租赁的第六个修正案

此租赁的第六修正案（以下简称“第六个修正案”）日期为2024年11月5日（以下简称“第六修正案生效日期”），现由TCD 234马萨诸塞韦尔斯物业有限责任公司（以下简称“房东美国特拉华州有限责任公司，和karyopharm therapeutics INC。 (“”，一家特定的租户从房东那里承租了包括某些土地在内的一定场所，其中包括一个施工中的建筑，总面积约为164,757 坪，以及某些其他改进措施，所有这些在租约中被描述得更为详细。美国特拉华州一家公司。

前言

鉴于，作为AG-JCm韦尔斯大道物业所有者LLC的继任方（作为NS韦尔斯收购LLC的继任方），房东和租户是根据2014年3月27日达成的某办公室租赁协议（“办公室租赁协议”日改订的第一修订条约第一个修改案”), that Second Amendment to Lease dated October 22, 2015 (the “第二次修正协议”), that Third Amendment to Lease dated February 28, 2018 (the “第三次修正协议”), that Fourth Amendment to Lease dated June 6, 2018 (the “于2024年6月10日公司董事会 (下称“董事会”) 特别会议上，在董事会特别委员会 (下称“委员会”) 的建议下，通过了第五次修正协议，以扩展Parent获取完成合并协议交易所需要的权益融资的时间。”) and that Fifth Amendment to Lease dated August 13, 2020 (the “第五修订”, and together with the Office Lease Agreement, the First Amendment, the Second Amendment, the Third Amendment and the Fourth Amendment, the “租赁”), pursuant to which Landlord leases to Tenant approximately 98,502 rentable square feet of office space being comprised of (i) 29,933 rentable square feet on the second (2nd) floor (the “Second Amendment Premises”), (ii) 8,468 rentable square feet located on the third (3rd（）楼（以下简称“扩展物业A”),（iii）位于三（3rd）楼（以下简称“扩展物业B”),（iv）位于三（3rd楼层（“新扩建的场地”），以及（v）建筑物二楼的大约36,359平方英尺（2nd）的楼层（如附在上面的 附录 A ”第四修正案扩建前提证券法1933年修改现有场所位于麻萨诸塞州纽顿市韦尔斯大道75-95号大楼内（“建造业”);

鉴于，目前租约的条款设定将于2025年9月30日到期，并且各方希望延长租约期限，但仅限于租赁物业的部分（“余下物业”），包括位于二楼约52,224可出租平方英尺的空间nd大厦的楼层，显示在平面图上（“剩余空间规划”），附件为 附件 A-6 附上此处；和

鉴于，房东和租户进一步同意修改、修正和/或补充租赁协议的其他条款，所有内容均如下所述，并遵守以下条款和条件。

协议

因此，考虑到本文中包含的相互约定以及其他良好和有价值的考虑，房东和租户在此确认并承认，自第六修正生效日期起，同意如下：

1. 援用前述陈述以上所述陈述属实，并纳入本第六修正，并作为本修正的一部分，如同在此完整陈述。

2. 大写字母词语和冲突本第六修正中使用的所有大写字母词语（本第六修正中未定义的）应具有租赁协议中所规定的含义。如果租赁协议条款与本第六修正条款发生冲突，本第六修正中规定的定义应优先并控制。

3. 部分提前终止（a）投降场所（下文定义）自2025年9月30日起从场所中移除（“投降场所终止日期”投降场所终止日期在交出物品终止日期或之前，承租人将腾空并将交还房东所要求的交出物品（以下简称）。这包括租赁合同中规定的条件，包括但不限于第25条条款；但是，承租人无需拆除任何（i）由承租人安装或为其利益而安装的有线电视（定义于办公室租赁协议第9.01条款）、（ii）必须移除的物品（定义于办公室租赁协议第8条款），以及（iii）初始装修（包括但不限于办公室租赁协议附件L中列出的所有物品）。承租人未能如此腾空交还交出物品（或其中的任何部分）将被视为超时。从交出物品终止日期起，“物品”一词将被修正为仅指剩余物品。

(b) The “交出物品将指所有的现有物品，除了剩余物品。

4. 期限延长关于剩余物品，租赁期限特此延长五（5）年“第六修订延期从2025年10月1日开始，至2030年9月30日结束，除非根据租赁条款提前终止。

5. 基础租金在第六次修正生效日期至交还物业解除日期期间，承租人应按照租赁协议中规定的费率继续支付有关物业（即，交还物业和剩余物业）的基础租金，同时需遵守租赁的条款和条件。

在第六次修正续期期间，承租人应按照下表的安排支付有关物业（即，剩余物业）的基础租金，同时需遵守租赁的条款和条件：

6. 承租人的份额比例根据第六次修改延期期限的生效日期起，承租人对场所（即剩余场所）的比例份额将为21.62%。

7. 基准年费用和税款自第六次修改生效日期起至交还场所终止日期，承租人应按照租约条款继续支付其对费用和税款增加部分的比例份额。

在第六次修改延期期限期间，承租人应按照租约条款继续支付其对费用和税款增加部分的比例份额；但须遵守以下规定：(i) 费用基准年应为2026年1月1日至2026年12月31日，(ii) 税款基准年应为2025年7月1日至2026年6月30日。

8. 房屋的状态承租人承认已占有现有场所（即交还场所和剩余场所）并接受其现状“按现状”和“包括所有瑕疵对于现有场地的翻新，房东没有义务，并且房东没有向租户作出有关现有场地或建筑物状况的陈述，租户对现有场地的状况以及与租户用途相关的现有场地的适用性满意。本处所载内容不应以任何方式减少或影响房东在租赁协议第9.02条下的持续维修、维护和/或更换义务，或房东在租赁协议第7条下的服务义务。

(b) 房东应编制施工计划（“计划”），该计划应与剩余场地平面图一致，用于剩余场地独立分隔所需的工程（“房东第六次修订分隔工程”）的准备工作。计划应提交给租户进行批准，租户不得无理由地扣留批准、附加条件或推迟。租户未能在提交后五（5）个工作日内或重新提交后的三（3）个工作日内驳回任何提交或重新提交的计划，应视为批准。租户不会驳回与剩余场地平面图一致的计划的任何方面。租户的任何驳回应以书面形式，并附有详细的理由书。在计划获得批准后（如果房东要求，还需签署施工文件），房东将申请必要的许可证和批准，并在收到后，房东将开始进行第六次修订分隔工程。房东应尽商业上的合理努力，尽快开始第六次修订延长期的工程，并随后努力推动房东第六次修订分隔工程的实质性完成；但租户应意识到，由于房东无法合理控制的原因（包括但不限于由租户的行为或疏忽引起的任何延迟），该实质性完成会延迟；并且租户应合理配合房东，并在房东要求时合理快速地回应，以支持房东进行房东第六次修订分隔工程。房东应全权承担房东第六次修订分隔工程的所有成本，使用建筑物标准材料。房东应尽商业上的合理努力，以尽量减少对租户的干扰，并及时通知租户对任何可能干扰租户对现有场地使用的第六次修订分隔工程提前通知租户。房东开始进行第六次修订分隔工程后，应连续快速地完成工程，以进一步减少对租户的干扰。

(c)房东承认租户可能希望在第六修正生效日期后进行一些改建和/或改进租赁房屋的工程（“第六修正租户工程），租户承认并同意 除了 房东的第六修正津贴 （如下所定义）， 租户应独自承担任何第六修正租户工程的费用（应理解为所有这些第六修正租户工程均应符合租约的条款和条件）。所有第六修正租户工程应由租户严格按照本租约进行，包括但不限于其第9.03节的规定，网和计划和规格应得到房东事先批准。房东对任何由租户或代表其提交的计划或规格的审查和批准仅为了房东自身的利益和保护，并不意味着这些材料经过适当准备，或其中反映的改进和其他事项符合适用的法律和其他要求，或其中反映的改进和其他事项足以满足租户的需求或目标。在进行第六修正租户工程的施工时，房东应偿还给租户相当于（x）租户实际的施工成本（如下所定义）或（y）二百二十一万九千五百二十美元零整/100美元（$2,219,520.00）中较低的金额（该金额$2,219,520，称为“房东的第六修正津贴）（即每租赁平方英尺42.50美元）。本文中所指的“施工成本”是指与设计和施工第六修正租户工程有关的所有成本和费用，包括但不限于空间规划、建筑和工程费用，以及编制施工文件和任何经批准的更改费用；许可和检查费；支付给承包商、分包商和材料供应商的金额；保险和债券保险金；公用事业、设备租赁、劳动力、材料和用品以及销售税等费用；任何施工管理费；以及租户的家具。租户申请支取房东第六次修正津贴应在第六次修正生效日期一周年之前的日期之前提出，如果此时租赁合同下租户存在违约事件，或发生任何事件或情况，即发出通知或经过时间或两者均需要构成租户货币违约。除上述之外，在第六次修正生效日期或之后的任何时间，租户有权指示房东将现有的

房东第六次修正津贴余额抵扣基础租金的指示，此类抵充将抵充下一个到期的月度基础租金和每个月之后的月度基础租金，直到房东第六次修正津贴余额消失为止，只要在此时租赁合同下租户不存在违约事件，或发生任何事件或情况，即发出通知或经过时间或两者均需要构成租户违约事件。在第六次修正生效日期一周年之日仍存在房东第六次修正津贴余额时，房东将把现有余额抵充至下一个到期的月度基础租金和之后每个月的月度基础租金，直至房东第六次修正津贴余额消失为止，只要在此时租赁合同下租户不存在违约事件，或发生任何事件或情况，即发出通知或经过时间或两者均需要构成租户违约事件。

在开始进行第六修正案租户工程之前，租户将向房东交付租户的设计和施工合同的副本，证明第六修正案租户工程的总费用。如果总费用超过房东的第六项修正津贴，租户应对超出部分负责，超出部分所占总费用的百分比应视为“租户的份额”。由房东第六项修正费津贴所占总费用的百分比为“房东的份额”。租户可以请求按月不超过一次地提前支付房东第六项修正津贴的款项，每个请款必须由租户的建筑师和承包商签署，并附有承包商的留置权放弃书和证明租户已支付请求款项中租户份额的证据。只要在每次提前支付时，租户根据租约没有违约，也没有违约的通知、时间流逝或两者都会构成租户违约的事件或情况，房东将按照租户请求的任何款项的金额，从房东的第六项修正津贴中定期提前支付给租户等于房东份额的款项，不过房东可以扣留每次预付的十分之一（10%）的保留款项，当第六项修正案租户工程完全完成，租户已向房东提供永久使用和占有证书、最终留置权放弃书和承包商收据，所有这些要符合房东认可的形式和实质，涵盖第六项修正案租户工程的全部内容以及表明其实际成本。在收到租户签署的提款申请和任何必要的认证或后备信息后，房东将在三十（30）天内提前支付这些款项。

9. 延长选择期权房东和租户特此确认并同意，租户将有权延长剩余租赁空间的第六项修正延期期限，延长一（1）个额外的五（5）年期，根据租约展示F附件中第1节（延期选项）中规定的条款和条件。

10. 优先购买权。 截至第六修正生效日期，（i）第一修正案第6条（优先购买权），以及（ii）第三修正案第15条（优先购买权）全部删除，租户在租赁期内不再享有优先购买权。

11. 扩展权。 截至第六修正生效日期，第三修正案第14条（扩展权）全部删除，租户在租赁期内不再享有扩展权。

12. 最优先购买权截至第六修正生效日期，第四修正案第12条全部删除，租户在租赁期内不再享有优先购买权。

13. 通知。 每当根据租约需要发出通知时，（i）向房东发出的通知应寄至泰勒斯投资控股有限公司，马萨诸塞州波士顿国际大厦二楼2710号套房，邮编02110，收：彼得·梅里根，同时抄送至泰勒斯投资控股有限公司，马萨诸塞州波士顿国际大厦二楼2710号套房，邮编02110，收：泰德·米德，（或根据房东随时后来指定的其他地址）；（ii）向租户发出的通知应寄至租赁物，注意莉莎·迪帕洛，同时抄送至波迪齐＆迪维律师事务所，马萨诸塞州弗雷明汉姆200号交叉大道300号套房，邮编01702，收：保罗·C·鲍尔律师（或根据租户随时后来指定的其他地址）。

14. 经纪人。 房东和租户向对方保证，除了CBRE和Newmark（统称“经纪人”）外，他们没有达成任何协议或采取任何行动，可能导致任何其他方因本第六次修订所概念的交易而有资格获得佣金。此外，双方将赔偿并捍卫对方，以免遭受任何实际或潜在索赔，由任何其他第三方因其违反本第二条所含的陈述或保证而主张补偿。房东将根据其与经纪人的单独协议支付经纪人应得的佣金。

15. 租户的声明。 租户特此向房东保证，在第六次修订生效日期时：（a）租户对租赁的全部权益、权利、所有权均未经转让、转租、设定留置权或抵押；（b）租赁协议完全有效；（c）租户目前占有物业，并支付租金、营业费用以及租赁物业下的任何其他费用或款项；（d）租赁协议未以任何方式修改、补充或修订，除非在本第六次修订中另有规定；（e）租户不知道在租赁协议下有任何应诉的抗辩、索赔或对已经到期或将来到期的租金或费用的冲销；以及（f）本第六次修订已经经租户授权、签署和交付，并按照本协议条款构成租户的有效及有约束力的协议。

16. 租赁的批准。 除本第六次修订所修改和变更的条款外，租赁的所有条款、约定、协议、契约和条件均予以确认和批准。

17. 执行/整体协议。 本第六次修订与因之受影响的租赁合同一起构成各方的整个协议，除非经所有方签署的书面文件，否则不得修改本第六次修订。本第六次修订应具有盖章协议的效力，并对各方及其各自的继承人和受让人具有约束力。

18. 副本。 本第六修正案可以分别以多份副本执行，每份均视为原件，所有这些副本共同构成同一文件。各方可以依赖"电子签名"，例如DocuSign，或已由其他各方执行的本第六修正案或详细签署页的pdf副本，好像同样是已执行的原件一样，并且另一方将受其约束。

[signatures on following page]

鉴此，房东和租户已于上述日期签署本第六修正案。