附件 10.2
租約第五修訂
I. 派對和日期。
第五次租賃修正案（」修正案」）日期為二零二四年九月三十日，是期間 發現商務中心有限公司，一家特拉華州有限責任公司（」業主」)，以及 GHOST 管理集團有限責任公司，一家特拉華州有限責任公司（」租戶”).
二.獨奏會。
A.業主和租戶（作為內華達州有限責任公司 Ghost Media Group LLC 的權益繼承人）於 2013 年 11 月 11 日簽訂租約，並於 2016 年 1 月 27 日第一次修訂租賃及轉讓同意，2017 年 4 月 7 日第二次租約修訂，2017 年 12 月 29 日第三次租約修訂以及 2018 年 5 月 3 日第四次租約修訂（統稱為」租賃」)，與約 76,227 個可租用平方英呎相關，包括約 31,407 平方英呎，位於加利福尼亞州歐文第 200 套房 Discovery 43 號的可租用平方英呎（」贈送空間」）以及位於加利福尼亞州歐文 Discovery 41 號的約 44,820 個可租用平方英呎的空間（」更新空間”).
B.業主和租戶都希望修改租約以終止有關贈送空間的租賃，延長與續訂空間有關的期限，調整基本租金以及進行「III」中所述的其他修改。修改」下面。
三.修改。
A.贈送空間的終止。各方同意租戶對贈物空間的租賃將於 2024 年 10 月 31 日起終止（」贈送空間的終止日期」)，但該等終止不會讓租戶免除 (i) 租戶承擔的任何租金或其他費用，或租戶所需的其他義務，如本修訂日期起及之後所訂明的租賃費用或其他義務，（ii）本修訂中所載的任何責任，以及 (iii) 租約中所列出的任何賠償或保留責任空間。租戶將根據租約條文所規定的規定，包括但不限於該條款 15.2 的規定，在贈回空間的終止日期或之前退出並將「贈回空間」的擁有權歸還空間予業主。
B.基本租賃條款。基本租賃條款現修訂如下：
1.由二零二四年十一月一日起生效，第 2 項將全部刪除，取代下列項目：
“2. 場所：41 位於加利福尼亞州歐文的發現 92618（本地更具體說明在第 2.1 節中。）
大廈地址位置:41 號，加利福尼亞州歐文探索 92618
項目: 愉景公園（如圖所示 展品 Y 至本租約）」
2.第 5 項全部刪除，取代下列項目：
“5. 租賃期限: 此租約的期限將於二零零三年二月二十八日屆滿。」
3.三.由 2024 年 8 月 1 日起復原生效，如租戶執行本修訂並於 2024 年 9 月 30 日前交付業主，否則由 2024 年 10 月 1 日起生效，則第 6 項將全部刪除，並取代以下內容代替：
“6. 贈送空間的基本租金（即。，三萬 407 盧森堡）
| 期限或期間的月份 | 每平方英尺的月費 | 每月基本租金 | ||||||
| 八月一月二十四日至十月三十一日 | $2.65 | $83,228.55 | ||||||
更新空間的基本租金（即., 44,820 立方米):
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| 期限或期間的月份 | 每平方英尺的月費 | 每月基本租金 | ||||||
| 八月一月二十四日至七月三十一日 | $1.75 | $78,435.00 | ||||||
| 八月一日二十五至七月三十一日 | $1.81 | $81,124.20 | ||||||
| 八月一月二十六日至七月三十一日 | $1.87 | $83,813.40 | ||||||
| 八月一月二十七日至七月三十一日 | $1.93 | $86,502.60 | ||||||
| 八月一月二十八日至七月三十一日 | $2.00 | $89,640.00 | ||||||
| 八月一月二十九日至二月二十八日三十 | $2.07 | $92,777.40” | ||||||
4.由二零二四年十一月一日起生效，第 8 項將全部刪除，取代下列項目：
“8. 樓宇樓面面積: 約 44,820 平方呎
大廈樓面積: 約 44,820 平方呎」
5.由二零二四年十一月一日起生效，第 11 項將全部刪除，取代下列項目：
“11. 停車場：202 個停車位，連同「額外停車場」，按照下文所載的規定 展品 F 到這份租約。」
6.由二零二四年十一月一日起生效，第 12 項將全部刪除，取代下列項目：
“12. 付款地址及通知:
| 業主 | 租戶 | ||||
付款登記地址： 電子郵件 tenantportal@irvinecompany.com 要求租戶支付入口網站的帳戶。 通知地址： 歐文公司有限責任公司 紐波特中心大道 550 號 紐波特海灘 (加利福尼亞州) 92660 代表：高級副總裁， 房地產營運，歐文辦公樓 | GHOST 管理集團有限責任公司 41 發現 加利福尼亞州歐文 92618」 | ||||
C.平面圖。自二零二四年十一月一日起生效， 展品 A 該租約將全部刪除， 替代展品 A 本文附件將取代其。
D.隔夜停車。儘管租約有任何相反的規定，租戶最多可使用其分配的 5 個停車位用於公司車輛（包括輕型商用貨車）的過夜停車位，只要該等車輛維持運作，並且停放在愉景大廈後面；但是，業主有權於提前 60 天書面通知租戶終止租戶的過夜停車權。
E.延長租約權。第 1 條的條文 展品 G 在租約附上的「延長本租賃權利」(如已修訂) 將保持全部有效和有效，並且在本文延長的期間內，租戶可行使。
F.第一次拒絕權。第三條租賃修訂的第 III.H 條「第一次拒絕權」全部刪除，沒有進一步的效力或效力。
G.租戶改善。業主特此同意根據以下條文完成第五修訂租戶改善項目 展品 X 附於此處。
四.一般。
A.修訂的效果。除非受本修訂修訂作出修訂的範圍外，該租約將保持全部有效和效力，並未修改。
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B.完整合約。本修訂體現了業主與租客對「III」所述的修訂的完整理解。修改」以上，只能通過房東和租戶簽署的書面進行更改。
C.定義術語。除非本修訂內另有定義，否則本修訂內以首大寫字母開頭並在租約中定義的所有字詞在本修訂內的含義與租約內的含義相同。
D.企業及夥伴關係管理局。如租戶是公司或合夥人，或由其中一或兩者組成，則每個為該公司或合夥人執行本修訂的個人表示他或她已獲得適當授權代表該公司或合夥人執行和交付本修訂，並且本修訂根據其條款對該公司或合夥人具有約束力。
E.對應商；數位簽名。本修正案可能會以一或多個對應方式執行，其中每一項都構成一份原件，並且全部都是一個相同的協議。雙方明確同意，一方或每一方可以使用由業主批准和啟動的憑證電子簽名和交付軟件服務，以電子方式執行和交付本修正案，該服務提供審核記錄和驗證簽署人的方法（核准服務」)。核准服務將具有與手寫簽名相同的法律效力，並且將是當事人相互意圖受本修訂的法律約束之可接受的證據。當事人聲明已收到完全了解憑證電子簽名軟體程序所需的所有資料，並特此放棄任何因使用核准服務而對本修訂的可執行性所產生的任何索賠。
F.加州認證門禁專家檢查。根據加州民法 § 1938 年，業主特此聲明該處所未經過認證門禁專家（CASp）檢查（在加州民法第 55.52 (a) (3) 條中定義）。根據加州民法律第 1938 條，業主特此向租戶提供以下通知：「認證訪問專家（CasP）可以檢查該處所，並確定該處所是否符合所有適用的建築相關的無障礙標準，根據州法律規定。儘管州法律不要求對該物業進行 CASP 檢查，但如果租戶或租戶要求，商業物業所有者或租賃人不得禁止租賃人或租戶對有關房屋進行 CASP 檢查，以便租戶或租戶的入住或潛在入住情況。各方須就有關 CASP 檢查的時間和方式、支付 CASP 檢查費用，以及修正本處所內違反建築相關無障礙標準的任何維修所需維修費用的安排。」
G.經紀人。租約條款第 18 條經修訂，規定各方承認以下各方為談判本修訂的經紀人，並同意業主將根據其與該等經紀人的獨立協議支付經紀人的經紀人負責向該等經紀人支付經紀佣金：Irvine 管理公司（」業主經紀人」) 是業主獨家代理商及世邦魏理仕股份有限公司（」租戶經紀人」) 是租戶專屬的代理人。通過執行本修訂，每個房東和租戶特此確認並確認 (a) 收到符合加州民法律 2079.16 規定的房地產代理關係披露副本，以及 (b) 本文指明的代理關係，該關係為租戶經紀人的明確認和確認。如果在此處沒有被識別的租戶經紀人，則該等確認和確認是為了業主經紀人的利益而明確地作出此類承認和確認。通過執行本修訂，業主和租戶正在確認本文所述的代理關係。租約條款第 18 條的保固及賠償條文（如此修訂），將在與本修訂協商有關的約束力和強制執行。
[頁面的剩餘部分故意留空.]
Ghost 管理集團有限責任公司 -41 發現 -5A7-2022 年 9 月 27 日-第 050257
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五、執行。
業主及租戶於上文「一、當事人及日期」所載的日期執行本修訂。
業主： 發現商務中心有限責任公司， 特拉華州有限責任公司 由: /s/ 史蒂芬 ·M· 凱斯 西 6\ 史蒂文 ·M· 凱斯 執行副總裁 辦公樓物業 由: /s/ 霍莉·麥克曼努斯 西 6\ si5\ 霍莉·麥克曼努斯 營運部地區副總裁 辦公樓物業 \ 在 9 頁\ | 租戶： GHOST 管理集團有限責任公司 特拉華州有限責任公司 由: /s/ 道格·弗朗西斯 \ 西 1\ 道格·弗朗西斯 行政總裁\ 由: /s/ 布萊恩·卡米爾 \ 布萊恩·卡米爾 總法律顧問\ | ||||
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替代展品 A
處所描述
41 發現
Ghost 管理集團有限責任公司 -41 發現 -5A7-2022 年 9 月 27 日-第 050257
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展品 X
第五修正案工作信
打造適合
業主將由業主單獨承擔的費用，要求其承包商將更新空間中的空調控制項改為房東的 DDC 系統，並使用新的 LED 燈具（Kelvin 溫度指定為 3500K）和控制器（統稱為」更新空間內的照明升級）第五修訂租戶改善」) 如空間平面圖所示（」第五修訂計劃」）由 LPA 股份有限公司擬備，日期為 2024 年 6 月 24 日。由租戶要求的更改而產生的任何額外費用，將僅由租戶承擔，並根據以下所述的更改請求支付給業主。除非第五修訂計劃另有規定或以下業主書面同意，否則在建造第五修訂租戶改善工程中所使用的所有材料及飾面均為業主的建築標準。如業主提交任何額外計劃、設備規格表或其他事項予租戶批准或完成，除非本文提供較短的時間，除非本文提供較短的時間，否則租戶將會在適當的 5 個工作日內以書面回覆。租戶不得無合理拒絕對任何事項的批准，任何拒絕將限於租戶之前未在第五修訂計劃中批准的項目或其他事項。
如租戶在第五修訂計劃或以後被租戶批准的任何其他計劃書面要求修訂，則只要業主接受該更改請求，房東將通過書面更改命令通知租戶，該等更改會導致的任何額外費用。租戶將於收到該命令後的 2 個工作日內以書面批准或拒絕該等更改命令。租戶批准更改命令將無效，除非同時支付租戶改善工作的全額費用（除非該額外費用少於 $25,000.00，否則該額外費用的 50% 將在租戶批准更改命令後的 21 天內到期，剩餘的 50% 將在業主根據該項目進行大量完成的所有工作後 30 天內到期。第五修正案工作信（但對於細微的清單事宜，以及業主獲得與該等工作有關的租客入住所需的政府批准）。明白，房東將無義務中斷或修改租戶改善工作，等待租戶批准更改命令。
理解，所有第五修訂租戶改善都將在租戶佔用更新空間期間完成；但是，除此之前，業主將在開始施工之前向租戶提供合理通知，並要讓其承包商在施工開始前與 Patrick McGraw 合作，以制定每一方合理接受的日常工作計劃。該等通知可根據本租約第 16 條生效，或通過電子郵件或電話給 Patrick McGraw，如下所述。
租戶進一步同意將其辦公設備和家具搬遷至更新空間，以便業主完成更新空間的工作，並且在更新空間完成第五修訂租戶改善期間，將不會導致租金減少。
租戶特此指定 Patrick McGraw（電話號碼 (714) 305-0203，電子郵件：pmcgraw@weedmaps.com）為其代表、代理人和實際律師，以接收通知書、批准提交和發出更改請求的目的，業主將有權依據該等人士的授權和指示一樣依據租戶給予的授權和指示。租戶可在向業主發出書面通知後，隨時更改其建築代表的指定。
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