租赁协议

双方订立

SLOSS MARTIN BISCUIT有限公司，

通过其代理人，

SLOSS房地产公司，股份公司

（统称“房东”）

和

IN8BIO, INC.

（租户）

日期为2月28日，2024年有关Tempus AI，Inc。的财务报表，该报告显示在Tempus AI，Inc。的招股说明书中 日期是6月13日，2024年，根据证券法规424（b）文件，涉及S-1表格登记声明，经修订（文件编号为333-279558）。

2024年3月16日

对于

马丁饼干大厦

2901 2nd 南大街

阿拉巴马州伯明翰35233

套房号码210

包含约

8,116平方英尺的租赁楼层面积

期限：60-1/2个月

目录

项目 页面

1.房屋租赁条款 1

2.租期和占有权 1

3.租金 2

4.滞纳金 2

5.保证金 3

6.使用权 3

7.转让 4

8.服务和公用事业 5

9.赔偿6

10.损坏房屋7

11.保险9

12.违约10

13.不放弃14

14.个人财产14

15.法律；规章制度14

16.完整协议15

17. 时间为要件 15

18. 征收 15

19. 终止后交付占有权；非法滞留 16

20. 租户签署 17

21. 房东进入 18

22. 通知 18

23. 租赁从属于抵押 (SNDA) 19

24. 租户不可撤回证明 20

25.房东的免责条款 20

26.继承人及受让人；房东代理人 21

27.危险物质 21

28.大楼出售 22

29.保留条款 22

30.故意省略 22

31.经营成本 22

32.改建；房东和租户的改善 25

33. 租户特别活动、服务和情况；商标 26

34. 大厦营业时间；租户营业时间 26

35. 故意删除 26

36. 不可抗力 26

37. 可分割性 27

38. 标题 27

39. 管辖法律 27

40. 已完成文件…………………………………………………………… 27

41.霉菌和霉………………………………………………………………..…………………27

42.经纪人 ……………………………………………………………..………………...............……28

43.接受协议 …………………………………………..…………………...................…28

44.公共区域.....................................................................................................................................28

展览“A” 场所描绘 A

展览“B” 规章制度 B

展览“C” 进一步条款和条件 C

展览“D” 房东和租客改善 D

附件“D-1” 工作信 D-1

附件“E” 房东批准表格 E

附件“F” 已删除 F

附件“G” 纳税人识别号码和认证 G

附件“H” 接受协议 H

附件“I” 除操作费之外 I

附件“J” 租户标志............................................................................................................................J

阿拉巴马州 }

:

JEFFERSON县

租赁协议

本租赁协议 （本“租赁”）于2024年3月16日（“生效日期”）由 SLOSS MARTIN BISCUIT有限公司，一家阿拉巴马州公司（“SMB”），通过其代理人 SLOSS REAL ESTATE COMPANY， INC。，一家阿拉巴马州公司（“代理人”和与SMB一起称为“房东”），以及 IN8BIO, INC.，一个德拉华州的公司（以下简称"承租人"）。

房东和承租人特此立约并同意如下：

鉴于各方已经签署了日期为 2022 年 11 月 21 日，经过修改、补充后形成的某商业组合协议（下称“协议”）。

房东特此出租及将某一面积约为八千一百一十六（8,116）可出租平方英尺的空间（以下简称"场所"），即位于马丁饼干大楼2901 2nd 南大道，伯明翰，阿拉巴马州35233号的Suite 210，（以下简称"大楼"），以及权利 (i) 通过指定的入口、电梯、走廊、楼梯、出口、电梯或其他通道进出物业，并遵守规定和条例； (ii) 使用Building的指定停车区域和其他共用区域，以及位于29街南的装卸区，介于展厅大楼和Dr. Pepper大楼之间（统称“共用区域”），与Building的其他租户共同使用。（以下简称“物业”，包括Building、所有共用区域、停车区域以及物业和Building作为一部分的所有其他不动产。）请参阅附件“A”以获取物业示意图。未授予或暗示光线、空气或视野通行权，但物业的窗户在租约期间不得被遮挡或封闭。 th 租赁面积或“RSF”应根据八千一百一十六（8,116）平方英尺的总可用面积进行计算。

（a）本租约期限为六十个半月，自2024年3月15日（“起始日期”）起始，至2029年3月31日结束，除非按照本租约规定提前终止（包括本租约下的所有其他延期和选期共同指为“租约期”）。承租人有权行使一项（1）延长租期一（1）额外五（5）年期的选项，如本租约第二段所述。 附件“C”

(b)租户占有物业将被视为租户已接受物业"现状"并适合于租户预期的使用，前述情况并不限制房东在租赁协议下的义务，包括但不限于第8(b)、第10和第15款的规定。

租金应从租赁起始日（"租金起始日"）开始计算。租户同意支付物业租金（"租金"），包括基本租金、附加租金和根据本协议应支付的所有其他金额。租户应按照下文所述的时间表支付基本租金，并且根据第31条款提供的附加租金支付。

自租赁起始日起，所有租金应向Sloss Martin Biscuit有限公司支付，并由租户在每月的首日提前使用自动清算系统（ACH）信用条目支付，使用出租方随时提供的收款银行和受款人信息，或者根据出租方以书面方式指定的其他地点支付，无需通知或要求，并且不得进行任何形式的抵消或扣除。

如果租期不是某月的第一天开始，或者在某月的最后一天终止或到期，该部分月份的基础租金应根据该月的实际天数按比例计算。

在签订本租约时，租户应向房东支付一笔初始分期款，该款项等同于起始日期所在月份应支付的租金；此款项应由房东用于按照本合同到期时逐期到期的租金。

If any Rent to be paid hereunder, or other charges as hereinafter provided, is not received by Landlord (or its Agent) within ten (10) days of the date due, Landlord shall have the right to impose a late charge of three percent (3%) of all amounts past due. Should a check for any payment be returned due to insufficient funds or for any other reason, a charge of thirty dollars ($30.00) per each return shall immediately become due and payable.

Landlord and Tenant agree that Tenant will deposit with Agent the sum of Fifteen thousand Five Hundred Fifty-Five and 67/100 Dollars ($15,555.67) on the date of execution of this Lease to be held, without interest, as security for the payment of Rent and any and all other sums of money for which Tenant shall or may become liable to pay to Landlord under this Lease, and for the faithful performance by Tenant of all covenants and agreements under this Lease deposit shall be returned to Tenant after the termination of this Lease and any renewal hereof, to the extent that Landlord has not applied the security deposit or any portion thereof on account of a default, the security deposit, or such remaining portion of the security deposit, shall be returned to Tenant, promptly, and in any event within forty-five (45) days, following the termination or expiration of this Lease. Nothing in this paragraph shall be deemed to limit the amount of any claim, demand or cause of action of Landlord against Tenant under the provisions of this Lease or require the Landlord to maintain the security deposit in any sort of escrow or trust account, provided that the security deposit shall not be commingled with other funds of Landlord except other security deposits for the Property.

Tenant will use and occupy the Premises as an office and lab for its biotechnology company, including, without limitation, cell manufacturing process development and basic and translational research and development, and for no other use or purpose (the "Permitted Use"). Tenant shall not cause or permit the Premises to be used in any way (i) which constitutes a violation of any law, ordinance, or governmental regulation or order, (ii) which unreasonably interferes with the rights of other tenants of Landlord, (iii) which constitutes a nuisance or waste or (iv) which causes damage to any structural portion of the Premises including, but not limited to, the walls and flooring of the Premises, nor (v) in any manner in which such use may invalidate the insurance or increase the rate of insurance on the Premises or the Building. Landlord acknowledges that the mere use of the Premises for the Permitted Use shall not violate items (ii) – (v) in the prior sentence, provided that the Premises are used in compliance with all laws, ordinances and governmental regulations or orders. Tenant shall promptly, upon written demand, reimburse Landlord for any additional premium charged for such policy by reason of Tenant’s failure to comply with the provisions of this Section. Landlord represents, warrants and covenants that, as of the Effective Date, and at all times during the Term, Landlord shall not request, and shall not consent to any request, to change the current zoning designation for the Property. ”，一家特定的租户从房东那里承租了包括某些土地在内的一定场所，其中包括一个施工中的建筑，总面积约为164,757 坪，以及某些其他改进措施，所有这些在租约中被描述得更为详细。

可申请领取使用证明 房东应提供合理的信息和协助，以证明物业可合法用于允许的用途。

房东承认租户有时，包括租户初始入住期间，在租期内的其他时间以及租户搬出期间，可以使用吊装设备或起重机来将无法通过电梯搬到物业内的大型设备或实验组件搬进物业。预计这些吊装设备或起重机将设在大厦的大堂，并将这些大型设备或实验组件从大厦的大厦二层楼的栏杆上运送到大厦的二层平台上。所有这些吊装/起重公司应按照行业标准实践投保，并经房东合理判断批准。租户同意提前通知大厦管理部门任何这类吊装或起重机的使用，并应安排在周末进行。

房东进一步承认，租户将定期配送气体罐，包括二氧化碳和液氮，到物业内，房东应允许租户使用大厦电梯将这些气体罐运送到物业内。房东承认这些气体罐的配送将在工作日的工作时间内进行，但租户应与大厦管理部门协调这些配送以尽量减少干扰。如有必要为了保护地板，在配送气体罐时，租户应在二楼走廊使用刨花板，将气体罐从电梯搬到物业内。

（a）租户不得在未经房东书面同意的情况下转让本租约，抵押租赁权益，转租物业或物业的任何部分，或允许任何非租户的任何方使用该物业。任何此类同意应作为条件之一，即： (i) 原租户应在本租赁的全部期限内承担全部责任； (ii) 如果上述转让或转租，除了经许可的转让之外，涉及较高总租金，超额租金的50%应支付给房东，首先扣除租户在与此类转让或转租相关的交易费用（如下文所定义）；但是，此类交易费用不得超过超额租金的10%；并且 (iii) 房东应保留同意或不同意进一步转让或转租、或质押的权利。“交易费用”应指（a）租户参与分租时的费用和支出，包括向无关第三方支付的房地产经纪佣金、法律和建筑费用以及广告费用，（b）免租金、租金优惠或减免，（c）租户为准备该空间出租而进行的改进、建造捐款或改动的成本，以及（d）工作津贴或其他经济让步。

(b)尽管前述第7(a)款中有相反规定， (i)将本租赁或转让至本处进行分租的权益拨转到（x）被并入、合并、重组或重建或资本重组的单位，或(y)将几乎所有租户的资产作为企业重点内容转让，或(z)是租户的关联企业，(ii)租户权益的转让，不管是通过继承或其他方式， 在直系家庭成员（包括配偶、子女、孙子女、父母、祖父母、姻亲、兄弟姊妹、直系子孙以及

信托基金为上述目的），或（iii）首次公开募股（这些受让方，称为“被许可受让方”；这些转让，称为“被许可转让”），不需要房东的同意；但前提是，在上述（i）条款的任何转让中（无论是通过单一交易还是一系列交易）：（1）受让人或转租人必须有良好声誉或者是新成立的实体，并且仅可将租赁用于获准使用的用途（2）受让人或转租人必须与房东直接达成一致，通过对房东合理满意的书面文件，承诺遵守租户在此之下的所有责任，包括但不限于反对进一步转让和转租的契约；（3）在任何情况下，租户均不会免除其在本租赁中的义务；（4）完全执行的转让或转租文本的副本需递交给房东；并且（5）租户应在房东要求时，偿还任何实际合理的、房东在此交易中发生费用，包括但不限于合理的法律费用；但是无论如何，房东的费用不得超过两千五百美元整。 此外，只是更改承租人的名称或所有权形式，并不被视为本租约的转让。

(a) $所有服务，包括但不限于清洁、垃圾箱和害虫控制；以及所有公用事业（包括未提供在房屋内的任何额外公用事业服务）、电信和互联网服务，房屋内的内部和非结构性费用应由承租人自负，自交房日期开始。根据分户计量的房屋公用事业（以及垃圾清理/垃圾箱服务）将由承租人直接安排并支付。租户须承担所有押金 sowie 服务的连接海选费用，包括但不限于电表、仪表盘和电线等，但此处房东保证所有所需电表或电子表将已安装，或将在租约开始日期后三十（30）天内安装并正常运行。未分户计量的公用事业（以及共享垃圾清理/垃圾箱服务）应由房东根据用量合理分配给房屋，由承租人在收到账单时支付，支付实际支出房东所发生的费用，不包含任何涨价。房东应保持建筑物和房屋内的设施和系统处于良好状态、良好条件和维修完善状态，包括为服务、操作和适应暖通空调设备以及任何由当事双方书面同意的裝修或其他用途所需的电力，但不包括承租人安装的部分设施和系统，此部分应由承租人维护。如果承租人需要本8(a)条款中未明确列出的任何额外公用事业服务，包括但不限于，建筑物的额外安培数，承租人应对此类额外公用事业服务的所有费用负责。此外，如果承租人因其许可使用而需要任何额外发电机服务，承租人应对该类额外发电机服务的所有实际费用负责，包括但不限于新发电机的费用、其安装、维护、保养和额外公用事业成本。

(b) 房东房东无需对房屋进行任何维修或改进，除非是由于房东或其雇员、代理人或承包商（统称“房东方”）的行为、疏忽或过失所必需的维修；但是，在本租约的第31条的规定下，房东应当维护屋顶、建筑物的外部、建筑物的基础和所有其他结构元素，电气设备（除了租户安装的部分）、地下管道和导管，以及为房屋提供服务的所有其他建筑系统，直至进入房屋的点，并对房屋内部、停车场和景观区域（不包括房屋内的任何景观）以及建筑物的公共区域和共同区域进行结构维修和更换，保持合理的良好状态，除了正常磨损。

不论这里的任何规定相反，房东不需要进行或支付由于租户或其雇员、代理人或承包商的行为、疏忽或过失，或者在房屋内时，由租户的受邀人和顾客的行为所必需的任何维修，并且租户应根据房东的书面要求迅速偿还房东为此进行的所有此类维修费用，并随附相关发票。此外，房东应该负责在本租约的第31条中更详细描述的有关财产的服务。房东应当在进行任何此类维修时尽到谨慎义务，并且应当在不会显著干扰租户使用房屋的情况下，除非出现紧急情况，在对租户相对方便的时间进行维修工作。

应理解房东不保证上述任何服务，也不保证房东可能提供的这些或任何其他服务将不会中断。租户承认，由于事故、维修、改建、战争、罢工或任何房东无法合理控制的原因，或任何联邦、州、县或市政当局的命令或规定，任何一个或多个此类服务可能会中断或减少。房东提供的任何此类服务的中断或暂停都不会被视为驱逐或干扰租户对房屋或任何部分的使用和占有，也不会使房东对租户承担损害赔偿责任、减少租金或免除租户根据本租约的履行义务；但是，如果服务中断或暂停是由于房东的疏忽或恶意行为，则作为租户的唯一和专有救济措施，从服务中断的连续三（3）个工作日到恢复服务，以便租户可以实质性恢复其业务的日期开始，基本租金应减免。

房东可能选择为租户提供的房屋内的任何维修或服务（可能包括但不限于，日常清洁、垃圾箱、机械、电气、管道、害虫控制、建筑标准灯泡及更换，地毯清洗等），如果租户要求或由于租户未能及时处理房东通知租户后接手的此类维修或服务，包括对服务房屋的暖通空调系统（“暖通空调系统”）进行的维修或更换等，责任在于租户的，将列入租户账单，包括维修或服务的总费用及15%的行政附加费。

(c) ADVENt TECHNOLOGIES INC.，除非要求房东另行负责，租户应自费维护和保养房屋，包括但不限于所有入口门、因盗窃或破坏而造成的入口门损坏、家具、照明、贸易夹具、地上管道和管道从入口进入房屋开始的部分、窗户、玻璃和板玻璃、门、内墙和装修工程、地板表面和地面覆盖材料、洒水器和消防系统（须在起始日期时正常运作并符合所有适用法律），以及维护和维修暖通空调系统（与仅由租户安装的暖通空调系统替换）。租户须保持所有物件良好卫生条件和维修，并符合所有适用法律。租户不得造成浪费，除正常磨损外。租户还须负责安排房屋的日常清洁服务及相关费用。租户应书面及时通知房东任何已知的房东应负责维修的瑕疵状况，而未在商业上合理的时间和方式内报告此类已知瑕疵将使租户对因未报告已知瑕疵而导致房东增加的责任承担责任。

服务房屋的暖通空调系统的例行维护和维修（以及由租户安装的暖通空调系统的更换），租户应自费保持良好卫生状态和维修，并符合所有适用法律。租户不得造成浪费，除正常磨损外。租户还应负责安排房屋的日常清洁服务及相关费用。租户应立即书面通知房东任何已知的房东应负责维修的瑕疵状况，而未在商业上合理的时间和方式内报告此类已知瑕疵将使租户对因未报告已知瑕疵而导致房东增加的责任承担责任。

租户在本节规定的义务履行中选择的任何承包商，无论是在房屋或建筑物周围，都须得到房东的事先书面批准，该批准不得无理阻挠、要求条件，或延迟，此批准至少应包括：房东接收一份普通责任保险证书，将代理人和房东添加为受保险人，证明承包商在租赁物所在的市政当局具有合法许可，如果该市政当局需要许可证，承包商必须承认并同意所有工作均应具备良好工艺，并依照当前建筑法规和法令执行，同时同意遵守房东为了保护和保持建筑物和房屋制定的任何其他合理标准。

租户特此同意赔偿并使房东及其代理人、董事、主管、高管、成员、合伙人和员工免受任何人因以下情况对房东或其代理人、董事、主管、高管、成员、合伙人和员工造成的或附加的一切伤害、费用、损害、责任或索赔而产生的（i）发生在租赁物内部的任何事故或事件；（ii）对租赁物的任何损坏；（iii）对建筑物内任何其他房客或任何其他在建筑物内或周围的人员造成的个人伤害、身体伤害、死亡或财产损害；（iv）对建筑物、公共区域或停车设施的损害；或（v）针对任何行政或刑事行动，仅在此情况下，当此类伤害、费用、损害、责任、行动或索赔的结果来源于（a）租户对建筑物、公共区域和停车设施的特定使用方式，（b）任何违约事件，或（c）租户或其代理人、员工、访客、被邀请人或被许可人的任何过失或其他不当行为（但是，就（i）-（v）而言，如果是由房东或房东的员工、代理人或承包商的过失或故意不当行为引起，则不在此限）。租户进一步同意赔偿房东及其代理人和员工因调查、处理或诉讼任何此类事项而产生的任何及所有费用或开支，包括但不限于法庭费用和合理律师费。租户在本段规定下的义务应在租赁期满或提前终止后继续有效。

or injury to Tenant's employees, agents, visitors, invitees and licensees in or upon the Premises, Building and parking facilities, and Tenant hereby waives all claims with respect thereto, from any cause whatsoever, against Landlord, except claims for personal injury or property damage which are caused by the negligence or intentional misconduct of Landlord or its agents or employees.

Neither party shall be liable to the other for any unauthorized or criminal entry of third parties into the Premises, Building, parking facilities and the approaches, entrances, streets,

sidewalks or corridors thereto, or by or from any unauthorized or criminal acts of third parties, regardless of any breakdown, malfunction or insufficiency of any security measures, practices or equipment provided by Landlord or Tenant, except to the extent due to such party’s gross negligence or willful misconduct or failure to comply with its obligations under this Lease. Tenant shall promptly notify Landlord in writing of any breakdown or malfunction of any security measures, practices or equipment provided by Landlord as to which Tenant has knowledge. Landlord shall not be liable to Tenant for interference with the light or other hereditament intangible, real, or mixed property or for any damage therefrom to Tenant or Tenant’s property from any cause beyond Landlord’s reasonable control. Each of Landlord and Tenant hereby agrees that, in no event, shall either party be liable for any special, indirect, consequential or punitive damages or losses, including injury to such party’s business or any loss of income therefrom, nor shall Landlord be liable to Tenant for any damages caused by the act or neglect of any other tenant in the Building. The provisions of this paragraph shall survive the termination of this Lease with respect to any claim, damage, injury or death occurring prior to such termination.

(a) If the Premises are damaged by fire or other casualty, the same shall be repaired or rebuilt as reasonably practical under the circumstances to at least a condition equivalent to that existing as of the date of this Lease , with reasonable and diligent dispatch, at the expense of the Landlord (subject to the rights of Landlord’s lender and subparagraph (b) and (c) below), unless this Lease is terminated as provided in this Article 10, and during the period required for restoration, a just and proportionate part of the Rent shall be abated until the Premises are repaired or rebuilt.

(b) 如果房屋受到破坏 (i) 损坏到无法在房东判断之内的一百八十（180）天内完成修复，或 (ii) 因非标准特别形式/全险保险单未覆盖的风险而受损或被摧毁，或 (iii) 房屋被损坏整体或部分（无论房屋是否受损到无法在房东合理判断下经济运作为一个整体单位的程度）以致于无法在租约最后二十四（24）个月内完成修复，或者如果房屋在租约期最后二十四（24）个月内被整体或部分（无论房屋是否受损）损坏，以致于无法在房东合理判断下经济运作为一个整体单位，那么在此类事件发生后房东可选择在事故发生后三十（30）天内以书面通知方式终止本租约。如果房屋受到破坏到无法在房东判断之内的一百八十（180）天内完成修复，或者如果在租约期最后二十四（24）个月内房屋受到严重损害，那么在任何情况下承租人可选择在事故发生后三十（30）天内向房东书面通知以终止本租约，时间应以以下较晚的日期计算：(i)事故发生日期和(ii)房东书面通知承租人预计完成必要修复工作所需时间的日期，前提是在火灾或其他意外事故发生后三十（30）天内，房东应向承租人提供出自房东合理选择的信誉承包商、建筑经理、建筑师或工程师的声明，陈述此承包商、建筑经理、建筑师或工程师对房东修复工作预计何时能够基本完成的合理估计。此外，如果在事故发生后一百八十（180）天内修复工作没有基本完成，并且此类修复工作在此后六十（60）天内不能合理完成，承租人可通过向房东发出通知而终止本租约。除非房东或承租人

如果房东选择根据上述规定终止本租赁协议，则本租赁合同将继续有效，房东将承担修复此类损坏所需的费用，恰如本条所述。

(c)如果房东根据上述第(a)款选择或有义务修复或重建房屋因任何损坏或破坏，房东的义务仅限于原有建筑，不得延伸到租户对房屋作出的租赁改进，或租户、其员工、承包商、受邀人或受许可人拥有或租赁的任何家具、设备、用品或其他个人财产。如果进行此类修复和恢复的费用超过由于此类事故而向房东支付或应支付的实际保险保费，或者如果房东的抵押权人或基础租赁或底层租赁的出租人要求任何因灾害损失而得到的保险赔偿应支付给其，房东可以终止本租赁协议，除非租户在要求之后的三十(30)天内向房东存入足够支付修理费用与房东可用于此目的的保险收益之间差额的一笔款项。

(d)如果房东根据上述第(a)款选择或有义务修复或重建因任何损坏或破坏，房东完成修复或恢复工作后，租户应根据情况尽可能合理地在租户自费的条件下修复和重建租户在房屋被损坏或破坏之前对房屋所做的所有租赁改进。

(e)无论何种情况下，房东均不对租户因上述事故或任何其他意外事故而遭受的损失或损害承担责任。

租户因火灾、盗窃或事故（包括因屋顶、门或窗漏水而引起的水患）对其房屋、包括墙壁、地板和天花板覆盖以及任何内容、货物和库存以及房屋中或上的所有其他房地产或个人财产遭受的损害。租户自费应保持以下所述的保险覆盖。所有保险覆盖都应优先于房东可能选择为其提供的任何保险。

在租赁开始时，并且在续保此等保险范围时，租户应向房东交交来自保险人的必要保险证书，包括房东和房东的贷款人（如有），作为受益人，并且提供至少三十（30）天的书面取消通知。租户根据本条款应承保的所有保险政策应以房东合理满意的形式存在，应由在阿拉巴马州有业务执照的负责任的保险公司出具，且拥有至少“A-”的Am Best评级，并且已经得到房东的合理批准。

工伤赔偿租户应保持工伤赔偿保险，以遵守可能适用的所有州和/或联邦法律。租户工伤赔偿政策应具有至少100万美元的雇主责任限额。

(ii) 商业综合责任租户应保持综合一般责任政策。这些政策应包括房东作为额外被保险人，通过满足书面合同要求的统一额外被保险人担保书形式，且应该是房东认可的形式，如有必要，应包括交叉责任担保书。

财产保险租户应对所有个人财产和租户拥有的改良和改进进行标准的“全险”财产保险，其替换成本不得低于100%。租户的“全险”财产保单应具有商业上合理的免赔额。

(iv) 平板玻璃承租人应承担场地上的所有平板玻璃责任。承租人可以选择自行承保此类风险。

(v) 最低限额可接受的最低责任限额为：

每次事故100万美元，累计200万美元。

(vi) 酒精责任如果承租人从事提供或出售酒精饮料，承租人应投保酒精责任险，每次事故保额至少100万美元或更高。

(vii) 汽车责任承租人应持有一份汽车责任保险单，涵盖承租人拥有的、非拥有的和雇用车辆，包括法定要求的无保险车辆驾驶员。如果场地拥有或与之相关的汽车，汽车责任险，包括人身伤害和财产损害，以及承租人选择的，覆盖该等汽车价值的车辆物理损害保险、综合保险和碰撞保险，其保额至少为100万美元的综合单一限额。

Notwithstanding any provision of this Lease to the contrary, Tenant and Landlord shall each include in all policies of insurance covering the Premises, the Building and contents therein, a waiver by the insurer of all right of subrogation against the other party in connection with any loss or damage thereby insured against.

In the event that either Tenant or Landlord sustains a loss by fire or other casualty or cause and such loss is caused in whole, or in part, by acts or omissions (including negligence) of the other party or such other party's agents, employees or servants, then the party sustaining the loss agrees, to the extent that the party sustaining such loss is compensated for such loss by insurance (or would have been compensated for such loss by insurance if such party had maintained the insurance required to be maintained by it herein, to waive all rights of recovery against the other party and such other party's agents, employees and servants, and no third party shall have any right of recovery, by way of subrogation or assignment or otherwise and all such rights shall be waived by such other parties, including the insurance companies that issue such party’s insurance policies.

It is acknowledged and understood by the parties hereto that such insurance for fire and extended coverage as Landlord elects to purchase shall be for the sole benefit of the Landlord, and that such insurance shall not cover Tenant's personal property, trade fixtures, records and files,

leasehold improvements, or any other appurtenances, and that in the event of damage to or loss of any such items, Landlord shall have no obligation to repair or replace same.

Each of the following acts or omissions of Tenant or occurrences shall constitute an "Event of Default":

(b) 租户未能或拒绝履行租户在本租约第7条（转让）中规定的义务；或

(c) 租户未能或拒绝及时执行或遵守本租约项下的任何其他契约、职责或义务，并在租户收到书面通知之后的三十（30）日过后，该失误仍然持续存在； 但如果该违约事件属于在该三十（30）日内无法合理治愈的类型，则租户应有合理时间在此后治愈该违约事件，只要租户在该三十（30）日内开始这种治愈并积极地完成这种治愈；或

如果发生任何违约事件，则在提供的通知之后，出租人可以选择，在这里提供的所有其他权利和救济措施或法律或公平法所允许的情况下，可以选择执行以下一个或多个措施：

出租人行使本租约中授予的一个或多个救济措施或其他可行救济不应被视为出租人接受承租人对场地的自愿放弃，无论是通过协议还是法律程序，只有在出租人和承租人的书面协议下才能实现此类放弃。在本租约和任何法定或习惯法律之间存在任何不一致的情况下，各方同意本租约应优先。未经司法程序和事先通知承租人，不得更改锁具或其他安全设备，出租人对承租人或其他在场地上留有财产的移动或占有行为不得视为未经授权或构成转让，承租人在任何违约事件后同意在司法程序后行使该等占有权利。就因任何合法进行维护的重新进入和/或申请，以及跟随司法程序和事先通知承租人进行的锁具更改或其他安全设备更改而产生的赔偿而言，所有损害赔偿要求均被弃权，对于任何因扣押令、强制侍留诉讼、扣押管理者诉讼或其他法律程序而引起的损害赔偿要求亦同样被弃权，但须出租人以商业上合理的注意来行使这一权利。承租人同意出租人重新进入可能是根据在强制侍留诉讼或其他法律程序中获得的判决而进行的，并且出租人之后不应被视为因侵入而承担赔偿责任，前提是出租人以商业上合理的注意行使这一权利。

尽管本协议中可能包含与之相违的任何规定，在租金支付发生违约事件时，房东无需在提起法律诉讼前提供任何通知（书面或口头）要求承租人搬离房屋，承租人特此同意

一旦租金未支付的违约事件仍未得到纠正，房东可以随时提出起诉，但承租人不放弃根据法定或通常法律要求的搬离通知和/或要求交房的权利。

如果承租人未能按照规定时间付款或纠正此协议下的任何其他违约行为，并且在任何适用的通知或纠正期限届满后，房东可以代承租人支付该款项，纠正其他违约行为（并可提前合理通知承租人进入房屋进行此类支付和/或处理）的情况下，房客有责任支付，并特此同意按要求向房东支付所有因此类补救措施而发生的实际合理成本、费用和支出，以及所有发票。

在终止本租约或承租人因违约事件失去房屋占有权或重新占有房屋的情况下，房东无义务重新出租或尝试重新出租全部或部分房屋，或者在重新出租后收取租金（如果有）；但房东有权重新出租或尝试重新出租，在重新出租情况下，房东可在任何时间向任何租客出租全部或部分房屋，用途不限。

除前述事项外，如果房东选择因违约事件而终止本租约，那么（除了下一段的其他规定外），承租人应对因本租约终止之日起到终止日应支付给房东的所有租金和其他债务总额承担责任，并应支付以下损害赔偿：相当于（截至终止日期使用每年租金基础进行计算）75％的（x）总租金和（y）剩余租期中的所有租金和其他费用的现值（使用年利率4％的折现率计算即终止日的现值），以及房东估计的因收回房屋和重新出租而产生的合理惯例费用，包括但不限于合理经纪佣金、合理律师费、房屋翻新等，扣减期间房东通过重新出租房屋获得的任何金额。

Notwithstanding anything above to the contrary, Landlord shall use commercially reasonable efforts to relet the Premises, or portions thereof, to mitigate any damages resulting from an Event of Default by Tenant; provided; however, that Tenant acknowledges that in order to reasonably mitigate damages Landlord shall not be obligated (i) to lease the Premises prior to any other space available for lease in the Building at such time; or (ii) to lease the Premises for a use, which in Landlord’s sole discretion, is incompatible with the then tenant mix of the Building or for below market rents.

In the event Landlord elects to terminate this Lease by reason of an Event of Default, in lieu of exercising the rights of Landlord under the preceding paragraph, or in the event Landlord

elects to terminate Tenant's right to possession of the Premises without terminating this Lease, Landlord may hold Tenant liable for all Rent and other indebtedness accrued to the date of such termination, plus such Rent and other indebtedness as would otherwise have been required to be paid by Tenant to Landlord during the period following termination of the Term (or Tenant's right to possession of the Premises, as the case may be) measured from the date of such termination by Landlord until the date which would have been the date of expiration of the Term (had Landlord not elected to terminate the Lease or Tenant's right to possession on account of such Event of Default) diminished by any net sums thereafter received by Landlord through reletting the Premises during such period (after deducting expenses incurred by Landlord as provided in the succeeding paragraph). Actions to collect amounts due by Tenant provided for in this paragraph may be brought from time to time by Landlord during the aforesaid period, on one or more occasions, without the necessity of Landlord's waiting until expiration of such period and in no event shall Tenant be entitled to any excess of rent (or rent plus other sums) obtained by reletting over and above the Rent herein reserved. If the Premises, or any part thereof, are relet together with other space in the Building, then the rents collected or reserved under any such reletting and the expenses of any such reletting shall be equitably apportioned for the purposes of this paragraph.

在发生违约事件时，租户还应就房东在本合同第22条中列明的房东地址以外的地方支付经房东为租赁整个或部分房屋而产生的经纪费，清除和存储留在房屋内的租户或其他居住者的财产的成本，修理、改造、装修或以其他方式使房屋达到适合新的租户或租户接受的条件的成本，以及房东为执行房东救济措施发生的所有合理费用，包括下文规定的合理律师费。

如果房东出现任何违约，租户唯一的救济措施应为索赔损害（租户在此放弃提供其他赋予其对房东财产或应付给房东的租金的留置权的法律的利益），但在采取任何此类行动之前，租户将向房东提供书面通知，具体说明该等违约情况，并且在此之后，房东应有合理期限，但在任何情况下不少于三十（30）天，来开始纠正任何此类违约。 除非房东在收到通知后未开始纠正任何违约或在此后开始纠正但未努力完成纠正，否则租户将无权因此而有任何救济或诉因。 房东在此项下的所有义务应被解释为独立契约，不是条件；所有这些义务仅在房东占有物业期间对房东具有约束力，之后不再具有。

除本租约明文规定的情形外，无论哪一方为胜诉方，房东和租户均不得就在法院采取任何行动或诉讼以执行本租约的任何条款或基于声称违约的任何条款的损害行动，或为宣布任何一方在本租约下的权利或义务或为任何其他司法救济的行动提起的诉讼而发生的律师费进行索取。 然而，如果房东提起任何以强制支付此处应支付的金钱数目的诉讼，并在此类诉讼中胜诉，则在此情况下，租户

将支付房东因尝试收取此款项而发生的一切合理费用，包括合理的律师费。

任何一方对本租约的任何条件或契约不放弃，并不会被视为或构成该方对本租约的任何其他条件或契约的进一步放弃。 本租约赋予各方的一切权利、救济、权力和特权应累积，但不应限制或取代法律授予的那些权利。

所有房屋内的个人财产应由租户自行承担风险，房东对由他人的过失致使的任何个人财产的损坏或丧失概不负责，但对房东或其雇员、代理人或承包商的行为、疏忽或过失除外。

(a) 除非此种遵从是根据本租约房东的义务，租户应符合并遵守所有现行和将来的法律、条例、法规、规则以及地方、县,州的或联邦政府或具有管辖权的地方政府或准政府机构的任何指示（统称为“适用法律”），无论在本租约期限开始时是否生效或将来通过、颁布或指示，适用于本租约期间的场所，而且对租户或房东在本租约期间对场所或其使用或占用所负有的任何义务而言。租户不必履行结构性改建、更换或修复场所或不位于或专门服务于场所的建筑系统的任何改建以以遵守适用法律，除非在（i）租户进行的建筑工程要求之下，或（ii）租户对场所的特定使用方式（而不只是仅适用于允许使用场所的合同）所要求的，或（iii）由于租户违反本租约的义务所要求的。在房东承担费用的情况下，房东应遵守适用于场所的所有适用法律，这些法律要求进行的结构性改建、更换或修复不是如上述租户所负的义务的同时，以及所有依适用法律要求进行的喷水器和消防系统的所有修理、更换或修改，以及适用于租户无需遵守的大楼公共区域、设施和系统的所有适用法律，必要的范围是（i）维持、更新或更新使用证书，使场所可以合法用于 [允许使用]，或（ii）遵守任何适用的法律，以便将公共区域的适用法律对场所或租户使用场所的合法用途造成不利的影响。

(b) The present rules and regulations in regard to the Building are attached hereto as Exhibit "B" and made a part hereof as though fully set out herein. Landlord reserves the right to change these rules and regulations, as modified or supplemented from time to time by the Landlord, Landlord hereby agreeing that any such changes made by Landlord shall be reasonable and non-discriminatory with respect to the other tenants and occupants of the Building and shall not reduce Tenant's rights under this Lease beyond a de minimis extent; provided, however, that

in case of any conflict or inconsistency between the provisions of this Lease and any of the rules and regulations, the provisions of this Lease shall control. Tenant shall faithfully observe and perform such rules and regulations, and the Tenant shall further be responsible for the compliance with such rules and regulations by the Tenant's employees, its invitees, agents, servants or visitors.

This Lease and all exhibits and attachments hereto, if any, constitute the entire agreement between the parties hereto and all previous negotiations leading thereto, and this Lease may be modified only by an agreement in writing, signed by Landlord and Tenant. No surrender of the Premises or of the remainder of the Term of the Lease shall be valid unless expressly accepted, in writing, by the Landlord.

It is understood and agreed between the parties hereto that time is of the essence with respect to all of the terms and provisions of this Lease.

(a) 如果房东收到任何当局打算根据任何征用、征收或强制征用法律（统称“征收”）将租赁物业或建筑的任何部分用于公共或准公共用途的通知，房东应立即通知租户。 如果整个租赁物业将被征收，或者如果该征收涉及租赁物业的某部分，以至于在租户判断下，余下的部分无法用于许可使用，并且对租户的实用性与征收前几乎相同，那么在任何这样的事件中，本租赁协议将在交付物业给征收机构的日期终止，租金将按该日期按比例调整，并且任何奖励、补偿或赔偿（以下有时称为“奖励”）应支付给房东，并成为房东的唯一财产，无论奖励是作为对租赁物业价值减少或建筑物权益的补偿还是其他方面，并且租户特此转让给房东租户对任何此类奖励的所有权、标题和利益。尽管前述，租户有权从征收机构，而不是从房东，获得独立给予租户的任何补偿，包括提出索赔并获得搬迁费用、租户的变更和不可移动固定装置、撤除租户设备和库存所需的成本或损失的权利，但不得就租赁物业价值获得补偿（“租户奖励”）。租户应继续支付租金直到租期终止。

(b) 如果只有租赁物业的一部分将被征收，但在租户看来，余下的租赁物业仍可以用于许可使用，并且对租户的实用性与征收前几乎相同，那么本租赁协议将不会终止，房东应自费修理和恢复租赁物业和所有改进，直接影响租赁物业的建筑物的其余部分，以便构成完整而可租赁的租赁物业，但是房东不得因此而被要求为维修和恢复支出任何超过奖励数额的款项，前提是如果房东未能这样修理和恢复租赁物业和所有改进为完整而可租赁的租赁物业，租户有权终止本租赁协议。 任何部分

房东未用于维修或恢复的奖励金额将被房东保留为房东的唯一财产。在将部分物业交付给征收机构后，基础租金和额外租金将按比例减免。此外，在物业停止营业以供房东恢复的任何时期内，将减免基础租金和额外租金。尽管前述情况，如果大楼或物业的五成（50%）或更多被征或被征收，那么房东或承租人可以通过向对方书面通知在此类征收后六十（60）天内终止本租约。在这种情况下，奖励金额应付给房东或成为房东的唯一财产。尽管前述情况，承租人有权从征收机构那里获得赔偿金，但不能从房东那里获得。承租人的奖励。

如果在租期内对临时使用权或占有权进行合法征收或以其他方式用于任何公共或准公共用途，承租人除下文规定外，有权收到该部分奖励，用于支付占用物业的补偿以及将承租人的物业高，并支付搬迁费用，而房东有权获得该部分代表恢复物业费用的回偿。本租约应受到此类征收的影响，只有在此类临时使用权或占有权期间，基础租金和额外租金应减免。

承租人同意在本租约期限结束和/或本租约取消或终止时将物业交还给房东，整洁干净，并且按照良好次序、状况和维修，除普通磨损和由灾害或征收引起的损坏除外，并将其商业固定设备、设备和其他个人财产移除。承租人应将所有钥匙交还给房东，并告知房东物业中所有锁、保险柜和金库的所有组合，如有。尽管前述情况，承租人不得移除由房东提供或支付的任何机器或商用固定装置（除非被承租人替换）。如果承租人未能根据此处规定移除其商用固定装置或其他财产，则此类财产将被视为被承租人废弃，并可由房东选择成为房东的财产，或由房东承担费用移除和处置。承租人应修复由安装和/或移除此处描述的任何财产造成的任何损坏。尽管前述情况，承租人不需要移除或恢复承租人进行的任何特殊改变。

如果租户在租赁期届满或终止后，经房东书面同意继续占据全部或部分房屋，则租户应被视为房屋的月租户，房东可以在下一个月开始前至少提前三十（30）天通知租户的情况下取消租赁，届时租赁将终止，租户应在收到通知的当月最后一天或之前搬离。租户同意在此月租期内支付房屋使用和占用费，金额为租赁期间租户支付的最后基本租金的150%，再加上额外租金的100%和租赁协议下应付的所有其他费用和开支。

如果租户在本租赁终止后未征得房东同意继续占据全部或部分房屋超过一百二十（120）天，则应被视为非法擅自占有的租户，并对房东承担责任，

包括所有房东因租户拒绝交还房屋占有权而遭受的直接和／或间接损失，或法律另有规定的损失。

如果在期限终止日期前六（6）个月期间，租户要求房东告知租户是否已为房屋的任何部分签订了新的租约或其他约束性承诺，以在租期届满或提前终止后继续使用，房东应在收到租户的此类请求后十（10）天内通知租户（在不因保密协议或机密保密协议的限制而受到限制的情况下）。

任何提前终止本租赁协议，无论是因为时间到期还是其他原因，都不影响房东在终止之前收取租金的权利。

除非得到房东的书面批准 在获得适用地方政府的批准后，不得在租赁物业的任何部分或建筑物外部和/或租赁物业所在的房地产上涂抹、固定或张贴租户业务的标识（“租户标识”），但展示于J表中的租户标识的使用得到批准。 租户标识及其安装应由租户承担全部费用。 房东应在租赁物业的门旁边和大厦大堂或楼层（如有）的目录板旁边，张贴租户名称和一个或多个与租户有关的人的名称。此外，房东应在大厦大厅和共用区域内安装建筑标准导向标识，以标识租户。

房东及其代理、雇员和独立承包商可以在合理时间进入租赁物业，前提是提前书面通知（但不少于一（1）个工作日），以进行以下操作： (a) 检查租赁物业， (b) 向潜在购买者、贷方或在租期最后十二（12）个月内的租户展示租赁物业， (c) 确定租户是否遵守其在本协议项下的所有责任， (d) 提供由房东提供给租户的保洁服务和其他服务（如有）， (e) 张贴免责通知，并 (f) 根据本协议约定要求房东修理所需的工作，或必要时修理任何相邻空间或公共设施，或对建筑物的任何其他部分进行修理、改造或改进。但是，所有这些工作都必须尽快完成，并尽量减少对租户的干扰以及对租赁物和租户财产的损害，这可能包括安排在营业时间之后进行工作。房东承认，租户控制对租赁物的进入是必要的，以保护其隐私和安全。因此，除非存在危及财产或人身伤害的紧急情况，并在尽量努力联系租户后，房东及其代表在租赁物上，根据租户选择，应由租户代表陪同并遵守该代表的合理指示。房东应

及时修复由房东或房东的代理人在进入租赁物期间造成的任何损坏。

租户在此放弃因此类进入而导致的任何对租户业务的伤害、侵扰、占有权或安静享用租赁物的损失或其他损失的赔偿。房东应始终拥有并保留一把可以打开租赁物内、上或附近所有门的钥匙（不包括租户的金库、保险柜、实验室或租户事先书面指定或明确指定为限制或受限区域的部分）；房东有权使用其认为适当的任何手段在紧急情况下打开上述门以获取进入租赁物，并任何由房东根据任何该等手段或其他方式获得的对租赁物的进入，均不得，在任何情况下，被视为强行或非法进入或非法占有租赁物或将租户实际或根本驱逐出租赁物，或租赁物的任何部分，除非在此类进入中房东或房东的任何代理人或承包商的任何疏忽或故意不当行为造成 第21条.

任何通知、要求、请求或其他根据本租赁合同应当以书面形式进行，并通过亲手交付或通过隔夜快递服务，或者通过美国挂号信或认证信寄出，足额预付邮资，若发送给房东，则发送至以下地址：

SLOSS房地产公司

1130 22nd 南街3500号套房

亚拉巴马州，伯明翰35205

注意：首席运营官

电话号码：(205) 802-2100

另外如果是租户，联系地址为：

IN8BIO, INC.

帝国大厦

第五大道350号，5330套房

纽约，纽约10118

注意：William Ho先生和Kate Rochlin博士

电话号码：(646) 933-5605

邮件: LegalNotifications@in8bio.com

副本送往：

Seyfarth Shaw LLP

第8大道620号

New York, New York 10018-1405

Attn: Michael J. Waters, Esq.

任一方的地址可随时通过以上提供的方式通知对方而更改，但所租物业地址不得被承租方作为唯一的通知地址。任一方地址的变更未经他方通知并提供此类地址变更通知即不对他方具有约束力。如按以上提供的方式通过邮寄发送所通知，则根据挂号通知的邮局收据或签收回执来确定该通知是否按邮件送达正确。对于此文件中提及的各种时段计算目的，递送的通知将视为于递送至上述一方通知地址处时被视为已收到，如按照以上提供的方式邮寄的通知被视为在以下两者中较早的情况下完成: 签收回执上实际收到的日期，或 (i) 如签收回执上所示实际收到，或 (ii) 在此提供的发帖后三（3）个工作日内，通过隔夜快递服务发送的通知应被视为在被隔夜快递服务接受的日期之后的第一（1）个工作日收到。最后，任何按照上述提供的方式寄出并实际接收到收件人（或拒收交付）的书面通知，应构成本租约下所有目的的足够通知。

此租约在任何时候均受制于并附属于(a)可能存在或今后可能影响租赁物和物业的地面租约或基础租约以及(b)可能存在或今后放置在和担保与资产中的任何一项或全部内容（x）物业；（y）为了物业利益的地面租赁或基础租赁；和（z）房东对上述任何项中的所有或部分土地权益或产权；但要求租户的租赁物的使用权不受扰动，只要租户不受本租约下的违约事件制约。

租户应在房东的要求之日起十（10）个工作日内签署并交付，并以房东（或其贷款人）要求的合理形式提供任何文件，证明此租约的附属性，前提是该文件应同时确保租户不受干扰。租户此处立约，租户应对房东的任何继任者臣顺。

在起始日期之前，房东、租户和物业的现有抵押权人应就有利于租户的目前形式的不受干扰协议签署协议，但此形式必须得到租户的合理满意。只要租户从未来抵押权人或未来优越出租人处收到了一份商业合理的不受干扰协议，如果抵押权人或优越出租人继承了房东在本租约项下的权利，不论是通过占有或取得拍卖权或交付新租约或契约，那么在该继承房东的请求下（“继任房东”），租户应臣顺并认可继任房东为本租约下的房东，并应迅速签署并交付任何继任房东可能合理要求以证明此臣顺的文件。在此臣顺之后，本租约将继续有效，全部成为或像一个直接租约一样成为继任房东和租户之间的协议，以适用于此臣顺之后的所有条款、条件和契约。根据本租约的目的，“不受干扰协议”是指一份附从、臣顺和不扰乱协议，该协议符合本租约的条款，由抵押权持有人或地上租约或基础租约权利持有人经过正式执行和认可，以可记录形式，其中租户同意将其在本租约下的权益附属于该抵押权或地上租约或基础租约，并且该抵押权人或优越出租人同意只要租户没有违约就不终止本租约。

根据所述的非干扰协议或本租约，超过适用的通知和矫正期限。租户在房东的同意下，有权在适用的登记处记录任何非干扰协议。

租户应不时地，在房东收到十（10）个工作日书面通知后，执行、确认并交付给房东一份书面声明，证明本租约未修改并且完全有效（或者关于该租约因修改而完全有效，附上修改的文件），支付租金和其他费用的日期，是否有，据租户所知，房东在本协议项下违约（如有，详细说明违约性质），旨在任何根据该段落交付的声明可以被建筑物出售的潜在购买者或房东权益的任何抵押权人依据房东权益的任何抵押权或者房东权益转让。在房东的第二次书面通知后再十（10）个工作日内，租户未执行此类证书或声明，将构成租户在此处的立即违约，无需任何额外宽限期或矫正期（房东将向租户提交房东行使该选项的书面通知）。

房东应不时地，在租户收到的十（10）个工作日书面通知后，执行、确认并交付给租户一份书面声明，证明本租约未修改并且完全有效（或者关于该租约因修改而完全有效，附上修改的文件），支付租金和其他费用的日期，是否有，据房东所知，租户在本协议项下违约（如有，详细说明违约性质），旨在任何根据该段落交付的声明可以被租户企业的潜在购买者或租户的任何贷款人所依赖。

Notwithstanding anything to the contrary provided in this Lease or by law, it is specifically agreed and understood between the parties hereto that there shall be absolutely no personal liability on the part of the Landlord, any of its employees or any of its respective heirs, executors, administrators, personal representatives, successors, assignees, shareholders, partners, members, managers, officers, agents, nominees or designees, with respect to any of the terms, covenants, and conditions of this Lease, and Tenant or any other party claiming by, through or under the Tenant shall look solely to the interests of the Landlord in the Property and the proceeds thereof, as its respective interest may appear, for the collection of any claim, demand, cost, expense, judgment or other judicial process requiring the payment of money for any default or breach by Landlord, and no other real, personal, or mixed property of such persons or entities shall be subject to levy, execution or other judicial process for the satisfaction of any such claim of Tenant.

This Lease and all covenants, obligations, and conditions hereof shall inure to the benefit of and shall be binding upon Landlord, and Landlord's successors and assigns. This Lease and all its covenants, obligations, and conditions shall also inure to the

benefit and be binding upon Tenant and Tenant's heirs, executors, administrators, successors, and permitted assigns.

Agent is authorized to act as Landlord’s agent in connection with the performance of this Lease, and Tenant shall be entitled to rely upon correspondence and notices received from Agent. Tenant acknowledges that Agent is acting solely as agent for Landlord in connection with this Lease and neither Agent nor any of its partners, members, managers, officers, directors, shareholders, employees, agents or representatives shall have any liability to Tenant in connection with the performance of this Lease, and Tenant waives any and all claims against any and all of such parties arising out of, or in any way connected with, this Lease or the Building.

Landlord shall be responsible for the removal of any Hazardous Substances present in the Premises as of the Commencement Date, and Tenant shall receive a day-for-day extension of the Rent Commencement Date to the extent that Tenant’s Work is delayed as a result of the presence of such Hazardous Substances or the remediation thereof. Landlord, its contractors, agents and employees, shall not introduce, generate, place, hold, store, or use Hazardous Substances to be used, transported, stored, released, handled, produced or installed in, on or from the Premises or outside the Premises, except cleaning products, solvents and other chemicals customarily used in maintaining a commercial property.

Tenant, its contractors, agents and employees shall not introduce, generate, place, hold, store, or use any Hazardous Substance or Medical Waste in the Premises, the Building or the Property of which the Premises are a part, except in such amounts as are necessary or desirable for the Permitted Use, including any cleaning products, solvents and other chemicals customarily used in office and lab properties,, provided that Tenant has obtained all required approvals, permits, and licenses from all local, state, and federal authorities, and shall comply with all laws and regulations relating to and/or regulating such substances and all other health and/or safety laws and regulations in the operation of its business from the Premises (the “Tenant’s Liability”). Tenant shall indemnify, protect, defend and hold Landlord harmless from and against any and all actual costs, claims, suits, causes of action, demands, losses, liabilities, penalties, injury or damage (including, without limitation, reasonable attorney's fees at all trial and appellate levels, whether or not suit is brought) arising directly from or out of, or in any way connected with: (a) the Tenant’s Liability, (b) the presence or release of any “Hazardous Substance” or “Medical Waste” (as each of these terms is defined in any applicable federal, state or local statute, law, ordinance, code, rule, regulation, order or decree regulating, relating to, or imposing liability or standards of conduct concerning hazardous, toxic or dangerous substances or medical waste) in the Building, in and on the Property of which the Building and the Premises are a part, and in, on or within the Premises to the extent attributable to Tenant, its contractors, agents and employees; and (c) 关于在租赁物内发生的任何有害物质或医疗废物违反任何环境法律、法规、条例或行政或司法命令，且在一定程度上可归因于承租人、其承包商、代理人和雇员，此类赔偿责任在本租约到期或提前终止后仍然有效。

房东有权出售、转让、转让或以其他方式转让其对该建筑物的利益。在此类销售、转让、转让或转让时，承租人应向新业主承担与向房东承担的义务相同的义务。在任何此类出售时，将本租约的任何安全押金转移给新业主时，本房东将完全免除并解除本租约项下的任何进一步义务或责任。

如果本租约的任何条款或其适用于任何人或情况在某种程度上无效或不可执行，则本租约的其余部分或适用于除使其无效或不可执行的人或情况以外的人或情况的该等条款的适用均不受影响，且本租约的每一条款应依法得到充分有效执行。

房东和承租人一致同意第3条列明的基本租金是承租人应支付的最低租金。基本租金包括2023年（“基础年”）的运营成本（如下文定义），其估计为每可出租平方英尺8.15美元，不含承租人的直接占用成本。房东将向承租人收取，并承租人同意支付，作为额外租金（“额外租金”），基于每个在基础年后于每年1月1日开始，并在下一个12月31日结束的对基础年（每个，“增加”）期间内根据本次租期确定的运营成本的增加，承租人在该运营成本中的份额（如第31条末尾定义）。

根据本租约的目的，“运营成本”应包括与拥有、管理、营销、维护、景观美化、维修和运营大楼、停车区域、共用区域及属于租赁物的场地（但不包括租赁物本身，除非本合同另有规定）以及与之相关的个人财产有关的各种自然和性质的开支、成本和支出，但不包括租户直接支付或根据本租约明文规定的租赁物维护、维修或运营费用，这些费用、成本和支出除本租约其他地方规定的费用和收费外，还包括但不限于：地产东/业主为租赁物提供的所有服务；不动产税（或租金、大楼及物业的其他政府税费或征收）；电费、天然气费、水费（包括租赁物的水费）、下水道和所有其他公用事业费用，包括供暖、照明、空调和通风的动力；不仅专门为大楼中的一个租户提供服务的通风、加热和空调系统(HVAC)的维修、维护和更换；根据HVAC、大楼及与之相关的设备的任何维护和服务合同支付的费用； 玻璃清洁；共用区域的管家服务；垃圾、杂物和垃圾清理和处理；消灭害虫和害虫防治（对大楼外部）；清雪和除冰；车库和停车场运营商；电梯维护；共用区域废物回收服务；景观维护和习俗的景观更换；重新划线和修理停车场；保险，包括但不限于火灾、扩展覆盖、责任、工伤赔偿、电梯以及业主善意承担并适用于物业的任何其他保险；油漆；制服；习惯性物业管理费用；用品；日用杂品；销售或使用税；物业经营、管理、维修、保养和门禁所需的所有用品、工具、设备、材料和更换品的成本；维修和维护不仅专门为大楼中的一个租户提供服务的公用事业线路；提供物业标识牌；定期重新粉刷建筑物外墙（包括蒸汽清洗或喷砂处理或其他清除涂鸦的程序）；修理和维护建筑物的架空罩道；修理和维护服务租赁物及属于租赁物的大楼的喷水器和喷水器升管，但不仅专为大楼中的一个租户提供服务；维护和修理人行道；大楼管理、运营和维护的所有参与人员的工资和薪酬费用（无论业主适当分配的是直接还是间接），以及所谓的福利待遇，或业主支付或承担为提供该建筑物管理、运营和维护员工福利的任何其他成本或费用；在与业主或代理签订的任何合同下，承包商的费用，该承包商进行大楼运营或维护工作的费用；业主在维护、运营和修理任何共用设施时所发生的费用和开支，包括道路、私人车道、广场区域、人行道、管道、电线、电缆和其他公用设施、滞留设施、暴雨和污水排水管、涵洞、排水沟、集水井及相关设备、停车场、场地和景观、共用走廊、大堂、走廊、电梯、入口和出口、洗手间和楼梯，现在或不断为物业和租赁物（而不是专门为其他租户）提供服务的共用设施；法律和会计费用，包括但不限于与寻求或获得减免和退税相关的费用，或者任何与根据普遍公认的会计和管理原则而被视为维护、运营或修理建筑物成本的费用。如果任何大楼费用，尽管在一年中支付，则与多于一个日历年有关，则业主可选择将该费用按比例分配给这些相关的日历年。

如果某笔大楼费用虽在一年内支付，但涉及超过一个日历年，则根据业主的选择，这笔费用可以在相关日历年间按比例分配。

"Operating Costs" shall not include the items set forth on Exhibit “I” attached hereto.

If the Building is not fully occupied during any given Calendar Year, the Operating Costs shall be equitably adjusted, so that such of those expenses as constitute variable rather than fixed costs (as determined in accordance with sound accounting practices and principles) shall be adjusted to reflect vacancies in the Building by projecting such variable costs as though the Building were fully occupied throughout such Calendar Year; provided, however, that in no event shall Landlord, by reason of any such adjustment, be entitled to receive more than 100% of the actual Operating Costs.

With respect to the first Calendar Year falling in whole or in part within the Term, Tenant shall pay to Landlord one-twelfth (1/12) of Landlord’s good faith estimate of the increase for the

immediately following Calendar Year of the Operating Costs over the Operating Costs for the Base Year as Additional Rent on a monthly basis in advance on the first day of each month, which Increase shall then be reconciled between Landlord and Tenant at the end of the year. The actual amount of the Increase payable with respect to the portion of the Term following the Base Year shall be an amount equal to the product obtained by multiplying the Tenant’s Share by the increase in Operating Costs for the Calendar Year or partial Calendar Year in question over the Operating Costs for the Base Year. As soon as practicable after the close of each Calendar Year, but in no event later than March 31 of the following Calendar Year, Landlord shall deliver to Tenant a statement of the Additional Rent for the immediately preceding Calendar Year (“Operating Costs Statement”), setting forth in reasonable detail the Operating Costs for such Calendar Year and the calculation of the Additional Rent due as a result thereof. If such Operating Costs Statement shows an amount owing by Tenant that is less that the total of the payments actually made by the Tenant for the immediately preceding Calendar Year, Tenant shall be credited for such excess against the next monthly payment(s) of Rent. If such Operating Costs Statement shows an amount owing by the Tenant that is more than the payments actually made by the Tenant for the immediately preceding Calendar Year, Tenant shall pay the deficiency to Landlord within thirty (30) days after delivery of the Operating Costs Statement. Notwithstanding the foregoing, any operating costs properly and reasonably attributable to the Premises shall be added to Tenant’s Additional Rent without regard to Tenant’s Share.

在租赁期内的每个日历年的12月31日或尽可能迅速之后，房东应提供租户书面通知，合理估计下一个日历年度的增加金额，诚信计算出下一个日历年度营运成本相对于基准年度的估计增加金额。从来年的1月1日起，租户应提前每个月向房东支付该估计增加租金的十二分之一（1/12）。如果在下一个日历年的12月31日之前未提供房东对增加金额的估计通知，租户应继续根据上一日历年度计算的增加金额支付月付款，直到收到此类通知的次月为止。

在租约期内房东在两（2）年内未要求支付经营成本，则被视为房东放弃在租约期内收取与该日历年到期日两（2）年内可能到期的现金租金项目有关的任何一项内容的权利。

每份经营成本报告书对租户具有约束力，除非租户在收到经营成本报告书后六（6）个月内通知房东其对经营成本报告书的正确性存在争议，并指明经营成本报告书据称有错误的具体方面。在这类争议解决之前，租户应根据适用的经营成本报告书支付额外租金，不影响租户的立场。如果争议最终有利于租户，房东应在裁决确定后立即向租户支付由租户过度支付的金额，或者按照房东的选择将此类过度额度抵销本款第6.03节下的后续付款。关于以上内容，租户有权检查和/或审计与经营成本有关的房东的账目记录，前提是（i）在发送此类经营成本报告书后一年内通知房东，（ii）执行此类审计

completed within 60 days after it has commenced, and (iii) such audit shall be conducted by an employee of Tenant or Tenant’s accountant who is not being compensated on a contingency basis. The party conducting such audit shall execute and deliver to Landlord a confidentiality agreement in reasonable form, containing customary and industry-standard exceptions and carveouts. If Tenant’s inspection and/or audit reflects an overpayment of more than five percent (5%) (but at least $5,000), Landlord shall, in addition to refunding such overpayment, reimburse Tenant for the reasonable out-of-pocket cost of such inspection and/or audit. The obligations to make any payments under this Section 6.03 for the last year of the Term shall be appropriately adjusted.

Tenant’s Share, as that term is used in this paragraph, shall be 15.13%, subject to adjustment in the event of any change in the rentable square feet in the Building. Tenant’s Share is determined by dividing the number of rentable square feet in the Premises by the number of rentable square feet in the Building, which Landlord represents is 53,656 rentable square feet as of the Effective Date.

All future alterations, additions, or improvements in or to the Premises by or on behalf of Tenant (collectively, “Alterations”) shall require the prior written consent of Landlord, which consent shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed, in the form provided as Exhibit “E-2” herein, except that Landlord’s consent shall not be required for any nonstructural Alteration entirely within the Premises that is entirely decorative in nature (i.e., carpeting, painting or other wall covering, window treatments, tiling, finishes, doors, shelving, vanities, cabinetry, countertops, light fixtures and appliances, installation or removal of furniture, fixtures and equipment and hanging pictures), and does not require the approval of any governmental authority. Notwithstanding Landlord’s consent to such future improvements, or the performance of improvements by a contractor approved by or affiliated with Landlord, Tenant acknowledges and agrees that all improvements performed by or on behalf of Tenant shall be conducted in a good and workmanlike manner, using new or like-new materials, and in compliance with all Applicable Laws, and at Tenant’s risk and at Tenant’s sole cost and expense. Tenant shall obtain Landlord’s prior written consent, which shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed, with respect to any third-party contractor Tenant desires to engage for the performance of any Alterations requiring Landlord’s consent. Tenant’s contractors shall be licensed in the State of Alabama, bonded (if such contractor’s work will exceed $25,000 in cost), and insured in accordance with standard industry practices and to be approved by Landlord prior to the commencement of any Alterations, in its reasonable discretion. All Alterations, except only office furniture and equipment, modular installations, lab equipment and fixtures, and other additions which shall be readily removable without injury to the Premises, shall be and remain a part of the Premises at the expiration of this Lease. Landlord reserves the right to require Tenant to remove only such improvements or additions at the termination hereof which constitute Specialty Alterations by providing written notice of such removal at the time such Specialty Alterations are installed. Landlord may, at its election, to the extent not performed by Tenant, repair any damage to the Premises caused by or in connection with the removal of any articles of personal property, business or trade fixtures, alterations, improvements and installations, and all reasonable costs for such repairs shall be at Tenant’s expense. The term “Specialty Alterations“ shall mean alterations

属于以下情形之一：(i)在租赁房屋中穿孔楼板，(ii)需要加固租赁房屋的楼板，(iii)安装升高地板系统，(iv)安装保险库或其他类似的设备或系统，旨在以超出合理人士对普通办公空间使用的安全级别，(v)涉及管道连接材料（例如厨房和主管浴室在建筑核心外），(vi)安装或移除任何夹层或平台或(vi)安装任何垂直运输系统。

租户举办或主办的任何特别活动，或与租户使用或占用租赁房屋有关的特殊服务（包括但不限于超出租户正常行业活动范围的活动，使用特别建筑服务或公用事业，或使用租赁房屋之外的建筑区域）应经房东事先批准，不得无理拒绝、附加条件或延迟。租户应承担与此类特殊活动或相关服务相关的额外费用，包括向代理支付合理的特别活动费用并与房东签订（由房东起草的合理形式的）与此类活动相关的保障协议。

租户将每周七天二十四小时进入和在租赁房屋内经营。房东应通过大堂提供通过门禁卡或键盘系统进入的权限，该系统应于起始日期处于正常运行状态，并由房东以其独立费用和费用维护。

在罢工、停工、劳资纠纷、内战、天灾、疾病爆发或流行以及其他各方无法控制的原因（统称为“不可抗力”）导致房东无法提供服务或履行本租约下要求的其他义务的情况下，本租约不会终止，租户支付租金以及租户应支付的所有其他费用和款项的义务不会受到影响也不会免除，房东不会被视为违约。如果因不可抗力，租户延误履行本租约项下的任何义务，除了租户支付租金和根据本租约在此之下应支付的所有其他费用和款项的义务外，租户的履行应免除延迟期间的等于延期的期间租户将在该期间内不被视为违约，时间落在租约终止后应被视为违约，履行其义务的一部分已延迟。

如果本租赁合同的任何条款或规定在现行或将来的法律下是非法的、无效的或不可执行的，则本租赁合同的其余部分不受影响，并且应在本租赁合同中添加一个几乎与该非法、无效或不可执行的条款或规定相同的条款或规定，以求该条款或规定是合法的、有效的且可执行的。

此处使用的标题仅为方便索引各段落，并在任何情况下不得被视为解释或解释本租赁合同的任何规定。

阿拉巴马州法律将管辖本租赁合同的有效性、履行和执行。

将此租赁合同提交给租户进行审阅并不构成对出租房屋的出租提议或选择，并且不旨在为租户保留房屋。相反，明确理解本租赁合同在租户和房东完全并正确签署并交付给所有各方之前均不会生效或对各方具有约束力。

经双方同意和理解，霉菌、黴菌、真菌、霉毒素和微生物（统称为“霉菌”）基本上存在于任何地方。租户承认并理解霉菌可以在任何地方生长，包括租赁物内。房东要求租户通过良好的家政和通风管理措施正确防止租赁物内的潮湿。租户承认房屋维护、通风和潮湿控制的必要性（尤其是厨房、浴室、橱柜下方和外墙周围）以预防霉菌。在签署本租约时，租户已首次检查了租赁物，并证明租户未在租赁物内观察到霉菌或潮湿。租户同意立即书面向房东报告：（1）租赁物内以及任何储藏室、车库或其他公共区域存在水漏或过度潮湿的任何证据；（2）任何不能仅通过常见家用清洁剂涂抹和擦拭区域而无法去除的霉菌或类似黴菌生长的证据；以及（3）租赁物内的加热、通风或空调系统出现任何故障。房东对由于或与霉菌存在及相关状况有关引起的损害不负责任，租户特此放弃因房东未尽本租约项下义务，疏忽或恶意行为或重大疏忽而产生的赔偿权利和转保权利。租户应对因租赁物内或建筑其他部分存在的霉菌、水或潮湿导致的实际损害（包括所有个人受伤或财产损害案件）承担赔偿责任，在这些损害是由租户的疏忽引起：（i）通过创建、未能防止或未能解决租户引起的任何霉菌或过度潮湿或水以及同源源泉；（ii）未能妥善处理

保持、更换和监测房地产，或者(iii)未能及时采取适当的纠正措施，进行适当的修理或更换，并最大程度地减少因水、湿气或霉菌造成的任何损害（包括但不限于未能及时通知并寻求适当的专业人员或专家的帮助）。

承租人保证在谈判租赁期间未与任何房地产经纪人或代理商打过交道。房东保证在谈判租赁期间未与任何房地产经纪人或代理商打过交道，除了代理人（“房东经纪人”）。房东应负责向房东经纪人支付佣金。如果承租人在与建筑物内的空间租赁有关事宜中与任何人或房地产经纪人打过交道，而非房东经纪人，承租人应独自承担应付给该人或公司的任何费用，并且承租人应使房东免于承担任何因此产生的责任，包括律师费和成本。如果房东与任何人或房地产经纪人就向承租人租赁建筑物内的空间打过交道，房东应独自承担应付给该人或公司的任何费用，并且房东应使承租人免于承担任何因此产生的责任，包括律师费和成本。

在起始日期后，房东应向承租人交付一份《接受协议》，其形式基本与附件中的类似，确认租约的起始日期、租金起始日期和租约期限的到期日期；以及（ii）承租人已接受了房地产；但前提是，如果房东未提供该接受协议，不得推迟起始日期或租金起始日期，也不得使本租约无效。承租人在收到房东发来的接受协议后四十五（45）天内未签署并退还给房东，将被视为承租人同意由房东准备并提交给承租人的文件内容。 展览品“H”，确认了租约的起始日期、租金起始日期和租约的到期日期等事项，并且承租人已接受了房地产；但房东未提供该接受协议不得推迟起始日期或租金起始日期，也不会使本租约无效。如果承租人在收到来自房东的接受协议后四十五（45）天内未签署并退还给房东，将被视为承租人同意由房东准备并提交给承租人的文件内容。

未经租户事先书面同意，房东不得采取或允许以下任何行为，以任何方式干扰租户对房屋的使用或进入：(a)关闭或改变入口、走廊、楼梯、出口、电梯或其他通往房屋的通道的任何部分，除非出于维护或紧急情况而进行短期关闭，或(b)关闭、改变位置，或消除或减少毗邻房屋的共用区域的任何部分，除非出于维护或紧急情况而进行短期关闭。

此租赁协议的其他条款和条件（如果有）附于上述[EXHIBIt "C"]，并成为本协议的一部分。如果本协议规定与[EXHIBIt "C"]中规定之间存在冲突，则以[EXHIBIt "C"]的规定为准。 展览“C” 和所列 展览“C”“EXHIBIt "C"” 展览“C” 应控制。

已完成并执行 截至2024年3月16日。

证人： 房东：

Sloss马丁饼干有限公司。

By: Sloss房地产公司，Inc.，

其代理

通过： 司考特·普利安姆

姓名: 司考特·普利安姆

职务: 总裁

房东通知地址:

c/o Sloss Real Estate Company, Inc.

1130 22nd Street South,

3500号套房

Birmingham, Alabama 35205

租户：

In8bio, Inc.

By: /s/ William Ho

Name: William Ho

其：首席执行官

由： /s/ 凯特·罗克林

姓名：凯特·罗克林

其：首席运营官

租户通知地址：

帝国大厦

第五大道350号，5330套房

纽约，纽约10118

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