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展品 10.11

租賃終止協議

這份租賃終止協議（以下簡稱“本協議”）日期為2024年8月 9，由並在E.R. SQUIBb＆SONS，L.L.C.，一家特拉華有限責任公司（以下簡稱“轉租人”），和ETERNA THERAPEUTICS INC.，一家特拉華公司，（以下簡稱“承租人”）之間訂立。

緣由：

鑒於，轉租人和承租人於2022年10月18日訂立了一份租賃協議（以下簡稱“租賃協議”），^th 並根據該租賃協議，承租人租借了第九（9^th位於麻薩諸塞州Somerville市劍橋Water Street 250號大樓（以下簡稱“大樓”），詳細描述見分租合約（以下簡稱“租賃物件”）。

鑑於，分出租人和承租人已同意根據下文所列條款終止分租合約。

協議：

現在，因爲有關細節，分出租人和承租人相互確認已經收到並認可，雙方同意如下：

1. 前文前述事實陳述屬實並準確，並通過引用納入本文。

2. 租約終止. Notwithstanding anything to the contrary contained in the Sublease, Sublessor and Sublessee hereby agree that the Sublease shall terminate and be of no further force and both parties shall be released of any and all obligations thereunder effective as of 11:59pm on August 31, 2024 (“Termination Date”).

3. Surrender of the Premises. Sublessee hereby agrees to vacate the Premises and surrender and deliver exclusive possession of the Premises to Sublessor on or before the Termination Date in accordance with the provisions of the Sublease.

4. Furniture, Fixtures & Equipment. Effective as of the Termination Date, all of Sublessee’s right, title and interest in all furniture, fixtures and laboratory equipment that are currently on the Premises (“FF&E”), listed on 附件展示A attached hereto and made a part hereof, shall become the property of Sublessor.

5. Representations and Warranties of Sublessee。承租人向轉租人陳述並保證

	(a)	承租人以前並沒有將分包權或租權的任何部分轉讓或分租給其他人、公司或實體；
	(b)	沒有其他人、公司或實體對轉租權擁有任何權利、標題或利益；
	(c)	承租人具有完全的權利、合法權力和實際授權，可以進入本協議並在不經任何其他人、公司或實體同意情況下終止轉租；
	(d)	承租人對傢具、設備及器具擁有完整的擁有權、標題和利益，

	(e)	該傢具、設備及器具沒有任何抵押、未清餘額、應付款項及相關索賠，如在附件 b – 擁有證明文件中所述，而；
	(f)	承租人具有完整的權利、合法權力和實際授權，可以約束承租人遵守本合同條款和條件。
	(g)	承租人進一步向轉租人陳述並保證，截至本協議日期，間有，並且到期日時，不應有，由於轉租人、其前身、承包商、代理人、員工、繼承人或受讓人的任何行為或疏忽而使場所的全部或部分被機械抵押權或其他抵押權所限制，如在附件 C – 最終抵押權放棄文件中所述。儘管上述第 1 條的條文，在此第 4 條所載之陳述和保證將在終止日期後繼續有效，並且承租人應對轉租人承擔任何不準確或違反。

6. 管轄法。本協議應受麻薩諸塞州法律管轄和解釋。

7. 約束力。本協議將對本協議之各方及其相關法律代表、繼承人和受讓人具有約束力。

8. 時間至關重要。時間對本協議具有重要性，本協議所含條款屬即時生效。

9. 進一步保證。轉租方及承租方特此同意簽署任何進一步的文件或工具，以實現本協議的意圖。

在證人見證下，承租人和轉租人已於上述日期簽署本第一修正案。

轉租人：	E.R. SQUIBb & SONS, L.L.C.，
	一家特拉華州有限責任公司

	撰寫者：	/s/ Mitchell Weitz
	Mitchell Weitz
	房地產業及職場服務副總裁

轉租客：	eterna therapeutics inc.，
	特拉華州公司。

	撰寫者：	/s/ Dorothy Clarke