或义务。

在租期内，租户可以按照第1.1节规定的数量和费率使用停车位。如果租户未能及时支付全部停车费用，租户的停车权利将相应减少。停车的位置和类型（包括但不限于代客停车）将由房东或房东的停车运营商随时指定。租户承认并同意为项目提供服务的停车位可能包括串联停车或代客停车，以及用于紧凑型车辆和全尺寸客车的混合停车位，并且租户不得将停车位用于比停车位的标记尺寸更大的车辆。所有使用租户停车位的车辆都应显著展示身份标识贴纸或其他标记，并/或具有通行证或进出卡，如房东或其停车运营商随时要求和提供的。租户应遵守由房东或房东的停车运营商随时制定的所有停车规则和规定，包括租户为任何遗失和更换通行证、进出卡、身份贴纸或标记而支付给房东或房东的停车运营商的费用，以及由于与租户停车位使用有关的人员或车辆造成的所有损失或其他损坏的费用。租户不得允许任何使用租户停车位的车辆在不按照本条款规定的顺序、包括由房东或其停车运营商指定的区域及方式进行停放、装载或卸载。如果有任何车辆违反本条款的停车或装载区域的任何规定，房东或其停车运营商应有权在未事先通知租户的情况下拖走车辆，成本应在房东通知后的10天内支付给房东。

房东应允许承租人在租赁期开始日期前的两（2）周内进入场地，以安装家具、固定装置和设备。在租赁期开始之前，承租人如果未经许可而进入场地或建筑内，则应履行租赁期内适用于承租人的所有义务（但如果房东已书面授权，则不包括支付月基租金和承租人应分担的运营费用的义务），包括但不限于与保险、赔偿和遵守法律相关的义务。房东有权要求承租人就承租人提早进入场地而产生的水电费或其他费用向其付费。在此提前占用期间，承租人不得干扰或延误房东的施工任务完成。提前进入不会提前租约的到期日。

第3章

RENT

自起始日期后，承租人应当按照第1.1节所指定的地址支付给房东，或支付给房东指定的其他人员或地点，以即时可用资金无需事先通知并且无需进行任何扣除或抵消（除非在本租约中明确规定），在租期内按照第4条的规定支付租金，包括月基租金和根据第4条调整的租金。月基租金应在租期内的每个月的第一天或之前提前支付，但第一笔月基租金应由承租人在承租人签署本租约时与房东同时支付。月基租金应根据租期内部分月份按比例计算。承租人支付租金的承诺与本租约中的每项其他承诺无关。

第4条

租金调整和支付

(a)自起租日期起至终止日期止，承租人应按照如下方式支付房东每年（或年内部分日历年，即起租日期和终止日期同时发生的年份）的租金调整费。

(1)代表承租人在适用年度（或部分日历年）的运营费用份额的租金调整存款，每月与月基本租金一起支付；

(2)代表承租人在适用年度（或部分日历年）的税款份额的租金调整存款，每月与月基本租金一起支付；

(3)根据第4.2节的规定，超出租金调整存款的任何租金调整应缴纳给房东。承租人应支付任何年度（或部分日历年）内的运营费用份额和税金份额。

(b)每年初或房东的结算单（如下文第4.2节所定义），房东可以估算并书面通知承租人适用年度的运营费用和应缴税款的估算金额。在第一个年度的运营费用和税金数额由房东确定之前，房东可以在上述计算中估算这些金额。房东有权随时但不得超过每个日历年一次为适用年度的运营费用和/或税款提供新的或修订后的估算，并书面通知承租人，调整承租人租金调整存款在所剩年份内应支付的金额或修订后的金额，并告知适用于此变化之前月份的金额或修订金额。房东的最后估算将作为适用的租金调整存款，除非房东书面通知承租人变更，而房东有权随时但不得超过每个日历年一次在整个租期内向承租人发出变更通知。

(c)为了确定租金调整，如果大楼或物业在任何租期内的任何日历年或部分日历年中未被完全占用，房东应根据合理的会计和管理准则进行适当的调整，以确定如果大楼或物业被百分之百（100%）占用，房东已支付或发生的运营费用的金额。经确定的金额应被视为该日历年（或部分日历年）的运营费用金额。如果在租期内的任何日历年（或部分日历年）内，物业未被充分评估，则税金应调整为如果物业已被充分评估，则在该日历年（或部分日历年）应支付的金额。此外，房东有权自行决定，不时地，在项目中仅在某些租户之间公平分配某些运营费用，以便对只有这些租户受益的维修、更换或服务相关的任何费用进行分配，租金调整应反映此类分配。

在每个日历年结束后尽快，房东将向租户提供有关上一个日历年的声明（“房东声明”），其中包括以下内容：

(a)实际发生的运营费用和税金；

(b)上一个日历年应支付给房东的租金调整金额，扣除已支付的租金调整存款（如果有）；以及

(c)当前日历年每月应支付的租金调整存款的任何变更，包括根据房东声明修改前应支付的月份金额或修订后的金额。

在收到该声明后十（10）天内，租户应根据房东声明支付任何到期的租金调整款项。根据本条款，房东应向租户支付的任何金额应记入下一个到期的租金调整存款，或者如果租期已到期，则应退还给租户，前提是租户没有违约。房东因本第4.2条规定而有义务记入或退还给租户的任何金额均不应产生利息或处罚。房东未提供房东声明或计算租金调整金额不构成房东放弃提供此类条款的权利，也不构成对租户支付此类金额的义务的放弃或解除，除非房东在适用日历年结束后二十四（24）个月内未提供有关运营费用或税金的房东声明（除非税务机关提供更新的税务信息造成对税金延迟提供）为止。租金调整存款应记入适用日历年（或部分日历年）应付的租金调整款项中。在本租约终止的最后完整日历年或租约终止期间的任何部分日历年内，房东可将其预计的租金调整存款包括在内，而这些可能要到本租约终止后才能最终确定的租金调整。租客支付租金调整的责任在本租约到期或终止后仍然存在。

房东应根据良好的会计和管理实践保持记录，记录经营费用和税款，一贯适用。承租人或其代表（代表应是获得本州营业执照并主要从事会计事务的注册会计师，且其报酬不得以成功收费为基础）有权在房东向承租人交付经营费用和税款报表之日起六十（60）天内，在正常工作时间内，经书面通知并提前至少五（5）个工作日送达的情况下，查阅房东关于上述经营费用和税款报表项的记录。承租人应承担所有查阅费用；但是，如果查阅发现超收了五百分之五（5%）或更多，则房东应支付所有合理和实际的第三方查阅费用，最高不超过五千美元（$5,000.00）。如果承租人进行此类查阅，但在接收报告后的一百二十（120）天内未以书面形式对房东的报表提出异议，明确争议项目的性质及理由，则视为承租人接受并认可房东的报表，并视为承租人已放弃争议权。如果承租人争议房东的任何报表，承租人应在通知争议时将任何此类审计报告副本交与房东。如果承租人在此一百二十（120）天期限内未向房东提供争议通知和审计副本，则视为承租人已放弃争议房东报表的权利。无论承租人是否按照本文提供的方式提出异议，应当根据房东的报表上所示的到期款项支付给房东，不影响任何此类书面例外。在任何情况下，承租人均不得查阅房东的记录或争议任何经营费用和税款报表，除非

租户已按时支付并将继续支付所有应付的租金。在解决关于营运费用和税款的任何争议后，租户应在确定后30天内向房东支付任何不足部分，或者房东应将任何由租户过多支付的金额记入租户的账户。由租户获取的记录应被视为保密信息，租户及其任何代表或代理不得向任何其他人或实体披露或讨论审计中披露的信息，除了（i）向租户的董事、高管、律师、会计师、审计师、财务顾问、投资者、员工和顾问披露，或（ii）根据法律或法律程序的要求（“保密要求”）。租户应赔偿并使房东免受因保密要求违反而产生的任何损失或损害。

除了每月基础租金、租金调整、租金调整存款和其他由租户支付的费用之外，租户应根据房东的要求支付房东应支付的所有税款（不包括排除税款），无论该税款现在是否惯例或在本协议各方的预见之内：（a）对根据本协议支付的租金进行分摊或计算的税款，包括任何政府机关或税务机关就收取此类租金而征收的毛收入税或消费税；或（b）对租户使用或占有物业或任何部分而产生的税款；或（c）对租户在物业内或任何储藏室或其他处所的个人财产的计量价值而产生的税款，或者用于物业经营的区域，房东和租户的意图是，尽可能地直接向租户收取并支付此类个人财产税；或（d）对由房东工程、租户工程、租户改建或其他对租赁物品的改进所产生的税款，无论其所有权标题归属于房东还是租户；或（e）就此次交易产生的税款。根据本第4.4节由租户支付的税款或额外税款不得计入根据第4.1节和第4.2节应支付的税款的任何计算中。

第5条

安防-半导体

(a) 在双方执行本租赁协议后的三（3）个营业日内，租户应向房东支付保证金的现金金额，以确保租户对本租赁协议的每一条款、规定、契约和条件都能够如约履行。如果租户未能按时履行本租赁协议或与本租赁协议相关的任何其他文件的任何条款、规定、契约和条件，则房东可以使用、申请或保留保证金的全部或任何一部分，用于支付任何逾期未付的租金、修复任何损坏的费用、清洁场所的费用、支付因租户未能履行而房东可能支出或被要求支出的任何其他金额，并用于补偿因租户未能履行而房东遭受的任何其他损失或损害，包括但不限于未来租金的损失、租赁场所重新租赁时产生的任何损失或损害（不论此种损失、损害或不足是否发生在房东采取摘要程序或其他方式重新进入租赁场所之前或之后），以及未付的过去租金、未来租金损失和房东如果根据本租赁协议第11.2（b）或（c）款或加利福尼亚州民法第1951.2或1951.4款寻求追偿时有权收回的任何损失、费用和损害金额。如果房东使用、申请或保留了全部或部分保证金，则在收到书面通知后的五（5）个工作日内，租户应支付或交付给房东足以替代使用、申请或保留金额的现金。如果租户未违约，保证金（除了根据本协议由房东应用而被保留的任何金额）应在以下时间内返还给租户：（i）到期日的最后30（30）天内；（ii）从出租场所中移除租户；或（iii）租户根据本租赁协议将租赁场所交还给房东的时间；但是，无论如何，任何此类返还均不得被理解为房东承认租户已履行其在本协议下的所有义务。

在此之时，任何补充文件、修订文件、替换文件以及以后的替换文件等文件）。如果房东使用、申请或保留了全部或部分保证金，则在收到书面通知后的五（5）个工作日内，租户应支付或交付给房东足以替代使用、申请或保留金额的现金。如果租户未违约，保证金（除了根据本协议由房东应用而被保留的任何金额）应在以下时间内返还给租户：（i）到期日的最后30（30）天内；（ii）从出租场所中移除租户；或（iii）租户根据本租赁协议将租赁场所交还给房东的时间；但是，无论如何，任何此类返还均不得被理解为房东承认租户已履行其在本协议下的所有义务。

(b)安全押金不得视为预付租金或任何种类预付款，也不得作为房东因租户未履行而造成的损失的衡量标准，也不得作为房东对其或其使用或运用的任何行为或不作为视为放弃或对实施房东的任何权利或补救措施构成豁免、禁止或抗辩。房东不被要求将安全押金与其一般资金分开并且不得对安全押金承担受托责任或其他责任（除非在本节规定）。租户不得对安全押金获得任何利息。在房东对建筑物的权益进行任何出售、租赁或转让时，房东有权将安全押金或其余额转移给受让方，任何此类转移均会使房东免除归还安全押金的责任，如果安全押金实际转移给房东权益的收购人并且该收购人承担房东在第5条项下的义务。此后租户将需向该受让方单独追索安全押金的退还或支付。租户不得转让或质押或试图转让或质押安全押金或其中的任何利息，而且不论此租约的一项或多项转让，房东均可向最初租户归还安全押金，而无需对任何受让人承担责任。租户特此放弃根据加利福尼亚州民法第1950.7条的规定以及任何及一切现行或将来通过的法律规定，有关押金保证的任何及一切权利。

(c)在本租约的相互签订后的三（3）个工作日内，租户可以选择向房东交付一份不可撤销的无条件议付保函（“保函”），作为对租户根据本租约的所有义务全面忠实履行以及对房东因租户在本租约项下任何违约、缺席或不履行可能造成的所有损失和损害（或房东合理预测将遭受的损失和损害）的保护，保函形式应得到房东合理认可，并且应由一个负责监管加利福尼亚州银行业的银行或一个具有较高的BBB或更高的长期评级的、向房东不可撤销支付者（一个“可接受的开证银行”）发出，金额应按照第1.1条规定的金额（“保函金额”）。保函应不迟于到期日后六十（60）天到期。租户应支付租户在获得保函和任何替代保函时所发生的所有费用、点数或费用。如果一个可接受的开证银行因任何原因被宣告破产或被联邦存款保险公司或任何政府机构接管或不满足被批准为可接受的开证银行的标准，租户应向房东提供经过合理批准的另一家银行的替代保函，以符合可接受银行的标准

在房东通知银行未达到可接受开证银行标准后的90天内，或者银行被联邦存款保险公司或其他政府机构宣布破产或因任何原因接管的日期之内，银行应获得信用证权益。

(d) 信用证还应规定，房东及其继任者或受让人可以在任何时间无需提前通知租户或获得租户的同意即转让（一次或多次）其对信用证的全部权益给另一方、个人或实体，前提是该受让人是房东在本租约项下的权利和利益的受让人，明确承担同样义务，或转让给任何向房东提供融资的贷款方。 在房东转让信用证时，租户应提交给银行所需的申请、文件和文书，以便完成转让，租户应负责支付银行的转让和处理费用。

(e) 如果根据信用证条款，房东对信用证进行提款后，信用证金额低于信用证金额，则在房东提款并通知租户后的10个工作日内，租户应采取必要措施恢复信用证金额，包括提供符合本租约第5条和该条款及本租约中所有子款的适用要求的额外信用证或替换信用证，以达到完整的信用证金额。

(f) 租户保证不会转让或抵押信用证或其任何部分，房东或其继任者或受让人不受任何此类转让、抵押、尝试转让或尝试抵押的约束。 在不限制前述一般性的情况下，如果信用证在到期日之前到期，房东将接受信用证的续期（续期信用证应在信用证到期前不迟于四十五（45）天生效并递交给房东），该续期信用证将不可撤销并按照以上要求自动续期直至到期日，条款与到期信用证相同或房东自行决定可接受的其他条款。 但是，如果信用证未及时续期，或者租户未按照本第5条中规定的金额和方式维持信用证，则房东有权向银行提交信用证以提取信用证，并可以将信用证的收益用于支付租户根据本租约未付的任何租金，并用于支付房东因租户违约或拖欠本租约项下而遭受的所有损失和损害，或房东合理估计将因此遭受的任何损失和损害。

(g) Tenant acknowledges and agrees that Landlord is entering into this Lease in material reliance on the ability of Landlord to draw on the Letter of Credit on the occurrence of any breach, default or failure to perform on the part of Tenant under this Lease. If Tenant shall be in Default under this Lease, Landlord may, but without obligation to do so, and with notice to Tenant, draw on the Letter of Credit, in part or in whole, to cure any Default of Tenant and to compensate Landlord for any and all damages of any kind or nature sustained or which Landlord reasonably estimates that it will sustain resulting from Tenant’s Default and to which Landlord is

entitled under this Lease, including any damages that accrue upon termination of this Lease under this Lease and/or Section 1951.2 of the California Civil Code or any similar provision.

第6条

服务项目

(a) During the Term, Landlord shall furnish the following services the cost of which services shall be included in Operating Expenses or paid directly by Tenant to the utility or service provider:

(1) heat, ventilation and air-conditioning (“HVAC”) in the Premises 24 hours a day, 7 days a week, 365 days a year, as necessary in Landlord’s reasonable judgment for the comfortable occupancy of the Premises under normal business office and laboratory (including vivarium) operations, subject to compliance with all applicable mandatory regulations and Laws, the cost of which HVAC services shall be included in Operating Expenses;

(2) tempered and cold water for normal and customary use in the Premises and in lavatories in common with other tenants from the regular supply of the Building;

(3)每周五天在公共区域进行习惯性清洁和管家服务，不包括国家假日；

(4)在天气允许的情况下，按照房东确定的间隔时间清洗房屋外部窗户；和

(5)与建筑物其他租户共用自动乘客电梯服务。如有货运电梯服务，则须经房东合理安排。

（b）房东应为建筑物提供一个安保计划（但不包括为租户或房屋单独提供）。此计划的费用将作为运营费用。房东对租户或其他租户方因他人行为（包括犯罪行为）或任何直接、间接或后果性损害，或租户业务的任何损害或干扰概不负责，包括但不限于利润损失、租金或其他收入损失、商机损失、商誉或使用损失，或其他任何损害、人身伤害或死亡，与任何安保计划的故障、规避或其他失效，或安保计划未能预防人身伤害、死亡、财产损失或遗失，或未能拘捕任何涉嫌造成此类伤害、死亡、损害或遗失的人有关。

(c) 只要本租约有效并且租户已支付到期的所有租金，房东应为房屋提供用于常规建筑照明安装的替换灯管、灯泡、镇流器和启动器，但如果这些项目的更换或修理是由于租户或租户方的疏忽，相关费用应在房东通知后的十（10）天内由租户支付，并不列入运营费用的一部分。

(d) 如果租户在房屋内使用产生热量的机器或设备，其对空调系统维持的温度产生不利影响，或者当占用情况或电力负荷对空调系统维持的温度产生不利影响时，房东保留在房屋内安装或要求租户安装补充空调单元的权利。租户应承担所有与这些单元的安装、维护和运行相关的费用和支出。

(e) Tenant shall pay Landlord at rates fixed by Landlord for all tenants in the Building, charges for all water furnished to the Premises beyond that described in Section 6.1(a)(2), including the expenses of installation of a water line, meter and fixtures.

(f) On and after the Commencement Date, Landlord agrees that in the event of an interruption of power to the Building, Tenant may connect Tenant loads to the emergency generator serving the Building (the “Emergency Generator”) on the following conditions: (i) Tenant loads to the Emergency Generator shall be as contemplated in the Space Plan (as defined in 附件B attached hereto); (ii) any use of the Emergency Generator, including the duration of use, shall be subject to the requirements and limitations (if any) imposed by applicable Law; and (iii) in the event of an emergency causing an interruption of power to any portion of the Building, Landlord may, in its reasonable discretion, immediately shed or shut down Tenant loads (an “Emergency Shut Down”) to the extent necessary to redirect the power from the Emergency Generator (“Emergency Generator Power”) to the Building’s emergency/life-safety systems (e.g., elevators, fire-life safety and emergency lighting). To the extent Landlord’s load shedding equipment accommodates shedding Tenant loads in stages, then Landlord shall use commercially reasonable good-faith efforts to shed Tenant loads in a priority which Tenant has delivered to Landlord in writing. Notwithstanding anything to the contrary herein, Tenant acknowledges that the Emergency Generator and any transfer switch may be exercised on a periodic basis, such exercise to be conducted by Landlord or the Building management staff at Landlord’s reasonable discretion. Tenant further acknowledges that annual maintenance procedures require that the Emergency Generator be taken off-line and that an annual full load test be performed on an annual basis, which test shall be conducted by Landlord or the Building management staff at Landlord’s reasonable discretion; provided, however, Landlord shall give Tenant not less than five (5) business days’ prior written notice thereof. Landlord shall not be liable to Tenant, and Tenant shall not be entitled to any abatement of rent or other recourse in the event that Emergency Generator Power is not available for any reason, except as otherwise set forth in Section 6.5 below. Landlord shall make commercially reasonable efforts to operate, maintain and repair the Emergency Generator such that the Emergency Generator is available to tenants of the Building in the event of a power outage, subject to the limitations set forth above. Landlord’s costs for the operation, maintenance, repair and testing of the Emergency Generator shall be included in Operating Expenses.

本建筑和场地所提供的中央暖通空调系统产生供暖、制冷、通风和排气的所有公用事业服务，包括但不限于电力和天然气，以及水和下水道服务，应构成经营费用，受上述经营费用定义规定的条款约束。承租人在场地内使用的所有公用事业服务，包括但不限于电力和天然气，应由承租人通过单独收费或作为经营费用的一部分支付。此类费用应基于承租人的使用量计算，即承租人的使用情况：（a）关于电力方面，除了顶灯外，应通过单独的电表或次级电表测量，并在账单后三十（30）天内由承租人作为本租约下的额外租金支付；以及（b）对于其他所有公用事业，应由业主合理估计后由承租人在账单后三十（30）天内作为本租约下的额外租金支付或包括在经营费用中。此外，承租人应自行提供场地的管家服务，使用业主可以合理接受的管家服务，或者与业主安排由业主或业主供应商进行此类场地清洁服务，并应将相关费用直接支付给业主。尽管本租约的任何规定相反，承租人不得在未经业主事先书面同意的情况下对场地内的电气设备或系统进行任何改动或添加，但只要这样的改动或添加不超过场地内的电线、馈线和上升线的容量，并且符合市政府的建筑法规，业主的同意不得以不合理方式拒绝、附加条件或耽搁。承租人对电流的使用在任何时候不得超过为场地或楼宇提供电流的电线、馈线和上升线的容量。业主同意安装电气设备并不免除承租人有责任限制电力使用量不超过此种容量的义务。

在租户书面请求的情况下，房东应根据本租约规定的条款，如能合理地提供，提供租户额外数量的任何在第6.1节中指定的服务或公用事业。对于租户要求并由房东提供的服务或公用事业，租户应按照房东不时收取的这些服务和公用事业的当时费率支付给房东，作为本租约下的额外租金。

租户希望的所有电话和通信连接须经房东事先书面批准，应符合房东的合理判断，并且所有电缆的位置以及相关工作必须由房东批准的承包商执行，并需遵守房东当时的建筑标准以供电缆安装。房东保留指定并控制为建筑提供电缆安装、拆卸、维修和维护的实体或实体的权利，并限制和控制通往电话柜或面板的通道。如果房东指定特定供应商来为建筑提供电缆安装、拆卸、维修和维护服务，租户同意遵守并参与该计划。租户应对连接办公室内电缆所发生的所有费用负责，并作为本租约下的额外租金支付，包括与办公室内电缆安装相关的任何连接、访问和

与电缆安装有关的维护费用以及在办公室内安装此类电缆和随后启用该服务以及维护该等电缆后发生的所有费用；建筑的运营费用中将包括房东为服务建筑提供的所有安装、拆卸、连接或维护成本，这些成本未分配给任何单独使用该服务的个人，而是分配给建筑物。如果租户未能维护办公室内的所有电缆，且此失败影响或干扰为建筑提供服务的任何其他电缆的运营或维护，房东或任何由房东聘请的供应商可以立即进入并对办公室进行必要的维修、恢复或修改，以消除此类干扰（房东可从租户那里追回与此相关的所有费用）。如果房东要求，在终止日期前，租户应拆除租户在租期内安装的所有电缆，并将此安装以房东先前批准的条件交还。租户同意，无论何时，无论出于任何原因，在任何时候对为办公室及建筑提供任何电话或其他通信服务的中断、减少、延迟或停止，房东或房东的任何供应商均不对租户、任何租户方或通过租户或任何租户方索赔、因任何中断、减少、延迟或停止造成的任何损害、伤害、损失、费用、索赔或诉因承担责任。

(a)租户同意，当服务出现任何故障，延迟提供服务，数量或性质的变化，且该故障、延迟或变化部分或完全是由维修、改进或机械故障、租户或其他方的行为或不作为，或不可抗力事件引起时，房东不构成本租约的违约，也不对租户承担责任赔偿或其他赔偿责任（“服务失败”）。此类服务失败不得视为驱逐或干扰租户对租赁物的使用和占用权，也不免除租户支付租金或履行本租约项下的其他任何义务，不得抵减或抵销。由于任何原因包括服务提供商更变或房东遵守现在或今后公布的任何自愿或类似的政府或商业指导方针或任何现在或今后由负责经营物业的任何政府机构、委员会或局制定的要求，导致部分或全部提供指定公共事业服务不可用、减速、停止或中断的，不得使房东对任何方的人身、财产或业务承担责任，或被视为驱逐租户或工作租金减免，也不能使租户免除根据此租约履行任何承诺或协议的义务。任何房东提供的设备或机器出现故障或由于任何原因无法正常运转时，房东应尽力及时修复，但租户不得因此而要求减租或索赔，也不得因此或由此而导致的服务中断而因任何损失索赔，除非在本第6.5节中另有规定。租户在此放弃任何适用的现行或未来法律的任何权利，包括允许根据加利福尼亚州民法第1932（1）条规定基于此类中断、故障或无法实现而终止本租约的规定。

(b) Notwithstanding the foregoing provisions of Section 6.5(a) above to the contrary, the following shall apply in the event of a Service Failure:

(1) If any Service Failure caused by Landlord or any Landlord Parties prevents Tenant from reasonably using a material portion of the Premises and Tenant in fact ceases to use such portion of the Premises, Tenant shall be entitled to an abatement of Base Rent and Additional Rent with respect to the portion of the Premises that Tenant is prevented from using by reason of such Service Failure in the following circumstances: (i) if Landlord fails to commence reasonable efforts to remedy the Service Failure within five (5) Business Days following Tenant’s notice to Landlord of the occurrence of the Service Failure or fails thereafter to pursue diligently reasonable efforts to remedy the Service Failure, the abatement of Rent shall commence on the sixth (6th) Business Day following Tenant’s notice to Landlord of the Service Failure and continue for the balance of the period during which Tenant is so prevented from using such portion of the Premises; and (ii) if the Service Failure in all events is not remedied within thirty (30) days following Tenant’s notice to Landlord of the occurrence of the Service Failure and Tenant in fact does not use such portion of the Premises for an uninterrupted period of thirty (30) days or more by reason of such Service Failure, the abatement of Rent shall commence no later than the thirty-first (31st) day following Tenant’s notice to Landlord of the occurrence of the Service Failure and continue for the balance of the period during which Tenant is so prevented from using such portion of the Premises.

(2) If a Service Failure is caused by Tenant or any Tenant Parties, Landlord shall nonetheless remedy the Service Failure, at the expense of Tenant, pursuant to Landlord’s maintenance and repair obligations under Section 8.1 – Landlord’s Maintenance or Section 14.1 – Substantial Untenantability, as the case may be, but Tenant shall not be entitled to an abatement of rent or to terminate this Lease as a result of any such Service Failure. In no event, however, will Landlord have any obligation to pay any bill for any service or utility that is the Tenant’s obligation to pay under this Lease.

(3) 若服务故障的原因在房东控制范围之外的公用事业单位或其他公用性质的实体，通知该实体有关服务故障并要求其修复故障将被视为房东采取"合理努力"以修复服务故障。

租户承认，房东可以根据适用法律的要求，在房东唯一选择下，随时更改为大厦、租赁物及/或其居民提供服务的公司或公司（包括电力服务、燃气服务、水务、电话和技术服务）。尽管本租约中另有规定，租户承认房东未曾也不会对为大厦及租赁物或其居民提供服务的公司或公司的身份作任何陈述或担保，租户明白服务提供商的选择以及与其雇佣和终止相关事务应完全由房东决定。上述条款并非意在修改、修正、更改或以其他方式削弱本租约中关于提供服务的性质或类型或提供的具体信息方面任何条款。租户同意

在服务或提供者变更事宜中，与房东及其各服务提供商合作。

房东将在大厦主入口大堂的名录中及如为多租户楼层则在电梯大堂的租户列表上为租户安装初始大厦标准标识，并在租赁物主入口处的租户主门上，所有费用由租户独自承担。任何对此类初始标识的更改应仅在房东事先书面同意的情况下进行，应符合大厦标准标识并由租户独自承担费用。

第7条

使用场地；房东的进入权

(a) 租户应只使用场地，以从事租户的业务。租户不得使用场地（或允许他人使用场地）用于任何非法目的或违反任何法律或有害物质法的方式；（2）违反此租约的条款和条件或大厦规则设置在本条第18条所述的；或（3）会造成或继续造成滋扰。如果租户要求，房东应向租户提供最多25个额外的门禁卡（除了租户在此租约签订日期所拥有的门禁卡），门禁卡的费用应在房东要求之日起十（10）天内由租户支付，租户应向房东放置押金以支付遗失的门禁卡或在租约结束时未归还的门禁卡（前提是房东应归还任何押金给租户，少扣除未归还门禁卡的金额）

(b) 租户每周七（7）天，每天二十四（24）小时有权进入场地，但需遵守大厦内随时存在的合理进入控制和/或租户识别系统，例如但不限于提供给租户的钥匙或门禁卡入口。

(c) 房东和租户承认1990年《美国残疾人法》（42 U.S.C. §12101等）及其制定的相关法规和准则，随时可能会进行修改和补充（以下统称“ADA法案”）确立了关于企业运作、可及性和消除障碍的要求，该等要求可能适用于场地、大厦和项目，具体取决于，等等：（1）租户的业务是否被视为“公共场所”或“商业设施”，（2）这些要求是否“容易达到”，以及（3）某个改动是否涉及“主要功能区域”或触发了“通行路径”要求。各方在此同意：（a）房东应负责普通区域的ADA第三标题合规性，（b）租户应负责场地内的ADA第三标题合规性，包括按照或与本租约有关在场地内执行的任何租赁改善或其他工作，（c）房东可以履行或要求租户履行，租户应承担相关费用，ADA第三标题“通行路径”

租户对租赁物中的租户增加引起的要求负有唯一责任。租户应对与租户的雇员有关的ADA第I章要求负全部责任。

(d) ​​房东和租户同意合作，并尽商业上合理的努力参与通常适用于位于附近或周围区域的企业的交通管理计划，并鼓励和支持其办公室工作人员和服务员工进行面包车、班车服务和拼车，并根据租户业务要求合理许可范围内支持分散和灵活工作时间。本条款或本租约的任何其他规定均不意在或不得为其他任何人、公司、企业、政府实体或公众创造任何权利或利益。

(e) 租户同意遵守适用法律下适用于租户的任何和所有义务，如果有的话，涉及能源管理和使用披露。

(f) 危险物质.

(1) 定义。 以下术语在本租约目的下具有以下含义：

(i) “生物危险材料”指根据任何有害物质法律定义或称为“医疗废物”、“生物废物”、“生物危险废物”、“生物危险材料”或任何其他类似术语的所有物质和材料，包括但不限于加利福尼亚州卫生与安全法案第25105条及其后修订的规定。

(ii) “化学控制区计划”意指房东制定并获得市政府批准的关于建筑物中使用和存储危险物质的某一计划。

(iii) “环境状况”是指在工程（包括但不限于租赁物）中释放任何有害物质。

(iv) “Environmental Damages” means all claims, suits, judgments, damages, losses, penalties, fines, liabilities, encumbrances, liens, costs and expenses of whatever kind or nature, contingent or otherwise, matured or unmatured, foreseeable or unforeseeable, arising out of or in connection with any Environmental Condition, including, to the extent arising out of an Environmental Condition, without limitation: (A) damages for personal injury, or for injury or damage to the Project or natural resources occurring on or off the Project, including without limitation (1) any claims brought by or on behalf of any person, (2) any loss of, lost use of, damage to or diminution in value of any Project or natural resource, and (3) costs of any investigation, remediation, removal, abatement, containment, closure, restoration or monitoring work required by any federal, state or local governmental agency or political subdivision, or otherwise reasonably necessary to protect the public health or safety, whether on or off the Project; (B) reasonable fees incurred for the services of attorneys, consultants, contractors, experts and laboratories in connection with the preparation of any feasibility studies, investigations or reports or the performance of any work described above; (C) any liability to any third person or governmental agency to indemnify such person or agency for costs expended or

liabilities incurred in connection with any items described in clause (A) or (B) above; (D) any fair market or fair market rental value of the Project; and (E) the amount of any penalties, damages or costs a party is required to pay or incur in excess of that which the party otherwise would reasonably have expected to pay or incur absent the existence of the applicable Environmental Condition.

(v) “Handling” or “Handles”, when used with reference to any substance or material, includes (but is not limited to) any receipt, storage, use, generation, Release, transportation, treatment or disposal of such substance or material.

(vi)“危险物质”指任何化学物质、爆炸物、生物危险物质、放射性物质或其他有毒或有害物质或危险废物，包括但不限于任何含石棉材料、PCB、CFC、石油及其衍生物、放射性物质、生物危险物质、危险废物、任何以危险物质、有毒物质、具有毒性、有毒废物、生物危险物质、生物危险废物、生物废物、医疗废物、辐射、放射性物质、放射性废物或其他类似术语定义或列为具有危险性物质、危险材料、危险废物、有毒物质、有毒废物、生物危险物质、生物危险废物、生物废物、医疗废物、放射线、放射性物质、放射性废物或其他类似术语的物质，适用于任何公务员或政府或准政府机构颁布、颁布或发布的任何现行或今后在任何时候或不时正式实施的法律、法规、法令、法典、规则、条例、指令、命令、条件或其他书面要求，以保护环境或人体健康，以及/或任何含有以上类别的多种混合材料、物质或废物。

(vii)“危险物质法规”包括（但不限于）（A）1980年《全面环境响应、补偿和责任法案》第42 U.S.C. 9601-9657款，（B）1975年《危险物质运输法案》第49 U.S.C. 1801-1812款，（C）1976年《资源保护与回收法案》第42 U.S.C. 6901-6987款（连同对其进行的任何修订、该等法规下的任何修订以及不时生效的任何此类法规的修订，“RCRA”），（D）加利福尼亚《卡彭特-普雷斯利-坦纳危险物质账户法》，加利福尼亚卫生与安全法典第25300至25300节，（E）加利福尼亚《危险物质释放应对计划和清单法案》，加利福尼亚卫生与安全法典第25500至25500节，（F）加利福尼亚《危险废物控制法》，加利福尼亚卫生与安全法典第25100至25100节（连同对其进行的任何修订、该等法规下的任何修订以及不时生效的任何此类法规，“CHWCL”），（G）加利福尼亚卫生与安全法典第25015至25027.8节，（H）任何对前述任何法案的修订或 继任法案，不时根据其条款自时通过或制定，（I）不时根据第前述任何法案而颁布的法规或其修订，（J）与生物危险物质相关的任何法律，包括（但不限于）任何关于其运输、使用、脱污和处理的法规或要求，以及（K）现在或以后任何时候生效的关于管理、相关或征收责任或行为标准的任何危险物质的法律，包括但不限于根据任何政府或

权力机构不时将全项目范围或关于场地或项目中的任何危险物料处理进行的事宜

(viii) “危险废物”指(A)根据RCRA列为或符合“危险废物”或具有类似含义条款的任何废物，(B)符合CHWCL中“危险废物”、“极端危险废物”或“受限制危险废物”所指特征的废物，和/或(C)任何其他被定义或称为“危险废物”或类似术语的所有物质和材料

(ix) “房东的污染”指在本租约日期形成时存在于场地或项目中（未由任何租户方放置或在本租约期限内（或之后的任何时间）迁移到或下方项目内）或由房东和/或其任何代理、雇员、承包商、供应商、许可方或受邀方（与房东一起统称为“房东方”）在物业上释放的任何危险物料

(x) “放射性物质”指（A）处理这些物质和材料需要来自核监管委员会的批准、同意、许可证或许可证，（B）处理这些物质和材料需要来自加利福尼亚州颁发的放射性物质许可证或其他类似批准、同意、许可证或许可证，和（C）任何其他被定义或称为“辐射”、“放射性物质”或“放射性废物”或具有类似含义的术语

(xi) “释放”指的是任何意外或故意向空气、土地、地表水、地下水或环境中（包括但不限于丢弃或丢弃含有任何危险物质的容器）不慎泄漏、渗漏、抽、倾倒、排放、喷射、逸出、渗滤、迁移、倾倒或处置。

(xii) “租户污染”意指租户及/或租户的任何代理人、雇员、承包商、供应商、供应商、承租方和承租方的受邀人（分别称为“租户方”和集体称为“租户方”）在或附近的财产上释放任何危险物质。

(2) 处理危险物质。各方承认租户希望和打算将全部或部分房地作为生物制药研究和开发设施，并且否则供租户按照上述第1.1(11)节规定的用途从事其业务，其所进行或拟进行的使用包括处理危险物质，并且因此租户因此将被允许在所租用的房地内从事生物制药研究、开发、准备和/或分发设施和租户的其他业务运营中通常使用或与其有关的必要和合理数量的危险物质的处理 (“被允许的危险物质”), 前提是全部租户方处理的此类被允许的危险物质始终要遵守并受本租赁协议和一切法律的规定，包括所有危险物质法律，并受到房东有关大楼的化学控制区域计划的约束。毫不限制前述，租户应始终遵守适用于租用物的租户使用任何方面和租户在租用物和项目中的操作和活动以及租户在租用物和项目中的一切活动相关的一切危险物质法律，并应始终确保租户在租用物中处理危险物质不违反（x）适用于大楼（包括但不限于大楼排放许可证所定义的大楼排放许可证）或租用物或租户在其中处理任何危险物质的政府许可证或执照的规定，或（y）与大楼和租用物的占有分类相关的任何适用的要求或限制。

(3) 处理或排放危险物质承租人不得在场地或项目上释放或处置任何危险物质，除非获得许可，而应以承租人自己的名义和EPA废物生成商编号（或其他由任何其他政府机构颁发或规定的用于放射性物质、生物危险物质或其他危险物质的类似识别信息），并由承租人独自承担费用，符合所有适用的危险物质法律、实验室规则和法规（下文有定义），以及所有其他适用的法律和监管要求。

(4) 有关危险物质的信息承租人应在起始日期之前以书面形式向房东提供以下信息和/或文档，并随后应更新并交付给房东这些信息和/或文档（x）每年一次，最迟在每年的1月31日前，（y）承租人的危险物质清单或涉及危险物质的经营活动发生任何重大变化时，并且（z）在房东随时以书面方式合理要求的其他时间，这些更新应反映这些信息和/或文档的任何重大变化：

(i) 承租人随时收到、使用、处理、生成、运输、存储、处理或处置的所有危险物质清单，或在准备该清单时拟使用、处理、生成、运输、存储、处理或处置的所有危险物质清单，与其在场地的经营活动有关。该清单应包括但应单独标识出任何属于前述描述的危险废物、生物危险物质和放射性物质。如果该清单包括任何生物危险物质，承租人还应书面向房东披露与使用这些材料相关的生物安全级别指定。

(ii) 提供任何租户方自行或授权的政府或准政府机构颁发的一切有关在租赁物件或项目内外处理危险物质的所有许可证、执照、注册证和类似文件的副本。

(iii) 提供有关租户在租赁物件上的运营，根据《加利福尼亚州法典》第八章第5194条或42 U.S.C.第11021条或任何修改，根据要求定期完成的所有“物质安全数据表”（MSDS），如果有的话。

(iv) 提供任何租户在租赁物件上的运营中需要定期完成的所有危险废物随附清单（定义见《加利福尼亚州法典》第22-66481条），如果有的话。

(v) 提供有关租户在租赁物件上的运营根据加利福尼亚州《健康与安全法典》第25500节及其后修订版本，或根据与申请从城市获得营业执照相关的法规，会定期要求的任何“危险物质业务计划”的副本。

(vi) 在对租户的运营根据适用法律、《加利福尼亚州法典》第22-67140条及其修改版本，要求有时要求提供的任何“应急计划和紧急程序”，以及根据时而定期要求提供的任何《加利福尼亚州法典》第22-66493条及其修改版本所要求的“培训计划和记录”。 如果适用法律不要求租户就其在租赁物件上的运营制定应急计划和紧急程序，房东有权自行为整栋楼房或项目内的多个楼房制定应急计划和紧急程序。在此情况下，如果适用法律不要求租户就其在租赁物件上的运营制定应急计划和紧急程序，租户应在收到房东书面要求后的六十（60）天内向房东提供通常包含在应急计划和紧急程序中的信息，如上文所述方式和时间。

(vii) 根据适用法律，根据加州法规第26条第22-66493条及其修订内容，就租户方处理的任何危险物质，不时向加州卫生部提供或应提供的任何两年一次或其他周期性报告的副本。

(viii) 根据其在院内经营活动而不时颁发或持有的任何工业废水排放许可证的副本（双方目前预期，然而，由于如上所述房东名下的建筑排放许可证的存在。租户不需要保持单独的个人排放许可证）。

(ix) 根据与租户在院内经营活动有关的任何其他危险物质的列表，报告，研究或清单的副本，或者租户不时被要求提供并向任何政府或准政府机构提交的任何危险物质或包含在危险物质中的任何子类别的报告，包括（但不限于）租户向联邦食品药物管理局或任何其他主要与院内存在（或不存在）任何“特定代理”或其他生物危险物质有关的监管机构提交的报告，并提供相关归档证明。

(x) 房东不时以书面形式要求租户提供的与以下事项有关的任何其他信息：（A）房东根据本节的规定以及有关应用法律遵从与租户方或任何租户方在院内或建筑物内或项目中对危险物质的处理或释放进行监控（房东行使合理判断）和执行其义务，（B）任何政府当局根据任何危险物质法律或与租户方或任何租户方在院内或建筑物内或项目中对危险物质进行处理的有关任何其他法律的检查或执行行动，以及/或（C）房东因与租户方或任何租户方在院内或建筑物内或项目中对危险物质进行处理有关的任何合理规则和程序的制定（但不限于）任何如上所述的应急计划或紧急响应计划的计划（房东行使其自行判断）。除非法律另有规定，房东应保密租户根据上述向房东提供的任何信息，但是，提供给房东的信息不得适用于向任何政府当局提交或向广大公众公开的信息。房东可以向其贷款人，顾问或投资者提供此类信息，前提是这些实体同意保密此类信息。

(5) Indemnification; Notice of Release. Tenant shall be responsible for and shall indemnify, defend and hold Landlord harmless from and against all Environmental Damages to the extent arising out of or otherwise relating to, (i) any Handling of Hazardous Materials by any Tenant Party in, on or about the Premises or the Project in violation of this Section, (ii) any breach of Tenant’s obligations under this Section or of any Hazardous Materials Laws by any Tenant Party, or (iii) the existence of any Tenant’s Contamination in, on or about the Premises or the Project to the extent caused by any Tenant Party, including without limitation any removal, cleanup or restoration work and materials necessary to return the Project or any improvements of whatever nature located on the Project to the condition existing prior to the Handling of Hazardous Materials in, on or about the Premises or the Project by any Tenant Party. In the event of any Tenant’s Contamination in, on or about the Premises or any other portion of the Project or any adjacent lands, Tenant shall promptly remedy the problem in accordance with all applicable Hazardous Materials Laws, shall give Landlord oral notice of any such non-standard or non-customary Release promptly after Tenant becomes aware of such Release, followed by written notice to Landlord within five (5) days after Tenant becomes aware of such Release, and shall furnish Landlord with concurrent copies of any and all notices, reports and other written materials filed by any Tenant Party with any governmental authority in connection with such Release. Tenant shall be conclusively presumed to have met its burden to the extent that any Hazardous Materials are identified as being present in any environmental report or other data on the Date of

Lease and are not used by Tenant. Tenant shall have no obligation to remedy any Hazardous Materials contamination which was not caused by a Tenant Party.

(6) Governmental Notices. Tenant shall promptly provide Landlord with copies of all written notices received by Tenant during the Term relating to any actual or alleged presence or Handling by any Tenant Party of Hazardous Materials in, on or about the Premises or any other portion of the Project, including, without limitation, any notice of violation, notice of responsibility or demand for action from any federal, state or local governmental authority or official in connection with any actual or alleged presence or Handling by any Tenant Party of Hazardous Materials in or about the Premises or any other portion of the Project.

(7) 房东检查除本租约规定之外，并且不受限于，房东在合理事先要求下，承租人应在合理时间内允许房东及其顾问，以及任何对租赁物或承租人使用的任何方面具有管辖权的政府机关，进入租赁物进行定期检查处理危险物质，而房东因此无需对承租人承担责任，也不会因此被视为对租赁物有干扰，只要由此进入导致对承租人使用租赁物的干扰，房东将尽力减少。房东在进入租赁物期间应遵守承租人合理要求的安全预防措施，并应尽量减少由此进入导致对承租人使用租赁物的干扰。尽管房东根据本款在承租人处理危险物质方面有检查和查阅文件、材料和物理状况的权利，但房东无义务进行任何此类检查或查阅，也无义务监控任何文件、材料、物理状况或承租人处理危险物质的合规情况，第三方不得依据本款规定指望房东进行任何此类检查、查阅或监控。

(8) 房东的检查房东保留根据房东的合理判断和房东的费用，收回成本附加费用权利（在租户违反本款任何义务时除外，在此情况下此类监测成本可能完全由租户承担，并应由租户在房东随时有要求的情况下提供，附有合理证明所要求赔偿的相关支出的支持文件），在房东以房东的合理判断确定的时间（从时间不定到时间），通过房东聘请的顾问或房东自行决定的其他方式进行监测：（x）在租期内由承租方产生的租赁物中的所有水和大气排放，（y）租户及大厦所有其他租户对大厦的使用分类要求和限制（包括但不限于租户和大厦所有其他租户的危险物质清单水平）的遵守情况，以及（z）租户对本款的所有其他要求的遵守情况。

(9) 排放物的发现如果房东、租户或任何政府或准政府机构在租期内发现任何违反本章节的租户方的放射物，且据房东的合理判断，危及建筑物或项目满足适用法律的能力或以其他方式不利影响建筑物或项目遵守适用的排放或排放标准，或者如果房东发现租户违反本章节的其他义务，那么在收到房东的书面通知之日起或租户实际知晓适用的排放、排放或违反之日起，租户自费应在合理时间内（x）就违反本租约的放射物停止相关排放或排放，并消除放射物的持续影响，直至租户以合理满足房东的满意，证明适用的排放或排放符合所有适用法律以及应对该放射源的所有适用法律和其他法规承诺及义务，且得到对释放物负责的管辖政府机构的满意，以及（y）就租户在本章节下的任何其他违约采取房东书面合理要求的纠正措施，以便尽可能迅速地消除违约并消除违约的持续影响。

(10) 后续居住研究如果租户或任何租户方在租期内在租赁物或项目中处理任何有害物质，则在终止日期后的十五（15）天内，租户自费应获得并交付给房东由一个对房东合理满意的专家执行的环境研究，评估租户污染在租赁物和项目上下和周围的存在或不存在。该研究将基于对租赁物和项目周围区域（如适用）的合理和谨慎的测试和调查水平，这些测试应至少在终止日期前十五（15）天内进行。根据该研究所要求或建议的任何补救措施的责任应根据本租约和适用法律的相关规定来分配。在租户有责任进行此类补救行动的情况下，租户自费应立即开始并努力完成所需的补救行动。

(11) 应急响应计划。如果房东在合理判断下采用任何建筑物的应急响应计划和/或任何备用计划和建筑物紧急程序（或者如果适用，则适用于项目中的多幢建筑物），房东应向租户提供任何此类计划和程序的副本，只要这些计划和程序是合理的，并且不会对租户使用、占用或进入租赁物或任何停车区造成重大干扰，也不会显著增加租户使用或占用租赁物的成本，那么租户应在租期内遵守这些计划和程序的所有要求，以适用于租户和/或租赁物。如果房东选择在租期内采用或实质性修改任何适用于建筑物的这些计划或程序，房东应与租户磋商，租户应在准备这些计划、程序或修改方面合理配合，以精确反映并保持与租户在租赁物中的运营一致性，但是房东单方将根据其良好诚信判断确定此类磋商的适当范围，本小节（11）中的任何内容不应被解释为赋予租户对房东采用或修改任何此类计划或程序的批准或不批准权，也不应

租户提供的任何咨询或其他意见都不得被房东依赖，也不得因此导致租户在上述计划、程序或修改方面产生任何责任或有关责任。

(12) 放射性材料。在不限制本部分的任何其他适用条款的情况下，如果租户在租赁物中处理或拟处理任何放射性材料，租户应向房东提供租户用于此类放射性材料的许可证或许可证的副本，以及租户从时间到时间根据适用法律或其他采纳的在租户处理此类放射性材料时所需的所有辐射保护计划和程序的副本。另外，租户应遵守房东从时间到时间根据其善意裁量权发布的与项目上放射性材料处理有关的任何规则和程序（例如但不限于，对迁至普通垃圾的衰变废物实施标签玷污计划和/或与在项目上运输和存储放射性材料有关的规则），只要这些规则和程序是合理的，并且不与任何适用法律相抵触。

(13) 被视为滞纳继续占用尽管本租约的其他条款，租户特此同意如下：

(i) 如果承租方在租期内在租赁物或工程中处理任何放射性材料，则只要与这些放射性材料相关的任何许可证或许可证在终止日期后仍然有效或开放，并且另一家处理放射性材料的实体是房东的一名真正有意向的租户，这一点可以通过当前签署的租赁建议或意向书证明是被法律禁止占用部分与租客用途相似的租赁物，则租户将被视为在未经房东同意的情况下继续占用租赁物的部分（尽管可能适用租期的终止或到期），并且应按照第13条款项继续支付租金和其他费用，仅用于受放射性材料许可证影响的租赁物部分，直至所有此类放射性材料许可证和许可证根据本租约和所有适用的有害物质法律和其他法律的要求完全关闭为止。

(ii) 如果承租方在租期内在租赁物或工程中处理任何危险物质，并且在终止日期前未能从租赁物或工程中清除承租方方处理的所有已知危险物质或未能完成承租方的污染修复或清除和/或未能在本租约和所有适用的有害物质法律以及任何其他适用法规要求的标准下进行完全修复，则在这种情况继续存在期间，租户将被视为在未经房东同意的情况下继续占用租赁物（尽管可能适用租期的终止或到期），并且应按照第13条款项继续支付租金和其他费用，直至所有这些情况根据本租约和所有适用的有害物质法律和其他法律的要求得以完全解决。

(14) 责任的生存本节下各方的义务将在终止日期后继续存在，并将在房东对物业的权益进行任何转让后继续存在。本节的规定以及任何一方根据本租约行使的任何权利和救济，均不影响该方根据本租约或适用法律对环境状况和/或危险物质可能拥有的其他权利和救济。任何一方在本节中的任何时候或不时行使或未行使本节授予的任何或所有权利，都不会以任何方式使该方承担任何责任，也不会使对方转移在本租约下对对方加诸的任何责任或义务或根据有关危险物质法律、环境状况和/或遵守法律上的任何责任或义务。

(15) 实验室规章制度租户同意其自身及其分租人、雇员、代理人和受邀人须遵守附属于本租约的实验室规章制度（“实验室规章制度”） 附件C-1 和房东不时可能做出的所有合理修改和补充。

(16) 房东的污染尽管本节或本租约其他地方有任何相反规定，租户无需（a）调查、清除或修复任何房东的污染，（b）支付或补偿房东或他人与房东的污染调查、清除或修复相关的任何费用，或（c）对房东或他人因或与房东的污染有关的任何环境损害进行赔偿、辩护、保护或使其免受损害。

(17) 房东的陈述和保证房东声明并保证：(a) 据房东实际知情，无须调查义务，出租物中没有任何危险物质位于出租物内、上和下，其数量、浓度或其他水平需要通知或报告，或者超出适用法律允许的限制；(b) 房东已向承租人提供了房东持有或合理可获得的关于出租物内、上或下有无危险物质的所有报告、评估、评估和研究。如果承租人确定存在前述声明的任何不符合，并向房东发出书面通知，则房东应在接到承租人书面通知后，详细说明此类不符合的性质和程度，立即以房东的费用纠正该不符合；然而，此类不符合不应使承租人有权减免房租或终止本租约，或以其他方式使承租人免除其在本租约下的任何义务。

(a) 承租人应允许房东在出租物内、上和下竖立、使用和维护管道、风管、电线和导管，只要不会对承租人对出租物的使用、布局或设计产生实质性影响或变化。在紧急情况下，房东或房东的代理人有权进入出租物，对出租物进行检查，执行本协议要求的任何服务，进行出租物的安全性和其他测试，并对房东认为必要或理想的出租物、建筑物或物业的其他部分进行修理、改建、改进或增加（包括所有与服务提供者或服务提供者变更有关的改建、改进和增加）。房东可在标准营业时间进行任何进入或工作，并且房东应尽力确保任何进入或工作不会对承租人对出租物的占有权产生实质性干扰。

房东可能在标准营业时间进行，房东应尽力确保任何进入或工作不会实质性干涉承租人对出租物的占有。

(b)在紧急情况下，房东可以合理确定无需提前通知即可进入，但除此之外的任何进入或工作应提前至少一（1）个工作日书面通知租户。房东或其代理人的任何进入不得影响租户的运营超出合理必要范围，应遵守租户合理的安全措施，包括但不限于租户有权陪同房东进入物业。如果租户未能亲自在场允许进入物业，当因任何原因需要或允许进入时，房东（或房东的代理人）在试图通知租户后（除非房东认为存在紧急情况），可在不使房东或其代理人承担责任的情况下进入物业，且不免除租户根据本租约的任何责任。

(c)房东可以为了确定租户遵守所有法律和危险物法律或出于房东合理判断必要的其他目的而进入物业进行检查、测试和研究。本条款7.2（c）规定的房东权利仅为保护房东自身而设，房东并未以行使或不行使上述权利而对租户或任何其他方承担任何责任，也不被视为已承担遵守法律或危险物法律的责任，以及对任何项目的准确性或充分性，以及对任何项目的质量或适用性是否达到预期用途。

(d)房东可以进行前述任何事项，或进行前段章节描述的任何检查或工作，而此类行动不构成对租户的实际或法定驱逐，无论全部或部分，或因租户业务的损失或中断导致租金减免的理由，或其他原因。

(e) 房东就本租约项下所需或允许的任何事项作出的审查、批准或同意仅为了房东自身的保护，并不意味着房东已经或应被视为承担向租户或其他任何方面负责，由于行使或不行使此类权利，需遵守法律或危险物质法规，或对任何项目的准确性或充分性，或项目的质量或适用性，适合其预期用途。

(a) 房东约定，代替任何默示的安静占有或安宁享用契约，只要租户在本租约到期之后的任何通知、宽限或补救期内没有违约，租户应享有在没有来自房东或房东代表主张者的阻碍或干扰的情况下对租赁物享有安宁享用的权利，并受限于本租约中规定的契约和条件以及任何抵押权人或土地所有权人的权利。

(a) 房东可以选择或可能被要求为大楼开发和实施交通需求管理（“TDM”）计划，以减少物业开发导致的交通相关影响。任何此类TDM计划的一个要素将要求大楼的租户采取计划并向其员工提供激励措施，以减少汽车使用，并支持替代交通方式的增加。以下是此类计划和激励措施的示例:

(1) 提供替代通勤补贴和/或停车兑现，员工如果使用公共交通或通过替代方式通勤，则提供补贴;

(2) 购买通勤支票的机会，员工可以以折扣价格从税前收入购买公交车票;

(3) 压缩工作周和弹性工作时间，员工调整工作时间表以减少上下班高峰出行至/从大楼。

(b)为支持大厦的TDm计划，租户同意采取措施并为其员工提供激励，以减少私家车使用，支持替代交通方式的增加。租户的计划和激励措施的具体内容将针对租户工作人员的需求量身定制，并由租户通过善意努力确定以达到TDm计划的目标。在房东不时请求，但每个日历年不得超过一次的情况下，租户应向房东提供一份书面报告，总结租户正在提供的旨在实现TDm计划目标的计划和激励措施。

第8条

维护

遵守第4和第14条款的规定，作为营运费用，房东应对大厦的基础、屋顶、外墙和结构元素，大厦的电气、管道、供暖、通风、空调、机械、通讯、安防以及消防和生命安全系统，以及大厦的公共区域，包括走廊、洗手间和大堂进行维护和必要维修，但有以下例外：（a）房东不负责维护或修理租赁物内的任何地板或墙面覆盖物，以及位于租赁物内并且是独立于大厦标准系统的任何此类系统；以及（b）由于租户、其员工、代理人、仆人、许可人、转租人、承包商或被邀请人的过失导致的对租赁物或大厦的任何维护或修理工作的费用将由租户支付，但受《第16.4条款》规定的豁免限制。房东对于因在毗邻大厦、土地、街道或巷子中进行的工作而导致的支出、损害、损失或损坏不承担责任。

租户应定期对租赁物进行目视检查，以确定任何明显危险或需要维护、修理或更换的情况。根据第14条和第16.4节的规定，租户应立即向房东提供任何此类情况的通知。租户应自行承担所有不属于房东在本租约项下明确责任范围内的租赁物的维护、修理和更换，保持租赁物的良好状态和维修，合理磨损除外。租户的维护、维修或更换义务包括但不限于：（a）地面覆盖物；（b）室内隔墙；（c）门；（d）隔断墙的内侧；（e）由租户或为租户专门安装的电子、电话和数据电缆、电线和相关设备（统称为“电缆”）的维护和修理；（f）为租户独家服务的补充空调设备、厨房、包括热水器、管道和类似设施；以及（g）租户改造。房东应将其对租户改造的任何维护、维修或更换成本（加上任何适用的管理费）的百分之百（100%）分摊给租户，作为本租约下的附加租金。租户应向房东支付由于租户、租户方及其各自的承包商和供应商的行为而导致大厦损坏的修复费用。所有由房东或租户或其代表开展的维护、修理和更换工作，包括但不限于管家和清洁服务、害虫控制和废物管理和回收，都必须符合项目的可持续实践，强烈建议租户符合适用的绿色建筑标准。如果租户在房东通知后超过三十（30）天仍未对租赁物进行任何修理或更换（但在紧急情况下无需通知），房东可以进行修理，租户应作为本租约下的附加租金支付修复或更换的合理费用，以及相当于修复费用百分之十（10%）的管理费。租户据此放弃所有通过房东支付修复或更换费用，或替代方案为空置租赁物及其根据加利福尼亚民法第1932(1)、1941和1942条或任何其他法律（不论现在还是将来生效）所提供的类似权利。此外，租户应承担所有与维护、修理和更换所有特殊租客设备和改造相关的费用，包括垃圾处理装置、淋浴、管道、水过滤系统和电器设备。如果租户要求房东维护、修理和／或更换任何此类设备和改造，租户应向房东支付所有这类维护、修理和更换工作的成本，加上相当于该费用百分之十（10%）的管理费，作为本租约下的附加租金，而房东对于这类维护、修理和更换工作的责任将受第17条以下规定的约束和限制。

尽管本租约中任何条款与会相反，在租赁物发生突发性水涌入情况，因管道漏水或爆裂或其他水源，房东有权（但非义务）采取立即的减灾和维修措施（"水损工程"），该工程通常属于根据上述第8.2节而应由承租人承担的责任，并在维修工作完成后尽快通知承租人（包括电话通知，以合理可行的方式通知）。房东应自行全权决定用于水损工程的承包商，租户将

按合理的水损工程成本（除非由于房东的疏忽或故意不端行为引起），作为本租约的额外租金，在承租人收到房东书面通知后的30天内进行报销，同时提供合理的备用文件，如发票。

第9条

改建和改进

（a） 以下规定适用于完成任何承租人改建：

（1） 除非经房东事先书面同意（同意不得不合理拒绝），承租人不得除本处提供的情形外，在租赁物或为租赁物服务的任何财产系统中进行任何承租人改建。房东应在收到所需文件后的十（10）个工作日内批准或否决（并陈述拒绝理由）承租人改建申请。如果房东未予回应，则将视承租人改建申请获批准。在进行任何承租人改建之前，承租人应提前十（10）天向房东书面通知（或根据适用法律需要提前通知）以允许房东有足够时间张贴适当的免责通知。在一切法律要求下，承租人可以在房东事先书面同意的情况下进行装修工作。承租人应向房东提供所有承包商和分包商的姓名和地址，以及所有合同的副本。所有承租人改建工程应按照房东随时指定的合理时间和方式完成，并且只能由经房东批准的承包商或技工进行，该批准不得不合理拒绝；但房东可以自行决定指定工程师和承包商来执行与建筑物系统有关的所有工作（包括建筑物系统中的机械、供暖、管道、安全、通风、空调、电气、通讯以及建筑物中的消防和生命安全系统）。可以用于工作的承包商、技工和工程师受进一步限制，即其工作不会造成或威胁到引起房东或建筑物中的其他承租人及进行在建筑物内或周围的工作的他们各自代理人和承包商之间的不和谐或干扰。房东还可以将其同意视为租户在进行有关承租人改建的所有工作或物料交付之前向房东提供，并且房东在工作开始或物料交付之前获得批准所需的以下工程师或材料文件之一：建筑规划和规格，必要的许可和执照，保险单、以及房东合理请求的其它文件形式中的文件。完成承租人改建工程后，承租人应向房东交付关于该等改建工程的建筑数字化方案和规格的实况副本，分别以受保护文档（“.pdf”）和计算机辅助设计（“CAD”）格式。

(2) Tenant shall pay the cost of all Tenant Alterations and the cost of decorating the Premises and any work to the Property occasioned thereby. Upon completion of Tenant Alterations, Tenant shall furnish Landlord with contractors’ affidavits and full and final waivers

of lien and receipted bills covering all labor and materials expended and used in connection therewith and such other documentation reasonably requested by Landlord or Mortgagee.

(3) Tenant agrees to complete all Tenant Alterations (i) in accordance with all Laws, Hazardous Materials Laws, all requirements of applicable insurance companies and in accordance with Landlord’s standard construction rules and regulations, (ii) in a good and workmanlike manner with the use of good grades of materials, and (iii) in accordance with the requirements of the Project’s Sustainability Practices and Tenant is strongly encouraged to comply with the applicable Green Building Standards. Tenant shall notify Landlord immediately if Tenant receives any notice of violation of any Law in connection with completion of any Tenant Alterations and shall immediately take such steps as are necessary to remedy such violation. In no event shall such supervision or right to supervise by Landlord nor shall any approvals given by Landlord under this Lease constitute any warranty by Landlord to Tenant of the adequacy of the design, workmanship or quality of such work or materials for Tenant’s intended use or of compliance with the requirements of Section 9.1(a)(3)(i) and (ii) above or impose any liability upon Landlord in connection with the performance of such work.

(b) For any Tenant Alterations which Tenant requests Landlord to install, the forgoing provisions of this Section 9.1 shall apply; provided, however, in addition to paying the cost of the Tenant Alterations, Tenant also shall pay an administrative fee equal to ten percent (10%) of such cost to Landlord, as additional Rent under this Lease, and Landlord’s liability for such Tenant Alterations work shall be subject to and limited by the provisions of Article 17 below. All Tenant Additions, whether installed by Landlord or Tenant, shall without compensation or credit to Tenant, become part of the Premises and the property of Landlord at the time of their installation and shall remain in the Premises, unless pursuant to Article 12, Tenant may remove them or is required to remove them at Landlord’s request.

租户不得允许任何机械师、劳工、供应商或任何其他人员对建筑物、土地、房屋或物业的任何其他部分因所进行的工作或据称由租户指示、代表或代表租户进行而产生的抵押或索赔进行登记。如果出现此类抵押或索赔，租户应在收到有关抵押或索赔通知后的二十（20）天内执行以下操作之一:(a) 使该抵押或索赔抵押清除记录，或(b)向房东交付一份保证金，其形式、内容、金额和由保证人发行，对房东令其满意，赔偿、保护、辩护和使受益者免受所有因此类抵押或索赔及其取消或试图取消而导致的所有成本和责任。如果租户未执行上述任何操作，房东除有权根据第11条的权利和补救措施外，未经调查此类抵押或索赔的有效性，可支付或清偿该等抵押或索赔，租户应当根据要求向房东追索所支付的金额，包括房东的费用和律师费，作为本租约下的额外租金。

第10条

转让和转租

（a）未经房东事先书面同意（房东的同意不得无理拒绝、附加条件或推迟），租户不得转租、转让、抵押、质押、设定其他担保权或以其他方式转让或允许转让本租约或租户对其利益的负担全部或部分，不得通过法律或其他方式允许他人使用或占用房屋的全部或部分。租户同意，本第10条规定的转租和转让规定应视为合理。如果租户希望让出房屋的任何一部分或本租约的转让，租户应向房东交付书面通知（“租户的通知”），并提供拟议承租人或受让人的身份以及拟议的主要条款及足以使房东能够就拟议的承租人或受让人做出明智判断的财务和其他信息，且在拟议分租或转让的期限开始日期前至少提前三十（30）天提供。如果租户打算分租不是全部的房屋可出租面积，则房东可以予以合理确定的每个空间的出租划为市场单元，并且其他方面符合所有法律规定的所有法律。房东应在收到租户的通知书（和所有必须的信息）后的二十（20）天内书面通知租户批准或不批准拟议的分租或转让，或者决定行使其根据第10.2条的权利。租户不得向该项目的任何其他租户分租房屋的任何部分或将租约转让给其他租户。租户应提交用于所拟议分租空间的任何广告供房东批准（该批准不得无理拒绝）。

(b) 关于房东对转让或转租的同意，房东可以考虑任何房东认为相关的因素，房东拒绝的理由将被视为合理，包括但不限于以下：

(i) 任何拟议转租人或受让人的信用状况未达到房东的接受标准；或

(ii) 在房东的合理判断下，拟议的受让人或转租人可能会减低项目或房东的价值或声誉；或

(iii) 任何拟议受让人或转租人使用房屋将违反本租约第7.1节的规定或违反项目其他租户的任何租约条款；或

(iv) 提议的转租造成的房屋部分保留给租户后不构成“可销售单元”，意味着该空间将：（A）失去直接通往当前走廊和电梯大堂的便利，不需延伸或重新配置走廊或创建连接走廊；或（B）违反任何建筑规范要求；或（C）缺乏外部窗户；或

(v) 拟议转租人或受让人将明显增加人行和车辆流量，超出房东对项目中办公室/实验室使用认定为典型的程度；或

(vi) 租户违约本租约。

(c) 任何转租或转让应明确受本租约的条款和条件约束。任何转租人或受让人应根据房东合理要求签署文件，以证明转租人或受让人承担租户根据本租约的义务和责任。租户应向房东交付租户与拟议转租人和受让人签署的有关房屋的所有协议的副本。房东对转租、转让、质权、转让或第三方使用或占用的批准不构成对租户继续获得房东对进一步转让、转租、质权、转让或第三方使用或占用的同意的弃权。

(d) 根据本第10条规定，如果租户的多数控制权发生变化，由于根据法律等方式发生的租户股票转让、出售或转让（除下文定义的排除多数控制变化之外），则该转让将被视为包括租户多数控制的变化。 如果租户是一家股份不公开交易的公司，则将视其股东的任何变化为转让。 此处所指的“排除的多数控制变化”是指由于以下原因或与之相关而导致租户多数控制发生变化，即（i）租户的股票或其他股权在任何国家认可的证券交易所上市首次公开发行，或（ii）任何真实的增资、股本重组或为租户利益融资，前提是排除多数控制变化所导致的任何对租户净资产和流动性的变化符合下文第10.1(e)节中规定的要求。

(e) 根据本租约规定，“允许的受让方”应指：（i）为关联方的任何个人；或（ii）因与租户合并、合并或非破产重组而导致的公司或其他实体（“继承者”）；或（iii）由于第10.1(d)条下的控制变更而被视为分配方；或（iv）作为作为经营资产的实质全部购买者（“购买者”）而获得允许的受让方身份。尽管本租约第10.1(a)和(b)、10.2和10.3条中另有约定，但假如本租约中没有未纠正的违约情形，租户有权在没有房东事先书面同意的情况下将本租约分配给允许的受让方，或将房地产或其任何部分转租给允许的受让方，前提是：（1）房东在收到分配或转租的三十（30）天前书面通知（包括本第10.1(e)条的子部分（i）、（ii）、（iii）或（iv）中描述的拟议交易）；（2）对于本租约的分配或房地产超过半数被转让给本第10.1(e)条的子部分（ii）或（iv）中描述的实体的情况，允许的受让方的净资产和流动性各不得低于本租约签订日租户的净资产和流动性；（3）对于本租约的分配或房地产超过半数被转让给本第10.1(e)条的子部分（i）或（iii）中描述的实体的情况，租户（作为让与方或转租人）继续存在，净资产和流动性不得低于本租约签订日的租户净资产和流动性；（4） 允许的受让方书面明示承担（本第10.1(e)条中第(iii)子部分视为分配方的允许的受让方或在本第10.1(e)下的转租情况中的转租人除外）

在此租约项下，如果租户对房东的所有义务完成并在转让起效日期前不迟于十五（15）天将此确认交付给房东；（5）房东在起效日期前不迟于五（5）天收到租户与被许可受让人之间适用转让或转租协议的已完全执行副本；（6）在房东书面要求后，租户和被许可受让人应尽快提供房东合理请求的文件和信息，以证明该转让或转租是否属于被许可受让人；并且（7）此转让并非出于避免需得到房东事先同意或第10.2或第10.3款规定的目的而进行。为本小节目的，净值和流动性的决定应排除与商誉或经营价值有关的任何价值。尽管前述，如果租户因法律或保密协议的限制而无法提供或交付第（1）-（7）款所要求的任何通知、信息或文件，则在此禁令存在期间，应放弃此类要求。

（f）关于此项下的任何转租，租户在此不可撤销地将转租期间应付给转租人的所有租金和其他支付款项转让给房东，但前提是租户有权收取此类租金和其他支付款项，直至发生租户根据本租约的任何条款之一的违约。在此违约后的任何时间，鉴于房东的选择权，房东有权通知转租人此类转让事宜。房东应将因此类转让而收到的任何租金计入租户，但在任何此类违约的情况下，任何租金支付或任何转租人直接向房东支付的其他支付，无论情况或原因如何，均不得以任何方式被视为转租人对房东的归顺，除非房东签署了一份明确的关于此事的书面协议。

除非在第10.1(e)条规定的任何转让或转租，或者(b)任何少于租赁面积的五十百分之五十（50%）的转租，房东有权选择从本租赁协议涵盖的空间中排除（“重新捕获”）拟转租或转让的空间，自拟转租或转让计划生效日期起生效；但是，如果房东选择根据本第10.2条终止本协议，租户可在收到房东书面终止通知后的五（5）天内（“通知截止日期”）撤回租户的转让请求，本租赁协议应全文效力。如果租户未在通知截止日期前撤回对房东同意的请求，本租赁协议将终止（或拟转租的空间将从本租赁协议约定的空间中移除，月基本租金、租赁面积和租户份额应相应减少）转让或转租的生效日期，房东可以将该空间出租给任何当事人，包括租户指定的潜在受让方或转租方。如果房东选择重新捕获，租户应在重新捕获日期将拟转租或转让的空间交还给房东，该日期即该空间的终止日期。根据本条款，如果根据本节重新捕获任何部分

房东应相应调整月基本租金、租赁面积和租户份额。

在转租或转让期间的每个月的第一天，租户应支付房东作为本租赁协议下的额外租金的款项，为当月所有转租人或受让人支付的租金和其他报酬总额超过以下金额的五十百分之五十（50%）：（i）该月份本租赁协议中适用于所转租处或分配处的月基本租金和租金调整的部分；和（ii）该空间转租或分配的下列费用和开支：（1）经纪佣金和律师费和开支，（2）支付的任何改进或替换租赁处内的实际费用，任何其他市场让步（包括免租金和租户改造补贴）；和（3）搬迁费用和其他实际支付的金额，用于转租人或受让人的其他租赁或居住安排，但仅在同等市场条件下典型、合理和适当的情况下。所有这些费用和开支应根据健全的会计原则按照转租或受让的期限分期摊销。

在任何转租或转让情况下，无论是否得到房东的同意，租户均不得从此租约下被解除或免除任何责任，无论是过去、现在还是将来，包括因行使任何重新租赁或扩展选择权而产生的任何责任，只要此类行使得到房东明确允许。租户的责任仍然是首要的，如果任何转租人、受让人或租户的继承人因未能履行或遵守此租约中的任何约定或条件而发生违约，房东可以直接对租户采取行动，无需先采取措施对付上述转租人、受让人或继承人。 在任何转让之后，房东可以同意后续的转让或转租此租约，或同意将此租约的修订或修改与租户的受让人进行，而无需通知租户或租户的任何继任者，也无需获得他们的同意，这种行为不会免除租户或租户的任何继任者在此租约下的责任。此外，如果租户有任何延长租约期限或增加租赁空间的选择权，除了与被允许的受让方相关外，此类选择权不得直接或间接提供给任何转租人或受让人，除非经过房东明确的书面同意，该同意可能会由房东行使自己的唯一裁量权。

如果租户根据此处所允许的，将此租约转让，转让方应明确承担在转让生效日期之后到期的租户义务，以房东满意并提供给房东在转让生效日期之前不迟于十五（15）天。租户根据此租约的任何转租应受此租约之制约和从属，并被视为同意，如果根据此租约，由于房东在此租约下终止、重新进入或没收而终止转租，房东可以自行选择终止转租或接管租户的所有权、名称和权益。

转租人，在此转租期间，地主可以选择要求转租人根据转租合同中的未履行条款归从地主，但地主：(1) 对转租人在转租合同下的先前行为不负责; (2) 不受转租人可能针对承租人提出的任何抗辩、冲账或抵销权的约束; (3) 不受此前对转租合同的任何修改或者转租人为超过当期而向承租人支付的租金、额外租金或预付租金的约束，所有此类租金仍然应付，尽管该笔预付款项已付; (4) 不受转租人作出但未交付或支付予地主的任何保证金或预付租金的约束，关于此类保证金或预付租金，转租人应仅向承租人要求退款或偿还; 或(5) 有义务对转租空间进行任何工作或者准备好供租用，而关于该归从，转租人应根据地主合理要求签署并交付任何文件以证明并确认该归从。每位承租人或者承租人的许可证人，仅因占有或使用其关所或其部分而自动被视为同意受本第10.5节所规定的条款和条件的约束。本第10.5节的规定将自动生效，无需进一步文件即可实施该规定。

承租人应支付给地主，作为地主处理每项拟议转让或转租（无论该项是否最终经地主批准或由承租人完成）的成本，等同于$2,500.00（“处理费用”），用于支付地主的管理、会计和文职时间的成本。尽管本约定有异，但地主无需处理对地主同意转让或转租的任何请求，直至承租人支付给地主地主估计的处理费用金额。确定实际的处理费用金额后，应与地主的估算金额进行调节，然后根据结果，各方应立即进行必要的付款或退款。

第11条

默认和救济措施

如果承租方发生以下任何一种或多种情况，应构成租户根据本租约的“违约”：

(a) 在收到房东书面通知后的五（5）个工作日内，租户未能支付租金的任何分期付款或其他租金，包括租金调整存款或租金调整；

(b) 租户放弃租赁物；

(c) 租户违反第10条约定的转让和转租限制，并未在收到房东书面通知后的五（5）个工作日内纠正此类违约；

(d) 租户未能维持本协议规定的任何保险政策，并且在收到房东书面通知后的五（5）个工作日内未能纠正此类缺陷；

(e) 承租方未遵守或执行本租约的其他契约、条件或规定，并且在收到对承租方的书面通知后的三十（30）天内未能纠正此类违约，或者可以合理需要更长的时间来纠正违约，只要承租方在收到书面通知后的三十（30）天内开始纠正此类违约并积极推动纠正工作直至完成，除非该违约是本租约规定无法纠正或宽限期的违约；

(f) 承租方在本租约中的权益受执行或其他法律程序的查封；

(g) 承租方自行或他人提起破产申请，或根据破产法任何一章节或其修改、替换或代替情形下寻求重组或安排方案，或延迟支付、减少或修改承租方的债务，如果是非自愿行动，在三十（30）天内未被清偿；

(h) 承租方根据法律被宣告破产，或者以为债权人利益进行资产转让；

(i) 为承租方或承租方的财产指定接收人，并且此指定在三十（30）天内未被解除；或

(j) 承租方解散时。

(a) 违约构成本租约的违约，房东将拥有本第11.2节中规定的权利和补救措施，以及本租约中规定或依照法律现在或将来允许的所有权利和补救措施，无论是法律上的还是公平的，并且所有房东的权利和补救措施都是累积的，没有一个排除其他任何依照适用法律允许的现在或将来的权利或补救措施。

(b) 关于违约，房东可以随时通过书面通知终止租客的占有权，并声明该选择。在房东终止通知书中规定的期限到期后（除非该通知书规定在此期间内有纠正违约的选项并且租客在此期间内纠正了违约），租客的占有权应当终止，本租约应当终止，租客应按照下文规定承担责任。在书面终止租客占有权后，房东应有权，受适用法律约束，重新进入房屋并通过非法拘留或其他摘要程序或法律允许的其他方式，收回房屋的占有权并移除其财产（包括其营业设备、个人财物和根据第12条的规定应当移除的物品），但房东无义务实施该移除，该财产可由房东选择存放在其他地方，出售或以法律允许的方式处置，由租客承担风险、费用并对帐，且任何销售所得应按法律规定处理。房东在任何情况下不对此类财产的价值、保存或保管负责。

保护或保管此类财产。租客特此放弃因房东根据本节或第12.1节存放或搬移租客个人财产而可能造成的损失赔偿要求，租客特此对因此类搬移或存放而产生或与之有关的一切损失、索赔、要求、诉讼、费用、责任和成本（包括律师费和费用）赔偿，并同意赔偿、保护和使受保护的个人避免损失，上述个人因此类搬往或存放而产生或与之相关的一切损失、索赔、要求、诉讼、费用、责任和成本（包括律师费和费用）赔偿。在书面终止租客占有权和本租约后，房东有权按照本文或法律规定，包括加利福尼亚民法第1951.2条款规定的以下损害赔偿，追究租客违约所造成的损害。

(1) 在终止租赁合同时已经赚取的未支付租金的奖励价值;

(2) 在终止后直到判决时未支付租金额超出租客可以合理避免的租金损失金额的奖励价值;

(3) 在判决时未支付租金直至租赁期剩余部分超过租客可以合理避免的租金损失金额的奖励价值;

(4) 为了补偿房东因租客未履行租赁合同义务而直接造成的所有损害，或者在常规情况下可能导致的任何其他损害，包括但不限于，房东为租客装修、租赁佣金和进入本租赁合同时发生的法律费用未摊销的成本; 及

(5) 除上述列明的金额外或以其作为补充，适用法律允许的其他任何金额。

在本第11.2款中使用的“租金”一词应具有本租赁合同中定义的租金一词相同的含义。上述(1)和(2)款中提到的金额的“判决时的价值”应按照默认利率计算。上述(3)款中提到的金额的“判决时的价值”应按照判决时旧金山联邦储备银行折现率加上百分之一进行折现。为了确定第(3)款下的未支付租金，本租赁合同中规定的月租金应被视为每月基础租金、房东终止本租赁合同年度的租金调整额和本租赁合同下的任何其他租金之和。

(c) 即使租客违约和/或放弃了物业，只要房东未根据上述第11.2(b)款提供的书面通知终止租客的占有权，本租赁协议将继续有效，房东可以根据本租赁协议执行所有权利和救济措施，包括按本租赁协议规定交付的租金。在此情况下，房东应享有根据加利福尼亚州民法第1951.4款（承租人违约和放弃后出租方可以继续有效地延续租赁并按照规定的方式收取租金，如果承租人有转租或转让的权利，只受合理限制）或任何继任法规的所有房东权利和救济措施。在租客违约期间，如果房东未

通过书面通知终止本租约，如果租户请求房东同意转让本租约或转租物业，须遵循房东根据第10.2节行使回购权的选择，房东不得无理拒绝对此转让或转租的同意。租户承认并同意，在没有根据上述第11.2(b)节书面通知终止租户占有权的情况下，房东的其他行为都不构成终止租户占有权或接受租户对物业的交还，包括维护或保存行为、努力重新出租物业或由房东主动委任接管人以保护本租约下房东的利益或拒绝转租或转让的同意，或终止转租或转让，如果符合本租约的其他条款。

在房东寻求就租户违反本租约任何条款、条件或规定而提起禁令时，租户同意支付与该禁令相关的任何保证金费用。

租户在租客被驱逐或剥夺任何理由而房东根据租户的违约或其他原因取得物业占有权时，特此放弃根据法律（包括加利福尼亚民事诉讼法1174和1179款）获得返还、赎回或恢复权利的一切权利。

尽管本租约的其他规定，根据本租约的本文和本租约第24条或根据加利福尼亚民事诉讼法第1161条规定向租户发出的通知以及通过邮件送达的通知，应被视为送达，并根据该民事诉讼法规定的条件开始等待期（除非根据民事诉讼法第1161条等需要），在邮寄之时开始等待期（除非根据民事诉讼法第1011及后续条款或其他法律规定需要额外等待要求）。

(g) 租赁的自愿或其他放弃或终止，或者租赁的相互终止或取消，不得构成合并，终止租户允许的任何现有的转让、转租、转租或入住，除非房东另有书面规定。

(h) 房东在租户违约时行使任何权利或救济，或者根据第25.16条规定行使其权利以执行租户未及时履行的职责时，任何延迟或疏忽均不会损害任何权利或救济，也不会被解释为放弃。除非此类放弃由房东签署的书面文件，否则租赁协议的任何条款不得被视为被房东放弃。房东对租赁协议的任何违约行为的放弃不应被视为对租赁协议的相同或任何其他条款的任何后续违约的放弃。

如果任何一方因租赁协议的主题或执行而提起诉讼或其他诉讼，则获胜方（由诉讼或程序开始之前的法院、机构或其他当局确定）除获得其他赔偿外，有权获得实际支出的律师费、费用和调查成本，包括法庭费用、专家证人费用、调查费用和支出以及在任何此类诉讼或程序（包括在破产法典第11章美国法典第101节等或其后续法规下的任何案件或行动中的任何诉讼或程序中）中的所有律师费、费用和开支，用以建立或执行获得在任何此类诉讼或程序中的判决的权利。

在租户破产或破产的情况下，以下条款将适用：

(a) 在破产法典第7章的任何程序中，租户的受托人选择承接本租赁以转让之后，只有在遵守下文的(b)和(c)规定时才能作出此类选择或转让，房东和租户都承认这些条件具有商业合理性。如果受托人选择拒绝本租赁，房东立即有权占有物业，无需对租户或受托人承担进一步义务。

(b)任何根据破产法第11或第13章由作为债务人财产管理人的承租人或承租人的受托人（“选择方”）选择担任本租约的选举，必须规定：

选择方必须在承担之日起十五（15）天内清偿或提供给房东充分保证，表明它将在承担之日起三十（30）天内纠正本租约下的所有非货币性违约。房东和承租人承认此条件为商业上合理。

(c)如果选择方已经承担本租约或选择将承租人在本租约下的权益转让给任何其他人，只有在拟议受让人已经提供未来履行充分保证（如此处定义的），才可以进行此类转让。此类充分保证包括承租人在本租约下所承担的一切义务。

本文所称“未来履行充分保证”是指房东已经确定每一项以下条件均已满足：

(1)受让人已经提交由其首席财务官认证的最新财务报表，显示确保受让人能够履行本租约下承租人义务的净资产和营运资本数量；和

(2)房东已经取得任何可能根据租约、抵押、融资安排或房东受约束的其他协议所要求的第三方同意或豁免，使房东能够允许此类转让。

(d)房东接受承诺、受托人、接收器、受让人或其他实体的任何租金或其他付款，不应被视为已放弃，或放弃，房东同意的要求，房东无需同意即可终止本租约以进行任何不需要此类同意的承租人权益转让，或房东对承租人到期应支付的任何租金金额的索赔。

在以下情况下，房东应视为违约：如果房东未在收到租户书面通知后的三十（30）天内开始并合理努力地解决房东未能履行其义务的任何情况。根据本段的规定，如果租户未提供必要的通知和治愈期，房东可据此绝对抗辩任何未能履行其义务的索赔。在任何情况下，租户都没有权利因房东在本租约中的任何承诺或协议方面的违约而终止或撤销本租约。租户特此放弃终止和撤销的救济措施，并同意其因房东违约及违反任何承诺或诱因而导致的救济只限于提起损害赔偿和/或禁制令诉讼。此外，租户特此约定，在行使任何此类救济措施之前，将通知任何抵押权人并给予房东修复任何违约的通知和合理时间（如下文第23.2节所规定）。

第12条。

交还物业

在终止日期，租户应立即交还并腾出物业，并将物业以干净、良好和适合承租的状态交付给房东，除了正常损耗和磨损外，并保证所有商业固定装置、个人财产和必须搬迁物品（在本第12.1节中定义）已移除，并由此造成的任何灾害和征地赔偿损害以本租约专门规定的规定加以约束。租户应将所有物业的钥匙交还给房东。在租期结束时，物业内的所有改进工作，包括任何租户改建工作（统称为“租赁改进工程”）应无偿留在物业上。但是，房东可以在终止日期前至少30天书面通知租户的情况下要求租户自行承担费用，移除（a）任何电缆和（b）房东在同意时指定要移除的任何租户补充项目，该补充项目根据房东的合理判断，具有需要移除和修复成本明显高于标准实验室和办公室改进的因素（统称为“必须搬迁物品”）。必须搬迁物品可能包括但不限于内部楼梯，升高地板，个人浴室和淋浴间，保险柜，滚动文件系统和结构改造和修改。在任何情况下，必须搬迁的物品不包括任何房东工程。指定的必须搬迁物品应在终止前由租户移除

终止日期。根据本第12.1节规定，租户的物品清理和处理必须符合项目的可持续实践，并强烈建议租户遵守适用的绿色建筑标准。租户应修复由必须搬迁物品的安装或拆除造成的损坏。如果租户未能及时履行其义务，房东可自行履行该工作，费用由租户承担。如果租户未能移除上述物品，房东可（但不得义务）根据租户的费用，移除任何此类财产，并存放、出售或以其他方式处理此类财产，并根据房东认为必要或适当的情况，进行租户费用的恢复工作。尽管本第12.1节中的任何规定与之相反，租户对于根据本租约在此之下应移除的任何商用设备、个人财产或必须移除物品的严格遵守未经准时交付房屋的".

所有可能由房东从房屋内取走的财产将被视为租户已经放弃的财产，并房东可按照第11.2(b)节的规定处理此类财产，包括该节中提供的放弃和赔偿责任。租户还应偿还房东因移除任何租户增加物品和将房屋恢复到本租约要求的状态而发生的所有费用和开支。

第13条

超过期限

如果租户在终止日期后继续占据房屋，每月或每部分月租户继续占据房屋，应向房东支付相当于继续占据前一个月应支付的租金的150%（包括房东可能合理预计的任何适用租金调整或租金增加的100%）。如果租户未能在终止日期交出房屋，租户还应支付所有因租户持续占据而给房东造成的损害，包括间接损害。潜在继任租户由于该持续占据而无法接管房屋而产生；但是，对于此类索赔的赔偿义务将以房东向租户提供房东签订的租约或将导致此类损失的其他协议的书面通知，并租户在（a）租户收到该书面通知后的三十（30）天内，或（b）终止日期之后的30天内交出房屋之日起计。本条款的规定不构成房东放弃任何房东的再进入权，租户对房屋的继续占据应作为不当占有的承受租赁。

第14条

火灾或其他意外事故造成的损坏

(a) 如果任何火灾或其他意外事故（无论是否投保）导致整个或大部分租赁物或建筑物无法使用，房东应在损害发生后合理迅速地估计完成修复和恢复所需的时间，并通过通知告知租户该估计时间（“房东通知”）。如果房东估计完成此类修复和恢复所需的时间将超过自损害发生之日起三百六十五（365）天，则房东，或者如果整个或大部分租赁物无法使用，则租户，有权在收到房东通知后的二十（20）天之内随时通过递交书面通知终止本租约至损害发生之日，前提是如果房东选择这样做，房东通知也可以构成该种终止通知。

(b) 除非本租约按前款所述被终止，房东应合理迅速进行修复和恢复租赁物，使其恢复到此类事故发生之前的状况，考虑到基于保险调整和不可抗力延迟的合理延迟，同时也受到当时有效的区域规划法和建筑法规的约束。只要房东以合理的勤奋完成这些修复和恢复工作，那么即使房东修复和恢复的时间超过房东估计的时间段，房东对租户不负责，租户没有权利终止本租约。

(c) 租户承认，房东有权获得任何保险理赔的全部款项，无论是由房东还是租户购买的，用于支付租赁物的损坏，但不包括租户保险的款项，用于在结束日期时由租户可拆卸的个人财产和设备的损坏。所有此类保险理赔款项将支付给房东，无论租赁物是否修复和恢复；但是，如果本租约未终止，并且双方继续按照租户的成本修复和恢复租户增加物品，则在房东收到用于支付租户增加物品费用的租户保险理赔款后，将此类款项用于偿还租户的修复和恢复租户增加物品的费用。

(d)尽管本文中另有规定：(i)房东根据本节没有义务修复或恢复任何租户增改部分，也不得出资用于任何超过付给房东的保险赔款并可用于修复或恢复的金额的修复或恢复；(ii)如果任何损坏或毁坏是由租户、其代理人或雇员的故意不端行为或重大过失导致的，租户就无权根据本节终止本租约。无论是否根据本第14条终止本租约，在任何情况下，租户均无权获得对整个或任何部分的楼宇的使用所造成的任何损失的赔偿或损害赔偿，也无权因任何此类损害、毁坏、重建或修复造成的任何不便或烦扰或进入路径。

(e)租户进行的任何修复或恢复工作应符合本协议第9条的规定。

如果楼宇或建筑物受到事故损坏，但未造成重大不适于租户使用，并且房东估计完成修复或恢复的时间不超过三百六十五（365）天，从发生损害之日起算，则房东应在合理期限内修复和恢复楼宇或房屋，而不包括租户增改部分，除非该损害是对房屋的，且发生在租期的最后六（6）个月内，在这种情况下，任何一方都有权在事故发生后20天内书面通知另一方终止本租约的权利。尽管前述，房东的修复义务将根据上述第14.1条款的规定而受到限制。

除非由于租户或其代理人、雇员、承包商或受邀人的疏忽或故意不端行为，如果全部或部分房屋因火灾或其他事故而失去租赁可能性，且本租约未终止，则月基租金和租金调整将从事故发生之日起，直到房东完成其需履行的房屋修复和恢复工作的部分楼层，按一天为单位减免，前提是由于此类事故，租户在此期间未占用出租可能性部分的房屋。

本租约条款，包括本第14条，构成房东和租户就租赁物所发生的任何损害或毁坏达成的明示协议，任何法律，包括加利福尼亚州民法第1932(2)、1933(4)、1941和1942节，关于损害或毁坏的任何权利或义务的规定不适用于本租约或租赁物的任何损害或毁坏部分或全部，均已被放弃。

第15条

征用

如果整个建筑物或租赁物的重大部分被任何有权机构用于任何公共用途或目的（包括替代征用的转让），并因此变得无法租赁，本租约将于产权转移至该机构的日期终止，月租和租金调整将自终止日期按比例分摊。尽管本合同中另有规定，在征用是临时的（少于本租约剩余期限），房东可以选择（i）终止本租约或（ii）允许租户获得与租赁物有关的全部赔偿，此情况下租户应继续支付租金，本租约不终止。

部分征用

如果建筑物或场地的一部分被任何主管机构征用或征收（或以征收代替），并且本租约未终止，则将修改本租约，以减少或增加应收月基租金和租户份额，以反映场地或建筑物在任何此类征用或征收后剩余的可出租面积。无论如何，房东在收到和根据征收奖金（或销售收益）的范围内将对场地（不包括租户增筑物）和建筑进行必要的修复和恢复，以便构成未被征收或征用的建筑物部分作为完整的建筑结构和经济效率单元。尽管前述内容，如果由于任何征收或地方政府命令导致任何靠近建筑物的街道或小巷的标高发生变化并且此类征收或标高更改需要或使得大规模翻修或恢复建筑变得必要或不可取，房东有权在提前90（九十）天书面通知租户后终止本租约。

房东有权从任何此类征收、征用或销售中收取全部奖金（或销售收益），无需向租户支付任何款项，租户特此转让给房东，租户在此分配对此类奖金的任何权利；但是，租户有权单独追求针对租客增筑物的任何损失的独立赔偿，租客增筑物由租户支付，且不享受任何房东提供的抵免或补贴。

第16条

保险

租户需自担费用，在期间内向房东可接受的保险公司购买以下保险：(a) 商业综合责任险，且为主要基础，不得有任何主管公司承保的对于场地发生基础依赖的索赔，包括基于发生的理赔的人身伤害、身体伤害、死亡和财产损失，合同责任保险需涵盖本租约中的赔偿条款，且保险限额需房东合理要求的限额，但不得低于单次事故和累计事故达到五百万美元整（$5,000,000.00）（该限额可通过使用大伞保险来实现）；(b) 根据加利福尼亚州法律规定而需的劳工赔偿险和雇主责任险；(c) “一切风险”财产保险，金额应足以覆盖场地所有租户增筑物、设备、安装、固定装置和内容的全额替换成本，以防水灾和地震洒水器泄漏导致损失；(d) 如租户需要在与其业务在场地的运营中使用机动车辆，则需要购买不低于一百万美元整（$1,000,000.00）的全面汽车责任保险额。

每个由租户或代表租户、其代理人和雇员使用这份租约中与所拥有、非拥有或雇用的摩托车有关的车辆所引起的人身伤害责任和财产损害责任的合并单一限额保险；以及（e）房东合理要求的其他保险或保障。

第16.1条提到的每份保险单应满足以下要求。每份保险单应（i）将房东和受保护方列为额外被保险人（但工伤赔偿和雇主责任保险除外），（ii）由一家或多家得到加利福尼亚州许可且对房东合理满意的负责任的保险公司出具，（iii）在适用的情况下，提供对房东满意的免赔额并且不允许共同保险，以及（iv）每份“全险”或“特别形式”财产保险单应规定在损失发生前保险人可书面放弃对其他任何一方追索任何或所有损失权利而不使保单失效。租户应在开工日期之前和每份保单到期日期之前向房东交付保险单证书。此外，如果租户未按照本第16条要求购买保险或未在规定时向房东提供保险单证书并构成本条款下的违约，则房东可以但无义务代表租户购买此类保险，费用由租户独自承担。

房东同意在本期限内（包括任何延期或续约）购买并维持有效的保险，由受认可的保险公司签发，有资格在加利福尼亚州经营建筑物，金额足以覆盖建筑物100%的置换成本，或金额足以防止房东在适用保单条款下成为共同保险人，保险范围为火灾以及“全险”或“特别形式”覆盖险可随时合理获得的其他风险（可通过一份涵盖房东及房东关联公司拥有的多栋建筑物的单一保险单实现该要求）。房东同意在本期限内维持商业综合责任保险，以事故为基础，覆盖所有有关人身伤害、身体伤害、死亡和财产损害的索赔。此类保险应每次事故和总额均为不低于五百万美元（5,000,000.00美元）的合并单一限额（可通过使用附加责任保险涵盖该限额）。房东承担此种保险的责任或购买此类保险均不得视为房东就因租户的疏忽行为或故意不当行为导致的任何索赔、责任、损失、成本或费用全额或部分提供赔偿。房东没有义务这样做，但就库存、额外的覆盖范围和金额，房东可以自行决定从时间开始随时提供更高金额和或更广泛覆盖范围的保险。房东应维持的每一份“全险”或“特别形式”财产保险单应规定保单不得在损失发生前书面放弃任何或所有权利对其他一方追索此类保单覆盖的损失。

(a) 房东同意，如果能够在加州法律允许的情况下，且在无需额外费用或最低费用的情况下获得，将在其“综合风险”保险单中包括适当的条款，根据这些条款，保险公司（i）放弃所有追索权，不追究租户在此类保单下应支付的损失；和/或（ii）同意，在损失发生前，投保人在书面上放弃针对该保单涵盖损失的任何或全部追索权时，不影响该类保单的效力。

(b) 租户同意，在加州法律允许的情况下，且在无需额外费用或最低费用的情况下，将在其关于租户增设物（无论是否可拆除）以及租户的家具、设备、装置和其他租户可以根据本租约规定拆除的财产的“综合风险”保险单中包括适当的条款。根据这些条款，保险公司（i）放弃追索权，不就房东和/或大厦内任何租用空间的租户在该保单或保单下应支付的损失追究；和/或（ii）同意，在损失发生前，投保人在书面上放弃针对该保单或保单下涵盖损失的任何或全部追索权时，不影响该类保单的效力。如果租户无法在此类保单中获得前述句子描述的任何条款，且在不需要更换保险公司的情况下合法进行，租户应要求在该保单或保单中将房东命名为额外被保险人。如果房东按照前述条件被命名为额外被保险人，房东同意及时背书给予租户，无逆转权，任何表明出此类保单的款项的支票、票据或汇票，以及房东在此明确放弃对该等款项和支付所涉及的任何其他与该等保单相关的款项的任何和所有权利。

(c)房东特此放弃对租户、其代理人和雇员造成的物业、附属设施和设备损失或损坏的任何追索权利，即使此类损失或损害可能是由于租户、其雇佣、代理人或雇员的疏忽或过错而导致，并且该损失或损害可能由房东的保险承保，而不考虑租户、其雇佣、代理人或雇员的疏忽或过错。租户特此放弃对房东、其雇员和雇员以及已经根据16.4(c)款项签署了类似放弃的其他任何房地产实体的每个其他租户造成的租户增加值损失或损害的任何追索权利，无论这些增值物是否可移动，以及根据本租赁条款可移动的租户家具、陈设、固定装置和其他物品，即使该损失或损害可能是由于房东、其雇员、代理人或雇员的疏忽或过错，或该等其他租户及其代理人或雇员而导致的，并且该损失或损害可能由租户根据本租赁要求的保险承保，而不考虑是由于房东、其雇员、代理人或雇员的疏忽或过错，或者该等其他租户及其代理人或雇员。

(d)房东和租户特此同意如果根据上述(a)和(b)款项无法获得各自保险单中应包含的条款，则立即告知对方。房东和租户特此还同意立即通知对方任何可能影响该等条款的任何此类保单的取消或条款变更。

一旦租户了解到房屋内发生火灾或事故，租户应立即通知房东。

第17条

索赔豁免和赔偿

在法律允许的范围内，租户特此放弃对因房屋或物业内部或周围任何现有或未来的状况、缺陷、事宜或物件，或与房屋或物业的任何部分或其中任何设备或附属物，或房屋或物业内发生的任何事故，或由房屋或物业内任何租户或占用人或其他任何人的行为或疏忽，包括房东的代理人和雇员直接或间接导致的人身或财产损害，租户特此放弃任何因此类伤害或损害而由租户或房屋或物业的任何占用者直接或间接引起的索赔权利，除非是由受赔偿者或其任何一方的重大过失或故意且不当行为造成。在法律允许的范围内，租户特此放弃因此类伤害或损害而导致的任何间接损害、补偿或因便利或出租或利润损失而提出的索赔，无论是由于受赔偿者中的任何一方的疏忽或故意和不当行为。

(a)在法律允许的范围内，租户在此保障，并同意保护、辩护并使被保留者免受任何来自租户在房屋内的占用，进行任何租户增补或修理房屋，租户在房屋内经营业务，或租户在履行根据本租赁协议项下租户应履行的任何契约或协议中的任何违约或缺席，或租户、其代理人、承包商、仆役、雇员、顾客或受邀人的故意行为或疏忽，在房屋内、物业内或任何其部分。如果因任何此类索赔而对被保留者提起任何诉讼，收到房东通知后，租户将租户选择的律师，用房东唯一自行决定的律师，辩护此类诉讼。在得到租户的事先书面批准的情况下，房东保留根据上述保证与担保有关的任何和所有诉讼、索赔和要求的解决、调解或处置权利。上述保护不得免除被保留者因被保留者的疏忽或故意和不当行为而造成的责任。此外，上述保护受制于不减损根据第16.4条所生效的房东或其保险人的放弃权的任何额度，如适用，向房东根据其“全风险”或“特别形式”财产保险支付的金额。

(b)在上述第17.1条和17.2(a)条的规定下，房东应对租户（及其合伙人、高管、股东、董事、成员、经理、受托人、受益人、雇员、受让人、负责人、承包商、仆役、代理人和代表（租户和其他相关方在此分别称为“租户”

受款方（以下简称“受款方”）并且使承租方受赔偿方免受因房东或其授权代理人或承包商的重大疏忽或故意不当行为直接或间接导致的或与其相关的对人员伤害或死亡、财产损坏的索赔、诉讼、损失、费用、原因、责任、伤害或费用的全部责任；但仅在房东按照此处维护的任何此类赔偿义务可由房东维护的责任保险收益提供的范围内，此种赔偿包括但不限于提供针对任何此类索赔的所有辩护费用；然而，前述赔偿不适用于在租户或任何承租方受赔偿方的有意疏忽或故意不当行为导致的索赔。尽管前述，房东不需要就对受款方因盗窃、火灾、破坏、袭击、电池、天灾、安全漏洞、公共敌人的行为、恐怖分子或犯罪分子的行为、骚乱、罢工、叛乱、战争、法院命令、政府机关或权力的法令而引起的或与之相关的任何损失、损害、死亡或伤害进行赔偿或辩护。本第17.2(b)条款应适用于本租约的到期或提前终止后继续有效。

（c）本第17条将不受本租约到期或提前终止的影响而继续有效。

在法律允许的范围内，承租方在此放弃并且释放受赔偿方免受因受赔偿方的任何故意和不当行为导致的任何损害或损失，包括但不限于不便或业务、租金或利润的索赔。

第18条

规则和法规

租户同意自身和其转租人、雇员、代理人和受邀者遵守列在 附件 C-2 附件中并经合理修改和增补的规章制度，房东可不时作出修改。

本租约中的任何条款均不得被解释为要求房东强制执行附于 附件 C-2 或者，在此后所修订，或者作为其他租赁协议的条款、契约或条件中，对其他租户采取强制执行，房东不对租户因其他租户、其雇员、代理、访客或执照持有人的违反行为承担责任。 房东将尽合理努力以一致且非歧视性的方式执行项目的规则和规定。

第19条

房东保留的权利

房东应有以下权利，可在不通知租户、不向租户承担对人员、财物或业务的危害或损害责任，也不视为驱逐或扰乱租户对房地产的使用或占有，或引起任何租金抵消或减免索赔的情况下行使：（1）在提前三十（30）天书面通知租户的情况下更改大厦名称或街道地址；（2）在大厦外部和/或内部安装、固定和维护所有标志；（3）在安装之前指定和/或批准所有类型的标志、窗帘、百叶窗、布帘、遮阳篷或其他类似物品以及所有可能从房地产外部可见的内部照明；（4）在合理通知租户后，在任何终期期间的任何时间向潜在买家和贷款人展示房地产，并在终止期的最后十二（12）个月的合理时间内向潜在租户展示房地产；（5）向任何当事人授予在大厦内从事任何业务或提供任何服务的独家权利，并设定的独家权利不得禁止租户按照本协议规定使用房产；（6）更改入口或通道、门和门道、走廊、电梯、楼梯、洗手间或大厦公共区域的布局和/或位置，并关闭入口、门、走廊、电梯或其他设施，前提是此类行为不会对租户访问房产或大厦产生重大不利影响；（7）让房东和大厦其他租户根据美国邮政局适用规定，进入或使用任何位于房地产内或外的邮件滑槽和邮箱；以及（8）在标准营业时间后关闭大厦，但租户及其员工和被邀者可在任何时间入内，遵守房东为安全目的制定的规定。

第20条

第20条 停止证明书

在房东、按揭人或任何潜在的按揭人或所有者要求之后的三十（30）天内，租户同意按照要求签署拟议的停止证明书（“停止证书”）（该证书可能要求该文件经过公证），对租户具有约束力，证明（i）租赁协议未经修改且完全有效（或者如果有修改，描述此类修改并表明经修改的租约完全有效）；（ii）房租支付的日期；（iii）如果情况属实，证明租户占有物业；（iv）房东没有违约此租约，或者如果租户认为房东违约，详细说明违约性质；（v）租户对履行租约下的义务没有抵消或辩护（或者如果租户认为存在任何抵消或辩护，全面详细说明）；（vi）证明物业已按照此协议条款和工程协议完成，租户已接受物业及其状况以及所有改良物，并对房东或其他方就此无任何索赔（或者如果租户认为上述任何内容不实，全面详细说明）；（vii）如果按揭人向租户发送过租金或租约转让书，租户将确认收到并同意遵守其中的规定；（viii）租户将向按揭人提供为让房东发送的所有通知副本；以及（ix）对任何其他合理要求的信息。

按揭

如果租户未能及时交付停止证明书，则此失职将构成无法弥补或宽限期的违约。除房东拥有的任何其他补救措施外，房东可以对租户逾期交付停止证明书的每一天征收500.00美元的费用；（i）租户将被约束，并被视为已经不可撤销地同意停止证明书交付给租户的准确性和真实性，以及（ii）房东和任何接收此种形式停止证明书的第三方，包括按揭人或购买者，可以依靠其中的准确性和真实性。

第21条

INTENTIONALLY DELETED

第22条

房地产经纪人

Landlord and Tenant each represent to the other that it has not dealt with any real estate broker, sales person, or finder in connection with this Lease, and no such person initiated or participated in the negotiation of this Lease, or showed the Premises to Tenant. Tenant hereby agrees to indemnify, protect, defend and hold Landlord and the Indemnitees, and Landlord hereby agrees to indemnify, protect, defend and hold Tenant harmless from and against any and all liabilities and claims for commissions and fees arising out of a breach of the foregoing representation. Landlord agrees to pay any commission to which the brokers listed in Section 1.1 are entitled in connection with this Lease pursuant to Landlord’s written agreement with such broker.

第23条

MORTGAGEE PROTECTION

(a) 根据下文第23.1(b)款规定，本租赁协议明确受制于（i）现有或将来存在的不动产的地面或底层租约及所有对该等租约的修订、延期、续约和修改，以及（ii）现有或将来担保不动产绝对所有权或该等租赁权益的任何抵押权或信托契据的留置权，以及对该等抵押权或信托契据以及/或其担保之义务的修订、延期、续约、替代和修改，除非该地上租约或地上出租人或抵押权、信托契据或按照该等租约所担保的抵押权人明确规定或选择本租赁协议应优于该租约或抵押权或信托契据。如果该等抵押权或信托契据被执行抵押权处置（包括根据权出售不动产），或该等租约被终止，由抵押权人或地上出租人要求，承租人应依附于该处置购买人或根上出租人，提供资产，然而，

该购买人或地上出租人不会（i）受任何提前逾一个（1）月支付的租金的约束，除非是为承租人根据本协议履行其义务而作为保证的支付；（ii）受之前任何房东违约导致的抵销、抗辩或损害的约束；或（iii）被不经抵押权人或地上出租人书面同意的本租赁协议的任何修订或修改约束；或（iv）承担未实际以现金收到的任何押金。此次附属关系应自动生效，任何抵押权人或地上出租人无需提出进一步的附属证明或文件；然而，无论如何，承租人不得有义务在无未扰乱保护的情况下屈从。然而，为确认此种附隶关系，承租人应迅速（并且在任何情况下，不超过二十（20）天内）签署任何房东、抵押权人或地上出租人要求的合理证明或文件，前提是该抵押权人或地上出租人同意在该文件中不干扰承租人根据本租赁协议的权利。

(b)尽管与上述第23.1(a)款的规定相反，房东应尽合理努力促使任何现有或将来的抵押权人签署并交付给租户一份非干扰协议，使用该抵押权人的标准非干扰协议形式；但前提是，(i) 房东不需要为完成此类工作而承担任何费用，且 (ii) 交付抵押权人的标准非干扰协议应被视为满足本第23.1(b)款规定的条件。

租户同意通过挂号信或认证信向任何抵押权人或地面租赁人提供租户向房东发出的任何违约通知的副本，前提是在该通知之前，租户已收到该抵押权人或地面租赁人的地址通知（通过向租户提供租金和租约转让副本或其他方式）. 租户进一步同意，如果房东未在本租约规定的时间内纠正该违约，那么在收到有关通知后的三十（30）天内，抵押权人或地面租赁人将有额外的时间来纠正该违约，或者如果该违约无法在该时间内得到纠正，则可能需要的额外通知时间，如果在这三十（30）天内，任何抵押权人或地面租赁人已经开始并积极采取必要措施以纠正该违约（包括开始执行处置房地产物业的抵押程序或其他取得房地产物业所有权的程序，如有必要以进行此类纠正）。在尚未届满抵押权人或地面租赁人可纠正此类违约的视为期限内，租户将无权且不得基于违约终止本租约。本租约不得经修改或修订以减少租金或缩短租期，或以任何其他方式对房东的任何重大权利造成不利影响，也不得在未经地面租赁人或抵押权人的事先书面同意的情况下取消或放弃此租约，每种情况均需事先得到地面租赁客户或抵押权人的书面同意。

第二十四条

通知

(a)根据本租赁协议规定或允许提供的所有通知、要求或请求必须书面形式，并应当亲自递交、通过联邦快递或其他信誉良好的隔夜快递服务发送，或通过一等邮件、挂号邮件或认证美国邮件寄出，退信回执要求，预付邮资。

(b)根据本租赁协议规定发送的所有通知、要求或请求将被视为通过按照本节所述递送或发送到各方在第1.1节列明的各自地址而适当地发出或送达。

(c)根据本第24条规定发送的通知、要求或请求将在收到时生效，但是，如果由于未提前通知的地址更改所致的拒收或其他拒绝接收或无法递送，如联邦快递或其他隔夜快递服务建议或邮件回执说明，将被视为通知、要求或请求已发送。通知也可以通过向房东或租户的任何管理人员、董事或合伙人进行亲自送达，并在此类送达时生效。

(d)任何一方应在至少提前三十（30）天书面通知其他一方的情况下，有权在本租赁期间随时更改他们的通知、报表、要求和请求的各自地址，前提是该新地址位于美利坚合众国境内。

第二十五条

其他条款(无需翻译)

在法律允许的最大范围内，本协议各方（包括任何受让人、继任人、继承人或一方的个人代表）不得寻求陪审团审判，特此放弃经陪审团审判的权利，并进一步放弃在项目所在县的地点提出异议的任何权利，同意并同意加利福尼亚州法院对任何一方对另一方提起的涉及本租赁合同、房东和租户关系、租户对房屋使用或占用、或任何受伤害或损害索赔的行为、紧急情况或其他情形下的行为或反请求诉讼保有个人管辖权，不管这些事项是否基于本租赁合同或侵权法律。没有一方将寻求将已经放弃陪审团审判的任何此类行动与已经放弃陪审团审判或无法放弃陪审团审判的任何其他行动合并在一起。各方意图规定这些条款不得有任何例外。本节的条款将在本租赁合同的到期或提前终止后继续有效。

租户同意对租户及租户的继承人、执行人、管理人、继承人和受让人以及一切通过租户或租户渠道索赔的所有人，以及本租赁合同根据以下条件执行和接受：不得因种族、肤色、信仰、宗教、婚姻状况、国籍或血统（无论是在出租、转租、过户、使用、占有、租期或享用房屋或其他方式），也不会在租户或任何通过租户或租户渠道索赔的任何人在租户或任何通过或下租户享用房屋方面建立或允许任何这种歧视或隔离做法，或者就租户或任何通过或下租户享用房屋的用途或占用而建立或允许任何这种歧视或隔离做法。

Within thirty (30) days after written request from Landlord from time to time during the Term, provided that Tenant is not a public company, Tenant shall provide Landlord with current financial statements setting forth Tenant’s financial condition and net worth for the most recent quarter, including balance sheets and statements of profits and losses. Such statements shall be prepared by an independent accountant and certified by Tenant’s president, chief executive officer or chief financial officer. Landlord shall keep such financial information confidential and shall only disclose such information to Landlord’s lenders, consultants, purchasers or investors, or other

agents (who shall be subject to the same confidentiality obligations) on a need-to-know basis in connection with the administration of this Lease.

This Lease shall not become effective as a lease or otherwise until executed and delivered by both Landlord and Tenant. The submission of this Lease to Tenant does not constitute a reservation of or option for the Premises, but when executed by Tenant and delivered to Landlord, this Lease shall constitute an irrevocable offer by Tenant in effect for fifteen (15) days to lease the Premises on the terms and conditions herein contained.

Tenant represents and warrants to Landlord that it has full authority and power to enter into and perform its obligations under this Lease, that the person executing this Lease on Tenant’s behalf is fully empowered to do so, and that no consent or authorization is necessary from any third party.

Landlord represents and warrants to Tenant that it has full authority and power to enter into and perform its obligations under this Lease, that the person executing this Lease on Landlord’s behalf is fully empowered to do so, and that no consent or authorization is necessary from any third party.

本租赁合同、附件和随附的附录构成房东和租户有关房屋的完整协议，双方之间没有其他口头或书面协议，租户依赖的也没有其他口头或书面陈述。本租赁合同除非由房东和租户签署书面文件，否则不得修改。

如果房东的抵押权人要求对本租赁合同进行修改，而该修改不会导致租户承担任何增加的费用或开支，也不会导致租户在此下的权利和义务发生任何其他重大和不利的变化，那么租户同意可以进行此类修改。

租户同意，代表其自身和其继承人与受让人，根据本租赁合同的任何责任或义务只能对房东在房产中的权益、房东对房产的保险所得和/或房产销售或其他处置的收益进行强制执行，绝不得对房东的其他资产，或房东的成员、官员、董事或合伙人的任何资产进行执行，并且在任何情况下，对房东就本租赁合同的责任是如此有限，租户不得获得超过此等金额的判决。

租户支付的任何比应付租金少的任何分期款项或付款均应被视为履行到期的金额，任何支票上的背书或说明，或任何附带支票或付款的信函，均不得被视为和解与满足，房东可以接受此类支票或付款而不损害要求恢复此等分期款项或租金付款余额或追究房东可行采取的其他救济的权利。房东从租户之外任何人收取的款项，包括租户的受让人，不构成对第10条的任何违约的放弃，并且房东可以接受此等款项以抵偿到期的金额而不损害房东追究其可行采取的任何救济的权利。在本租赁合同终止或租户对房屋的占有权终止后，房东从租户处收到的款项均不得恢复、继续或延长期限。从任何他人处接收或接受的支付，包括租户的受让人，均不构成对第10条违约的放弃，房东可以接受这样的付款以抵付到期金额，而不损害房东追究其可行采取的任何救济的权利。

在发生任何出售或其他形式的建筑物转让时，房东完全免除自此出售或转让日期起即将履行的全部协议和义务，并且房东在本租约项下剩余的任何责任应当仅限于第25.9节中描述的金额，承租人不得要求超过该金额的任何判决。房东有权将本租约转让给由房东主体或任何房东关联公司组成的实体，前提是该实体承担本租约项下的所有转让房东义务。在此种转让并承担房东在此基本项下的义务之后，房东完全免除并解除所有在此基本项下的义务。

除第10条的规定外，本租约应对房东、承租人及其各自的继承人、法定代表人、后继人和被许可受让人具有约束力和利益。

本租约中的文章和节标题仅作为便利而插入，绝不定义、限制、解释或描述该等条款和章节的范围或意图。

时间对于本租约及其全部条款至关重要。本租约应根据加利福尼亚州法律解释。如果有多人作为承租人签署本租约，本租约项下规定的义务应为共同及分别承担的。如果本租约的任何条款、契约或条件或其适用于任何人或环境，任何程度上无效或不可执行，则本租约的其余部分或将该条款、契约或条件适用于与其所认定的无效或不可执行之人或环境不同的人或环境，均不受其影响，且本租约的每一项、契约或条件应有效且应受法律允许的最大程度的执行。在本租约中无论何处使用“包括”或“包含”，其含义与之后跟随的

在此租赁中使用诸如“但不限于”之类的词语。在本租约中使用“day”或“days”一词时，除非立即前置“Business”一词，否则应指日历日或日历天，此时应指营业日或营业天。本租赁的各个部分的语言应根据其正常和通常含义进行解释，而不是严格针对房东或房客。

如果承租人放弃房屋，但在其他方面遵守本租约的所有条款、契约和条件，房东应（i）有权进入房屋展示空间给潜在租户，（ii）有权根据本租约条款将为承租人提供的服务降至房东合理确定为未被占用房屋提供充足服务的水平，（iii）在租约的最后六（6）个月内，有权准备房屋以供租约结束后另一承租人入住。承租人明确承认，在没有根据第11.2（b）条款或根据加利福尼亚州民法第1951.3条规定的书面通知终止承租人占有权的情况下，房东的上述任何行为或任何房东的其他任何行为均不构成终止承租人占有权或接受承租人放弃房屋权利，本租约将继续有效。

如果承租人未能及时履行本租约项下的任何责任，超出适用通知和纠正期限，房东应有权（但非义务）代表承租人履行该义务，并在事先书面通知承租人的情况下由房东支出的一切款项或费用应视为本租约下的额外租金，并应在收到房东发出的账单以及合理的后备文件时支付。

业主应在其单方面和绝对自主的决定下，在大楼的某些主要入口处安装特定的卡钥匙通行和视频摄像头系统。在前述情况下，业主无需提供或维护任何安全巡逻或安全系统。业主对可能在此提供的任何巡逻或系统的质量或因巡逻或系统的失败、行动或不作为而导致的对承租人、其员工、受邀者或他人的损害或伤害不负责任。

由于在项目的土地上或相邻土地上可能建造的任何建筑物而造成的任何光、通风或视野减少或消失，均不会影响本租约或使业主承担任何责任。

租户不得记录本租约，或关于本租约条款的任何通知或备忘录。任何此类未经授权的记录均构成违约，不得纠正或给予宽限期。租户同意在业主请求时执行并认可本租约的备忘录，以可记录的形式。

对于不受审判权放弃、其他索赔或权利放弃、解除和承租人根据本租约负有的对业主和/或受保护人进行赔偿、保护、辩护和使其免受伤害的义务，在本租约的到期或终止后仍然有效，其他根据其条款在本租约到期或终止后仍然有效的所有义务或协议也是如此。

房东披露，据房东所知，无论是大楼还是房地产都未接受过经认证的无障碍专家的检查。此外，根据加利福尼亚民法第1938条，房东通知租户以下内容：“经过认证的无障碍专家（CASp）可以检查指定房地的物业并确定该物业是否符合州法规定的所有适用建筑相关无障碍标准。尽管加利福尼亚州法律不要求对指定物业进行CASp检查，但商业物业所有者或出租人不得禁止承租人或租户要求对指定物业进行CASp检查，以供承租人或租户入住或潜在入住。各方应就任何此类CASp检查的时间和方式、支付CASp检查的成本和费用以及支付任何修复违反建筑相关无障碍标准所需成本达成一致意见。”租户同意（a）租户可以自行选择并自行承担费用，让CASp检查房地产，并确定房地产是否符合所有适用的建筑相关无障碍标准。

根据加利福尼亚法律，（b）双方应互相协调并合理批准任何CASp检查的时间，以便房东可以选择在检查期间派一个代表在场，（c）租户应独自承担根据任何CASp检查确定的关于房屋和建筑违反与建筑相关的无障碍标准的修复费用，房屋内的任何和所有这类变动和维修工作均应由租户执行，并须获得房东的同意，且须符合本租约约定。房东和租户特此同意，如果租户选择对房屋进行CASp检查，租户将向房东提供书面通知，房东可以自行决定是否保留CASp执行检查。如果房东未选择保留CASp，CASp检查的时间和方式须经房东事先书面批准。在任何情况下，CASp检查的费用均由租户承担。

本租约可以以任意份数签署，每份均被视为原件，但所有份一起构成同一文件。传真签名或以所谓“pdf”格式或通过DocuSign或类似电子方式发送的签名，可用于替代本租约上的原始签名。房东和租户意图受传真或电子邮件文档上的签名约束，意识到对方将依赖传真或电子邮件签名，并特此放弃基于这些传真或电子邮件签名对本租约条款执行的任何抗辩。在任一方要求后，对方应及时向请求方提供本租约上的原始签名。

本租约中所提到的所有展品、附件和/或附件，视为本租约的一部分并纳入本租约。

第26条

FURNITURE, FIXTURES AND EQUIPMENT

Not later than two weeks after the Date of Lease, Tenant shall determine whether it desires to use the existing office furniture, fixtures and equipment located in the Premises as of the Commencement Date and as shown on 展品D hereto (the “FF&E”) during the Term, at no charge to Tenant. If Tenant elects to not use the FF&E, or does not timely make an election, then Landlord shall remove the FF&E from the Premises prior to the Commencement Date. If Tenant elects to use the FF&E, then Tenant shall accept the FF&E in its current “AS-IS” condition and “WITH ALL FAULTS”, and the remaining provisions of this Article 26 shall apply. Any such election shall be in a written notice delivered to Landlord (the “FF&E Election Notice”), and such election shall be as to all the FF&E. Landlord specifically disclaims all express or implied warranties regarding the existence or condition of, such FF&E, including without limitation the implied warranties of merchantability and suitability for a particular purpose. For purposes of documenting the current condition of the FF&E, Tenant and Landlord shall, prior to the Commencement Date, conduct a joint walk-through of the Premises in order to inventory items of damage or disrepair in the FF&E. Tenant shall use the FF&E only for the purposes for which such FF&E is intended and shall be responsible for the proper maintenance, care and repair of the FF&E,

at Tenant’s sole cost and expense. Title to the FF&E shall pass to Tenant (without any warranty or representation whatsoever) as of the date of the FF&E Election Notice, and upon the expiration or earlier termination of the Lease, Tenant shall remove the FF&E from the Premises in accordance with Section 12.1 of this Lease.

[以下页签名]

IN WITNESS WHEREOF, this Lease has been executed as of the date set forth in Section 1.1 hereof.

附件A

场地概况

附件 B

工作协议

本工作协议（以下简称“工作协议”）已附属于以及成为ES EASt, LLC（以下简称“房东”）与BIOAGE LABS, INC.（以下简称“租户”）之间那份特定的租约（以下简称“租约”）的一部分。本工作协议中使用但未定义的所有大写字母术语应具有租约中所赋予这些术语的相应含义。本工作协议规定了与场地内租户工程（以下定义）的建设有关的条款和条件。

附件B的附表1

规格

办公室：

活体试验设施

候机室

- 环氧地板，圆角墙壁和石膏板天花板。

- 根据租户要求提供电源插座和吸尘连接用于其生物安全柜（BSC's）。

- 租户货架所需的电气和排气连接。 手术室

- 焊接式乙烯基地板，石膏墙壁和活性天花板。

- 每个都有基柜的单槽。

请勾选，说明注册人是否符合交易法规则12b-2中对新兴成长公司的定义。

所有实验室家具、设备、酸柜和易燃品柜、气瓶和氮瓶固定装置以及联箱等，包括水池处的MilliQ设备等均由租户提供。

附件C-1

实验室规则和法规

展品C-2

规则和法规

附录D

FF&E

附件1

协议生效日期

_______________，有限责任公司（“房东”）和______________，一家（“租户”）已于________年份的某个日期签订了某份办公室/实验室租赁协议（“租赁协议”）

鉴于，房东和租户希望确认和记录租赁协议第2.2节中规定的租赁起始日期和到期日期；

因此，在考虑到上述事项以及本协议和租赁协议中包含的相互约定之下，房东和租户同意如下：