附件10.3
*** 本文件中某些信息根据S-K法规，第601(b)(10)项被排除。此类排除的信息并不重要，并且是公司视为私密或机密的信息。被省略的信息在本附录中用括号「[***]」表示。***
商业租赁
本租约于14日租赁十二月, 2009.
房东在此同意将以下租赁物业租给租户，租户在此同意根据此处规定的条款和条件从房东处租用。
房东：联合广场L.P.
地址： | | 邮政信箱59号 |
| | 新希望，PA 18938 |
电话: | | [根据第601(a)(6)项省略] |
传真: | | [根据第601(a)(6)项省略] |
租户：Caliber Therapeutics Inc.
地址： | | 150 Union Square Drive, New Hope, PA 18938 |
电话: | | [根据601(a)(6)项省略] |
传真: | | ( ) |
电子邮件: | | |
1. | 租赁场所: |
租赁场所是指以下描述的场所：
地址： suite 150 Union Square Drive, New Hope, PA 18938
租赁场所的建筑面积：+/- 3023平方英尺
2. | 术语: |
A. | 租赁条款（「初始条款」）为六（6）个月，开始于： 1号 日 2010年2月 (“开始日期）结束于： 31号 日 2010年7月 (“到期日除非如下面所述提前终止或延长。 |
B. | 租赁期自租赁开始之日起算，至开始日期后的第十二个月的最后一天止，构成本协议中所述的第一租赁年，随后每连续十二个月的期间构成一个租赁年。 |
C. | 如果租户在上述租赁到期日期后在房东的书面同意下仍占有租赁房产（在不行使延长期权的情况下，如果适用），本租约将转换为按月租赁，双方均有权通过提前至少三十（30）天书面通知对方来终止租约。 |
3. | 续租选项: |
租户被授予延长本租约期限的权利和选项，额外延长一个（1）个月的期限(6)超出本租约最初期限（以下简称「延长期限」，与最初期限合称为「租期」），延长期限在本租约的最初期限到期后开始，前提是：
| A. | 该选项必须在最初期限到期前至少两（2）个月由租户书面通知房东行使（如有）。 |
| B. | 在行使选项时，以及在延长期限开始时，本租约应完全有效，且租户没有发生违约事件； |
| C. | 如果前述选项有效行使，本租约中包含的所有条款和条件将在任何延长期限内继续适用。 |
4. | 基础租金: |
| A. | 租户同意支付年度基本租金： |
[***] 美元 ($[***]) 按等额分期支付$[***]提前在本租赁初始期限内的每一个日历月的第一天支付，无需扣除或要求。
| B. | 租金将在本租赁的任何额外延续期间，根据「租赁细目租赁附录A附录日期12-14-09」的规定增加。 |
| C. | 租金应支付到上面的房东地址。 |
| D. | 租户应当每月支付十个百分点（10%）的「滞纳金」，适用于任何在到期日后超过十（10）天支付的租金分期（或本租赁下任何被视为额外租金的费用），并按累积方式计算。 |
E. | 租户应支付50.00美元，作为因银行因资金不足而退回的支票费用。 |
5. | 基础租金调整不适用 |
如果在以财年开始的任何税务年度中0在租赁物业所在的土地和建筑物的房地产税和财产保险超过财政年度0的房地产税和财产保险金额（以下称为「基准年」）时，租户将根据房东的书面通知，在此作为额外租金支付给房东，[***]% 的租户在该基准年中因房地产税和财产保险增加的比例部分，该等增加每年可能在本租约的任何期限或任何延期或续约中发生，或按比例支付任何财政年度的部分。
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6. | 额外租金: |
租户根据本租约所需支付的所有款项（基础租金除外），无论其是否被指定为「额外租金」，均应作为租金由租户欠房东。基础租金和额外租金有时统称为租金。
7. | 公共区域维护租金: |
租户需向房东支付额外租金，以维护公共区域，包括清洁公共走廊、洗窗户外部、公共区域公用事业、垃圾清理、除雪、景观维护以及任何其他一般性质的维护费用。本租赁期第一年的公共区域维护租金年金额为$[***] 每平方英尺的建筑总面积，并根据需要每年增加。租赁场所的公共区域维护租金月金额为 $[***].公共区域维护租金的年度增加不应超过「租赁明细 租赁附录 A 附录日期 12-14-09」每个期限的规定。
8. | 公用事业租金: |
除非公用事业由租户负责 (第12节)，否则房东应为租赁场所提供供暖、空调和电力。提供给租赁场所的公用事业及服务的公用事业租金作为额外租金支付。本租赁期第一年分配的公用事业年金额为$[***] 每平方英尺的建筑总面积，并根据当前电力收费标准每年增加。月公用事业租金为$[***].公用事业租金的年度增长依据「租赁明细租赁附录A日期12-14-09」。附加公共服务的申请和连接，以及对此类服务的支付应由下述责任方以其名义进行。
电话 / 有线电视 / 传真 / 计算机-半导体：租户
9. | 安防-半导体存入资金: |
在本租约签署时，[***] 美元（$[***]）将由租户存入房东作为保证金、押金，以确保该租户忠实履行租约的所有契约和条款（「保证金、押金」）。保证金、押金不是提前租金存款或房东在租户违约时损失的衡量。每当发生此处的违约事件时，房东可以使用全部或部分保证金、押金来支付租约项下逾期的款项以及因该违约事件造成的任何损害、伤害、费用或责任，而不影响房东在法律或公平方面根据本租约提供的任何其他权利或救济。租户应按要求向房东支付将保证金、押金恢复到原始金额的费用。如果租户忠实履行其应履行的所有契约和条款，则保证金、押金（或剩余部分）应无息返还给租户。该保证金、押金无需存入托管账户。
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10. | 使用场所: |
租赁房产仅可用于以下目的：
实验室和办公室
11. | 租赁房产的条件；维护和修理: |
在交付占有时，租赁房产应处于良好状态和修理条件。承租人同意在租期内妥善照顾和维护租赁房产，使其保持良好状态。
根据本租约的条款，承租人应自行承担所有内部油漆的维修和维护费用；维修和维护批准的标志；以及租赁房产内所有地面覆盖物、照明设备和其他固定装置及设备的维修和更换，以及所有受损的平板玻璃的修理和恢复，除非这些维修是因房东的疏忽造成的。承租人应自行承担HVAC系统的维护费用，除非任何维修是房东疏忽导致的，在这种情况下，房东应支付任何此类维修的费用，或者承租人可以选择让房东全权维护并担保HVAC系统，需在此段落上签名。当前该担保的费用为每单位每月$[***]，并可能根据房东提供此担保的成本的增加/减少而调整。租赁房产的服务由一个 (1) 单位；当前每月担保费用$[***].HVAC担保的年度增加不得超过[***]%每年。
/s/ DS | (租户首字母) |
12. | 公用事业: |
对租赁物业所提供的所有公用设施和服务的责任应如下所示。公用设施的申请和连接，以及所有服务，应由责任方以其名义申请和进行。任何可归因于房东的公用设施应根据需要进行增加。
电力：房东 水/污水：租户 垃圾: 房东
清洁（内部）: 租户 电话: 租户
13. | 遵守法律法规: |
承租方应自费及时遵守所有联邦、州和市的法律、命令和规定，以及所有公共官员的合法指令，这些指令对承租方或房东在租赁物业方面施加任何义务。承租方应自费获得所有在本租约条款下进行其业务所需的许可证或许可，或在交付占有后对租赁物业进行维修、改建、改善或增建所需的许可证。必要时，房东会与承租方一起申请所有此类许可证或执照。
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14. | 改建和改善: |
承租方不得在未事先获得房东书面同意的情况下，对租赁物业进行任何改建、改善或增建，房东的同意不得无理拒绝。承租方应在请求此类同意之前向房东提供承包商和分包商的名单，以及所有此类改建、改善和增建的计划和规格。承租方所做的所有改建、改善和增建在本租约到期或提前终止时应留在租赁物业上，并应成为房东的财产，除非房东在本租约终止之前或之后已向承租方发出书面通知，要求承租方移除该等改建、改善和增建，在这种情况下，承租方应移除这些改建、改善和增建，并将物业恢复到其开始日期时的良好状态和条件。如果承租方未能这样做，房东可以这样做，并且承租方应按要求向房东赔偿房东的费用。所有这些改建、改善或增建均应由承租方自费进行；承租方同意 indemnify, defend and save harmless 房东 (a) 因任何此类改善、增建或改建造成任何人或财产受伤以及 (b) 免于因提供或声称已提供与此相关的劳动力或材料的账单而支付任何索赔。承租方同意在进行此类工作之前获取所有必要的许可证、许可和批准，并以良好和专业的方式进行所有此类工作，使用最高质量的材料并遵守所有适用的政府要求。
15. | 转让/转租限制: |
租户不得在未获得房东事先书面同意的情况下转让本协议或转租租赁场所，房东不得无理拒绝该同意。没有房东同意的情况下，租户的任何转让、转租或其他声称使用租赁场所的许可证均为无效，并且（由房东选择）终止本租赁协议。如果房东同意对租赁场所的转让或转租，则该同意(i)不构成房东放弃对后续转让或转租的同意权；以及(ii)不减少租户在租约下的义务。
16. | 保险: |
A. | 由房东提供房东应在本租赁协议的整个期间内，承担费用，为租赁场所所在建筑投保并维持火灾保险以扩展保障。租户不得允许任何会使对该物业保险无效的使用，或者使租赁场所的一部分或该物业内容的保险无效的使用，或者违反适用的火灾保险评级协会不时确定的任何法律或规定。租户应在要求时向房东和其他租户全额偿还因租户对该场所的使用而导致的保险费增加。 |
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B. | 由租户提供租户应在本协议有效期内，承担费用，并在要求时向房东提供公共责任和财产损害及玻璃幕墙保险政策，确保租户和房东在租赁场所的利益。这些政策应将房东和租户列为被保险人，且对任何一人的伤害或死亡的保险责任限额至少为$[***]，对任何一次事故的责任限额至少为$[***]，并应保障财产损害和包括玻璃幕墙的全面保障。租户应对租赁场所内本身或因租户法律责任而需承担的所有财产投保。租户应按照房东的书面要求，维持保险以防止其他风险，且保险金额应满足房东的不时要求。这些保险政策应为房东合理满意的任何形式和保险公司，并应将房东列为附加被保险人，且应至少在取消前提前十天通知房东。如果租户未能按照要求投保和保持保险，房东可以选择这样做，租户应在书面要求下作为额外租金，向房东偿还房东为采购和维持这种保险而支出的所有款项。租户在此放弃并解除房东对任何并且所有可能让房东负有责任的责任、索赔和损失的责任，只要租户因此获得保险赔偿。 |
17. | 对房东的赔偿: |
租户应当为房东辩护、赔偿并使其免受因租户在租赁场所的使用或占有，或因租户或其仆人、员工、代理人或受邀者的任何行为或疏忽所引起的任何索赔、损失、费用或对任何人或财产的损害负责。
18. | 征收: |
如果全部或部分租赁场所被征用，本租约将在该征用之日起终止，租金应当按该日期进行分配。任何此类赔偿金的部分均不属于租户。
19. | 场所的毁损: |
如果租赁场所或其任何部分因火灾或其他意外事件而受到损坏，租户应立即通知房东，本租约应保持完全有效，除非如下情况：
A. | 部分毁损: 如果租赁场所部分受到火灾或其他意外事件的损坏或部分无法使用，损坏部分应由房东及时修复，费用由房东承担，修复应使租赁场所恢复至租约开始时的状态，且仅限于房东从保险赔偿中合理分配给租赁场所的部分。在修复工作完成之前，租金应根据意外发生后可用的租赁场所的部分进行分配。房东不应负责租户安装的任何装置或个人财产的修理或更换，无论这些装置或个人财产是在租约开始之前还是之后安装的，包括但不限于租户进行的任何适应性工作。 |
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B. | 完全毁灭：如果租赁场所因火灾或其他意外损坏或完全无法使用，则在意外发生时，租金应按比例支付，随后直至房东修复和恢复房产之前租金停止支付，房东有权决定是否恢复租赁场所。根据本条款的规定，如果在发生火灾或其他意外后90天内，租赁场所无法修复至本租约开始时的基本同等条件，则视为租赁场所已完全损坏，此时本租约的期限将如同上述终止日期一样完全到期，租户应立即撤离、交还并腾空租赁场所，但不影响房东在此之前对租户的权利和补救措施。租户在此终止日期之后所支付的任何租金应退还给租户。 |
C. | 租户的责任：以上内容并不解除租户因火灾或其他意外造成的损坏而可能存在的责任。尽管如此，各方在对其他方提出索赔以获得因火灾或其他意外造成的损失或损害的赔偿之前，应优先寻求自身的保险。 |
D. | 房东的选择：如果租赁场所因火灾或其他意外而无法使用，或（无论租赁场所是否部分损坏）若建筑物损坏到房东决定拆除的程度，则在上述任一情况下，房东可以在发生火灾或意外后的90天内通过书面通知租户选择终止本租约，并注明租约到期的日期，该日期不得超过通知发出后60天。在通知中指定的日期，租约的期限将如同上述终止日期一样完全到期，租户应立即撤离、交还并腾空租赁场所，但不影响房东在此之前对租户的权利和补救措施。租户在终止日期之后支付的任何租金将退还给租户，除非房东根据上述规定送达终止通知，房东应在合理范围内进行修理和恢复，受因保险索赔调整、劳工问题和房东无法控制的原因导致的延误的限制。 |
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20. | 违约: |
以下每一项都构成违约事件（「违约事件」）:
A. | 未支付年度基础租金及其他支付失败: 租户未能在到期日支付基础租金、任何公用事业、附加租金或租户根据本租约应支付的其他费用或款项，如果在收到金额到期的书面通知后十（10）天内仍未支付; 或 |
B. | 其他违约: 租户未能履行本租约下租户应履行或遵守的任何其他义务、契约或协议，并且该违约在房东向租户发出说明性的书面通知后十（10）天内仍未得到纠正（前提是如果该违约在10天内无法合理纠正，如果租户在10天内启动该纠正并在合理的时间内努力完成，则不构成违约事件），但在任何情况下，该期限不得超过(i)额外的六十（60）天或(ii)租约剩余期限中的较短者; 或 |
C. | 占用: 租户未能按照本租约的规定占用租赁场所，开业或在租赁场所经营其业务。 |
D. | 判决: 任何针对租户或租户财产的执行或扣押措施未能在发出后二十（20）天内解除或撤销。 |
E. | 破产: 租户为债权人利益进行资产转让，或成为任何清算或解散行动或程序的当事方，或针对租户的财务困境债务人启动任何破产、重组、无力偿债或其他救济程序，或为租户或其大部分资产任命接收人、清算人、保管人或受托人，且如果这些情况以非自愿方式发生而在三十（30）天内未被驳回或解除；或根据《美国法典》第二卷的标题对租户提出救济命令；或租户采取任何行动以实施或表示租户对前述事项的默许。 |
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21. | 房东在违约时的权利: |
在违约事件发生时，房东可以行使本租约下的任何或所有权利，此外，房东还可能根据法律或衡平法享有的权利。
A. | 终止在任何一个或多个违约事件发生后，房东可以向租户发出通知，说明本租赁协议将在指定的日期终止，租户无权通过支付任何到期款项或其他方式履行任何已违约的控件、条款或契约来避免取消或终止，尽管有任何相反的法规、规则、法律或法院裁决，租户仍需按照以下规定对房东在本租赁协议下应付的租金和其他费用负责，以及房东为准备新租户而产生的费用。 |
B. | 占有权在任何违约事件发生时，如果已根据以上第20 A段提供的通知并终止本租赁协议；或者如果租赁物业变得空置或被遗弃；那么在上述所有事件中，除了其他房东的救济措施外，房东可在没有通知的情况下终止所有服务（包括但不限于提供公用设施）并重新进入租赁物业，通常通过强制或其他方式，或通过简易程序或其他方式驱逐租户，并清除其物品，重新获得并享用租赁物业及所有改动、附加和改善，所有这些都不构成对任何起诉或因此而产生的损害赔偿责任。 |
22. | 房东的其他救济措施: |
A. | 在任何违约事件、重新进入、终止和/或通过简易程序或其他方式驱逐的情况下，除房东根据本租赁协议、法律或公平原则享有的其他救济外；（1）基本租金、公用区域维护租金和所有附加租金将到期并需支付到重新进入、驱逐和/或租期届满时；（2）房东可重新出租租赁物业或其任何部分，房东可选择的租期可能少于或超过本租赁协议的剩余租期，并在房东认为适合的租金或其他条款和条件下进行出租。房东可以进行房东认为必要的修改和修理，以便重新出租租赁物业。每次重新出租时，房东收取的租金应首先用于支付重新出租的任何费用和支出，包括中介费用、律师费用和这些修改和修理的费用；其次，用于支付租户对房东欠的任何租金以外的债务；第三，用于支付本协议下到期的未支付租金，其余部分（如有）将由房东保留，并在将来到期和可支付的租金支付中使用。如果重新出租期间某月收到的租金少于租户在该月应支付的租金，租户应向房东支付任何缺口。此缺口应按月计算和支付。房东的重新进入或占有租赁物业的行为不应被解释为其终止本租赁协议的意图，除非向租户发出书面通知或法院具有管辖权的裁定终止。尽管有这样的重新出租活动而没有终止，房东仍可在此后随时选择因先前的违约而终止本租赁协议。 |
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B. | 房东可以选择不追究租户的责任，而是作为赔偿金追回租户的损失，赔偿金额为基本租金和所有附加租金的月总额乘以剩余租期的月数和分数（或者房东指定的较短时间），以及费用和合理的律师费。房东可以不时提起收回租户欠款的诉讼，无需等待租赁期限的到期。 |
C. | 租户特此明确放弃在因租户因任何原因被驱逐或处置时，或因租户违反本租约的任何契约和条件而导致房东获得租赁物业的占有权时，由任何现有或未来法律规定的重新进入或启动法律程序的意图通知的服务。「重新进入」和「重新进入」一词在本租约中的使用不受其法律技术意义的限制。 |
23. | 认罪判决: |
以下段落列出律师可以在授予此权利以确认对制造者的判决时，承认此判决的权力，租户在此知情、自愿和有意地，且在租户单独律师的建议下，无条件放弃租户因美国和宾夕法尼亚州各自宪法和法律所享有或可能享有的任何及所有权利，要求提前通知和听证机会。
A. | 租户特此授权任何记录法庭的代理人或律师代表租户出现在所有可能为租金和/或本协议所保留的费用、付款、成本和支出而提起的诉讼中，或者为租户签署在任何有管辖权的法院进入和解诉讼的协议，以收回该租金或其他费用或支出，并在该诉讼或该和解诉讼中承认对租户的判决，用于本租约中规定的所有或任何部分的租金，在到期时尚未支付，以及其他由于未支付而被保留的费用、付款、成本和支出，连同利息和费用，以及合理的律师佣金。该权力不因一次行使而耗尽，但可以在任何部分的租金和/或其他费用到期或逾期时，不时确认判决。 |
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B. | 在本租约当前期限到期或根据本租约提前终止或放弃之时，任何律师都有权作为承租人的律师出庭，并代表所有通过承租人或承租人下的其他人进行主张，签署协议以在任何有管辖权的法院中提起与承租人及所有通过承租人或承租人下的其他人有关的和平驱逐行动，并在其中承认判决，允许出租人收回所述房产的占有权，本租约将作为其充分担保，因此，如出租人希望，可以根据当时有效的民事诉讼规则立即签发占有令或其他适当的令状，而无需任何事前令状或程序；但前提是，如果在此类行动开始后，案件被撤销，并且所述财产的占有权保持在或恢复给承租人，出租人应有权因同样的违约以及任何后续的违约或违约，或者在根据本租约的任何条款终止本租约的情况下，提起一项或多项进一步的友好行动，以收回所述房产的占有权，并承认判决以收回上述所述房产的占有权。 |
C. | 在任何和平驱逐和/或因租金拖欠的诉讼中，出租人应首先在此类诉讼中提交一份由其或代其行事的人的宣誓书，陈述授权作出判决所需的事实，并且如果此租约的真实副本（该宣誓书的真实性将成为充分证据）在此类诉讼中提交，则无需提交原件作为代理授权，任何法院规则、习俗或实践不予考虑。承租人在此向出租人及任何可能代表承租人出庭的律师免除了在该程序中出现的所有错误及其所有责任。如果出租人根据议会法案和民事诉讼规则开始程序以收回占有权，无论是在租约期满后还是本租约提前终止时，或因租金未支付或任何其他原因，承租人特此特别放弃在本租约其他部分规定的通知权利，以及1951年房东与承租人法案要求的15天或30天通知，并同意在任一或任何此类情况下，5天的通知即可足够。 |
承租人承认并同意本第23节所列的条款。
承租人签字 | /s/ DS |
|
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24. | 房屋的维护和运营: |
A. | 租赁房屋，包括承租人的窗户和招牌，须由承租人自行保持整洁、干净及良好的修缮和秩序。承租人应将所有垃圾、废物和其他废弃物存放在租赁房屋内合适的容器中，并负责将废弃物移除并转运至房东提供的适当容器区域。 |
B. | 承租人不得导致或允许任何不寻常或令人反感的噪音或气味从租赁房屋中散发，或允许在租赁房屋外播放或制作任何音乐、声音或广告材料。承租人同意，在承租人日常经营中，租赁房屋内不得使用或排放任何有毒气体、危险废物或化学品。 |
C. | 承租人不得阻塞、妨碍或用于除进出租赁房屋之外的任何其他目的，比如租赁房屋前面或相邻部分的人行道，或其入口或门廊，且在租赁房屋外不得进行任何销售，承租人不得在联合广场公寓内任何地方展示产品或标牌，除非本租约明确允许。 |
25. | 建筑总面积: |
就本租赁而言，「建筑总面积」应被理解为在所有楼层外墙的外部面内的面积（不包括隔墙和两个或多个独立租户之间的墙，在这两种情况下，应使用相关墙体的中心而不是外部面） ，不扣除或排除任何用于柱子或其他内部建筑或设备为租赁物业服务的空间，以及任何直接位于租赁区域后面的公共走廊。
26. | 标志: |
除非房东特别批准，租户不得张贴任何标志。所有标志必须符合所有分区规范，并且在房东书面批准的大小、颜色、设计和位置上进行展示。未经房东事先书面批准，不得在租赁物业的外部或窗户、入口或门的内外表面展示其他标志、文字或其他形式的铭文或广告设备。房东保留使用大楼屋顶的专属权利，以用于所有目的。租户应有权在租赁物业入口处设置房东批准的标识。
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27. | 公共区域: |
房东保留对大楼公共区域进行变更、增加、改建或改善的权利；但前提是，不得造成租户进入租赁物业的合理通行障碍，或对租户使用租赁物业造成任何不合理的干扰，或减少这些公共区域的最低所需面积。
租户应自费保持其门前的区域无杂物等。
28. | 规则和规定: |
Tenant, and its servants, employees, agents, licensees and concessionaires shall observe faithfully and comply with such reasonable rules and regulations existing for the property or those which maybe from time to time adopted by the Landlord governing the use of the common areas. The Landlord reserves the right from time to time to make reasonable changes in such rules and regulations and to make reasonable changes, additions, alterations or improvements in or to such common areas. Tenant further agrees that it is bound by all of the covenants, terms, conditions, requirements and rules and regulations in the Declaration of Condominium, Bylaws, and Rules and Regulations of Union Square Condominium (the 「Condominium Documents」), the terms of which are incorporated herein by reference. Tenant acknowledges receipt of the Condominium Documents prior to executing this Lease.
29. | Extraneous Warranties and Representations: |
Landlord or Landlord’s agents have made no representations, warranties or promises with respect to the Union Square Condominium, the Building, or the Leased Premises, except as herein expressly set forth.
30. | Landlord’s Right to Enter: |
Landlord may, at reasonable tunes, and with prior notice (except in case of emergency) enter the Leased Premises to inspect it, to make repairs or alterations, and to show it to potential buyers, lenders or tenants.
31. | Surrender upon Termination: |
At the end of the Lease term Tenant shall peaceably surrender the Leased Premises to Landlord in as good condition as it was in at the beginning of the term, reasonable use and wear excepted.
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32. | 安静享受: |
房东同意，如果承租人按照上述规定支付租金并履行本协议中所规定的义务和协议，承租人应平静地持有并享受所述租赁房产，不受房东或任何其他代表房东或通过房东行事的个人或人员的干扰或中断。
33. | 禁止吸烟的建筑: |
所述租赁房产所在的建筑是一个禁止吸烟的建筑，承租人同意，不论是承租人、他的员工、客人或客户，都不允许在建筑内吸烟。
34. | 次级权利: |
本租约及承租人的租赁权益，在任何现有或今后由房东在租赁房产上设定的所有抵押、留置权、安全权益和负担下，均为次要、受限和劣后地位，包括抵押的所有延续、续约、合并、转让和再融资（统称为「抵押」）。如房东在抵押下的权益因任何原因终止，如果任何抵押持有人（「抵押权人」）或作为代为转让的受让人，或如果在任何抵押的销售权下的出售中购房者，若其单方面请求，承租人应向其迁移，并承认该抵押权人、受让人或购房者，作为本租约的房东，直至本租约剩余期限结束，受本租约所有条款的约束。上述条款应自动生效，除非任何这样的抵押权人、受让人或购房者要求，否则不需要进一步的文书或文件。尽管上述内容有任何相反规定，任何抵押权人可以在任何时候将其抵押权次要于本租约，而无需承租人的同意，方式为执行一份书面文件将该抵押权次要于本租约，届时本租约应被视为优于该抵押权。
35. | 禁止证书的执行: |
在任何时候，房东或任何抵押权人可以要求租户在20收到该书面请求之日起 天内，执行并交付给房东和/或该抵押权人，无需收费，并以房东和/或该抵押权人满意的形式，提供一份书面声明：(a) 认可本租约；(b) 确认本租约的开始和结束日期；(c) 证明租户正在占有租赁场所，并且租约有效且未被修改、转让、补充或修订，除非被声明的书面文件；(d) 证明房东根据本租约需要满足或执行的所有条件和协议已被满足和执行，除非有说明；(e) 证明房东在租约下没有违约，并且随后没有对房东执行本租约的抗辩或抵消，或说明租户声称的违约和/或抗辩；(f) 说明租户已支付的预付租金金额（如有），以及该租金已支付到的日期；(g) 说明房东持有的保证金、押金金额（如有）；(h) 任何房东或抵押权人合理要求的其他信息。
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36. | 停车: |
租户有权获得四 (4) 个红色挂标签，用于在联合广场停车场的「红色区域」停车，以及每增加一名公司员工获得一个 (1) 个黄色挂标签（「黄色区域」）。
37. | 其他条款: |
A. | 通知: 任何一方向另一方发出的通知、声明、请求或其他沟通，应通过个人递送、寄送注明回执的挂号信，已付邮资，或通过保证隔夜递送的私人快递服务，送达承租人于所述地址，或送达房东于上述地址，或通过传真发送至上述传真号码。通知日期应被视为亲自送达的日期、传真日期、在美国邮寄之后的两个（2）工作日，或在以隔夜递送服务寄送后的一个（1）工作日。 |
B. | 可分割性: 如有任何条款或条款在有管辖权的法院或根据任何适用法律被判定为无效或不可执行，则不应影响其他条款或条款的有效性，后者应保持完全有效。 |
C. | 放弃: 任何一方未能执行本租约的任何条款，不应视为放弃该条款或该方此后执行该条款的权利。 |
D. | 陪审团审判的放弃: 房东和承租人特此放弃在因本租约或任何其他方式引发的任何索赔而采取的陪审团审判的权利。双方明白，这将导致任何争议不由陪审团审理，而是由法官或适当的其他方根据情况进行审理。 |
E. | : 完整协议本租约构成双方对本协议主题的全部理解，除非通过书面工具进行修改，并由双方签署。 |
F. | 经纪人租户向房东表示并保证，租户与任何经纪人或寻找者在租赁房屋或本交易方面没有任何交易、谈判或协商，并且没有经纪人或寻找者将租赁房屋或联合广场公寓中的任何其他空间提交给租户注意。如果任何经纪人或寻找者声称已向租户提交租赁房屋或联合广场公寓中的任何其他空间，从而诱使租户租赁租赁房屋，或与租户或其任何主事人、代理人或员工共同参与与租赁房屋或本交易相关的任何交易、谈判或协商，租户应对此负责，并应为房东辩护、赔偿，并使房东免受因此而产生的所有费用、费用（包括但不限于合理的律师费）、支出、责任和索赔的损失。 |
G. | 新业务文书租户有责任从上述地点所在的市政当局获取所有业务所需的文书工作。这包括但不限于使用证书、区域批准、商业标志许可证等... |
15
为此，双方打算在法律上受约束，已在此签字并加盖印章14在 十二月, 2009.
| 房东：联合广场，有限合伙公司。 |
证明： | |
| | |
| | | | |
/s/ Leslie k. Cohen | | | /s/ Brad Michael | |
，证券。 | | | 作者： | Brad Michael，合伙人 |
| | | | |
| | | 租户：Caliber Therapeutics Inc. | |
| | | | |
/s/ Leslie k. Cohen | 见证人 | | 作者： | /s/ 达伦·舍曼 |
| | | | 签名 |
| | | | |
| | | 作者： | 达伦·舍曼 |
| | | | 打印名称 |
| | | | |
| 见证人 | | 作者： | |
| | | | 签名 |
| | | | |
| | | 作者： | |
| | | | 打印名称 |
| | | | |
| | | | |
16
租赁明细：
| 租赁附件: | | A | |
| 展示日期: | | 12/14/09 | |
17
租赁补充条款
租赁日期: | 十二月十四日第, 2009 |
| |
本附件的日期: | 六月22日周年, 2010 |
甲方:
| ● | 联合广场，L.P.（房东），以及 |
| ● | 品质治疗公司，（租户） |
租赁空间：150 UNION SQUARE DRIVE, NEW HOPE, PA 18938。
1. | 双方同意自6月22日起周年 ，2010年对租约进行了以下更改： |
a. | 租约自8月1日起延长超出初始期限号 , 2010。延期期限将于12-31-12到期 |
b. | 租约上将有两个(2)额外的一(1)年期权。 |
c. | 租金结构根据以下内容更改， 租赁明细，租赁附件b，附件日期为6-22-10. |
除非在此明确修订，否则商业租约由联合广场L.P.（房东）与Caliber Therapeutics Inc.（租户）于12月14日签署第，2009年（日期）特此全面批准，犹如在此详细列出。 |
特此证明，欲依法约束的各方，已于此23日签字盖章。rd日六月, 2010.
|
| 房东： |
| | 联合广场，有限合伙企业 |
| | |
| | /s/ 布拉德·迈克尔 |
见证人 | | 作者：布拉德·迈克尔，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | CALIBER THERAPEUTICS INC. |
| | |
/s/ Leslie Cohen | | /s/ Darren Sherman |
见证人 | | 由达伦·舍曼 |
18
租赁细节：
| 租赁展览： | | B | |
| 展览日期： | | 6/22/10 | |
19
租赁第二附加协议
租赁日期: | 12月14日第, 2009 |
| |
本附录的日期: | 二月一日号, 2011 |
甲方:
| ● | 联合广场有限合伙公司（房东），以及 |
| ● | 凯利伯医疗公司（租户） |
租赁空间：宾夕法尼亚州新希望市联合广场驱动150号，邮政编码18938。
1. | 双方同意，自2011年2月1日起，租赁协议发生以下变更： |
a. | 租户已选择接管租赁场所的所有公用事业责任。租金已变更，现在在租赁明细、租赁附件C和日期为2011年2月1日的附件中体现，适用于剩余期限和所有选项期限。 |
b. | 双方同意，租户可以在任何时候将空间转租给Backbeat Medical Inc.，无需房东的额外批准。如果需要，房东已批准此转租。 |
c. | 租户将全额报销房东在2011年2月账单月份的所有公用事业费用，直到公用事业费用完全转入租户名下。 |
除非在此明确修改，否则在此商业租赁协议中Union Square L.P.（房东）与Caliber Therapeutics Inc.（租户）于12月14日签署的租赁合同第，2009年（日期）特此全额批准，仿佛在此全文列出。 |
为证明双方意图受法律约束，特此在此上签字并加盖印章1号在此日二月, 2011.
|
| 房东： |
| | 联合广场，有限合伙企业 |
| | |
| | /s/ Brad Michael |
见证人 | | 作者：Brad Michael，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | CALIBER THERAPEUTICS INC. |
| | |
/s/ Leslie Cohen | | /s/ Darren Sherman |
见证人 | | 由Darren Sherman撰写 |
20
租赁明细：
| 租赁附录： | | C | |
| 附录日期： | | 2/1/11 | |
21
第三次补充协议
租赁日期: | 2023年12月14日第, 2009 |
| |
本附录的日期: | 2023年9月18日第, 2012 |
甲方:
| ● | 联合广场 L.P.（房东），以及 |
| ● | CALIBER THERAPEUTICS INC (租户) |
租赁空间：150 UNION SQUARE DRIVE, NEW HOPE, PA 18938。
1. | 双方一致同意： |
a. | 初始租期已根据附带的租赁明细、租赁展览D、展览日期9-18-12延长至1-31-14。 |
除非在此明确修订，Union Square L.P.（房东）与Caliber Therapeutics Inc.（租户）于12月14日签署的商业租赁第，2009年（日期）特此完全批准，如同在此处详细列举。 |
为此，意图受到法律约束的各方在2012年9月28日签字并盖章。第2012年9月的这一天。
|
| 房东： |
| | 联合广场，有限合伙企业 |
| | |
/s/ Leslie k. Cohen | | /s/ Brad Michael |
见证人 | | 作者：Brad Michael，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | 精准疗法公司。 |
| | |
/s/ illegible | | /s/ Darren Sherman |
见证人 | | By: Darren Sherman |
22
租约细节：
| 租赁附录: | | D | |
| 附录日期: | | 9/8/12 | |
23
第四次附加租约
租约日期: | 12月14日第, 2009 |
| |
本附录日期: | 一月十五日第, 2015 |
甲方:
| ● | 联合广场 L.P.（房东），和 |
| ● | 卡利伯治疗公司（租户） |
租赁空间：150 联合广场大街，新希望，宾夕法尼亚州 18938。
1. | 各方同意： |
a. | 根据附带的租赁明细、租赁附件E，附件日期为2015年1月14日，初始租赁期限已延长至2017年1月31日。 |
b. | 租赁现将包括140套房（2438平方英尺）和当前的150套房（3023平方英尺），总租赁面积为5461平方英尺，如附带的租赁明细、租赁附件E，附件日期为2015年1月14日所示。 |
除非在此明确修订，商业租赁合同由联合广场有限合伙公司（房东）和卡利伯治疗公司（租户）于12月14日签署第，2009（日期）现予以全面确认，仿佛在此详细列出。 |
为此，双方有意在法律上受约束，已于此20第之日 一月 ， 2015.
|
| 房东： |
| | 联合广场，有限合伙公司 |
| | |
/s/ Leslie k.Cohen | | /s/ Brad Michael |
见证人 | | 作者：布拉德·迈克尔，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | Caliber Therapeutics Inc. |
| | |
| | /s/ John P. Brancaccio |
见证人 | | 作者：约翰·P·布兰卡乔，财务主管 |
24
租赁明细：
| 租赁附件： | | E | |
| 展览日期： | | 1/12/15 | |
25
*** 本文件中的某些信息已根据法规S-k第601(b)(10)项被排除。此类排除的信息不重要，是公司视为私密或机密的信息。此类省略信息在本展览中用括号「[***]」表示。***
租约第五附加条款
租约日期: | 十二月十四日第, 2009 |
|
|
本附件的日期: | 一月二十日第, 2017 |
甲方:
| ● | 联合广场有限合伙公司（房东），和 |
| ● | 凯利伯治疗公司（承租人） |
租赁空间：150联合广场驱动，新的希望，宾夕法尼亚州18938。
1. | 各方同意如下： |
a. | 初始租期已根据附件租约明细、租约附录F、附录日期1-20-17延长至1-31-19。 |
b. | 在租约明细、租约附录F、附录日期1-20-17中还增加了一项额外的一年选择权，若承租人选择接受。 |
2. | 为了澄清现有的安全保证金、押金。当Caliber接管140和150套房时，Caliber（$[***]）和Backbeat（$[***]）的现有安全保证金、押金总共被用于当前的150套房。 |
除本协议明确修订外，Union Square L.P.（房东）与Caliber Therapeutics Inc.（租户）于12月14日签订的商业租赁协议第，2009（日期）特此完全确认，如同在此详述， |
各方在此意图受法律约束，于本30日签字盖章。第2017年1月的某一天。
|
| 房东： |
| | 联合广场有限合伙企业 |
| | |
| | /s/ Brad Michael |
见证人 | | 作者：布拉德·迈克尔，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | Caliber Therapeutics Inc. |
| | |
| | /s/ 约翰·P·布兰卡奇奥 |
见证人 | | 作者： |
26
租赁明细：
| 租赁附录： | | F | |
| 展览日期： | | 1/20/17 | |
27
第六次租赁附录
租赁日期: | 12月14日第, 2009 |
|
|
本附录日期: | 8月8日第, 2017 |
甲方:
| ● | 联合广场有限合伙公司（房东），与 |
| ● | 卡利伯治疗公司（租户） |
租赁空间：宾夕法尼亚州新希望市联合广场驱动150号，邮政编码18938。
1. | 双方达成协议如下： |
a. | 租户将增加存储单元#5作为额外的租赁空间。存储单元位于500号建筑的下层单位#5。存储单元的面积约为150平方英尺。 |
b. | 月租已修订，以显示存储单元的额外租金，并在更新的租赁明细、租赁附件G、附件（日期：2017年8月8日）中进行了说明。 |
c. | 仅存储租赁可能会提前终止租赁存储单元。房东仍需提前45天书面通知搬出存储单元。 |
d. | 存储单元不要求保证金、押金。 |
除非在此明确修订，否则商业租赁协议与Union Square L.P.（房东）和Caliber Therapeutics Inc.（租户）于12月14日签署的租赁协议第，2009年（日期）特此全权确认，如同在此详细列出。 |
鉴于此，拟法律约束的各方已在此上面签字并加盖印章， 10第 日 八月 , 2017.
|
| 房东： |
| | 联合广场，有限合伙企业 |
| | |
| | /s/ 布拉德·迈克尔 |
见证人 | | 作者：布拉德·迈克尔，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | Caliber Therapeutics Inc. |
| | |
| | /s/ 达伦·舍曼 |
见证人 | | 作者：达伦·舍曼 |
28
租赁明细:
| 租赁附件： | | G | |
| 附件日期： | | 8/8/17 | |
29
*** 本文件中的某些信息根据S-k条例，第601(b)(10)项被排除。此类被排除的信息并不重要，且公司将其视为私人或机密信息。此类省略的信息在本附件中用支架「[***]」表示。***
第七号附件
租赁协议日期: | 12月14日第, 2009 |
|
|
本附件的日期: | 1月29日第, 2019 |
甲方:
| ● | 联合广场L.P.（房东），与 |
| ● | 精确治疗公司（租户） |
租赁空间：150 UNION SQUARE DRIVE, NEW HOPE, PA 18938。
1. | 双方同意： |
a. | 租户将延长现有空间的租约至2019年9月30日。 |
b. | 租户将在2019年9月1日将140号套房添加到现有租约中，租金为$[***]，为期一个月。从2019年10月1日起，租户将为140号和150号两个套房延长租约五年。 |
c. | 租赁的平方英尺面积、租期日期、基本月租、CAm租金、HVAC保修和存储租金的月租已根据更新的租约细分、租约附录H、附录日期为2019年1月29日进行了修订。 |
d. | 房东同意向租户提供$[***]的补贴，用于改建费用。房东保留批准费用的权利，以确认这些费用与物理空间的改建相关。补贴可以用于租赁场地的任何部分。 |
e. | 在执行此附录时需要额外的安全保证金、押金$[***]，以添加140号套房。 |
除非在此明确修订，否则商业租赁协议由联合广场有限合伙公司（房东）与Caliber Therapeutics Inc.（租户）于2009年12月14日签署第，2009年（日期）兹在此完全确认，如同在此详细阐述。 |
为证明双方意图受到法律约束，特于此31日签名并盖章。号2019年8月的某一天。
|
| 房东： |
| | 联合广场有限合伙企业 |
| | |
| | /s/ 布拉德·迈克尔 |
见证人 | | 作者：布拉德·迈克尔，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | Caliber Therapeutics Inc. |
| | |
/s/ Kate Hennessy | | /s/ C. Evan Ballantyne |
见证人 | | 作者：C. Evan Ballantyne，首席财务官 |
30
租赁细目：
| 租赁附件： | | H | |
| 展览日期： | | 1/29/19 | |
31
*** 本文件中某些信息根据条例S-k，第601(b)(10)项被排除。此类被排除的信息并不重要，并且是公司视为私密或机密的信息。此类省略的信息在本展览中用支架「[***]」表示。***
第八次补充租赁
租赁合同日期: | 十二月十四日第, 2009 |
|
|
本附录日期: | 八月三十日第, 2019 |
甲方:
| ● | 联合广场，有限合伙公司（房东），以及 |
| ● | 精确治疗公司（租户） |
租赁空间： 150 联合广场路，新希望，宾夕法尼亚州 18938。
1. | 双方协议如下： |
a. | 第七附录中提到的套房名称记载不正确。更正记载 - 租户将在2019年9月1日将套房145添加到现有租约中，租金为 $[***]，为期一个月。从2019年10月1日开始，租户将延长套房145和150的租约，为期5年。 |
b. | 在执行本附录时需要额外的安全存款$[***]用于145号套房的增加。 |
c. | 所有其他条款的先前附录保持不变。 |
d. | 租户已将其租赁名称更改为 - Orchestra BioMed, Inc. 所有未来的租赁通知应以该名称而不是Caliber Therapeutics Inc.为准。 |
除非在此明示修订，否则商业租赁在 _Union Square L.P._（房东）与_Caliber Therapeutics lnc._（租户）日期为_2009年12月14日_（日期） 特此确认为与本文所述内容完全一致。 |
为此，各方希望受到法律约束，于2019年__月30日__在此签署并盖章。
|
| 房东: |
| | 联合广场，有限合伙企业 |
| | |
| | /s/ 布拉德·迈克尔 |
见证人 | | 作者：布拉德·迈克尔，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | 品质治疗公司 |
| | |
| | /s/ 达伦·R·谢尔曼 |
见证人 | | 作者：达伦·R·舍曼 |
32
*** 本文件中的某些信息已根据法规 S-k，第 601(b)(10) 项的规定被排除。这些排除的信息不重大，且是公司视为私人或机密的信息。被省略的信息在本展品中用支架「[***]」表示。***
第九次附录
租赁日期: | 12月14日第, 2009 |
|
|
本附录的日期: | 8月8日第, 2024 |
甲方:
| ● | 联合广场，有限合伙公司（房东），以及 |
| ● | 交响乐生物公司（租户） |
租赁空间： 150联合广场驱动，新希望，PA 18938。
1. | 双方同意： |
a. | 租期将按照 租赁明细，租赁附件I，附件日期8/8/24 显示新的条款到期日为2027年9月30日。 |
b. | 现有和新的基本月租金、CAm月租金、HVAC保修月租金和存储租金的所有费率均已注明在 租赁分解、租赁附件I、日期为2024年8月8日的附件中。. |
除非在本协议中明确修订，否者与 _联合广场L.P._（房东）和_管弦乐BioMed, Inc._（租户）签订的商业租赁协议，日期为_2009年12月14日_第，(日期) 特此全权确认该协议的所有内容，犹如在此详细列明。 |
为此，意图受到法律约束的各方于2024年9月2日签署本文件。
|
| 房东： |
| | 联合广场，有限合伙企业 |
| | |
| | /s/ 布拉德·米哈伊尔 |
见证人 | | 作者：Brad Michael，合伙人 |
| | |
| | 租户： |
| | 管弦乐BioMed公司. |
| | |
| | /s/ 安德鲁·泰勒 |
见证人 | | 作者：安德鲁·泰勒 |
33
租约细分：
| 租赁附件： | | I | |
| 展示日期： | | 8/8/24 | |
34