EX-10.1 2 iron-ex10_1.htm EX-10.1 展品附表10.1

附件 10.1

第二次租赁修订

本第二次租赁修订（以下称“第二次修正协议”）的日期为2024年8月29日，生效日期为2024年7月1日（以下称“生效日期和 ARE-MA地域板块NO. 75, LLC，即一家特拉华州有限责任公司（“甲方”）房东 DISC MEDICINE, INC., a Delaware corporation (“租户”).

前言

A.房东和租户现在是某个租赁协议的当事方，该协议日期为2021年10月29日，并由2023年6月21日的首次租赁修正案（以下称为“第一个修改案”）进行修正（经修正后称为“租赁”）。根据租赁协议，租户租赁了某些场所，面积约为7,566平方英尺，通常称为101套房（以下称为“出发地美元 房地产位于马萨诸塞州沃特敦阿森纳街321号的某栋建筑（也称为312号建筑）内的“建造业在租赁中未定义的首字母大写术语应具有该租赁中赋予这些术语的含义。

B.租户目前也在该建筑的二楼占用某些场地，通常称为201套房，约有9,281可租赁平方英尺（“扩展场地）根据2023年6月8日签署的某项转租协议（“Forma转租协议）由租户作为承租人与Forma Therapeutics, Inc.作为转租方之间签订。

C. 租赁期和正式转租的期限定于2026年11月30日到期。

D.房东和 承租人希望根据下文规定的条款和条件，对 租赁进行修订，包括但不限于 (i) 扩大原始场所以包括扩展场所，以及 (ii) 将租赁期延长66个月，从2024年7月1日开始（“延期期限开始日期”）至2029年12月31日（“第二修正案到期日”).

现在，因此鉴于前述背景，其内容已被纳入本参考，房东和租户在此互相承诺和包含在此的条件，并且基于其他的良好和有价值的考虑，在此确认已收到并认可的足够的对价，房东和租户在此达成以下协议：

1.
扩展场所; 交付; 扩展场所开始日期. 除原始场所外，从扩展场所开始日期起，房东向租户租赁，租户向房东租赁扩展场所。该“扩展场所开始日期”应为（i）2026年12月1日或（ii）如果Forma子租约在2026年11月30日之前终止，则为Forma子租约终止后的第一个日历日。该“扩展场所 租赁开始日期”应为扩展房屋开始日期后四（4）个月的日期。 从扩展房屋开始日期开始到扩展房屋租金开始日期的前一天的期间可称为“减免期.”

租户对扩展房屋的占用应为“现状”基础，除非在 第8条规定要求获得赔偿的权利 下文中另有明确规定，房东没有义务提供任何租户改进津贴或对扩展房屋进行任何更改。

除本第二修正案中所规定的内容外，并且需遵循房东在 第13节 租约条款：（i）租户应接受扩展场所在扩展场所开始日期时的状态；（ii）房东对扩展场所的任何缺陷不承担任何责任；（iii）租户对扩展场所的占有将被视为租户接受扩展场所的确凿证据。

 

 

租户同意并承认，除本第二修正案中另有明确规定外，房东及其任何代理均未就扩展场所的全部或任何部分的状态，及/或扩展场所适合租户开展业务做出任何陈述或保证，租户放弃任何隐含的保证，认为扩展场所适合租户使用。

2.
场所。在扩展场所开始日期时，“场所“和“租赁物的可租赁面积租赁合同第1页上的“”在此全部删除，并替换为以下内容：

“房屋：建筑内约有16,847可出租平方英尺，包括(i) 通常称为套房101的一部分，包含约7,566可出租平方英尺（以下简称"原始前提"），以及(ii) 通常称为套房201的第二层一部分，包含约9,281可出租平方英尺（以下简称"扩展房屋"，具体由房东确定，如图所示 附件A.”

“可出租区域面积: 16,847 可出租平方英尺。

截至扩展场所开始日期， 附件A 租赁协议特此修订以包含 附件A 附于此第二修正案。

3.
基础租金.
a.
原始场所自扩展期开始日期起，租户应按每年每租赁平方英尺$45.00的金额支付原始场所的基本租金。在2025年7月1日以及每年的7月1日st 后（每个，"调整日期"），原始场所的基本租金应通过将调整日期之前应支付的基本租金乘以3%并将结果金额加到调整日期之前应支付的基本租金来增加。尽管租赁合同中包含任何相反内容，只要租户在租赁合同下没有违约，原始场所的基本租金在2026年12月1日至2027年3月31日期间将被暂停。

在执行本第二修正案时，租户应获得一项基本租金的信用额度，适用于原始场所的下一个月度租金付款，该额度等于租户在2024年7月实际支付的月基本租金，以及如果适用，2024年8月的月基本租金超过本协议第一句所列的到期月基本租金的部分。 本文中的其他与经销商有关的条款.

b.
扩展场所. 从扩展场所租金起始日期开始，租户应按租户当前对原始场所支付的每平方英尺的基准租金支付扩展场所的基准租金，按上述第3(a)小节调整；但如果Forma租赁在2026年11月30日之前终止，以致扩展场所租金起始日期在2026年12月1日之前，则租户应按Forma租赁中规定的每平方英尺基准租金支付扩展场所的基准租金，直至2026年11月30日，然后在2026年12月1日，扩展场所的基准租金将调整为与本节3(b)中规定的原始场所相同的每平方英尺租金。
4.
营业费用. 自扩展场所起始日期起，"租户的营业费用份额"在租赁第一页面中将被完全删除，并替换为以下内容：

"租户的营业费用份额: 25.98%，根据{}不时调整 协议的第5节 和 45(o) 关于本协议。"

2

 

5.
安防-半导体存款从扩展房屋开始日期开始，定义术语“存入资金在租赁的第1页上被完全删除，并替换为以下内容:

“存入资金: $255,227"

房东目前在租赁协议下持有金额为$116,012的保证金。根据第一次修正案的约定，在扩展场地开始日期前30天，承租人应向房东交付一封修订的信用证，将房东所持有的现有信用证的金额增加至$255,227或提供一份金额为$139,215的额外信用证。

6.
停车根据租约的条款和条件，并且除了对原始场地承租人所授予的停车权之外，自扩展场地开始日期起，承租人有权按每1,000平方英尺可租赁面积2.0辆车的比例停车。 第10节 租约的期限将在第二次修正案到期日时就原始场地和扩展场地同时到期。
7.
期限延长
8.
租户改良设施. 房东应向租户提供最高金额为842,350美元（每租赁平方英尺50.00美元）的租户装修补贴（“TI津贴”），用于租户希望在原租赁场所和扩展场所设计和施工的固定和永久性改进，并合理地被房东接受（统称为“租户改进”），该租户改进应根据房东和租户合理接受的工作范围和规划进行施工。TI补助仅可用于租户改进施工的硬件和软件成本，包括但不限于建筑师和工程费用、数据/电信布线以及房东合理接受的家具。租户改进应被视为改动，并应根据租约的 第12节 进行。从租户处选择租户改进的承包商，需经房东批准，房东不得不合理地拒绝、附加条件或延迟。租户在租户改进开始之前，应向房东提供与租户的承包商签订的任何合同副本，以及由任何承包商提供的保险证书，证明其具备行业标准的商业一般责任、汽车责任、'建筑风险'和工人赔偿保险。租户应促使总承包商提供保险证书，列明房东、亚历山德里亚房地产业股份有限公司，作为上述总承包商的责任保险的附加被保险人。

在租户改进设计和施工期间，房东应每月按合理形式的提款请求，报销租户改进的成本，该请求应包含所需费用的支付证据以及房东通常获取的其他事项的证明、留置权放弃（包括每次进度付款的有条件留置权释放和先前月份进度付款的无条件留置权释放）、检查报告等，房东在收到该提款请求后不超过30天内审批付款。租户改进完成后（并在TI补助的最终支付之前），租户应向房东提供以下项目：（i）列出所有对租户改进进行施工的承包商和分包商名称的宣誓陈述，以及所有这些承包商和分包商的最终留置权放弃；（ii）如适用，租户改进的“竣工”图纸。租户承认，在租约期限结束时，租户改进将成为房东的财产，租户不得移走。租户应向房东支付1%的租户改进总成本的监督费用，该费用应从TI补助中支付。除TI补助外，租户应对租户改进的所有费用负责。如果租户改进的预计成本

3

 

如果改进超过了 TI 允许金额，承租人应按比例支付超出部分与剩余的 TI 允许金额，并将在承租人改善完成后三十（30）天内进行清算。承租人无权获得在本第二修正案生效日期后24个月内的月份最后一天之前未支出的任何 TI 允许金额的部分（即外部改进允许日期）。在外部改进允许日期之前未支出的任何 TI 允许金额将被没收，并且不可以被承租人使用。

9.
延长权承租人应继续有一个（1）五年的选择权，按照 第40条 的租赁条款
10.
承租人的通知地址. 在本第二修正案的生效日期，承租人在租约下的通知地址应如下所示：

Disc Medicine, Inc.
321 Arsenal Street, Suite 101
Watertown，MA 02472
注意：Jean Franchi

11.
OFAC承租人及其所有实际受益人目前都（a）遵守，并且在租约期限内的所有时间内将继续遵守外汇资产控制办公室的规定（“OFAC”）及任何相关的法令、行政命令或法规（统称为“OFAC规定（b）在租赁期限内，未列入特别指定国民和被阻止人员名单、外国制裁逃避者名单或行业制裁识别名单，这些名单均由OFAC维护，也未列入OFAC或其他政府机关根据任何授权法规、行政命令或规定维护的任何其他类似名单，（c）不是美国公民禁止与之进行业务往来的个人或实体。
12.
经纪人业主和租户各自声明并保证，它们未与任何经纪人、代理人或其他人（统称“经纪人”）在本第三修正案所反映的交易中有过交易，并且没有经纪人促成了该交易。代理”)与本第二修正案所反映的交易有关，并且没有其他经纪人促成该交易，除了JLL和CBRE。房东和租户各自同意赔偿并保护对方免受任何经纪人的任何索赔，除了JLL和CBRE，声称因与租户或房东（视情况而定）有交易而获得佣金或其他形式的补偿。
13.
Miscellaneous.
a.
本第二修正案是双方就此事项达成的全部协议，并取代之前及同时期的所有口头和书面协议及讨论。 本第二修正案仅可通过双方签署的书面协议进行修改。
b.
本第二修正案对双方及其各自的继任者和受让人具有约束力，并应使其受益。
c.
本第二修正案可以以两份或两份以上的副本签署，每一份均应视为原件，但所有副本合在一起应构成同一文书。 副本可以通过传真、电子邮件（包括pdf或任何符合2000年美国联邦ESIGN法案的电子签名过程）或其他传输方式交付，任何如此交付的副本均应视为已正确和有效地交付，并在所有目的上有效。 电子签名应视为原始签名，

4

 

在本第二修正案及与之相关的所有事项中，具有与原始签名相同的法律效力。
d.
除非本第二修正案另行修订和/或修改，否则租约在此被确认和确认，租约的所有其他条款将保持完全有效，未被本第二修正案更改和改变。 如果本第二修正案的条款与租约的条款之间发生任何冲突，则本第二修正案的条款应优先适用。 无论是否通过本第二修正案明确修订，租约的所有条款和规定均在此根据必要程度进行修订，以实现本第二修正案的目的和意图。

[签名在下一页]

5

 

证明其证人双方在此于上述首日和年度执行本第二修正案。

租户：

DISC医学公司,

特拉华州公司

作者： /s/ Jean Franchi
姓名: Jean Franchi
Title: 首席财务官

□ 我在此证明上述的签名、姓名和职称为我本人之签名、姓名和职称。
上述是我的签名、姓名和职称。

 

ARE-MA地域板块 NO. 75, LLC,

一家特拉华州有限责任公司

By: 亚力山大房地产股份有限公司

一个特拉华有限合伙企业,

9.本确认书及双方之间的法律关系将适用并依照马萨诸塞州内部法律进行解释和执行，而不考虑其冲突法原则。

由：ARE-QRS公司,

一个马里兰州的公司，

普通合伙人

由: /s/ Allison Grochola
姓名: Allison Grochola
标题： 高级副总裁 – 房地产业法律事务

 

 

6

 

附件A

 

扩展场地

 

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