リース契約

間

SLOSS MARTIN BISCUIt, LTD.,

その代理人であるSLOSS REAL ESTATE COMPANY, INC.によって

SLOSS REAL ESTATE COMPANY, INC.

（以下「地主」という）

および

IN8BIO、株式会社。

（テナント）

日付

2024年3月16日

2Q24の調整後純利息収入は256億ドルで、前四半期比5.8%増加し、正味金利差は1.93%で、前四半期比17ベーシスポイント向上し、主な影響要因は、1）企業が以前に指摘したように、短期の対沖ツールが期限切れで純増益を貢献し、2）資産側の構造改善が金利差を押し上げ、3）金利が下落し、預金リセットと貸出の減少が今季の正味利息収入に僅かに影響を与えた。さらに、ドル上昇が正味利息収入に約1億ドルの影響を与えるとの注意があったが、2024E年間正味利息収入100-102.5億ドルの指針は変更されない。

マーティンビスケットビル

2901 2第2 アベニューサウス

バーミンガム、アラバマ州35233

スイート番号210

約を含む

賃貸可能な床面積約8,116平方フィート

期間：60か月半

目次

項目 ページ

1. 賃貸借契約 1

2. 解除と所有権 1

3. 家賃 2

4. 遅延損害料 2

5. 敷金 3

6. 使用 3

7. 譲渡 4

8. サービスと公共料金 5

9. 補償 6

10. 敷地への損傷 7

11. 保険 9

12. 違約 10

13. 免除なし 14

14. 個人財産 14

15. 法律; 規則と規制 14

16. 全部合意 15

17. 基本時間 15

18. 収用 15

19. 解除後の引き渡し、未払い .16

20. テナントの署名 17

21. 大家による立ち入り 18

22. 通知 18

23. 抵当権に優先するリース（SNDA） 19

24. テナントによる留保権証明書 20

25. 賃貸人の免責条項 20

26. 後継者および譲渡人；賃貸人の代理人 21

27. 有害物質 21

28. 建物の売却 22

29. 弁済条項 22

30. 故意に削除 22

31. 運営費 22

32. 改装；賃貸人およびテナントの改良 25

33. テナント特別イベント、サービス、および事情；商標 26

34. ビル営業時間；テナント運営時間 26

35. 削除されました 26

36. 不可抗力 26

37. 可分性 27

38. 見出し 27

39. 準拠法 27

40. 成立文書………………………………………………………...……………………27

41. カビと黒カビ………………………………………………………………..…………………27

42.仲介業者 ……………………………………………………………..………………...............……28

43. 承諾合意書 …………………………………………..…………………...................…28

44. 共用エリア.....................................................................................................................................28

展示用「A」 物件の描写 A

展示用「B」 規則と規定 B

展示用「C」 その他の条件 C

展示用「D」 貸主と借主の改良 D

展示“D-1” 業務書面 D-1

展示“E” 貸主承認書式 E

展示“F” 意図的に削除 F

展示“G” 納税者識別番号＆認定 G

展示“H” 承諾契約 H

展示“I” 運営費からの除外 I

展示“J” テナントのロゴ............................................................................................................................J

アラバマ州 }

:

ジェファーソン郡

リース契約

この賃貸契約 （以下、「賃貸」という）は、2024年3月16日（以下「効力発生日」という）に、 SLOSS MARTIN BISCUIT株式会社（以下「SMB」という）は、その代理人である SLOSS REAL ESTATE COMPANY株式会社（以下「エージェント」といい、SMBとともに「貸主」と称する）との間で IN8BIO、INC。、デラウェア州の法人（以下「テナント」という）。

当事者間で、以下の通り契約し合います。

証人:

ここに、 貸主はテナントに、テナントは貸主から、マーティンビスケットビルディングのスイート210として知られる、アラバマ州バーミングハム市、AL 35233の2901 2番街サウスにある約8,116平方フィート（以下「物件」という）の一部を賃貸し、リースします。nd アベニューサウス、バーミンガム、AL 35233のマーティンビスケットビルディング（以下「建物」という）を賃貸し、リースします。右 (i) 賃貸借契約に従い、指定の入口、エレベーター、廊下、階段、出口、エレベーター、その他のアクセス経路を通じて物件への出入りを行い、規則および規則に従うこと。 (ii) ビルの指定された駐車エリアやその他の共通エリアを使用し、29番通りにあるローディングドックと共にビルのテナントと共同で利用すること。th ビルの他のテナントと連絡通路を共有してビルの共通エリア、駐車エリア、およびその他の不動産（ここでは物件およびビル全体が含まれる）を利用する。 物件の図面については付属書「A」を参照。 期間中は光、空気、景色に関する特権は付与されないが、物件の窓は期間中に常時開放されていなければならない。 「賃貸可能平方フィート」または「RSF」は、この賃貸借契約の目的で、8116平方フィートの総使用可能平方フィートを使用して計算される。

（a）この賃貸借契約の期間は60か月半（60-1/2）で、2024年3月15日（「開始日」）に開始し、2029年3月31日に終了する。本契約に記載されているように条件付きでより早く終了されない限り（本賃貸借契約のその他の延長およびオプション期間を含む）、その期間は以下総称して「期間」という。 テナントは本賃貸借契約に記載されるように、1回のみ、さらに1回5年間の期間を延長するオプション権を有する。 付属書「C」 に記載されているように、この賃貸借契約に従って。

（b） テナントによる占有は、テナントが前述の事項に制限されず、賃貸借契約の下での負担（第8条（b）、第10条、第15条を含む）を除き、テナントが購入した物件を「現状のまま」として受け入れ、テナントの予定された使用に適しているとみなされるものとします。

家賃は、開始日（「家賃開始日」）から開始します。テナントは、物件の基本家賃、追加家賃、および本契約に従って支払われるすべてのその他の該当する金額として、家賃（「家賃」）を支払うことに同意します。テナントは、以下に示すスケジュールに従って基本家賃を支払い、第31条で定められた追加家賃を支払います。

開始日を基準として、家賃は全額Sloss Martin Biscuit Ltd.に支払われ、テナントが毎月一日に支払わなければならず、自動クリアリングハウス（「ACH」）を通じて前払いで、取得銀行口座が提供される都度、または賃貸人が書面で指定する他の場所で、通知や請求なしに、いかなる種類の控除も行わずに

期間が月の最初の日以外に始まる場合、または月の最終日以外に終了または満了する場合、その部分的な月の家賃は、そのような月の実際の日数に基づいて按分される

この賃貸契約書の締結と同時に、テナントは、開始日がある暦月に支払われる家賃に相当する最初の分割払いを賃貸人に支払わなければならず；この金額は、賃貸人がそれらが本契約に基づいて支払われる最初の分割払いに適用される

もしここで支払うべき家賃やその他の料金が貸主（またはその代理人）に期限の10日以内に受領されない場合、貸主は遅延料として遅延分全額の3%の料金を課す権利を有します。支払いのためのチェックが不十分な資金のためか、またはその他の理由で返された場合、それぞれの返金ごとに30ドル（$30.00）の料金が直ちに支払い期限となります。

貸主および借主は、借主が本賃貸契約に従って貸主に支払う負担金の保証として、$15,555.67をエージェントに預託することに同意します。 この契約の締結日に、家賃および本契約に従って借主が直ちに或いは何らかの責務を負う可能性がある金銭の全ての支払いの保証として、借主が預託した金額が確保され（利息をつけず）、本契約の終了およびその後の更新の後に借主に返却されます。貸主が保証金を債務不履行で適用した場合を除き、保証金または保証金の残りが返却されます。返金は、本契約の終了または満了後、最大でも45日以内に迅速に、そして遅くとも行われます（45）日。この節の内容は、本契約の規定に基づく貸主の借主に対する請求、要求、または訴因の金額を制限したり、貸主に保証金をエスクローや信託口座の任意で保持することを必要とするものではありません。ただし、保証金は、物件の他の保証金と共有されることはなく、それを除き、貸主の他の資金と混合されることはありません。

借主は、バイオテクノロジー企業のためのオフィスおよびラボとしてこの物件を使用し、細胞製造プロセスの開発、基礎および応用研究の他、他の用途また目的には使用しません（以下、「許可された使用」）。借主は、物件が（i）法律、条例、または行政規則または命令の違反を構成し、（ii）貸主の他の借主の権利に不合理に干渉し、（iii）迷惑または荒廃を構成し、または（iv）物件の構造上の一部、例えば、壁や床などに損傷をもたらすように使用することを妨げたり許容しないであろう。さらに、保険を無効にしたり、物件または建物の保険料を引き上げる可能性がある方法です（v）。貸主は、単なる許可された使用のための物件の使用自体が前項の不適合を構成しないことを承認し、そして、物件がすべての法律、条例、行政規則、または命令に従って使用されていれば、上記の項目（ii）－（v）を違反していないことを認識します。借主は、この節の規定に違反したことにより、管理者に要求された場合には、すぐに追加の保険料を返済しなければなりません。貸主は、有効期間中、及びいかなる時点でも、現行のゾーニング指定を変更するように要求したり、それに同意するようにすることはないことを明言、保証し、そして契約します。 テナント

may apply for a certificate of occupancy confirming the Premises may lawfully be used for the Permitted Use and Landlord shall provide such reasonable information and assistance as may be needed.

andlord acknowledges that Tenant shall, from time to time, including during Tenant’s initial move-in, at additional times during the Term and upon Tenant’s move-out, be permitted to utilize rigging and/or hoists for moving large equipment or lab components into the Premises that cannot be brought up in the elevators. It is anticipated that such rigging and/or hoists will be stationed in the lobby of the Building and will transport such large equipment or lab components from the lobby over the second (2nd) floor railing onto the second (2nd) floor landing of the Building. All such rigging/hoisting companies shall be insured in accordance with standard industry practices and to be approved by Landlord, in its reasonable discretion. Tenant agrees to inform Building management in advance of any such utilization of rigging or hoists and shall schedule same during the weekend.

Landlord further acknowledges that Tenant will have regular deliveries of gas canisters, including CO2 and liquid nitrogen, to the Premises and Landlord shall permit Tenant to use the Building elevators to transport such gas canisters to the Premises. Landlord acknowledges these deliveries of gas canisters will occur during business hours on Business Days but Tenant shall coordinate such deliveries with Building management so as to minimize disruption. If necessary to protect the flooring, in connection with such gas deliveries Tenant shall utilize particle board on the second (2nd) floor hallway to move the gas canisters from the elevator into the Premises.

(a) Tenant may not, without the prior written consent of Landlord, which consent shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed, assign this Lease, pledge the leasehold interest, or sublet the Premises or any part thereof, or permit the use of the Premises by any party other than Tenant. Any such consent shall require, as a condition thereto, that: (i) 元のテナントは、このリースの全期間にわたり、完全に責任を負うものとします。 (ii) 前述の場合、許可されていない譲渡またはサブリースによって、ここで提供されている以上の総賃料が発生した場合、超過賃料の50%は、最初にテナントがそのような譲渡またはサブリースに関連して支払った取引費用（以下で定義されたもの）を差し引いた後、地主に支払われます。ただし、そのような取引費用は、超過賃料の10%を超えてはならず、 (iii) 地主は、引き続きそのような譲渡またはサブリース、または質入れについての同意または不同意の権利を留保します。「取引費用」とは、（a）テナントがサブリースを行う際の実際の不動産仲介手数料、法的および建築家の費用、および提携していない第三者に支払われた広告料を含むテナントのコストと経費、（b）無料の賃貸料、賃貸料の譲歩または賃貸料の凍結、（c）スペースをそのような貸借関係のために準備する目的のためにテナントが作成した改善、構築貢献金、または変更のコスト、および（d）テナントが取得用にスペースを準備するために行った改善、工事の寄与、または変更に係る労働手当またはその他の金銭的譲歩を意味します。

（b）前記セクション7（a）の内容に反して、（i）本リースまたはここでのサブリース先を次のいずれかの実体（x）に譲渡し、または統合、合併、再編、または資本再編されたテナント、（y）テナントのほとんどの資産が事業として譲渡される企業または（z）テナントと関係のある企業に対して実施されたリース又はサブリース（ii）テナントの権益の譲渡は、相続その他の即時家族の間での転送（配偶者、子供、孫、親、祖父母、義理の親、兄弟、直系子孫、および

上記の第7（a）のどの条項においても、（i）のいずれかにおいてこのリースの譲渡またはサブリース先を以下のいずれかに実施する場合：（1）譲受人またはサブテナントは信頼性が高く、または新たに設立された実体であり、かつ与件のみを目的としていること（２）譲受人またはサブテナントが直接、地主と書面により、地主が合理的に満足する形式で、テナントによる本リースのすべての義務、それに限らず、さらなる譲渡およびサブリースに反寄する誓約を含むことに合意すること（３）いかなる場合でも、テナントは本リースに基づく義務から解放されないこと（４）完全に実行された譲渡またはサブリースのコピーが地主に提供されること、および（5）地主が関連する実際の合理的な外費に対して、合理的な法的費用を含む、全額の実行コピーが提供されることを要求される場合、地主が要請するまで、地主に実費と合理的な外費を払い戻すこと。しかしながら、いかなる場合でも、地主の経費は、二千五百ドル以下となることはない。 さらに、テナントの名称または所有形態の単なる変更は、この賃貸借契約の譲渡とは見なされません。

(a) 公益事業すべてのサービス、清掃、ダンプスター、害虫駆除をはじめとするすべての公益事業；および電気、および事前に提供されていない追加の公益事業、通信およびインターネットサービス、内部および非構造的な費用は、テナントが物件を受け取った日からテナントの唯一の費用および責任となります。 物件で別々に計量される公益事業（およびごみの撤去/ダンプスターサービス）は、期限にあたってテナントが直接手配および支払います。テナントは、物件に供給される公益事業の必要な全てのメーターまたはサブメーターが設置されている、または設置されますとして（開始日から30日以内）、領主が保証し、すべてが正常に稼働しているということを表明します。別途メーターで計量されていない公益事業（および共有ごみの撤去/ダンプスターサービス）は、テナントに対して、使用量に基づき費用の実際にかかる額、アップマークなしで計上され、領主によって合理的に割り当てられ、請求されたときにテナントに支払われます。 領主は、ビルおよび物件の施設およびシステムを、HVAC機器の機能、運転、および収容に必要な電力を含む良好な状態、状態、および修理された状態で維持し、雇用と、当事者間で協議された変更、その他の使用を含む、電気の配電に必要なもの、テナントが設置した設備およびシステムの部分を除き、テナントが維持します。テナントがこのセクション8(a)で明記されていない追加の公益事業を必要とする場合、ビルへの追加のアンペアなど、追加の公益事業に関連するすべてのコストはテナントの責任となります。さらに、テナントが許可された使用に応じて必要とする追加の発電機サービスがある場合、追加の発電機サービスにかかるすべての実際の費用、新しい発電機、その設置、保守、維持、および追加の公益事業費用を含む責任はテナントにあります。

(b) ランドロード賃貸人は、賃借物件に対して修理や改善を行う義務はなく、ただし、そのような修理が賃貸人またはその従業員、代理人、又は請負業者（以下総称して「賃貸人当事者」）の行為、怠慢、又は過失によって必要となる場合を除きます。但し、賃貸借物の本契約の第31条に定められた条件を満たす限り、賃貸人は屋根、建物の外観、建物の基礎およびその他の構造要素、テナントによって設置されていない限りの電気、地下の配管及びコンジット、賃借物件にサービスを提供するすべての建物システム（賃貸物件への入り口に到達するところまでを含む）、及び賃貸借物、駐車エリア、景観エリア（賃借物件内の景観を除く）及び建物の共用エリアを適切に維持し、通常の摩耗を除いて、良好な状態に維持するものとします。本契約に反する規定にもかかわらず、賃貸人はテナントまたはその従業員、代理人、又は請負業者または賃借物件に入居中のテナントの招待者や顧客の行為、怠慢によって必要とされる修理を行う義務がありません。賃貸人が当該修理を行った場合、賃借人は賃借人に対して即座に賠償金を支払うことに同意し、同様の請求書とともに賃借人からの書面での要求に迅速に応じるものとします。さらに、賃貸人は本契約の第31条で詳細に説明された不動産に関するサービスに責任を負うものとします。賃貸人は、そのような修理を行う際に十分な注意を払い、緊急の場合を除き、テナントにとって合理的な時期に修理作業を行い、その他にテナントの賃貸物件の使用に大きな支障をきたさないようにします。

建物、基礎、および建物のすべての他の構造要素、テナントによって設置されていない限りの電気、地下の配管およびコンジット、賃貸物件へのサービスを提供するすべての建物システム（賃貸物件への入口まで）、および賃借物件内の構造的な修理および交換、駐車エリアおよび景観エリア（賃貸物件内の植栽を除く）および建物の共用および一般エリアは、通常の摩耗を除いて、適切な状態に保たれるべきものです。本契約に反する規定にもかかわらず、賃貸人はテナントまたはその従業員、代理人、又は請負業者の行為、怠慢によって必要とされる修理またはそのような修理にかかる支払いを行う義務はありません。賃借物件内の構造的修理および取替えのための費用、賃借人の招待者および顧客または賃借び物件内の景観を除く賃貸物件内の植栽を含みます。

上記のサービスのいずれも、または賃貸人が提供するこれらのサービスのいずれも、中断されないことを保証しないことを理解しています。テナントは、賃貸人が提供するこれらのサービスのいずれか1つ以上が、賃貸人の合理的な管理の外にある事由により中断または削減される可能性があることを認識しています。賃貸人によって提供されるサービスの中断や停止は、テナントの追い出しや賃貸物件やその一部の使用と占有に対する妨害とは見なされず、賃貸人は賃貸人に対して損害賠償を支払う義務や賃料の減免の権利を有しないし、本契約に基づくテナントの義務から解放されることもありません。ただし、サービスの中断や停止が賃貸人の過失または故意な行為による場合、テナントの唯一かつ排他的な救済として、当該サービスが中断されてから3（三）連続営業日を除く期間について、基本家賃が減額され、サービスが本来の状態に戻る日まで、テナントが実質的に自らの業務を再開できるようになるまで続きます。

テナントが要求した場合や、リースデュエ時間通知した後、リースデュエ時間以内にテナントが修理やサービスを適切に処理しなかった場合、家主がテナントの代わりに対応する敷地内の修理やサービス（これには、清掃、ゴミ箱、機械、電気、配管、害虫駆除、ビル標準の電球およびその交換、カーペットクリーニングなどが含まれます。）は、セクション8または31に従って提供されない場合、家主の選択により、テナントの責任である範囲内である場合、敷地内にサービスを提供するHVACシステムの修理や交換（“HVACシステム”に対するもの）、修理またはサービスの総費用に加えて、15パーセントの（15％）の事務手数料がテナントに請求されます。

(c) テナント家主が明示的に要求されていない限り、テナントは自己負担で敷地内、すなわちすべてのエントリードア、盗難または損壊によるエントリードアの損傷、家具、照明、取り付け用具、地上配管および配管、窓、ガラスおよび板ガラス、ドア、内壁および仕上げ、床面と床カバー、スプリンクラーおよび消防設備（導入日時点での良好な動作状態であり、すべての適用法令に準拠している必要があります）、HVACシステムの定期的なメンテナンスおよび修理（テナントが設置した敷地内、エクスクルーシブなHVACシステムの交換を含む）、すべての適用法令に準拠して、良好な衛生状態および修理された状態を維持しなければなりません。テナントは通常の摩耗を除いて無駄を作ってはいけません。また、テナントは敷地内の清掃サービスの手配および費用を負担しなければなりません。テナントは、家主が修理する必要がある既知の欠陥条件を書面で迅速に通知し、商業的に合理的な時間と方法でそのような既知の欠陥を報告しないことにより家主が請求される増加した責任を、借主が負担します。

プレミス内のHVACシステムの定期的なメンテナンスおよび修理（借主が責任を持って取り付け、借主専用のHVACシステムの交換を含む）は、借主によって維持されるべきであり、すべての適用法令に準拠して、機能良好な状態でなければなりません。借主は、通常の摩耗を除いてはむだ行為をしてはいけません。また、借主はプレミスの清掃サービスを手配し、その費用を負担しなければなりません。借主は、家主が修理する必要がある既知の欠陥条件を書面ですぐに通知しなければならず、商業的に合理的な期間および方法でそのような既知の欠陥を報告しないことにより、テナントは、報告するための商業的に合理な期間および方法により、家主が増加した責任を負担しなければなりません。

テナントが本節に基づくテナントの義務の遂行に関連してPremisesまたは建物内で選択した任意の請負業者については、事前に書面による大家の承認が必要であり、その承認は理不尽に拒否されたり、条件付けられたり、遅らされたりしてはならず、その承認には、少なくともアドバイザーと大家を追加で保険対象とする一般傷害保険証明書を大家に受領させること、請負業者がPremisesが所在する地方自治体で適切にライセンスを受け、認可を受けていることを証明すること、そのような地方自治体によって要求される範囲内での許可証および認可証、請負業者がすべての作業を良い職人気質で実行し、現行の建築基準および規則に従って実行し、大家が建物とPremisesの保護と保存のために課す他の合理的な基準に遵守することを求めることが含まれます。

テナントはここに、(i) Premises内で発生する事故または出来事、(ii) Premisesへの損傷、(iii) 建物内の他のテナントまたは建物内または周辺にいる他の人物の身体的な傷害、死亡、または財産損害、(iv) 建物、共有部分、または駐車施設への損傷、または(v) 政府機関による管理的または刑事訴訟に対して、すべての人物主義、経費、損害、責任または要求に対して、大家とその代理人、取締役、役員、マネージャー、メンバー、パートナー、及び従業員を保護し無事に保つことに同意します。ただし、(iii) - (v) は、Tenantが建物、共有部分、および駐車設備の特定の使用方法、任意のデフォルトイベント、またはTenantまたはその代理人、従業員、訪問者、招待者、またはライセンス保有者による危険またはその他の不正行為に起因する場合のみ対応するものとし、(i) - (v) に関しては、（a）大家または大家の従業員、代理人、または請負業者の過失または故意の不正行為に起因する場合を除きます。また、Tenantは、この段落に基づくテナントの義務がこの契約の終了または早期終了後も存続することに同意します。

賃借人の従業員、代理人、訪問者、招待者、および許可を得た者が所在地、建物、駐車施設内での傷害、または事故について、賃借人は、故意行為または過失によって引き起こされた個人の傷害または物件損害の請求を除き、何等の原因によるものに関して、貸主に対するすべての請求権を放棄します。

各当事者は、貸地、建物、駐車施設及びアプローチ、入口、通り、 歩道、またはそれに連なる通路への第三者の未承認または犯罪的侵入、または第三者の未承認または犯罪的行為について、いかなるセキュリティ対策、実践、または貸主または賃借人が提供した機器の故障、機能不全、または不足によらず、この賃貸契約の義務に違反する過失または故意の不正行為または重大な怠慢による範囲を超えて、他方当事者に対しては責任を負わないものとします。

賃借人は、貸主が提供したセキュリティ対策、実践、または機器の故障または機能不全についてその事実を知っている場合には、すみやかに書面で貸主に通知しなければなりません。貸主は、合理的な制御が不可能な原因による賃借人または賃借人の財産に対する光やその他の不可分の権利、実態的または混合財産の妨害またはその結果の損害について、賃借人に対して責任を負いません。

(a) 所在地が火災またはその他の災害で損傷した場合、それは状況に応じて合理的に修復または再建され、この賃借契約締結時点と同等の状態に少なくとも適切なかたちで又は伝えます。

(b) If the Premises are (i) damaged to such an extent that repairs cannot, in Landlord’s judgment, be completed within one hundred eighty (180) days after the date of the casualty or (ii) damaged or destroyed as a result of a risk which is not insured under standard special form/all-risk insurance policies, or (iii) damaged or destroyed during the last twenty-four (24) months of the Term, or if the Building is damaged in whole or in part (whether or not the Premises are damaged), to such an extent that the Building cannot, in Landlord’s reasonable judgment, be operated economically as an integral unit, then and in such event Landlord may at its option terminate this Lease by notice in writing to the Tenant within thirty (30) days after the date of such occurrence. If the Premises are damaged to such an extent that repairs cannot, in Landlord’s judgment, be completed within one hundred eighty (180) days after the date of the casualty or if the Premises are substantially damaged during the last twenty-four (24) months of the Lease Term, then in either such event Tenant may elect to terminate this Lease by notice in writing to Landlord within thirty (30) days after the later of (i) the date of such occurrence and (ii) the date on which Landlord notifies Tenant in writing of the estimated time required to complete the necessary repairs, provided that within thirty (30) days after the date of such fire or other casualty, Landlord shall deliver to Tenant a statement from a reputable contractor, construction manager, architect or engineer, reasonably selected by Landlord, that sets forth such contractor’s, construction manager’s, architect’s or engineer’s good faith estimate as to when Landlord’s restoration will be substantially complete. In addition, Tenant may terminate this Lease, by notice to Landlord, if Landlord’s restoration has not been substantially completed within one hundred eighty (180) days after the date of the casualty and substantial completion of such restoration cannot be reasonably accomplished within sixty (60) days thereafter. Unless Landlord or Tenant

このリースを前述の規定に従って解除することを選択した場合、このリースは全力を持って有効であり、大家はこの条項で必要とされる範囲でその損傷を自己の費用で修理しなければなりません。

（c）もし大家が前述の項目（a）に基づき修理または再建を選択または必要とされる場合、大家の義務は元々の建物に限定され、テナントが物件に作成したリースホールドの改造物、またはテナント、従業員、請負業者、招待客、または許諾者が所有またはリースしている家具、備品、備蓄品、または他の個人所有物には適用されません。もし修理と復旧のコストが実際の損害保険により支払われるか支払われる見込みである金額を超えた場合、または大家の抵当権者または地上または基礎リースの貸主が災害損失に関する保険金の支払いを要求する場合、テナントが30日以内に請求があった場合、テナントが大家に対し修理の費用と大家がその目的のために利用可能な保険の支払唯一の費用となる差を支払うための金額を預託しなければなりません。

（d）もし大家が前述の項目（a）に基づき修理または再建を選択または必要とされる場合、テナントは、大家が物件の修理または復旧作業を完了した時点で、状況に応じて合理的な範囲で、その損害または壊滅の日付前にテナントが物件に作成した全リースホールドの改造を、テナント自身の費用と負担で修理し再建しなければなりません。

（e）何らかの事故的な損害と上述された災害に起因する損害について、大家はいかなる場合も、テナントが受ける損害について責任を負いません。

テナントが物件における壁、床、天井の被覆材、コンテンツ、商品、在庫品、および屋根、ドア、窓の漏水による火災、盗難、または災害（水損害を含む）による損害をその負担で損ねた場合、テナントは以下に説明された保険を自らの費用で維持しなければなりません。すべてのカバレッジは、大家が代わりに提供する可能性のあるいかなる保険に対して第一義かつ共協不可のものであるべきです。

リースの開始時およびその保険の更新時、テナントは、原賃借人および原賃借人の貸金提供者（存在する場合）を保険会社から指定された保険証明書（原賃借人、原賃借人の貸金提供者を追加保険対象とし、30日前の書面による解約通知を提供する）のオリジナルを原賃借人に提出しなければならない。このセクションに従ってテナントが保持する必要のあるすべての保険証券は、原賃借人が合理的に満足する形式でなければならず、アラバマ州で業務を行うことができるライセンスを持つ責任のある保険会社によって発行されなければならず、少なくとも"A-"のAm Bestの格付けを持っていなければならず、原賃借人に合理的に承認されていなければなりません。

労働者補償テナントは、適用される可能性のあるすべての州または連邦法を遵守するために労務災害補償保険を維持しなければならない。テナントの労務災害補償保険ポリシーには、少なくとも$1,000,000の雇用主責任限度額がなければなりません。

(ii) 商業一般責任テナントは包括的一般責任ポリシーを維持しなければならない。このような保険証券には、原賃借人を追加保険対象に含むことが求められる場合は、原賃借人が受け入れ可能な形式の書面契約に基づくブランケット追加保険対象補完が含まれ、該当する場合は、交互責任補完が含まれなければなりません。

財産保険テナントは、その全ての個人資産およびテナント所有の改良物件について、置き換え費用の100%未満でない標準的な"全危険"財産保険ポリシーを維持しなければならない。テナントの"全危険"財産保険ポリシーには、商業的に合理的な控除金額が含まれなければなりません。

(iv) 板ガラス賃借人は敷地内の全ての板ガラスについて責任を負うものとする。賃借人はこのリスクを自己保険することを選択することができる。

(v) 最低限度額受け入れ可能な責任の最低限度額は：

発生ごとに$1,000,000、集計で$2,000,000。

(vi) 酒類責任賃借人がアルコール飲料の提供または販売を行う場合、賃借人は発生ごとに$1,000,000以上の酒類責任保険に加入しなければならない。

(vii) 自動車責任賃借人は、敷地内の所有、非所有および借り入れ車両をカバーする自動車責任保険を維持しなければならない。法令で要求される場合、無保険運転者に対する保険を含む。もし敷地内で所有または運転されている自動車がある場合、その車両を価値に対してカバーする、賃借人の選択により、身体障害および財産損害を含む自動車責任、および物損保険、総合および衝突保険を含む。賃借人が保有する自動車保険は、少なくとも$1,000,000の単一限度額を持たなければならない。

この賃貸借契約のいかなる規定にも反して、借主と貸主は、空間、建物およびその中の内容物をカバーするすべての保険ポリシーにおいて、相手方に対するあらゆる代位権放棄を保険者に求め、保険料に含める。ただし、その損害または被害に対して保険されるそれぞれの場合。

借主または貸主が火災その他の災害または原因により損害を被った場合、その損害が他方の行為または怠慢（過失を含む）により全部または一部が引き起こされた場合、損害を受けた側はその損害が保険によって補償される限り、他方、他方の代理人、従業員、又は使用人に対するあらゆる回収権を放棄し、第三者は、代位権、割当権その他の方法による権利を有しない

当事者が変火及び臨時保険を取得することを選択する場合、その保険は貸主の単独の利益のためであり、また、その保険は借主の個人財産、取引設備、記録およびファイルをカバーせず、借主の物質又は損失が発生した場合、貸主は同じ物を修理又は交換する義務を負わない

リースホールドの改善その他の付属品が損傷を被った場合、貸主は同じものを修理又は交換する義務を負わない

借主の以下の行為または怠慢、又は発生事項は「デフォルト事象」となる 「デフォルト事象」:

(b) 賃借人が、本賃貸契約書の第7条（譲渡）に規定された賃借人の義務を履行しないか拒否する場合。

(c) 賃貸人が、本賃借契約における賃借人のその他の契約、義務、または義務を適時に遂行または遵守しないか拒否した場合、かつそのような不履行が、賃借人がその不履行に関する書面通知を受領してから30日を経過しても継続する場合；ただし、そのような事故が30日間の期間内に合理的に是正できないタイプである場合、賃借人はそのような不履行に対して適切な時期を有し、かつ30日間以内にその是正を開始し、その是正を完了まで勤勉に進める限り；

万一デフォルトの事件が発生した場合、届けられた通知の後、家主は、選択権を有して、ここで提供された他の全ての権利、法令、および公平法によって、以下のいずれか1つまたは複数の行動を取ることができます。

家主がここで与えられた1つまたは複数の救済措置の行使は、家主がテナントによる物件の引き渡しを受諾したものと見なされるべきではなく、これは合意によるものであるか、法的効果によるものであるかに関わらず、テナントと家主の書面による合意のみで効力を持つことができることを理解した上でのことです。このリースと法令または判例との間で不整合がある場合には、当事者の合意に基づいてこのリースが優先することとします。テナントはデフォルト事件に続いて、合法手続きによるテナント物品の管理および家主による出領またはその他の物品に対する行使のための事前通知に前に述べた出領行為に同意し、そのような出領・物品の管理・セキュリティデバイスの変更によって発生する損害に対する請求を放棄します。これには不法侵入、財産権の破損、強制立ち退き手続き、差押手続き、その他の法的手続きによる請求も含まれます。ただし、家主が商業上の合理的な注意を持って行使した場合には、こうした請求を放棄します。テナントは家主による再立ち入りは、強制立ち退き手続きまたは他の法的手続きによってなされることができるものと同意し、この後家主は不法侵入に責任を負わないものとします。

Notwithstanding any provision to the contrary contained herein, upon the occurrence of an Event of Default in the payment of Rent, Landlord shall not be obligated to give any notice (written or oral) to vacate the Premises prior to Landlord’s instituting legal proceedings, Tenant hereby

agreeing that such proceedings may be instituted by Landlord at any time an Event of Default in payment of Rent remains uncured, but Tenant is not waiving any notices to vacate and/or demand for possession required under statutory or common law.

If Tenant should fail to make any payment or to cure any other default hereunder within the time herein permitted, and after the expiration of any applicable notice or cure period, Landlord, without being under any obligation to do so and without thereby waiving such default, may make such payment and/or remedy such other default for the account of Tenant (and enter the Premises for such purpose, upon reasonable notice to Tenant), and thereupon Tenant shall be obligated to pay, and hereby agrees to pay Landlord, upon written demand, together with invoices, all actual and reasonable costs, expenses and disbursements incurred by Landlord in taking such remedial action.

In the event of termination of this Lease or of Tenant's right to possession of the Premises or repossession of the Premises for an Event of Default, Landlord shall not have any obligation to relet or to attempt to relet the Premises, or any portion thereof, or to collect rental after reletting (if any); but Landlord shall have the option to relet or to attempt to relet and in the event of reletting Landlord may relet the whole or any portion of the Premises for any period, to any tenant, and for any use and purpose.

In addition to the foregoing, in the event Landlord elects to terminate this Lease upon an occurrence of an Event of Default, then (except as otherwise provided in the succeeding paragraph) Tenant shall be liable for and shall pay to Landlord upon demand, at Landlord’s address as set forth in Article 22 hereof, the sum of all Rent and other indebtedness accrued to the date of such termination, plus, as damages, an amount equal to the present value (computed as of the date of any such termination using a discount factor equal to four percent (4%) per annum) of (i) seventy-five percent (75%) of (x) the total Rent (using such sums, if any, for the year of such termination as the basis for determining the amount thereof which would have been due each year hereafter for the remaining portion of the Term had it not been terminated) and (y) all such rent and other charges being computed for the remaining portion of the Term hereof (had such Term not been terminated by Landlord prior to the date of expiration hereof), and (ii) plus Landlord's estimated reasonable and customary expenses in connection with Landlord’s recovery of possession, and reletting, including, without limitation, reasonable brokerage commissions, reasonable legal fees, retro-fitting of the Premises and the like, less (iii) any sums thereafter received by Landlord through reletting the Premises during such period.

尽商業上的合理努力，房東將努力重新出租全部或部分該處，以減輕因租戶違約事件而導致的任何損害；但是，租戶應認識到，為了合理減輕損害，房東不會有義務。 (i) 在任何建築物內有空間可供出租之前，房東不得提前出租該處；或 (ii) 出租該處用途，對於房東自行判斷主觀上與建築物當時的租戶結構不相容，或者低於市場租金。

如果房東選擇因為租戶違約事件而終止本租約，則在選擇行使前段所述的房東權利的情況下，或者如果房東選擇終止租戶對該處的佔有權而不終止本租約，則房東可能要求租戶對到該終止日期之前應佔他款和其他欠款承擔責任，以及在房東終止期間直到本期限（或租戶對該處的佔有權）應支付租戶的款項和其他負債，減去房東在此期間重新出租該處後所收到的淨款項（扣除房東根據下段所提供的費用）。

根據本段所提供的租戶到期之前應償付的應採取的行動由房東在上述期間隨時進行，一次或多次，並且不需要等到此期限屆滿，租戶在任何情況下都無權要求由重新出租獲得的超過租金（或租金加其他款項）的多餘部分。如果包括該處或建築物中任何一部分在內的處所與其他處所一起重新出租，則任何此類重新出租下收取或預留的租金，以及任何此類重新出租的費用將根據此條款的目的進行公平分攤。

債務不履行が発生した場合、賃借人は、上記に定められた金額に加えて、賃借資産全体または一部を再賃貸するために大家が負担した仲介手数料、賃借資産に残された賃借人またはその他の占有者の財産を撤去し保管するための費用、賃貸物件を新規賃借人または賃借人が受け入れ可能な状態に修理、改装、リフォームまたはその他の方法で整えるための費用、大家が大家の権利を行使するために費やした一切の合理的な費用、以下に規定された通りの合理的な弁護士費用も支払う責任があります。

大家のデフォルトが発生した場合、賃借人の専属救済措置は損害賠償請求であり（賃借人は、大家の財産に対する抵当権を認める法律の恩恵および大家に支払われる家賃に対する抵当権を認める法律の恩恵を放棄する）、ただし、そのような請求を行う前に賃借人が適切な特定のデフォルトを指定した書面による通知によって大家に対し合理的な期間（但しその期間は30日を下回らない）を与え、大家がそのようなデフォルトを解消するために開始するための合理的な期間がある。大家がこのような通知の後、そのデフォルトの解消を開始しないか、その後もその解消を行うために合理的な努力を怠っている場合、賃借人はその理由により何らの救済措置または訴因を有しません。ここでの大家のすべての義務は、条件でなく独立した契約と解釈され、そのような義務は大家が物件を所有している期間中のみ大家に対して拘束力があり、その後は拘束力がないものとします。

この賃貸借契約書に明示されている事項を除き、いかなる当事者が訴訟や裁判所での任意の訴訟や損害賠償のための訴訟または本契約のいかなる条項の違反やデフォルトに基づく訴訟または各当事者の権利又は義務の宣言を求める訴訟又は他の法的救済のための訴訟に関連して発生した弁護士費用について、争う当事者に弁護士費用は支払われないものとします。ただし、大家が支払いの債務を強制するための訴訟を提起し、その訴訟で敗訴した場合、そのような場合において大家が主張できる場合、賃借人

貸主がその金額を回収しようとした際に発生したすべての合理的な費用を貸主に支払うものであり、これには合理的な弁護士費用も含まれることに同意します。

本賃貸借契約書によるいずれかの条件または義務の放棄は、当事者による追加の条件または義務の放棄を意味するものとは見なされず、また構成しないものとします。当事者によって当該当事者に付与された全ての権利、救済措置、権限および特典は、これにより当事者に付与された権利に付加的であるが、これに制限されるものでもなく、またこれと代替するものでもありません。

敷地内の全ての所有物はテナントのリスクにおいて保管され、貸主はテナントによる疎忽の行為以外による、その所有物の損害や紛失については責任を負いません。ただし、貸主またはその従業員、代理人、又は契約業者の行為、不作為、または過失に由る場合を除きます。

(a)本賃貸借契約書に基づき貸主に義務付けられるかぎりを除き、テナントはこの賃貸借契約期間中の敷地に適用される現行および将来の法律、条例、規制、ルール、および連邦、州、郡、地域または市の政府または準政府機関の指示（以下「適用法」と称す）を遵守し遵守するものとします。ここに当事者に付与された権利、救済措置、権限および特典は、当然に適用されますが、これと矛盾するものでも、これに代わるものでもありません。テナントは、適用法に基づき、テナントまたは貸主に敷地またはその使用又は占有に関して義務を負うものとするプレゼントおよび将来の法律、規則および法令に従うものです。テナントは、貸主が行使することに義務付けられていない建設の一部の構造的改変、交換または修理、または建物のシステムの部分に対して行われる建設以外の建物部分の改変を行う義務がないことを除いて、適用法を遵守するために、テナントが、テナントが本賃貸借契約書に従ってその義務違反によって原因になった場合、建設を引き起こす結果としてこれらの修正、交換、または修理が必要となっている場合など、これらの改変の一部を、備え付けることを義務付けることを義務づけられません。 。貸主は、テナントに課された義務に対応するため、建設、交換、または修理を要求する適用法に基づき、具体的には、テナントが敷地で行う構造的改変、交換または修理の結果として必要とされる構造的改修、交換または修理の義務はないとされる建物のシステム、並びにスプリンクラーと消防設備装置の修理、交換または修正、テナントが遵守する義務がないビルの共通エリア、設備およびシステムに影響を与えることなく、室内証明書を維持、更新、または更新するため、または適用法を適用して本賃貸借契約書で許可される許可使用のために、または（ii）テナントが建物の共通エリアに適用される適用法を適用し、この適合を怠ればプレミスまたはテナントが許可された使用目的に不利な影響を与える可能性がある場合に必要な範囲。

(b) 建物に関する現行の規則と規則は、ここに添付され、 添付物"B" されているところで、家主はこれらの規則と規定を変更する権利を留保し、家主によって時間の経過に伴って修正または補足されたものとして、家主が行ったこのような変更は合理的で差別されないものとする。このリースにおいてテナントの権利を軽減するものではないように他の借り手および建物の居住者に対して; ただし、

この賃貸借契約の規定と規則との間に矛盾または不一致がある場合、この賃貸借契約の規定が優先します。テナントはこれらの規則と規則を誠実に遵守し、遂行しなければならず、テナントはさらに、テナントの従業員、招待客、代理人、召使いまたは来客がこれらの規則と規則を遵守する責任を負います。

このリースとすべての添付および添付物（あれば）は、当事者間の完全な合意を成立し、これに至るすべての前交渉を構成し、このリースは、家主とテナントの署名による書面による合意によってのみ変更できます。 不動産またはリース期間の残りの部分の放棄は、家主によって書面で明示的に受け入れられない限り、有効ではありません。

当事者間で理解され、合意されていることは、このリースのすべての条項および規定に関して時が重要であるということです。

(a) もし、地主が任意の権利、徴収、または取り下げの権利（以下総称して、「取り下げ」という）の下で、公共または準公共用途のために、前述の状態を部分的にでも、賃貸及び建物の一部を起こそうとする当局の意向通知を受けた場合、地主は速やかにテナントに通知しなければならない。もし、賃貸の全体が取り下げの対象となり、もしくはその取り下げが、テナントの判断により、それによって賃貸のバランスが許可された用途に使用できず、かつ、即座に取り下げ前とほぼ同等の有用性がテナントにとって提供されないと判断される賃貸の一部に関連している場合は、いずれの場合においても、この賃貸は、収奪当局に引き渡された時点で終了し、賃金はその日付をもって按分算定、調整され、そして適切な補償または損害金（以下、「補償」とも言う）は、賃貸借権の価値の低下または建物の屋土所有権その他のどちらに対して賠償されたとしても、賠償金は地主の唯一の財産とされ、テナントはここに、そのような補償金に関してテナントの全権利、権利、利益を地主に譲渡するものとする。 前述の事項にかかわらず、テナントは、賠償をなんらかの死刑犯から回収する権利を有していますが、地主からではなく、テナントが別途に与えられる補償を含み、引っ越し費用、テナントの変更及び移動可能な固定装置、テナントの機器及び棚卸の移動による費用または損失の補償を受け取る権利を有し、「テナントの補償」といいます。テナントは、期間が終了するまで、賃金の支払いを続けなければなりません。

(b) もしほんの一部の賃貸が取り下げの対象とされた場合、しかし、テナントの判断で、賃貸の残りの部分を引き続き許可された用途に使用し、取り下げ以前とほぼ同等の有用性を持つことができる場合、この賃貸は終了しない。その時、地主はその経費負担で、賃貸及びそこに直接影響する建物の残りの部分の修理とリストアを合理的な努力をもってすみやかに行い、完全かつ賃借可能な賃貸を構成するように努めなければならないが、ここに明記されたように、賃貸及び賃貸及び全てのリストアが失敗した場合について十分な金額を費やすことを要求されるものはない。　テナントが賃貸及びそこに直接影響を与える建物の全ての修理及びリストアを完全かつ賃借可能な賃貸に修理及びリストアしない場合、テナントはこの賃貸を終了させる権利を有する。 任意の部分

賃借人が修理または復旧に使われていない賞金の残額は、賃借人の唯一の所有物として留保されます。基本賃貸料および追加賃料は、一部のポジェッションが裁判所に引き渡された後に公正に割り引かれます。さらに、賃貸物件における営業活動が賃借人の復旧のために停止されている期間には、基本賃貸料および追加賃料は割り引かれます。上記にかかわらず、建物または賃貸物件の５０％以上が取得または収用された場合、賃借人または大家は、そのような取得後６０日以内に他の当事者に書面通知を行うことで、この賃貸借契約を終了する権利を有します。その場合、賞金は賃借人に支払われるか、または賃借人の唯一の所有物となります。上記の規定にかかわらず、賃借人は、賃借人の賞を大家からではなく、収用当局から請求する権利を有します。

仮使用または占有が期間中収用や他の方法で公共または準公共の使用または目的に対して適法に行われた場合、賃借人は、ここで詳述される以外の特例を除き、賃借物件の使用と占有の補償を代表するその収用の一部を受け取る権利を有します。さらに、それが審議された場合、テナントの財産の取得および移転経費の取得を表す、また、大家は賃借物件の修復費用の償還を表すその部分を受け取る権利を有します。この賃貸借契約は、このような取得によって影響を受けずにこれを維持しますが、その仮の占有期間中に基本賃貸料および追加賃料は割り引かれます。

賃借人は、この賃貸借契約期間の終了時および/またはこの賃貸借契約のいかなる解約または終了時に、テナントは、普通の摩耗、災害または収用による損傷を除き、掃除が行き届いた状態の、良好な状態および修理をおこなった借り物件を大家に引き渡す旨に同意します。テナントの取り付け設備、機器、およびその他の個人財産は取り外されるべきです。テナントは借り物件のすべての鍵を大家に引き渡し、借り物件内のすべての錠および金庫の組み合わせを大家に通知しなければなりません。上記の規定にかかわらず、テナントは、大家が提供または支払った機械や取り付け設備を除去してはならない（テナントがそれを置き換える場合を除く）。テナントがここで定められた通りに取り付け設備またはその他の財産を取り外さない場合、その財産はテナントによって放棄されたものと見なされ、大家の選択により、大家の所有物となるか、またはテナントの費用で取り外され処分されるものとします。テナントは、ここで説明された財産の取り付けおよび/または取り外しによって引き起こされた損傷を修理しなければなりません。上記の規定にかかわらず、テナントは、テナント以外の專門改造を取り外すか、または復元することは求められません。

賃借契約の期間満了または解除後、テナントが同意を得た上で物件の一部あるいは全体に滞在する場合、テナントは物件の月々のテナントと見なされ、次の月の初めにテナントに少なくとも三十(30)日前に通知されることで賃借人によってキャンセル可能であり、その時に賃借契約は終了し、テナントは通知を受けた月の最終日までに退去しなければならない。テナントはこの月々の期間中、賃借人が支払った基本家賃の150%、追加家賃の100%、および賃借契約の下で支払われるすべての料金と費用を支払うことに同意する。

賃借契約の期間満了または解除後、テナントが家主の承諾なしに物件の一部または全部に120日以上滞在する場合、テナントは不法滞在のテナントと見なされ、家主に対し何らかの損害を賠償する義務がある

所定の賃借契約期間の満了または解除後にテナントが120日を超えて物件の一部または全部に留まる場合、家主の同意がない限り、テナントは滞在のために家賃を負担することになります。この場合、テナントは不法滞在のテナントと見なされ、家主に何らかの損害の賠償をしなければなりません。

期間終了日の６(6)ヶ月前から始まる期間中、テナントが家主に対し、範囲を省略することなく、物件の部分について期間終了後の新しい賃借契約または他の契約を結んだかどうかについて通知を求めた場合、家主は、テナントからの要求を受けて後10日以内に、それを通知しなければなりません。

通常の期間終了前にこの賃借契約を解除しても、時間の経過またはその他の理由による場合、賃借人が賃料を収集する権利は影響を受けません。

家主の書面による承認がない場合をのぞき 地方自治体からの承認を得て、敷地の外部または建物の外部および敷地がある不動産のいずれかの部分にテナントのビジネス（「テナントの看板」）の標識、広告、または通知を塗るか固定するか設置することはできません。ただし、付録「J」に記載されているテナントのロゴの使用は、テナントの看板に対して承認されています。テナントの看板およびその取り付けは、テナントが単独で費用と費用を負担するものとします。床とビルのロビーにテナントの名前と所属する者の名前を表示します。さらに、ビルのロビーおよび共用エリアにビルの標準的な案内板を設置し、テナントを特定します。

大家及びその代理人、従業員、独立請負業者は、合理的な時間に事前の書面通知（営業日を1日以上）をもって、以下の目的のために敷地に立ち入ることができます： (a) 同を調査する。 (b) 将来の購入者、貸主またはテナントに同を見せる。ただし、契約期間の最後の12ヶ月の間に限ります。 (c) テナントがここでのすべての義務を遵守しているかを判断する。 (d) 大家が提供する清掃サービスおよびここでテナントに提供されるその他のサービス（ある場合）を供給する。 (e) 非責任の通知を掲示する。 (f) 借主との契約の条項に基づいて、必要な修理を行うか、必要に応じて隣接するスペースやユーティリティサービスの修理を行うか、またはビルの他の部分に修理、変更、改良を行うかもしれませんが、そのような作業はできるだけ迅速に行い、テナントにできるだけ少ない支障を及ぼし、建物やテナントの物件に損傷を与えないようにし、それには営業時間後にアクセスを予定することも含まれる場合があります。 ランドロードは、テナントのプライバシーとセキュリティを保護するために、テナントがプレミスにアクセスを管理する必要があることを認識しています。 したがって、財産や個人の負傷を危険にさらす緊急事態を除き、テナントと連絡を取ろうと努めた後、プレミス上で、テナントの代表者が同行することを選択すれば、ランドロードとその代理人は、テナントの代表者の合理的な指示に従う必要があります。 ランドロードは

その入室中にランドロードまたはランドロードの代理人によって引き起こされた損傷を promptly 修理しなければなりません。

テナントは、そのような入室によって引き起こされたいかなる損傷も、テナントのビジネスへの影響、プレミスの占有権や静穏な享楽の喪失、またはその他の損失に対する損害の請求権を放棄します。ランドロードは常に、プレミス内外のすべてのドアを開くための鍵を持ち、（テナントの書面で指定された貴重品庫、金庫、研究室などのエリアを除き、または事前にテナントから明確に指定された制限付きアクセスエリアを除く）; 緊急事態で他の手段を使ってこれらのドアを開ける必要があるとランドロードが判断した場合、ランドロードはこれらのドアを開けるためにランドロードが適切と考えるすべての手段を使用する権利を持ちます。ランドロードによるこれらの手段、または他の手段によるプレミスへの入室は、プレミスからテナントを強制的または違法に排除する行為であると解釈されず、または見なされないものとします（ランドロードやランドロードの代理人や契約業者による、このような入室に関連して発生した過失や故意の不正行為を除く）。 セクション21.

このリースに基づき提供される、もしくは提供されることが、必要とされる注意、要求、依頼、その他の文書は、手渡しもしくは翌日配達業者によって配達される、またはアメリカ合衆国の登録もしくは認定郵便で送付され、十分な郵便料金が支払われた場合、家主に対して送られるものである:

SLOSS REAL ESTATE COMPANY, INC.

1130 22第2 ストリート・サウス、3500番地

バーミンガム、アラバマ州35205

担当：最高執行責任者

電話番号：(205) 802-2100

または、テナントの場合は、次の住所までお送りください：

IN8BIO、株式会社。

エンパイアステートビル

350 Fifth Avenue、Suite 5330

ニューヨーク、ニューヨーク 10118

注意：Mr. William HoおよびDr. Kate Rochlin

電話番号：(646) 933-5605

Email: LegalNotifications@in8bio.com

コピー宛先：

Seyfarth Shaw LLP

620 Eighth Avenue

ニューヨーク、ニューヨーク10018-1405

Attn: Michael J. Waters, Esq.

どちらの当事者の住所も、事前に予告として通知を行うことで、当事者の依頼のために所定の住所としてテナントによる独自の通知住址として使用されない限り、各当事者の住所を時折変更することができます。どちらの当事者の住所の変更も、ここで規定されている通知がなされるまで、他の当事者に拘束力を持たないものとします。そのような通知の登録のための郵便局受領証明書または署名された受領証が、ここで規定されている方法にそって送付された場合、当該通知が郵便で適切に配達されたことを示しており、それが郵便で提供された場合、手渡しで配達される通知は、当事者に通知をする場所に配達されたときに受領されたものとみなされ、先述の当事者への通知のための場所に、前記に明示された署名付き受領の到着によって示された実際の受領、または (i) 署名付き返信を指す実際の受信、または (ii) この通知は、提供される方法に基づきポストされてから3営業日後に受領されるものとし、特定の宅配便サービスによって送信された通知は、宅配便サービスによって受け入れられた翌営業日に受領されたものとみなされる。最後に、ここで提供された通知として記載された任意の書面通知が、受領者に実際に受け取られた場合（または配達が拒否された場合）、本リースの下でのすべての目的のために十分な通知となります。

このリースは、常に（a）現在存在するか将来実行されるかにかかわらず、プレミスおよび物件のいずれかまたは両方に影響を及ぼす可能性のあるすべての土地リースまたは基盤リース、および（b）物件に存在するか将来設定される抵当権、債務の確保のための譲渡証書、または信託譲渡証書のいずれか、および（x）物件；（y）物件の利益のための土地リースまたは基盤リース；および（z）これらのアイテムのいずれかまたは全部に担保を設定し、担保を設定することが適当であると考えられる。ただし、入居者が本契約のイベントのデフォルトの対象となっていない限り、プレミスの入居権は妨げられません。

入居者は、入居者に非妨害を提供する書面の証拠書類を、入居者がリクエストした後10営業日以内に、入居者から合理的に要求された形式で、リクエストに応じてリクエストし、提出しなければなりません（または貸主が）。テナントは、テナントがアトーメントされないことを提供することを提供し、本契約の優先質権を証明するために、不動産所有者にアトーメントすることを契約します。

開始日の前またはその日のリース、不動産の現行抵当権者は、テナント、および現行の不動産の抵当権者は、テナントの利益のために、テナントにとって合理的に満足のいく形式の非妨害協定を実行する必要があります。前提：テナントが未来の抵当権者または将来の上位地主から商業的に合理的な非妨害協定を受領している場合、抵当権者または上位地主がこのリースの権利者となる場合、受益者の物件の所有権に成功する場合は、所有者をリースし、その後続する所有者を借主として認識し、そのようなアットーメントを証明するために要求される権利がある場合、次のように、提示すべき任意の文書に即座に実行し、提出します。次のリースは、そのようなアトーメントの後、そのようなアットーメントの後、対象とされる全ての用語、条件、および契約に基づき、完全な効力を持ち続けます。このリースは、異なるリースまたはリースまたは基礎リースの所有者が、抵当権または基礎リースまたは基礎リースの所有者または上位地主の保持者によって認められた同意に基づいて一致するサブオーディナンシ、アットーメント契約、および非妨害協定を指しますが、不動産の持ち主、リースまたは基盤リースの所有者によって正式承認され、テナントによって記録可能な形式があり、その中で、テナントはこのリースの利益をそのような抵当権、土地リースまたは基盤リースに従属し、そのような抵当権者または上位地主は、テナントがデフォルトしていない限り、このリースを終了しないと合意します。

貸主は、テナントの同意を得て、任意の非妨害契約を該当する登記所に登録する権利を有します。該当の通知および治療期間を超えて、本賃貸借契約またはこの契約のいずれかの下で。

テナントは、貸主からの通知を受けて、テン（10）営業日以内に、本賃貸借契約が修正されていないこと、および完全な効力を有していることを証明する書面に署名・認証し、貸主に提出しなければなりません（または同意がある場合は修正で完全な効力を有しており、修正の文書を添付して）。賃料およびその他の料金の支払日、テナントの最善の知識に基づいて、貸主が本契約に違反しているかどうか（その場合は、違反の性質を特定して）、これによって生じた賃貸権の売買においてまたは建物における貸主の権益の任意の抵当権を設定する抵当権者または貸主の権益または貸主の権益を譲渡する者によって信頼されるか。貸主が要求した書面が返信されない場合、貸主からの二度目の書面通知およびこれに続く追加の十（10）営業日の期間の後、テナントの直ちにデフォルトを構成します（貸主は、この選択の行使に関する書面の通知をテナントに提出します）。

貸主は、テナントからの通知を受けて、テン（10）営業日以内に、本賃貸借契約が修正されていないこと、および完全な効力を有していることを証明する書面に署名・認証し、テナントに提出しなければなりません（または同意された場合は修正で完全な効力を有しており、修正の文書を添付して）。賃料およびその他の料金の支払日、貸主の最善の知識に基づいて、テナントが本契約に違反しているかどうか（その場合は、違反の性質を特定して）、これによって生じたテナントの業務の売買においてまたはテナントの任意の金貸しによって信頼されるか。

Notwithstanding anything to the contrary provided in this Lease or by law, it is specifically agreed and understood between the parties hereto that there shall be absolutely no personal liability on the part of the Landlord, any of its employees or any of its respective heirs, executors, administrators, personal representatives, successors, assignees, shareholders, partners, members, managers, officers, agents, nominees or designees, with respect to any of the terms, covenants, and conditions of this Lease, and Tenant or any other party claiming by, through or under the Tenant shall look solely to the interests of the Landlord in the Property and the proceeds thereof, as its respective interest may appear, for the collection of any claim, demand, cost, expense, judgment or other judicial process requiring the payment of money for any default or breach by Landlord, and no other real, personal, or mixed property of such persons or entities shall be subject to levy, execution or other judicial process for the satisfaction of any such claim of Tenant.

This Lease and all covenants, obligations, and conditions hereof shall inure to the benefit of and shall be binding upon Landlord, and Landlord's successors and assigns. This Lease and all its covenants, obligations, and conditions shall also inure to the

benefit and be binding upon Tenant and Tenant's heirs, executors, administrators, successors, and permitted assigns.

Agent is authorized to act as Landlord’s agent in connection with the performance of this Lease, and Tenant shall be entitled to rely upon correspondence and notices received from Agent. Tenant acknowledges that Agent is acting solely as agent for Landlord in connection with this Lease and neither Agent nor any of its partners, members, managers, officers, directors, shareholders, employees, agents or representatives shall have any liability to Tenant in connection with the performance of this Lease, and Tenant waives any and all claims against any and all of such parties arising out of, or in any way connected with, this Lease or the Building.

不動産内に存在する有害物質の除去に関しては、開始日に責任を負うのは地主であり、テナントの作業がこれらの有害物質の存在やそれらの除去の結果として遅れる場合には、賃料の開始日がテナントの遅れに応じて日にちごとに延長されます。地主、その請負業者、代理人、および従業員は、クリーニング用品、溶剤、および商業物件の維持に通常使用されるその他の化学薬品を除き、有害物質を導入、発生、設置、保管、使用、輸送、貯蔵、リリース、処理、生産、または設置しても良いです。

テナント、その請負業者、代理人および従業員は、許可された使用目的に必要または望ましいとされる量を除き、有害物質または医療廃棄物を不動産、建物、または不動産が一部となる物件の内で導入、発生、設置、保管、使用しないようにしなければなりません。 当該浄化物、溶剤、およびその他の化学薬品を除く、事務所や研究室用に通常使用されるクリーニング用品も含め、許可を得た範囲内で不動産から業務を運営するための地方、州、連邦の権限者から許可、認可、許可を取得し、その物質に関係するすべての法律および規制を遵守し、プレミスでの事業運営に関するすべての健康および安全法律および規制に従うべきです（「テナントの責任」と呼ばれます）。テナントは、直接または間接的に生じる、または何らかの方法で関連する、以下に起因するすべての実際の費用、請求、訴訟、訴因、要求、損失、責任、罰金、傷害または損害（訴訟が提起されたかどうかにかかわらず、すべての審理および控訴レベルでの合理的な弁護士費用を含む）から地主を免責し、保護し、防御し、保持する責任を負うべきです。 (a) テナントの責任 (b) テナント、その請負業者、代理人および従業員に起因する場合を含め、ビル内、ビルおよびプレミスが一部となる物件内、およびプレミス内に存在するあらゆる「有害物質」または「医療廃棄物」（各用語は該当する連邦、州、または地方の法令、法律、条例、基準、規則、規制、命令または判決に定義されている）の存在または放出に起因し、またはテナント、その請負業者、代理人および従業員に起因する範囲内のビル内に対して、地主を損害から免責し、保護し、防御し、保持するものとします。 (c) プレミス内で発生した有害物質または医療廃棄物に関連する環境法、規則、条例、行政または司法命令の違反、またはテナント、その請負業者、代理人および従業員に帰属する範囲で、この賃貸借契約の満了または早期終了後もこの免責事項は存続します。

家主は、ビルにおける自己の権利を売却、譲渡、譲渡、または他の方法で譲渡する権利を有します。 そのような売却、譲渡、譲渡、または譲渡の際に、テナントは新所有者に対して、家主に対して拘束されていたのと同じ範囲で拘束されるでしょう。このリースの新所有者への保証金の譲渡とともに、このリースに基づき、家主はここで完全に解放され、これに基づくさらなる義務または責任を負うことはありません。

このリースのいずれかの条項またはその特定の人物または状況への適用がある程度において無効または執行不能である場合、このリースのその他の条項またはそれが無効または執行不能であるとされた特定の人物または状況以外の人物または状況への適用により、それが影響を受けることなく、このリースの残りの部分は影響を受けず、このリースの各条項は法律で許容される限りにおいて有効で執行可能であるでしょう。

家主とテナントは、記事3に記載されている基本賃料がテナントが支払う最低賃料であることに同意します。基本家賃には、2023年のカレンダー年度（「基準年」という）の適用費用（以下で定義）が含まれています。当該運営費用は、テナントの直接占有コストを除く賃貸可能平方フィートあたり8.15ドルであり、増加部分をテナントに請求し、テナントは、ベース年度の運営費用を超える運営費用の増加分（この条文31の最後に定義されているテナントシェアである）を、次の12月31日をもって翌年1月1日に始まり基準年に続く各カレンダー年度に対して期間中に決定される期間中のカレンダー年度について、追加の賃料（「追加賃料」という）として支払うことに同意します。

For the purposes of this Lease, “Operating Costs” shall include the following expenses, costs and disbursements of every kind and nature, relating to or incurred or paid in connection with owning, managing, marketing, maintaining, landscaping, repairing, and operating the Building, the parking areas, the Common Areas and the grounds of which the Premises are a part (but exclusive of the Premises itself unless otherwise provided herein) and the personal property used in conjunction therewith, except for any expenses in maintaining, repairing or operating the Premises paid by Tenant directly or otherwise pursuant to the express provisions of this Lease, such expenses, costs and disbursements being in addition to other expenses and charges provided elsewhere in this Lease and include but are not limited to the following: all services provided by Landlord for the Premises; ad valorem taxes (or other governmental taxes or levies on the rents, the Building and the Property); electricity, natural gas, water (including for the Premises), sewer and all other utilities including power for heating, lighting, air conditioning and ventilating; repair, maintenance and replacement of the ventilation, heating and air conditioning system(s) (“HVAC”) which do not exclusively serve one tenant in the Building; payments made under any maintenance and service contracts for the HVAC, the Building and the equipment used in connection therewith;

window cleaning; janitorial services for Common Areas; trash, debris and garbage removal and disposal; exterminating and pest control (for the exterior of the Building); snow and ice removal; garage and parking lot operators; elevator maintenance; waste recycling service for Common Areas; landscaping maintenance and customary landscaping replacement; restriping and repairing the parking areas; insurance, including but not limited to fire, extended coverage, liability, workers’ compensation, elevator and any other insurance carried in good faith by the Landlord and applicable to the Property; painting; uniforms; customary property management fees; supplies; sundries; sales or use taxes on supplies or services; costs of all supplies, tools, equipment, materials and replacements used in the operation, management, repair, maintenance and access control of the Property; repairing and maintaining utility lines which do not exclusively serve one tenant in the Building; providing Property identification signs; periodic repainting of exterior walls of the Building (including steam cleaning or sandblasting thereof or other graffiti-removal procedures); repairing and maintaining overhead canopies at the Building; repairing and maintaining sprinklers and sprinkler-risers serving the Premises and the Building of which the Premises are a part, but which do not exclusively serve one tenant in the Building; repairing and maintaining sidewalks; wages and salaries (whether direct or indirect as reasonably allocated by Landlord) of all persons engaged in the management, operation and maintenance of the Building and so-called fringe benefits, or any other cost or expenses which the Landlord pays or incurs to provide benefits for employees so engaged in the management, operation and maintenance of the Building; the charges of any independent contractor who under contract with the Landlord or Agent does any of the work of operating or maintaining the Building; the costs and expenses incurred by Landlord in connection with the maintenance, operation and repair of any common facilities, including roadways, private driveways, plaza areas, walkways, utility lines, pipes, wires, cables and other utility facilities, retention facilities, storm and sanitary sewers, culverts, drains, headwalls, manholes and related equipment, parking, grounds and landscaping, and shared hallways, lobbies, corridors, elevators, entrances and exits, restrooms and stairways, now or servicing the Property and the Premises (and not exclusively another tenant); legal and accounting expenses, including but not limited to such expenses as relate to seeking or obtaining reductions in and refunds of real estate taxes, or any other expense or charge, whether or not hereinbefore mentioned, which in accordance with generally accepted accounting and management principles would be considered as an expense of maintaining, operating, or repairing the Building. If any Building expense, though paid in one year, relates to more than one calendar year, at the option of the Landlord such expense may be proportionately allocated among such related calendar years.

「運営費用」とは、ここに添付された展示「I」に記載された項目を含まないものとする。

建物が任意の特定のカレンダー年に完全に占有されていない場合、運営費用は公平に調整され、変動費用として固定費用よりも変動性が高いと見なされる費用は、その建物が当該カレンダー年全体を通じて完全に占有されていると仮定して当該変動費用を予測することにより、建物の中の欠員を反映するよう調整される。ただし、その際、底なしに、いかなる理由によっても、当該調整により、賃貸人は実際の運営費用の100%以上を受領する権利はない。

期間内または部分的に期間内について、最初のカレンダー年について、入居者は、基準年の運営費用よりも次のカレンダー年の運営費用の増加額について土地所有者に十二分の一（1/12）を、その年の各月の前払いとして追加賃料として支払わなければならない。その増加額は、年の終わりに賃貸人と入居者の間で調整される。基準年の後に支払われる増額の実際の金額は、対象となるカレンダー年または部分的なカレンダー年の運営費用の増加額と基準年の運営費用との差額を入居者の割合で掛け合わせた数に等しい。各カレンダー年の終了後、また最短で翌カレンダー年の3月31日までに、賃貸人は、直前のカレンダー年に対する追加賃料に関する「運営費用報告書」を入居者に提出しなければならない。当該カレンダー年の運営費用とそれによる追加賃料の計算を合理的な詳細で示す。もし運営費用報告書が、入居者によって直前のカレンダー年に支払われた総額よりも少ない金額を示す場合、入居者はその超過分を次回の家賃の支払いに対してクレジットされる。もし運営費用報告書により、入居者によって直前のカレンダー年に支払われた金額よりも多い金額が示される場合、入居者は、運営費用報告書の提出後30日以内に不足分を賃貸人に支払わなければならない。前記にかかわらず、所定かつ合理的に賃借物件に帰すべき運営費用は、入居者の割合に関係なく、入居者に追加賃料として追加される。

期間内の基準年を下回る部分に対する増加額は、計算年またはその基準年の運営費用の増加額を物件所有者と入居者の間で調整するため、月額前払いで、各月の最初に地代家賃の一部として土地所有者に支払わなければならない。 次のカレンダー年について、すぐに実際の増加分金額は、基準年の運営費用の増加金額がテナントの割合によって運営コストに対してかかることによる産物と等しくなければならない。 各カレンダー年終了後、また最短で翌カレンダー年の3月31日までに、貸主は、直前のカレンダー年の追加賃料についてテナントに報告書を提出せねばならない（「運営費用報告書」）、該当のカレンダー年の運営費用とそれによる追加賃料の計算を合理的な詳細で示すことによって。 そのような事業費用報告書が、直前のカレンダー年においてテナントが実際に支払った支払いの総額よりも少ない金額を示す場合、テナントはその超過額が賃料の次に支払われる請求の次にクレジットされる。 そのような運営費用報告書が、テナントが直前のカレンダー年に実際に支払った支払い額よりも多い金額を示す場合、テナントは運営費用報告書を受け取ってから30日以内に、その不足額を賃貸人に支払わなければならない。 前記の定めにかかわらず、適切かつ合理的に貸与物と関連する運営費用は、テナントの割合に関係なく、テナントの追加賃料として追加される。

リース期間中の各暦年の12月31日までまたはできるだけ早く、大家は次の暦年の増加額を合理的に見積もり、基準年の運営費用に対する次の暦年の見積もりの増加額について善意の計算を提供する通知を賃借人に書面で提供しなければならない。次の年の1月1日から、賃借人は毎月の前払いでその見積もり増額家賃の1/12を大家に支払わなければならない。12月31日までに増加額の見積もり通知が大家から提供されない場合、次の暦年に関する計算に基づき賃借人はその通知がなされる月の直後まで前の暦年に計算された増加額に基づいて月々の支払いを続けなければならない。

賃借期間中に大家が運営費用の支払いを要求しなかった場合、その暦年の満了から2年以内に任意の期間中に運営費用の支払いの要求は大家による放棄と見なされ、賃借期間中に支払われるべき追加家賃のいずれかを集める権利を大家が放棄したものと見なされる。

各運営費用明細書は、賃借人に対して最終的かつ拘束力があり、その運営費用明細書を受領してから6ヶ月以内に、賃借人が運営費用明細書の正確性に異議を唱える場合、運営費用明細書が不正確であると主張される特定の点を明示しなければならない。そのような紛争が解決されるまで、賃借人は適用運営費用明細書に従って追加家賃を支払わなければならず、賃借人の立場に損害を与えることなく支払わなければならない。そのような紛争が最終的に賃借人の利益に解決される場合、大家はすみやかにその決定に基づき、賃借人がそれに過剰支払いした金額を賃借人に支払うか、大家の選択により、この第6.03項の後続の支払いに対してその超過額を相殺しなければならない。前述の事項に関連して、賃借人は大家の運営費用に関連する帳簿や記録を調査および/または監査する権利を有するが、(i)運営費用明細書が送られた後1年以内に大家に通知される必要があり、(ii)その監査が行われる

completed within 60 days after it has commenced, and (iii) such audit shall be conducted by an employee of Tenant or Tenant’s accountant who is not being compensated on a contingency basis. The party conducting such audit shall execute and deliver to Landlord a confidentiality agreement in reasonable form, containing customary and industry-standard exceptions and carveouts. If Tenant’s inspection and/or audit reflects an overpayment of more than five percent (5%) (but at least $5,000), Landlord shall, in addition to refunding such overpayment, reimburse Tenant for the reasonable out-of-pocket cost of such inspection and/or audit. The obligations to make any payments under this Section 6.03 for the last year of the Term shall be appropriately adjusted.

Tenant’s Share, as that term is used in this paragraph, shall be 15.13%, subject to adjustment in the event of any change in the rentable square feet in the Building. Tenant’s Share is determined by dividing the number of rentable square feet in the Premises by the number of rentable square feet in the Building, which Landlord represents is 53,656 rentable square feet as of the Effective Date.

All future alterations, additions, or improvements in or to the Premises by or on behalf of Tenant (collectively, “Alterations”) shall require the prior written consent of Landlord, which consent shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed, in the form provided as Exhibit “E-2” herein, except that Landlord’s consent shall not be required for any nonstructural Alteration entirely within the Premises that is entirely decorative in nature (i.e., carpeting, painting or other wall covering, window treatments, tiling, finishes, doors, shelving, vanities, cabinetry, countertops, light fixtures and appliances, installation or removal of furniture, fixtures and equipment and hanging pictures), and does not require the approval of any governmental authority. Notwithstanding Landlord’s consent to such future improvements, or the performance of improvements by a contractor approved by or affiliated with Landlord, Tenant acknowledges and agrees that all improvements performed by or on behalf of Tenant shall be conducted in a good and workmanlike manner, using new or like-new materials, and in compliance with all Applicable Laws, and at Tenant’s risk and at Tenant’s sole cost and expense. Tenant shall obtain Landlord’s prior written consent, which shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed, with respect to any third-party contractor Tenant desires to engage for the performance of any Alterations requiring Landlord’s consent. Tenant’s contractors shall be licensed in the State of Alabama, bonded (if such contractor’s work will exceed $25,000 in cost), and insured in accordance with standard industry practices and to be approved by Landlord prior to the commencement of any Alterations, in its reasonable discretion. All Alterations, except only office furniture and equipment, modular installations, lab equipment and fixtures, and other additions which shall be readily removable without injury to the Premises, shall be and remain a part of the Premises at the expiration of this Lease. Landlord reserves the right to require Tenant to remove only such improvements or additions at the termination hereof which constitute Specialty Alterations by providing written notice of such removal at the time such Specialty Alterations are installed. Landlord may, at its election, to the extent not performed by Tenant, repair any damage to the Premises caused by or in connection with the removal of any articles of personal property, business or trade fixtures, alterations, improvements and installations, and all reasonable costs for such repairs shall be at Tenant’s expense. The term “Specialty Alterations“ shall mean alterations

賃貸物件で床版を貫通する、床版の補強を必要とする、床上昇降システムの設置、貸物件を一定以上のセキュリティレベルで保護するための金庫や類似の設備の設置、水道設備の接続、階建ての設置または撤去、あるいは垂直運搬システムの設置などの工事が必要な場合

テナントが主催する特別イベントやテナントが利用するための特別サービスは、事前に賃貸人の承認を受ける必要があり、不当な理由で拒否、条件付けされないようにする。 このような特別イベントやサービスに関連する追加費用はテナントの負担とし、エージェントに合理的な特別イベント料金の支払いおよび賃貸人が作成した合理的な免責同意書の締結を義務付ける。

テナントは１週間７日、１日２４時間、賃貸物件内で運営できる。 賃貸人は入構日より建物ロビーへのアクセスを提供し、カードキーやキーパッドシステムを利用して許可するが、これらは賃貸人が維持管理費用を全面的に負担する。

ストライキ、ロックアウト、労働争議、天災、疾病の発生や流行などの、賃貸人の制御を超える要因（総称して「不可抗力」という）があって、賃貸人が提供すべきサービスを提供できない場合、このリース契約は終了せず、テナントの家賃支払いおよびその他の料金や支払いが影響を受けることはなく、賃貸人はこのリース契約に違反しているとは見なされない。 不可抗力の結果、テナントがこのリース契約に基づく義務の履行を遅延した場合、テナントはその遅延期間と同じ期間、義務を履行する必要はありませんし、その期間中は義務不履行としてみなされません。

本賃貸契約のいかなる条項または規定が現行または将来の法律に違法、無効、または強制不能とされた場合でも、本賃貸契約のその他の部分には影響しないものとし、違法、無効、または強制不能とされた本契約の各条項または規定について、法的に有効であり、適法、有効、かつ強制可能であるとみなされるほぼ同一の条項または規定が本契約の一部として追加されるべきである

ここでの見出しの使用は、本契約の各段落を索引付ける便宜的なものであり、決して本契約のいかなる規定の解釈または解釈には考慮されないものとする

アラバマ州法は、本契約の有効性、履行及び強制力を規定する

借主による本契約の提出は、物件の賃借を申し込むものではなく、借主の利益のために物件を予約するものではない。それどころか、本契約は、借主と地主の双方によって完全かつ適切に締結され、すべての当事者に配布されるまで効力を有し、当事者双方に拘束力を有するものと明記されている

かび、カビ、菌、真菌、微生物（総称して「カビ」という）は基本的にどこにでも存在しています。テナントは、カビが住居内を含むあらゆる場所で発育する可能性があることを認識し理解しています。家主は、テナントに住居内の湿気を適切に防ぐための良好な家政と通気慣行を行う責任を負います。テナントは、カビの予防のために家政、通気、湿気管理（特にキッチン、バスルーム、キャビネットの下や外壁周り）の必要性を認識しています。この賃貸借契約書に署名する際、テナントはまず住居内を点検し、テナントがカビや湿気を見落としていないことを証明しています。テナントは、直ちに家主に対して書面で以下を報告することに同意します：（1）住居内または貯蔵室、ガレージ、その他の共通エリアに水漏れや過度の湿気の兆候がある場合、（2）一般的な家庭用クリーナーを適用しても領域を拭くだけでは取り除けないカビやカビ様成長の兆候、および（3）住居内の暖房、通気、空調システムの機能不全や故障の兆候。不動産内にカビおよび関連状態が存在する場合、不動産からまたは関連する損害について、家主は責任を負いません。テナントはここに、家主が重大な過失または故意の不作為またはこの賃貸借契約書の義務の履行を怠ったことが原因で生じる損害についての権利および権利の譲渡権を放棄します。テナントは、テナントによる次の点での過失によって引き起こされたカビや過剰湿気または水の作成、予防の不足、または対応の不足、およびそれに関連する原因による実際の損害から家主を補償し、家主を損害から守らなければなりません：（i）テナントによるカビ、過剰湿気、水およびそれらの原因の作成、予防の不足、または対処の不足、（ii）当該ソースの適切な処理の失敗

敷地を維持、交換、監視し、速やかに適切な修正措置を取らなかったため、水や湿気、またはカビによって引き起こされる損害を最小限に抑えることに失敗した、適切な専門家や専門家の助けを速やかに通知して関与させなかった。

テナントは、このリースの交渉に関して任意の不動産ブローカーやエージェントとの取引をしていないことを保証します。 ランドロードは、エージェント（「ランドロードのブローカー」を除く）以外の不動産ブローカーやエージェントとの取引がないことを保証します。 ランドロードは、ランドロードのブローカーに手数料を支払う責任があります。 もしテナントがビル内のスペースを賃貸または貸借する際に、ランドロードのブローカー以外の任意の個人や不動産ブローカーと取引している場合、テナントは当該個人や企業に支払う手数料について完全に責任を負い、当該手数料に関するランドロードに対する責任から解放し、弁護士の費用や費用を含むいかなる責任についてもランドロードを免責します。 ランドロードがテナントにビル内のスペースを賃貸または貸借する際に、任意の個人や不動産ブローカーと取引した場合、ランドロードは当該個人や企業に支払う手数料について完全に責任を負い、テナントに対する責任から解放し、弁護士の費用及びコストを含むいかなる責任についてもテナントを保護します。

開始日の後、ランドロードはテナントに、『EXHIBIt「H」』で添付されたものと実質的に同様の形式の受諾契約を渡します。リース期間の開始日、家賃開始日、および満了日を確認し、（ii）テナントが敷地を受諾したことを確認します。ただし、このような受諾契約を提供しなかった場合、開始日や家賃開始日が延期されることはなく、このリースが無効になることもないでしょう。テナントがランドロードから当該契約を受け取った日から四十五（45）日以内にその受諾契約にサインしてランドロードに返送しなかった場合は、ランドロードによって準備され、テナントに提出された文書の内容に同意したものと見なされます。 『EXHIBIt「H」'リース期間、家賃開始日、および契約期間の満了日を確認するために、ランドロードがテナントに提出した受諾契約を完了することに失敗した場合、ランドロードが提供した受諾契約に同意したものと見なされ、開始日や家賃開始日を遅らせることはできず、このリースを無効にすることはできません。

家主は、テナントの事前の書面による同意なしに、次の行動をとることまたは許可することはできません。これらの行動は、居住区の利用や立ち入りを妨げる可能性があります：(a) 入り口、廊下、階段、出口、エレベーター、およびその他の居住区へのアクセス経路の一部を閉鎖または変更すること、ただし、定期的なメンテナンスや緊急時の短期間の閉鎖を除き、(b) 居住区に隣接する共同エリアの一部を閉鎖または変更したり、位置を変更したり、削減または廃止したりすること、ただし、定期的なメンテナンスや緊急時の短期間の閉鎖を除く。

この賃貸借契約の追加条件および条件があれば、添付されており、契約の一部としています。 付表「C」が添付され、契約の一部として作成されています。 本規定と「付表C」に記載された内容との間で矛盾が生じた場合、『付表C』の規定が適用されます。 付表「C」『付表C』 『付表C』 シャル制御します。

完了しました。実行済みです。 2024年3月16日時点での。

証人：不動産所有者：

Sloss Martin Biscuit, Ltd.

By: Sloss Real Estate Company, Inc.,

その代理人

By: /s/ R.スコット・プリアム

名前： R.スコット・プリアム

彼の： 社長

土地所有者の通知先住所：

c/o スロス不動産会社, Inc.

1130 22nd ストリートサウス,

スイート3500

アラバマ州バーミンガム35205

テナント：

In8bio株式会社

By: /s/ William Ho

名前: William Ho

最高経営責任者

寄稿者: /s/ ケイト・ロクリン

名前: ケイト・ロクリン

最高執行責任者

テナントの通知先住所:

エンパイアステートビル

350 フィフス アベニュー、スイート 5330

ニューヨーク、ニューヨーク10118

エキシビット「C」

追加条件および条件