电邮: [***] 4174912.2 日期 FORGE LIFE SCIENCES NOMINEE 1 LTD和FORGE LIFE SCIENCES NOMINEE 2 LTD - 和 - AUTOLUS LIMITED 和 AUTOLUS THERAPEUTICS PLC 与位于The Nucleus Marshgate Stevenage SG1 1FR 的物业有关的变更权文件，此处前身为The Marshgate Car Park, Stevenage EX-10.2
4174912.2 目录 标题 页 1. 定义和解释 1 2. 背景 2 3. 变更 2 4. 租约续约 6 5. 担保方协议 6 6. 土地登记 6 附表1 - 工作范例 7 附表2 - 占用者esg要求 8
4174912.2 1 此2024年的变更权文件是由(1)房东、(2)租户和(3)担保人签署的。 1. 定义和解释 1.1 在此文件中，以下定义适用：房东指的是Forge Life Sciences Nominee 1 Ltd(公司号13523380) 和 Forge Life Sciences Nominee 2 Ltd(公司号13523683)，他们作为Forge Life Sciences GP Limited(公司号13520188)的代表和提名人，所有注册办事处均位于英格兰伦敦格雷斯教堂街52-54号4楼，邮编EC3V 0EH，担任Forge Life Sciences L.P.(根据1907年有限合伙法注册的有限合伙)的普通合伙人，该有限合伙的地点与普通合伙人相同；租户指的是Autolus Limited，在英格兰和威尔士注册，公司注册号09115837，注册办事处位于伦敦W12 7FP 191 Wood Lane的Mediaworks；担保人指的是Autolus Therapeutics PLC，在英格兰和威尔士注册，公司注册号11185179，注册办事处位于伦敦W12 7FP 191 Wood Lane的Mediaworks；租约指的是2023年9月19日签订的物业租约，签约方包括(1)房东 (2)租户和(3)担保人，租期为从2013年9月19日起20年；物业指的是租赁物业，简称为The Nucleus Marshgate Stevenage SG1 1FR，此前被称为Stevenage Town Centre的部分Marshgate车库。1.2 房东的表述包括立刻期待租约结束时重新获得权益的人或人。 1.3 租户的表述是指租约随时授予的当事人(不论在租约中如何描述)。 1.4 单数包括复数，人包括法人，中性指的是男性和女性，当事方之间的约定(由两个或两个以上的人构成)应是共同和分别的。 1.5 租约中定义的词语和表达方式在这份文件中具有相同含义，除非这份文件明确变更。 1.6 关于解释租约的规定也适用于这份文件，除非这份文件做出明确变更。 1.7 条款标题不影响这份文件的解释。 1.8 此份文件的签约方并不打算使其条款对第三方(根据1999年《合同(第三方权利)法》第1条定义)具有强制执行力。
4174912.2 2 2. 背景 2.1 本契约是赋予承租人的租约的附属契约。 2.2 房东有权立即行使租约剩余期限未到期的归还权，此归还权已在土地登记号为HD608165的土地登记处登记。 2.3 缔约方希望以以下方式变更本契约的租约条款。 3. 变更 3.1 租约立即按以下方式变更： 3.1.1 从租约中删除主要租金的定义，并替换为以下定义：“主要租金”：指每年£3,050,000（不含增值税），根据第3.4和第3.1.4款的规定可以调整。 有关主要租金如何根据第3.4和第3.1.4款进行调整的非约束性示例已包括在附表2中 3.1.2 从租约中删除第2.2.2款，并替换为以下内容：根据本租约，注册在土地登记号为HD153773的物业享有的庇护和支持权力应与本租约签订之日的该物业享受的权益相同 3.1.3 将第3.4.6款进行变更，使得在“…本款条款的构成”一词后添加“或涉及到附加审核日期和结算日期时计算或支付主要租金”的字眼。 3.1.4 将以下新定义添加到租约中： (a) 附加审核日期指以下日期中的最早日期：(i) 根据变更许可证（“PC日期”）发行PC证书的日期；(ii) 房东根据资本贡献契约向承租人支付的款项达到工程款上限日期；(iii) 2025年12月1日。(b) 资本贡献契约指在2024年间由(1)房东(2)承租人和(3)担保人签订的资本贡献契约。(c) 临时主要租金指等于（1）附加审核日期前此租约按照本租约立即应支付的主要租金（但无悬挂）和（2）以下两者中较高的数字之和：(i) £15,500,000（不含增值税）的11.85％；及
4174912.2 3 (ii) 占根据《出资契约》第4.1条款由房东支付的款项（1）和根据《出资契约》第4.2条款项出具的尚未支付的证书项下应支付的款项（2）以及房东或放款人根据《改建许可证》第7条规定行使权利向与工程有关联的租户所雇佣（或曾雇佣）的任何人支付的任何其他款项（不含增值税），计算日期为额外审查日前一日；（d）项目条件在《出资契约》中的定义。 （e）项目条件满足日期在《出资契约》中的定义。 （f）放款人在《出资契约》中的定义。 （g）改建许可证指定的是2024年间（1）房东（2）租户和（3）担保人签订的改建许可证。 （h）占有人esg要求指的是附表3或不时发行的其替换品中列出的占有人esg要求。 （i）PC证书在改建许可证中的定义。（j）监管批准指的是在物业上运营所需或合理需要的所有证书和许可证。 （k）评审后的基本租金指的是：（i）等于租赁期间根据本租约立刻前对此租赁项下应支付的基本租金金额（但不包括任何暂停）的较高金额，此时为（1）额外审查日和（2）调解日期后；以及（ii）等于租赁期间根据本租约立刻前对此租赁项下应支付的基本租金金额（但不包括任何暂停）的较高金额，此时为在（1）额外审查日和（2）调解日期后所有根据本租约第3.4条款项的所有出租调整均已结束的情况下（如实际上未完成），此时为在（1）额外审查日和（2）调解日期后。 （l）调解日期指的是最早的日期：（i）房东根据出资契约支付款项达到工程付款上限时；和（ii）工程完成最晚日期或根据《出资契约》第4.11条款项如适用的情况下修订后的日期。
4,174,912.2 4（m）工程的含义如改建许可证规定。 （n）工程付款上限的含义如资本出资协议中所述。 （o）工程完成最终日期的含义如改建许可证中所述。 3.1.5 以下条款将被添加到租约中： 3.1.3 除与资本出资协议有关的一期工程或二期工程的项目条件满足日期发生外，并且不影响条款3.1.4和3.4，承租人应从和包括额外复查日期起至下一个租金日按比例支付本金租金，然后在租金日提前平均支付，受条款3.1.5、3.1.6、4.1.3和4.1.4约束（如适用）。 3.1.4 除与资本出资协议有关的一期工程或二期工程的项目条件满足日期有关外，本金租金将在每个额外复查日期和调整日期（或如果额外复查日期和调整日期相同时，则在一次性）增加到（1）经过审核的本金租金和（2）更高的下列金额之和： （i）15,500,000英镑的11.85%（不含增值税）；和（ii）房东根据资本出资协议第4.1条所支付的或应支付的款项之和，以及根据资本出资协议第4.2条签发的未解决证书应支付的款项之和和房东或贷款人向根据改建许可证第7条行使权利的承租人雇佣的（或正式雇佣的）任何人支付的（或应支付的）任何其他款项在额外复查日期和调整日期按照这份租约独立和顺序计算的（不含增值税）；并且在本金租金增加的每个日期，增加的金额将从额外复查日期起支付。 3.1.5 如果任何相关的租金复查日期、额外复查日期和调整日期发生在同一日期，或这些日期要进行的任何复查在另一个复查日期出现之前未完成或任何相关日期在时间上靠近，则每个相关复查将按照在这份租约中规定的发生的相关复查日期顺序依次而分别进行，或者如果它们在同一日期发生，则将按照以下顺序发生（1）相关租金复查日期，但受3.1.6条款的约束（2）额外复查日期（3）调整日期，然后（如相关，并受3.1.6条款的约束）（4）任何延迟复查。
如果主要租金应在一个或多个租金评审日期（如适用）根据租约第3.4条规定在附加评估日期之后但在对账日期之前（“迟评审”）进行评估，则迟评审将延迟，直至（i）发生该对账日期且（ii）根据租约第3.1.4条计算出主要租金，并从附加评估日期起支付增加的金额（但此类迟评审将按照租约中规定的实际租金评审日期进行进行）
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（a）协调日期；以及
（b）根据4.1.4款计算的修订主租金的日期
根据本协议，承租人将不得转让或承租物业的全部或部分。 3.1.8 本协议附表1将被添加为租赁的新附表2。 3.1.9 本协议附表2将作为附加至租赁的居住者esg要求的新附表3。 4. 租约的继续 4.1 租赁合约将继续完全有效，但受本协议中的变更约束。 4.2 各方明确同意，本协议不构成租赁的解除和重新授予。 5. 担保方协议 担保方同意承租人签署本协议，并同意与房东一致认为其在租赁中的契约完全有效，并将适用于本协议变更的租赁。 6. 注册 在土地登记处 承租人将： 6.1.1 采取一切必要步骤，以确保此协议在很快的时间内被记在土地登记处，并反映在承租人的产权以及房东注册的逆期权上；并6.1.2 在完成此申请后的10天内交付给房东，承租人产权的官方抄本。 各方已于本文件开头所述日期作为协议签署并交付此文件。
4174912.2 7 附表1 - 工作示例
4174912.2 8 附表2 - 居住者esg要求
4174912.2 9 FORGE LIFE SCIENCES NOMINEE 1 LTD的董事代表执行为盖章，见证人为：
签名 董事 印刷姓名 见证人签名 姓名（用大写字母书写） 地址
4174912.2 9 FORGE LIFE SCIENCES NOMINEE 2 LTD的董事代表执行为盖章，见证人为：
签名 董事 印刷姓名 见证人签名 姓名（用大写字母书写） 地址
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4174912.2 10 AUTOLUS LIMITED的执行代表为：
签名 董事 印刷姓名 签名 董事 印刷姓名 /s/
4174912.2 10 AUTOLUS THERAPEUTICS PLC的董事代表为：两位董事
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