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展览10.2

第四份转租修正案

本租约第四份修正案（本“协议”修改”)于2024年10月25日签订，双方为 1001 WARSON PROPERTY OWNER, 有限责任公司，即一家特拉华州有限责任公司（“甲方”）房东本森山控股有限公司（原本森山公司）是一家特拉华州的公司承租人”).

鉴于，计划第17.2节保留了Celldex Therapeutics，Inc.（以下称为“公司”）董事会（以下称为“董事会”）修订计划的权利；和:

A.房东和租户于2019年8月9日签订了某份分租合同（“修正协议”），并由2019年11月5日签署的某份分租合同修正协议（“第一个修改案”），以及2020年6月1日签署的某份分租合同第二次修正协议（“第二次修正协议”），并由2021年10月1日签署的某份分租合同第三次修正协议（“第三次修正协议”，与原租约、第一修正案和第二修正案共同构成“租赁”), 根据此协议，租户从房东租赁了位于密苏里州克雷夫科尔北沃森路1001号的写字楼内约151,829平方英尺的可租面积（“房地产”), 此处的楼宇及面积已重新测量，详细情况如下，并且构成位于密苏里州克雷夫科尔北沃森路1001号写字楼内全部可租面积（“建造业”).

b. 房东已聘请建筑师重新测量租赁区和建筑物，以配合将该建筑转变为多租户使用（“再计量在与此重新计量相关的情况下，建筑师已经确定租赁面积为152,256平方英尺。

C. 双方希望从有关的“重新计量”的角度，自“交还日期”（如下所定义）起，利用重新计量确定的租赁区域分别为房产和建筑物的“继续进行”基础。

D. 租赁期约定于2031年6月30日到期。

E. 承租人希望放弃建筑物一楼的一部分租赁区域，包括根据当前租约约定为大约28,875平方英尺的租赁面积，并经重新计量确定为约28,730平方英尺的租赁面积（以下简称“放弃空间”）。放弃空间，该放弃空间在下面的图示中，并通过本文件作为参考。附件A ，附件中的图示并通过此参考作为本文件的一部分。

房客希望将租赁期延长至房地产的第三和第四层部分，占用面积约75,916平方英尺，根据当前租赁协议的规定，经重新测量，面积约为84,287平方英尺（“第三和第四层房地产”)延长至2034年6月30日。

房东和房客希望根据下文约定的条款修改租赁协议。

现在，因此考虑到本协议中包含的相互契约以及其他有价值的考虑，谨此承认，房东和房客同意按以下方式修改租赁协议:

1. 放弃交付的空间交付。不迟于本修正案签署日期后的二十一（21）天和以下所定义的解决满意日期后的十（10）天，如下所定义的日期（“外部交付日期),租户应（a）清空所有租户的可移动贸易设备、家具和其他个人财产，从交付空间中搬出；（b）以扫帚清洁状态并符合租赁要求将交付空间交还给房东；但需明确的是，在任何情况下，租户均不需要移除交付空间的任何改进或改建工程；以及（c）将交付空间的所有钥匙交还给房东（统称“交付要求”。交付要求),租户特此承认并同意，如果租户未能在外部交付日期前将所有家具、可移动贸易设备以及个人财产从交付空间中搬出，房东可选择以租户的费用搬出这些物品，并租户在此同意偿还房东因未能搬出而实际蒙受的合理搬出成本以及所有损害赔偿。此外，如果租户未能在外部交付日期之前遵守交付要求，则应视为租户继续占用交付空间，使房东有权行使其在法律、衡平和租约下的所有权利和救济措施，包括但不限于有权按照生效的每可出租平方英尺标准面积的百五十（150）%，自交付日期起，每月基准计价，无减少部分月份，直至租户履行交付要求为止。租户特此承认并同意，租户向房东交付交付空间不会终止租约，仅针对参观空间的租约而言，也不免除租户根据租约需支付的基本租金、附加租金和在交付日期之前发生于交付空间的所有其他费用的义务（如下文所定义）。租户应对因未执行上述任何事项而由房东担负的费用负责，该责任应在交付日期后继续存在。

Tenant agrees that upon the date that Tenant surrenders the Surrendered Space in accordance with the Surrender Requirements (the “交还日期”), Landlord shall be released from all claims, costs, causes of action, damages and all other liability related to Tenant’s lease of the Surrendered Space. Subject to the agreements, representations, warranties and indemnities contained in this Amendment and the rest of the Lease, Landlord agrees to accept the surrender of the Surrendered Space from and after the Surrender Date and, effective as of the Surrender Date, Landlord, on its behalf and on behalf of its direct and indirect owners, shareholders, directors, officers, employees, agents, legal representatives, successors and assigns forever releases and discharges Tenant and its legal representatives, agents and successors from all obligations to be observed and performed by Tenant and its legal representatives, agents and successors under the Lease with respect to the Surrendered Space after the Surrender Date. Nothing contained in this paragraph shall be deemed to release Tenant from its obligation to satisfy, perform and fulfill all of

the agreements set forth in this Amendment. Notwithstanding anything contained in this Amendment to the contrary, Landlord and Tenant shall remain liable for all of their respective obligations under the Lease with respect to the Surrendered Space accruing prior to the Surrender Date, including, without limitation, (i) all year-end adjustments and reconciliations with respect to the Taxes and Operating Expenses for that portion of the calendar year up to and including the Surrender Date; and (ii) indemnification obligations accruing prior to the Surrender Date, all of which shall survive the Surrender Date.

Tenant hereby certifies, with respect to Tenant’s rights in and occupancy of the Surrendered Space, that the following statements are true as of the date hereof and will be true on the Surrender Date:

(a) Tenant owns and holds the entire interest of Tenant under the Lease; provided that there are currently in place (i) a sublease of certain portions of the second floor of the Building pursuant to a Sublease Agreement dated November 20, 2023, by and between Tenant and Ostara St. Louis, Ltd., as consented to by Landlord on December 22, 2023; and (ii) a sublease of certain portions of the second floor of the Building pursuant to a Sublease Agreement dated April 9, 2024, by and between Tenant and 39 North Agtech Innovation District, as consented to by Landlord on April 26, 2024 (collectively, the “现有转租”);

(b) 没有任何影响被放弃区域或其中任何部分的转租存在；

(d) 租户从未在任何时候做出或容许任何行为或遗漏，也不会做出或容许任何行为或遗漏，使被放弃区域或其中任何部分以任何方式被收费、评估或担保。租户未让其他与被放弃区域的改建或装修有关的劳动或材料供应合同由租户订立，未执行或尚未完成；

(e) 租户有全权执行和交付本修正案的权威。

租户同意为捍卫地主免受由租户违反本合同中的契约、陈述和担保所致的损失、成本、损害和费用（包括但不限于地主进行为保护自身免受此类损失或损害所采取的任何诉讼或辩护中的地主的所有费用、成本和合理的律师费）进行辩护，从任何在移交日期之前导致或由或代表租户进行的任何工作或行动导致的任何与被放弃区域相关的留置权、抵押、担保或索赔中导致的损失、从租户未按照约定在外部移交日期之前按照此处所要求的方式移交被放弃区域导致的损失，以及从租约条款由租户负责的并在移交日期之前发生的或已经发生的对地主提出的任何索赔，该义务将在移交日期后继续存在。

根据本修正案的条款和条件，自移交日期起，被放弃区域将从租赁物中减除，此后租赁合同中的“租赁物”将被视为由123,526平方英尺的可租用面积组成。尽管本处的任何相反规定，且尽管在移交日期之前租户已将被放弃区域交付给地主，租户仍须继续对发生于移交日期之前且包括移交日期前一天的有关被放弃区域的基础租金和额外租金支付负责。

2. 租金.

(a) 从交房日期开始直至当前租期结束，租户应支付的场地基础租金如下，并应按照租约中规定的时间和方式支付：


期间	每可租的平方英尺年基础租金	年化基础租金	基础租金的月付款
交房日期-6/30/2025	$41.40	$5,113,976.40	$426,164.70
7/1/2025 – 6/30/2026	$42.20	$5,212,797.20	$434,399.77
7/1/2026 – 6/30/2027	$43.01	$5,312,853.26	$442,737.77
7/1/2027 – 6/30/2028	$43.84	$5,415,379.84	$451,281.65
7/1/2028 – 6/30/2029	$44.68	$5,519,141.68	$459,928.47
7/1/2029 – 6/30/2030	$45.54	$5,625,374.04	$468,781.17
7/1/2030 – 6/30/2031	$46.42	$5,734,076.92	$477,839.74

(b) 尽管租约中的任何内容与之相反，自交房日期起直至Newleaf租约中的租金减免期限届满为止（“Newleaf租金减免期截止日期除第2(a)款规定的金额外，租户的基础租金还包括以下金额（应在租约规定的相同时间和方式支付）：


期间	每可租面积平方英尺的年基础租金	额外每月基础租金分期付款
交房日期 - 2025年6月30日	$41.40	$99,118.50
7/1/2025 – 12/31/2025	$42.20	$101,033.83

为避免疑义，Newleaf租约下的租金减免期在该租约的起始日期之后10个月结束。Newleaf租约下的起始日期

Newleaf租赁的起始日期（“Newleaf Lease Commencement Date”) is defined as “The earlier to occur of (i) the date Tenant substantially completes the Tenant Improvements on the Premises, or (ii) March 1, 2025”; accordingly, in no event shall Tenant be required to pay amounts pursuant to this subsection (b) for any periods following December 31, 2025. Landlord shall promptly notify Tenant when the Newleaf Rent Abatement Period Expiration Date occurs. To the extent Tenant has paid amounts under this Section 2(b) applicable to periods after the Newleaf Rent Abatement Period Expiration Date has occurred, Tenant will be refunded such amounts.

(c) In addition to Base Rent, Tenant shall continue to pay Tenant’s Share of Operating Expenses, Taxes and any other additional rent and charges due under the Lease with respect to the Premises following the Surrender Date; provided, however, that commencing on the Surrender Date, Tenant’s Share shall be reduced to 81.13%. Notwithstanding the foregoing or anything in the Lease to the contrary, Tenant shall continue to pay (i) 100% of Operating Expenses and Taxes for the Building, (ii) 100% of the costs of all utilities and services for the entire Building (including, but not limited to, water, sewer, storm sewer, electricity and gas), but excluding costs of “additional services” requested by Newleaf, such as janitorial services beyond building standard, and (iii) all late fees for late payment of any of the foregoing under the Lease applicable to the period from the Surrender Date until the Newleaf Lease Commencement Date, it being acknowledged and understood by Tenant that Tenant will be responsible for all Operating Expense, Taxes and costs of utilities and services (subject to the exclusion for “additional services” referenced above) for the Surrendered Space until Newleaf becomes responsible for same under the Newleaf Lease; provided, however, Tenant will be required to pay for 100% of the electricity in the Building applicable to the period from the Surrender Date until the Newleaf Lease Commencement Date (“Electricity Costs”), it being further acknowledged by Tenant that (i) electricity will not be separately metered to the Surrendered Space until the Newleaf Lease Commencement Date; and (ii) Electricity Costs incurred as a result of after-hours HVAC or after- hours construction by Newleaf will not be deemed an “additional service” hereunder.

3. 租赁房屋的终止. 在收到房东附带合理支持文件的书面发票后的三十(30)天内，租户应该向房东偿还所有合理发生的费用和费用，这些费用是房东单独分离出被放弃区域与其他场所之间的费用。Demising Costs）高达五万美元（$50,000.00）的费用限额Demising Costs Cap）

4. 剩余租户装修津贴的没收. 自本修正案生效之日起（但需符合第六部分规定的条件），租户在此放弃根据第三修正案第七部分（包括隶属的A附表的第七部分）的未支付租户装修津贴的权利。另外，租户在此承认并同意，房东不再有以下租约的责任：(i) 向租户提供任何租户装修津贴或施工费用报销；或者(ii) 进行任何租户装修、改动或增加。

租户或代表租户的前提条件（但前述内容不应限制房东根据本修正案第7部分修改后的维护义务）。

5. 二楼改善工程第三修正案第7部分的第（3）句及第三句后的所有条款特此删除，并应当插入以下语言："此外，租户将被要求造成扩建场地剩余可出租平方英尺的改建工作（即扩建场地未建成的部分，如实验室施工图所示）（如"展览附件"所定义）。此类工作必须根据租户在2026年8月1日前向房东提交并经房东合理判断批准的计划进行，其中包括（i）50%的市场A类办公空间；和（ii）50%的市场A类实验室空间。部分交还保留权本修正案及对租约的提前终止将受到房东和Newleaf Symbiotics, Inc.（"Newleaf"）的认可的影响。

6. 部分交还保留权本修正案及对租约的提前终止将受到房东和Newleaf Symbiotics, Inc.（"Newleaf"）的认可的影响。本修正案及对租约的提前终止将受到房东和Newleaf Symbiotics, Inc.（"Newleaf"）的认可的影响。”) executing a Lease whereby Newleaf will expand into the Surrendered Space (the “Newleaf Lease”). In the event that Landlord and Newleaf do not execute the Newleaf Lease within thirty (30) days after the date of this Amendment (with such date of full execution deemed the “Contingency Satisfaction Date”), this Amendment shall be void and of no further force and effect and Tenant shall continue to lease the Surrendered Space pursuant to the terms of the Lease.

7. Termination of Single-Tenant Maintenance and Utility Provisions.

(a) Effective as of the Surrender Date, Section 8 of the Third Amendment (entitled “维护根据原始租约的条款，房东和租户已确认（i）大楼的维护和管理；以及（ii）租户通过公寓文件支付的公寓协会费用和水电燃气费等营业费用将受原始租约条款的约束。房东和租户应导致继续为大楼的共用区域和交还空间在交还日期后继续提供水、卫生污水、电力和燃料币的账单以房东的名义（这些公用事业的费用将直接由房东支付，但将作为营业费用的一部分）。此外，租户应就公用事业的分表计费、安防系统控制的转移以及其他必要的变更与房东合作，以促进从单租户建筑恢复为多租户建筑。如果房东决定（按照房东的自行判断）对任何公用事业对租赁物分表计费（分表计费安装费用由房东承担），则租户应全额承担租赁物消耗的所有此类公用事业服务费用（而不是支付其他情况下应支付的那个特定公用事业组成部分的营业费用的份额）。此外，如果房东对任何公用事业对租赁物进行分表计费，租户同意并承诺向房东支付分表电流或其他公用事业的使用数量所示金额（由测量租赁物需求和消耗的分表计费仪表指示），但租户为此类分表计费的费率不应超过房东向适用第三方公用事业公司支付的费率，双方同意此类分表计费金额不得对房东进行增加或提供利润。任何由房东寄给租户的分表计费账单应附上相关的分表读数报告和公用事业账单。公用事业和费用）因此被视为终止且失去进一步的效力，租户和房东均承认：（i）大楼的维护和管理；以及（ii）租户在共管文件规定下支付的协会费用和公用事业（以及其他营业费用）应受到原始租约的条款约束。房东和租户应确保在交还日期后，将继续为大楼的共用区域和交还空间提供水费、卫生污水费用、电费和燃料币费用的账单放置在房东名下（此类公用事业的费用将由房东直接支付，但将纳入营业费用的一部分）。此外，租户应配合房东进行公用事业的分表计费、安防系统控制的转移以及其他变更，以便从单一租客建筑改回多租客建筑。如果房东决定（根据房东自行判断）对租赁物的任何公用事业进行分表计费（分表安装费用由房东承担），租户应全权承担租赁物消耗的此类公用事业服务费用（而不是支付原本应支付其所使用的那个特定公用事业组成部分的营业费用的份额）。此外，如果房东对租赁物的任何公用事业进行分表计费，租户应承诺并同意向房东支付分表电流或其他公用事业的消耗金额，如分表计费仪表显示，并由此产生；但是，租户支付的此类分表（或独立计量）公用事业费用的费率不得超过房东向适用的第三方公用事业公司支付的费率，双方认为此类分表公用事业金额不应对房东进行加价或提供利润。房东向租户寄发的任何分表公用事业费用账单都应附有相应的分表读数报告和公用事业账单。

房东支付给适用第三方公用事业公司的费用，租户所支付的该等分表公用事业的金额不得高于，双方约定，此类分表公用事业金额不得对房东进行加价或提供利润。房东向租户寄发的任何分表公用事业费用账单都应附有相应的分表读数报告和公用事业账单。

(b)除上述公用事业外，承租人签订的任何其他服务合同（如灭害控制、绿植服务和地毯/门垫服务等合同）必须在交还日期前由承租人取消或调整为仅提供给第3和第4层租赁空间，承租人应知悉，无论是房东、Newleaf还是其他第三方均不会对其付款负责。

(c)尽管本合同中可能包含相反内容，但是(i)在或接近交还日期，房东同意为公共区域的有线电视服务另行签订合同（费用将包括在营业费用中）；(ii)房东将继续直接支付根据原租约第3条提供给建筑物的守卫服务（其费用将继续包括在营业费用中）。在交还日期，承租人及其转租人必须提前至少24小时安排使用装卸区和一楼的时间（视情况而定），并由承租人（或其转租人）和房东或房东的物业经理的员工随行，双方明白，前述将重新归入物业的公共区域。另外，根据本条款（c）的条件，承租人应承担其独立的费用（"IT重组成本”，该费用将加在拆分费用之外，不适用于拆分费用上限）。承租人必须将目前位于交还空间中的信息技术基础设施、服务器和其他信息技术设备（"IT设备”）搬迁至《展B 所附，固定在此处的指定储藏室内（"New It Closet”) and install a lock (and provide Landlord with key to same) and related hardware (including, without limitation, cages to secure Tenant’s It Equipment and that of its subtenants) for the New It Closet prior to the Surrender Date. If Tenant fails to move such It Equipment to a New It Closet prior to the Surrender Date, Landlord shall be permitted, in Landlord’s sole discretion, to move the It Equipment to the New It Closet at Tenant’s cost, which shall be invoiced to Tenant as Additional Rent. Notwithstanding anything to the contrary herein, the parties acknowledge and agree that (i) Tenant shall not be required to remove or relocate the cellular communicator for the elevator phone that is currently located in the existing It closet in the Surrendered Space, however, Landlord may pursue such work at its expense; (ii) Tenant shall be permitted to remove the copper wiring located in the existing It closet in the Surrendered Space but shall not be required to relocate the same; the parties acknowledging that the information technology provider has indicated that copper wiring may not be available in the future; (iii) in connection with Tenant’s obligations to remove or relocate the It Equipment referenced above, Landlord shall reasonably cooperate with Tenant to execute such commercially reasonable documentation as may be required (e.g., by information technology providers or permitting authorities) as may be required to permit such removal or relocation; and (iv) the parties shall reasonably coordinate to achieve cost efficiencies with respect to their respective

removal and/or relocation (whether mandatory by Tenant or that Landlord may elect to pursue), which coordination may include, by way of example and not limitation, coordinating use of the same contractors or vendors, as well as coordination of timing and payment with Landlord’s property manager as may be reasonably directed by Landlord. Tenant and its subtenants shall have keys and access to the New It Closet on a 24 hours per day/7 days per week basis. The parties acknowledge that the New It Closet will potentially by used by multiple tenants and subtenants of the Building; however, Landlord agrees that (i) Tenant will be permitted to install cages for its It Equipment (at Tenant’s cost) as well as cages for Tenant’s subtenants (at either Tenant or such subtenant’s cost); (ii) Tenant and its subtenants will have exclusive access to their respective It Equipment in the New It Closet (on an unlimited basis); and (iii) although there are not anticipated to be space related issues pertaining to equipment of tenants (and subtenants) utilizing the New It Closet, should there be any issues with availability of space in the New It Closet, Tenant shall be permitted to utilize a proportion of the overall space in the New It Closet (for Tenant’s benefit and that of its subtenants) that is commensurate with the proportion of the space in the Building leased by Tenant.

(d)尽管租约中有任何相反规定，但在交还日期之日，健身房应被视为建筑物的共用区域的一部分。租户及租户的转租客及其各自的雇员可以与建筑物的其他租户一起非独占地使用健身房。健身房的使用不会收取年度或月度会员费或个人使用费；但须符合以下条件：(i) 健身房相关的维护、修理、运营和更换成本（包括但不限于其中的设备）应包括在营业费用中（受营业费用除外条款约束）；以及(ii) 个人用户可能需要在使用前签署房东的商业惯例豁免协议。

8. 第三和第四层租赁期限的延长.

(a)于2031年6月30日（“当前到期日期”），租户应根据与上文第1条中对交还空间的设定一致的条款和条件，交还由可租面积约39,239平方英尺的二楼部分（“2031年交还空间”），但自当前到期日期起，第三和第四层租赁空间应随即被视为租约中的“租赁物”各部分。

(b)第三和第四层租赁物的租约期限自2031年7月1日起延长36个月（“延期期限开始日期”，并将于2034年6月30日到期，除非租赁中另有规定（即“延长期”）。就延期期限而言，租赁的所有条款和规定将继续适用，除非本合同另有具体修改。承租人承认承租人没有进一步延长租约期限的权利或选择，并且原租约的第1(b)条在此全部删除。

（c）自延期期限开始日期起，通过至延期期限，承租人应支付的底层租金，适用于第3层和第4层

租赁场所（基于84287平方英尺的可租用面积）如下，并应在租赁中规定的相同时间支付，并采取相同方式支付：


期间	每年基础租金可租赁的平方英尺	年度基础租金	基础租金的月付款
7/1/2031 – 6/30/2032	$47.35	$3,990,989.45	$332,582.45
7/1/2032 – 6/30/2033	$48.30	$4,071,062.10	$339,255.18
7/1/2033 – 6/30/2034	$49.26	$4,151,977.62	$345,998.14

（d）除基础租金外，承租人应在延期期间继续支付其在租约下到期的营业费用、税款和任何其他额外租金和费用的份额；但自延期开始日期起，承租人的按比例份额（如原租约第2（b）节所定义）将降至55.36%。

9. 拒绝购买权的终止。原始租约第28款（题为“优先购买权/扩展”）特此终止并不再生效。

10. 经纪人。房东和承租人各自向对方声明和保证，在谈判或执行本修正案过程中未与任何经纪人或代理商打交道，除了不得向承租人收取任何佣金的DCM集团外。房东和承租人各自同意保护、赔偿并使对方免受任何经纪人声称在执行本修正案的过程中已被被保证方委托而要求的费用、佣金或其他补偿的责任。本段的规定在租约到期或提前终止后仍然有效。

11. 信函协议特定信函协议（"苹果CEO库克大规模出售股票，套现逾3亿港元。）日期为2024年4月24日，房东与租户之间，特此作废起初的，并且不具备任何效力。

12. Miscellaneous除非在此处进行修改，租约及其所有条款和规定应保持不变，原始拟定之状况。在租约条款与本修正案的任何冲突或不一致情况下，应以本修正案的条款为准。在此处未定义但在租约中已定义的所有术语，在此处具有与租约目的相同的含义。本修正案中上述载明的前述陈述，特此作为参照并纳入。本修正案应对本方和各自受益人、继任者和受让人具有约束力，且产生效益。

13. 相关方。本修正案可以由各方的任何签署人分别在不同的副本上签署，这些副本合在一起构成同一份文件。此外，本协议各方明确同意，如果本修改案上任何一方的签名不是原件，而是数字、机械或

电子复印件（例如，但不限于，通过电子邮件发送的“PDF”，或通过DocuSign等电子签名软件生成的），则该数字、机械或电子复印件应当是可执行的、有效的和具有约束力的，具有与由其签署人亲自用墨水在纸上手工笔迹签署的真实和传统原件湿签名等同的法律效力；但是，无论是房东还是租户均可要求原始湿签名。

14. 权限；无需第三方同意。房东声明并保证其有权签订本修正案，并且不需要任何其他个人或实体（包括但不限于任何土地出租方或任何借款人）的同意或批准，即使在房东在本修正案全面执行和交付之前未获房东事先获得（仅受上述第6款中规定的条件的限制）。

[签名页如下]

证明其证人，如上述签署人于上述日期签署本修改案。

房东:

1001 WARSON PROPERTY OWNER, LLC,

一家特拉华州有限责任公司

签署： /s/ Dave Liu

姓名: Dave Liu

它的：授权签署人

ADVENt TECHNOLOGIES INC.，:

本森希尔控股有限公司（之前称为

本森希尔公司-云计算），一个特拉华州的公司

签署： /s/ Susan Keefe 姓名：Susan Keefe

标题：首席财务官

附件A

THE SURRENDERED SPACE

[此展览为彩色，已让出的空间是标记为“本森山”阴影区域]

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附件 B

新的CLOSEt位置

[此展品为彩色]

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