辦公室/實驗室租賃

雙方協議

ES EASt，有限責任公司（房東）

AND

BIOAGE LABS，公司（租戶）

5885 Hollis Street

加利福尼亞州埃默裏維爾

目錄

辦公室/實驗室租賃

第1條

基本租賃條款

如果基本租賃條款與其他任何租賃條款之間存在衝突，則應以其他租賃條款爲準。

5885 Hollis Street

加利福尼亞州94608，艾默裏維爾

1120 Nye Street, Suite 400

加利福尼亞州聖拉斐爾市 94901

向房東的通知應寄至：ES EASt, LLC

c/o Wareham Property Group 1120 Nye Street, Suite 400

San Rafael, California 94901

副本送往：

Rimôn, PC

1610 R Street, Suite 300

Sacramento, California 95811

注意：Winnifred C. Ward，律師。

還有：

Shartsis Friese LLP

One Maritime Plaza, 18樓

加利福尼亞州舊金山94901

注意：高級房地產合夥人

BioAge Labs公司，一家特拉華州註冊的公司

（承租方應及時通知房東有關事項的任何更改。

在起始日期之前：

1445A南50街

Richmond, CA 94804

注意：首席執行官

Email:

副本送往：

1445A南50th街

Richmond, CA 94804 注意：首席運營官

Email:

以及：

1445A南50th街

Richmond, CA 94804 注意：財務副總裁

Email:

生效日期及之後：

在該處

注意：首席執行官

Email:

副本送往：

在該處注意：首席運營官

Email:

和到：

注意：財務副總裁

Email:

若"第1個月"包括起始日期不爲日曆月首日的任何部分月份，則在第1個月包括任何部分月份的情況下，承租人應按照第3條的規定支付相應部分月份的月基租金比例金額，除了第一完整日曆月的租金基數金額。

**在起始日期（「起始日期」）後的第1、2、13和14個月中，月基租金將減免，但運營費用或稅費不減免（"減租基礎租金"）。在此處簽訂協議時向房東存入的月基租金金額將用於應付本協議規定的第一個月的月基租金。若起始日期不是月份的首日，承租人應支付包含日期的月份的按比例計算的月基租金金額。

距離起始日期後三(3)個月提前付款到該月份的第一天，然後從下一個月起開始支付全額月基礎租金，並持續支付。

房東經紀人: N/A

租戶經紀人: Cresa

以下清單和附件列在此租約中，並通過本引用納入此租約：

附件A 物業概要

附件B 工作協議

展示C-1 實驗室規章制度

展示C-2 規章制度

展示D FF&E

RIDER 1 生效日期協議

本租賃協議中除其他地方定義的條款外，以下條款具有以下含義：

關聯公司：指目前由承租人或出租人擁有或控制，或者與承租人或出租人有共同所有權或控制的任何公司或其他商業實體。

破產法典：如第11.3節所定義。

建築: 位於1.1節指定地址的建築。建築物可能包括辦公室、醫療、實驗室、零售和其他用途。

工作日: 星期一至星期五，國家法定節假日除外。

電纜: 見第8.2節定義。城市: 加利福尼亞州埃默裏維爾市。

啓動日期: 根據第2條確定的日期，預計爲第1.1節指定的預計啓動日期。

公共區域: 由房東不時提供給建築物的租戶及其僱員和受邀人員或公衆使用或受益的項目的所有區域，如這些區域當前存在以及隨時可能發生變化。

違約: 見第11.1節定義。

裝修: 不需要建築許可證且不涉及建築物的任何結構要素或任何建築物系統，包括其電氣、機械、管道、安全、供暖、通風、空調、通信和消防及生命安全系統的承秧變更。

違約利率: 比美國銀行N.A.在其舊金山總部最近宣佈的基準貸款參考利率高兩（2）個百分點，不時公佈，但在任何情況下不得高於法律允許的最高利率。

交付條件：按照第2.4節中的定義。到期日期：在第1.1節中指定的日期。

不可抗力事件：任何事故，傷亡，天災，戰爭或內亂，罷工或勞資糾紛，或任何房東或租戶無法合理控制的原因，包括水荒，能源短缺或政府徵用與天災，國家緊急情況，廣泛傳播的傳染病或大流行，公共衛生緊急情況有關，或由法律原因，或由供需狀況受到天災，戰爭或其他緊急情況影響的原因；然而，在任何情況下，不得以任何不可抗力事件爲由免除或延遲租戶按時支付所有月基準租金，額外租金及根據本租約應支付的其他款項。

綠色建築標準：包括但不限於以下內容：美國環境保護署（EPA）的能源之星®投資組合經理，綠建倡議的綠色地球™建築評級系統，美國綠色建築委員會（USGBC）的節能與環保設計（LEED®）建築評級系統，美國採暖、製冷及空調工程師學會（ASHRAE）的建築能源商數（BEQ），全球房地產可持續性基準（GRESB），或其他由房東就建築物或工程所採用的高性能建築標準，其可不時進行修訂。

危險物質：如第7.1（f）節所定義。

有害物質法律：如第7.1（f）節所定義。

賠償方：包括房東，財務機構抵押人或土地業主，房產管理人以及房產租賃經理，以及他們的合夥人，成員，董事，管理人員和僱員。

土地：建築物和工程所在的不動產地塊。

房東工程：由房東提供的，如果有的話，具體在工程協議或隸屬文件中描述的對租賃物進行建設或安裝的改進。

法律或法律：所有適用於物業、場地或雙方在場地活動的任何政府機構、機構、部門或司法機關制定或作出的法律、條例、規則、規定、其他要求、命令、裁決或決定，以及影響物業的任何記載中的契約、條件或限制。

租約：本文書以及隨附的所有展品和補充條款，可能會不時修訂。

租賃改善：如第12.1節所定義。月基租金：在第1.1節規定的月基租金。

抵押權人：擔保物業的任何抵押、信託契約或其他安全工具的持有人。

指定租戶：如第2.1(b)節所定義。

國家法定假日：元旦、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節、聖誕節以及建築物清潔和其他工會服務時公認的其他假日，根據其協議規定。

運營費用：房東應支付或有義務支付與建築物和物業的所有權、管理、運營、維護、更換和維修有關的各種性質和性質的所有成本、費用和支出，包括但不限於不超過建築物總收入的三分之一點五倍（3.5%）的第三方物業管理費（「Pm費用上限」）；根據商業房地產行業標準一致執行的，按照其最終使用壽命分期償還的任何資本支出或改善的成本和費用，連同利息，在房東爲資助此類資本改進而獲得的利率或違約利率較低的利率，前提是任何此類資本改進應限於於起始日期後爲了遵守起始日期後通過的法律而對物業進行的，或者（b）安裝在起始日期後的，目的是，並實際實現減少運營費用的，用以降低運營費用的資本改進（「允許的資本改進」），以及如適用的，由房東合理確定可供租戶使用的健身中心和/或任何會議中心的運營成本。

儘管前款條款中的任何相反規定，營業費用不包括：(i) 項目租戶房屋改建或改進的成本，(ii) 大廈或項目其他部分的資本改進費用或支出，除了允許的資本改進費用，(iii) 折舊費用，(iv) 貸款的利息和本金償還款項（除了用於資本支出或允許的資本改進的貸款，房東可選擇按上文規定攤銷的貸款或推定的利息），(v) 地面租金支付，(vi) 不動產經紀和租賃佣金，(vii) 廣告和營銷費用，(viii) 房東因獲得保險款、租戶或其他第三方（除了租戶對營業費用的償還）的償還而退還的成本，(ix) 爲協商項目租戶的租賃或執行項目租戶租約義務而發生的費用，(x) 會計師費、律師費和在維護房東對項目或任何部分的產權或利益，以及項目的出售、轉讓、融資或再融資中發生的其他專業費用及成本，(xi) 房東的總公司開支，(xii) 因提供給項目租戶或非租戶的服務或其他福利而發生的成本，但租戶無權享有，(xiii) 準備金，包括資本支出或改進、呆賬或租金損失等準備金，(xiv) [故意省略]，(xv) 支付給房東僱員的工資、薪水及其他補償（A）未全職致力於項目（除非該成本按合理比例進行攤銷以反映在項目上花費的時間）和/或（B）職位高於物業管理主任的僱員且超過物業管理主任總監薪水的成本，(xvi) 任何租戶或入住者與公用事業供應商直接簽約的公用事業成本，(xvii) 與土地開發公司於營業開始日期之前或之後存在或由此產生的項目內、大樓或財產其他部分的環境調查、監測、清理、應對行動或整治相關產生的成本，(xviii) 超過埃默裏維爾和伯克利地區類似建築物房東標準的任何保險免賠額，並特別排除地震、恐怖主義或環境保險免賠額，(xix) 除物業管理費不得超過Pm費用上限外的物業管理、資產管理或其他管理費，以及 (xx) 若包括於營業費用中將導致

房東對此類項目進行雙重收集。如果有關某筆費用是否包括在營運費用中以及同時是否被排除在上述清單之外的爭議存在，應以上述的排除條款爲準，該費用將被視爲被排除。如果任何一個營運費用，雖然在一年內支付，但涉及多個日曆年，房東可選擇將這筆費用按比例分配給相關的日曆年份；但只有營業年限內的時間段才分配給租戶。房東同意不會向租戶收取或有權收取超過租戶應付的佔建築物和項目其餘部分一百零零百分之百（100%）的營運費用。此外，營運費用應減去房東或房東的管理代理人在購買任何與建築物的謹慎經營有關的貨物、公用事業或服務時獲得的所有現金折扣、交易折扣或數量折扣。房東在不影響其權益的合理判斷下，不可單獨分配給建築物的辦公室、實驗室或零售部分的營運費用將由房東公平地分配給這些用途。上述服務和設施的列舉不被視爲強制約束房東提供或提供這些服務或設施，除非在本租約的其他地方明確約定房東將提供或提供這些服務或設施。

空間位於建築物中，套房號碼見1.1節並在上述地圖中示意 附錄 A 附件所示。

項目或物業：項目包括寫字樓和實驗室/研究樓，底層零售空間位於1.1節指定的街道地址，與房東陸續確定的室內外停車場（租戶依據本租約的條款，包括但不限於房東制定的合理規則和規定有權使用這些停車場），基地園林和改建工程，以及土地、任何相關的不動產權益以及位於其中或用於與以上所有事項同時使用的個人財產、固定設備、機器、設備、系統和裝置。該項目也可稱爲物業。

建築的可持續經營和維護實踐，無論是納入建築規章制度、建築施工規章制度還是房東與建築或項目有關的獨立可持續性書面政策，只要不會對租戶使用物業造成重大負面影響，在不斷修訂的情況下，應包括但不限於能源效率；能源測量和報告；用水情況；回收、堆肥和廢物管理；室內空氣質量；以及化學品使用。

計劃的開始日期：在第1.1節中指定的日期。

不包括任何個人財產的不動產。

租金：租戶根據本租約應支付的全部費用、付款、滯納金或其他金額，包括月基本租金、租金調整和租金調整存款。

租金調整：租戶應支付的經營費用和/或稅收的任何金額。租金調整應按照第4條的規定確定和支付。

租金調整存款：等於房東估計的與租賃期間適用的每個月（或部分月份）相關的租金調整的金額，如第4條所示。

租賃物業的可租賃面積：在第1.1節中列明的面積。

按金：租戶按照本租約向房東存入的指定資金（如果有的話），作爲租戶履行其本租約項下義務的保證。

標準營業時間：週一至週五，早上8:00至下午6:00，週六，早上9:00至下午1:00，不包括國定假日。

實質性完成或者實質性完工：包括屬於房東工程或承租人工程的完成，除了建設、裝飾或者機械調整的細微次要細節，這些細節仍需完成但不會對承租人在租賃場所的預期運營產生重大不利影響。實質性完成將被視爲已發生，儘管可能需要完成「問題單」或類似的次要糾正工作，前提是這些工作不會對承租人在租賃場所的預期運營產生重大不利影響，該問題單由房東和承租人在啓動日期內進行的租賃場所聯合檢查期限內共同創建。如果因承租人延遲導致實質性完成延遲，用以確定啓動日期的實質性完成日期應該是如果沒有承租人延遲會發生的實質性完成日期。承租人承認任何承租人延遲的長短應根據導致實質性完工延遲的事件或行爲延遲的持續時間進行衡量，這個時間可能超過該事件或行爲的持續時間，因爲需要重新安排工作或其他原因。如果對於房東工程是否實質性完成以及上述「問題單」元素的時間存在爭議，且房東和承租人在三十（30）天內無法解決該爭議，房東和承租人將該爭議提交給由房東選定並且承租人合理接受的第三方建築師，第三方建築師的決定將對雙方具有最終約束力。房東和承租人應分擔第三方建築師收取的任何費用。

稅收：所有聯邦、州和地方政府稅、評估、許可費和各種類型的費用，無論是一般性、特殊性、普通還是非凡，房東應支付或者因其物業所有權、租賃、管理、控制、出售、轉讓或經營，或者房東經營擁有和運營物業的業務，而必須支付的任何稅費，這也可能包括任何租金、收入、一般總收入或

類似稅收是指代替或增加一般房地產和/或個人財產稅的稅收，但僅限於此類稅收、評估、許可費和費用累積並涉及到本期間。爲了本目的，任何年度的稅收應爲在本期間內發生的任何年度內的任何時期評定的稅收，無論是否這些稅款在隨後的日曆年內已出具賬單並可支付。任何年度內的稅收將包括房東在此年度內就尋求或獲得任何稅收退款或減免而支付的所有費用、成本和開支（包括合理的律師費）。任何年度的稅收將減少房東因該年度發生的任何與之相關的稅款退款的淨額。如對財產的任何部分徵收需分期支付的特別評估，任何年度內的稅收將僅包括此類評估的分期款項和在此年度內發生的任何與本期間相關的利息支付或已支付的金額。稅收應不考慮適用於財產全部或部分的稅收減免或免稅。儘管本協議中有任何與相反的規定，稅收不包括(i) 包含於營運費用的任何項目、(ii) 租戶根據下文第4.4節應支付的任何項目、(iii) 任何適用於房東的一般收入或淨收入的聯邦、州或地方繼承稅、超額利潤稅、特許稅、股本稅、禮品稅、遺產稅或其他稅款（而非對於財產運作中因租金或收益導致的「總額」稅收的稅款），但是如果發生對徵稅方法的更改，其中全部或部分用這類稅稅來代替任何以上定義的稅收，或任何其他評估，該等代替的稅款或評估將被納入稅收範圍內、(iv) 任何文獻過戶稅，以及(v) 由於房東未能及時支付稅收而產生的利息或罰款（統稱「排除的稅款」）。本期間開始或結束的稅收年度的稅收將根據雙方在該稅收年度內佔有的天數來劃分。租戶和房東承認加州州民於1978年6月的選舉中通過了第13號提案，並且政府機構對於消防保護、道路、人行道、街道、公用設施建設和維護、垃圾清理以及以往可能曾經免費提供給房地產業主或佔用者的其他政府服務可以徵收評估、稅收、費用、徵收和收費。除排除的稅款之外並受下一段的限制，雙方的意圖是所有因任何原因而導致的新的和增加的評估、稅收、費用、徵收和收費均應納入本租約稅款定義範圍內。

租客的增加費用：房東工程、租客工程和租客改動。

租客改動：指對租賃物或服務於租賃物的建築系統進行的任何改動、改進、增加、安裝或施工（不包括房東工程或租客工程）；以及由房東或租客根據第6.1（b）節要求的任何補充空調系統。

租客延遲：指任何導致房東工程（如有）完成延遲的事件或情況，其原因或描述如下：

租戶方或租戶方：如第7.1(f)(1)(xii)節所定義。租戶工程：所有根據工程協議由租戶安裝或裝修到物業上的工程（如有）。

租戶份額：房屋出租面積與建築物出租面積比率，由房東不時確定。租戶承認，物業或建築物的出租面積可能會因重新測量或其他原因在租期內發生變化，或因租戶在建築物內租賃額外空間而發生變化。但是，在初始租期內，絕不會增加物業的出租面積，除非由於租戶在建築物內租賃額外空間的結果。租戶的份額被定義爲租賃日期的4.26%。

租賃的期限：本租約的初始期限從起始日期起始，到到期日期屆滿，若有續期，則延長初始期限。

終止日期：到期日期或本租約終止或租戶對物業佔有權終止的早期日期。

工程協議：關於房東工程和租戶工程的完成方式的協議，詳見。 附件B 附件所示。

第2條

房屋、期限、未能交付物權和停車

房東特此將房屋出租給租戶，租戶特此向房東租賃房屋，租賃期限和租賃條件皆按照本租約規定。雙方承認並同意，本租約中列明的可租用面積已被最終確定，並在本租約目的上被視爲最終確定。

(a) 「起始日期」應爲(i) 房東基本完成房東工程並以交付狀態將房屋交付予租戶的日期；或(ii) 租戶在房東書面許可下取得房屋任何部分的物權以開始進行租戶工程的任何早於日期。房東將盡商業上合理的努力向租戶提供起始日期的書面通知，通知提前至少兩 (2) 周。在任何情況下，起始日期不得早於2024年12月1日，也不得在2024年12月20日至2025年1月2日期間發生。

(b) 在起始日期發生後的三十 (30) 天內，房東和租戶應簽署一份協議(附件1列明其格式)以確認起始日期和到期日期。如果租戶未簽署此類協議，則起始日期和到期日期將由房東在該協議中指定。

(c) 續租選擇在租賃期限的過度期開始之前，只要（i）租戶沒有將房地產的超過五成（50%）轉租出去，並且（ii）在鎖定期和過度期開始前的任何時間，租戶將不能出現貨幣違約或實質性非貨幣違約情況，該租賃協議的期限將受限於一（1）次延期選項，爲額外六十（60）個月的期間（「延期選項」），從初始期限到期後開始，到之後整整六十（60）個全月結束（「過度期」），行使方式如下：

（1） 延期選項應基於本租賃中含有的相同實質條款和條件，除了（i）房地產的初始月基本租金應等於以下第一個月的延期選項中按照下面第2.2(c)(3)節中規定方式確定的房地產公平市場租金（以下簡稱「A」），或者初始期限屆滿時有效的月基本租金; 以及（ii）租戶應接受物業的「按現狀」狀態，不含房東重新粉刷、改建、維修、改進或改變物業的義務（但須符合租賃協議第8.1條款）:

（2） 租戶行使延期選項應在初始期限到期日至少提前三百六十五（365）天書面告知房東（「延期通知」）。房東收到延期通知後的三十（30）天內，房東應向租戶發送房東對物業公平市場租金的裁定的書面通知（「公平市場租金通知」）。本節的目的是，

「公平市場租金」的術語將指與物業相當大小、位置和質量的空間相關的基本租金率、定期租金率調整以及可能的其他費用和增加，供新租戶或續租租戶使用的初租賃中可比期間的租金率，若適用，同時考慮到的優惠如：現有的改進、景觀、物業所在樓層等，坐落在加利福尼亞州伯克利和埃默維爾的建築物內。儘管此處有與之相反的任何內容，如果在行使延期選項時或過度期開始時存在貨幣違約或實質性非貨幣違約，無論租戶是否及時行使了延期選項，延期選項都將自動終止並不再生效。

(3) 如果承租人正確行使續租選項，則延長期內的月基租金應以以下方式確定。延長期開始時的月基租金將調整爲與《市場租金通知》中規定的場所市場租金相等的金額，承租人有仲裁權利，如下所述。如果承租人認爲《市場租金通知》中規定的市場租金超出了通知日期時的實際場所市場租金，則承租人應在收到《市場租金通知》後的十五（15）天內通知房東。如果承租人在這十五天內未通知房東，則房東對市場租金的確定將對雙方具有最終約束力。如果雙方在房東收到承租人對市場租金通知的異議後的十（10）天內無法達成一致意見，則將按以下方式確定延長期開始時的月基租金：

(i) 在10天期滿並且雙方對市場租金未達成一致後的二十（20）天內，承租人應自行承擔成本，從加利福尼亞州持有實驗室經紀業務經驗的經紀人（「承租人的經紀人」）那裏獲得並書面提交給房東關於延長期等同於已延長期限的場所市場租金的確定，比如在過去五年內至少在加利福尼亞州的伯克利/埃默維爾從事實驗室經紀業務。如果房東接受了該確定結論，延長期的月基租金將調整爲承租人的經紀人所確定的金額。

(ii) 如果房東不接受這個確定結論，在接收到承租人經紀人的確定結論後的十五（15）天內，房東將指定一名持有加利福尼亞州實驗室經紀業務經驗的經紀人（「房東的經紀人」）。房東的經紀人和承租人的經紀人應在房東的經紀人任命之後的五（5）天內指定第三名經紀人，具有與前兩名同等資質。房東的經紀人和承租人的經紀人應在第三名經紀人指定後的十五（15）天內確定場所市場租金，作爲延長期開始時承租人應付的月基租金，將根據房東的經紀人或承租人的經紀人的市場租金確定，第三名經紀人認爲更接近市場租金的確定。

(iii)房東應支付與任何裁定相關的房東經紀人的費用和佣金，而租戶應支付與該裁定相關的租戶經紀人的費用和佣金。任何第三家經紀人的費用和佣金應由房東和租戶各支付一半。

(4)如果在延期期限開始時尚不清楚公平市場租金的金額，則租戶應繼續支付延長期限結束時適用的房屋月基租金，直至確定公平市場租金的金額。當做出這樣的確定時，租戶應根據要求向房東支付任何不足之處。

(5)在根據租戶行使續約選項而延長期限的情況下，各方承認並同意房東不承擔向任何聲稱代表租戶的房地產經紀人、銷售人員或中介支付任何佣金、中介費或其他補償的責任，與或因租戶行使續約選項而產生。

儘管本文中有任何相反規定，除允許的受讓人外，租戶在本條款2.2(b)下的權利是針對指定租戶個人的，不得全部或部分轉讓給任何第三方，除了允許的受讓人。指定租戶違反前述規定的任何轉讓或其他轉移將無效且不發生效力。在不限制前述情況的一般性的情況下，不得允許房屋的任何轉租者行使本條款2.2(b)授予租戶的權利。

如果因任何原因未能在預計的起始日期將房屋以交付條件交付給租戶，房東對此不承擔任何索賠、損害或責任，也不影響本租約的有效性或租戶在此項下的義務。儘管前述相反情形，如果房屋未能在預計的起始日期之後六十(60)天（該截止日期應按日受不超過90天的不可抗力事件（不得超過90天）和租戶延遲）交付給租戶，房東將在根據該租約首次到期之首期基本月租及租金調整存款之前到期時，抵消每延期一天的住房工程實質完工超過截止日期的1天的基本月租和租金調整存款。此外，如果房屋未能在預計的起始日期之後180天（該日期應按日受不超過90天的不可抗力事件和租戶延遲）按日期交付給租戶，租戶應有權終止本租約，該終止應在房東接到該通知後生效。上述補救措施將是租戶在房屋交付推遲情況下的唯一補救措施。在任何情況下，房東均不承擔特別或間接損害的責任，因此造成任何延遲。

房東應以空置、打掃乾淨、完全停用（對於任何開放的危險物質許可證），符合法律要求、房東的工作基本完成，並且所有建築系統正常運作的狀態將房屋交付給租戶（「交付狀況」）。租戶應在起始日期後90天內以書面形式通知房東有關租戶聲稱存在的房屋缺陷或由房東提供的材料或工藝有瑕疵的情況，並在收到房東工作驗收完成後提供通知。除了這份通知中所述的瑕疵，租戶將被認爲已經接受「按原樣」存在且租戶首次接受房屋的日期的房屋狀態，並且已放棄與房屋狀態有關的所有索賠。房東將積極採取措施糾正通知中所述的瑕疵，除非房東對任何該等瑕疵的存在表示異議。如果雙方無法解決任何此類爭議，該爭議將在對雙方相互接受的條款上進行仲裁解決，如果雙方無法就此類條款相互達成一致意見，則該爭議將在有管轄權的法院解決。房東同意alter、裝修、裝飾、清潔或改進房屋或不動產，並且沒有代表租戶就房屋或不動產的狀態所作的聲明，除非這些聲明明確列在本租約或工作協議中。本第2.4條款的任何內容均不得使房東免除本租約或工作協議中明確規定的任何職責或義務。

在租期內，租戶可以按照第1.1節規定的數量和費率使用停車位。如果租戶未能及時支付全部停車費用，租戶的停車權利將相應減少。停車的位置和類型（包括但不限於代客停車）將由房東或房東的停車運營商隨時指定。租戶承認並同意爲項目提供服務的停車位可能包括串聯停車或代客停車，以及用於緊湊型車輛和全尺寸客車的混合停車位，並且租戶不得將停車位用於比停車位的標記尺寸更大的車輛。所有使用租戶停車位的車輛都應顯著展示身份標識貼紙或其他標記，並/或具有通行證或進出卡，如房東或其停車運營商隨時要求和提供的。租戶應遵守由房東或房東的停車運營商隨時制定的所有停車規則和規定，包括租戶爲任何遺失和更換通行證、進出卡、身份貼紙或標記而支付給房東或房東的停車運營商的費用，以及由於與租戶停車位使用有關的人員或車輛造成的所有損失或其他損壞的費用。租戶不得允許任何使用租戶停車位的車輛在不按照本條款規定的順序、包括由房東或其停車運營商指定的區域及方式進行停放、裝載或卸載。如果有任何車輛違反本條款的停車或裝載區域的任何規定，房東或其停車運營商應有權在未事先通知租戶的情況下拖走車輛，成本應在房東通知後的10天內支付給房東。

房東應允許承租人在租賃期開始日期前的兩（2）周內進入場地，以安裝傢俱、固定裝置和設備。在租賃期開始之前，承租人如果未經許可而進入場地或建築內，則應履行租賃期內適用於承租人的所有義務（但如果房東已書面授權，則不包括支付月基租金和承租人應分擔的運營費用的義務），包括但不限於與保險、賠償和遵守法律相關的義務。房東有權要求承租人就承租人提早進入場地而產生的水電費或其他費用向其付費。在此提前佔用期間，承租人不得干擾或延誤房東的施工任務完成。提前進入不會提前租約的到期日。

第3章

RENT

自起始日期後，承租人應當按照第1.1節所指定的地址支付給房東，或支付給房東指定的其他人員或地點，以即時可用資金無需事先通知並且無需進行任何扣除或抵消（除非在本租約中明確規定），在租期內按照第4條的規定支付租金，包括月基租金和根據第4條調整的租金。月基租金應在租期內的每個月的第一天或之前提前支付，但第一筆月基租金應由承租人在承租人簽署本租約時與房東同時支付。月基租金應根據租期內部分月份按比例計算。承租人支付租金的承諾與本租約中的每項其他承諾無關。

第4條

租金調整和支付

(a)自起租日期起至終止日期止，承租人應按照如下方式支付房東每年（或年內部分日曆年，即起租日期和終止日期同時發生的年份）的租金調整費。

(1)代表承租人在適用年度（或部分日曆年）的運營費用份額的租金調整存款，每月與月基本租金一起支付；

(2)代表承租人在適用年度（或部分日曆年）的稅款份額的租金調整存款，每月與月基本租金一起支付；

(3)根據第4.2節的規定，超出租金調整存款的任何租金調整應繳納給房東。承租人應支付任何年度（或部分日曆年）內的運營費用份額和稅金份額。

(b)每年初或房東的結算單（如下文第4.2節所定義），房東可以估算並書面通知承租人適用年度的運營費用和應繳稅款的估算金額。在第一個年度的運營費用和稅金數額由房東確定之前，房東可以在上述計算中估算這些金額。房東有權隨時但不得超過每個日曆年一次爲適用年度的運營費用和/或稅款提供新的或修訂後的估算，並書面通知承租人，調整承租人租金調整存款在所剩年份內應支付的金額或修訂後的金額，並告知適用於此變化之前月份的金額或修訂金額。房東的最後估算將作爲適用的租金調整存款，除非房東書面通知承租人變更，而房東有權隨時但不得超過每個日曆年一次在整個租期內向承租人發出變更通知。

(c)爲了確定租金調整，如果大樓或物業在任何租期內的任何日曆年或部分日曆年中未被完全佔用，房東應根據合理的會計和管理準則進行適當的調整，以確定如果大樓或物業被百分之百（100%）佔用，房東已支付或發生的運營費用的金額。經確定的金額應被視爲該日曆年（或部分日曆年）的運營費用金額。如果在租期內的任何日曆年（或部分日曆年）內，物業未被充分評估，則稅金應調整爲如果物業已被充分評估，則在該日曆年（或部分日曆年）應支付的金額。此外，房東有權自行決定，不時地，在項目中僅在某些租戶之間公平分配某些運營費用，以便對只有這些租戶受益的維修、更換或服務相關的任何費用進行分配，租金調整應反映此類分配。

在每個日曆年結束後儘快，房東將向租戶提供有關上一個日曆年的聲明（「房東聲明」），其中包括以下內容：

(a)實際發生的運營費用和稅金；

(b)上一個日曆年應支付給房東的租金調整金額，扣除已支付的租金調整存款（如果有）；以及

(c)當前日曆年每月應支付的租金調整存款的任何變更，包括根據房東聲明修改前應支付的月份金額或修訂後的金額。

在收到該聲明後十（10）天內，租戶應根據房東聲明支付任何到期的租金調整款項。根據本條款，房東應向租戶支付的任何金額應記入下一個到期的租金調整存款，或者如果租期已到期，則應退還給租戶，前提是租戶沒有違約。房東因本第4.2條規定而有義務記入或退還給租戶的任何金額均不應產生利息或處罰。房東未提供房東聲明或計算租金調整金額不構成房東放棄提供此類條款的權利，也不構成對租戶支付此類金額的義務的放棄或解除，除非房東在適用日曆年結束後二十四（24）個月內未提供有關運營費用或稅金的房東聲明（除非稅務機關提供更新的稅務信息造成對稅金延遲提供）爲止。租金調整存款應記入適用日曆年（或部分日曆年）應付的租金調整款項中。在本租約終止的最後完整日曆年或租約終止期間的任何部分日曆年內，房東可將其預計的租金調整存款包括在內，而這些可能要到本租約終止後才能最終確定的租金調整。租客支付租金調整的責任在本租約到期或終止後仍然存在。

房東應根據良好的會計和管理實踐保持記錄，記錄經營費用和稅款，一貫適用。承租人或其代表（代表應是獲得本州營業執照並主要從事會計事務的註冊會計師，且其報酬不得以成功收費爲基礎）有權在房東向承租人交付經營費用和稅款報表之日起六十（60）天內，在正常工作時間內，經書面通知並提前至少五（5）個工作日送達的情況下，查閱房東關於上述經營費用和稅款報表項的記錄。承租人應承擔所有查閱費用；但是，如果查閱發現超收了五百分之五（5%）或更多，則房東應支付所有合理和實際的第三方查閱費用，最高不超過五千美元（$5,000.00）。如果承租人進行此類查閱，但在接收報告後的一百二十（120）天內未以書面形式對房東的報表提出異議，明確爭議項目的性質及理由，則視爲承租人接受並認可房東的報表，並視爲承租人已放棄爭議權。如果承租人爭議房東的任何報表，承租人應在通知爭議時將任何此類審計報告副本交與房東。如果承租人在此一百二十（120）天期限內未向房東提供爭議通知和審計副本，則視爲承租人已放棄爭議房東報表的權利。無論承租人是否按照本文提供的方式提出異議，應當根據房東的報表上所示的到期款項支付給房東，不影響任何此類書面例外。在任何情況下，承租人均不得查閱房東的記錄或爭議任何經營費用和稅款報表，除非

租戶已按時支付並將繼續支付所有應付的租金。在解決關於營運費用和稅款的任何爭議後，租戶應在確定後30天內向房東支付任何不足部分，或者房東應將任何由租戶過多支付的金額記入租戶的帳戶。由租戶獲取的記錄應被視爲保密信息，租戶及其任何代表或代理不得向任何其他人或實體披露或討論審計中披露的信息，除了（i）向租戶的董事、高管、律師、會計師、核數師、財務顧問、投資者、員工和顧問披露，或（ii）根據法律或法律程序的要求（「保密要求」）。租戶應賠償並使房東免受因保密要求違反而產生的任何損失或損害。

除了每月基礎租金、租金調整、租金調整存款和其他由租戶支付的費用之外，租戶應根據房東的要求支付房東應支付的所有稅款（不包括排除稅款），無論該稅款現在是否慣例或在本協議各方的預見之內：（a）對根據本協議支付的租金進行分攤或計算的稅款，包括任何政府機關或稅務機關就收取此類租金而徵收的毛收入稅或消費稅；或（b）對租戶使用或佔有物業或任何部分而產生的稅款；或（c）對租戶在物業內或任何儲藏室或其他處所的個人財產的計量價值而產生的稅款，或者用於物業經營的區域，房東和租戶的意圖是，儘可能地直接向租戶收取並支付此類個人財產稅；或（d）對由房東工程、租戶工程、租戶改建或其他對租賃物品的改進所產生的稅款，無論其所有權標題歸屬於房東還是租戶；或（e）就此次交易產生的稅款。根據本第4.4節由租戶支付的稅款或額外稅款不得計入根據第4.1節和第4.2節應支付的稅款的任何計算中。

第5條

安防-半導體

(a) 在雙方執行本租賃協議後的三（3）個營業日內，租戶應向房東支付按金的現金金額，以確保租戶對本租賃協議的每一條款、規定、契約和條件都能夠如約履行。如果租戶未能按時履行本租賃協議或與本租賃協議相關的任何其他文件的任何條款、規定、契約和條件，則房東可以使用、申請或保留按金的全部或任何一部分，用於支付任何逾期未付的租金、修復任何損壞的費用、清潔場所的費用、支付因租戶未能履行而房東可能支出或被要求支出的任何其他金額，並用於補償因租戶未能履行而房東遭受的任何其他損失或損害，包括但不限於未來租金的損失、租賃場所重新租賃時產生的任何損失或損害（不論此種損失、損害或不足是否發生在房東採取摘要程序或其他方式重新進入租賃場所之前或之後），以及未付的過去租金、未來租金損失和房東如果根據本租賃協議第11.2（b）或（c）款或加利福尼亞州民法第1951.2或1951.4款尋求追償時有權收回的任何損失、費用和損害金額。如果房東使用、申請或保留了全部或部分按金，則在收到書面通知後的五（5）個工作日內，租戶應支付或交付給房東足以替代使用、申請或保留金額的現金。如果租戶未違約，按金（除了根據本協議由房東應用而被保留的任何金額）應在以下時間內返還給租戶：（i）到期日的最後30（30）天內；（ii）從出租場所中移除租戶；或（iii）租戶根據本租賃協議將租賃場所交還給房東的時間；但是，無論如何，任何此類返還均不得被理解爲房東承認租戶已履行其在本協議下的所有義務。

在此之時，任何補充文件、修訂文件、替換文件以及以後的替換文件等文件）。如果房東使用、申請或保留了全部或部分按金，則在收到書面通知後的五（5）個工作日內，租戶應支付或交付給房東足以替代使用、申請或保留金額的現金。如果租戶未違約，按金（除了根據本協議由房東應用而被保留的任何金額）應在以下時間內返還給租戶：（i）到期日的最後30（30）天內；（ii）從出租場所中移除租戶；或（iii）租戶根據本租賃協議將租賃場所交還給房東的時間；但是，無論如何，任何此類返還均不得被理解爲房東承認租戶已履行其在本協議下的所有義務。

(b)安全按金不得視爲預付租金或任何種類預付款，也不得作爲房東因租戶未履行而造成的損失的衡量標準，也不得作爲房東對其或其使用或運用的任何行爲或不作爲視爲放棄或對實施房東的任何權利或補救措施構成豁免、禁止或抗辯。房東不被要求將安全按金與其一般資金分開並且不得對安全按金承擔受託責任或其他責任（除非在本節規定）。租戶不得對安全按金獲得任何利息。在房東對建築物的權益進行任何出售、租賃或轉讓時，房東有權將安全按金或其餘額轉移給受讓方，任何此類轉移均會使房東免除歸還安全按金的責任，如果安全按金實際轉移給房東權益的收購人並且該收購人承擔房東在第5條項下的義務。此後租戶將需向該受讓方單獨追索安全按金的退還或支付。租戶不得轉讓或質押或試圖轉讓或質押安全按金或其中的任何利息，而且不論此租約的一項或多項轉讓，房東均可向最初租戶歸還安全按金，而無需對任何受讓人承擔責任。租戶特此放棄根據加利福尼亞州民法第1950.7條的規定以及任何及一切現行或將來通過的法律規定，有關按金保證的任何及一切權利。

(c)在本租約的相互簽訂後的三（3）個工作日內，租戶可以選擇向房東交付一份不可撤銷的無條件議付保函（「保函」），作爲對租戶根據本租約的所有義務全面忠實履行以及對房東因租戶在本租約項下任何違約、缺席或不履行可能造成的所有損失和損害（或房東合理預測將遭受的損失和損害）的保護，保函形式應得到房東合理認可，並且應由一個負責監管加利福尼亞州銀行業的銀行或一個具有較高的BBB或更高的長期評級的、向房東不可撤銷支付者（一個「可接受的開證銀行」）發出，金額應按照第1.1條規定的金額（「保函金額」）。保函應不遲於到期日後六十（60）天到期。租戶應支付租戶在獲得保函和任何替代保函時所發生的所有費用、點數或費用。如果一個可接受的開證銀行因任何原因被宣告破產或被聯邦存款保險公司或任何政府機構接管或不滿足被批准爲可接受的開證銀行的標準，租戶應向房東提供經過合理批准的另一家銀行的替代保函，以符合可接受銀行的標準

在房東通知銀行未達到可接受開證銀行標準後的90天內，或者銀行被聯邦存款保險公司或其他政府機構宣佈破產或因任何原因接管的日期之內，銀行應獲得信用證權益。

(d) 信用證還應規定，房東及其繼任者或受讓人可以在任何時間無需提前通知租戶或獲得租戶的同意即轉讓（一次或多次）其對信用證的全部權益給另一方、個人或實體，前提是該受讓人是房東在本租約項下的權利和利益的受讓人，明確承擔同樣義務，或轉讓給任何向房東提供融資的貸款方。 在房東轉讓信用證時，租戶應提交給銀行所需的申請、文件和文書，以便完成轉讓，租戶應負責支付銀行的轉讓和處理費用。

(e) 如果根據信用證條款，房東對信用證進行提款後，信用證金額低於信用證金額，則在房東提款並通知租戶後的10個工作日內，租戶應採取必要措施恢復信用證金額，包括提供符合本租約第5條和該條款及本租約中所有子款的適用要求的額外信用證或替換信用證，以達到完整的信用證金額。

(f) 租戶保證不會轉讓或抵押信用證或其任何部分，房東或其繼任者或受讓人不受任何此類轉讓、抵押、嘗試轉讓或嘗試抵押的約束。 在不限制前述一般性的情況下，如果信用證在到期日之前到期，房東將接受信用證的續期（續期信用證應在信用證到期前不遲於四十五（45）天生效並遞交給房東），該續期信用證將不可撤銷並按照以上要求自動續期直至到期日，條款與到期信用證相同或房東自行決定可接受的其他條款。 但是，如果信用證未及時續期，或者租戶未按照本第5條中規定的金額和方式維持信用證，則房東有權向銀行提交信用證以提取信用證，並可以將信用證的收益用於支付租戶根據本租約未付的任何租金，並用於支付房東因租戶違約或拖欠本租約項下而遭受的所有損失和損害，或房東合理估計將因此遭受的任何損失和損害。

(g) Tenant acknowledges and agrees that Landlord is entering into this Lease in material reliance on the ability of Landlord to draw on the Letter of Credit on the occurrence of any breach, default or failure to perform on the part of Tenant under this Lease. If Tenant shall be in Default under this Lease, Landlord may, but without obligation to do so, and with notice to Tenant, draw on the Letter of Credit, in part or in whole, to cure any Default of Tenant and to compensate Landlord for any and all damages of any kind or nature sustained or which Landlord reasonably estimates that it will sustain resulting from Tenant’s Default and to which Landlord is

entitled under this Lease, including any damages that accrue upon termination of this Lease under this Lease and/or Section 1951.2 of the California Civil Code or any similar provision.

第6條

服務項目

(a) During the Term, Landlord shall furnish the following services the cost of which services shall be included in Operating Expenses or paid directly by Tenant to the utility or service provider:

(1) heat, ventilation and air-conditioning (「HVAC」) in the Premises 24 hours a day, 7 days a week, 365 days a year, as necessary in Landlord’s reasonable judgment for the comfortable occupancy of the Premises under normal business office and laboratory (including vivarium) operations, subject to compliance with all applicable mandatory regulations and Laws, the cost of which HVAC services shall be included in Operating Expenses;

(2) tempered and cold water for normal and customary use in the Premises and in lavatories in common with other tenants from the regular supply of the Building;

(3)每週五天在公共區域進行習慣性清潔和管家服務，不包括國家假日；

(4)在天氣允許的情況下，按照房東確定的間隔時間清洗房屋外部窗戶；和

(5)與建築物其他租戶共用自動乘客電梯服務。如有貨運電梯服務，則須經房東合理安排。

（b）房東應爲建築物提供一個安保計劃（但不包括爲租戶或房屋單獨提供）。此計劃的費用將作爲運營費用。房東對租戶或其他租戶方因他人行爲（包括犯罪行爲）或任何直接、間接或後果性損害，或租戶業務的任何損害或干擾概不負責，包括但不限於利潤損失、租金或其他收入損失、商機損失、商譽或使用損失，或其他任何損害、人身傷害或死亡，與任何安保計劃的故障、規避或其他失效，或安保計劃未能預防人身傷害、死亡、財產損失或遺失，或未能拘捕任何涉嫌造成此類傷害、死亡、損害或遺失的人有關。

(c) 只要本租約有效並且租戶已支付到期的所有租金，房東應爲房屋提供用於常規建築照明安裝的替換燈管、燈泡、鎮流器和啓動器，但如果這些項目的更換或修理是由於租戶或租戶方的疏忽，相關費用應在房東通知後的十（10）天內由租戶支付，並不列入運營費用的一部分。

(d) 如果租戶在房屋內使用產生熱量的機器或設備，其對空調系統維持的溫度產生不利影響，或者當佔用情況或電力負荷對空調系統維持的溫度產生不利影響時，房東保留在房屋內安裝或要求租戶安裝補充空調單元的權利。租戶應承擔所有與這些單元的安裝、維護和運行相關的費用和支出。

(e) Tenant shall pay Landlord at rates fixed by Landlord for all tenants in the Building, charges for all water furnished to the Premises beyond that described in Section 6.1(a)(2), including the expenses of installation of a water line, meter and fixtures.

(f) On and after the Commencement Date, Landlord agrees that in the event of an interruption of power to the Building, Tenant may connect Tenant loads to the emergency generator serving the Building (the 「Emergency Generator」) on the following conditions: (i) Tenant loads to the Emergency Generator shall be as contemplated in the Space Plan (as defined in 附件B attached hereto); (ii) any use of the Emergency Generator, including the duration of use, shall be subject to the requirements and limitations (if any) imposed by applicable Law; and (iii) in the event of an emergency causing an interruption of power to any portion of the Building, Landlord may, in its reasonable discretion, immediately shed or shut down Tenant loads (an 「Emergency Shut Down」) to the extent necessary to redirect the power from the Emergency Generator (「Emergency Generator Power」) to the Building’s emergency/life-safety systems (e.g., elevators, fire-life safety and emergency lighting). To the extent Landlord’s load shedding equipment accommodates shedding Tenant loads in stages, then Landlord shall use commercially reasonable good-faith efforts to shed Tenant loads in a priority which Tenant has delivered to Landlord in writing. Notwithstanding anything to the contrary herein, Tenant acknowledges that the Emergency Generator and any transfer switch may be exercised on a periodic basis, such exercise to be conducted by Landlord or the Building management staff at Landlord’s reasonable discretion. Tenant further acknowledges that annual maintenance procedures require that the Emergency Generator be taken off-line and that an annual full load test be performed on an annual basis, which test shall be conducted by Landlord or the Building management staff at Landlord’s reasonable discretion; provided, however, Landlord shall give Tenant not less than five (5) business days’ prior written notice thereof. Landlord shall not be liable to Tenant, and Tenant shall not be entitled to any abatement of rent or other recourse in the event that Emergency Generator Power is not available for any reason, except as otherwise set forth in Section 6.5 below. Landlord shall make commercially reasonable efforts to operate, maintain and repair the Emergency Generator such that the Emergency Generator is available to tenants of the Building in the event of a power outage, subject to the limitations set forth above. Landlord’s costs for the operation, maintenance, repair and testing of the Emergency Generator shall be included in Operating Expenses.

本建築和場地所提供的中央暖通空調系統產生供暖、製冷、通風和排氣的所有公用事業服務，包括但不限於電力和天然氣，以及水和下水道服務，應構成經營費用，受上述經營費用定義規定的條款約束。承租人在場地內使用的所有公用事業服務，包括但不限於電力和天然氣，應由承租人通過單獨收費或作爲經營費用的一部分支付。此類費用應基於承租人的使用量計算，即承租人的使用情況：（a）關於電力方面，除了頂燈外，應通過單獨的電錶或次級電錶測量，並在賬單後三十（30）天內由承租人作爲本租約下的額外租金支付；以及（b）對於其他所有公用事業，應由業主合理估計後由承租人在賬單後三十（30）天內作爲本租約下的額外租金支付或包括在經營費用中。此外，承租人應自行提供場地的管家服務，使用業主可以合理接受的管家服務，或者與業主安排由業主或業主供應商進行此類場地清潔服務，並應將相關費用直接支付給業主。儘管本租約的任何規定相反，承租人不得在未經業主事先書面同意的情況下對場地內的電氣設備或系統進行任何改動或添加，但只要這樣的改動或添加不超過場地內的電線、饋線和上升線的容量，並且符合市政府的建築法規，業主的同意不得以不合理方式拒絕、附加條件或耽擱。承租人對電流的使用在任何時候不得超過爲場地或樓宇提供電流的電線、饋線和上升線的容量。業主同意安裝電氣設備並不免除承租人有責任限制電力使用量不超過此種容量的義務。

在租戶書面請求的情況下，房東應根據本租約規定的條款，如能合理地提供，提供租戶額外數量的任何在第6.1節中指定的服務或公用事業。對於租戶要求並由房東提供的服務或公用事業，租戶應按照房東不時收取的這些服務和公用事業的當時費率支付給房東，作爲本租約下的額外租金。

租戶希望的所有電話和通信連接須經房東事先書面批准，應符合房東的合理判斷，並且所有電纜的位置以及相關工作必須由房東批准的承包商執行，並需遵守房東當時的建築標準以供電纜安裝。房東保留指定並控制爲建築提供電纜安裝、拆卸、維修和維護的實體或實體的權利，並限制和控制通往電話櫃或面板的通道。如果房東指定特定供應商來爲建築提供電纜安裝、拆卸、維修和維護服務，租戶同意遵守並參與該計劃。租戶應對連接辦公室內電纜所發生的所有費用負責，並作爲本租約下的額外租金支付，包括與辦公室內電纜安裝相關的任何連接、訪問和

與電纜安裝有關的維護費用以及在辦公室內安裝此類電纜和隨後啓用該服務以及維護該等電纜後發生的所有費用；建築的運營費用中將包括房東爲服務建築提供的所有安裝、拆卸、連接或維護成本，這些成本未分配給任何單獨使用該服務的個人，而是分配給建築物。如果租戶未能維護辦公室內的所有電纜，且此失敗影響或干擾爲建築提供服務的任何其他電纜的運營或維護，房東或任何由房東聘請的供應商可以立即進入並對辦公室進行必要的維修、恢復或修改，以消除此類干擾（房東可從租戶那裏追回與此相關的所有費用）。如果房東要求，在終止日期前，租戶應拆除租戶在租期內安裝的所有電纜，並將此安裝以房東先前批准的條件交還。租戶同意，無論何時，無論出於任何原因，在任何時候對爲辦公室及建築提供任何電話或其他通信服務的中斷、減少、延遲或停止，房東或房東的任何供應商均不對租戶、任何租戶方或通過租戶或任何租戶方索賠、因任何中斷、減少、延遲或停止造成的任何損害、傷害、損失、費用、索賠或訴因承擔責任。

(a)租戶同意，當服務出現任何故障，延遲提供服務，數量或性質的變化，且該故障、延遲或變化部分或完全是由維修、改進或機械故障、租戶或其他方的行爲或不作爲，或不可抗力事件引起時，房東不構成本租約的違約，也不對租戶承擔責任賠償或其他賠償責任（「服務失敗」）。此類服務失敗不得視爲驅逐或干擾租戶對租賃物的使用和佔用權，也不免除租戶支付租金或履行本租約項下的其他任何義務，不得抵減或抵銷。由於任何原因包括服務提供商更變或房東遵守現在或今後公佈的任何自願或類似的政府或商業指導方針或任何現在或今後由負責經營物業的任何政府機構、委員會或局制定的要求，導致部分或全部提供指定公共事業服務不可用、減速、停止或中斷的，不得使房東對任何方的人身、財產或業務承擔責任，或被視爲驅逐租戶或工作租金減免，也不能使租戶免除根據此租約履行任何承諾或協議的義務。任何房東提供的設備或機器出現故障或由於任何原因無法正常運轉時，房東應盡力及時修復，但租戶不得因此而要求減租或索賠，也不得因此或由此而導致的服務中斷而因任何損失索賠，除非在本第6.5節中另有規定。租戶在此放棄任何適用的現行或未來法律的任何權利，包括允許根據加利福尼亞州民法第1932（1）條規定基於此類中斷、故障或無法實現而終止本租約的規定。

(b) Notwithstanding the foregoing provisions of Section 6.5(a) above to the contrary, the following shall apply in the event of a Service Failure:

(1) If any Service Failure caused by Landlord or any Landlord Parties prevents Tenant from reasonably using a material portion of the Premises and Tenant in fact ceases to use such portion of the Premises, Tenant shall be entitled to an abatement of Base Rent and Additional Rent with respect to the portion of the Premises that Tenant is prevented from using by reason of such Service Failure in the following circumstances: (i) if Landlord fails to commence reasonable efforts to remedy the Service Failure within five (5) Business Days following Tenant’s notice to Landlord of the occurrence of the Service Failure or fails thereafter to pursue diligently reasonable efforts to remedy the Service Failure, the abatement of Rent shall commence on the sixth (6th) Business Day following Tenant’s notice to Landlord of the Service Failure and continue for the balance of the period during which Tenant is so prevented from using such portion of the Premises; and (ii) if the Service Failure in all events is not remedied within thirty (30) days following Tenant’s notice to Landlord of the occurrence of the Service Failure and Tenant in fact does not use such portion of the Premises for an uninterrupted period of thirty (30) days or more by reason of such Service Failure, the abatement of Rent shall commence no later than the thirty-first (31st) day following Tenant’s notice to Landlord of the occurrence of the Service Failure and continue for the balance of the period during which Tenant is so prevented from using such portion of the Premises.

(2) If a Service Failure is caused by Tenant or any Tenant Parties, Landlord shall nonetheless remedy the Service Failure, at the expense of Tenant, pursuant to Landlord’s maintenance and repair obligations under Section 8.1 – Landlord’s Maintenance or Section 14.1 – Substantial Untenantability, as the case may be, but Tenant shall not be entitled to an abatement of rent or to terminate this Lease as a result of any such Service Failure. In no event, however, will Landlord have any obligation to pay any bill for any service or utility that is the Tenant’s obligation to pay under this Lease.

(3) 若服務故障的原因在房東控制範圍之外的公用事業單位或其他公用性質的實體，通知該實體有關服務故障並要求其修復故障將被視爲房東採取"合理努力"以修復服務故障。

租戶承認，房東可以根據適用法律的要求，在房東唯一選擇下，隨時更改爲大廈、租賃物及/或其居民提供服務的公司或公司（包括電力服務、燃氣服務、水務、電話和技術服務）。儘管本租約中另有規定，租戶承認房東未曾也不會對爲大廈及租賃物或其居民提供服務的公司或公司的身份作任何陳述或擔保，租戶明白服務提供商的選擇以及與其僱傭和終止相關事務應完全由房東決定。上述條款並非意在修改、修正、更改或以其他方式削弱本租約中關於提供服務的性質或類型或提供的具體信息方面任何條款。租戶同意

在服務或提供者變更事宜中，與房東及其各服務提供商合作。

房東將在大廈主入口大堂的名錄中及如爲多租戶樓層則在電梯大堂的租戶列表上爲租戶安裝初始大廈標準標識，並在租賃物主入口處的租戶主門上，所有費用由租戶獨自承擔。任何對此類初始標識的更改應僅在房東事先書面同意的情況下進行，應符合大廈標準標識並由租戶獨自承擔費用。

第7條

使用場地；房東的進入權

(a) 租戶應只使用場地，以從事租戶的業務。租戶不得使用場地（或允許他人使用場地）用於任何非法目的或違反任何法律或有害物質法的方式；（2）違反此租約的條款和條件或大廈規則設置在本條第18條所述的；或（3）會造成或繼續造成滋擾。如果租戶要求，房東應向租戶提供最多25個額外的門禁卡（除了租戶在此租約簽訂日期所擁有的門禁卡），門禁卡的費用應在房東要求之日起十（10）天內由租戶支付，租戶應向房東放置按金以支付遺失的門禁卡或在租約結束時未歸還的門禁卡（前提是房東應歸還任何按金給租戶，少扣除未歸還門禁卡的金額）

(b) 租戶每週七（7）天，每天二十四（24）小時有權進入場地，但需遵守大廈內隨時存在的合理進入控制和/或租戶識別系統，例如但不限於提供給租戶的鑰匙或門禁卡入口。

(c) 房東和租戶承認1990年《美國殘疾人法》（42 U.S.C. §12101等）及其制定的相關法規和準則，隨時可能會進行修改和補充（以下統稱「ADA法案」）確立了關於企業運作、可及性和消除障礙的要求，該等要求可能適用於場地、大廈和項目，具體取決於，等等：（1）租戶的業務是否被視爲「公共場所」或「商業設施」，（2）這些要求是否「容易達到」，以及（3）某個改動是否涉及「主要功能區域」或觸發了「通行路徑」要求。各方在此同意：（a）房東應負責普通區域的ADA第三標題合規性，（b）租戶應負責場地內的ADA第三標題合規性，包括按照或與本租約有關在場地內執行的任何租賃改善或其他工作，（c）房東可以履行或要求租戶履行，租戶應承擔相關費用，ADA第三標題「通行路徑」

租戶對租賃物中的租戶增加引起的要求負有唯一責任。租戶應對與租戶的僱員有關的ADA第I章要求負全部責任。

(d) ​​房東和租戶同意合作，並盡商業上合理的努力參與通常適用於位於附近或周圍區域的企業的交通管理計劃，並鼓勵和支持其辦公室工作人員和服務員工進行麪包車、班車服務和拼車，並根據租戶業務要求合理許可範圍內支持分散和靈活工作時間。本條款或本租約的任何其他規定均不意在或不得爲其他任何人、公司、企業、政府實體或公衆創造任何權利或利益。

(e) 租戶同意遵守適用法律下適用於租戶的任何和所有義務，如果有的話，涉及能源管理和使用披露。

(f) 危險物質.

(1) 定義。 以下術語在本租約目的下具有以下含義：

(i) 「生物危險材料」指根據任何有害物質法律定義或稱爲「醫療廢物」、「生物廢物」、「生物危險廢物」、「生物危險材料」或任何其他類似術語的所有物質和材料，包括但不限於加利福尼亞州衛生與安全法案第25105條及其後修訂的規定。

(ii) 「化學控制區計劃」意指房東制定並獲得市政府批准的關於建築物中使用和存儲危險物質的某一計劃。

(iii) 「環境狀況」是指在工程（包括但不限於租賃物）中釋放任何有害物質。

(iv) 「Environmental Damages」 means all claims, suits, judgments, damages, losses, penalties, fines, liabilities, encumbrances, liens, costs and expenses of whatever kind or nature, contingent or otherwise, matured or unmatured, foreseeable or unforeseeable, arising out of or in connection with any Environmental Condition, including, to the extent arising out of an Environmental Condition, without limitation: (A) damages for personal injury, or for injury or damage to the Project or natural resources occurring on or off the Project, including without limitation (1) any claims brought by or on behalf of any person, (2) any loss of, lost use of, damage to or diminution in value of any Project or natural resource, and (3) costs of any investigation, remediation, removal, abatement, containment, closure, restoration or monitoring work required by any federal, state or local governmental agency or political subdivision, or otherwise reasonably necessary to protect the public health or safety, whether on or off the Project; (B) reasonable fees incurred for the services of attorneys, consultants, contractors, experts and laboratories in connection with the preparation of any feasibility studies, investigations or reports or the performance of any work described above; (C) any liability to any third person or governmental agency to indemnify such person or agency for costs expended or

liabilities incurred in connection with any items described in clause (A) or (B) above; (D) any fair market or fair market rental value of the Project; and (E) the amount of any penalties, damages or costs a party is required to pay or incur in excess of that which the party otherwise would reasonably have expected to pay or incur absent the existence of the applicable Environmental Condition.

(v) 「Handling」 or “Handles”, when used with reference to any substance or material, includes (but is not limited to) any receipt, storage, use, generation, Release, transportation, treatment or disposal of such substance or material.

(vi)「危險物質」指任何化學物質、爆炸物、生物危險物質、放射性物質或其他有毒或有害物質或危險廢物，包括但不限於任何含石棉材料、PCB、CFC、石油及其衍生物、放射性物質、生物危險物質、危險廢物、任何以危險物質、有毒物質、具有毒性、有毒廢物、生物危險物質、生物危險廢物、生物廢物、醫療廢物、輻射、放射性物質、放射性廢物或其他類似術語定義或列爲具有危險性物質、危險材料、危險廢物、有毒物質、有毒廢物、生物危險物質、生物危險廢物、生物廢物、醫療廢物、放射線、放射性物質、放射性廢物或其他類似術語的物質，適用於任何公務員或政府或準政府機構頒佈、頒佈或發佈的任何現行或今後在任何時候或不時正式實施的法律、法規、法令、法典、規則、條例、指令、命令、條件或其他書面要求，以保護環境或人體健康，以及/或任何含有以上類別的多種混合材料、物質或廢物。

(vii)「危險物質法規」包括（但不限於）（A）1980年《全面環境響應、補償和責任法案》第42 U.S.C. 9601-9657款，（B）1975年《危險物質運輸法案》第49 U.S.C. 1801-1812款，（C）1976年《資源保護與回收法案》第42 U.S.C. 6901-6987款（連同對其進行的任何修訂、該等法規下的任何修訂以及不時生效的任何此類法規的修訂，「RCRA」），（D）加利福尼亞《卡彭特-普雷斯利-坦納危險物質帳戶法》，加利福尼亞衛生與安全法典第25300至25300節，（E）加利福尼亞《危險物質釋放應對計劃和清單法案》，加利福尼亞衛生與安全法典第25500至25500節，（F）加利福尼亞《危險廢物控制法》，加利福尼亞衛生與安全法典第25100至25100節（連同對其進行的任何修訂、該等法規下的任何修訂以及不時生效的任何此類法規，「CHWCL」），（G）加利福尼亞衛生與安全法典第25015至25027.8節，（H）任何對前述任何法案的修訂或 繼任法案，不時根據其條款自時通過或制定，（I）不時根據第前述任何法案而頒佈的法規或其修訂，（J）與生物危險物質相關的任何法律，包括（但不限於）任何關於其運輸、使用、脫污和處理的法規或要求，以及（K）現在或以後任何時候生效的關於管理、相關或徵收責任或行爲標準的任何危險物質的法律，包括但不限於根據任何政府或

權力機構不時將全項目範圍或關於場地或項目中的任何危險物料處理進行的事宜

(viii) 「危險廢物」指(A)根據RCRA列爲或符合「危險廢物」或具有類似含義條款的任何廢物，(B)符合CHWCL中「危險廢物」、「極端危險廢物」或「受限制危險廢物」所指特徵的廢物，和/或(C)任何其他被定義或稱爲「危險廢物」或類似術語的所有物質和材料

(ix) 「房東的污染」指在本租約日期形成時存在於場地或項目中（未由任何租戶方放置或在本租約期限內（或之後的任何時間）遷移到或下方項目內）或由房東和/或其任何代理、僱員、承包商、供應商、許可方或受邀方（與房東一起統稱爲「房東方」）在物業上釋放的任何危險物料

(x) 「放射性物質」指（A）處理這些物質和材料需要來自核監管委員會的批准、同意、許可證或許可證，（B）處理這些物質和材料需要來自加利福尼亞州頒發的放射性物質許可證或其他類似批准、同意、許可證或許可證，和（C）任何其他被定義或稱爲「輻射」、「放射性物質」或「放射性廢物」或具有類似含義的術語

(xi) 「釋放」指的是任何意外或故意向空氣、土地、地表水、地下水或環境中（包括但不限於丟棄或丟棄含有任何危險物質的容器）不慎泄漏、滲漏、抽、傾倒、排放、噴射、逸出、滲濾、遷移、傾倒或處置。

(xii) 「租戶污染」意指租戶及/或租戶的任何代理人、僱員、承包商、供應商、供應商、承租方和承租方的受邀人（分別稱爲「租戶方」和集體稱爲「租戶方」）在或附近的財產上釋放任何危險物質。

(2) 處理危險物質。各方承認租戶希望和打算將全部或部分房地作爲生物製藥研究和開發設施，並且否則供租戶按照上述第1.1(11)節規定的用途從事其業務，其所進行或擬進行的使用包括處理危險物質，並且因此租戶因此將被允許在所租用的房地內從事生物製藥研究、開發、準備和/或分發設施和租戶的其他業務運營中通常使用或與其有關的必要和合理數量的危險物質的處理 (「被允許的危險物質」), 前提是全部租戶方處理的此類被允許的危險物質始終要遵守並受本租賃協議和一切法律的規定，包括所有危險物質法律，並受到房東有關大樓的化學控制區域計劃的約束。毫不限制前述，租戶應始終遵守適用於租用物的租戶使用任何方面和租戶在租用物和項目中的操作和活動以及租戶在租用物和項目中的一切活動相關的一切危險物質法律，並應始終確保租戶在租用物中處理危險物質不違反（x）適用於大樓（包括但不限於大樓排放許可證所定義的大樓排放許可證）或租用物或租戶在其中處理任何危險物質的政府許可證或執照的規定，或（y）與大樓和租用物的佔有分類相關的任何適用的要求或限制。

(3) 處理或排放危險物質承租人不得在場地或項目上釋放或處置任何危險物質，除非獲得許可，而應以承租人自己的名義和EPA廢物生成商編號（或其他由任何其他政府機構頒發或規定的用於放射性物質、生物危險物質或其他危險物質的類似識別信息），並由承租人獨自承擔費用，符合所有適用的危險物質法律、實驗室規則和法規（下文有定義），以及所有其他適用的法律和監管要求。

(4) 有關危險物質的信息承租人應在起始日期之前以書面形式向房東提供以下信息和/或文檔，並隨後應更新並交付給房東這些信息和/或文檔（x）每年一次，最遲在每年的1月31日前，（y）承租人的危險物質清單或涉及危險物質的經營活動發生任何重大變化時，並且（z）在房東隨時以書面方式合理要求的其他時間，這些更新應反映這些信息和/或文檔的任何重大變化：

(i) 承租人隨時收到、使用、處理、生成、運輸、存儲、處理或處置的所有危險物質清單，或在準備該清單時擬使用、處理、生成、運輸、存儲、處理或處置的所有危險物質清單，與其在場地的經營活動有關。該清單應包括但應單獨標識出任何屬於前述描述的危險廢物、生物危險物質和放射性物質。如果該清單包括任何生物危險物質，承租人還應書面向房東披露與使用這些材料相關的生物安全級別指定。

(ii) 提供任何租戶方自行或授權的政府或準政府機構頒發的一切有關在租賃物件或項目內外處理危險物質的所有許可證、執照、註冊證和類似文件的副本。

(iii) 提供有關租戶在租賃物件上的運營，根據《加利福尼亞州法典》第八章第5194條或42 U.S.C.第11021條或任何修改，根據要求定期完成的所有「物質安全數據表」（MSDS），如果有的話。

(iv) 提供任何租戶在租賃物件上的運營中需要定期完成的所有危險廢物隨附清單（定義見《加利福尼亞州法典》第22-66481條），如果有的話。

(v) 提供有關租戶在租賃物件上的運營根據加利福尼亞州《健康與安全法典》第25500節及其後修訂版本，或根據與申請從城市獲得營業執照相關的法規，會定期要求的任何「危險物質業務計劃」的副本。

(vi) 在對租戶的運營根據適用法律、《加利福尼亞州法典》第22-67140條及其修改版本，要求有時要求提供的任何「應急計劃和緊急程序」，以及根據時而定期要求提供的任何《加利福尼亞州法典》第22-66493條及其修改版本所要求的「培訓計劃和記錄」。 如果適用法律不要求租戶就其在租賃物件上的運營制定應急計劃和緊急程序，房東有權自行爲整棟樓房或項目內的多個樓房制定應急計劃和緊急程序。在此情況下，如果適用法律不要求租戶就其在租賃物件上的運營制定應急計劃和緊急程序，租戶應在收到房東書面要求後的六十（60）天內向房東提供通常包含在應急計劃和緊急程序中的信息，如上文所述方式和時間。

(vii) 根據適用法律，根據加州法規第26條第22-66493條及其修訂內容，就租戶方處理的任何危險物質，不時向加州衛生部提供或應提供的任何兩年一次或其他週期性報告的副本。

(viii) 根據其在院內經營活動而不時頒發或持有的任何工業廢水排放許可證的副本（雙方目前預期，然而，由於如上所述房東名下的建築排放許可證的存在。租戶不需要保持單獨的個人排放許可證）。

(ix) 根據與租戶在院內經營活動有關的任何其他危險物質的列表，報告，研究或清單的副本，或者租戶不時被要求提供並向任何政府或準政府機構提交的任何危險物質或包含在危險物質中的任何子類別的報告，包括（但不限於）租戶向聯邦食品藥物管理局或任何其他主要與院內存在（或不存在）任何「特定代理」或其他生物危險物質有關的監管機構提交的報告，並提供相關歸檔證明。

(x) 房東不時以書面形式要求租戶提供的與以下事項有關的任何其他信息：（A）房東根據本節的規定以及有關應用法律遵從與租戶方或任何租戶方在院內或建築物內或項目中對危險物質的處理或釋放進行監控（房東行使合理判斷）和執行其義務，（B）任何政府當局根據任何危險物質法律或與租戶方或任何租戶方在院內或建築物內或項目中對危險物質進行處理的有關任何其他法律的檢查或執行行動，以及/或（C）房東因與租戶方或任何租戶方在院內或建築物內或項目中對危險物質進行處理有關的任何合理規則和程序的制定（但不限於）任何如上所述的應急計劃或緊急響應計劃的計劃（房東行使其自行判斷）。除非法律另有規定，房東應保密租戶根據上述向房東提供的任何信息，但是，提供給房東的信息不得適用於向任何政府當局提交或向廣大公衆公開的信息。房東可以向其貸款人，顧問或投資者提供此類信息，前提是這些實體同意保密此類信息。

(5) Indemnification; Notice of Release. Tenant shall be responsible for and shall indemnify, defend and hold Landlord harmless from and against all Environmental Damages to the extent arising out of or otherwise relating to, (i) any Handling of Hazardous Materials by any Tenant Party in, on or about the Premises or the Project in violation of this Section, (ii) any breach of Tenant’s obligations under this Section or of any Hazardous Materials Laws by any Tenant Party, or (iii) the existence of any Tenant’s Contamination in, on or about the Premises or the Project to the extent caused by any Tenant Party, including without limitation any removal, cleanup or restoration work and materials necessary to return the Project or any improvements of whatever nature located on the Project to the condition existing prior to the Handling of Hazardous Materials in, on or about the Premises or the Project by any Tenant Party. In the event of any Tenant’s Contamination in, on or about the Premises or any other portion of the Project or any adjacent lands, Tenant shall promptly remedy the problem in accordance with all applicable Hazardous Materials Laws, shall give Landlord oral notice of any such non-standard or non-customary Release promptly after Tenant becomes aware of such Release, followed by written notice to Landlord within five (5) days after Tenant becomes aware of such Release, and shall furnish Landlord with concurrent copies of any and all notices, reports and other written materials filed by any Tenant Party with any governmental authority in connection with such Release. Tenant shall be conclusively presumed to have met its burden to the extent that any Hazardous Materials are identified as being present in any environmental report or other data on the Date of

Lease and are not used by Tenant. Tenant shall have no obligation to remedy any Hazardous Materials contamination which was not caused by a Tenant Party.

(6) Governmental Notices. Tenant shall promptly provide Landlord with copies of all written notices received by Tenant during the Term relating to any actual or alleged presence or Handling by any Tenant Party of Hazardous Materials in, on or about the Premises or any other portion of the Project, including, without limitation, any notice of violation, notice of responsibility or demand for action from any federal, state or local governmental authority or official in connection with any actual or alleged presence or Handling by any Tenant Party of Hazardous Materials in or about the Premises or any other portion of the Project.

(7) 房東檢查除本租約規定之外，並且不受限於，房東在合理事先要求下，承租人應在合理時間內允許房東及其顧問，以及任何對租賃物或承租人使用的任何方面具有管轄權的政府機關，進入租賃物進行定期檢查處理危險物質，而房東因此無需對承租人承擔責任，也不會因此被視爲對租賃物有干擾，只要由此進入導致對承租人使用租賃物的干擾，房東將盡力減少。房東在進入租賃物期間應遵守承租人合理要求的安全預防措施，並應儘量減少由此進入導致對承租人使用租賃物的干擾。儘管房東根據本款在承租人處理危險物質方面有檢查和查閱文件、材料和物理狀況的權利，但房東無義務進行任何此類檢查或查閱，也無義務監控任何文件、材料、物理狀況或承租人處理危險物質的合規情況，第三方不得依據本款規定指望房東進行任何此類檢查、查閱或監控。

(8) 房東的檢查房東保留根據房東的合理判斷和房東的費用，收回成本附加費用權利（在租戶違反本款任何義務時除外，在此情況下此類監測成本可能完全由租戶承擔，並應由租戶在房東隨時有要求的情況下提供，附有合理證明所要求賠償的相關支出的支持文件），在房東以房東的合理判斷確定的時間（從時間不定到時間），通過房東聘請的顧問或房東自行決定的其他方式進行監測：（x）在租期內由承租方產生的租賃物中的所有水和大氣排放，（y）租戶及大廈所有其他租戶對大廈的使用分類要求和限制（包括但不限於租戶和大廈所有其他租戶的危險物質清單水平）的遵守情況，以及（z）租戶對本款的所有其他要求的遵守情況。

(9) 排放物的發現如果房東、租戶或任何政府或準政府機構在租期內發現任何違反本章節的租戶方的放射物，且據房東的合理判斷，危及建築物或項目滿足適用法律的能力或以其他方式不利影響建築物或項目遵守適用的排放或排放標準，或者如果房東發現租戶違反本章節的其他義務，那麼在收到房東的書面通知之日起或租戶實際知曉適用的排放、排放或違反之日起，租戶自費應在合理時間內（x）就違反本租約的放射物停止相關排放或排放，並消除放射物的持續影響，直至租戶以合理滿足房東的滿意，證明適用的排放或排放符合所有適用法律以及應對該放射源的所有適用法律和其他法規承諾及義務，且得到對釋放物負責的管轄政府機構的滿意，以及（y）就租戶在本章節下的任何其他違約採取房東書面合理要求的糾正措施，以便儘可能迅速地消除違約並消除違約的持續影響。

(10) 後續居住研究如果租戶或任何租戶方在租期內在租賃物或項目中處理任何有害物質，則在終止日期後的十五（15）天內，租戶自費應獲得並交付給房東由一個對房東合理滿意的專家執行的環境研究，評估租戶污染在租賃物和項目上下和周圍的存在或不存在。該研究將基於對租賃物和項目周圍區域（如適用）的合理和謹慎的測試和調查水平，這些測試應至少在終止日期前十五（15）天內進行。根據該研究所要求或建議的任何補救措施的責任應根據本租約和適用法律的相關規定來分配。在租戶有責任進行此類補救行動的情況下，租戶自費應立即開始並努力完成所需的補救行動。

(11) 應急響應計劃。如果房東在合理判斷下采用任何建築物的應急響應計劃和/或任何備用計劃和建築物緊急程序（或者如果適用，則適用於項目中的多幢建築物），房東應向租戶提供任何此類計劃和程序的副本，只要這些計劃和程序是合理的，並且不會對租戶使用、佔用或進入租賃物或任何停車區造成重大幹擾，也不會顯著增加租戶使用或佔用租賃物的成本，那麼租戶應在租期內遵守這些計劃和程序的所有要求，以適用於租戶和/或租賃物。如果房東選擇在租期內採用或實質性修改任何適用於建築物的這些計劃或程序，房東應與租戶磋商，租戶應在準備這些計劃、程序或修改方面合理配合，以精確反映並保持與租戶在租賃物中的運營一致性，但是房東單方將根據其良好誠信判斷確定此類磋商的適當範圍，本小節（11）中的任何內容不應被解釋爲賦予租戶對房東採用或修改任何此類計劃或程序的批准或不批准權，也不應

租戶提供的任何諮詢或其他意見都不得被房東依賴，也不得因此導致租戶在上述計劃、程序或修改方面產生任何責任或有關責任。

(12) 放射性材料。在不限制本部分的任何其他適用條款的情況下，如果租戶在租賃物中處理或擬處理任何放射性材料，租戶應向房東提供租戶用於此類放射性材料的許可證或許可證的副本，以及租戶從時間到時間根據適用法律或其他採納的在租戶處理此類放射性材料時所需的所有輻射保護計劃和程序的副本。另外，租戶應遵守房東從時間到時間根據其善意裁量權發佈的與項目上放射性材料處理有關的任何規則和程序（例如但不限於，對遷至普通垃圾的衰變廢物實施標籤玷污計劃和/或與在項目上運輸和存儲放射性材料有關的規則），只要這些規則和程序是合理的，並且不與任何適用法律相牴觸。

(13) 被視爲滯納繼續佔用儘管本租約的其他條款，租戶特此同意如下：

(i) 如果承租方在租期內在租賃物或工程中處理任何放射性材料，則只要與這些放射性材料相關的任何許可證或許可證在終止日期後仍然有效或開放，並且另一家處理放射性材料的實體是房東的一名真正有意向的租戶，這一點可以通過當前簽署的租賃建議或意向書證明是被法律禁止佔用部分與租客用途相似的租賃物，則租戶將被視爲在未經房東同意的情況下繼續佔用租賃物的部分（儘管可能適用租期的終止或到期），並且應按照第13條款項繼續支付租金和其他費用，僅用於受放射性材料許可證影響的租賃物部分，直至所有此類放射性材料許可證和許可證根據本租約和所有適用的有害物質法律和其他法律的要求完全關閉爲止。

(ii) 如果承租方在租期內在租賃物或工程中處理任何危險物質，並且在終止日期前未能從租賃物或工程中清除承租方方處理的所有已知危險物質或未能完成承租方的污染修復或清除和/或未能在本租約和所有適用的有害物質法律以及任何其他適用法規要求的標準下進行完全修復，則在這種情況繼續存在期間，租戶將被視爲在未經房東同意的情況下繼續佔用租賃物（儘管可能適用租期的終止或到期），並且應按照第13條款項繼續支付租金和其他費用，直至所有這些情況根據本租約和所有適用的有害物質法律和其他法律的要求得以完全解決。

(14) 責任的生存本節下各方的義務將在終止日期後繼續存在，並將在房東對物業的權益進行任何轉讓後繼續存在。本節的規定以及任何一方根據本租約行使的任何權利和救濟，均不影響該方根據本租約或適用法律對環境狀況和/或危險物質可能擁有的其他權利和救濟。任何一方在本節中的任何時候或不時行使或未行使本節授予的任何或所有權利，都不會以任何方式使該方承擔任何責任，也不會使對方轉移在本租約下對對方加諸的任何責任或義務或根據有關危險物質法律、環境狀況和/或遵守法律上的任何責任或義務。

(15) 實驗室規章制度租戶同意其自身及其分租人、僱員、代理人和受邀人須遵守附屬於本租約的實驗室規章制度（「實驗室規章制度」） 附件C-1 和房東不時可能做出的所有合理修改和補充。

(16) 房東的污染儘管本節或本租約其他地方有任何相反規定，租戶無需（a）調查、清除或修復任何房東的污染，（b）支付或補償房東或他人與房東的污染調查、清除或修復相關的任何費用，或（c）對房東或他人因或與房東的污染有關的任何環境損害進行賠償、辯護、保護或使其免受損害。

(17) 房東的陳述和保證房東聲明並保證：(a) 據房東實際知情，無須調查義務，出租物中沒有任何危險物質位於出租物內、上和下，其數量、濃度或其他水平需要通知或報告，或者超出適用法律允許的限制；(b) 房東已向承租人提供了房東持有或合理可獲得的關於出租物內、上或下有無危險物質的所有報告、評估、評估和研究。如果承租人確定存在前述聲明的任何不符合，並向房東發出書面通知，則房東應在接到承租人書面通知後，詳細說明此類不符合的性質和程度，立即以房東的費用糾正該不符合；然而，此類不符合不應使承租人有權減免房租或終止本租約，或以其他方式使承租人免除其在本租約下的任何義務。

(a) 承租人應允許房東在出租物內、上和下豎立、使用和維護管道、風管、電線和導管，只要不會對承租人對出租物的使用、佈局或設計產生實質性影響或變化。在緊急情況下，房東或房東的代理人有權進入出租物，對出租物進行檢查，執行本協議要求的任何服務，進行出租物的安全性和其他測試，並對房東認爲必要或理想的出租物、建築物或物業的其他部分進行修理、改建、改進或增加（包括所有與服務提供者或服務提供者變更有關的改建、改進和增加）。房東可在標準營業時間進行任何進入或工作，並且房東應盡力確保任何進入或工作不會對承租人對出租物的佔有權產生實質性干擾。

房東可能在標準營業時間進行，房東應盡力確保任何進入或工作不會實質性干涉承租人對出租物的佔有。

(b)在緊急情況下，房東可以合理確定無需提前通知即可進入，但除此之外的任何進入或工作應提前至少一（1）個工作日書面通知租戶。房東或其代理人的任何進入不得影響租戶的運營超出合理必要範圍，應遵守租戶合理的安全措施，包括但不限於租戶有權陪同房東進入物業。如果租戶未能親自在場允許進入物業，當因任何原因需要或允許進入時，房東（或房東的代理人）在試圖通知租戶後（除非房東認爲存在緊急情況），可在不使房東或其代理人承擔責任的情況下進入物業，且不免除租戶根據本租約的任何責任。

(c)房東可以爲了確定租戶遵守所有法律和危險物法律或出於房東合理判斷必要的其他目的而進入物業進行檢查、測試和研究。本條款7.2（c）規定的房東權利僅爲保護房東自身而設，房東並未以行使或不行使上述權利而對租戶或任何其他方承擔任何責任，也不被視爲已承擔遵守法律或危險物法律的責任，以及對任何項目的準確性或充分性，以及對任何項目的質量或適用性是否達到預期用途。

(d)房東可以進行前述任何事項，或進行前段章節描述的任何檢查或工作，而此類行動不構成對租戶的實際或法定驅逐，無論全部或部分，或因租戶業務的損失或中斷導致租金減免的理由，或其他原因。

(e) 房東就本租約項下所需或允許的任何事項作出的審查、批准或同意僅爲了房東自身的保護，並不意味着房東已經或應被視爲承擔向租戶或其他任何方面負責，由於行使或不行使此類權利，需遵守法律或危險物質法規，或對任何項目的準確性或充分性，或項目的質量或適用性，適合其預期用途。

(a) 房東約定，代替任何默示的安靜佔有或安寧享用契約，只要租戶在本租約到期之後的任何通知、寬限或補救期內沒有違約，租戶應享有在沒有來自房東或房東代表主張者的阻礙或干擾的情況下對租賃物享有安寧享用的權利，並受限於本租約中規定的契約和條件以及任何抵押權人或土地所有權人的權利。

(a) 房東可以選擇或可能被要求爲大樓開發和實施交通需求管理（「TDM」）計劃，以減少物業開發導致的交通相關影響。任何此類TDM計劃的一個要素將要求大樓的租戶採取計劃並向其員工提供激勵措施，以減少汽車使用，並支持替代交通方式的增加。以下是此類計劃和激勵措施的示例:

(1) 提供替代通勤補貼和/或停車兌現，員工如果使用公共交通或通過替代方式通勤，則提供補貼;

(2) 購買通勤支票的機會，員工可以以折扣價格從稅前收入購買公交車票;

(3) 壓縮工作周和彈性工作時間，員工調整工作時間表以減少上下班高峰出行至/從大樓。

(b)爲支持大廈的TDm計劃，租戶同意採取措施併爲其員工提供激勵，以減少私家車使用，支持替代交通方式的增加。租戶的計劃和激勵措施的具體內容將針對租戶工作人員的需求量身定製，並由租戶通過善意努力確定以達到TDm計劃的目標。在房東不時請求，但每個日曆年不得超過一次的情況下，租戶應向房東提供一份書面報告，總結租戶正在提供的旨在實現TDm計劃目標的計劃和激勵措施。

第8條

維護

遵守第4和第14條款的規定，作爲營運費用，房東應對大廈的基礎、屋頂、外牆和結構元素，大廈的電氣、管道、供暖、通風、空調、機械、通訊、安防以及消防和生命安全系統，以及大廈的公共區域，包括走廊、洗手間和大堂進行維護和必要維修，但有以下例外：（a）房東不負責維護或修理租賃物內的任何地板或牆面覆蓋物，以及位於租賃物內並且是獨立於大廈標準系統的任何此類系統；以及（b）由於租戶、其員工、代理人、僕人、許可人、轉租人、承包商或被邀請人的過失導致的對租賃物或大廈的任何維護或修理工作的費用將由租戶支付，但受《第16.4條款》規定的豁免限制。房東對於因在毗鄰大廈、土地、街道或巷子中進行的工作而導致的支出、損害、損失或損壞不承擔責任。

租戶應定期對租賃物進行目視檢查，以確定任何明顯危險或需要維護、修理或更換的情況。根據第14條和第16.4節的規定，租戶應立即向房東提供任何此類情況的通知。租戶應自行承擔所有不屬於房東在本租約項下明確責任範圍內的租賃物的維護、修理和更換，保持租賃物的良好狀態和維修，合理磨損除外。租戶的維護、維修或更換義務包括但不限於：（a）地面覆蓋物；（b）室內隔牆；（c）門；（d）隔斷牆的內側；（e）由租戶或爲租戶專門安裝的電子、電話和數據電纜、電線和相關設備（統稱爲「電纜」）的維護和修理；（f）爲租戶獨家服務的補充空調設備、廚房、包括熱水器、管道和類似設施；以及（g）租戶改造。房東應將其對租戶改造的任何維護、維修或更換成本（加上任何適用的管理費）的百分之百（100%）分攤給租戶，作爲本租約下的附加租金。租戶應向房東支付由於租戶、租戶方及其各自的承包商和供應商的行爲而導致大廈損壞的修復費用。所有由房東或租戶或其代表開展的維護、修理和更換工作，包括但不限於管家和清潔服務、害蟲控制和廢物管理和回收，都必須符合項目的可持續實踐，強烈建議租戶符合適用的綠色建築標準。如果租戶在房東通知後超過三十（30）天仍未對租賃物進行任何修理或更換（但在緊急情況下無需通知），房東可以進行修理，租戶應作爲本租約下的附加租金支付修復或更換的合理費用，以及相當於修復費用百分之十（10%）的管理費。租戶據此放棄所有通過房東支付修復或更換費用，或替代方案爲空置租賃物及其根據加利福尼亞民法第1932(1)、1941和1942條或任何其他法律（不論現在還是將來生效）所提供的類似權利。此外，租戶應承擔所有與維護、修理和更換所有特殊租客設備和改造相關的費用，包括垃圾處理裝置、淋浴、管道、水過濾系統和電器設備。如果租戶要求房東維護、修理和／或更換任何此類設備和改造，租戶應向房東支付所有這類維護、修理和更換工作的成本，加上相當於該費用百分之十（10%）的管理費，作爲本租約下的附加租金，而房東對於這類維護、修理和更換工作的責任將受第17條以下規定的約束和限制。

儘管本租約中任何條款與會相反，在租賃物發生突發性水湧入情況，因管道漏水或爆裂或其他水源，房東有權（但非義務）採取立即的減災和維修措施（"水損工程"），該工程通常屬於根據上述第8.2節而應由承租人承擔的責任，並在維修工作完成後儘快通知承租人（包括電話通知，以合理可行的方式通知）。房東應自行全權決定用於水損工程的承包商，租戶將

按合理的水損工程成本（除非由於房東的疏忽或故意不端行爲引起），作爲本租約的額外租金，在承租人收到房東書面通知後的30天內進行報銷，同時提供合理的備用文件，如發票。

第9條

改建和改進

（a） 以下規定適用於完成任何承租人改建：

（1） 除非經房東事先書面同意（同意不得不合理拒絕），承租人不得除本處提供的情形外，在租賃物或爲租賃物服務的任何財產系統中進行任何承租人改建。房東應在收到所需文件後的十（10）個工作日內批准或否決（並陳述拒絕理由）承租人改建申請。如果房東未予回應，則將視承租人改建申請獲批准。在進行任何承租人改建之前，承租人應提前十（10）天向房東書面通知（或根據適用法律需要提前通知）以允許房東有足夠時間張貼適當的免責通知。在一切法律要求下，承租人可以在房東事先書面同意的情況下進行裝修工作。承租人應向房東提供所有承包商和分包商的姓名和地址，以及所有合同的副本。所有承租人改建工程應按照房東隨時指定的合理時間和方式完成，並且只能由經房東批准的承包商或技工進行，該批准不得不合理拒絕；但房東可以自行決定指定工程師和承包商來執行與建築物系統有關的所有工作（包括建築物系統中的機械、供暖、管道、安全、通風、空調、電氣、通訊以及建築物中的消防和生命安全系統）。可以用於工作的承包商、技工和工程師受進一步限制，即其工作不會造成或威脅到引起房東或建築物中的其他承租人及進行在建築物內或周圍的工作的他們各自代理人和承包商之間的不和諧或干擾。房東還可以將其同意視爲租戶在進行有關承租人改建的所有工作或物料交付之前向房東提供，並且房東在工作開始或物料交付之前獲得批准所需的以下工程師或材料文件之一：建築規劃和規格，必要的許可和執照，保險單、以及房東合理請求的其它文件形式中的文件。完成承租人改建工程後，承租人應向房東交付關於該等改建工程的建築數字化方案和規格的實況副本，分別以受保護文檔（「.pdf」）和計算機輔助設計（「CAD」）格式。

(2) Tenant shall pay the cost of all Tenant Alterations and the cost of decorating the Premises and any work to the Property occasioned thereby. Upon completion of Tenant Alterations, Tenant shall furnish Landlord with contractors’ affidavits and full and final waivers

of lien and receipted bills covering all labor and materials expended and used in connection therewith and such other documentation reasonably requested by Landlord or Mortgagee.

(3) Tenant agrees to complete all Tenant Alterations (i) in accordance with all Laws, Hazardous Materials Laws, all requirements of applicable insurance companies and in accordance with Landlord’s standard construction rules and regulations, (ii) in a good and workmanlike manner with the use of good grades of materials, and (iii) in accordance with the requirements of the Project’s Sustainability Practices and Tenant is strongly encouraged to comply with the applicable Green Building Standards. Tenant shall notify Landlord immediately if Tenant receives any notice of violation of any Law in connection with completion of any Tenant Alterations and shall immediately take such steps as are necessary to remedy such violation. In no event shall such supervision or right to supervise by Landlord nor shall any approvals given by Landlord under this Lease constitute any warranty by Landlord to Tenant of the adequacy of the design, workmanship or quality of such work or materials for Tenant’s intended use or of compliance with the requirements of Section 9.1(a)(3)(i) and (ii) above or impose any liability upon Landlord in connection with the performance of such work.

(b) For any Tenant Alterations which Tenant requests Landlord to install, the forgoing provisions of this Section 9.1 shall apply; provided, however, in addition to paying the cost of the Tenant Alterations, Tenant also shall pay an administrative fee equal to ten percent (10%) of such cost to Landlord, as additional Rent under this Lease, and Landlord’s liability for such Tenant Alterations work shall be subject to and limited by the provisions of Article 17 below. All Tenant Additions, whether installed by Landlord or Tenant, shall without compensation or credit to Tenant, become part of the Premises and the property of Landlord at the time of their installation and shall remain in the Premises, unless pursuant to Article 12, Tenant may remove them or is required to remove them at Landlord’s request.

租戶不得允許任何機械師、勞工、供應商或任何其他人員對建築物、土地、房屋或物業的任何其他部分因所進行的工作或據稱由租戶指示、代表或代表租戶進行而產生的抵押或索賠進行登記。如果出現此類抵押或索賠，租戶應在收到有關抵押或索賠通知後的二十（20）天內執行以下操作之一:(a) 使該抵押或索賠抵押清除記錄，或(b)向房東交付一份按金，其形式、內容、金額和由保證人發行，對房東令其滿意，賠償、保護、辯護和使受益者免受所有因此類抵押或索賠及其取消或試圖取消而導致的所有成本和責任。如果租戶未執行上述任何操作，房東除有權根據第11條的權利和補救措施外，未經調查此類抵押或索賠的有效性，可支付或清償該等抵押或索賠，租戶應當根據要求向房東追索所支付的金額，包括房東的費用和律師費，作爲本租約下的額外租金。

第10條

轉讓和轉租

（a）未經房東事先書面同意（房東的同意不得無理拒絕、附加條件或推遲），租戶不得轉租、轉讓、抵押、質押、設定其他擔保權或以其他方式轉讓或允許轉讓本租約或租戶對其利益的負擔全部或部分，不得通過法律或其他方式允許他人使用或佔用房屋的全部或部分。租戶同意，本第10條規定的轉租和轉讓規定應視爲合理。如果租戶希望讓出房屋的任何一部分或本租約的轉讓，租戶應向房東交付書面通知（「租戶的通知」），並提供擬議承租人或受讓人的身份以及擬議的主要條款及足以使房東能夠就擬議的承租人或受讓人做出明智判斷的財務和其他信息，且在擬議分租或轉讓的期限開始日期前至少提前三十（30）天提供。如果租戶打算分租不是全部的房屋可出租面積，則房東可以予以合理確定的每個空間的出租劃爲市場單元，並且其他方面符合所有法律規定的所有法律。房東應在收到租戶的通知書（和所有必須的信息）後的二十（20）天內書面通知租戶批准或不批准擬議的分租或轉讓，或者決定行使其根據第10.2條的權利。租戶不得向該項目的任何其他租戶分租房屋的任何部分或將租約轉讓給其他租戶。租戶應提交用於所擬議分租空間的任何廣告供房東批准（該批准不得無理拒絕）。

(b) 關於房東對轉讓或轉租的同意，房東可以考慮任何房東認爲相關的因素，房東拒絕的理由將被視爲合理，包括但不限於以下：

(i) 任何擬議轉租人或受讓人的信用狀況未達到房東的接受標準；或

(ii) 在房東的合理判斷下，擬議的受讓人或轉租人可能會減低項目或房東的價值或聲譽；或

(iii) 任何擬議受讓人或轉租人使用房屋將違反本租約第7.1節的規定或違反項目其他租戶的任何租約條款；或

(iv) 提議的轉租造成的房屋部分保留給租戶後不構成「可銷售單元」，意味着該空間將：（A）失去直接通往當前走廊和電梯大堂的便利，不需延伸或重新配置走廊或創建連接走廊；或（B）違反任何建築規範要求；或（C）缺乏外部窗戶；或

(v) 擬議轉租人或受讓人將明顯增加人行和車輛流量，超出房東對項目中辦公室/實驗室使用認定爲典型的程度；或

(vi) 租戶違約本租約。

(c) 任何轉租或轉讓應明確受本租約的條款和條件約束。任何轉租人或受讓人應根據房東合理要求籤署文件，以證明轉租人或受讓人承擔租戶根據本租約的義務和責任。租戶應向房東交付租戶與擬議轉租人和受讓人簽署的有關房屋的所有協議的副本。房東對轉租、轉讓、質權、轉讓或第三方使用或佔用的批准不構成對租戶繼續獲得房東對進一步轉讓、轉租、質權、轉讓或第三方使用或佔用的同意的棄權。

(d) 根據本第10條規定，如果租戶的多數控制權發生變化，由於根據法律等方式發生的租戶股票轉讓、出售或轉讓（除下文定義的排除多數控制變化之外），則該轉讓將被視爲包括租戶多數控制的變化。 如果租戶是一家股份不公開交易的公司，則將視其股東的任何變化爲轉讓。 此處所指的「排除的多數控制變化」是指由於以下原因或與之相關而導致租戶多數控制發生變化，即（i）租戶的股票或其他股權在任何國家認可的證券交易所上市首次公開發行，或（ii）任何真實的增資、股本重組或爲租戶利益融資，前提是排除多數控制變化所導致的任何對租戶淨資產和流動性的變化符合下文第10.1(e)節中規定的要求。

(e) 根據本租約規定，「允許的受讓方」應指：（i）爲關聯方的任何個人；或（ii）因與租戶合併、合併或非破產重組而導致的公司或其他實體（「繼承者」）；或（iii）由於第10.1(d)條下的控制變更而被視爲分配方；或（iv）作爲作爲經營資產的實質全部購買者（「購買者」）而獲得允許的受讓方身份。儘管本租約第10.1(a)和(b)、10.2和10.3條中另有約定，但假如本租約中沒有未糾正的違約情形，租戶有權在沒有房東事先書面同意的情況下將本租約分配給允許的受讓方，或將房地產或其任何部分轉租給允許的受讓方，前提是：（1）房東在收到分配或轉租的三十（30）天前書面通知（包括本第10.1(e)條的子部分（i）、（ii）、（iii）或（iv）中描述的擬議交易）；（2）對於本租約的分配或房地產超過半數被轉讓給本第10.1(e)條的子部分（ii）或（iv）中描述的實體的情況，允許的受讓方的淨資產和流動性各不得低於本租約簽訂日租戶的淨資產和流動性；（3）對於本租約的分配或房地產超過半數被轉讓給本第10.1(e)條的子部分（i）或（iii）中描述的實體的情況，租戶（作爲讓與方或轉租人）繼續存在，淨資產和流動性不得低於本租約簽訂日的租戶淨資產和流動性；（4） 允許的受讓方書面明示承擔（本第10.1(e)條中第(iii)子部分視爲分配方的允許的受讓方或在本第10.1(e)下的轉租情況中的轉租人除外）

在此租約項下，如果租戶對房東的所有義務完成並在轉讓起效日期前不遲於十五（15）天將此確認交付給房東；（5）房東在起效日期前不遲於五（5）天收到租戶與被許可受讓人之間適用轉讓或轉租協議的已完全執行副本；（6）在房東書面要求後，租戶和被許可受讓人應儘快提供房東合理請求的文件和信息，以證明該轉讓或轉租是否屬於被許可受讓人；並且（7）此轉讓並非出於避免需得到房東事先同意或第10.2或第10.3款規定的目的而進行。爲本小節目的，淨值和流動性的決定應排除與商譽或經營價值有關的任何價值。儘管前述，如果租戶因法律或保密協議的限制而無法提供或交付第（1）-（7）款所要求的任何通知、信息或文件，則在此禁令存在期間，應放棄此類要求。

（f）關於此項下的任何轉租，租戶在此不可撤銷地將轉租期間應付給轉租人的所有租金和其他支付款項轉讓給房東，但前提是租戶有權收取此類租金和其他支付款項，直至發生租戶根據本租約的任何條款之一的違約。在此違約後的任何時間，鑑於房東的選擇權，房東有權通知轉租人此類轉讓事宜。房東應將因此類轉讓而收到的任何租金計入租戶，但在任何此類違約的情況下，任何租金支付或任何轉租人直接向房東支付的其他支付，無論情況或原因如何，均不得以任何方式被視爲轉租人對房東的歸順，除非房東簽署了一份明確的關於此事的書面協議。

除非在第10.1(e)條規定的任何轉讓或轉租，或者(b)任何少於租賃面積的五十百分之五十（50%）的轉租，房東有權選擇從本租賃協議涵蓋的空間中排除（「重新捕獲」）擬轉租或轉讓的空間，自擬轉租或轉讓計劃生效日期起生效；但是，如果房東選擇根據本第10.2條終止本協議，租戶可在收到房東書面終止通知後的五（5）天內（「通知截止日期」）撤回租戶的轉讓請求，本租賃協議應全文效力。如果租戶未在通知截止日期前撤回對房東同意的請求，本租賃協議將終止（或擬轉租的空間將從本租賃協議約定的空間中移除，月基本租金、租賃面積和租戶份額應相應減少）轉讓或轉租的生效日期，房東可以將該空間出租給任何當事人，包括租戶指定的潛在受讓方或轉租方。如果房東選擇重新捕獲，租戶應在重新捕獲日期將擬轉租或轉讓的空間交還給房東，該日期即該空間的終止日期。根據本條款，如果根據本節重新捕獲任何部分

房東應相應調整月基本租金、租賃面積和租戶份額。

在轉租或轉讓期間的每個月的第一天，租戶應支付房東作爲本租賃協議下的額外租金的款項，爲當月所有轉租人或受讓人支付的租金和其他報酬總額超過以下金額的五十百分之五十（50%）：（i）該月份本租賃協議中適用於所轉租處或分配處的月基本租金和租金調整的部分；和（ii）該空間轉租或分配的下列費用和開支：（1）經紀佣金和律師費和開支，（2）支付的任何改進或替換租賃處內的實際費用，任何其他市場讓步（包括免租金和租戶改造補貼）；和（3）搬遷費用和其他實際支付的金額，用於轉租人或受讓人的其他租賃或居住安排，但僅在同等市場條件下典型、合理和適當的情況下。所有這些費用和開支應根據健全的會計原則按照轉租或受讓的期限分期攤銷。

在任何轉租或轉讓情況下，無論是否得到房東的同意，租戶均不得從此租約下被解除或免除任何責任，無論是過去、現在還是將來，包括因行使任何重新租賃或擴展選擇權而產生的任何責任，只要此類行使得到房東明確允許。租戶的責任仍然是首要的，如果任何轉租人、受讓人或租戶的繼承人因未能履行或遵守此租約中的任何約定或條件而發生違約，房東可以直接對租戶採取行動，無需先採取措施對付上述轉租人、受讓人或繼承人。 在任何轉讓之後，房東可以同意後續的轉讓或轉租此租約，或同意將此租約的修訂或修改與租戶的受讓人進行，而無需通知租戶或租戶的任何繼任者，也無需獲得他們的同意，這種行爲不會免除租戶或租戶的任何繼任者在此租約下的責任。此外，如果租戶有任何延長租約期限或增加租賃空間的選擇權，除了與被允許的受讓方相關外，此類選擇權不得直接或間接提供給任何轉租人或受讓人，除非經過房東明確的書面同意，該同意可能會由房東行使自己的唯一裁量權。

如果租戶根據此處所允許的，將此租約轉讓，轉讓方應明確承擔在轉讓生效日期之後到期的租戶義務，以房東滿意並提供給房東在轉讓生效日期之前不遲於十五（15）天。租戶根據此租約的任何轉租應受此租約之制約和從屬，並被視爲同意，如果根據此租約，由於房東在此租約下終止、重新進入或沒收而終止轉租，房東可以自行選擇終止轉租或接管租戶的所有權、名稱和權益。

轉租人，在此轉租期間，地主可以選擇要求轉租人根據轉租合同中的未履行條款歸從地主，但地主：(1) 對轉租人在轉租合同下的先前行爲不負責; (2) 不受轉租人可能針對承租人提出的任何抗辯、衝賬或抵銷權的約束; (3) 不受此前對轉租合同的任何修改或者轉租人爲超過當期而向承租人支付的租金、額外租金或預付租金的約束，所有此類租金仍然應付，儘管該筆預付款項已付; (4) 不受轉租人作出但未交付或支付予地主的任何按金或預付租金的約束，關於此類按金或預付租金，轉租人應僅向承租人要求退款或償還; 或(5) 有義務對轉租空間進行任何工作或者準備好供租用，而關於該歸從，轉租人應根據地主合理要求籤署並交付任何文件以證明並確認該歸從。每位承租人或者承租人的許可證人，僅因佔有或使用其關所或其部分而自動被視爲同意受本第10.5節所規定的條款和條件的約束。本第10.5節的規定將自動生效，無需進一步文件即可實施該規定。

承租人應支付給地主，作爲地主處理每項擬議轉讓或轉租（無論該項是否最終經地主批准或由承租人完成）的成本，等同於$2,500.00（「處理費用」），用於支付地主的管理、會計和文職時間的成本。儘管本約定有異，但地主無需處理對地主同意轉讓或轉租的任何請求，直至承租人支付給地主地主估計的處理費用金額。確定實際的處理費用金額後，應與地主的估算金額進行調節，然後根據結果，各方應立即進行必要的付款或退款。

第11條

默認和救濟措施

如果承租方發生以下任何一種或多種情況，應構成租戶根據本租約的「違約」：

(a) 在收到房東書面通知後的五（5）個工作日內，租戶未能支付租金的任何分期付款或其他租金，包括租金調整存款或租金調整；

(b) 租戶放棄租賃物；

(c) 租戶違反第10條約定的轉讓和轉租限制，並未在收到房東書面通知後的五（5）個工作日內糾正此類違約；

(d) 租戶未能維持本協議規定的任何保險政策，並且在收到房東書面通知後的五（5）個工作日內未能糾正此類缺陷；

(e) 承租方未遵守或執行本租約的其他契約、條件或規定，並且在收到對承租方的書面通知後的三十（30）天內未能糾正此類違約，或者可以合理需要更長的時間來糾正違約，只要承租方在收到書面通知後的三十（30）天內開始糾正此類違約並積極推動糾正工作直至完成，除非該違約是本租約規定無法糾正或寬限期的違約；

(f) 承租方在本租約中的權益受執行或其他法律程序的查封；

(g) 承租方自行或他人提起破產申請，或根據破產法任何一章節或其修改、替換或代替情形下尋求重組或安排方案，或延遲支付、減少或修改承租方的債務，如果是非自願行動，在三十（30）天內未被清償；

(h) 承租方根據法律被宣告破產，或者以爲債權人利益進行資產轉讓；

(i) 爲承租方或承租方的財產指定接收人，並且此指定在三十（30）天內未被解除；或

(j) 承租方解散時。

(a) 違約構成本租約的違約，房東將擁有本第11.2節中規定的權利和補救措施，以及本租約中規定或依照法律現在或將來允許的所有權利和補救措施，無論是法律上的還是公平的，並且所有房東的權利和補救措施都是累積的，沒有一個排除其他任何依照適用法律允許的現在或將來的權利或補救措施。

(b) 關於違約，房東可以隨時通過書面通知終止租客的佔有權，並聲明該選擇。在房東終止通知書中規定的期限到期後（除非該通知書規定在此期間內有糾正違約的選項並且租客在此期間內糾正了違約），租客的佔有權應當終止，本租約應當終止，租客應按照下文規定承擔責任。在書面終止租客佔有權後，房東應有權，受適用法律約束，重新進入房屋並通過非法拘留或其他摘要程序或法律允許的其他方式，收回房屋的佔有權並移除其財產（包括其營業設備、個人財物和根據第12條的規定應當移除的物品），但房東無義務實施該移除，該財產可由房東選擇存放在其他地方，出售或以法律允許的方式處置，由租客承擔風險、費用並對帳，且任何銷售所得應按法律規定處理。房東在任何情況下不對此類財產的價值、保存或保管負責。

保護或保管此類財產。租客特此放棄因房東根據本節或第12.1節存放或搬移租客個人財產而可能造成的損失賠償要求，租客特此對因此類搬移或存放而產生或與之有關的一切損失、索賠、要求、訴訟、費用、責任和成本（包括律師費和費用）賠償，並同意賠償、保護和使受保護的個人避免損失，上述個人因此類搬往或存放而產生或與之相關的一切損失、索賠、要求、訴訟、費用、責任和成本（包括律師費和費用）賠償。在書面終止租客佔有權和本租約後，房東有權按照本文或法律規定，包括加利福尼亞民法第1951.2條款規定的以下損害賠償，追究租客違約所造成的損害。

(1) 在終止租賃合同時已經賺取的未支付租金的獎勵價值;

(2) 在終止後直到判決時未支付租金額超出租客可以合理避免的租金損失金額的獎勵價值;

(3) 在判決時未支付租金直至租賃期剩餘部分超過租客可以合理避免的租金損失金額的獎勵價值;

(4) 爲了補償房東因租客未履行租賃合同義務而直接造成的所有損害，或者在常規情況下可能導致的任何其他損害，包括但不限於，房東爲租客裝修、租賃佣金和進入本租賃合同時發生的法律費用未攤銷的成本; 及

(5) 除上述列明的金額外或以其作爲補充，適用法律允許的其他任何金額。

在本第11.2款中使用的「租金」一詞應具有本租賃合同中定義的租金一詞相同的含義。上述(1)和(2)款中提到的金額的「判決時的價值」應按照默認利率計算。上述(3)款中提到的金額的「判決時的價值」應按照判決時舊金山聯邦儲備銀行折現率加上百分之一進行折現。爲了確定第(3)款下的未支付租金，本租賃合同中規定的月租金應被視爲每月基礎租金、房東終止本租賃合同年度的租金調整額和本租賃合同下的任何其他租金之和。

(c) 即使租客違約和/或放棄了物業，只要房東未根據上述第11.2(b)款提供的書面通知終止租客的佔有權，本租賃協議將繼續有效，房東可以根據本租賃協議執行所有權利和救濟措施，包括按本租賃協議規定交付的租金。在此情況下，房東應享有根據加利福尼亞州民法第1951.4款（承租人違約和放棄後出租方可以繼續有效地延續租賃並按照規定的方式收取租金，如果承租人有轉租或轉讓的權利，只受合理限制）或任何繼任法規的所有房東權利和救濟措施。在租客違約期間，如果房東未

通過書面通知終止本租約，如果租戶請求房東同意轉讓本租約或轉租物業，須遵循房東根據第10.2節行使回購權的選擇，房東不得無理拒絕對此轉讓或轉租的同意。租戶承認並同意，在沒有根據上述第11.2(b)節書面通知終止租戶佔有權的情況下，房東的其他行爲都不構成終止租戶佔有權或接受租戶對物業的交還，包括維護或保存行爲、努力重新出租物業或由房東主動委任接管人以保護本租約下房東的利益或拒絕轉租或轉讓的同意，或終止轉租或轉讓，如果符合本租約的其他條款。

在房東尋求就租戶違反本租約任何條款、條件或規定而提起禁令時，租戶同意支付與該禁令相關的任何按金費用。

租戶在租客被驅逐或剝奪任何理由而房東根據租戶的違約或其他原因取得物業佔有權時，特此放棄根據法律（包括加利福尼亞民事訴訟法1174和1179款）獲得返還、贖回或恢復權利的一切權利。

儘管本租約的其他規定，根據本租約的本文和本租約第24條或根據加利福尼亞民事訴訟法第1161條規定向租戶發出的通知以及通過郵件送達的通知，應被視爲送達，並根據該民事訴訟法規定的條件開始等待期（除非根據民事訴訟法第1161條等需要），在郵寄之時開始等待期（除非根據民事訴訟法第1011及後續條款或其他法律規定需要額外等待要求）。

(g) 租賃的自願或其他放棄或終止，或者租賃的相互終止或取消，不得構成合並，終止租戶允許的任何現有的轉讓、轉租、轉租或入住，除非房東另有書面規定。

(h) 房東在租戶違約時行使任何權利或救濟，或者根據第25.16條規定行使其權利以執行租戶未及時履行的職責時，任何延遲或疏忽均不會損害任何權利或救濟，也不會被解釋爲放棄。除非此類放棄由房東簽署的書面文件，否則租賃協議的任何條款不得被視爲被房東放棄。房東對租賃協議的任何違約行爲的放棄不應被視爲對租賃協議的相同或任何其他條款的任何後續違約的放棄。

如果任何一方因租賃協議的主題或執行而提起訴訟或其他訴訟，則獲勝方（由訴訟或程序開始之前的法院、機構或其他當局確定）除獲得其他賠償外，有權獲得實際支出的律師費、費用和調查成本，包括法庭費用、專家證人費用、調查費用和支出以及在任何此類訴訟或程序（包括在破產法典第11章美國法典第101節等或其後續法規下的任何案件或行動中的任何訴訟或程序中）中的所有律師費、費用和開支，用以建立或執行獲得在任何此類訴訟或程序中的判決的權利。

在租戶破產或破產的情況下，以下條款將適用：

(a) 在破產法典第7章的任何程序中，租戶的受託人選擇承接本租賃以轉讓之後，只有在遵守下文的(b)和(c)規定時才能作出此類選擇或轉讓，房東和租戶都承認這些條件具有商業合理性。如果受託人選擇拒絕本租賃，房東立即有權佔有物業，無需對租戶或受託人承擔進一步義務。

(b)任何根據破產法第11或第13章由作爲債務人財產管理人的承租人或承租人的受託人（「選擇方」）選擇擔任本租約的選舉，必須規定：

選擇方必須在承擔之日起十五（15）天內清償或提供給房東充分保證，表明它將在承擔之日起三十（30）天內糾正本租約下的所有非貨幣性違約。房東和承租人承認此條件爲商業上合理。

(c)如果選擇方已經承擔本租約或選擇將承租人在本租約下的權益轉讓給任何其他人，只有在擬議受讓人已經提供未來履行充分保證（如此處定義的），才可以進行此類轉讓。此類充分保證包括承租人在本租約下所承擔的一切義務。

本文所稱「未來履行充分保證」是指房東已經確定每一項以下條件均已滿足：

(1)受讓人已經提交由其首席財務官認證的最新財務報表，顯示確保受讓人能夠履行本租約下承租人義務的淨資產和營運資本數量；和

(2)房東已經取得任何可能根據租約、抵押、融資安排或房東受約束的其他協議所要求的第三方同意或豁免，使房東能夠允許此類轉讓。

(d)房東接受承諾、受託人、接收器、受讓人或其他實體的任何租金或其他付款，不應被視爲已放棄，或放棄，房東同意的要求，房東無需同意即可終止本租約以進行任何不需要此類同意的承租人權益轉讓，或房東對承租人到期應支付的任何租金金額的索賠。

在以下情況下，房東應視爲違約：如果房東未在收到租戶書面通知後的三十（30）天內開始併合理努力地解決房東未能履行其義務的任何情況。根據本段的規定，如果租戶未提供必要的通知和治癒期，房東可據此絕對抗辯任何未能履行其義務的索賠。在任何情況下，租戶都沒有權利因房東在本租約中的任何承諾或協議方面的違約而終止或撤銷本租約。租戶特此放棄終止和撤銷的救濟措施，並同意其因房東違約及違反任何承諾或誘因而導致的救濟只限於提起損害賠償和/或禁制令訴訟。此外，租戶特此約定，在行使任何此類救濟措施之前，將通知任何抵押權人並給予房東修復任何違約的通知和合理時間（如下文第23.2節所規定）。

第12條。

交還物業

在終止日期，租戶應立即交還並騰出物業，並將物業以乾淨、良好和適合承租的狀態交付給房東，除了正常損耗和磨損外，並保證所有商業固定裝置、個人財產和必須搬遷物品（在本第12.1節中定義）已移除，並由此造成的任何災害和徵地賠償損害以本租約專門規定的規定加以約束。租戶應將所有物業的鑰匙交還給房東。在租期結束時，物業內的所有改進工作，包括任何租戶改建工作（統稱爲「租賃改進工程」）應無償留在物業上。但是，房東可以在終止日期前至少30天書面通知租戶的情況下要求租戶自行承擔費用，移除（a）任何電纜和（b）房東在同意時指定要移除的任何租戶補充項目，該補充項目根據房東的合理判斷，具有需要移除和修復成本明顯高於標準實驗室和辦公室改進的因素（統稱爲「必須搬遷物品」）。必須搬遷物品可能包括但不限於內部樓梯，升高地板，個人浴室和淋浴間，保險櫃，滾動文件系統和結構改造和修改。在任何情況下，必須搬遷的物品不包括任何房東工程。指定的必須搬遷物品應在終止前由租戶移除

終止日期。根據本第12.1節規定，租戶的物品清理和處理必須符合項目的可持續實踐，並強烈建議租戶遵守適用的綠色建築標準。租戶應修復由必須搬遷物品的安裝或拆除造成的損壞。如果租戶未能及時履行其義務，房東可自行履行該工作，費用由租戶承擔。如果租戶未能移除上述物品，房東可（但不得義務）根據租戶的費用，移除任何此類財產，並存放、出售或以其他方式處理此類財產，並根據房東認爲必要或適當的情況，進行租戶費用的恢復工作。儘管本第12.1節中的任何規定與之相反，租戶對於根據本租約在此之下應移除的任何商用設備、個人財產或必須移除物品的嚴格遵守未經準時交付房屋的".

所有可能由房東從房屋內取走的財產將被視爲租戶已經放棄的財產，並房東可按照第11.2(b)節的規定處理此類財產，包括該節中提供的放棄和賠償責任。租戶還應償還房東因移除任何租戶增加物品和將房屋恢復到本租約要求的狀態而發生的所有費用和開支。

第13條

超過期限

如果租戶在終止日期後繼續佔據房屋，每月或每部分月租戶繼續佔據房屋，應向房東支付相當於繼續佔據前一個月應支付的租金的150%（包括房東可能合理預計的任何適用租金調整或租金增加的100%）。如果租戶未能在終止日期交出房屋，租戶還應支付所有因租戶持續佔據而給房東造成的損害，包括間接損害。潛在繼任租戶由於該持續佔據而無法接管房屋而產生；但是，對於此類索賠的賠償義務將以房東向租戶提供房東簽訂的租約或將導致此類損失的其他協議的書面通知，並租戶在（a）租戶收到該書面通知後的三十（30）天內，或（b）終止日期之後的30天內交出房屋之日起計。本條款的規定不構成房東放棄任何房東的再進入權，租戶對房屋的繼續佔據應作爲不當佔有的承受租賃。

第14條

火災或其他意外事故造成的損壞

(a) 如果任何火災或其他意外事故（無論是否投保）導致整個或大部分租賃物或建築物無法使用，房東應在損害發生後合理迅速地估計完成修復和恢復所需的時間，並通過通知告知租戶該估計時間（「房東通知」）。如果房東估計完成此類修復和恢復所需的時間將超過自損害發生之日起三百六十五（365）天，則房東，或者如果整個或大部分租賃物無法使用，則租戶，有權在收到房東通知後的二十（20）天之內隨時通過遞交書面通知終止本租約至損害發生之日，前提是如果房東選擇這樣做，房東通知也可以構成該種終止通知。

(b) 除非本租約按前款所述被終止，房東應合理迅速進行修復和恢復租賃物，使其恢復到此類事故發生之前的狀況，考慮到基於保險調整和不可抗力延遲的合理延遲，同時也受到當時有效的區域規劃法和建築法規的約束。只要房東以合理的勤奮完成這些修復和恢復工作，那麼即使房東修復和恢復的時間超過房東估計的時間段，房東對租戶不負責，租戶沒有權利終止本租約。

(c) 租戶承認，房東有權獲得任何保險理賠的全部款項，無論是由房東還是租戶購買的，用於支付租賃物的損壞，但不包括租戶保險的款項，用於在結束日期時由租戶可拆卸的個人財產和設備的損壞。所有此類保險理賠款項將支付給房東，無論租賃物是否修復和恢復；但是，如果本租約未終止，並且雙方繼續按照租戶的成本修復和恢復租戶增加物品，則在房東收到用於支付租戶增加物品費用的租戶保險理賠款後，將此類款項用於償還租戶的修復和恢復租戶增加物品的費用。

(d)儘管本文中另有規定：(i)房東根據本節沒有義務修復或恢復任何租戶增改部分，也不得出資用於任何超過付給房東的保險賠款並可用於修復或恢復的金額的修復或恢復；(ii)如果任何損壞或毀壞是由租戶、其代理人或僱員的故意不端行爲或重大過失導致的，租戶就無權根據本節終止本租約。無論是否根據本第14條終止本租約，在任何情況下，租戶均無權獲得對整個或任何部分的樓宇的使用所造成的任何損失的賠償或損害賠償，也無權因任何此類損害、毀壞、重建或修復造成的任何不便或煩擾或進入路徑。

(e)租戶進行的任何修復或恢復工作應符合本協議第9條的規定。

如果樓宇或建築物受到事故損壞，但未造成重大不適於租戶使用，並且房東估計完成修復或恢復的時間不超過三百六十五（365）天，從發生損害之日起算，則房東應在合理期限內修復和恢復樓宇或房屋，而不包括租戶增改部分，除非該損害是對房屋的，且發生在租期的最後六（6）個月內，在這種情況下，任何一方都有權在事故發生後20天內書面通知另一方終止本租約的權利。儘管前述，房東的修復義務將根據上述第14.1條款的規定而受到限制。

除非由於租戶或其代理人、僱員、承包商或受邀人的疏忽或故意不端行爲，如果全部或部分房屋因火災或其他事故而失去租賃可能性，且本租約未終止，則月基租金和租金調整將從事故發生之日起，直到房東完成其需履行的房屋修復和恢復工作的部分樓層，按一天爲單位減免，前提是由於此類事故，租戶在此期間未佔用出租可能性部分的房屋。

本租約條款，包括本第14條，構成房東和租戶就租賃物所發生的任何損害或毀壞達成的明示協議，任何法律，包括加利福尼亞州民法第1932(2)、1933(4)、1941和1942節，關於損害或毀壞的任何權利或義務的規定不適用於本租約或租賃物的任何損害或毀壞部分或全部，均已被放棄。

第15條

徵用

如果整個建築物或租賃物的重大部分被任何有權機構用於任何公共用途或目的（包括替代徵用的轉讓），並因此變得無法租賃，本租約將於產權轉移至該機構的日期終止，月租和租金調整將自終止日期按比例分攤。儘管本合同中另有規定，在徵用是臨時的（少於本租約剩餘期限），房東可以選擇（i）終止本租約或（ii）允許租戶獲得與租賃物有關的全部賠償，此情況下租戶應繼續支付租金，本租約不終止。

部分徵用

如果建築物或場地的一部分被任何主管機構徵用或徵收（或以徵收代替），並且本租約未終止，則將修改本租約，以減少或增加應收月基租金和租戶份額，以反映場地或建築物在任何此類徵用或徵收後剩餘的可出租面積。無論如何，房東在收到和根據徵收獎金（或銷售收益）的範圍內將對場地（不包括租戶增築物）和建築進行必要的修復和恢復，以便構成未被徵收或徵用的建築物部分作爲完整的建築結構和經濟效率單元。儘管前述內容，如果由於任何徵收或地方政府命令導致任何靠近建築物的街道或小巷的標高發生變化並且此類徵收或標高更改需要或使得大規模翻修或恢復建築變得必要或不可取，房東有權在提前90（九十）天書面通知租戶後終止本租約。

房東有權從任何此類徵收、徵用或銷售中收取全部獎金（或銷售收益），無需向租戶支付任何款項，租戶特此轉讓給房東，租戶在此分配對此類獎金的任何權利；但是，租戶有權單獨追求針對租客增築物的任何損失的獨立賠償，租客增築物由租戶支付，且不享受任何房東提供的抵免或補貼。

第16條

保險

租戶需自擔費用，在期間內向房東可接受的保險公司購買以下保險：(a) 商業綜合責任險，且爲主要基礎，不得有任何主管公司承保的對於場地發生基礎依賴的索賠，包括基於發生的理賠的人身傷害、身體傷害、死亡和財產損失，合同責任保險需涵蓋本租約中的賠償條款，且保險限額需房東合理要求的限額，但不得低於單次事故和累計事故達到五百萬美元整（$5,000,000.00）（該限額可通過使用大傘保險來實現）；(b) 根據加利福尼亞州法律規定而需的勞工賠償險和僱主責任險；(c) 「一切風險」財產保險，金額應足以覆蓋場地所有租戶增築物、設備、安裝、固定裝置和內容的全額替換成本，以防水災和地震灑水器泄漏導致損失；(d) 如租戶需要在與其業務在場地的運營中使用機動車輛，則需要購買不低於一百萬美元整（$1,000,000.00）的全面汽車責任保險額。

每個由租戶或代表租戶、其代理人和僱員使用這份租約中與所擁有、非擁有或僱用的摩托車有關的車輛所引起的人身傷害責任和財產損害責任的合併單一限額保險；以及（e）房東合理要求的其他保險或保障。

第16.1條提到的每份保險單應滿足以下要求。每份保險單應（i）將房東和受保護方列爲額外被保險人（但工傷賠償和僱主責任保險除外），（ii）由一家或多家得到加利福尼亞州許可且對房東合理滿意的負責任的保險公司出具，（iii）在適用的情況下，提供對房東滿意的免賠額並且不允許共同保險，以及（iv）每份「全險」或「特別形式」財產保險單應規定在損失發生前保險人可書面放棄對其他任何一方追索任何或所有損失權利而不使保單失效。租戶應在開工日期之前和每份保單到期日期之前向房東交付保險單證書。此外，如果租戶未按照本第16條要求購買保險或未在規定時向房東提供保險單證書並構成本條款下的違約，則房東可以但無義務代表租戶購買此類保險，費用由租戶獨自承擔。

房東同意在本期限內（包括任何延期或續約）購買並維持有效的保險，由受認可的保險公司簽發，有資格在加利福尼亞州經營建築物，金額足以覆蓋建築物100%的置換成本，或金額足以防止房東在適用保單條款下成爲共同保險人，保險範圍爲火災以及「全險」或「特別形式」覆蓋險可隨時合理獲得的其他風險（可通過一份涵蓋房東及房東關聯公司擁有的多棟建築物的單一保險單實現該要求）。房東同意在本期限內維持商業綜合責任保險，以事故爲基礎，覆蓋所有有關人身傷害、身體傷害、死亡和財產損害的索賠。此類保險應每次事故和總額均爲不低於五百萬美元（5,000,000.00美元）的合併單一限額（可通過使用附加責任保險涵蓋該限額）。房東承擔此種保險的責任或購買此類保險均不得視爲房東就因租戶的疏忽行爲或故意不當行爲導致的任何索賠、責任、損失、成本或費用全額或部分提供賠償。房東沒有義務這樣做，但就庫存、額外的覆蓋範圍和金額，房東可以自行決定從時間開始隨時提供更高金額和或更廣泛覆蓋範圍的保險。房東應維持的每一份「全險」或「特別形式」財產保險單應規定保單不得在損失發生前書面放棄任何或所有權利對其他一方追索此類保單覆蓋的損失。

(a) 房東同意，如果能夠在加州法律允許的情況下，且在無需額外費用或最低費用的情況下獲得，將在其「綜合風險」保險單中包括適當的條款，根據這些條款，保險公司（i）放棄所有追索權，不追究租戶在此類保單下應支付的損失；和/或（ii）同意，在損失發生前，投保人在書面上放棄針對該保單涵蓋損失的任何或全部追索權時，不影響該類保單的效力。

(b) 租戶同意，在加州法律允許的情況下，且在無需額外費用或最低費用的情況下，將在其關於租戶增設物（無論是否可拆除）以及租戶的傢俱、設備、裝置和其他租戶可以根據本租約規定拆除的財產的「綜合風險」保險單中包括適當的條款。根據這些條款，保險公司（i）放棄追索權，不就房東和/或大廈內任何租用空間的租戶在該保單或保單下應支付的損失追究；和/或（ii）同意，在損失發生前，投保人在書面上放棄針對該保單或保單下涵蓋損失的任何或全部追索權時，不影響該類保單的效力。如果租戶無法在此類保單中獲得前述句子描述的任何條款，且在不需要更換保險公司的情況下合法進行，租戶應要求在該保單或保單中將房東命名爲額外被保險人。如果房東按照前述條件被命名爲額外被保險人，房東同意及時背書給予租戶，無逆轉權，任何表明出此類保單的款項的支票、票據或匯票，以及房東在此明確放棄對該等款項和支付所涉及的任何其他與該等保單相關的款項的任何和所有權利。

(c)房東特此放棄對租戶、其代理人和僱員造成的物業、附屬設施和設備損失或損壞的任何追索權利，即使此類損失或損害可能是由於租戶、其僱傭、代理人或僱員的疏忽或過錯而導致，並且該損失或損害可能由房東的保險承保，而不考慮租戶、其僱傭、代理人或僱員的疏忽或過錯。租戶特此放棄對房東、其僱員和僱員以及已經根據16.4(c)款項簽署了類似放棄的其他任何房地產實體的每個其他租戶造成的租戶增加值損失或損害的任何追索權利，無論這些增值物是否可移動，以及根據本租賃條款可移動的租戶傢俱、陳設、固定裝置和其他物品，即使該損失或損害可能是由於房東、其僱員、代理人或僱員的疏忽或過錯，或該等其他租戶及其代理人或僱員而導致的，並且該損失或損害可能由租戶根據本租賃要求的保險承保，而不考慮是由於房東、其僱員、代理人或僱員的疏忽或過錯，或者該等其他租戶及其代理人或僱員。

(d)房東和租戶特此同意如果根據上述(a)和(b)款項無法獲得各自保險單中應包含的條款，則立即告知對方。房東和租戶特此還同意立即通知對方任何可能影響該等條款的任何此類保單的取消或條款變更。

一旦租戶了解到房屋內發生火災或事故，租戶應立即通知房東。

第17條

索賠豁免和賠償

在法律允許的範圍內，租戶特此放棄對因房屋或物業內部或周圍任何現有或未來的狀況、缺陷、事宜或物件，或與房屋或物業的任何部分或其中任何設備或附屬物，或房屋或物業內發生的任何事故，或由房屋或物業內任何租戶或佔用人或其他任何人的行爲或疏忽，包括房東的代理人和僱員直接或間接導致的人身或財產損害，租戶特此放棄任何因此類傷害或損害而由租戶或房屋或物業的任何佔用者直接或間接引起的索賠權利，除非是由受賠償者或其任何一方的重大過失或故意且不當行爲造成。在法律允許的範圍內，租戶特此放棄因此類傷害或損害而導致的任何間接損害、補償或因便利或出租或利潤損失而提出的索賠，無論是由於受賠償者中的任何一方的疏忽或故意和不當行爲。

(a)在法律允許的範圍內，租戶在此保障，並同意保護、辯護並使被保留者免受任何來自租戶在房屋內的佔用，進行任何租戶增補或修理房屋，租戶在房屋內經營業務，或租戶在履行根據本租賃協議項下租戶應履行的任何契約或協議中的任何違約或缺席，或租戶、其代理人、承包商、僕役、僱員、顧客或受邀人的故意行爲或疏忽，在房屋內、物業內或任何其部分。如果因任何此類索賠而對被保留者提起任何訴訟，收到房東通知後，租戶將租戶選擇的律師，用房東唯一自行決定的律師，辯護此類訴訟。在得到租戶的事先書面批准的情況下，房東保留根據上述保證與擔保有關的任何和所有訴訟、索賠和要求的解決、調解或處置權利。上述保護不得免除被保留者因被保留者的疏忽或故意和不當行爲而造成的責任。此外，上述保護受制於不減損根據第16.4條所生效的房東或其保險人的放棄權的任何額度，如適用，向房東根據其「全風險」或「特別形式」財產保險支付的金額。

(b)在上述第17.1條和17.2(a)條的規定下，房東應對租戶（及其合夥人、高管、股東、董事、成員、經理、受託人、受益人、僱員、受讓人、負責人、承包商、僕役、代理人和代表（租戶和其他相關方在此分別稱爲「租戶」

受款方（以下簡稱「受款方」）並且使承租方受賠償方免受因房東或其授權代理人或承包商的重大疏忽或故意不當行爲直接或間接導致的或與其相關的對人員傷害或死亡、財產損壞的索賠、訴訟、損失、費用、原因、責任、傷害或費用的全部責任；但僅在房東按照此處維護的任何此類賠償義務可由房東維護的責任保險收益提供的範圍內，此種賠償包括但不限於提供針對任何此類索賠的所有辯護費用；然而，前述賠償不適用於在租戶或任何承租方受賠償方的有意疏忽或故意不當行爲導致的索賠。儘管前述，房東不需要就對受款方因盜竊、火災、破壞、襲擊、電池、天災、安全漏洞、公共敵人的行爲、恐怖分子或犯罪分子的行爲、騷亂、罷工、叛亂、戰爭、法院命令、政府機關或權力的法令而引起的或與之相關的任何損失、損害、死亡或傷害進行賠償或辯護。本第17.2(b)條款應適用於本租約的到期或提前終止後繼續有效。

（c）本第17條將不受本租約到期或提前終止的影響而繼續有效。

在法律允許的範圍內，承租方在此放棄並且釋放受賠償方免受因受賠償方的任何故意和不當行爲導致的任何損害或損失，包括但不限於不便或業務、租金或利潤的索賠。

第18條

規則和法規

租戶同意自身和其轉租人、僱員、代理人和受邀者遵守列在 附件 C-2 附件中並經合理修改和增補的規章制度，房東可不時作出修改。

本租約中的任何條款均不得被解釋爲要求房東強制執行附於 附件 C-2 或者，在此後所修訂，或者作爲其他租賃協議的條款、契約或條件中，對其他租戶採取強制執行，房東不對租戶因其他租戶、其僱員、代理、訪客或執照持有人的違反行爲承擔責任。 房東將盡合理努力以一致且非歧視性的方式執行項目的規則和規定。

第19條

房東保留的權利

房東應有以下權利，可在不通知租戶、不向租戶承擔對人員、財物或業務的危害或損害責任，也不視爲驅逐或擾亂租戶對房地產的使用或佔有，或引起任何租金抵消或減免索賠的情況下行使：（1）在提前三十（30）天書面通知租戶的情況下更改大廈名稱或街道地址；（2）在大廈外部和/或內部安裝、固定和維護所有標誌；（3）在安裝之前指定和/或批准所有類型的標誌、窗簾、百葉窗、布簾、遮陽篷或其他類似物品以及所有可能從房地產外部可見的內部照明；（4）在合理通知租戶後，在任何終期期間的任何時間向潛在買家和貸款人展示房地產，並在終止期的最後十二（12）個月的合理時間內向潛在租戶展示房地產；（5）向任何當事人授予在大廈內從事任何業務或提供任何服務的獨家權利，並設定的獨家權利不得禁止租戶按照本協議規定使用房產；（6）更改入口或通道、門和門道、走廊、電梯、樓梯、洗手間或大廈公共區域的佈局和/或位置，並關閉入口、門、走廊、電梯或其他設施，前提是此類行爲不會對租戶訪問房產或大廈產生重大不利影響；（7）讓房東和大廈其他租戶根據美國郵政局適用規定，進入或使用任何位於房地產內或外的郵件滑槽和郵箱；以及（8）在標準營業時間後關閉大廈，但租戶及其員工和被邀者可在任何時間入內，遵守房東爲安全目的制定的規定。

第20條

第20條 停止證明書

在房東、按揭人或任何潛在的按揭人或所有者要求之後的三十（30）天內，租戶同意按照要求籤署擬議的停止證明書（「停止證書」）（該證書可能要求該文件經過公證），對租戶具有約束力，證明（i）租賃協議未經修改且完全有效（或者如果有修改，描述此類修改並表明經修改的租約完全有效）；（ii）房租支付的日期；（iii）如果情況屬實，證明租戶佔有物業；（iv）房東沒有違約此租約，或者如果租戶認爲房東違約，詳細說明違約性質；（v）租戶對履行租約下的義務沒有抵消或辯護（或者如果租戶認爲存在任何抵消或辯護，全面詳細說明）；（vi）證明物業已按照此協議條款和工程協議完成，租戶已接受物業及其狀況以及所有改良物，並對房東或其他方就此無任何索賠（或者如果租戶認爲上述任何內容不實，全面詳細說明）；（vii）如果按揭人向租戶發送過租金或租約轉讓書，租戶將確認收到並同意遵守其中的規定；（viii）租戶將向按揭人提供爲讓房東發送的所有通知副本；以及（ix）對任何其他合理要求的信息。

按揭

如果租戶未能及時交付停止證明書，則此失職將構成無法彌補或寬限期的違約。除房東擁有的任何其他補救措施外，房東可以對租戶逾期交付停止證明書的每一天徵收500.00美元的費用；（i）租戶將被約束，並被視爲已經不可撤銷地同意停止證明書交付給租戶的準確性和真實性，以及（ii）房東和任何接收此種形式停止證明書的第三方，包括按揭人或購買者，可以依靠其中的準確性和真實性。

第21條

INTENTIONALLY DELETED

第22條

房地產經紀人

Landlord and Tenant each represent to the other that it has not dealt with any real estate broker, sales person, or finder in connection with this Lease, and no such person initiated or participated in the negotiation of this Lease, or showed the Premises to Tenant. Tenant hereby agrees to indemnify, protect, defend and hold Landlord and the Indemnitees, and Landlord hereby agrees to indemnify, protect, defend and hold Tenant harmless from and against any and all liabilities and claims for commissions and fees arising out of a breach of the foregoing representation. Landlord agrees to pay any commission to which the brokers listed in Section 1.1 are entitled in connection with this Lease pursuant to Landlord’s written agreement with such broker.

第23條

MORTGAGEE PROTECTION

(a) 根據下文第23.1(b)款規定，本租賃協議明確受制於（i）現有或將來存在的不動產的地面或底層租約及所有對該等租約的修訂、延期、續約和修改，以及（ii）現有或將來擔保不動產絕對所有權或該等租賃權益的任何抵押權或信託契據的留置權，以及對該等抵押權或信託契據以及/或其擔保之義務的修訂、延期、續約、替代和修改，除非該地上租約或地上出租人或抵押權、信託契據或按照該等租約所擔保的抵押權人明確規定或選擇本租賃協議應優於該租約或抵押權或信託契據。如果該等抵押權或信託契據被執行抵押權處置（包括根據權出售不動產），或該等租約被終止，由抵押權人或地上出租人要求，承租人應依附於該處置購買人或根上出租人，提供資產，然而，

該購買人或地上出租人不會（i）受任何提前逾一個（1）月支付的租金的約束，除非是爲承租人根據本協議履行其義務而作爲保證的支付；（ii）受之前任何房東違約導致的抵銷、抗辯或損害的約束；或（iii）被不經抵押權人或地上出租人書面同意的本租賃協議的任何修訂或修改約束；或（iv）承擔未實際以現金收到的任何按金。此次附屬關係應自動生效，任何抵押權人或地上出租人無需提出進一步的附屬證明或文件；然而，無論如何，承租人不得有義務在無未擾亂保護的情況下屈從。然而，爲確認此種附隸關係，承租人應迅速（並且在任何情況下，不超過二十（20）天內）簽署任何房東、抵押權人或地上出租人要求的合理證明或文件，前提是該抵押權人或地上出租人同意在該文件中不干擾承租人根據本租賃協議的權利。

(b)儘管與上述第23.1(a)款的規定相反，房東應盡合理努力促使任何現有或將來的抵押權人簽署並交付給租戶一份非干擾協議，使用該抵押權人的標準非干擾協議形式；但前提是，(i) 房東不需要爲完成此類工作而承擔任何費用，且 (ii) 交付抵押權人的標準非干擾協議應被視爲滿足本第23.1(b)款規定的條件。

租戶同意通過掛號信或認證信向任何抵押權人或地面租賃人提供租戶向房東發出的任何違約通知的副本，前提是在該通知之前，租戶已收到該抵押權人或地面租賃人的地址通知（通過向租戶提供租金和租約轉讓副本或其他方式）. 租戶進一步同意，如果房東未在本租約規定的時間內糾正該違約，那麼在收到有關通知後的三十（30）天內，抵押權人或地面租賃人將有額外的時間來糾正該違約，或者如果該違約無法在該時間內得到糾正，則可能需要的額外通知時間，如果在這三十（30）天內，任何抵押權人或地面租賃人已經開始並積極採取必要措施以糾正該違約（包括開始執行處置房地產物業的抵押程序或其他取得房地產物業所有權的程序，如有必要以進行此類糾正）。在尚未屆滿抵押權人或地面租賃人可糾正此類違約的視爲期限內，租戶將無權且不得基於違約終止本租約。本租約不得經修改或修訂以減少租金或縮短租期，或以任何其他方式對房東的任何重大權利造成不利影響，也不得在未經地面租賃人或抵押權人的事先書面同意的情況下取消或放棄此租約，每種情況均需事先得到地面租賃客戶或抵押權人的書面同意。

第二十四條

通知

(a)根據本租賃協議規定或允許提供的所有通知、要求或請求必須書面形式，並應當親自遞交、通過聯邦快遞或其他信譽良好的隔夜快遞服務發送，或通過一等郵件、掛號郵件或認證美國郵件寄出，退信回執要求，預付郵資。

(b)根據本租賃協議規定發送的所有通知、要求或請求將被視爲通過按照本節所述遞送或發送到各方在第1.1節列明的各自地址而適當地發出或送達。

(c)根據本第24條規定發送的通知、要求或請求將在收到時生效，但是，如果由於未提前通知的地址更改所致的拒收或其他拒絕接收或無法遞送，如聯邦快遞或其他隔夜快遞服務建議或郵件回執說明，將被視爲通知、要求或請求已發送。通知也可以通過向房東或租戶的任何管理人員、董事或合夥人進行親自送達，並在此類送達時生效。

(d)任何一方應在至少提前三十（30）天書面通知其他一方的情況下，有權在本租賃期間隨時更改他們的通知、報表、要求和請求的各自地址，前提是該新地址位於美利堅合衆國境內。

第二十五條

其他條款(無需翻譯)

在法律允許的最大範圍內，本協議各方（包括任何受讓人、繼任人、繼承人或一方的個人代表）不得尋求陪審團審判，特此放棄經陪審團審判的權利，並進一步放棄在項目所在縣的地點提出異議的任何權利，同意並同意加利福尼亞州法院對任何一方對另一方提起的涉及本租賃合同、房東和租戶關係、租戶對房屋使用或佔用、或任何受傷害或損害索賠的行爲、緊急情況或其他情形下的行爲或反請求訴訟保有個人管轄權，不管這些事項是否基於本租賃合同或侵權法律。沒有一方將尋求將已經放棄陪審團審判的任何此類行動與已經放棄陪審團審判或無法放棄陪審團審判的任何其他行動合併在一起。各方意圖規定這些條款不得有任何例外。本節的條款將在本租賃合同的到期或提前終止後繼續有效。

租戶同意對租戶及租戶的繼承人、執行人、管理人、繼承人和受讓人以及一切通過租戶或租戶渠道索賠的所有人，以及本租賃合同根據以下條件執行和接受：不得因種族、膚色、信仰、宗教、婚姻狀況、國籍或血統（無論是在出租、轉租、過戶、使用、佔有、租期或享用房屋或其他方式），也不會在租戶或任何通過租戶或租戶渠道索賠的任何人在租戶或任何通過或下租戶享用房屋方面建立或允許任何這種歧視或隔離做法，或者就租戶或任何通過或下租戶享用房屋的用途或佔用而建立或允許任何這種歧視或隔離做法。

Within thirty (30) days after written request from Landlord from time to time during the Term, provided that Tenant is not a public company, Tenant shall provide Landlord with current financial statements setting forth Tenant’s financial condition and net worth for the most recent quarter, including balance sheets and statements of profits and losses. Such statements shall be prepared by an independent accountant and certified by Tenant’s president, chief executive officer or chief financial officer. Landlord shall keep such financial information confidential and shall only disclose such information to Landlord’s lenders, consultants, purchasers or investors, or other

agents (who shall be subject to the same confidentiality obligations) on a need-to-know basis in connection with the administration of this Lease.

This Lease shall not become effective as a lease or otherwise until executed and delivered by both Landlord and Tenant. The submission of this Lease to Tenant does not constitute a reservation of or option for the Premises, but when executed by Tenant and delivered to Landlord, this Lease shall constitute an irrevocable offer by Tenant in effect for fifteen (15) days to lease the Premises on the terms and conditions herein contained.

Tenant represents and warrants to Landlord that it has full authority and power to enter into and perform its obligations under this Lease, that the person executing this Lease on Tenant’s behalf is fully empowered to do so, and that no consent or authorization is necessary from any third party.

Landlord represents and warrants to Tenant that it has full authority and power to enter into and perform its obligations under this Lease, that the person executing this Lease on Landlord’s behalf is fully empowered to do so, and that no consent or authorization is necessary from any third party.

本租賃合同、附件和隨附的附錄構成房東和租戶有關房屋的完整協議，雙方之間沒有其他口頭或書面協議，租戶依賴的也沒有其他口頭或書面陳述。本租賃合同除非由房東和租戶簽署書面文件，否則不得修改。

如果房東的抵押權人要求對本租賃合同進行修改，而該修改不會導致租戶承擔任何增加的費用或開支，也不會導致租戶在此下的權利和義務發生任何其他重大和不利的變化，那麼租戶同意可以進行此類修改。

租戶同意，代表其自身和其繼承人與受讓人，根據本租賃合同的任何責任或義務只能對房東在房產中的權益、房東對房產的保險所得和/或房產銷售或其他處置的收益進行強制執行，絕不得對房東的其他資產，或房東的成員、官員、董事或合夥人的任何資產進行執行，並且在任何情況下，對房東就本租賃合同的責任是如此有限，租戶不得獲得超過此等金額的判決。

租戶支付的任何比應付租金少的任何分期款項或付款均應被視爲履行到期的金額，任何支票上的背書或說明，或任何附帶支票或付款的信函，均不得被視爲和解與滿足，房東可以接受此類支票或付款而不損害要求恢復此等分期款項或租金付款餘額或追究房東可行採取的其他救濟的權利。房東從租戶之外任何人收取的款項，包括租戶的受讓人，不構成對第10條的任何違約的放棄，並且房東可以接受此等款項以抵償到期的金額而不損害房東追究其可行採取的任何救濟的權利。在本租賃合同終止或租戶對房屋的佔有權終止後，房東從租戶處收到的款項均不得恢復、繼續或延長期限。從任何他人處接收或接受的支付，包括租戶的受讓人，均不構成對第10條違約的放棄，房東可以接受這樣的付款以抵付到期金額，而不損害房東追究其可行採取的任何救濟的權利。

在發生任何出售或其他形式的建築物轉讓時，房東完全免除自此出售或轉讓日期起即將履行的全部協議和義務，並且房東在本租約項下剩餘的任何責任應當僅限於第25.9節中描述的金額，承租人不得要求超過該金額的任何判決。房東有權將本租約轉讓給由房東主體或任何房東關聯公司組成的實體，前提是該實體承擔本租約項下的所有轉讓房東義務。在此種轉讓並承擔房東在此基本項下的義務之後，房東完全免除並解除所有在此基本項下的義務。

除第10條的規定外，本租約應對房東、承租人及其各自的繼承人、法定代表人、後繼人和被許可受讓人具有約束力和利益。

本租約中的文章和節標題僅作爲便利而插入，絕不定義、限制、解釋或描述該等條款和章節的範圍或意圖。

時間對於本租約及其全部條款至關重要。本租約應根據加利福尼亞州法律解釋。如果有多人作爲承租人簽署本租約，本租約項下規定的義務應爲共同及分別承擔的。如果本租約的任何條款、契約或條件或其適用於任何人或環境，任何程度上無效或不可執行，則本租約的其餘部分或將該條款、契約或條件適用於與其所認定的無效或不可執行之人或環境不同的人或環境，均不受其影響，且本租約的每一項、契約或條件應有效且應受法律允許的最大程度的執行。在本租約中無論何處使用「包括」或「包含」，其含義與之後跟隨的

在此租賃中使用諸如「但不限於」之類的詞語。在本租約中使用「day」或「days」一詞時，除非立即前置「Business」一詞，否則應指日曆日或日曆天，此時應指營業日或營業天。本租賃的各個部分的語言應根據其正常和通常含義進行解釋，而不是嚴格針對房東或房客。

如果承租人放棄房屋，但在其他方面遵守本租約的所有條款、契約和條件，房東應（i）有權進入房屋展示空間給潛在租戶，（ii）有權根據本租約條款將爲承租人提供的服務降至房東合理確定爲未被佔用房屋提供充足服務的水平，（iii）在租約的最後六（6）個月內，有權準備房屋以供租約結束後另一承租人入住。承租人明確承認，在沒有根據第11.2（b）條款或根據加利福尼亞州民法第1951.3條規定的書面通知終止承租人佔有權的情況下，房東的上述任何行爲或任何房東的其他任何行爲均不構成終止承租人佔有權或接受承租人放棄房屋權利，本租約將繼續有效。

如果承租人未能及時履行本租約項下的任何責任，超出適用通知和糾正期限，房東應有權（但非義務）代表承租人履行該義務，並在事先書面通知承租人的情況下由房東支出的一切款項或費用應視爲本租約下的額外租金，並應在收到房東發出的賬單以及合理的後備文件時支付。

業主應在其單方面和絕對自主的決定下，在大樓的某些主要入口處安裝特定的卡鑰匙通行和視頻攝像頭系統。在前述情況下，業主無需提供或維護任何安全巡邏或安全系統。業主對可能在此提供的任何巡邏或系統的質量或因巡邏或系統的失敗、行動或不作爲而導致的對承租人、其員工、受邀者或他人的損害或傷害不負責任。

由於在項目的土地上或相鄰土地上可能建造的任何建築物而造成的任何光、通風或視野減少或消失，均不會影響本租約或使業主承擔任何責任。

租戶不得記錄本租約，或關於本租約條款的任何通知或備忘錄。任何此類未經授權的記錄均構成違約，不得糾正或給予寬限期。租戶同意在業主請求時執行並認可本租約的備忘錄，以可記錄的形式。

對於不受審判權放棄、其他索賠或權利放棄、解除和承租人根據本租約負有的對業主和/或受保護人進行賠償、保護、辯護和使其免受傷害的義務，在本租約的到期或終止後仍然有效，其他根據其條款在本租約到期或終止後仍然有效的所有義務或協議也是如此。

房東披露，據房東所知，無論是大樓還是房地產都未接受過經認證的無障礙專家的檢查。此外，根據加利福尼亞民法第1938條，房東通知租戶以下內容：「經過認證的無障礙專家（CASp）可以檢查指定房地的物業並確定該物業是否符合州法規定的所有適用建築相關無障礙標準。儘管加利福尼亞州法律不要求對指定物業進行CASp檢查，但商業物業所有者或出租人不得禁止承租人或租戶要求對指定物業進行CASp檢查，以供承租人或租戶入住或潛在入住。各方應就任何此類CASp檢查的時間和方式、支付CASp檢查的成本和費用以及支付任何修復違反建築相關無障礙標準所需成本達成一致意見。」租戶同意（a）租戶可以自行選擇並自行承擔費用，讓CASp檢查房地產，並確定房地產是否符合所有適用的建築相關無障礙標準。

根據加利福尼亞法律，（b）雙方應互相協調併合理批准任何CASp檢查的時間，以便房東可以選擇在檢查期間派一個代表在場，（c）租戶應獨自承擔根據任何CASp檢查確定的關於房屋和建築違反與建築相關的無障礙標準的修復費用，房屋內的任何和所有這類變動和維修工作均應由租戶執行，並須獲得房東的同意，且須符合本租約約定。房東和租戶特此同意，如果租戶選擇對房屋進行CASp檢查，租戶將向房東提供書面通知，房東可以自行決定是否保留CASp執行檢查。如果房東未選擇保留CASp，CASp檢查的時間和方式須經房東事先書面批准。在任何情況下，CASp檢查的費用均由租戶承擔。

本租約可以以任意份數簽署，每份均被視爲原件，但所有份一起構成同一文件。傳真簽名或以所謂「pdf」格式或通過DocuSign或類似電子方式發送的簽名，可用於替代本租約上的原始簽名。房東和租戶意圖受傳真或電子郵件文檔上的簽名約束，意識到對方將依賴傳真或電子郵件簽名，並特此放棄基於這些傳真或電子郵件簽名對本租約條款執行的任何抗辯。在任一方要求後，對方應及時向請求方提供本租約上的原始簽名。

本租約中所提到的所有展品、附件和/或附件，視爲本租約的一部分並納入本租約。

第26條

FURNITURE, FIXTURES AND EQUIPMENT

Not later than two weeks after the Date of Lease, Tenant shall determine whether it desires to use the existing office furniture, fixtures and equipment located in the Premises as of the Commencement Date and as shown on 展品D hereto (the 「FF&E」) during the Term, at no charge to Tenant. If Tenant elects to not use the FF&E, or does not timely make an election, then Landlord shall remove the FF&E from the Premises prior to the Commencement Date. If Tenant elects to use the FF&E, then Tenant shall accept the FF&E in its current 「AS-IS」 condition and 「WITH ALL FAULTS」, and the remaining provisions of this Article 26 shall apply. Any such election shall be in a written notice delivered to Landlord (the 「FF&E Election Notice」), and such election shall be as to all the FF&E. Landlord specifically disclaims all express or implied warranties regarding the existence or condition of, such FF&E, including without limitation the implied warranties of merchantability and suitability for a particular purpose. For purposes of documenting the current condition of the FF&E, Tenant and Landlord shall, prior to the Commencement Date, conduct a joint walk-through of the Premises in order to inventory items of damage or disrepair in the FF&E. Tenant shall use the FF&E only for the purposes for which such FF&E is intended and shall be responsible for the proper maintenance, care and repair of the FF&E,

at Tenant’s sole cost and expense. Title to the FF&E shall pass to Tenant (without any warranty or representation whatsoever) as of the date of the FF&E Election Notice, and upon the expiration or earlier termination of the Lease, Tenant shall remove the FF&E from the Premises in accordance with Section 12.1 of this Lease.

[以下頁簽名]

IN WITNESS WHEREOF, this Lease has been executed as of the date set forth in Section 1.1 hereof.

附件A

場地概況

附件 B

工作協議

本工作協議（以下簡稱「工作協議」）已附屬於以及成爲ES EASt, LLC（以下簡稱「房東」）與BIOAGE LABS, INC.（以下簡稱「租戶」）之間那份特定的租約（以下簡稱「租約」）的一部分。本工作協議中使用但未定義的所有大寫字母術語應具有租約中所賦予這些術語的相應含義。本工作協議規定了與場地內租戶工程（以下定義）的建設有關的條款和條件。

附件B的附表1

規格

辦公室：

活體試驗設施

候機室

- 環氧地板，圓角牆壁和石膏板天花板。

- 根據租戶要求提供電源插座和吸塵連接用於其生物安全櫃（BSC's）。

- 租戶貨架所需的電氣和排氣連接。 手術室

- 焊接式乙烯基地板，石膏牆壁和活性天花板。

- 每個都有基櫃的單槽。

請勾選，說明註冊人是否符合交易法規則12b-2中對新興成長公司的定義。

所有實驗室傢俱、設備、酸櫃和易燃品櫃、氣瓶和氮瓶固定裝置以及聯箱等，包括水池處的MilliQ設備等均由租戶提供。

附件C-1

實驗室規則和法規

展品C-2

規則和法規

附錄D

FF&E

附件1

協議生效日期

_______________，有限責任公司（「房東」）和______________，一家（「租戶」）已於________年份的某個日期簽訂了某份辦公室/實驗室租賃協議（「租賃協議」）

鑑於，房東和租戶希望確認和記錄租賃協議第2.2節中規定的租賃起始日期和到期日期；

因此，在考慮到上述事項以及本協議和租賃協議中包含的相互約定之下，房東和租戶同意如下：