60 第一大街
剑桥，马萨诸塞州 02141

租赁协议

双方协议

西北剑桥物业所有者有限责任公司，
一家特定设施的经理
作为房东

和

KORRO BIO, INC.（中文名：卡罗生物有限公司）
特拉华州的一家公司
作为租户

租赁协议

目录

页面

展示

展品 A-1 房产描述

展品 A-2 房产大纲和位置

附件B 费用和税收

附件C 工作函

展品D 开始函

附件E 建筑规则和法规

附件F 附加条款

附件G 信用证

附件H SNDA格式

附件I 选项

展示DC 交付条件

* 附件已被省略，并将在证券交易委员会要求时提供。

租赁协议

本租赁协议（“租赁”) 于2022年4月25日签署并生效（以下简称“生效日期和 NW 剑桥物业拥有有限公司，即一家特拉华州有限责任公司（“甲方”）房东 KORRO 生物, INC., a Delaware corporation (“租户”).

1. 基本租赁信息.

1.01 “建造业“指位于马萨诸塞州剑桥市第一街60号的建筑。”建筑的可出租楼面面积“约为220,000可出租平方英尺。”

1.02 “产业“意为建筑物及其所在的地块，如更详细地描述在 附录A-1

1.03 “场所”应指示在 附录A-2 本租约的内容。该房产包括建筑物的第二（2）层的全部区域，并包括租户对建筑物第一（1）层的化学储存区和指定的“控制区域”的比例份额，如在 附录“A-2”中描述的内容。将作为房东工作的一个部分，哪个溶剂储存区域应单独划分。

1.04 “可租用的楼面面积约50,453可租用平方英尺，包括租户在建筑物中可供建筑物租户不时使用的区域的比例份额，包括化学储存区域和可供建筑物租户使用的屋顶及阁楼区域。

1.05 “房东的贡献”: $13,117,780.00

1.06 “期限开始日期见第3.01节。

1.07 “租赁开始日期在租期开始日期后的十二（12）个月的到期日的次日，受房东延误（如下文所定义）和不可抗力事件的影响。

1.08 “到期日期租赁开始日期后的第120个完整日历月的最后一天。

1.09 “基础租金”:

*根据以下第4.01条的规定，房东将部分免除和减免月基本租金，金额为$1,411,155.00，适用于该期间的首期基本租金支付。在这十二（12）个月期间内应支付的基本租金如上所述。

如上所述，第一个“租赁年将从租金开始日期起算，并于租金开始日期后第12个完整日历月的最后一天结束，每个后续的租赁年度将指每个连续的十二（12）个日历月，紧随首个租赁年度之后，在初始期限内。

注意：如果租户租赁任何部分的屋顶顶楼，则基本租金或房东贡献不应增加，除非租户租赁的面积超过其比例份额，此时基本租金将增加，以反映额外的顶楼空间。租户还可以使用可供大楼租户使用的屋顶、顶楼、自行车区、淋浴、存储、发电机或其他设备和/或类似空间的比例份额，具体如以下第2.02条所述。

1.10 “租户的比例份额”将意味着22.9%，基于当前的实际测量，该百分比可随时根据场所或建筑的变化进行调整。

1.11 其他规定: 查看 展览F

1. 停车

2. 危险材料

3. 屋顶权利

4. 不利条件

1.12 “存入资金“应指最初金额为8个月的租赁第一年不减的基本租金的信用证，如第6节所述， 附件G 因此，保证金将减少至：（i）在租户改善工程实质完工时，六（6）个月的租赁年度J未减少的基本租金，然后减少至：（ii）在第三个

(3rd个租期开始日期的周年纪念日，前提是每次减少时，租户在本租约下不处于违约状态。

1.13 “代理”: CBRE

1.14 “Permitted Use”: 根据适用法律（定义见下文），包括适用的剑桥市区划规则和规定，以及本协议中规定的条款，一般办公室、研究与发展、实验室、动物房以及不超过租户在该楼层面积（剑桥区划法典定义）中所占比例的与研究与发展活动相关的制造用途，包括、但不限于，人用和商业分销用途的cGMP生物材料制造。在本租约的任何相反条款下，租户在任何情况下都不得使用或占用房屋或其任何部分，房东也不得使用或允许建筑物的任何其他部分以包括任何可以归类或被视为任何实验室生物安全等级（“BSL除了BSL1或BSL2以外的其他类型。

1.15 “通知地址”:

1.16 “” 意指工作日工作日是每周一至周五，不包括元旦、总统日、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节和圣诞节（“节假日房东可以指定该建筑所在地区其他办公楼普遍认可的额外假期。“建筑服务时间”为工作日的上午8:00到下午6:00。

1.17 其他定义条款其他大写术语的含义应按照以下租赁及其附件中规定的含义进行理解。对本租赁中编号条款的引用应视为指本租赁的编号条款，除非另有说明。

1.18 展示资料以下附件和附录已纳入并成为本租赁的一部分：

附件A-1 (物业描述)

附件A-2 （场所的轮廓和位置）

附件B （费用和税款）

附件C （工作函）

附件D （开始信）

附件E （建筑规则和规定）

附件F （附加条款）

附件G （信用证）

附件H （SNDA表格）

附件I （选项）

展览 DC （交付条件）

2. 租赁授予.

2.01 场所房东在此将房屋租赁给租户，租户在此从房东处租赁房屋。房屋不包括外墙的外部面、公共楼梯和楼梯井、电梯和电梯井、风机房、电气和电话机房、清洁工休息室、货运电梯前厅，以及服务于建筑其他部分的管道、风管、导管、电线及附属装置（专用或共用），以及建筑的其他公共区域（定义见下文）。如果房屋包括任何楼层的整个可租面积，则位于该完整楼层的公共走廊、电梯大堂和卫生间设施将视为房屋的一部分。如果房东和租户同意将阁楼或建筑物的第一层的空间添加至房屋中，则该空间的基础租金将按照与初始房屋相同的可租平方英尺租金率确定。

2.02 附属权利. During the Term, Tenant shall have, as appurtenant to the Premises, (A) the non-exclusive rights to use in common (subject to any reasonable rules of general applicability to tenants and other users of the Building from time to time made by Landlord): (a) the common lobbies, corridors, stairways, tenant elevators, tenant freight or service elevator(s) and the temporary or permanent loading platform of the Building, and the pipes, ducts, conduits, wires and appurtenant meters and equipment serving the Premises in common with others; (b) common driveways and walkways necessary for access to the Building; (c) if the Premises include less than the entire rentable floor area of any floor, the common corridors, elevator lobby, and restroom facilities located on such floor; and (d) all other areas or facilities in or about the Building from time to time designated for general use in common by Tenant, other Building tenants, and Landlord (collectively, the “公共区域：包括但不限于公共区域的各个部分（随附的设备、设施、服务、管道和其他配件）以及出租方现在或今后为楼内其他租户或其他使用人所提供的该等配件。”), and (B) the exclusive right to the use of not more than Tenant’s Proportionate Share of the storage, penthouse, generator locations and other areas outside the Premises which are made available for use by Building tenants in such locations as may be mutually agreed upon by Landlord and Tenant in connection with the plans for Initial Tenant Work. Common Areas may also include areas, facilities (including parking facilities) and amenities located outside

the Property which are subject to a reciprocal or other agreement benefiting the Property and other properties (the “ ”) that are designated for the general non exclusive use and convenience of tenants and users of the Building and the other properties subject to the REA.

3. Term and Commencement Date.

3.01 期限“租期本租约的"租期"应在以下条件后于2022年10月31日凌晨12:01开始：(a) 或 (b) 实质性竣工的日期（如定义） 附件C根据 附录C前提是租户已收到不少于30天的提前通知，通知内容为实质性竣工的日期预定将会发生（以下简称“期限开始日期”).

本租赁协议的期限应在第1条中规定的终止日期的晚上11:59结束，除非根据本租赁协议的条款提前终止。在确定租赁开始日期后，房东和租户应执行并交付一份附带的开始信函。 展品D （称为“开始信函”).

3.02 初始租户工程在此使用的“初始租户工程”是指在或关于物业内进行的、或将进行的所有改动（定义见第8条），这些改动是在基础建筑工程的实质性完成后要求最初使物业处于适合租户使用和占用的状态，包括但不限于租户希望进行的、在本附带的基础建筑矩阵中的“租户”责任栏中列出的任何工作。 C-3日程 （“责任矩阵）承租方和房东应共同协调并合作，以便按照本租约的规定，进行初步承租方工作的执行， C附录 及附于本文件的责任矩阵，该矩阵应由房东和承租方共同商定，以尽量减少对基础建筑工作的执行的延迟或干扰，并尽量减少对初步承租方工作的执行的延迟或干扰。 C附录，房屋应以良好的状态和配置租给承租方，以允许承租方进行本合同所考虑的承租方改进。如本租约中所用，Landlord Delay“表示由于以下原因导致租户根据本节3.02所要求的工作延迟的任何情况：(i)房东或其代理、工程师、建筑师或承包商的任何延迟和/或违约，(ii)房东或其任何代理、工程师、建筑师或承包商对租户进行租户改善的干扰，(iii)房东在批准计划方面的任何延迟；(iv)基础建筑工作中的任何错误或遗漏；或(v)房东或任何房东的代理、工程师、建筑师或承包商的任何其他作为或不作为导致的初始租户工作的完成延迟。

3.03 交付尽管本文有任何与之相反的内容，房东的基础建筑工作如所述于 附录C 应以良好和工匠般的方式完成，以合理的满意度满足租户的要求，使用优质的新材料，无留置权，符合所有政府要求和规定。房东应尽商业合理努力在2022年8月1日至2022年10月31日之间交付实质上完成基础建筑工作的物业。根据本租约，“实质上完成”一词应意味着 附录“DC” 已被满足。根据租户的延迟或不可抗力事件，并且在租户已获得初始租户工作的建筑许可证的前提下（除非租户无法获得此类建筑许可证，因为基础建筑工作尚未足够完成，在这种情况下，租户应准备好开始初始租户工作），如果房东未能在2022年10月31日后的三十（30）天内向租户交付物业（“外部交付日期），除了租期开始日期和租金开始日期的延迟外，租户应有权获得(i) 每延迟一天的交付日期，应获得相当于一个（1）天的免费基本租金的抵免，以及(ii) 每延迟超过外部交付日期的交付日期的两（2）天的免费基本租金的抵免。

交付日期超过九十（90）天。不论以上任何相反条款，如果房东在外部交付日期后的一百八十（180）天内未能将房产交付给租户（“终止期限），在租户延迟或不可抗力事件的延伸情况下，租户有权在截止日期（如有延长）之后的任何时间向房东发出通知，表示其希望终止本租约，并且，在发出该通知后，租期应终止，双方将不再承担进一步的责任或义务，除非在房东收到该通知后六十（60）天内，房东应使租期开始日期发生。通过占有房产，租户同意房产处于良好和令人满意的状态，但需完成所有的清单项目，以及房东在 C附录。房东同意将与第三方的协议中仅适用于该房产的所有可转让的施工保证转让给租户，前提是房东也保留执行该保证的权利，并保护租户在所有此类保证中的利益，并且不采取任何行动或行为，或不作为使该保证无效或可撤销。除本协议另有规定外，房产交付的任何延迟或租期开始日期的发生不应导致房东承担任何责任或违约，也不应影响本租约的任何条款或租户在交付时接受房产的义务。除了租户为规划和设计以及验证基础建设工作的进展而进入房产外，该进入不应干扰基础建设工作的进展，未经过房东许可，租户不得在租期开始日期之前占有或进入房产。如果租户在租期开始日期之前占有或进入房产，则租户在租期开始日期之前的占有或进入应受本租约条款和条件的约束；但前提是，除租户使用或请求的服务费用外，租户在租期开始日期之前的任何占有或进入期间，未经过房东的批准，则不应支付租金。

3.04 完成担保. 房东向租户声明，房东的一家附属公司已向房东的建设贷款人提供了对基础建筑工作完成的担保。租户理解并承认，租户无法强制执行该担保。

4. 租金.

4.01 基础租金和附加租金. 租户在此承诺并同意向房东支付 (a) 自租金开始日期起支付所有基础租金（如第1节所述）（但需遵循本节4.01下方的下述子段），以及 (b) 自租金开始日期起 (i) 租户的费用和税收的比例份额（如附带的 附件B 所附文档），以及 (ii) 在租赁期限内应支付的所有其他附加租金（统称为“租金”). “另需支付租金“租金”指租户根据本租赁协议不时需要支付给房东的所有款项（不包括基本租金）。所有租金均应在不进行任何抵消或扣除的情况下支付（除非在本租赁协议中明确规定）。

尽管有上述规定，房东放弃支付，租户无义务支付适用在租金开始日期后首次基本租金总额1411155.00美元，如第1.09节所规定。

4.02 支付方式和时间基本租金和其他额外租金的定期月收费应在每个日历月的第一天提前到期，无需通知或要求。所有其他租金项目应在房东开具账单后的三十（30）天内由租户支付。租金应支付给房东不时指定的实体，并送至房东不时指定的地址，租户应通过美国货币的有效支票或电子转账或电汇支付。

房东接受少于全部租金的付款，除非房东另有规定，否则应视为支付租户在本协议项下最早到期的义务，而不管租户在任何此类付款中附带的任何声明。租期内任何部分月份的租金将按日比例分配。租户应支付并负责所有租金、销售和使用税（但不包括所得税），如有，按租金征收。对支票或附带付款的信函上的任何背书或声明不应视为和解与满足。

5. 遵守法律；使用.

租户仅应将房屋用于许可用途，不得将房屋用于任何其他目的。租户应遵守任何市政或政府实体的所有法规、规范、法令、命令、规则和规定，无论是现在生效还是以后生效，包括但不限于环境健康和安全法律（如定义中所述） 附件F 本文件附带的美国残疾人法案（““法律”指任何政府实体的法律、规则、规定、判决、禁令、命令、裁定或其他限制。）涉及租户的业务运营以及场所和建筑系统的使用、状况、配置和占用，建筑系统位于或专门服务于该场所。

在不限制上述一般性的前提下，租户应独自负责遵守所有与租户的实验室和动物房使用相关的法律，以及与租户的实验室和动物房使用所需的设备、安装和改进相关的所有法律。

租户承认并同意，动物房的安装将由租户自行承担全部费用，进一步讨论见 附件F。动物房仅允许在房东根据批准的计划所示的场所部分进行操作。 附件F 并应用于生物医学研究、开发、处理和测试允许使用的动物（以下简称定义的“动物使用）。租户不得在其操作中使用任何动物，除了老鼠、老鼠、斑马鱼以及其他在马萨诸塞州剑桥实验室合法、合理且通常使用的动物（“允许使用的动物”）。此外，租户应迅速采取任何合理措施，解决因租户的动物使用而产生的任何示威或公关问题。仅允许对允许使用的动物进行动物使用，须遵守以下条件：（i）所有研究、开发、处理和测试应严格遵守所有适用法律以及良好的科学和医学实践；（ii）所有死动物、任何部分或与之相关的任何废物产品，均应由租户自行承担费用，严格遵守所有适用法律以及良好的科学和医学实践处置；（iii）不得允许任何气味、噪音或任何类似的滋扰从活体动物房散发或渗透到外部；（iv）租户对活体动物房的使用不得干扰其他租户或物业占用人的安静与享用。房东对上述任何事项的许可不得无理拒绝、附加条件或延迟。在书面请求后，租户应取得并交付房东所需的所有许可证和批准的副本，以便在允许任何实际允许使用的动物进入场所之前使用和操作活体动物房，并在租期内保持这些许可证和批准。

租户应遵守适用的实验室实践（包括使用安全设备）以及疾病控制和预防中心制定的政策（CDC），并且在任何情况下，租户对该房产的使用不得超过与租户不时使用相关的BSL-2要求和规范。此外，租户应遵守所有优良生产规范（GMP），以符合关于生物、制药、医疗及其他类似产品的制造和销售授权与许可的机构推荐的指导方针。租户应按照所有适用的规定存储、使用和处置危险材料。

环境、健康和安全法律，并应遵守适用于任何危险材料的处理、使用或处置的所有法律。房东也应遵守所有上述要求，并将其适用于建筑物的所有租户和居住者。

此外，租户应自费快速遵守与基建筑（见下文定义）相关的任何法律，但仅限于这些义务因租户对房产的使用（除了一般办公室使用）或租户在房产内外进行或请求的任何变更而触发的情况。基础建筑，应包括建筑物的结构部分、公共卫生间、建筑物的机械、电气和管道系统及位于建筑物内部核心的设备，这些设备位于房产所在楼层。租户应迅速向房东提供其收到的关于违法行为的任何通知的副本。除非本协议另有规定，租户应对获得租户为允许使用该房产所需的所有运营许可证、执照和批准承担全部费用，并自行负责（不包括基建筑工程所需的任何许可证、执照和批准，后者应由房东负责）。

如果租户需要获取的任何政府许可证或执照是租户在房产上合法开展业务所需的（包括但不限于，所有用于使用和操作任何所需废水处理操作许可证和动物房使用的许可证和批准），租户应自费及时获取并维持该许可证，并提交给房东进行检查。租户应在所有实质性方面始终遵守每个此类许可证或执照的条款和条件。在书面请求下，租户应向房东提供所有用于租户使用所需的许可证、执照和批准的副本，包括在合同期限内获得或续订的任何环境健康和安全许可证、执照和注册。

在不限制前述一般性的情况下，如果适用法律要求，承租方应申请、获得并严格遵守马萨诸塞州水资源管理局（“MWRA许可证”）所要求的任何排放许可，该许可涵盖了承租方在其业务运营中使用的任何有害材料和工艺。根据书面请求，承租方应在此类MWRA许可证或任何修订或修改颁发后的十（10）个工作日内向房东提供每个MWRA许可证的复印件，以及根据该MWRA许可证要求的任何实验室操作条件的书面描述和详细指南。

作为房东履行基础建筑工作的部分内容，房东应根据任何MWRA许可证将房产连接到现有的基础建筑pH中和系统（“pH中和系统”）。在承租方使用所需的范围内，承租方应从马萨诸塞州获得废水处理操作许可证。 pH中和系统的监测、修理和维护费用应按比例转嫁给承租方，基于房产的可租面积与所有连接到pH中和系统的租户占用空间的总可租面积的比例。

承租方不得超过建筑物的标准密度限制。承租方不得以产生令人反感的噪音、气味或振动的方式使用或允许使用房产的任何部分或承租方或任何在承租方名下或通过承租方进行的任何人员所安装的任何设备，并应防止有毒气味、烟雾、振动、噪音、水或其他影响的散发，这些影响构成滋扰或以其他方式对房东或其他建筑物居住者的安全或舒适造成实质性干扰。承租方应遵守附加的建筑规则和规定。 附件E 以及房东不时采纳的其他合理规章，例如对变更的执行规则和规章，前提是这些规则和规章必须对大楼的所有租户统一执行。如果发生任何冲突

租约的条款与规则和规章之间，租约的条款应优先适用。如果场所或者其任何部分位于多租户楼层，租户应确保所有在该楼层公共区域可见的场所部分以一种使其随时看起来是用于允许用途的方式进行布置、配备和照明。

尽管本租赁协议中包含任何相反内容，在租期内，租户有权被分配最大允许的化学品数量（正在使用和储存的化学品）的租户比例份额（在下文中定义），包括在大楼一楼的化学品储存区，前提是租户维护所有所需的许可证、批准和许可。如本协议所用，MAQ 代码指的是780 CMR - 马萨诸塞州建筑规范 9层，见附图所示 版，527（马萨诸塞州综合消防法规，NEPA 45 - 实验室使用化学品的防火标准，2011 版。租户将有权使用在场所任何楼层提供给租户的防火控制区。

6. 信用证.

与承租人签署并交付本租约的同时，承租人应向房东交付保证金，以清晰、不可撤销的信用证形式，金额见第1条，该信用证应符合本条款的规定，并可由房东根据 附件G 本附件（该信用证及根据本协议进行的任何续期或替换，以下简称为“信用证”).

7. 建筑服务.

7.01 建筑服务房东应为承租人提供以下服务（费用应包含在费用中，除了对物业进行单独计量或检查计量的费用，所有这些单独计量或检查计量的费用应由承租人依据以下规定支付）：(a) 在基础建筑卫生间使用的合理数量的冷热水，以及在物业使用的合理数量的冷水；(b) 季节性提供常规的暖气和空调；(c) 在商业日夜间对公共区域提供标准的清洁服务（承认并同意承租人应对物业的所有清洁和清洁服务单独负责，依据本租约第9.01条）；(d) 电梯服务；(e) 根据第7.02条的条款和条件提供电力；(f) 根据本租约的条款和房东可能不时施加的任何保护服务或监控系统，为承租人及其员工提供全天候24小时/每周7天的建筑进入权限，包括但不限于签到程序和/或出示身份证；(g) 物业外部区域的维护，包括扫地、绿化以及雪和冰的清除；(h) 房东合理认为对物业必要或适宜的其他服务。房东保证并声明，根据房东的最佳知识，本租约所需的所有公用设施目前在物业内可用。若前述对物业的公用设施服务为单独计量，承租人应及时向相关公用事业公司支付这些服务的单独费用。若前述对物业的公用设施服务（包括但不限于为物业提供服务的空气处理机组或其他HVAC设备）或为物业服务的任何其他设备，无论是独有的还是共用的，未直接由公用事业公司对物业进行计量，承租人应向房东支付作为额外租金的公用设施服务费用（无加价），该费用应由承租人基于为物业安装的检查计量器或设备提供的证据，或对于任何无运营检查计量器的物业部分或设备，依据房东的建筑工程师为该空间和相关时段准备的合理分配。承租人应根据房东不时估算的公用设施费用，提前在租期每月或部分月的第一天，向房东支付任何公用设施费用的预计月付款。

根据实际检查计量读数和相关空间及周期的公用事业费，进行定期核对。如果租户被允许将任何附加的空调单位连接到建筑物的冷凝水循环或冷水管道，则该许可应以房东随时具有充分的额外容量为条件，并且该连接和使用应受到房东合理的批准和房东施加的合理限制，房东有权向租户收取合理的连接费和/或月使用费，费用由房东合理确定。如果根据租户要求，房东或关联或第三方服务提供商提供租约下房东并不明确承担的任何服务，包括但不限于根据下文第9节租户责任的任何维修，租户应向适用的服务提供商支付该等服务的费用以及合理的管理费。

7.02 租户电费自租金开始日期或租户首次使用物业任何部分进行商业活动的日期较早者起，租户应作为额外租金向房东支付物业中使用的电力费用（包括但不限于为物业提供服务的空气处理单元或其他空调设备），并且（如适用）对租户在建筑物其他地方安装的任何特殊设备，通过租户向房东支付的单独费用，基于为物业安装的检查计量器（或其任何适用部分或设备）进行付款，或者对于任何暂时没有可操作检查计量器的物业或设备，依据房东的建筑工程师为相关空间及周期准备的合理分配。租户应就此电力费用提前在每个租期的每月或部分月的第一天按房东不时估算的电力费用支付估算的月付款，受基于实际检查计量读数和相关空间及周期的公用事业费的定期核对的约束。在未经房东同意的情况下，房东的同意不应被无理拒绝、设置条件或延迟，租户对电力服务的使用不得超过房东合理确定的每平方英尺建筑物标准使用量，基于建筑物标准的电气设计负荷，并应遵守建筑物的任何可持续发展倡议标准，包括所列示的内容。 附件F 房东有权通过公认的方法测量电力使用情况，包括安装测量设备如分表和检查表，对于在生效日期之前未安装的设备，费用由房东承担。如果确定在未单独计量给租户的电力服务中，租户在某些期间使用电力的数量导致租户每月每可租用平方英尺的电力使用费用显著超过房东合理认为大楼的标准，租户应向房东支付额外租金，以补偿这种超出电力使用的费用，并在适用的情况下，支付购买和安装测量设备的费用。尽管如此，在某些时候如果电力服务由公用事业公司直接计量到房屋，租户应及时向相关公用事业公司支付该电力服务的单独费用，并在房东的要求下提供此类公用事业公司发票的复印件及付款证明。尽管有上述相反的规定，房东应自负费用，为房屋提供直接计量，这是房东工作的组成部分。

7.03 服务中断房东未能提供服务，或因法律适用、任何设备故障、维护、修理、改善或改造工作、公共设施中断或不可抗力事件的发生（在第21.06节中定义）（统称为“服务失败”）将不使房东对租户承担责任，不构成对租户的构成驱逐，也不会导致租金减免，也不会解除租户履行任何契约或协议的义务，除非在下一句中另有规定。如果房屋或房屋的主要部分在租户书面通知房东后由于房东合理可控制的服务失败而无法出租超过七（7）个连续的工作日，租户作为唯一救济，应该在此期间内享有减免基本租金的权利。服务故障支付期间的租金。

(7) - 商务日的期限，并在服务恢复的当天结束。如果因服务故障而使整个房产未能租用，则减免金额应公平分配。本条款不适用于根据下文第14节规定的意外事件引起的任何服务故障。

7.04 本函中的“保留条款”是指第7段所列的任何保留条款。在不限制前述一般性的情况下，房东保留不时修改建筑物或物业其他部分的访问程序组件的权利，改变大堂服务人员的数量，或建立、修改、补充或停止任何特定的访问控制程序或设备，无论是在办公时间内还是之后，前提是任何此类变更不对租户在房产上的业务运营造成实质性干扰。房东不保证任何此类系统或程序的有效性。租户明确放弃对房东对此的任何保证、担保或承诺，并承认，不时生效的访问控制程序仅是为了方便租户，并不旨在确保物业的安全或保证在物业内外人员的物理安全。租户应负责保障物业的安全，包括但不限于根据第8条安装访问卡读取器或其他安全设备，并通过限制或监控其员工或其他受邀者的进出物业来实现。当任何租户员工（或其他代表租户行事的人）被发放建筑物访问卡时，如果该员工被解雇或以其他方式停止在物业工作，租户应收回并销毁该员工的建筑物访问卡，并根据建筑物的标准程序通知建筑物业经理应将该员工从建筑物访问卡的活动名单中移除。

8. 改建.

8.01 所有板块. 租户有权对物业进行改建、维修、增建或改进，或安装任何电缆（统称为“改建”），前提是每次都获得房东的书面同意，该同意不得无故被拒绝或拖延。 有线电视” shall mean and refer to any electronic, fiber, phone and data cabling and related equipment that is installed by or for the exclusive benefit of Tenant or any party acting under or through Tenant. Prior to starting work on any Alterations, Tenant shall furnish Landlord with plans and specifications (which shall be in CAD format if requested by Landlord); names of contractors reasonably acceptable to Landlord (provided that Landlord may designate specific contractors with respect to Base Building and vertical Cable, as may be described more fully below); required permits and approvals; evidence of contractor’s and subcontractor’s insurance in amounts reasonably required by Landlord and naming as additional insureds the Landlord, the managing agent for the Building, and such other Additional Insured Parties (as defined in Section 13) as Landlord may designate for such purposes; and any security for performance in amounts reasonably required by Landlord. Landlord shall review and provide a response to Tenant’s plans and specifications within five (5) Business Days, provided that the response periods for the Initial Tenant Work shall be governed by Exhibit C. Any disapproval by Landlord shall specify in reasonable detail the reasons for disapproval, with a recommended alternative or solution, if any. If Tenant does not receive a response from Landlord within the applicable time period in connection with the approval of plans and specifications, such request is to be deemed approved. Landlord may designate specific contractors with respect to oversight, installation, repair, connection to, and removal of vertical Cable. All Cable shall be clearly marked with adhesive plastic labels (or plastic tags attached to such Cable with wire) to show Tenant’s name, suite number, and the purpose of such Cable (i) outside the Premises (specifically including, but not limited to, the electrical room risers and any Common Areas), and (ii) at the termination point(s) of such Cable. Changes to the plans and specifications must also be submitted to Landlord for its approval, which approval shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed. Alterations shall be constructed in a good and workmanlike manner using materials of a quality reasonably approved by Landlord, and Tenant shall ensure that no Alteration impairs any Building system or Landlord’s ability to

履行其在此的义务。租户仅应向房东报销由于房东的建筑师和工程师进行任何必要的专业审查而产生的合理的自付费用（如果需要），与租户的任何改建计划或初始租户工作相关。除非在， 附件C房东将不对任何改建或初始租户工作收取管理费或监督费。在完成后，租户应提供“竣工”图纸（如房东要求，以CAD格式）用于改建、惯常的AIA完工宣誓书、全面和最终的请求解除留置权的证明、与该等改建相关的任何适用的房屋入住证书，以及根据建筑物的建设规则和规定关闭特定工作的其他要求。房东对任何改建的批准不应被视为房东对该改建符合法律或不会对任何建筑系统产生不利影响的表述。化妆品改动如果任何改建需要对基础建筑、任何建筑系统或任何公共区域进行任何更改，则该等更改应由租户自行承担费用，并由房东选择，由租户的承包商或房东聘请的承包商执行。尽管有上述规定，对于满足以下所有标准的任何改建（“”）：(a) 仅为装饰性质，例如粉刷、壁纸、挂画和铺设地毯；(b) 从房屋或建筑的外部不可见；(c) 不会对基础建筑产生不利影响（在第5节中定义）；以及(d) 不需要建筑许可证或其他政府批准。装饰性改建应遵循本节8.03的所有其他条款，适用时。

8.02 留置权租户不得因租户、租户的次租户或任何其他以租户名义进行或声称进行的工作或服务，在物业、租赁区域或租户的租赁权益上造成或允许任何机械或其他留置权的产生。租户应在开始任何工作前至少提前十五（15）天通知房东，以使房东有机会（如适用）张贴和记录不负责声明。租户应在收到房东通知后的三十（30）天内，通过支付、和解或按照适用的留置权法律规定的方式对留置权进行担保解除，来全额解除该留置权。若租户未能在此期间解除该留置权，租户将在本租约下被视为违约，并且，除了房东因租户的违约可用的其他补救措施外，房东可选择担保、投保或以其他方式解除该留置权。租户应向房东报销房东为解除该留置权而支付的任何金额，包括但不限于合理的律师费。房东有权要求租户在与任何由租户为其利益进行或声称进行的工作或服务相关的情况下，提供履约或付款担保。租户承认并同意，所有此类工作或服务均为租户的唯一利益进行，而不是为房东的利益进行。

8.03 租赁改善所有在租赁物业内及对其进行的租赁改进（统称为‘租赁改进’）除非本租约另有明确规定，否则将在租期结束时不予补偿地留在租赁物业内。房东可在租期到期日之前至少提前三十（30）天以书面通知租户，要求租户在租户自费情况下，移除房东合理判断需要移除的任何租赁改进或其他固定设施，这些设施的移除和修复费用明显高于标准办公改进的移除和修复费用（“需要移除的部分”）。需要移除的项目仅限于内部楼梯、私密浴室和淋浴、保险库，或其他通常不在办公、实验室或生命科学建筑中找到的不寻常项目。租户在请求对拟议改动的批准时，可以书面请求房东告知租户该改动或其任何部分是否为需要移除的项目。在接到租户请求后的十（10）个工作日内，房东将书面告知租户哪些部分的改动或其他改进是需要移除的项目。需要移除的项目应由租户在本租约到期前或提前终止时根据第19条进行移除，或者在到期日后如果这些项目被移除，则应支付相关费用。

8.04 标牌不允许在建筑物的窗户、门或其他部分涂画或张贴标志、广告或通知，除非是符合房东事先书面批准的颜色、大小、样式和位置，且房东的批准不得无理地被拒绝、附加条件或拖延。所有租户标识、套房号码和物业入口的品牌需经房东单独但合理的书面批准，并应由房东安装，费用由租户承担，使用物业的标准图形。房东应自费为租户在建筑物内所有现有租户目录上提供建筑标准标识。建筑内的现有租户拥有建筑外部标识的专有权。应租户要求，房东将请求该租户允许租户安装外部标识，但房东不必为了获得此许可而对该租户作出任何让步。如果该租户授权此项许可，租户应有权安装一个（1）由房东和租户共同商定的外部标识。任何该等标识应（i）符合所有适用的法律要求和批准，且（ii）须经现有租户批准。如果将来租户的名称或标识发生变化，租户有权在自费情况下修改外部标识，以类似之前与房东及其他租户共同商定的规格进行修改。

9. 维修和维护.

9.01 租户的义务租户应自费履行本租约下不属于房东明确责任的所有维护和修理工作，并保持房产良好的状态和维修，合理的磨损和撕裂除外。租户的维修和维护义务包括但不限于以下维修： (a) 地板覆盖； (b) 内墙； (c) 门； (d) 分隔墙的内部； (e) 改建（在第8节中说明）； (f) 补充空调单元、厨房，包括热水器、管道以及任何仅服务于该房产或其任何部分的类似设施，无论这些项目是租户安装的还是目前在该房产中存在的； (g) 任何电缆。租户应在整个租期内维护任何此类补充空调单元或其他专门设备的维护合同，并在房东要求时，向房东提供该维护合同的副本及其服务记录的合理凭证。所有由租户或其承包商进行的修理和其他工作，包括涉及电缆的工作，均应遵循上述第8.01节的条款。如果租户在收到房东通知后超过十五（15）天未对房产进行任何修理（尽管在紧急情况下不需要通知），房东可以进行修理，并在索取后的三十（30）天内，租户应向房东支付合理的修理费用。

房东没有义务提供任何清洁、保洁或垃圾废弃物清除服务。租户应自费负责以整洁和一流的方式提供清洁和保洁服务，符合大波士顿大都市区的实验室和办公室空间通常普遍的清洁标准，或者根据房东不时书面合理设定的标准，使用租户选择并经房东书面批准的有保险的承包商，并且该提供者不得干扰房东或其他租户或占用者对大楼或物业的使用和操作。租户还应负责自费安排与租户在房产运营相关的任何废物（包括生物医药、危险和实验室废物）和垃圾清除服务。所有废物（包括生物医药、危险和实验室废物）和垃圾清除均应遵守适用法律，包括环境法律，使用获得许可的实验室废物处理公司。所有普通垃圾（即，不属于有机和不受控制物质且不构成危险物质的废物）可以存放在公共垃圾箱中，但所有生物医药、危险和实验室废物和垃圾应存放在房产内，并应每天清除。租户还应确保所有由于租户使用房产而导致的害虫消灭工作由房东合理书面批准的公司进行。

并应根据合理需要或应房东要求，签订和利用害虫灭除服务。

9.02 房东义务. 房东应保持和维护建筑的结构部分的良好修理和正常运作，并进行维修（a）建筑的结构元素；（b）为建筑提供的一般机械（包括HVAC）、电气、管道和消防/生命安全系统；（c）公共区域；（d）建筑的屋顶；（e）建筑的外窗；（f）服务于建筑的电梯和pH中和系统。房东应在建筑的装卸区提供和维护垃圾箱和/或压缩机，供租户使用以及处理非危险/非控制物质。

10. 房东进入.

房东可以进入房屋进行检查、展示或清理房屋，或进行维修、变更或添加房屋或建筑任何部分的工作。除非在紧急情况下或提供建筑服务，房东应提前通过电子邮件或电话通知租户进入的合理通知。在任何此类非紧急工作进入建筑服务时间内，房东应尽合理努力不对租户对房屋的使用造成不合理干扰。如有合理必要，房东可以暂时关闭全部或部分房屋以进行维修、变更和添加，前提是房东向租户合理书面通知此类关闭，并且此类关闭不对租户对房屋的使用造成不合理干扰。房东的任何此类进入不构成强制驱逐或使租户有权减免租金。

11. 转让和转租.

11.01 转移. 除了进行允许转移（在第11.04节中定义）的情况下，租户不得转让、转租、转移或抵押本租约的任何权益，也不得允许任何第三方使用房屋的全部或任何部分（在每种情况下，统称或个别称为“转让”变为“受让人”) 在没有房东事先书面同意的情况下进行，房东的同意不应不合理地被拒绝、设置条件或延迟，如果房东没有根据第11.02条行使其回购权。无论如何，房东的同意不得被视为不合理拒绝（a）如果房东当时在大楼内有可租赁的类似空间，或（b）如果提议的受让方（i）是大楼的住户，（ii）无论是否是大楼的住户，在过去六（6）个月内曾与房东讨论过租赁大楼内的空间， (iii)与大楼或物业的居住性质不相符，或者 (iv)将使房屋受到的使用将会： (x) 违反授予大楼或物业其他租户的任何独占权利； (y) 需要对大楼进行任何重大增补或修改，以遵守建筑规范或其他政府要求；或 (z) 涉及违反本租约的允许使用条款。如果直接或间接控制租户选票/权利的实体（除通过在认可的证券交易所上市的有投票权证券的所有权）在任何时候发生变更，该所有权或控制的变更应构成转让。除非租户的股票在全国认可的证券交易所公开交易（包括但不限于租户股票的首次和后续发行），并且根据本租约第11.04条的明确许可，上述禁止包括由于任何转让、转租或其他转移而导致的对租户“控制”的任何直接或间接变化，这种转移将根据法律、合并、整合、重组、收购、转移或其他租户的公司、所有权和/或所有权结构的变化而发生，包括但不限于任何合伙关系的合伙人变化、任何有限责任公司的成员和/或经理的变化，以及/或对任何公司租户已发行或未发行的资本股票的销售、抵押或其他转让。在此，认为“控制”是指控制被控制公司或其他商业实体大多数投票权的能力。

任何违反本节的转让，按房东的选择，均应视为租户违反第16.01条所述的违约，并且应由房东作废。在任何情况下，包括允许的转让，任何转让都不应解除或免除租户在本租约下的任何义务，原本在本租约中名列的租户应对履行其在本租约下的义务（不时修订）保持主要责任。

11.02 重拾在(i)提议转让本租约或对全部或部分房屋进行转租的情况下，转租期限为本租期的全部或大部分，或(ii)如果租户 intend 提供如此转让本租约或如此转租全部或大部分剩余租期，在尚未确定受让人或次承租人的情况下，租户应通知房东，并在收到该通知后的十五（15）个工作日内，房东可通知租户，其已选择重新收回租户拟转让的房屋部分。如果房东行使其收回的权利，本租约将自动修订（或在整个房屋被转让或转租时终止），以删除适用的房屋部分，自拟议的转让生效日期起生效，尽管房东可以要求租户签署合理的修订或其他反映此减少或终止的文件。如果租户提前通知租户的意图，如第11.02(h)条所述，而房东在该时间未选择收回，则在租户确定一名拟受让人或次承租人的时候，房东再次享有对该拟交易的收回权，但房东必须在租户通知房东确认其次承租人或受让人后的五（5）个工作日内通过通知租户行使该权利。

11.03 过程。. Tenant shall provide Landlord with financial statements for the proposed Transferee (or, in the case of a change of ownership or control, for the proposed new controlling entity(ies)), a fully executed copy of the proposed assignment, sublease, or other Transfer documentation, and such other information as Landlord may reasonably request. Within fifteen (15) Business Days after receipt of the required information and documentation, Landlord shall either: (a) consent to the Transfer by execution of a consent agreement in a form reasonably designated by Landlord; or (b) reasonably refuse to consent to the Transfer in writing, setting forth in reasonable detail the reasons for such disapproval. Failure to approve or to disapprove within such period shall be deemed approval. Tenant shall pay to Landlord the reasonable costs and attorneys’ fees incurred by Landlord in connection with such requested Transfer.

11.04 多余支付. In the event, if any, that (i) all rent and other consideration which Tenant receives as a result of a Transfer exceeds (ii) the Rent payable to Landlord for the portion of the Premises and Term covered by the Transfer, then Tenant shall, at Landlord’s election, pay to Landlord an amount equal to fifty percent (50%) of such excess, from time to time on a monthly basis upon Tenant’s receipt of such excess; provided that in determining any such excess, Tenant may deduct from the excess all reasonable and customary expenses directly incurred by Tenant in connection with such Transfer. If Tenant is in Default, Landlord may require that all sublease payments be made directly to Landlord, in which case Tenant shall receive a credit against Rent in the amount of Tenant’s share of payments received by Landlord.

11.05 允许转让. Tenant may assign this Lease to a successor to Tenant by merger, consolidation, or the purchase of all or substantially all of Tenant’s assets, or assign this Lease or sublet all or a portion of the Premises to an Affiliate (defined below), without the consent of Landlord, provided that all of the following conditions are satisfied (a “被允许的转让（a）租户不得处于违约状态；（b）除非是转租给关联公司，否则必须满足净资产测试（定义如下）。租户应提前通知房东该转让，该通知应包括证明该转让符合本协议下的允许转让并且上述条件均已满足的信息和文件。如果房东要求，租户的继承人应签署并交付给房东一份商业上合理的假设协议。附属公司应指一个实体

由租户控制、控制租户或与租户在共同控制下的实体。净资产测试如果租户的继承人（或在适用转让后仍然是本协议下的租户的租户）根据公认会计原则计算的有形净资产至少等于租户在生效日期时或者转让前最近一次季度财务报表时的有形净资产的较大者，则应视为满足。如果在允许转让后，所转让的关联公司在任何时间停止符合原租户的关联公司资格，该事件应被视为受上述第11.01、11.02和11.03条款的规定的转让。

11.06 禁止事项. Without limiting Landlord’s right to withhold its consent to any transfer by Tenant, and regardless of whether Landlord shall have consented to any such transfer, neither Tenant nor any other person having an interest in the possession, use or occupancy of the Premises or any part thereof shall enter into any lease, sublease, license, concession, assignment or other transfer or agreement for possession, use or occupancy of all or any portion of the Premises which provides for rent or other payment for such use, occupancy or utilization based, in whole or in part, on the net income or profits derived by any person or entity from the space so leased, used or occupied, and any such purported lease, sublease, license, concession, assignment or other transfer or agreement shall be absolutely void and ineffective as a conveyance of any right or interest in the possession, use or occupancy of all or any part of the Premises.

12. Notices.

All demands, approvals, consents or notices (collectively referred to as a “通知”) shall be in writing and delivered by registered, express, or certified mail, with return receipt requested or with delivery confirmation requested from the U.S. postal service, or sent by overnight or same day courier service at the party’s respective Notice Address(es) set forth in Section 1. In addition, if the Building is closed (whether due to emergency, governmental order or any other reason), then any notice address at the Building shall not be deemed a required notice address during such closure, and unless Tenant has provided an alternative valid notice address to Landlord for use during such closure, any notices sent during such closure may be sent via any practical manner reasonably designed to ensure receipt by the intended recipient. Each notice shall be deemed to have been received on the earlier to occur of actual delivery or the date on which delivery is refused or, if Tenant has vacated the Premises or any other Notice Address of Tenant without providing a new Notice Address, three (3) Business Days after notice is deposited in the U.S. mail or with a courier service in the manner described above. Either party may, at any time, change its Notice Address (other than to a post office box address) by giving the other party written notice of the new address.

13. 赔偿和保险.

13.01 赔偿除非由房东或任何与房东相关方（如下定义）因过失或故意不当行为造成，且在适用法律允许的最大范围内，租户应赔偿、防御并使房东及与房东相关方免受所有责任、义务、损害、罚款、索赔、诉讼、费用、收费和开支，包括但不限于合理的律师费用和其他专业费用（统称为“亏损”），这些费用可能被施加、产生或对房东或任何与房东相关方提出的由任何第三方提出，且与租户在房屋内发生的任何损害或伤害相关的，或与租户及其受托人、管理人员、成员、主要人士、受益人、合伙人、官员、董事、员工和代理人（“租户相关方”）或租户的任何受让人、承包商或被许可人的任何不当行为或遗漏（包括违反法律）相关的，这里的赔偿，包括为了避免疑义，因租户未能保持、遵守或履行其任何义务或因任何对财产（包括但不限于任何与房东相关方的财产）的损害或对在建筑物内部、上或附近发生的任何人（包括但不限于死亡）的伤害而造成的损失（统称为“损失”）。

在适用法律允许的最大范围内，租户在此放弃对房东及其受托人、管理人员、成员、主要人士、受益人、合伙人、官员、董事、员工、抵押权人（在第20节中定义）和代理人的所有索赔并解除责任（即房东相关方”) from all claims for any injury to or death of persons, damage to property or business loss in any manner related to (a) Force Majeure, (b) acts of third parties, (c) the bursting or leaking of any tank, water closet, drain or other pipe, or (d) the inadequacy or failure of any security or protective services, personnel or equipment. To the fullest extent permitted by law, but excluding to the extent caused by the negligence of Tenant, Landlord agrees to indemnify and save harmless Tenant Related Parties from and against all third party claims of whatever nature in connection with this I .ease and arising from any willful misconduct or negligence of Landlord Related Parties. Landlord shall pay such indemnified amounts as they are incurred by Tenant Related Parties. This indemnification shall not be construed to deny or reduce any other lights or obligations of indemnity that any of Tenant Related Parties may have under this Lease or common law. The foregoing indemnity and hold harmless agreement shall include indemnity for all reasonable costs, expenses and liabilities (including, without limitation, reasonable attorneys’ fees and disbursements) incurred by Tenant Related Parties in connection with any such claim or any action or proceeding brought thereon, and the defense thereof. In addition, in the event that any action or proceeding shall be brought against one or more Tenant Related Parties by reason of any such claim, Tenant shall promptly notify Landlord thereof and Landlord shall resist and defend such action or proceeding on behalf of Tenant Related Party by counsel appointed by Landlord’s insurer (if such claim is covered by insurance without reservation) or otherwise by counsel reasonably satisfactory to Tenant Related Party. Tenant Related Parties shall not be bound by any compromise or settlement of any such claim, action or proceeding without the prior written consent of such Tenant Related Parties, provided that such consent shall not be required if they are released from all liability with respect to such claim, action or proceeding.

13.02 租户保险租户应在整个租期内（以及租期前后租户或任何租户相关方进入或占有全部或部分场所的任何其他期间内）维持以下保险覆盖和金额：

(a) 商业一般责任保险，涵盖因租户的运营和合同责任引起的身体伤害、个人伤害和财产损失索赔，包括以前称为广泛形式的覆盖，以每次事故最低限额为1,000,000美元，年总额为2,000,000美元，并且最低超额/综合限额为5,000,000.00美元。

(b) 财产保险涵盖(i) 租户的财产（定义见下文），以及(ii) 在场所的任何租赁改进，无论是由租户根据本租约或任何之前的租约或租户作为一方的其他协议安装或为其利益安装的（租户保险改进）。该保险应以特殊损失原因的形式撰写，涵盖物理损失或损坏的全部重置成本（须受合理自负额的限制），不因被保险物品的折旧而扣减，以及满足保险单的任何共同保险条款的金额，并应包括因火灾或其他危险造成的损坏或其他损失的覆盖，包括破坏和恶意破坏、盗窃、任何类型的水损害，包括洒水器泄漏、水管破裂或堵塞以及爆炸，并提供为期一年的业务中断覆盖。

(c) 工人赔偿和雇主责任或其他类似的保险，按法律要求的程度提供。

租户要求投保的最低保险限额不能限制租户的责任。该保险应(i) 由A级及以上（不低于A-VII）评级的保险公司出具；(ii) 在形式和内容上应接受房东的合理检查；并且(iii) 提供不应被

canceled without thirty (30) days’ prior notice to Landlord, except that ten (10) days’ prior notice may be given in the case of nonpayment of premiums. Tenant’s Commercial General Liability Insurance shall (a) name Landlord, Landlord’s managing agent, and any other party designated by Landlord (“Additional Insured Parties”) as additional insureds and may be demonstrated by blanket endorsement; and (b) be primary insurance as to all claims thereunder and provide that any insurance carried by Landlord is excess and non-contributing with Tenant’s insurance. Landlord shall be designated as a loss payee with respect to Tenant’s property insurance on any Tenant-Insured Improvements. Tenant shall deliver to Landlord, on or before the Term Commencement Date and at least fifteen (15) days before the expiration dates thereof, certificates from Tenant’s insurance company on the forms currently designated “ACORD 28” (Evidence of Commercial Property Insurance) and “ACORD 25-S” (Certificate of Liability Insurance) or the equivalent. Attached to the ACORD 25-S (or equivalent) there shall be an endorsement naming the Additional Insured Parties as additional insureds which shall be binding on Tenant s insurance company and shall expressly require the insurance company to notify each Additional Insured Party in writing at least thirty (30) days before any termination or material change to the policies, except that ten (10) days’ prior notice may be given in the case of nonpayment of premiums. Notwithstanding the foregoing, if the foregoing requirement that the insurance company provide prior notice to Landlord of cancellation or material change of the applicable policy cannot reasonably be obtained based on then-prevailing insurance industry practices, Tenant shall so advise Landlord of such unavailability and shall instead provide Landlord with notice of any such cancellation or material change as provided above. Upon Landlord’s request, Tenant shall deliver to Landlord, in lieu of such certificates, copies of the policies of insurance required to be carried under Section 13.02 showing that the Additional Insured Parties are named as additional insureds.

承租方应维持本第13.02节要求承租方投保的保险金额的增加，以及根据房东合理要求的，涵盖场所和承租方在其中的运营的其他类型和金额的保险，但不得超过当时与建筑类似并位于建筑附近的房东所要求的保险金额和类型。

13.03 在本段中，“租户的财产”将包括商誉和与租户业务有关的任何其他无形个人财产，但绝不包括租户在本租约项下的权益。如果房东同意转让，（i）本租约的条款和条件将决不被视为已放弃或修改（除非经房东和租户共同书面同意），（ii）此类同意不应被视为同意租户或受让人进一步转让需要房东同意的任何转让，（iii）租户应在签署后立即将与转让有关的所有文件的原始执行副本交付给房东。除非根据破产法进行的转让，否则与本租约或与之相关的任何转让都不能使租户免除根据本租约承担的责任。承租方及所有通过承租方索赔的人员（包括但不限于，承租方的屋顶设备，如定义于 附件F），不时可能在场所或建筑内的其他地方或往返于此的个人财产及效益（统称为“承租方财产”）应在法律允许的最大范围内，完全由承租方自担风险，并应由承租方在整个租期内（以及在任何其他承租方或任何承租方相关方在进入或占用全部或任何部分场所之前或之后的时间段内）按照第13.02条的规定自费投保。承租方的财产明确包括初始承租方工程及所有更改，并包括所有实验室设备和工具、商业设备和工具，包括但不限于为场所安装的任何安全或出入控制系统、文件柜和架子、可移动的隔间和隔断、厨房设备、计算机及相关设备、抬高地板、补充冷却设备、视听和电信设备、非建筑标准标识及其他承租人设备安装，在每种情况下包括相关的导管、电缆和支架或安装组件，以及任何连接至基础建筑系统的连接器，并在每种情况下，无论是在场所内、建筑核心区域内还是建筑内的其他地方安装或固定。

13.04 房东保险. Landlord shall take out and maintain in force throughout the Term, with a company or companies authorized to do business in the Commonwealth of Massachusetts (i) casualty insurance on the Building in an amount equal to the full replacement cost of the Building (exclusive of foundations and exclusive of the Initial Tenant work and Alterations), covering all risks of direct physical loss or damage and so- called “extended coverage” risks with such deductibles as Landlord shall determine consistent with regular commercial practice in the greater Boston area for first class buildings, and (ii) commercial general liability insurance with respect to the Building in such amounts as Landlord may from time to time deem necessary or desirable. Any insurance required to be maintained by Landlord hereunder

may be maintained in the form of a blanket policy covering the Building as well as other properties owned by Landlord or affiliates of Landlord so long as the blanket policy does not reduce the limits or diminish the coverage required herein.

13.05 代替权的弃权. Subject to Section 14, each party waives, and shall cause its insurance carrier to waive, any right of recovery against the other for any loss of or damage to property which loss or damage is (or, if the insurance required hereunder had been carried, would have been) covered by insurance. For purposes of this Section 13.05, any deductible or self-insured retention with respect to a party’s insurance shall be deemed covered by, and recoverable by such party under, valid and collectable policies of insurance.

14. Casualty Damage.

14.01 其余损失. If all or any portion of the Premises becomes untenantable or inaccessible by fire or other casualty to the Premises or the Common Areas (collectively a “Casualty），房东应合理及时地安排由房东选择的总承包商，向房东提供修复和恢复房屋及任何公用区域所需时间的书面估算，使用标准工作方法，以大致完成该修复与恢复（“完成估算）房东应及时将完成估算的副本转发给租户。如果完成估算表明房屋或任何必要提供房屋通道的公用区域在修复开始之日起一年内无法租赁，则任一方有权在租户收到完成估算后的十（10）天内书面通知另一方终止本租约。然而，如果损坏是由于租户或任何与租户相关的人员的疏忽或故意不当行为造成的，租户则无权终止本租约。此外，房东可在损坏发生后的九十（90）天内通过通知租户，有权终止本租约，如果：（1）房屋遭到重大损坏，并且在损坏发生日期后，租期剩余少于两（2）年， （2）任何抵押权人要求将保险赔偿金用于偿还抵押债务，或者（3）建筑物或房屋发生重大损失，而该损失不在房东根据本租约条款所需维持的保险范围内。如果任一方根据本第14条因任何损坏而终止本租约，则租户应支付房东（通过转让或其他方式）根据第13.02(b)条款中提到的保单因房屋损坏或损失所支付或应支付给租户的保险赔偿金，分配给初始租户工程和任何改建；然而，从租户实际收到的任何此类赔偿金中，租户应有权保留一个等于租户为进行初始租户工作支付的硬成本的未摊销部分（按直线法在初始租期内进行摊销）（不包括房东的贡献）和任何改建的金额。

14.02 恢复如果本租约未被终止，房东应迅速且尽职尽责地恢复场所和公共区域，合理的延迟除外，例如保险调整或其他房东合理控制之外的事项，需遵循以下条款。此类恢复应基本达到意外发生前的状态，法律要求的修改或房东认为需要的对公共区域的其他修改除外。尽管有第13.04条的规定，在房东发出通知后，租户应将所有根据租户保险与初始租户工作和任何改建有关的财产保险收益转让或背书给房东（或房东指定的任何方）；如果修复的预计成本超过房东从租户的保险公司所收到的保险收益，超出部分的修复成本应由租户在房东开始修复之前支付给房东。在要求后的十五（15）天内，租户还应支付房东在初始租户工作和改建修复过程中确定的任何额外超支成本。在任何情况下，房东不应在恢复场所和公共区域的支出超过房东所收到的保险收益。房东不对租户产生的不便或

因意外事故或其修复而导致的租户业务受到的伤害负责。只要租户不违约，在任何因意外事故导致全部或部分场所变得不可出租的期间，租金应减免针对不可出租且未被租户使用的场所部分的租金。尽管如此，房东可以选择要求租户为初始租户工作或任何改建执行恢复工作，在这种情况下，租户应负责执行恢复工作（包括租户可能希望根据房东根据第8条批准的计划进行的任何修订），并且上述句子所述的租金减免期不得超过恢复现有租赁改进所需的时间。

15. 谴责.

任一方都可以终止本租赁协议，如果根据法律，因公共或准公共用途以征用、强制购买或私下购买的方式，任何物业的重大部分被征用或被谴责（“如果租赁房屋的地板面积超过二十五（25）％，将被征用或根据征用权力进行转让或在此基础上进行转让（“征用”），任何一方均可在征用生效日前三十（30）天内向对方发出通知，选择终止本租赁。”）。如果建筑物或物业的任何部分被征用，房东也有权终止本租赁协议，这将对房东盈利运营建筑物剩余部分的能力产生重大不利影响。终止的一方应在首次收到征用通知后四十五（45）天内向另一方提供书面终止通知。终止自授予占有权或将法定所有权赋予征用机关的任何命令的生效日期起生效。如果本租赁协议未被终止，基本租金和租户的比例份额应相应调整，以考虑建筑物或物业的面积减少。因征用而获得的所有补偿应归房东所有。租户明确放弃获得补偿或收益的权利，然而，租户可以为其财产和合理的搬迁费用单独提起索赔，前提是索赔的提交不降低房东的奖励金额。如果只有部分物业受到征用而本租赁协议未终止，房东将在合理努力下，尽可能恢复剩余部分物业至征用前的状态。

16. 违约事件.

16.01 违约 除了本租赁协议中具体描述的任何其他违约情况之外，以下每一种发生情况，经适用的补救或宽限期后，均应视为“违约”：(a) 租户未在到期时支付任何租金部分，如果未支付的情况在到期后持续十（10）天（“货币违约”); (b) Tenant’s failure (other than a Monetary Default) to comply with any term, provision, condition or covenant of this Lease, if the failure is not cured within thirty (30) days after written notice to Tenant provided, however, if Tenant’s failure to comply cannot reasonably be cured within such thirty-(30)-day period, Tenant shall be allowed additional time as is reasonably necessary to cure the failure so long as Tenant begins the cure within such thirty-(30)-day period and diligently pursues the cure to completion; (c) Tenant effects or permits a Transfer without Landlord’s required approval or otherwise in violation of Section 11 of this Lease; (d) the leasehold estate is taken by process or operation of Law; (e) if a receiver, guardian, conservator, trustee in bankruptcy or similar officer shall be appointed by a court of competent jurisdiction to take charge of all or any part of Tenant’s or any guarantor’s property and such appointment is not discharged within ninety (90) days thereafter, or (f) Tenant is in default beyond any notice and cure period under any other lease or agreement with Landlord at the Building or Property. In addition, if Landlord provides Tenant with notice of Tenant’s failure to comply with any specific provision of this Lease on two (2) separate occasions during any twelve-( 12)-month period, any subsequent violation of such provision within such twelve-(12)-month period shall, at Landlord’s option, constitute a Default by Tenant without the requirement of any further notice or cure period as provided above. All notices sent under this Section shall be in satisfaction of, and not in addition to, any notice required by Law.

16.02 救济措施. Upon the occurrence of any Default, Landlord may, immediately or at any time thereafter, elect to terminate this Lease by notice of termination, by entry, or by any other means available under law and may recover possession of the Premises as provided herein. Upon termination by notice, by entry, or by any other means available under law. landlord shall be entitled immediately, in the case of termination by notice or entry, and otherwise in accordance with the provisions of law to recover possession of the Premises from Tenant and those claiming through or under the Tenant. Such termination of this Lease and repossession of the Premises shall be without prejudice to any remedies which Landlord might otherwise have for arrears of rent or for a prior breach of the provisions of this Lease. Tenant waives any statutory notice to quit and equitable rights in the nature of further cure or redemption, and Tenant agrees that upon Landlord’s termination of this Lease Landlord shall be entitled to re-entry and possession in accordance with the terms hereof. Landlord may, without notice, store Tenant’s personal property (and those of any person claiming under “tenant) at the expense and risk of Tenant or, if Landlord so elects, landlord may sell such personal property at public auction or auctions or at private sale or sales after thirty (30) days’ notice to Tenant and apply the net proceeds to the earliest of installments of rent or other charges owing Landlord. Tenant agrees that a notice by Landlord alleging any default shall, at Landlord’s option (the exercise of such option shall be indicated by the inclusion of the words “notice to quit” in such notice), constitute a statutory notice to quit. If Landlord exercises its option to designate a notice of default hereunder as a statutory notice to quit, any grace periods provided for herein shall run concurrently with any statutory notice periods.

16.03 费用报销在根据本第16节终止本租约的情况下，租户应向房东报销因该终止而产生的所有合理费用，包括但不限于，租户根据本租约应支付的款项的收回费用（包括合理的律师费、诉讼费用等）；房东在尝试重新出租该房产或其部分时所产生的所有费用（包括广告费、佣金、租户补贴、准备空间的费用等）；房东为该房产提供给租户的任何工作补贴的未摊销成本；以及因终止而需的房东其他合理开支。租户的报销应在房东通知已产生费用后立即到期并应支付，而不论该费用是在终止之前还是之后产生。

16.04 损害赔偿房东可以在终止后六（6）个月内通过书面通知租户选择以一次性付款的方式来获得对租金损失的赔偿，该付款代表了根据本租约在租期剩余时间内本应支付的租金及额外费用的现值，减去租期剩余时间内应支付的该房产的汇总公平市场租金及额外费用的现值（如果低于本租约下应支付的租金和额外费用），该现值的估算以终止之日为准，并考虑到合理的空置预测和重新出租该房产所需的时间。（在计算本租约中所应支付的租金以便计算上述一次性支付时，最后一个完整年度的附加租金根据第4节应视为在其后每年不变。联邦储备折扣率（或等值率）将用于计算现值。）如果双方无法就公平市场租金达成一致，事项应根据任何一方的要求提交给美国波士顿仲裁协会的波士顿办公室，并根据协会的规则请求由一位在波士顿市中心主要办公楼具有至少十年经验的MAI评估师进行仲裁。双方同意，仲裁员的决定应为最终且具有约束力。如果在租期结束时，房东从该房产实际收到的租金低于上述估算的汇总公平市场租金，租户应支付房东该差额。如果房东不根据本第16.04节做出前述选项，租户应于每月末赔偿房东的租金损失，该房租相当于本应包含在租期内的租金，代表按本租约应支付的租金的超出部分。

本租约（即基本租金和额外租金，将按月计算应付金额）与房东实际从该月的房产中获得的租金（认为获得的租金金额应为实际金额减去由租户未偿还的第16.03条所述的房东再出租费用的部分）进行比较。

代替房东根据前述第16.04条款的规定全额索赔、赔偿及完全追索款项，房东可以在根据第16条的任何条款终止后的六（6）个月内，以书面通知租户，选择索回，加强租户应支付的金额，该金额包括（i）任何逾期的基本租金和各种额外租金的金额，以及（ii）作为违约金，金额等于租约终止前支付的基本租金一年的金额。

法律对房东施加的在租约终止后重新出租房产的任何义务，应当受制于房东的合理要求，包括以房东不时认为适当的条款租给高质量租户，并以和谐的方式开发建筑，确保使用、租户、楼面面积和租赁条款等的适当组合，房东无义务将房产转租给房东或其关联公司希望在建筑中租赁的其他可用空间的任何方。

16.05 补救措施如果租户未履行本租约下的任何非货币义务，房东有权（但没有义务）在合理通知租户并给予其机会修正或争议其声称的违约后，履行任何该等义务。租户应在要求时向房东偿还该等履行的合理费用，并支付相当于房东所执行工作合理费用的四百分之一（4%）的管理费。

16.06 破产索赔本条款不应限制或妨碍房东在破产、无力偿债、安排或重组的程序中，因终止而证明和获得的金额，等于在当时生效并管辖证明损害的程序中的法定或法律允许的最大金额，无论该金额是否大于、等于或小于房东所遭受的损失或损害的金额。

16.07 迟延收费和费用如果租户在到期日后的五（5）天内未支付任何租金，租户应向房东支付相当于未支付金额的百分之一点五（1.5%）的滞纳金，并且在到期日后第三十（30）天开始，根据本条款第21.04条，按逾期金额支付利息。尽管如此，租户在房东发出首次租金逾期通知后的十（10）天内，享有宽限期，在任何十二（12）个月内计一次，才会开始加收上文提到的1.5%的滞纳金。此外，租户还应向房东支付因租户的银行因任何原因退回的支票的合理费用。

16.08 执行成本租户应向房东支付作为额外租金的合理成本和费用，包括在执行租户未遵守的本租约义务时产生的合理律师费用。

16.09 普通对所有或任何部分物业的重新占有或重新进入，并不免除租户在本租约下的责任和义务。房东的任何权利或救济不得排除任何其他权利或救济，每种权利和救济应为累积性，外加房东目前或将来在法律或公平上可获得的任何其他权利或救济。在不限制前述内容的一般性方面，除了本租约中规定的其他救济外，房东还应有权要求法院命令制止对任何条款的违反或试图或威胁违反。

本租约的条款或适用法律，或强制执行任何此类条款的裁令。

17. 责任限制.

17.01 房东的责任. 租户同意不时仅依据房东在建筑物中的权益来满足本协议或与租约相关的任何其他文书（包括双方之间的任何单独协议及房东交付的任何通知或证书）对房东的任何索赔，而不追索房东的其他财产或资产。如果房东不时转让其在建筑物中的权益（或包含租赁场所的一部分），那么在每次转让之后，租户只能依据房东的每一个受让人在建筑物中的权益来履行房东在本协议项下（或在任何相关文书下）的所有义务。房东的义务对任何房东或任何继任者的直接或间接合伙人（或成员、受托人或受益人）不具约束力，仅对房东或该继任者在建筑物中的权益具有约束力，特此确认，无论是房东还是在此持有房东权益的任何继任者，亦或任何信托的受益人（在此任何持有房东权益的人员为受托人），或任何此类受托人，或任何成员、管理者、合伙人、董事或股东，或房东的管理代理在此均不承担任何个人责任。

17.02 租金转让.

(a) 关于房东对本租约或根据本租约可支付租金的权益的任何转让，无论是有条件的还是其他性质的，当该转让是针对包括租赁场所的财产上的抵押权的持有人时，租户同意，房东的执行以及抵押权持有人的接受不得视为该持有人在此承担房东的任何义务，除非该持有人通过通知发送给租户，特别选择另行办理，并且除上述情况外，仅在该持有人的抵押权被止赎以及对租赁场所占有的情况下，才视为该持有人已承担了房东在此的义务。

(b) Tn 在任何情况下，购买者对房东在物业中的权益的收购，同时将房东对物业的全部权益再租回给卖方，不应被视为法律上或其他方式假定房东的义务。租户将仅向该卖方-承租人及其不时继任者寻求履行房东在本合同项下的义务。在任何此类情况下，租约应服从于对该购买者的租约。出于所有目的，该卖方-承租人及其权属继承者在此应为本合同下的房东，直至房东的地位被该购买者-出租人假定为止。

(c) 除本第17.02节(b)段另有规定外，如房东对物业的所有权进行任何转让，房东将完全免除本合同项下所有契约和义务的履行和遵守。租户特此同意签署任何可能不时要求的协议或文书，以确认上述内容。

17.03 房东违约. 如果租户声称房东在本租约下的任何义务违反，租户同意通过挂号信向任何抵押权人（如第20节所定义）发送一份房东收到的任何违约通知的副本，前提是租户在此类通知之前已收到书面通知（无论是通过租约转让通知、执行停止信的请求或其他方式），告知该抵押权人的地址。租户进一步同意，如果房东未能在法律规定的时间内或在本租约或对房东的通知中规定的额外时间内改正该违约，抵押权人在房东可以改正该违约的最后日期之后将有三十（30）天的时间来改正该违约，但没有义务，除了在任何健康或安全紧急情况下，房东应及时改正该违约。

如果在三十（30）天的期限内无法改正该违约，那么抵押权人将有必要的额外时间来改正该违约，如果在三十（30）天的期限结束之前，该抵押权人已开始并积极追求该违约的改正或根据抵押进行的必要救济。在此情况下，租户在抵押权人积极追求该改正和救济期间无权对该违约采取任何措施。在任何情况下，房东或任何与房东相关的方对租户因任何原因造成的利润损失、业务损失，或间接或特殊或后果性的或惩罚性的损害均不承担责任。

18. Holding Over.

If Tenant fails to surrender all or any part of the Premises at the expiration or earlier termination of this Lease, any such occupancy of all or any part of the Premises after such expiration or termination shall be that of a tenancy at sufferance. Any such occupancy after such expiration or termination shall be subject to all the terms and provisions of this Lease, except that, in addition to Tenant’s Share of Taxes and Expenses, Tenant shall pay an amount for such occupancy (on a per month basis without reduction for partial months during the holdover) for the first two (2) months of such holdover equal to 150% of the Base Rent due for the month immediately preceding the holdover and thereafter equal to 200% of the Base Rent due for the month immediately preceding the holdover. No holdover by Tenant or payment by Tenant after the expiration or earlier termination of this Lease shall be construed to extend the Term or prevent Landlord from immediate recovery of possession of the Premises by summary proceedings or otherwise, and Tenant shall be considered to be a tenant at sufferance during any such holdover period. In addition, if as a result of such holdover. Landlord is unable to deliver possession of space to a new tenant or owner to perform improvements therein for a new tenant due to Tenant’s failure to timely vacate all or part of the Premises or Landlord otherwise suffers damages or losses, Tenant shall be liable to Landlord for all reasonable damages and losses that Landlord suffers from the holdover.

19. Surrender of Premises.

At the expiration or earlier termination of this Lease or Tenant’s right of possession hereunder, Tenant shall remove all Tenant’s Property from the Premises, remove all Required Removables (if any) under Section 8.03, remove all signage installed by or on behalf of Tenant, and quit and surrender the Premises to Landlord, broom clean, and in good order, condition and repair, ordinary wear and tear and damage which Landlord is obligated to repair hereunder excepted. Tenant shall repair any damage caused by the installation or removal of Tenant’s Property or Required Removables or Tenant’s signage. If Tenant fails to remove any of Tenant’s Property or to restore or repair the Premises to the required condition as provided herein upon the expiration of the Term of this Lease (or, as applicable, within two (2) days after any earlier termination of this Lease or Tenant’s right to possession hereunder), then Landlord, at Tenant’s sole cost and expense, shall be entitled, but not obligated, to remove and store Tenant’s Property and/or perform such restoration or repair of the Premises. Landlord shall not be responsible for the value, preservation, or safekeeping of Tenant’s Property, and Tenant shall pay to Landlord, upon demand, the reasonable expenses and storage charges so incurred. If Tenant fails to remove Tenant’s Property from the Premises or storage, within thirty (30) days after notice, Landlord may deem all or any part of Tenant’s Property to be abandoned and, at Landlord’s option, title to Tenant’s Property shall vest in Landlord or Landlord may dispose of Tenant’s Property in any manner Landlord deems appropriate.

20. 从属关系；禁止作证书.

20.01 从属抵押贷款本租约受限于且从属于现在或未来在租赁物业、建筑物或财产上产生的任何抵押贷款、信托契约、担保债务契约、土地租赁或其他留置权，并受其所有续约、修改、再融资及扩展的影响（统称为“抵押贷款 ”）。享有抵押权的一方将被称为“抵押权人 ”。 本条款将自动生效，但在房东或抵押贷款人的要求下，租户应签署一份针对抵押贷款人的自愿协议，采用该抵押贷款人的标准格式，并根据租户可能要求的商业合理的修改，在抵押贷款人所接受的其他类似租赁中使用。 作为替代，任何抵押贷款人有权随时将其抵押贷款从属于本租约。在请求时，租户应免费承认房东在本租约中的任何继承者。 如果抵押贷款人行使其在抵押贷款下的权利，租户将根据抵押贷款人的选择，承认抵押贷款人或其继承者。 租约签署时或根据租户不时的要求，房东同意从现有抵押贷款人处获得一份附带的从属、不干扰和承认协议，采用该抵押贷款人的标准格式。 附件H （即“盛大游戏”), provided that there shall be nothing in such SNDA which relieves Mortgagee or any new landlord from honoring any offsets or abatements that have theretofore occurred or accrued, as the case may be, in compliance with the terms of this Lease, even though the same resulted from the conduct of a prior landlord, and provided further that if on the date on which Mortgagee or any new landlord succeeds to the interests of Landlord under this Lease, Tenant has not yet received the full amount of any allowances due to Tenant (including Landlord’s Contribution) under (and subject to) the express terms and conditions set forth in this Lease the same shall continue to be available to Tenant and if thereafter Mortgagee or any new landlord fails to pay the same in accordance with the terms of this Lease, Tenant will have the right to offset rent under this Lease from time to time until Tenant has been paid or credited with the full amount of such allowance in accordance with this Lease. In addition, Landlord agrees to provide Tenant with an SNDA in favor of Tenant from any future Mortgagee on substantially the form attached hereto as Exhibit H or such Mortgagee’s standard form provided such form includes substantially the same material terms.

20.02 Modification of Lease. If any Mortgagee requires a non-material modification of this Lease, which modification will not cause an increased cost or expense to Tenant or in any other way materially and adversely change the rights and obligations of Tenant hereunder, Tenant agrees that this Lease may be so modified and agrees to execute whatever documents are reasonably required therefor and to deliver the same to Landlord within ten (10) Business Days following a request therefor. At the request of Landlord or any Mortgagee, Tenant agrees to execute a short form of this Lease and deliver the same to Landlord within ten (10) Business Days following the request therefor.

20.03 阻止证明承租人应在收到书面请求后的十五（15）天内，执行并交付一份商业合理的止损证明书，该证明书应指向房东及房东合理要求的任何方，例如当前或潜在的抵押权人或建筑物的买方。该止损证明书可以无所限制地包括对本租约状态的认证，以及在承租人知识范围内的任何特定义务、任何已知违约的存在、以及当前到期应付的租金金额和截至目前已支付的房东贡献余额。

20.04 承租人信息除非承租人的财务报表是公开可获得的，否者在房东合理的请求下，承租人应根据房东的要求，提供其最近一个财政年度和财政季度的财务报表。财务报表应由承租人的首席财务官编制并认证。该财务报表应根据房东和承租人就此目的合理约定的保密协议进行提供。

21. 杂项.

21.01 楼面面积的测量房东和承租人声明并同意，最初租给承租人的房屋可租面积应被确认为第1节中所述，并且建筑物的可租面积在本日期时应如第1节所述。任何由于扩展而导致的房屋可租面积的变化应被确认为在相关扩展条款下所规定的内容， 附件I (如有)或在房东和承租人以后就该扩展（如有）签署的任何修正案中所述。因灾害、征用或类似情况导致的房屋可租面积的任何其他变化应根据最初用于确定该空间所规定的可租面积的测量标准进行确定。由于灾害、征用或类似情况导致的建筑可租面积的任何变化应由房东随时根据房东的建筑师提供的面积计算进行确定，该确定将是最终的。本租约中关于楼面面积测量和平方英尺的引用应意味着可租面积，除非引用明确另有所指。

21.02 租赁通知租户不得在未经房东事先书面同意的情况下记录本租赁或任何备忘录或通知，房东有唯一的自由裁量权；但房东同意在租户的费用和支出下以法定形式记录本租赁的备忘录或通知。如果在租期结束前本租赁被终止，应房东的请求，双方应签署、交付并记录一份文书，确认本租赁的终止日期，如租户在房东提出要求后的十（10）天内未能签署和交付该文书，则租户指定房东为其法人代理人，以其名义和代表执行该文书。

21.03 适用法律等本租赁应根据建筑物所在州或联邦的法律进行解释和执行，房东和租户在此不可撤销地同意该州或联邦的管辖权和适当地点。本租赁包含房东和租户之间关于房产的所有协议和理解，并取代之前双方在此方面的所有书面和交易，包括所有租赁提案、意向书和其他文件。任何一方均不依赖于本租赁不是所含的任何担保、声明或表示。如果本租赁的任何条款或规定在某种程度上无效或不可执行，本租赁的其余部分不应受到影响。本租赁仅可通过所有相关方签署的书面文件进行修订。标题仅为方便而设，不应视为本租赁的一部分。当使用“代表租户的人员”或“声称代表租户的人员”或类似短语时，此类人员应包括分租户、分租分租户和许可证持有人，以及租户或其他方的所有员工、代理、独立承包商和受邀者。一般条款中特定例子或包含的列举不应被解释为对一般条款的限制。如果租户获得任何延长选项、扩展选项或其他权利或选择，该权利或选择的行使（及其通知）必须是不可撤销的才能生效，时间对该权利或选择的行使始终至关重要；如果租户试图对任何选项的行使进行条件设定或以任何方式修改其条款，则所授予的选项应视为无效，所声称的行使应视为无效。除非本文件另有说明，此处所需的任何同意或批准可由需要同意或批准的方完全自行决定给予或拒绝。本文件中的任何内容不应被解释为在房东和租户之间创建委托人与代理人、合伙人或共同投资者的关系，或其他关系，而仅是房东与租户的关系。如果租户有多个或租户由多个方或实体组成，则施加给租户的义务应为所有这些方和实体的共同和个别义务，来自构成租户的任何一个人或实体的任何请求或要求应视为已由所有这些人或实体提出，并且对构成租户的任何一个人或实体的通知应视为已给予所有这些人或实体。租户在本租赁中所包含的契约是独立的且不依赖的，租户在此放弃任何相反的法律或司法法律的利益。

支付租金的义务不应因现有或将来适用于物业的任何法律或法规，或对租户使用的任何其他限制，或（除非本租赁中明确规定）任何意外事件或征收，或房东未能履行本合同中包含的任何契约，或任何其他事件而解除或以其他方式受到影响；并且任何因房东违反或未能履行本租赁中任何义务而未在本租赁中明确规定的终止或减免救济不得作为法律上的推定或适用。

21.04 利益如果任一方未能支付根据本协议到期的任何金额，并且该未支付情况在另一方发出通知后的三十（30）天内持续存在，则未支付的金额将自此之后按照华尔街日报的基准利率加四个百分点（4%）计算利息，直到付清为止。

21.05 陈述租户和房东均向对方声明并保证，并同意各自代表该方签署本租赁的个体被授权代表该方这样做，且构成该方的实体或个人，或可能拥有或控制该方的实体或个人，或可能被该方或其附属公司所拥有或控制的实体或个人，及其各自的合伙人、成员、股东或其他股权所有者，以及相应的员工、官员、董事、代表或代理，在任何时刻均不（i）违反任何与恐怖主义或洗钱有关的法律，或（ii）在美国人士或实体受限制与之进行交易的个人或实体中，根据美国财政部外国资产控制办公室的规定（“OFAC）列入的特别指定国民和被封锁人员名单的名称，用于识别疑似恐怖分子，或在其官方网站上发布的美国财政部外国资产控制办公室的最新名单上。 http://www.treasury.gov/resource-center/sanctions/SDN 根据列表/页面/default.aspx或任何替代网站或其他替代官方出版物（包括2001年9月24日的执行命令，阻止财产和禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易的命令，称为13224号执行命令），或根据任何法律、行政命令或其他政府行动，承租人不得将本租约转让给，或与此类个人或实体签订合同或以其他方式进行交易或接触。

21.06 放弃陪审团审判；没有其他放弃房东和承租人特此放弃在任何基于违反本租约的诉讼中要求陪审团审判的权利。任一方未能在违约发生后立即声明违约，或任一方在采取违约行动时的延迟，或房东在知晓承租人违约的情况下接受租金，均不构成对该违约的放弃，也不构成禁反言。将钥匙交给房东或房东的物业经理不得视为终止本租约或对房屋的放弃。

21.07 时间范围每当规定了房东或承租人采取某项行动的时间期限（租赁保证金或租金的支付除外），该行动执行的时间期限应因由于罢工、天灾、劳动力或材料短缺、战争、恐怖活动、疫情、民事骚乱和其他超出执行方合理控制范围的原因而实际延迟的天数而延长（“不可抗力”).

21.08 财产的转让房东有权随时全部或部分转让和分配其在本租约和建筑物及财产下的所有权利和义务。 转让后，房东将免于承担本协议下的任何进一步义务，租户同意仅向房东的继任者寻求履行这些义务，前提是任何依据自愿的第三方转让（但不包括由于止赎或代为赠与而导致的非自愿转让）而假定房东在本租约下义务的继任者，自转让之日起生效。

21.09 完成的估计成本将本租约提交给租户或对其条款部分或全部进行审查并不构成对该房产的保留或选择权或租赁要约，且在房东和租户签署并交付本租约并获得建筑物任何抵押权人的批准之前，针对该房产或本协议中的其他事项不应产生任何法律义务。

21.10 代理租户声明其仅与本租约第1节描述的经纪人直接接洽，作为在本租约中担任经纪人、代理人或中介的代表。 租户应赔偿并使房东及房东相关方免受任何其他经纪人、代理人或中介声称在本租约中代表租户的所有索赔。 房东应赔偿并使租户及租户相关方免受任何经纪人、代理人或中介声称在本租约中代表房东的所有索赔。 房东的任何代理或雇员在本租约或任何后续修订或修改或与之相关的任何其他文件中所提供的任何帮助，均是作为对租户的便利而提供，旨在促进代表房东完成交易，而非作为租户的代理。

21.11 生存租约到期，无论是因时间的流逝、终止还是其他原因，均不应解除任何一方在租约到期或终止前已产生或可能继续产生的义务。

21.12 安静享受本租约受所有现行并适用的地役权、限制、协议和负担的约束。房东承诺，租户在支付租金并履行本租约中的租户义务的情况下，有权安静地拥有、占有和享有该物业，不受房东或声称受房东影响的任何人的任何索赔，但须遵守本租约的所有条款和规定、法律条款以及本租约所处或将变为从属的权益。本承诺是替代任何其他所谓的安静享有的承诺，无论是明示还是暗示。该承诺将在房东及其继任者的建筑所有权期间对其具有约束力。

21.13 本函中的“保留条款”是指第7段所列的任何保留条款。本租约不授予任何光线或空气的权利，亦不涉及建筑物周围的权利。房东保留所有未明确授予租户的权利。房东保留根据其认为合适的权利，对物业、建筑和公共区域进行更改。本租约要求房东提供的任何习惯服务或以合理方式行事（无论是发生费用、建立规则或规章、提供批准或同意，还是执行任何其他行为），本租约应视为还规定，是否该服务是习惯，或该行为是否合理，应参考与本建筑在规模、年龄、等级、质量和位置上相当的建筑的所有者的惯例来判断，并且在房东的选择下，已经或正在准备根据美国绿色建筑委员会的能源与环境设计领导（LEED）评级系统或类似评级系统进行认证。

21.14 REIt条款租户与房东意图租户应支付给房东的所有金额应被视为“来自不动产的租金”，并且不会构成“无关业务应税收入”或“不可接受的租户服务收入”，所有这些均符合1986年《美国国内税收法》第856(d)节的定义（“代码”）以及根据该法律制定的美国财政部法规（“《法规》”）。如果房东确定本租约下的任何应支付金额有任何风险可能无法被视为“来自不动产的租金”或将构成不可接受的租户服务收入，根据《法典》第856(d)节及相关法规，租户同意(a) 配合房东，按房东认为必要的方式进行修订，以确保本租约下的所有应支付金额被视为“来自不动产的租金”，并且(b) 允许(并在请求时以书面形式确认)对租约下的某些服务提供义务的转让，

并在请求时，与提供此类服务的各方订立直接协议（这应包括但不限于房东的一个应税REIt子公司）。尽管如此，如果此举将导致(i) 租户在本租约下承担超过最低限度的额外责任，或(ii) 在本租约下提供给租户的建筑运作或服务的质量或水平发生超过最低限度的负面变化，租户不应被要求根据前述句子采取任何行动(包括书面确认根据该句子进行的服务转让)。为避免疑义：（A）如果租户没有按上述(b)款所述以书面形式确认转让（同意租户在满足上述(i)和(ii)条款的条件下，不应无理地拒绝、附加条件或延迟此类确认），则房东就转让的服务仍不应解除其在本租约下的责任；并且(B) 本节的任何内容均不应限制或以其他方式影响房东将其在本租约中的全部权益转让给任何一方，作为对房东在建筑中所有权权益的转让的一部分。

21.15 执行力本租约可以以一个或多个副本签署，并且在各方签署之后，将构成对所有方具有约束力的协议，即使所有方并非原始或者同一副本的签署方，前提是所有方都已收到反映所有方签名的副本。通过电子邮件发送签署的租约副本的pdf文件将被视为交付原件的等同，任何以电子邮件传送签署的租约副本的pdf文件的方，都应在任何情况下应其他方的请求及时交付原件签名。

[以下页签名]

房东和租户已作为具有密封性质的马萨诸塞州文书在多个副本上于上述生效日期签署本租约。

NW CAMBRIDGE PROPERTY OWNER LLC，一家特拉华州有限责任公司

根据: /s/ 迈克尔·普罗芬纽斯

姓名：迈克尔·普罗芬纽斯
标题：COO

租户：

KORRO BIO, INC.（中文名：卡罗生物有限公司）
特拉华州公司

由： /s/ 拉姆·艾亚尔

姓名：拉姆·艾亚尔

标题：CEO