60 第一大街
劍橋，馬薩諸塞州 02141

租賃協議

雙方協議

西北劍橋物業所有者有限責任公司，
一家特定設施的經理
作爲房東

和

KORRO BIO, INC.（中文名：卡羅生物有限公司）
特拉華州的一家公司
作爲租戶

租賃協議

目錄

頁面

展示

展品 A-1 房產描述

展品 A-2 房產大綱和位置

附件B 費用和稅收

附件C 工作函

展品D 開始函

附件E 建築規則和法規

附件F 附加條款

附件G 信用證

附件H SNDA格式

附件I 選項

展示DC 交付條件

* 附件已被省略，並將在證券交易委員會要求時提供。

租賃協議

本租賃協議（“租賃”) 於2022年4月25日簽署並生效（以下簡稱“生效日期和 NW 劍橋物業擁有有限公司，即一家特拉華州有限責任公司（「甲方」）房東 KORRO 生物, INC., a Delaware corporation (“租戶”).

1. 基本租賃信息.

1.01 “建造業「指位於馬薩諸塞州劍橋市第一街60號的建築。」建築的可出租樓面面積「約爲220,000可出租平方英尺。」

1.02 “產業“意爲建築物及其所在的地塊，如更詳細地描述在 附錄A-1

1.03 “場所”應指示在 附錄A-2 本租約的內容。該房產包括建築物的第二（2）層的全部區域，幷包括租戶對建築物第一（1）層的化學儲存區和指定的「控制區域」的比例份額，如在 附錄「A-2」中描述的內容。將作爲房東工作的一個部分，哪個溶劑儲存區域應單獨劃分。

1.04 “可租用的樓面面積約50,453可租用平方英尺，包括租戶在建築物中可供建築物租戶不時使用的區域的比例份額，包括化學儲存區域和可供建築物租戶使用的屋頂及閣樓區域。

1.05 “房東的貢獻”: $13,117,780.00

1.06 “期限開始日期見第3.01節。

1.07 “租賃開始日期在租期開始日期後的十二（12）個月的到期日的次日，受房東延誤（如下文所定義）和不可抗力事件的影響。

1.08 “到期日期租賃開始日期後的第120個完整日曆月的最後一天。

1.09 “基礎租金”:

*根據以下第4.01條的規定，房東將部分免除和減免月基本租金，金額爲$1,411,155.00，適用於該期間的首期基本租金支付。在這十二（12）個月期間內應支付的基本租金如上所述。

如上所述，第一個“租賃年將從租金開始日期起算，並於租金開始日期後第12個完整日曆月的最後一天結束，每個後續的租賃年度將指每個連續的十二（12）個日曆月，緊隨首個租賃年度之後，在初始期限內。

注意：如果租戶租賃任何部分的屋頂頂樓，則基本租金或房東貢獻不應增加，除非租戶租賃的面積超過其比例份額，此時基本租金將增加，以反映額外的頂樓空間。租戶還可以使用可供大樓租戶使用的屋頂、頂樓、自行車區、淋浴、存儲、發電機或其他設備和/或類似空間的比例份額，具體如以下第2.02條所述。

1.10 “租戶的比例份額”將意味着22.9%，基於當前的實際測量，該百分比可隨時根據場所或建築的變化進行調整。

1.11 其他規定: 查看 展覽F

1. 停車

2. 危險材料

3. 屋頂權利

4. 不利條件

1.12 “存入資金“應指最初金額爲8個月的租賃第一年不減的基本租金的信用證，如第6節所述， 附件G 因此，按金將減少至：（i）在租戶改善工程實質完工時，六（6）個月的租賃年度J未減少的基本租金，然後減少至：（ii）在第三個

(3rd個租期開始日期的週年紀念日，前提是每次減少時，租戶在本租約下不處於違約狀態。

1.13 “代理”: CBRE

1.14 “Permitted Use”: 根據適用法律（定義見下文），包括適用的劍橋市區劃規則和規定，以及本協議中規定的條款，一般辦公室、研究與發展、實驗室、動物房以及不超過租戶在該樓層面積（劍橋區劃法典定義）中所佔比例的與研究與發展活動相關的製造用途，包括、但不限於，人用和商業分銷用途的cGMP生物材料製造。在本租約的任何相反條款下，租戶在任何情況下都不得使用或佔用房屋或其任何部分，房東也不得使用或允許建築物的任何其他部分以包括任何可以歸類或被視爲任何實驗室生物安全等級（“BSL除了BSL1或BSL2以外的其他類型。

1.15 “通知地址”:

1.16 “” 意指工作日工作日是每週一至週五，不包括元旦、總統日、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節和聖誕節（“節假日房東可以指定該建築所在地區其他辦公樓普遍認可的額外假期。「建築服務時間」爲工作日的上午8:00到下午6:00。

1.17 其他定義條款其他大寫術語的含義應按照以下租賃及其附件中規定的含義進行理解。對本租賃中編號條款的引用應視爲指本租賃的編號條款，除非另有說明。

1.18 展示資料以下附件和附錄已納入併成爲本租賃的一部分：

附件A-1 (物業描述)

附件A-2 （場所的輪廓和位置）

附件B （費用和稅款）

附件C （工作函）

附件D （開始信）

附件E （建築規則和規定）

附件F （附加條款）

附件G （信用證）

附件H （SNDA表格）

附件I （選項）

展覽 DC （交付條件）

2. 租賃授予.

2.01 場所房東在此將房屋租賃給租戶，租戶在此從房東處租賃房屋。房屋不包括外牆的外部面、公共樓梯和樓梯井、電梯和電梯井、風機房、電氣和電話機房、清潔工休息室、貨運電梯前廳，以及服務於建築其他部分的管道、風管、導管、電線及附屬裝置（專用或共用），以及建築的其他公共區域（定義見下文）。如果房屋包括任何樓層的整個可租面積，則位於該完整樓層的公共走廊、電梯大堂和衛生間設施將視爲房屋的一部分。如果房東和租戶同意將閣樓或建築物的第一層的空間添加至房屋中，則該空間的基礎租金將按照與初始房屋相同的可租平方英尺租金率確定。

2.02 附屬權利. During the Term, Tenant shall have, as appurtenant to the Premises, (A) the non-exclusive rights to use in common (subject to any reasonable rules of general applicability to tenants and other users of the Building from time to time made by Landlord): (a) the common lobbies, corridors, stairways, tenant elevators, tenant freight or service elevator(s) and the temporary or permanent loading platform of the Building, and the pipes, ducts, conduits, wires and appurtenant meters and equipment serving the Premises in common with others; (b) common driveways and walkways necessary for access to the Building; (c) if the Premises include less than the entire rentable floor area of any floor, the common corridors, elevator lobby, and restroom facilities located on such floor; and (d) all other areas or facilities in or about the Building from time to time designated for general use in common by Tenant, other Building tenants, and Landlord (collectively, the “公共區域：包括但不限於公共區域的各個部分（隨附的設備、設施、服務、管道和其他配件）以及出租方現在或今後爲樓內其他租戶或其他使用人所提供的該等配件。”), and (B) the exclusive right to the use of not more than Tenant’s Proportionate Share of the storage, penthouse, generator locations and other areas outside the Premises which are made available for use by Building tenants in such locations as may be mutually agreed upon by Landlord and Tenant in connection with the plans for Initial Tenant Work. Common Areas may also include areas, facilities (including parking facilities) and amenities located outside

the Property which are subject to a reciprocal or other agreement benefiting the Property and other properties (the “ ”) that are designated for the general non exclusive use and convenience of tenants and users of the Building and the other properties subject to the REA.

3. Term and Commencement Date.

3.01 期限“租期本租約的"租期"應在以下條件後於2022年10月31日凌晨12:01開始：(a) 或 (b) 實質性竣工的日期（如定義） 附件C根據 附錄C前提是租戶已收到不少於30天的提前通知，通知內容爲實質性竣工的日期預定將會發生（以下簡稱“期限開始日期”).

本租賃協議的期限應在第1條中規定的終止日期的晚上11:59結束，除非根據本租賃協議的條款提前終止。在確定租賃開始日期後，房東和租戶應執行並交付一份附帶的開始信函。 展品D （稱爲“開始信函”).

3.02 初始租戶工程在此使用的“初始租戶工程”是指在或關於物業內進行的、或將進行的所有改動（定義見第8條），這些改動是在基礎建築工程的實質性完成後要求最初使物業處於適合租戶使用和佔用的狀態，包括但不限於租戶希望進行的、在本附帶的基礎建築矩陣中的「租戶」責任欄中列出的任何工作。 C-3日程 （“責任矩陣）承租方和房東應共同協調併合作，以便按照本租約的規定，進行初步承租方工作的執行， C附錄 及附於本文件的責任矩陣，該矩陣應由房東和承租方共同商定，以儘量減少對基礎建築工作的執行的延遲或干擾，並儘量減少對初步承租方工作的執行的延遲或干擾。 C附錄，房屋應以良好的狀態和配置租給承租方，以允許承租方進行本合同所考慮的承租方改進。如本租約中所用，Landlord Delay“表示由於以下原因導致租戶根據本節3.02所要求的工作延遲的任何情況：(i)房東或其代理、工程師、建築師或承包商的任何延遲和/或違約，(ii)房東或其任何代理、工程師、建築師或承包商對租戶進行租戶改善的干擾，(iii)房東在批准計劃方面的任何延遲；(iv)基礎建築工作中的任何錯誤或遺漏；或(v)房東或任何房東的代理、工程師、建築師或承包商的任何其他作爲或不作爲導致的初始租戶工作的完成延遲。

3.03 交付儘管本文有任何與之相反的內容，房東的基礎建築工作如所述於 附錄C 應以良好和工匠般的方式完成，以合理的滿意度滿足租戶的要求，使用優質的新材料，無留置權，符合所有政府要求和規定。房東應盡商業合理努力在2022年8月1日至2022年10月31日之間交付實質上完成基礎建築工作的物業。根據本租約，「實質上完成」一詞應意味着 附錄「DC」 已被滿足。根據租戶的延遲或不可抗力事件，並且在租戶已獲得初始租戶工作的建築許可證的前提下（除非租戶無法獲得此類建築許可證，因爲基礎建築工作尚未足夠完成，在這種情況下，租戶應準備好開始初始租戶工作），如果房東未能在2022年10月31日後的三十（30）天內向租戶交付物業（“外部交付日期），除了租期開始日期和租金開始日期的延遲外，租戶應有權獲得(i) 每延遲一天的交付日期，應獲得相當於一個（1）天的免費基本租金的抵免，以及(ii) 每延遲超過外部交付日期的交付日期的兩（2）天的免費基本租金的抵免。

交付日期超過九十（90）天。不論以上任何相反條款，如果房東在外部交付日期後的一百八十（180）天內未能將房產交付給租戶（“終止期限），在租戶延遲或不可抗力事件的延伸情況下，租戶有權在截止日期（如有延長）之後的任何時間向房東發出通知，表示其希望終止本租約，並且，在發出該通知後，租期應終止，雙方將不再承擔進一步的責任或義務，除非在房東收到該通知後六十（60）天內，房東應使租期開始日期發生。通過佔有房產，租戶同意房產處於良好和令人滿意的狀態，但需完成所有的清單項目，以及房東在 C附錄。房東同意將與第三方的協議中僅適用於該房產的所有可轉讓的施工保證轉讓給租戶，前提是房東也保留執行該保證的權利，並保護租戶在所有此類保證中的利益，並且不採取任何行動或行爲，或不作爲使該保證無效或可撤銷。除本協議另有規定外，房產交付的任何延遲或租期開始日期的發生不應導致房東承擔任何責任或違約，也不應影響本租約的任何條款或租戶在交付時接受房產的義務。除了租戶爲規劃和設計以及驗證基礎建設工作的進展而進入房產外，該進入不應干擾基礎建設工作的進展，未經過房東許可，租戶不得在租期開始日期之前佔有或進入房產。如果租戶在租期開始日期之前佔有或進入房產，則租戶在租期開始日期之前的佔有或進入應受本租約條款和條件的約束；但前提是，除租戶使用或請求的服務費用外，租戶在租期開始日期之前的任何佔有或進入期間，未經過房東的批准，則不應支付租金。

3.04 完成擔保. 房東向租戶聲明，房東的一家附屬公司已向房東的建設貸款人提供了對基礎建築工作完成的擔保。租戶理解並承認，租戶無法強制執行該擔保。

4. 租金.

4.01 基礎租金和附加租金. 租戶在此承諾並同意向房東支付 (a) 自租金開始日期起支付所有基礎租金（如第1節所述）（但需遵循本節4.01下方的下述子段），以及 (b) 自租金開始日期起 (i) 租戶的費用和稅收的比例份額（如附帶的 附件B 所附文檔），以及 (ii) 在租賃期限內應支付的所有其他附加租金（統稱爲“租金”). “另需支付租金「租金」指租戶根據本租賃協議不時需要支付給房東的所有款項（不包括基本租金）。所有租金均應在不進行任何抵消或扣除的情況下支付（除非在本租賃協議中明確規定）。

儘管有上述規定，房東放棄支付，租戶無義務支付適用在租金開始日期後首次基本租金總額1411155.00美元，如第1.09節所規定。

4.02 支付方式和時間基本租金和其他額外租金的定期月收費應在每個日曆月的第一天提前到期，無需通知或要求。所有其他租金項目應在房東開具賬單後的三十（30）天內由租戶支付。租金應支付給房東不時指定的實體，並送至房東不時指定的地址，租戶應通過美國貨幣的有效支票或電子轉賬或電匯支付。

房東接受少於全部租金的付款，除非房東另有規定，否則應視爲支付租戶在本協議項下最早到期的義務，而不管租戶在任何此類付款中附帶的任何聲明。租期內任何部分月份的租金將按日比例分配。租戶應支付並負責所有租金、銷售和使用稅（但不包括所得稅），如有，按租金徵收。對支票或附帶付款的信函上的任何背書或聲明不應視爲和解與滿足。

5. 遵守法律；使用.

租戶僅應將房屋用於許可用途，不得將房屋用於任何其他目的。租戶應遵守任何市政或政府實體的所有法規、規範、法令、命令、規則和規定，無論是現在生效還是以後生效，包括但不限於環境健康和安全法律（如定義中所述） 附件F 本文件附帶的美國殘疾人法案（“「法律」指任何政府實體的法律、規則、規定、判決、禁令、命令、裁定或其他限制。）涉及租戶的業務運營以及場所和建築系統的使用、狀況、配置和佔用，建築系統位於或專門服務於該場所。

在不限制上述一般性的前提下，租戶應獨自負責遵守所有與租戶的實驗室和動物房使用相關的法律，以及與租戶的實驗室和動物房使用所需的設備、安裝和改進相關的所有法律。

租戶承認並同意，動物房的安裝將由租戶自行承擔全部費用，進一步討論見 附件F。動物房僅允許在房東根據批准的計劃所示的場所部分進行操作。 附件F 並應用於生物醫學研究、開發、處理和測試允許使用的動物（以下簡稱定義的“動物使用）。租戶不得在其操作中使用任何動物，除了老鼠、老鼠、斑馬魚以及其他在馬薩諸塞州劍橋實驗室合法、合理且通常使用的動物（“允許使用的動物”）。此外，租戶應迅速採取任何合理措施，解決因租戶的動物使用而產生的任何示威或公關問題。僅允許對允許使用的動物進行動物使用，須遵守以下條件：（i）所有研究、開發、處理和測試應嚴格遵守所有適用法律以及良好的科學和醫學實踐；（ii）所有死動物、任何部分或與之相關的任何廢物產品，均應由租戶自行承擔費用，嚴格遵守所有適用法律以及良好的科學和醫學實踐處置；（iii）不得允許任何氣味、噪音或任何類似的滋擾從活體動物房散發或滲透到外部；（iv）租戶對活體動物房的使用不得干擾其他租戶或物業佔用人的安靜與享用。房東對上述任何事項的許可不得無理拒絕、附加條件或延遲。在書面請求後，租戶應取得並交付房東所需的所有許可證和批准的副本，以便在允許任何實際允許使用的動物進入場所之前使用和操作活體動物房，並在租期內保持這些許可證和批准。

租戶應遵守適用的實驗室實踐（包括使用安全設備）以及疾病控制和預防中心制定的政策（CDC），並且在任何情況下，租戶對該房產的使用不得超過與租戶不時使用相關的BSL-2要求和規範。此外，租戶應遵守所有優良生產規範（GMP），以符合關於生物、製藥、醫療及其他類似產品的製造和銷售授權與許可的機構推薦的指導方針。租戶應按照所有適用的規定存儲、使用和處置危險材料。

環境、健康和安全法律，並應遵守適用於任何危險材料的處理、使用或處置的所有法律。房東也應遵守所有上述要求，並將其適用於建築物的所有租戶和居住者。

此外，租戶應自費快速遵守與基建築（見下文定義）相關的任何法律，但僅限於這些義務因租戶對房產的使用（除了一般辦公室使用）或租戶在房產內外進行或請求的任何變更而觸發的情況。基礎建築，應包括建築物的結構部分、公共衛生間、建築物的機械、電氣和管道系統及位於建築物內部核心的設備，這些設備位於房產所在樓層。租戶應迅速向房東提供其收到的關於違法行爲的任何通知的副本。除非本協議另有規定，租戶應對獲得租戶爲允許使用該房產所需的所有運營許可證、執照和批准承擔全部費用，並自行負責（不包括基建築工程所需的任何許可證、執照和批准，後者應由房東負責）。

如果租戶需要獲取的任何政府許可證或執照是租戶在房產上合法開展業務所需的（包括但不限於，所有用於使用和操作任何所需廢水處理操作許可證和動物房使用的許可證和批准），租戶應自費及時獲取並維持該許可證，並提交給房東進行檢查。租戶應在所有實質性方面始終遵守每個此類許可證或執照的條款和條件。在書面請求下，租戶應向房東提供所有用於租戶使用所需的許可證、執照和批准的副本，包括在合同期限內獲得或續訂的任何環境健康和安全許可證、執照和註冊。

在不限制前述一般性的情況下，如果適用法律要求，承租方應申請、獲得並嚴格遵守馬薩諸塞州水資源管理局（“MWRA許可證”）所要求的任何排放許可，該許可涵蓋了承租方在其業務運營中使用的任何有害材料和工藝。根據書面請求，承租方應在此類MWRA許可證或任何修訂或修改頒發後的十（10）個工作日內向房東提供每個MWRA許可證的複印件，以及根據該MWRA許可證要求的任何實驗室操作條件的書面描述和詳細指南。

作爲房東履行基礎建築工作的部分內容，房東應根據任何MWRA許可證將房產連接到現有的基礎建築pH中和系統（“pH中和系統”）。在承租方使用所需的範圍內，承租方應從馬薩諸塞州獲得廢水處理操作許可證。 pH中和系統的監測、修理和維護費用應按比例轉嫁給承租方，基於房產的可租面積與所有連接到pH中和系統的租戶佔用空間的總可租面積的比例。

承租方不得超過建築物的標準密度限制。承租方不得以產生令人反感的噪音、氣味或振動的方式使用或允許使用房產的任何部分或承租方或任何在承租方名下或通過承租方進行的任何人員所安裝的任何設備，並應防止有毒氣味、煙霧、振動、噪音、水或其他影響的散發，這些影響構成滋擾或以其他方式對房東或其他建築物居住者的安全或舒適造成實質性干擾。承租方應遵守附加的建築規則和規定。 附件E 以及房東不時採納的其他合理規章，例如對變更的執行規則和規章，前提是這些規則和規章必須對大樓的所有租戶統一執行。如果發生任何衝突

租約的條款與規則和規章之間，租約的條款應優先適用。如果場所或者其任何部分位於多租戶樓層，租戶應確保所有在該樓層公共區域可見的場所部分以一種使其隨時看起來是用於允許用途的方式進行佈置、配備和照明。

儘管本租賃協議中包含任何相反內容，在租期內，租戶有權被分配最大允許的化學品數量（正在使用和儲存的化學品）的租戶比例份額（在下文中定義），包括在大樓一樓的化學品儲存區，前提是租戶維護所有所需的許可證、批准和許可。如本協議所用，MAQ 代碼指的是780 CMR - 馬薩諸塞州建築規範 9層，見附圖所示 版，527（馬薩諸塞州綜合消防法規，NEPA 45 - 實驗室使用化學品的防火標準，2011 版。租戶將有權使用在場所任何樓層提供給租戶的防火控制區。

6. 信用證.

與承租人簽署並交付本租約的同時，承租人應向房東交付按金，以清晰、不可撤銷的信用證形式，金額見第1條，該信用證應符合本條款的規定，並可由房東根據 附件G 本附件（該信用證及根據本協議進行的任何續期或替換，以下簡稱爲“信用證”).

7. 建築服務.

7.01 建築服務房東應爲承租人提供以下服務（費用應包含在費用中，除了對物業進行單獨計量或檢查計量的費用，所有這些單獨計量或檢查計量的費用應由承租人依據以下規定支付）：(a) 在基礎建築衛生間使用的合理數量的冷熱水，以及在物業使用的合理數量的冷水；(b) 季節性提供常規的暖氣和空調；(c) 在商業日夜間對公共區域提供標準的清潔服務（承認並同意承租人應對物業的所有清潔和清潔服務單獨負責，依據本租約第9.01條）；(d) 電梯服務；(e) 根據第7.02條的條款和條件提供電力；(f) 根據本租約的條款和房東可能不時施加的任何保護服務或監控系統，爲承租人及其員工提供全天候24小時/每週7天的建築進入權限，包括但不限於簽到程序和/或出示身份證；(g) 物業外部區域的維護，包括掃地、綠化以及雪和冰的清除；(h) 房東合理認爲對物業必要或適宜的其他服務。房東保證並聲明，根據房東的最佳知識，本租約所需的所有公用設施目前在物業內可用。若前述對物業的公用設施服務爲單獨計量，承租人應及時向相關公用事業公司支付這些服務的單獨費用。若前述對物業的公用設施服務（包括但不限於爲物業提供服務的空氣處理機組或其他HVAC設備）或爲物業服務的任何其他設備，無論是獨有的還是共用的，未直接由公用事業公司對物業進行計量，承租人應向房東支付作爲額外租金的公用設施服務費用（無加價），該費用應由承租人基於爲物業安裝的檢查計量器或設備提供的證據，或對於任何無運營檢查計量器的物業部分或設備，依據房東的建築工程師爲該空間和相關時段準備的合理分配。承租人應根據房東不時估算的公用設施費用，提前在租期每月或部分月的第一天，向房東支付任何公用設施費用的預計月付款。

根據實際檢查計量讀數和相關空間及週期的公用事業費，進行定期覈對。如果租戶被允許將任何附加的空調單位連接到建築物的冷凝水循環或冷水管道，則該許可應以房東隨時具有充分的額外容量爲條件，並且該連接和使用應受到房東合理的批准和房東施加的合理限制，房東有權向租戶收取合理的連接費和/或月使用費，費用由房東合理確定。如果根據租戶要求，房東或關聯或第三方服務提供商提供租約下房東並不明確承擔的任何服務，包括但不限於根據下文第9節租戶責任的任何維修，租戶應向適用的服務提供商支付該等服務的費用以及合理的管理費。

7.02 租戶電費自租金開始日期或租戶首次使用物業任何部分進行商業活動的日期較早者起，租戶應作爲額外租金向房東支付物業中使用的電力費用（包括但不限於爲物業提供服務的空氣處理單元或其他空調設備），並且（如適用）對租戶在建築物其他地方安裝的任何特殊設備，通過租戶向房東支付的單獨費用，基於爲物業安裝的檢查計量器（或其任何適用部分或設備）進行付款，或者對於任何暫時沒有可操作檢查計量器的物業或設備，依據房東的建築工程師爲相關空間及週期準備的合理分配。租戶應就此電力費用提前在每個租期的每月或部分月的第一天按房東不時估算的電力費用支付估算的月付款，受基於實際檢查計量讀數和相關空間及週期的公用事業費的定期覈對的約束。在未經房東同意的情況下，房東的同意不應被無理拒絕、設置條件或延遲，租戶對電力服務的使用不得超過房東合理確定的每平方英尺建築物標準使用量，基於建築物標準的電氣設計負荷，並應遵守建築物的任何可持續發展倡議標準，包括所列示的內容。 附件F 房東有權通過公認的方法測量電力使用情況，包括安裝測量設備如分表和檢查表，對於在生效日期之前未安裝的設備，費用由房東承擔。如果確定在未單獨計量給租戶的電力服務中，租戶在某些期間使用電力的數量導致租戶每月每可租用平方英尺的電力使用費用顯著超過房東合理認爲大樓的標準，租戶應向房東支付額外租金，以補償這種超出電力使用的費用，並在適用的情況下，支付購買和安裝測量設備的費用。儘管如此，在某些時候如果電力服務由公用事業公司直接計量到房屋，租戶應及時向相關公用事業公司支付該電力服務的單獨費用，並在房東的要求下提供此類公用事業公司發票的複印件及付款證明。儘管有上述相反的規定，房東應自負費用，爲房屋提供直接計量，這是房東工作的組成部分。

7.03 服務中斷房東未能提供服務，或因法律適用、任何設備故障、維護、修理、改善或改造工作、公共設施中斷或不可抗力事件的發生（在第21.06節中定義）（統稱爲「服務失敗」）將不使房東對租戶承擔責任，不構成對租戶的構成驅逐，也不會導致租金減免，也不會解除租戶履行任何契約或協議的義務，除非在下一句中另有規定。如果房屋或房屋的主要部分在租戶書面通知房東後由於房東合理可控制的服務失敗而無法出租超過七（7）個連續的工作日，租戶作爲唯一救濟，應該在此期間內享有減免基本租金的權利。服務故障支付期間的租金。

(7) - 商務日的期限，並在服務恢復的當天結束。如果因服務故障而使整個房產未能租用，則減免金額應公平分配。本條款不適用於根據下文第14節規定的意外事件引起的任何服務故障。

7.04 本函中的「保留條款」是指第7段所列的任何保留條款。在不限制前述一般性的情況下，房東保留不時修改建築物或物業其他部分的訪問程序組件的權利，改變大堂服務人員的數量，或建立、修改、補充或停止任何特定的訪問控制程序或設備，無論是在辦公時間內還是之後，前提是任何此類變更不對租戶在房產上的業務運營造成實質性干擾。房東不保證任何此類系統或程序的有效性。租戶明確放棄對房東對此的任何保證、擔保或承諾，並承認，不時生效的訪問控制程序僅是爲了方便租戶，並不旨在確保物業的安全或保證在物業內外人員的物理安全。租戶應負責保障物業的安全，包括但不限於根據第8條安裝訪問卡讀取器或其他安全設備，並通過限制或監控其員工或其他受邀者的進出物業來實現。當任何租戶員工（或其他代表租戶行事的人）被髮放建築物訪問卡時，如果該員工被解僱或以其他方式停止在物業工作，租戶應收回並銷燬該員工的建築物訪問卡，並根據建築物的標準程序通知建築物業經理應將該員工從建築物訪問卡的活動名單中移除。

8. 改建.

8.01 所有板塊. 租戶有權對物業進行改建、維修、增建或改進，或安裝任何電纜（統稱爲“改建”），前提是每次都獲得房東的書面同意，該同意不得無故被拒絕或拖延。 有線電視” shall mean and refer to any electronic, fiber, phone and data cabling and related equipment that is installed by or for the exclusive benefit of Tenant or any party acting under or through Tenant. Prior to starting work on any Alterations, Tenant shall furnish Landlord with plans and specifications (which shall be in CAD format if requested by Landlord); names of contractors reasonably acceptable to Landlord (provided that Landlord may designate specific contractors with respect to Base Building and vertical Cable, as may be described more fully below); required permits and approvals; evidence of contractor’s and subcontractor’s insurance in amounts reasonably required by Landlord and naming as additional insureds the Landlord, the managing agent for the Building, and such other Additional Insured Parties (as defined in Section 13) as Landlord may designate for such purposes; and any security for performance in amounts reasonably required by Landlord. Landlord shall review and provide a response to Tenant’s plans and specifications within five (5) Business Days, provided that the response periods for the Initial Tenant Work shall be governed by Exhibit C. Any disapproval by Landlord shall specify in reasonable detail the reasons for disapproval, with a recommended alternative or solution, if any. If Tenant does not receive a response from Landlord within the applicable time period in connection with the approval of plans and specifications, such request is to be deemed approved. Landlord may designate specific contractors with respect to oversight, installation, repair, connection to, and removal of vertical Cable. All Cable shall be clearly marked with adhesive plastic labels (or plastic tags attached to such Cable with wire) to show Tenant’s name, suite number, and the purpose of such Cable (i) outside the Premises (specifically including, but not limited to, the electrical room risers and any Common Areas), and (ii) at the termination point(s) of such Cable. Changes to the plans and specifications must also be submitted to Landlord for its approval, which approval shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed. Alterations shall be constructed in a good and workmanlike manner using materials of a quality reasonably approved by Landlord, and Tenant shall ensure that no Alteration impairs any Building system or Landlord’s ability to

履行其在此的義務。租戶僅應向房東報銷由於房東的建築師和工程師進行任何必要的專業審查而產生的合理的自付費用（如果需要），與租戶的任何改建計劃或初始租戶工作相關。除非在， 附件C房東將不對任何改建或初始租戶工作收取管理費或監督費。在完成後，租戶應提供「竣工」圖紙（如房東要求，以CAD格式）用於改建、慣常的AIA完工宣誓書、全面和最終的請求解除留置權的證明、與該等改建相關的任何適用的房屋入住證書，以及根據建築物的建設規則和規定關閉特定工作的其他要求。房東對任何改建的批准不應被視爲房東對該改建符合法律或不會對任何建築系統產生不利影響的表述。化妝品改動如果任何改建需要對基礎建築、任何建築系統或任何公共區域進行任何更改，則該等更改應由租戶自行承擔費用，並由房東選擇，由租戶的承包商或房東聘請的承包商執行。儘管有上述規定，對於滿足以下所有標準的任何改建（「」）：(a) 僅爲裝飾性質，例如粉刷、壁紙、掛畫和鋪設地毯；(b) 從房屋或建築的外部不可見；(c) 不會對基礎建築產生不利影響（在第5節中定義）；以及(d) 不需要建築許可證或其他政府批准。裝飾性改建應遵循本節8.03的所有其他條款，適用時。

8.02 留置權租戶不得因租戶、租戶的次租戶或任何其他以租戶名義進行或聲稱進行的工作或服務，在物業、租賃區域或租戶的租賃權益上造成或允許任何機械或其他留置權的產生。租戶應在開始任何工作前至少提前十五（15）天通知房東，以使房東有機會（如適用）張貼和記錄不負責聲明。租戶應在收到房東通知後的三十（30）天內，通過支付、和解或按照適用的留置權法律規定的方式對留置權進行擔保解除，來全額解除該留置權。若租戶未能在此期間解除該留置權，租戶將在本租約下被視爲違約，並且，除了房東因租戶的違約可用的其他補救措施外，房東可選擇擔保、投保或以其他方式解除該留置權。租戶應向房東報銷房東爲解除該留置權而支付的任何金額，包括但不限於合理的律師費。房東有權要求租戶在與任何由租戶爲其利益進行或聲稱進行的工作或服務相關的情況下，提供履約或付款擔保。租戶承認並同意，所有此類工作或服務均爲租戶的唯一利益進行，而不是爲房東的利益進行。

8.03 租賃改善所有在租賃物業內及對其進行的租賃改進（統稱爲‘租賃改進’）除非本租約另有明確規定，否則將在租期結束時不予補償地留在租賃物業內。房東可在租期到期日之前至少提前三十（30）天以書面通知租戶，要求租戶在租戶自費情況下，移除房東合理判斷需要移除的任何租賃改進或其他固定設施，這些設施的移除和修復費用明顯高於標準辦公改進的移除和修復費用（“需要移除的部分”）。需要移除的項目僅限於內部樓梯、私密浴室和淋浴、保險庫，或其他通常不在辦公、實驗室或生命科學建築中找到的不尋常項目。租戶在請求對擬議改動的批准時，可以書面請求房東告知租戶該改動或其任何部分是否爲需要移除的項目。在接到租戶請求後的十（10）個工作日內，房東將書面告知租戶哪些部分的改動或其他改進是需要移除的項目。需要移除的項目應由租戶在本租約到期前或提前終止時根據第19條進行移除，或者在到期日後如果這些項目被移除，則應支付相關費用。

8.04 標牌不允許在建築物的窗戶、門或其他部分塗畫或張貼標誌、廣告或通知，除非是符合房東事先書面批准的顏色、大小、樣式和位置，且房東的批准不得無理地被拒絕、附加條件或拖延。所有租戶標識、套房號碼和物業入口的品牌需經房東單獨但合理的書面批准，並應由房東安裝，費用由租戶承擔，使用物業的標準圖形。房東應自費爲租戶在建築物內所有現有租戶目錄上提供建築標準標識。建築內的現有租戶擁有建築外部標識的專有權。應租戶要求，房東將請求該租戶允許租戶安裝外部標識，但房東不必爲了獲得此許可而對該租戶作出任何讓步。如果該租戶授權此項許可，租戶應有權安裝一個（1）由房東和租戶共同商定的外部標識。任何該等標識應（i）符合所有適用的法律要求和批准，且（ii）須經現有租戶批准。如果將來租戶的名稱或標識發生變化，租戶有權在自費情況下修改外部標識，以類似之前與房東及其他租戶共同商定的規格進行修改。

9. 維修和維護.

9.01 租戶的義務租戶應自費履行本租約下不屬於房東明確責任的所有維護和修理工作，並保持房產良好的狀態和維修，合理的磨損和撕裂除外。租戶的維修和維護義務包括但不限於以下維修： (a) 地板覆蓋； (b) 內牆； (c) 門； (d) 分隔牆的內部； (e) 改建（在第8節中說明）； (f) 補充空調單元、廚房，包括熱水器、管道以及任何僅服務於該房產或其任何部分的類似設施，無論這些項目是租戶安裝的還是目前在該房產中存在的； (g) 任何電纜。租戶應在整個租期內維護任何此類補充空調單元或其他專門設備的維護合同，並在房東要求時，向房東提供該維護合同的副本及其服務記錄的合理憑證。所有由租戶或其承包商進行的修理和其他工作，包括涉及電纜的工作，均應遵循上述第8.01節的條款。如果租戶在收到房東通知後超過十五（15）天未對房產進行任何修理（儘管在緊急情況下不需要通知），房東可以進行修理，並在索取後的三十（30）天內，租戶應向房東支付合理的修理費用。

房東沒有義務提供任何清潔、保潔或垃圾廢棄物清除服務。租戶應自費負責以整潔和一流的方式提供清潔和保潔服務，符合大波士頓大都市區的實驗室和辦公室空間通常普遍的清潔標準，或者根據房東不時書面合理設定的標準，使用租戶選擇並經房東書面批准的有保險的承包商，並且該提供者不得干擾房東或其他租戶或佔用者對大樓或物業的使用和操作。租戶還應負責自費安排與租戶在房產運營相關的任何廢物（包括生物醫藥、危險和實驗室廢物）和垃圾清除服務。所有廢物（包括生物醫藥、危險和實驗室廢物）和垃圾清除均應遵守適用法律，包括環境法律，使用獲得許可的實驗室廢物處理公司。所有普通垃圾（即，不屬於有機和不受控制物質且不構成危險物質的廢物）可以存放在公共垃圾箱中，但所有生物醫藥、危險和實驗室廢物和垃圾應存放在房產內，並應每天清除。租戶還應確保所有由於租戶使用房產而導致的害蟲消滅工作由房東合理書面批准的公司進行。

並應根據合理需要或應房東要求，簽訂和利用害蟲滅除服務。

9.02 房東義務. 房東應保持和維護建築的結構部分的良好修理和正常運作，並進行維修（a）建築的結構元素；（b）爲建築提供的一般機械（包括HVAC）、電氣、管道和消防/生命安全系統；（c）公共區域；（d）建築的屋頂；（e）建築的外窗；（f）服務於建築的電梯和pH中和系統。房東應在建築的裝卸區提供和維護垃圾箱和/或壓縮機，供租戶使用以及處理非危險/非控制物質。

10. 房東進入.

房東可以進入房屋進行檢查、展示或清理房屋，或進行維修、變更或添加房屋或建築任何部分的工作。除非在緊急情況下或提供建築服務，房東應提前通過電子郵件或電話通知租戶進入的合理通知。在任何此類非緊急工作進入建築服務時間內，房東應盡合理努力不對租戶對房屋的使用造成不合理干擾。如有合理必要，房東可以暫時關閉全部或部分房屋以進行維修、變更和添加，前提是房東向租戶合理書面通知此類關閉，並且此類關閉不對租戶對房屋的使用造成不合理干擾。房東的任何此類進入不構成強制驅逐或使租戶有權減免租金。

11. 轉讓和轉租.

11.01 轉移. 除了進行允許轉移（在第11.04節中定義）的情況下，租戶不得轉讓、轉租、轉移或抵押本租約的任何權益，也不得允許任何第三方使用房屋的全部或任何部分（在每種情況下，統稱或個別稱爲“轉讓”變爲“受讓人”) 在沒有房東事先書面同意的情況下進行，房東的同意不應不合理地被拒絕、設置條件或延遲，如果房東沒有根據第11.02條行使其回購權。無論如何，房東的同意不得被視爲不合理拒絕（a）如果房東當時在大樓內有可租賃的類似空間，或（b）如果提議的受讓方（i）是大樓的住戶，（ii）無論是否是大樓的住戶，在過去六（6）個月內曾與房東討論過租賃大樓內的空間， (iii)與大樓或物業的居住性質不相符，或者 (iv)將使房屋受到的使用將會： (x) 違反授予大樓或物業其他租戶的任何獨佔權利； (y) 需要對大樓進行任何重大增補或修改，以遵守建築規範或其他政府要求；或 (z) 涉及違反本租約的允許使用條款。如果直接或間接控制租戶選票/權利的實體（除通過在認可的證券交易所上市的有投票權證券的所有權）在任何時候發生變更，該所有權或控制的變更應構成轉讓。除非租戶的股票在全國認可的證券交易所公開交易（包括但不限於租戶股票的首次和後續發行），並且根據本租約第11.04條的明確許可，上述禁止包括由於任何轉讓、轉租或其他轉移而導致的對租戶「控制」的任何直接或間接變化，這種轉移將根據法律、合併、整合、重組、收購、轉移或其他租戶的公司、所有權和/或所有權結構的變化而發生，包括但不限於任何合夥關係的合夥人變化、任何有限責任公司的成員和/或經理的變化，以及/或對任何公司租戶已發行或未發行的資本股票的銷售、抵押或其他轉讓。在此，認爲「控制」是指控制被控制公司或其他商業實體大多數投票權的能力。

任何違反本節的轉讓，按房東的選擇，均應視爲租戶違反第16.01條所述的違約，並且應由房東作廢。在任何情況下，包括允許的轉讓，任何轉讓都不應解除或免除租戶在本租約下的任何義務，原本在本租約中名列的租戶應對履行其在本租約下的義務（不時修訂）保持主要責任。

11.02 重拾在(i)提議轉讓本租約或對全部或部分房屋進行轉租的情況下，轉租期限爲本租期的全部或大部分，或(ii)如果租戶 intend 提供如此轉讓本租約或如此轉租全部或大部分剩餘租期，在尚未確定受讓人或次承租人的情況下，租戶應通知房東，並在收到該通知後的十五（15）個工作日內，房東可通知租戶，其已選擇重新收回租戶擬轉讓的房屋部分。如果房東行使其收回的權利，本租約將自動修訂（或在整個房屋被轉讓或轉租時終止），以刪除適用的房屋部分，自擬議的轉讓生效日期起生效，儘管房東可以要求租戶簽署合理的修訂或其他反映此減少或終止的文件。如果租戶提前通知租戶的意圖，如第11.02(h)條所述，而房東在該時間未選擇收回，則在租戶確定一名擬受讓人或次承租人的時候，房東再次享有對該擬交易的收回權，但房東必須在租戶通知房東確認其次承租人或受讓人後的五（5）個工作日內通過通知租戶行使該權利。

11.03 過程。. Tenant shall provide Landlord with financial statements for the proposed Transferee (or, in the case of a change of ownership or control, for the proposed new controlling entity(ies)), a fully executed copy of the proposed assignment, sublease, or other Transfer documentation, and such other information as Landlord may reasonably request. Within fifteen (15) Business Days after receipt of the required information and documentation, Landlord shall either: (a) consent to the Transfer by execution of a consent agreement in a form reasonably designated by Landlord; or (b) reasonably refuse to consent to the Transfer in writing, setting forth in reasonable detail the reasons for such disapproval. Failure to approve or to disapprove within such period shall be deemed approval. Tenant shall pay to Landlord the reasonable costs and attorneys’ fees incurred by Landlord in connection with such requested Transfer.

11.04 多餘支付. In the event, if any, that (i) all rent and other consideration which Tenant receives as a result of a Transfer exceeds (ii) the Rent payable to Landlord for the portion of the Premises and Term covered by the Transfer, then Tenant shall, at Landlord’s election, pay to Landlord an amount equal to fifty percent (50%) of such excess, from time to time on a monthly basis upon Tenant’s receipt of such excess; provided that in determining any such excess, Tenant may deduct from the excess all reasonable and customary expenses directly incurred by Tenant in connection with such Transfer. If Tenant is in Default, Landlord may require that all sublease payments be made directly to Landlord, in which case Tenant shall receive a credit against Rent in the amount of Tenant’s share of payments received by Landlord.

11.05 允許轉讓. Tenant may assign this Lease to a successor to Tenant by merger, consolidation, or the purchase of all or substantially all of Tenant’s assets, or assign this Lease or sublet all or a portion of the Premises to an Affiliate (defined below), without the consent of Landlord, provided that all of the following conditions are satisfied (a “被允許的轉讓（a）租戶不得處於違約狀態；（b）除非是轉租給關聯公司，否則必須滿足淨資產測試（定義如下）。租戶應提前通知房東該轉讓，該通知應包括證明該轉讓符合本協議下的允許轉讓並且上述條件均已滿足的信息和文件。如果房東要求，租戶的繼承人應簽署並交付給房東一份商業上合理的假設協議。附屬公司應指一個實體

由租戶控制、控制租戶或與租戶在共同控制下的實體。淨資產測試如果租戶的繼承人（或在適用轉讓後仍然是本協議下的租戶的租戶）根據公認會計原則計算的有形淨資產至少等於租戶在生效日期時或者轉讓前最近一次季度財務報表時的有形淨資產的較大者，則應視爲滿足。如果在允許轉讓後，所轉讓的關聯公司在任何時間停止符合原租戶的關聯公司資格，該事件應被視爲受上述第11.01、11.02和11.03條款的規定的轉讓。

11.06 禁止事項. Without limiting Landlord’s right to withhold its consent to any transfer by Tenant, and regardless of whether Landlord shall have consented to any such transfer, neither Tenant nor any other person having an interest in the possession, use or occupancy of the Premises or any part thereof shall enter into any lease, sublease, license, concession, assignment or other transfer or agreement for possession, use or occupancy of all or any portion of the Premises which provides for rent or other payment for such use, occupancy or utilization based, in whole or in part, on the net income or profits derived by any person or entity from the space so leased, used or occupied, and any such purported lease, sublease, license, concession, assignment or other transfer or agreement shall be absolutely void and ineffective as a conveyance of any right or interest in the possession, use or occupancy of all or any part of the Premises.

12. Notices.

All demands, approvals, consents or notices (collectively referred to as a “通知”) shall be in writing and delivered by registered, express, or certified mail, with return receipt requested or with delivery confirmation requested from the U.S. postal service, or sent by overnight or same day courier service at the party’s respective Notice Address(es) set forth in Section 1. In addition, if the Building is closed (whether due to emergency, governmental order or any other reason), then any notice address at the Building shall not be deemed a required notice address during such closure, and unless Tenant has provided an alternative valid notice address to Landlord for use during such closure, any notices sent during such closure may be sent via any practical manner reasonably designed to ensure receipt by the intended recipient. Each notice shall be deemed to have been received on the earlier to occur of actual delivery or the date on which delivery is refused or, if Tenant has vacated the Premises or any other Notice Address of Tenant without providing a new Notice Address, three (3) Business Days after notice is deposited in the U.S. mail or with a courier service in the manner described above. Either party may, at any time, change its Notice Address (other than to a post office box address) by giving the other party written notice of the new address.

13. 賠償和保險.

13.01 賠償除非由房東或任何與房東相關方（如下定義）因過失或故意不當行爲造成，且在適用法律允許的最大範圍內，租戶應賠償、防禦並使房東及與房東相關方免受所有責任、義務、損害、罰款、索賠、訴訟、費用、收費和開支，包括但不限於合理的律師費用和其他專業費用（統稱爲“虧損”），這些費用可能被施加、產生或對房東或任何與房東相關方提出的由任何第三方提出，且與租戶在房屋內發生的任何損害或傷害相關的，或與租戶及其受託人、管理人員、成員、主要人士、受益人、合夥人、官員、董事、員工和代理人（“租戶相關方”）或租戶的任何受讓人、承包商或被許可人的任何不當行爲或遺漏（包括違反法律）相關的，這裏的賠償，包括爲了避免疑義，因租戶未能保持、遵守或履行其任何義務或因任何對財產（包括但不限於任何與房東相關方的財產）的損害或對在建築物內部、上或附近發生的任何人（包括但不限於死亡）的傷害而造成的損失（統稱爲「損失」）。

在適用法律允許的最大範圍內，租戶在此放棄對房東及其受託人、管理人員、成員、主要人士、受益人、合夥人、官員、董事、員工、抵押權人（在第20節中定義）和代理人的所有索賠並解除責任（即房東相關方”) from all claims for any injury to or death of persons, damage to property or business loss in any manner related to (a) Force Majeure, (b) acts of third parties, (c) the bursting or leaking of any tank, water closet, drain or other pipe, or (d) the inadequacy or failure of any security or protective services, personnel or equipment. To the fullest extent permitted by law, but excluding to the extent caused by the negligence of Tenant, Landlord agrees to indemnify and save harmless Tenant Related Parties from and against all third party claims of whatever nature in connection with this I .ease and arising from any willful misconduct or negligence of Landlord Related Parties. Landlord shall pay such indemnified amounts as they are incurred by Tenant Related Parties. This indemnification shall not be construed to deny or reduce any other lights or obligations of indemnity that any of Tenant Related Parties may have under this Lease or common law. The foregoing indemnity and hold harmless agreement shall include indemnity for all reasonable costs, expenses and liabilities (including, without limitation, reasonable attorneys’ fees and disbursements) incurred by Tenant Related Parties in connection with any such claim or any action or proceeding brought thereon, and the defense thereof. In addition, in the event that any action or proceeding shall be brought against one or more Tenant Related Parties by reason of any such claim, Tenant shall promptly notify Landlord thereof and Landlord shall resist and defend such action or proceeding on behalf of Tenant Related Party by counsel appointed by Landlord’s insurer (if such claim is covered by insurance without reservation) or otherwise by counsel reasonably satisfactory to Tenant Related Party. Tenant Related Parties shall not be bound by any compromise or settlement of any such claim, action or proceeding without the prior written consent of such Tenant Related Parties, provided that such consent shall not be required if they are released from all liability with respect to such claim, action or proceeding.

13.02 租戶保險租戶應在整個租期內（以及租期前後租戶或任何租戶相關方進入或佔有全部或部分場所的任何其他期間內）維持以下保險覆蓋和金額：

(a) 商業一般責任保險，涵蓋因租戶的運營和合同責任引起的身體傷害、個人傷害和財產損失索賠，包括以前稱爲廣泛形式的覆蓋，以每次事故最低限額爲1,000,000美元，年總額爲2,000,000美元，並且最低超額/綜合限額爲5,000,000.00美元。

(b) 財產保險涵蓋(i) 租戶的財產（定義見下文），以及(ii) 在場所的任何租賃改進，無論是由租戶根據本租約或任何之前的租約或租戶作爲一方的其他協議安裝或爲其利益安裝的（租戶保險改進）。該保險應以特殊損失原因的形式撰寫，涵蓋物理損失或損壞的全部重置成本（須受合理自負額的限制），不因被保險物品的折舊而扣減，以及滿足保險單的任何共同保險條款的金額，並應包括因火災或其他危險造成的損壞或其他損失的覆蓋，包括破壞和惡意破壞、盜竊、任何類型的水損害，包括灑水器泄漏、水管破裂或堵塞以及爆炸，並提供爲期一年的業務中斷覆蓋。

(c) 工人賠償和僱主責任或其他類似的保險，按法律要求的程度提供。

租戶要求投保的最低保險限額不能限制租戶的責任。該保險應(i) 由A級及以上（不低於A-VII）評級的保險公司出具；(ii) 在形式和內容上應接受房東的合理檢查；並且(iii) 提供不應被

canceled without thirty (30) days’ prior notice to Landlord, except that ten (10) days’ prior notice may be given in the case of nonpayment of premiums. Tenant’s Commercial General Liability Insurance shall (a) name Landlord, Landlord’s managing agent, and any other party designated by Landlord (“Additional Insured Parties”) as additional insureds and may be demonstrated by blanket endorsement; and (b) be primary insurance as to all claims thereunder and provide that any insurance carried by Landlord is excess and non-contributing with Tenant’s insurance. Landlord shall be designated as a loss payee with respect to Tenant’s property insurance on any Tenant-Insured Improvements. Tenant shall deliver to Landlord, on or before the Term Commencement Date and at least fifteen (15) days before the expiration dates thereof, certificates from Tenant’s insurance company on the forms currently designated 「ACORD 28」 (Evidence of Commercial Property Insurance) and 「ACORD 25-S」 (Certificate of Liability Insurance) or the equivalent. Attached to the ACORD 25-S (or equivalent) there shall be an endorsement naming the Additional Insured Parties as additional insureds which shall be binding on Tenant s insurance company and shall expressly require the insurance company to notify each Additional Insured Party in writing at least thirty (30) days before any termination or material change to the policies, except that ten (10) days’ prior notice may be given in the case of nonpayment of premiums. Notwithstanding the foregoing, if the foregoing requirement that the insurance company provide prior notice to Landlord of cancellation or material change of the applicable policy cannot reasonably be obtained based on then-prevailing insurance industry practices, Tenant shall so advise Landlord of such unavailability and shall instead provide Landlord with notice of any such cancellation or material change as provided above. Upon Landlord’s request, Tenant shall deliver to Landlord, in lieu of such certificates, copies of the policies of insurance required to be carried under Section 13.02 showing that the Additional Insured Parties are named as additional insureds.

承租方應維持本第13.02節要求承租方投保的保險金額的增加，以及根據房東合理要求的，涵蓋場所和承租方在其中的運營的其他類型和金額的保險，但不得超過當時與建築類似並位於建築附近的房東所要求的保險金額和類型。

13.03 在本段中，「租戶的財產」將包括商譽和與租戶業務有關的任何其他無形個人財產，但絕不包括租戶在本租約項下的權益。如果房東同意轉讓，（i）本租約的條款和條件將決不被視爲已放棄或修改（除非經房東和租戶共同書面同意），（ii）此類同意不應被視爲同意租戶或受讓人進一步轉讓需要房東同意的任何轉讓，（iii）租戶應在簽署後立即將與轉讓有關的所有文件的原始執行副本交付給房東。除非根據破產法進行的轉讓，否則與本租約或與之相關的任何轉讓都不能使租戶免除根據本租約承擔的責任。承租方及所有通過承租方索賠的人員（包括但不限於，承租方的屋頂設備，如定義於 附件F），不時可能在場所或建築內的其他地方或往返於此的個人財產及效益（統稱爲“承租方財產”）應在法律允許的最大範圍內，完全由承租方自擔風險，並應由承租方在整個租期內（以及在任何其他承租方或任何承租方相關方在進入或佔用全部或任何部分場所之前或之後的時間段內）按照第13.02條的規定自費投保。承租方的財產明確包括初始承租方工程及所有更改，幷包括所有實驗室設備和工具、商業設備和工具，包括但不限於爲場所安裝的任何安全或出入控制系統、文件櫃和架子、可移動的隔間和隔斷、廚房設備、計算機及相關設備、抬高地板、補充冷卻設備、視聽和電信設備、非建築標準標識及其他承租人設備安裝，在每種情況下包括相關的導管、電纜和支架或安裝組件，以及任何連接至基礎建築系統的連接器，並在每種情況下，無論是在場所內、建築核心區域內還是建築內的其他地方安裝或固定。

13.04 房東保險. Landlord shall take out and maintain in force throughout the Term, with a company or companies authorized to do business in the Commonwealth of Massachusetts (i) casualty insurance on the Building in an amount equal to the full replacement cost of the Building (exclusive of foundations and exclusive of the Initial Tenant work and Alterations), covering all risks of direct physical loss or damage and so- called 「extended coverage」 risks with such deductibles as Landlord shall determine consistent with regular commercial practice in the greater Boston area for first class buildings, and (ii) commercial general liability insurance with respect to the Building in such amounts as Landlord may from time to time deem necessary or desirable. Any insurance required to be maintained by Landlord hereunder

may be maintained in the form of a blanket policy covering the Building as well as other properties owned by Landlord or affiliates of Landlord so long as the blanket policy does not reduce the limits or diminish the coverage required herein.

13.05 代替權的棄權. Subject to Section 14, each party waives, and shall cause its insurance carrier to waive, any right of recovery against the other for any loss of or damage to property which loss or damage is (or, if the insurance required hereunder had been carried, would have been) covered by insurance. For purposes of this Section 13.05, any deductible or self-insured retention with respect to a party’s insurance shall be deemed covered by, and recoverable by such party under, valid and collectable policies of insurance.

14. Casualty Damage.

14.01 其餘損失. If all or any portion of the Premises becomes untenantable or inaccessible by fire or other casualty to the Premises or the Common Areas (collectively a “Casualty），房東應合理及時地安排由房東選擇的總承包商，向房東提供修復和恢復房屋及任何公用區域所需時間的書面估算，使用標準工作方法，以大致完成該修復與恢復（“完成估算）房東應及時將完成估算的副本轉發給租戶。如果完成估算表明房屋或任何必要提供房屋通道的公用區域在修復開始之日起一年內無法租賃，則任一方有權在租戶收到完成估算後的十（10）天內書面通知另一方終止本租約。然而，如果損壞是由於租戶或任何與租戶相關的人員的疏忽或故意不當行爲造成的，租戶則無權終止本租約。此外，房東可在損壞發生後的九十（90）天內通過通知租戶，有權終止本租約，如果：（1）房屋遭到重大損壞，並且在損壞發生日期後，租期剩餘少於兩（2）年， （2）任何抵押權人要求將保險賠償金用於償還抵押債務，或者（3）建築物或房屋發生重大損失，而該損失不在房東根據本租約條款所需維持的保險範圍內。如果任一方根據本第14條因任何損壞而終止本租約，則租戶應支付房東（通過轉讓或其他方式）根據第13.02(b)條款中提到的保單因房屋損壞或損失所支付或應支付給租戶的保險賠償金，分配給初始租戶工程和任何改建；然而，從租戶實際收到的任何此類賠償金中，租戶應有權保留一個等於租戶爲進行初始租戶工作支付的硬成本的未攤銷部分（按直線法在初始租期內進行攤銷）（不包括房東的貢獻）和任何改建的金額。

14.02 恢復如果本租約未被終止，房東應迅速且盡職盡責地恢復場所和公共區域，合理的延遲除外，例如保險調整或其他房東合理控制之外的事項，需遵循以下條款。此類恢復應基本達到意外發生前的狀態，法律要求的修改或房東認爲需要的對公共區域的其他修改除外。儘管有第13.04條的規定，在房東發出通知後，租戶應將所有根據租戶保險與初始租戶工作和任何改建有關的財產保險收益轉讓或背書給房東（或房東指定的任何方）；如果修復的預計成本超過房東從租戶的保險公司所收到的保險收益，超出部分的修復成本應由租戶在房東開始修復之前支付給房東。在要求後的十五（15）天內，租戶還應支付房東在初始租戶工作和改建修復過程中確定的任何額外超支成本。在任何情況下，房東不應在恢復場所和公共區域的支出超過房東所收到的保險收益。房東不對租戶產生的不便或

因意外事故或其修復而導致的租戶業務受到的傷害負責。只要租戶不違約，在任何因意外事故導致全部或部分場所變得不可出租的期間，租金應減免針對不可出租且未被租戶使用的場所部分的租金。儘管如此，房東可以選擇要求租戶爲初始租戶工作或任何改建執行恢復工作，在這種情況下，租戶應負責執行恢復工作（包括租戶可能希望根據房東根據第8條批准的計劃進行的任何修訂），並且上述句子所述的租金減免期不得超過恢復現有租賃改進所需的時間。

15. 譴責.

任一方都可以終止本租賃協議，如果根據法律，因公共或準公共用途以徵用、強制購買或私下購買的方式，任何物業的重大部分被徵用或被譴責（“如果租賃房屋的地板面積超過二十五（25）％，將被徵用或根據徵用權力進行轉讓或在此基礎上進行轉讓（「徵用」），任何一方均可在徵用生效日前三十（30）天內向對方發出通知，選擇終止本租賃。”）。如果建築物或物業的任何部分被徵用，房東也有權終止本租賃協議，這將對房東盈利運營建築物剩餘部分的能力產生重大不利影響。終止的一方應在首次收到徵用通知後四十五（45）天內向另一方提供書面終止通知。終止自授予佔有權或將法定所有權賦予徵用機關的任何命令的生效日期起生效。如果本租賃協議未被終止，基本租金和租戶的比例份額應相應調整，以考慮建築物或物業的面積減少。因徵用而獲得的所有補償應歸房東所有。租戶明確放棄獲得補償或收益的權利，然而，租戶可以爲其財產和合理的搬遷費用單獨提起索賠，前提是索賠的提交不降低房東的獎勵金額。如果只有部分物業受到徵用而本租賃協議未終止，房東將在合理努力下，儘可能恢復剩餘部分物業至徵用前的狀態。

16. 違約事件.

16.01 違約 除了本租賃協議中具體描述的任何其他違約情況之外，以下每一種發生情況，經適用的補救或寬限期後，均應視爲「違約」：(a) 租戶未在到期時支付任何租金部分，如果未支付的情況在到期後持續十（10）天（“貨幣違約”); (b) Tenant’s failure (other than a Monetary Default) to comply with any term, provision, condition or covenant of this Lease, if the failure is not cured within thirty (30) days after written notice to Tenant provided, however, if Tenant’s failure to comply cannot reasonably be cured within such thirty-(30)-day period, Tenant shall be allowed additional time as is reasonably necessary to cure the failure so long as Tenant begins the cure within such thirty-(30)-day period and diligently pursues the cure to completion; (c) Tenant effects or permits a Transfer without Landlord’s required approval or otherwise in violation of Section 11 of this Lease; (d) the leasehold estate is taken by process or operation of Law; (e) if a receiver, guardian, conservator, trustee in bankruptcy or similar officer shall be appointed by a court of competent jurisdiction to take charge of all or any part of Tenant’s or any guarantor’s property and such appointment is not discharged within ninety (90) days thereafter, or (f) Tenant is in default beyond any notice and cure period under any other lease or agreement with Landlord at the Building or Property. In addition, if Landlord provides Tenant with notice of Tenant’s failure to comply with any specific provision of this Lease on two (2) separate occasions during any twelve-( 12)-month period, any subsequent violation of such provision within such twelve-(12)-month period shall, at Landlord’s option, constitute a Default by Tenant without the requirement of any further notice or cure period as provided above. All notices sent under this Section shall be in satisfaction of, and not in addition to, any notice required by Law.

16.02 救濟措施. Upon the occurrence of any Default, Landlord may, immediately or at any time thereafter, elect to terminate this Lease by notice of termination, by entry, or by any other means available under law and may recover possession of the Premises as provided herein. Upon termination by notice, by entry, or by any other means available under law. landlord shall be entitled immediately, in the case of termination by notice or entry, and otherwise in accordance with the provisions of law to recover possession of the Premises from Tenant and those claiming through or under the Tenant. Such termination of this Lease and repossession of the Premises shall be without prejudice to any remedies which Landlord might otherwise have for arrears of rent or for a prior breach of the provisions of this Lease. Tenant waives any statutory notice to quit and equitable rights in the nature of further cure or redemption, and Tenant agrees that upon Landlord’s termination of this Lease Landlord shall be entitled to re-entry and possession in accordance with the terms hereof. Landlord may, without notice, store Tenant’s personal property (and those of any person claiming under “tenant) at the expense and risk of Tenant or, if Landlord so elects, landlord may sell such personal property at public auction or auctions or at private sale or sales after thirty (30) days’ notice to Tenant and apply the net proceeds to the earliest of installments of rent or other charges owing Landlord. Tenant agrees that a notice by Landlord alleging any default shall, at Landlord’s option (the exercise of such option shall be indicated by the inclusion of the words 「notice to quit」 in such notice), constitute a statutory notice to quit. If Landlord exercises its option to designate a notice of default hereunder as a statutory notice to quit, any grace periods provided for herein shall run concurrently with any statutory notice periods.

16.03 費用報銷在根據本第16節終止本租約的情況下，租戶應向房東報銷因該終止而產生的所有合理費用，包括但不限於，租戶根據本租約應支付的款項的收回費用（包括合理的律師費、訴訟費用等）；房東在嘗試重新出租該房產或其部分時所產生的所有費用（包括廣告費、佣金、租戶補貼、準備空間的費用等）；房東爲該房產提供給租戶的任何工作補貼的未攤銷成本；以及因終止而需的房東其他合理開支。租戶的報銷應在房東通知已產生費用後立即到期並應支付，而不論該費用是在終止之前還是之後產生。

16.04 損害賠償房東可以在終止後六（6）個月內通過書面通知租戶選擇以一次性付款的方式來獲得對租金損失的賠償，該付款代表了根據本租約在租期剩餘時間內本應支付的租金及額外費用的現值，減去租期剩餘時間內應支付的該房產的彙總公平市場租金及額外費用的現值（如果低於本租約下應支付的租金和額外費用），該現值的估算以終止之日爲準，並考慮到合理的空置預測和重新出租該房產所需的時間。（在計算本租約中所應支付的租金以便計算上述一次性支付時，最後一個完整年度的附加租金根據第4節應視爲在其後每年不變。聯邦儲備折扣率（或等值率）將用於計算現值。）如果雙方無法就公平市場租金達成一致，事項應根據任何一方的要求提交給美國波士頓仲裁協會的波士頓辦公室，並根據協會的規則請求由一位在波士頓市中心主要辦公樓具有至少十年經驗的MAI評估師進行仲裁。雙方同意，仲裁員的決定應爲最終且具有約束力。如果在租期結束時，房東從該房產實際收到的租金低於上述估算的彙總公平市場租金，租戶應支付房東該差額。如果房東不根據本第16.04節做出前述選項，租戶應於每月末賠償房東的租金損失，該房租相當於本應包含在租期內的租金，代表按本租約應支付的租金的超出部分。

本租約（即基本租金和額外租金，將按月計算應付金額）與房東實際從該月的房產中獲得的租金（認爲獲得的租金金額應爲實際金額減去由租戶未償還的第16.03條所述的房東再出租費用的部分）進行比較。

代替房東根據前述第16.04條款的規定全額索賠、賠償及完全追索款項，房東可以在根據第16條的任何條款終止後的六（6）個月內，以書面通知租戶，選擇索回，加強租戶應支付的金額，該金額包括（i）任何逾期的基本租金和各種額外租金的金額，以及（ii）作爲違約金，金額等於租約終止前支付的基本租金一年的金額。

法律對房東施加的在租約終止後重新出租房產的任何義務，應當受制於房東的合理要求，包括以房東不時認爲適當的條款租給高質量租戶，並以和諧的方式開發建築，確保使用、租戶、樓面面積和租賃條款等的適當組合，房東無義務將房產轉租給房東或其關聯公司希望在建築中租賃的其他可用空間的任何方。

16.05 補救措施如果租戶未履行本租約下的任何非貨幣義務，房東有權（但沒有義務）在合理通知租戶並給予其機會修正或爭議其聲稱的違約後，履行任何該等義務。租戶應在要求時向房東償還該等履行的合理費用，並支付相當於房東所執行工作合理費用的四百分之一（4%）的管理費。

16.06 破產索賠本條款不應限制或妨礙房東在破產、無力償債、安排或重組的程序中，因終止而證明和獲得的金額，等於在當時生效並管轄證明損害的程序中的法定或法律允許的最大金額，無論該金額是否大於、等於或小於房東所遭受的損失或損害的金額。

16.07 遲延收費和費用如果租戶在到期日後的五（5）天內未支付任何租金，租戶應向房東支付相當於未支付金額的百分之一點五（1.5%）的滯納金，並且在到期日後第三十（30）天開始，根據本條款第21.04條，按逾期金額支付利息。儘管如此，租戶在房東發出首次租金逾期通知後的十（10）天內，享有寬限期，在任何十二（12）個月內計一次，才會開始加收上文提到的1.5%的滯納金。此外，租戶還應向房東支付因租戶的銀行因任何原因退回的支票的合理費用。

16.08 執行成本租戶應向房東支付作爲額外租金的合理成本和費用，包括在執行租戶未遵守的本租約義務時產生的合理律師費用。

16.09 普通對所有或任何部分物業的重新佔有或重新進入，並不免除租戶在本租約下的責任和義務。房東的任何權利或救濟不得排除任何其他權利或救濟，每種權利和救濟應爲累積性，外加房東目前或將來在法律或公平上可獲得的任何其他權利或救濟。在不限制前述內容的一般性方面，除了本租約中規定的其他救濟外，房東還應有權要求法院命令制止對任何條款的違反或試圖或威脅違反。

本租約的條款或適用法律，或強制執行任何此類條款的裁令。

17. 責任限制.

17.01 房東的責任. 租戶同意不時僅依據房東在建築物中的權益來滿足本協議或與租約相關的任何其他文書（包括雙方之間的任何單獨協議及房東交付的任何通知或證書）對房東的任何索賠，而不追索房東的其他財產或資產。如果房東不時轉讓其在建築物中的權益（或包含租賃場所的一部分），那麼在每次轉讓之後，租戶只能依據房東的每一個受讓人在建築物中的權益來履行房東在本協議項下（或在任何相關文書下）的所有義務。房東的義務對任何房東或任何繼任者的直接或間接合夥人（或成員、受託人或受益人）不具約束力，僅對房東或該繼任者在建築物中的權益具有約束力，特此確認，無論是房東還是在此持有房東權益的任何繼任者，亦或任何信託的受益人（在此任何持有房東權益的人員爲受託人），或任何此類受託人，或任何成員、管理者、合夥人、董事或股東，或房東的管理代理在此均不承擔任何個人責任。

17.02 租金轉讓.

(a) 關於房東對本租約或根據本租約可支付租金的權益的任何轉讓，無論是有條件的還是其他性質的，當該轉讓是針對包括租賃場所的財產上的抵押權的持有人時，租戶同意，房東的執行以及抵押權持有人的接受不得視爲該持有人在此承擔房東的任何義務，除非該持有人通過通知發送給租戶，特別選擇另行辦理，並且除上述情況外，僅在該持有人的抵押權被止贖以及對租賃場所佔有的情況下，才視爲該持有人已承擔了房東在此的義務。

(b) Tn 在任何情況下，購買者對房東在物業中的權益的收購，同時將房東對物業的全部權益再租回給賣方，不應被視爲法律上或其他方式假定房東的義務。租戶將僅向該賣方-承租人及其不時繼任者尋求履行房東在本合同項下的義務。在任何此類情況下，租約應服從於對該購買者的租約。出於所有目的，該賣方-承租人及其權屬繼承者在此應爲本合同下的房東，直至房東的地位被該購買者-出租人假定爲止。

(c) 除本第17.02節(b)段另有規定外，如房東對物業的所有權進行任何轉讓，房東將完全免除本合同項下所有契約和義務的履行和遵守。租戶特此同意簽署任何可能不時要求的協議或文書，以確認上述內容。

17.03 房東違約. 如果租戶聲稱房東在本租約下的任何義務違反，租戶同意通過掛號信向任何抵押權人（如第20節所定義）發送一份房東收到的任何違約通知的副本，前提是租戶在此類通知之前已收到書面通知（無論是通過租約轉讓通知、執行停止信的請求或其他方式），告知該抵押權人的地址。租戶進一步同意，如果房東未能在法律規定的時間內或在本租約或對房東的通知中規定的額外時間內改正該違約，抵押權人在房東可以改正該違約的最後日期之後將有三十（30）天的時間來改正該違約，但沒有義務，除了在任何健康或安全緊急情況下，房東應及時改正該違約。

如果在三十（30）天的期限內無法改正該違約，那麼抵押權人將有必要的額外時間來改正該違約，如果在三十（30）天的期限結束之前，該抵押權人已開始並積極追求該違約的改正或根據抵押進行的必要救濟。在此情況下，租戶在抵押權人積極追求該改正和救濟期間無權對該違約採取任何措施。在任何情況下，房東或任何與房東相關的方對租戶因任何原因造成的利潤損失、業務損失，或間接或特殊或後果性的或懲罰性的損害均不承擔責任。

18. Holding Over.

If Tenant fails to surrender all or any part of the Premises at the expiration or earlier termination of this Lease, any such occupancy of all or any part of the Premises after such expiration or termination shall be that of a tenancy at sufferance. Any such occupancy after such expiration or termination shall be subject to all the terms and provisions of this Lease, except that, in addition to Tenant’s Share of Taxes and Expenses, Tenant shall pay an amount for such occupancy (on a per month basis without reduction for partial months during the holdover) for the first two (2) months of such holdover equal to 150% of the Base Rent due for the month immediately preceding the holdover and thereafter equal to 200% of the Base Rent due for the month immediately preceding the holdover. No holdover by Tenant or payment by Tenant after the expiration or earlier termination of this Lease shall be construed to extend the Term or prevent Landlord from immediate recovery of possession of the Premises by summary proceedings or otherwise, and Tenant shall be considered to be a tenant at sufferance during any such holdover period. In addition, if as a result of such holdover. Landlord is unable to deliver possession of space to a new tenant or owner to perform improvements therein for a new tenant due to Tenant’s failure to timely vacate all or part of the Premises or Landlord otherwise suffers damages or losses, Tenant shall be liable to Landlord for all reasonable damages and losses that Landlord suffers from the holdover.

19. Surrender of Premises.

At the expiration or earlier termination of this Lease or Tenant’s right of possession hereunder, Tenant shall remove all Tenant’s Property from the Premises, remove all Required Removables (if any) under Section 8.03, remove all signage installed by or on behalf of Tenant, and quit and surrender the Premises to Landlord, broom clean, and in good order, condition and repair, ordinary wear and tear and damage which Landlord is obligated to repair hereunder excepted. Tenant shall repair any damage caused by the installation or removal of Tenant’s Property or Required Removables or Tenant’s signage. If Tenant fails to remove any of Tenant’s Property or to restore or repair the Premises to the required condition as provided herein upon the expiration of the Term of this Lease (or, as applicable, within two (2) days after any earlier termination of this Lease or Tenant’s right to possession hereunder), then Landlord, at Tenant’s sole cost and expense, shall be entitled, but not obligated, to remove and store Tenant’s Property and/or perform such restoration or repair of the Premises. Landlord shall not be responsible for the value, preservation, or safekeeping of Tenant’s Property, and Tenant shall pay to Landlord, upon demand, the reasonable expenses and storage charges so incurred. If Tenant fails to remove Tenant’s Property from the Premises or storage, within thirty (30) days after notice, Landlord may deem all or any part of Tenant’s Property to be abandoned and, at Landlord’s option, title to Tenant’s Property shall vest in Landlord or Landlord may dispose of Tenant’s Property in any manner Landlord deems appropriate.

20. 從屬關係；禁止作證書.

20.01 從屬抵押貸款本租約受限於且從屬於現在或未來在租賃物業、建築物或財產上產生的任何抵押貸款、信託契約、擔保債務契約、土地租賃或其他留置權，並受其所有續約、修改、再融資及擴展的影響（統稱爲“抵押貸款 ”）。享有抵押權的一方將被稱爲“抵押權人 ”。 本條款將自動生效，但在房東或抵押貸款人的要求下，租戶應簽署一份針對抵押貸款人的自願協議，採用該抵押貸款人的標準格式，並根據租戶可能要求的商業合理的修改，在抵押貸款人所接受的其他類似租賃中使用。 作爲替代，任何抵押貸款人有權隨時將其抵押貸款從屬於本租約。在請求時，租戶應免費承認房東在本租約中的任何繼承者。 如果抵押貸款人行使其在抵押貸款下的權利，租戶將根據抵押貸款人的選擇，承認抵押貸款人或其繼承者。 租約簽署時或根據租戶不時的要求，房東同意從現有抵押貸款人處獲得一份附帶的從屬、不干擾和承認協議，採用該抵押貸款人的標準格式。 附件H （即“盛大遊戲”), provided that there shall be nothing in such SNDA which relieves Mortgagee or any new landlord from honoring any offsets or abatements that have theretofore occurred or accrued, as the case may be, in compliance with the terms of this Lease, even though the same resulted from the conduct of a prior landlord, and provided further that if on the date on which Mortgagee or any new landlord succeeds to the interests of Landlord under this Lease, Tenant has not yet received the full amount of any allowances due to Tenant (including Landlord’s Contribution) under (and subject to) the express terms and conditions set forth in this Lease the same shall continue to be available to Tenant and if thereafter Mortgagee or any new landlord fails to pay the same in accordance with the terms of this Lease, Tenant will have the right to offset rent under this Lease from time to time until Tenant has been paid or credited with the full amount of such allowance in accordance with this Lease. In addition, Landlord agrees to provide Tenant with an SNDA in favor of Tenant from any future Mortgagee on substantially the form attached hereto as Exhibit H or such Mortgagee’s standard form provided such form includes substantially the same material terms.

20.02 Modification of Lease. If any Mortgagee requires a non-material modification of this Lease, which modification will not cause an increased cost or expense to Tenant or in any other way materially and adversely change the rights and obligations of Tenant hereunder, Tenant agrees that this Lease may be so modified and agrees to execute whatever documents are reasonably required therefor and to deliver the same to Landlord within ten (10) Business Days following a request therefor. At the request of Landlord or any Mortgagee, Tenant agrees to execute a short form of this Lease and deliver the same to Landlord within ten (10) Business Days following the request therefor.

20.03 阻止證明承租人應在收到書面請求後的十五（15）天內，執行並交付一份商業合理的止損證明書，該證明書應指向房東及房東合理要求的任何方，例如當前或潛在的抵押權人或建築物的買方。該止損證明書可以無所限制地包括對本租約狀態的認證，以及在承租人知識範圍內的任何特定義務、任何已知違約的存在、以及當前到期應付的租金金額和截至目前已支付的房東貢獻餘額。

20.04 承租人信息除非承租人的財務報表是公開可獲得的，否者在房東合理的請求下，承租人應根據房東的要求，提供其最近一個財政年度和財政季度的財務報表。財務報表應由承租人的首席財務官編制並認證。該財務報表應根據房東和承租人就此目的合理約定的保密協議進行提供。

21. 雜項.

21.01 樓面面積的測量房東和承租人聲明並同意，最初租給承租人的房屋可租面積應被確認爲第1節中所述，並且建築物的可租面積在本日期時應如第1節所述。任何由於擴展而導致的房屋可租面積的變化應被確認爲在相關擴展條款下所規定的內容， 附件I (如有)或在房東和承租人以後就該擴展（如有）簽署的任何修正案中所述。因災害、徵用或類似情況導致的房屋可租面積的任何其他變化應根據最初用於確定該空間所規定的可租面積的測量標準進行確定。由於災害、徵用或類似情況導致的建築可租面積的任何變化應由房東隨時根據房東的建築師提供的面積計算進行確定，該確定將是最終的。本租約中關於樓面面積測量和平方英尺的引用應意味着可租面積，除非引用明確另有所指。

21.02 租賃通知租戶不得在未經房東事先書面同意的情況下記錄本租賃或任何備忘錄或通知，房東有唯一的自由裁量權；但房東同意在租戶的費用和支出下以法定形式記錄本租賃的備忘錄或通知。如果在租期結束前本租賃被終止，應房東的請求，雙方應簽署、交付並記錄一份文書，確認本租賃的終止日期，如租戶在房東提出要求後的十（10）天內未能簽署和交付該文書，則租戶指定房東爲其法人代理人，以其名義和代表執行該文書。

21.03 適用法律等本租賃應根據建築物所在州或聯邦的法律進行解釋和執行，房東和租戶在此不可撤銷地同意該州或聯邦的管轄權和適當地點。本租賃包含房東和租戶之間關於房產的所有協議和理解，並取代之前雙方在此方面的所有書面和交易，包括所有租賃提案、意向書和其他文件。任何一方均不依賴於本租賃不是所含的任何擔保、聲明或表示。如果本租賃的任何條款或規定在某種程度上無效或不可執行，本租賃的其餘部分不應受到影響。本租賃僅可通過所有相關方簽署的書面文件進行修訂。標題僅爲方便而設，不應視爲本租賃的一部分。當使用「代表租戶的人員」或「聲稱代表租戶的人員」或類似短語時，此類人員應包括分租戶、分租分租戶和許可證持有人，以及租戶或其他方的所有員工、代理、獨立承包商和受邀者。一般條款中特定例子或包含的列舉不應被解釋爲對一般條款的限制。如果租戶獲得任何延長選項、擴展選項或其他權利或選擇，該權利或選擇的行使（及其通知）必須是不可撤銷的才能生效，時間對該權利或選擇的行使始終至關重要；如果租戶試圖對任何選項的行使進行條件設定或以任何方式修改其條款，則所授予的選項應視爲無效，所聲稱的行使應視爲無效。除非本文件另有說明，此處所需的任何同意或批准可由需要同意或批准的方完全自行決定給予或拒絕。本文件中的任何內容不應被解釋爲在房東和租戶之間創建委託人與代理人、合夥人或共同投資者的關係，或其他關係，而僅是房東與租戶的關係。如果租戶有多個或租戶由多個方或實體組成，則施加給租戶的義務應爲所有這些方和實體的共同和個別義務，來自構成租戶的任何一個人或實體的任何請求或要求應視爲已由所有這些人或實體提出，並且對構成租戶的任何一個人或實體的通知應視爲已給予所有這些人或實體。租戶在本租賃中所包含的契約是獨立的且不依賴的，租戶在此放棄任何相反的法律或司法法律的利益。

支付租金的義務不應因現有或將來適用於物業的任何法律或法規，或對租戶使用的任何其他限制，或（除非本租賃中明確規定）任何意外事件或徵收，或房東未能履行本合同中包含的任何契約，或任何其他事件而解除或以其他方式受到影響；並且任何因房東違反或未能履行本租賃中任何義務而未在本租賃中明確規定的終止或減免救濟不得作爲法律上的推定或適用。

21.04 利益如果任一方未能支付根據本協議到期的任何金額，並且該未支付情況在另一方發出通知後的三十（30）天內持續存在，則未支付的金額將自此之後按照華爾街日報的基準利率加四個百分點（4%）計算利息，直到付清爲止。

21.05 陳述租戶和房東均向對方聲明並保證，並同意各自代表該方簽署本租賃的個體被授權代表該方這樣做，且構成該方的實體或個人，或可能擁有或控制該方的實體或個人，或可能被該方或其附屬公司所擁有或控制的實體或個人，及其各自的合夥人、成員、股東或其他股權所有者，以及相應的員工、官員、董事、代表或代理，在任何時刻均不（i）違反任何與恐怖主義或洗錢有關的法律，或（ii）在美國人士或實體受限制與之進行交易的個人或實體中，根據美國財政部外國資產控制辦公室的規定（“OFAC）列入的特別指定國民和被封鎖人員名單的名稱，用於識別疑似恐怖分子，或在其官方網站上發佈的美國財政部外國資產控制辦公室的最新名單上。 http://www.treasury.gov/resource-center/sanctions/SDN 根據列表/頁面/default.aspx或任何替代網站或其他替代官方出版物（包括2001年9月24日的執行命令，阻止財產和禁止與實施、威脅實施或支持恐怖主義的人進行交易的命令，稱爲13224號執行命令），或根據任何法律、行政命令或其他政府行動，承租人不得將本租約轉讓給，或與此類個人或實體簽訂合同或以其他方式進行交易或接觸。

21.06 放棄陪審團審判；沒有其他放棄房東和承租人特此放棄在任何基於違反本租約的訴訟中要求陪審團審判的權利。任一方未能在違約發生後立即聲明違約，或任一方在採取違約行動時的延遲，或房東在知曉承租人違約的情況下接受租金，均不構成對該違約的放棄，也不構成禁反言。將鑰匙交給房東或房東的物業經理不得視爲終止本租約或對房屋的放棄。

21.07 時間範圍每當規定了房東或承租人採取某項行動的時間期限（租賃按金或租金的支付除外），該行動執行的時間期限應因由於罷工、天災、勞動力或材料短缺、戰爭、恐怖活動、疫情、民事騷亂和其他超出執行方合理控制範圍的原因而實際延遲的天數而延長（“不可抗力”).

21.08 財產的轉讓房東有權隨時全部或部分轉讓和分配其在本租約和建築物及財產下的所有權利和義務。 轉讓後，房東將免於承擔本協議下的任何進一步義務，租戶同意僅向房東的繼任者尋求履行這些義務，前提是任何依據自願的第三方轉讓（但不包括由於止贖或代爲贈與而導致的非自願轉讓）而假定房東在本租約下義務的繼任者，自轉讓之日起生效。

21.09 完成的估計成本將本租約提交給租戶或對其條款部分或全部進行審查並不構成對該房產的保留或選擇權或租賃要約，且在房東和租戶簽署並交付本租約並獲得建築物任何抵押權人的批准之前，針對該房產或本協議中的其他事項不應產生任何法律義務。

21.10 代理租戶聲明其僅與本租約第1節描述的經紀人直接接洽，作爲在本租約中擔任經紀人、代理人或中介的代表。 租戶應賠償並使房東及房東相關方免受任何其他經紀人、代理人或中介聲稱在本租約中代表租戶的所有索賠。 房東應賠償並使租戶及租戶相關方免受任何經紀人、代理人或中介聲稱在本租約中代表房東的所有索賠。 房東的任何代理或僱員在本租約或任何後續修訂或修改或與之相關的任何其他文件中所提供的任何幫助，均是作爲對租戶的便利而提供，旨在促進代表房東完成交易，而非作爲租戶的代理。

21.11 生存租約到期，無論是因時間的流逝、終止還是其他原因，均不應解除任何一方在租約到期或終止前已產生或可能繼續產生的義務。

21.12 安靜享受本租約受所有現行並適用的地役權、限制、協議和負擔的約束。房東承諾，租戶在支付租金並履行本租約中的租戶義務的情況下，有權安靜地擁有、佔有和享有該物業，不受房東或聲稱受房東影響的任何人的任何索賠，但須遵守本租約的所有條款和規定、法律條款以及本租約所處或將變爲從屬的權益。本承諾是替代任何其他所謂的安靜享有的承諾，無論是明示還是暗示。該承諾將在房東及其繼任者的建築所有權期間對其具有約束力。

21.13 本函中的「保留條款」是指第7段所列的任何保留條款。本租約不授予任何光線或空氣的權利，亦不涉及建築物周圍的權利。房東保留所有未明確授予租戶的權利。房東保留根據其認爲合適的權利，對物業、建築和公共區域進行更改。本租約要求房東提供的任何習慣服務或以合理方式行事（無論是發生費用、建立規則或規章、提供批准或同意，還是執行任何其他行爲），本租約應視爲還規定，是否該服務是習慣，或該行爲是否合理，應參考與本建築在規模、年齡、等級、質量和位置上相當的建築的所有者的慣例來判斷，並且在房東的選擇下，已經或正在準備根據美國綠色建築委員會的能源與環境設計領導（LEED）評級系統或類似評級系統進行認證。

21.14 REIt條款租戶與房東意圖租戶應支付給房東的所有金額應被視爲「來自不動產的租金」，並且不會構成「無關業務應稅收入」或「不可接受的租戶服務收入」，所有這些均符合1986年《美國國內稅收法》第856(d)節的定義（“代碼”）以及根據該法律制定的美國財政部法規（“《法規》”）。如果房東確定本租約下的任何應支付金額有任何風險可能無法被視爲「來自不動產的租金」或將構成不可接受的租戶服務收入，根據《法典》第856(d)節及相關法規，租戶同意(a) 配合房東，按房東認爲必要的方式進行修訂，以確保本租約下的所有應支付金額被視爲「來自不動產的租金」，並且(b) 允許(並在請求時以書面形式確認)對租約下的某些服務提供義務的轉讓，

並在請求時，與提供此類服務的各方訂立直接協議（這應包括但不限於房東的一個應稅REIt子公司）。儘管如此，如果此舉將導致(i) 租戶在本租約下承擔超過最低限度的額外責任，或(ii) 在本租約下提供給租戶的建築運作或服務的質量或水平發生超過最低限度的負面變化，租戶不應被要求根據前述句子採取任何行動(包括書面確認根據該句子進行的服務轉讓)。爲避免疑義：（A）如果租戶沒有按上述(b)款所述以書面形式確認轉讓（同意租戶在滿足上述(i)和(ii)條款的條件下，不應無理地拒絕、附加條件或延遲此類確認），則房東就轉讓的服務仍不應解除其在本租約下的責任；並且(B) 本節的任何內容均不應限制或以其他方式影響房東將其在本租約中的全部權益轉讓給任何一方，作爲對房東在建築中所有權權益的轉讓的一部分。

21.15 執行力本租約可以以一個或多個副本簽署，並且在各方簽署之後，將構成對所有方具有約束力的協議，即使所有方並非原始或者同一副本的簽署方，前提是所有方都已收到反映所有方簽名的副本。通過電子郵件發送簽署的租約副本的pdf文件將被視爲交付原件的等同，任何以電子郵件傳送簽署的租約副本的pdf文件的方，都應在任何情況下應其他方的請求及時交付原件簽名。

[以下頁簽名]

房東和租戶已作爲具有密封性質的馬薩諸塞州文書在多個副本上於上述生效日期簽署本租約。

NW CAMBRIDGE PROPERTY OWNER LLC，一家特拉華州有限責任公司

根據: /s/ 邁克爾·普羅芬紐斯

姓名：邁克爾·普羅芬紐斯
標題：COO

租戶：

KORRO BIO, INC.（中文名：卡羅生物有限公司）
特拉華州公司

由： /s/ 拉姆·艾亞爾

姓名：拉姆·艾亞爾

標題：CEO