電子郵件：[***] 4171312.18 日期爲 2024 年 FORGE 生命科學提名人 I LTD 和 FORGE 生命科學提名人 2 LTD 以及 AUTOLUS LIMITED 和 AUTOLUS THERAPEUTICS PLC 資本出資契約，與名爲 Nucleus Marshgate、Stevenage SG1 1FR 的場所有關，前身爲馬什蓋特停車場的一部分，斯蒂夫尼奇 EX-10.1
4171312.18 1 本契約的日期爲2024年當天，作爲Forge Life Sciences GP Limited（公司編號13520188）的提名人（公司編號13523380）和福奇生命科學提名人2有限公司（公司編號13523683）的提名人（公司編號13520188），所有註冊辦事處均位於英國倫敦格雷斯徹奇街 52-54 號四樓 EC3V 0EH 以 Forge Life Sciences L.P.（根據1907年《有限合夥企業法》註冊的有限合夥企業）普通合夥人的身份行事，其地址與普通合夥人（房東）；以及（2）在英格蘭和威爾士註冊的Autolus Limited，公司註冊號爲09115837，其註冊辦事處位於倫敦伍德巷191號的Mediaworks W12 7FP（租戶）；以及（3）在英格蘭和威爾士註冊的Autolus Therapeutics PLC，公司註冊號爲11185179，其註冊辦事處位於倫敦伍德巷191號的Mediaworks W12 7FP。（擔保人）。敘文（A）房東和租戶簽訂了租約。(B) 承租人希望進行工程。(C) 房東和租戶已同意，根據本契約的條款，如果租戶選擇進行工程，房東應向租戶支付工程費用。(D) 本契約是租約的補充和抵押品。商定如下:1.定義以下定義適用於本契約：建築合同是指《改建許可證》中的定義；CAA是指2001年《資本補貼法》；建築業計劃是指2004年《財務法》第3部分和2005年《所得稅（建築業計劃）條例》（2005/2045）的規定；建築停車場是指建築停車場許可證所涉建築物的鄰接停車場；建築停車場許可證是指建築停車場的許可證 (1) SBC 和 (2) 租戶在附錄 1 所附表格；僱主代理人的含義在《變更許可證》中規定；房東包括所有權繼承人；
4171312.18 2 租賃是指（1）房東（2）租戶和（3）擔保人之間於2023年9月19日簽訂的房屋租賃（由變更契約的變更日期與本契約同日修改）；貸款人是指房東可能不時以書面形式通知租戶的信譽良好的商業貸款人；變更許可證是指日期同日的與房屋有關的變更許可證如本契約一樣，由 (1) 房東 (2) 租戶和 (3) 擔保人簽訂；監控測量師是指 Savills plc 的 [***] 或房東可能不時指定的其他具有適當資格的測量師；第一階段工程是指改建許可證中定義的工程；第二階段工程是指改建許可證中定義的場所；場所是指名爲Nucleus Marshgate Stevenage SG1 1FR的場所，以前是斯蒂夫尼奇市中心馬什蓋特停車場的一部分，租約中有更具體的描述；項目條件的含義見第 3 條項目條件應指所有條件；項目條件滿足日期是指（i) 第一階段工程的項目條件得到滿足（或房東免除），（ii）第二階段工程或每項工程的項目條件得到滿足（或房東免除）；增值稅是指不時取代增值稅或履行類似財政職能的任何類似稅；工程付款是指房東根據第 4 條應支付的金額；工程付款上限是指不含增值稅的18,500,000英鎊，減去房東和/或貸款人向任何人支付或應支付的金額承租人在行使《改建許可證》第 7 條（補救違規行爲）中的權利後僱用（或以前僱用）與工程有關的人員（承租人根據改建許可證有權償還這些費用）；工程是指承租人選擇按照改建許可證進行或促成實施的相關第一階段工程和/或第二階段工程房東根據變更許可證。2.解釋 2.1 除非另有明確說明，否則本第 2 條中規定的解釋規則適用於本契約。2.2 本契約中的標題和小標題僅供參考，不影響本契約的含義。2.3 單數詞語包括複數，反之亦然。
4171312.18 3 2.4 提及一種性別包括所有性別。2.5 提及條款、段落或附表是指本契約的條款、段落或附表，提及本契約包括其附表。2.6 提及特定立法是指不時修訂、修改、合併、重新頒佈或取代的該立法以及根據該法律不時制定的所有附屬立法。2.7 提及個人包括個人、公司、合夥企業、公司、協會、組織或信託（在每個不論是否具有獨立的法人資格）。2.8 提及公司包括任何公司、公司或任何其他法人團體（無論在何處成立）。2.9 提及一方是指本契約的當事方。2.10 「包括」 和 「包括」 或任何類似表述之後的任何詞語均應解釋爲說明性詞語，不應限制這些條款前面的詞語的含義。2.11 一般詞語沒有限制性含義，因爲它們前面或後面是表示特定類型、類別或類別。3.項目條件 3.1 房東和租戶將在必要的情況下努力迅速履行各自在本契約中的義務，以確保本契約的條款滿足項目條件。3.2 自項目條件滿足之日起，房東和租戶將努力迅速履行本契約中與第一階段工程和第二階段工程相關的其他各自義務。3.3 項目條件就第一期工程和第二階段的每項工程而言工程是：3.3.1 完成建築停車位許可證；3.3.2 租戶履行改建許可證中定義的所有開發義務；第 3.3.1 條中的項目條件以及改建許可證中定義和依據的每項開發義務均爲項目條件。3.4 在滿足每項項目條件後，租戶或房東（視情況而定）應向另一方提供此類書面材料另一方合理要求的證據，以證明根據本契約的條款，項目條件已得到滿足。3.5 如果房東以書面形式無條件且不可撤銷地放棄遵守或要求遵守項目條件，則僅出於確定項目條件滿足日期（但不用於任何其他目的）的目的，則相關項目條件應被視爲已得到滿足。
4171312.18 4 3.6 在房東滿足或放棄所有項目條件之日起的5個工作日內，租戶應書面通知房東項目條件滿足日期已經到來。3.7 如果截至2025年11月31日第一階段工程或第二階段工程的項目條件滿足日期尚未到來，那麼：3.7.1 任何一方均可向其發出書面通知終止本契約另一方（但不包括一次）第一階段的項目條件滿足日期工程或第 2 階段已經完成）；3.7.2 隨後，本契約將立即停止生效，但不影響雙方因任何懸而未決的違反本契約的行爲而對方享有的任何權利或補救措施。4.WORKS Payment 4.1 如果租戶選擇進行工程，房東應向租戶支付一筆款項，金額等於租戶在進行工程時產生的實際成本（其中可能包括承租人根據改建許可證產生的任何費用）產生的實際成本（其中可能包括租戶根據改建許可證產生的任何費用），但總金額等於工程付款上限。4.2 房東和租戶同意或者僱主的代理人可以就任何部分發出付款請求（但每個月只能申請一次）工程和此類請求必須包括：4.2.1 僱主代理人給房東和監測測量師的證書，證實以下內容：(a) 請求中包含的信息真實準確，沒有誤導性；(b) 開具的發票到期應付；(c) 應支付的金額；4.2.2 確認書和合理所需的充分證據，以支持租戶確認：(a) 開發義務已經履行並仍然得到履行；(b)（僅適用於與第一階段工程有關的首次提款）租戶獲准開始相關工程；(c)（僅適用於與第二階段工程有關的首次提款）允許租戶開始相關工程 4.2.3 發給租戶的每張證書中包含的工程發票的副本；4.2.4 如果費用與建築材料有關，則證明此類材料在施工之日前已交付到房屋時不收取任何保留、留置權抵押權或費用租戶的付款請求；
4171312.18 5 4.2.5 儘可能詳細說明承包商根據發票進行的工程；以及 4.2.6 證明先前根據第4.1條向承包商或專業團隊成員支付的款項的證據（第一筆付款除外）。4.3 在提出付款請求後的10個工作日內，監測測量師可以：4.3.1 檢查房舍，以確認工程中提及的工程在相關日期或之前簽發的證書。租戶應適當考慮監控測量師提出但不受其約束的任何問題；4.3.2 要求提供有關第 4.2.2 條確認的合理必要的進一步證據，以使監控測量員（合理行事）能夠驗證此類確認。4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 如果租戶提供第 4.2 條所要求的所有文件並且監控測量員（確認行爲合理）已驗證如第 4.2.2 條所述，這應足以確認作品已簽發相關證書中提及的文件。監督測量師應有15個工作日來審查申請，並且（前提是監督測量師獲得足夠的證據以驗證第4.2.2條中的確認），在此期限之後，租戶應向房東開具要求支付的工程金額的有效發票（如果適用增值稅，則爲有效的增值稅發票），以及（以租戶的付款請求爲前提），包括列出的所有所需信息和詳細信息在第 4.2 條中，在收到此類發票後的五個工作日內，房東應向租戶支付發票上顯示的金額（前提是根據第4.8條收到租戶的銀行詳細信息）。房東或其監測測量師可以要求房東合理要求的與工程有關的其他信息，但該請求不會影響根據第4.5條付款的義務。房東應確保監控測量師在根據第 4.3.2 條驗證第 4.2.2 條的確認時採取合理的行動。租戶已確認，租戶（英國的清算銀行）銀行帳戶的相關銀行詳細信息爲：帳戶名稱：Autolus Limited銀行名稱：[***] 銀行地址：[***] 分類代碼：[***] 賬號：[***]（銀行帳戶）。
4171312.18 6 4.9 房東根據第 4.1 條作爲工程補助金（不包括增值稅）在任何情況下均不得超過工程付款上限。4.10 根據第 4.5 條付款不影響第 4.13 條。4.11 房東根據本契約向租戶支付的任何款項應通過直接存入銀行帳戶的方式支付給租戶。4.12 房東在以下截止日期到來之前，可隨時自行決定向租戶支付：4.12.1 建築合同規定的任何預留款；以及 4.12.2 房東與租戶之間商定的任何其他合理的工程款項。4.13 本條款 4 應自項目條件滿足之日起一直有效，直至工程完工期限（定義見改建許可證），在此之後，房東將免除與根據第 4.2 條提交的有效證書有關的工程補助金的義務，但是除非房東絕對付款，否則尚未付款酌情決定向租戶延長了這一截止日期，房東可以多次這樣做，在這種情況下，相關日期應爲房東確認的修訂截止日期。5.施工停車場許可證 5.1 本第 5 條應自施工停車場執照完工之日起適用。5.2 承租人承諾盡一切合理但商業上審慎的努力來糾正根據施工停車場許可證發出的任何違規行爲，以確保斯蒂夫尼奇自治市議會無法因租戶違反建築停車場許可證中的義務而終止建築停車許可證。5.3 租戶契約 ants: 5.3.1 到，儘快並在在收到第 5.3.1 (a) 條所述通知後的 5 個工作日內發生任何事件：(a) 如果斯蒂夫尼奇自治市議會發出任何違規通知或終止施工停車場執照的通知，則通知房東；(b) 僅就違規通知而言，解釋租戶打算如何補救違規行爲（包括預計的補救違規時機）；以及 5.3.2 不是未經業主批准，更改施工停車場牌照的條款或終止該牌照（不得無理拒發此類批准或延遲）。5.4 租戶確認房東（及其貸款人）可以：5.4.1 進入根據施工停車場牌照向租戶許可的土地（不時按與工程有關或與工程相關的要求）；
4171312.18 7 5.4.2 如果房東不確信（合理行事）租戶將在足夠的時間內糾正違規行爲以防止許可證被終止，則進入根據施工停車場許可證向租戶許可的土地，以補救任何違規行爲；5.4.3（在行使變更許可證第7條（補救違規行爲）規定的權利之後）行使建築停車位許可證下租戶的所有權利。6。爭議的裁定 6.1 房東與租戶或租戶之間就是否根據第 4 條進行了任何工程可能發生的任何爭議，除非此類事項與本契約的法律效力或結構有關，否則應由根據本第 6 條任命的獨立特許測量師裁定。6.2 以下規定適用於測量師的任命：6.2.1 如果雙方未能在任命 14 天內達成協議任何一方都提供了建議的詳細信息另一方面，測量師應由RICS總裁或代表任何一方的申請提名；6.2.2 測量師應以專家的身份行事，而不是仲裁員；6.2.3 在沒有明顯錯誤的情況下，測量師的決定是最終的，對雙方具有約束力；6.2.4 測量師應決定裁定時應遵循的程序，並應被要求在20個工作日內做出決定其任命；6.2.5 雙方應指示測量師考慮任何書面意見他們可以在測量師酌情確定的時限內向他提交的陳述；6.2.6 測量師的費用和費用應按測量師自行決定的比例由雙方承擔；6.2.7 雙方承諾盡各自的合理努力，使測量師能夠儘快合理地作出決定；6.2.8 如果測量師無法或不願採取行動，則應遵循的程序應視需要多次重複任命。6.3 如果任何一方未能支付其在測量師費用和成本中所佔的比例，則另一方可以代其支付，然後按需向違約方追回該款項作爲債務，也可以將其與根據本契約或租約應付給違約方的任何其他款項進行抵消。6.4 如果測量師發現房東應向租戶或租戶支付一筆款項，則以該金額的日期爲準測量師將此類決定通知當事方應被視爲該證書獲批准的日期第 4.5 條的目的。
4171312.18 8 7.7.1 房東有權根據本第7條就符合條件的房屋支出根據CAA申請資本補貼，前提是此類支出與工程有關，金額不得超過被視爲由工程款資助的總額。7.2 就CAA第11章而言，房東和租戶同意，就CAA第11章而言，工程產生的支出（不包括承租人產生的進項增值稅）有資格根據CAA獲得資本補貼的條件應是可能的，應視爲由工程補助金提供資金，並應最大限度地按以下順序進行分配：7.2.1 首先，與有資格按最高費率獲得設備和機械津貼的工程有關的支出；7.2.2 第二，與有資格按第二高費率獲得廠房和機械津貼的工程相關的支出，依此類推，直到工程補助金完全歸因於符合獲得設備和機械津貼資格的支出；7.2.3 第三，轉到與之相關的支出有資格獲得建築物和建築物補貼的工程；第7.2.4條是與不符合資本補貼條件的工程相關的支出。7.3 承租人承諾不就根據本第7條被視爲由工程補助金資助的符合條件的支出申請資本補貼，並在提出請求後的14天內提供與工程有關的所有信息以及房東合理要求的所有援助，以允許房東獲得可能提供的最大津貼有任何幫助租戶根據本條款提供的費用應由房東承擔。這應包括但不限於提供主承包商的施工成本信息、直接採購工程的詳細信息、規格文件和平面圖。7.4 租戶應簽署房東爲使本條款生效而可能適當要求的任何選舉通知。8.增值稅 8.1 根據本條款 8 的具體規定，根據本契約應付的所有款項均不含增值稅，如果一方（供應商）根據本契約爲增值稅目的向另一方（接收方）供應增值稅，則在收到有效的增值稅發票後，接收方應向供應商（除該供應的任何其他對價外）支付一筆金額，金額等於該供應中已徵收或將要徵收的增值稅金額。8.2 The Works 付款不包括增值稅，在本第8條中：增值稅付款是指等於的金額相關工程付款的應繳增值稅；增值稅付款日期是指以下兩項中較晚者：
4171312.18 9 (a) 房東根據第4.1條支付相關工程款的日期；以及 (b) 租戶向房東交付有關工程款的有效增值稅發票後的10個工作日（該發票必須以租戶的名義（或租戶所屬的任何增值稅集團的代表成員的姓名）開具並寄給房東業主）。8.3 房東應在增值稅付款之日向租戶支付增值稅（直接存入銀行帳戶）。8.4在計算根據第 4 條應付的總金額是否超過工程付款上限時，不得考慮增值稅，除非因租戶的行爲或違約而無法收回。8.5 關於租戶根據本契約或與本契約向房東提供的任何符合1994年增值稅法第 55A 條和《增值稅》（第 55A 節）規定的增值稅反向收費條件的供應)《2019年特定服務及例外供應）令》（「特定服務令」）要提出申請，房東向租戶確認其是《特定服務令》第 2 條所指的最終用戶，因此，房東和租戶都同意並承認，就特定服務令而言，如果沒有其他例外，任何此類供應都將作爲例外供應，增值稅反向收費（如 1994 年第 55A 條增值稅法規定）不適用於任何此類供應。9建造業計劃 9.1 雙方應遵守建造業計劃的規定。9.2 雙方承認並同意，根據截至本契約簽訂之日建築業計劃的條款，每筆工程補助金（或其中的一部分）都是 「合同付款」，租戶是 「分包商」。9.3 在不影響第9.4條的前提下，房東同意與租戶合作（承付的合理費用）租戶將向房東付款），讓他們考慮採取合理的行動，根據建築業計劃的規定，工程補助金的任何部分是否不是 「合同付款」，因此房東無需根據建築業計劃進行扣除，租戶應在其認爲SI 2005/2045第20A條適用於全部或部分工程補助金的範圍內向房東提供任何合理必要的信息和保證。9.4 房東可以從中扣除此類款項 (a) 建造業計劃或任何計劃所要求的工程款項其他法律。以這種方式扣除的任何款項均應視爲租戶已收到以履行房東的付款義務。9.5 租戶確認其唯一納稅參考號爲9243914802。租戶打算儘快爲建造業計劃申請分包商註冊身份，並將在註冊時向房東確認（如果適用，註冊時爲總付款），並應提供房東要求的所有其他信息，以核實租戶在建築業計劃中的註冊狀態。
4171312.18 10 9.6 如果房東根據建築業計劃核實租戶已根據2004年《金融法》第63（2）條登記了總付款，房東不得進行第9.3條所指的任何扣除。9.7 如果租戶在任何時候根據2004年《金融法》第63（2）條登記總付款，則租戶應：9.7.1 保留其註冊資格在支付所有工程款之前，根據2004年《財務法》第63（2）條支付的總付款；9.7.2 遵守租戶根據該法案承擔的申報義務建造業計劃；以及 9.7.3 如果停止註冊總付款或意識到任何可能對其註冊產生不利影響或可能導致工程款的支付根據建造業計劃被扣除的情況，應立即以書面形式通知業主。9.8 由於租戶未能遵守或促使房東遵守本條款規定的任何義務，承租人應賠償房東根據建造業計劃承擔的任何責任 9. 10。本契約規定的義務 10.1 租戶契約和房東契約（每種情況均在 1995 年《房東和租戶（契約）法》的含義範圍內）的責任由本契約中指定爲租戶的人個人承擔。10.2 如果本契約中包含或暗示的房東義務涉及某人放棄其在立即恢復中的全部利益之後的任何時候在租約授予的期限終止時或在某人授予優先租約之後，他們將在該人分割全部權益或授予優先租約後，對該人不具有約束力或對其強制執行。10.3 本契約中包含或暗示的對房東的義務對租約下的房東具有約束力。11.擔保人的同意擔保人同意租戶簽訂本契約，並同意房東的看法，即其在租約中的契約仍然完全有效，應適用於本契約所修改的租約。12.費用各方應自行承擔與準備和完成本契約有關的費用。13.《1999年合同（第三方權利）法》如果適用變更許可證附表2第7條和/或第11段，則本契約的各方無意讓除房東的所有權繼承人和像房東一樣的貸款人以外的第三方（定義見1999年《合同（第三方權利）法》第1條）執行本契約的任何條款。
4171312.18 11 14.適用法律和管轄權 14.1 本契約以及因本契約或其標的或形成引起或與之相關的任何爭議或索賠（包括非合同爭議或索賠）均受英格蘭和威爾士法律管轄。14.2 雙方不可撤銷地同意，英格蘭和威爾士法院擁有專屬管轄權，可以裁定因本契約或其標的或形成引起或與之相關的任何爭議或索賠（包括非合同爭議或索賠）。本文件已作爲契約簽署，已交付並於其開頭所述日期生效。
4171312.18 12 附錄 1 建築業停車場牌照
4171312.18 13 由 FORGE 生命科學提名人 1 LTD 作爲契約簽署，由董事在場：簽名董事打印姓名證人簽名姓名（以區塊大寫字母表示）地址由 FORGE 生命科學被提名人 2 LTD 作爲契據簽署，由董事在場，有：簽名董事打印姓名證人簽名姓名（以大寫字母表示）地址 /s/ /s//////
4171312.18 14 簽名董事打印姓名簽名董事打印姓名由 AUTOLUS THERAPEUTICS PLC 作爲契約簽署，由一名董事作爲契據簽署，由兩名董事行事 /s/ /s/ /s////s/