美洲物流物业 2024 年第三季补充信息 LPA 80 街物流公园 — 哥伦比亚波哥大
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3 注：(1) 公司认为哥斯达黎加、哥伦比亚和秘鲁的大多数房地产公司和基金并不仅专注于工业部门；相反，他们在多个行业进行投资，包括零售、酒店等，并且通常缺乏区域的业务。土地银行发展和建设（2）开发商资产持有长期权所有者的资产租赁和管理（3）美洲物流地产经理是中南美洲国际物流房地产的领先发展商、拥有者、收购者和经理。LPA 是在整个地区运营的少数内部管理、垂直整合和机构平台之一（1）。收购稳定资产收购者
4 内容 LPA Parque Logístico Calle 80 — 哥伦比亚波哥大焦点 • 公司简介 5 • 公司绩 6 • 财务摘要 7 财务资料 • 简明合并中期盈亏及其他全面收入（亏损）10 • 调整后的 EBITDA、调整后 EBITDA 保证金、FFO、AFFO、NOI 和 NOI 利润 11 营运概述 • 总投资组合 GLA 13 • 营运投资组合 — 期末使用率 14 • 租金收入 15 • 营业收入净额 16 • 平方平均租金第 17 英尺 • 相同物业新增长 18 • 其他非 IFRS 指标 19 营运 • 客户集中度和租赁到期分析 20 • 投资物业组合 21 资本部署 • 稳定物业 22 • 发展组合 23 • 土地组合 24 资本化 • 债务摘要和指标 25 定义 • 定义 26
5 秘鲁利马营运 GLA (平方英尺) 开发 GLA (平方英尺) 土地储备 (英亩) (6) 1,350,084 166,410 40.5 哥伦比亚波哥大营运 GLA (平方英尺) 发展 GLA (平方英尺) 土地储备 (英亩) (6 英亩) 1,255,404-50.6 哥斯达黎加圣荷西营运 GLA (平方英尺) 开发 GLA (平方英尺) 土地储备（英亩）) 2,516,137--7.3 毫米平方英尺可租赁总面积 (1) 94.5% 占用率 (2) 81.6% 美元计价租赁 (3) 范例物业 5.0 年平均剩余租赁期 (4) 美元 27.7 毫米截至 2024 年第三季年度新增 (5) 19.8% 现金新增 (5) 年初至 2024 年第三季度增长计划哥斯达黎加阿拉胡埃拉的物流园 Coyol I 物流园，秘鲁利马，利马，秘鲁物流园 Calle 80，哥伦比亚波哥大（1）我们的总投资组合包括 530万平方呎的 GLA 和 200万个可能新 GLA 在我们的土地组合中建。(2) 营运组合期末入住。(3) 基于 2024 年 9 月 30 日的现行租约。(4) 剩余租赁期限定。按租赁面积计算的平均值 (5) 新增和现金新增额为非 IFRS 标准。(6) 土地储备英亩已根据楼面面积比率（「FAR」）调整。重点公司简介截至 2024 年 9 月 30 日
6 截至截至三个月以百万美元计算，楼宇数目、平方呎及百分比除 2024 年 9 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2023 年 9 月 30 日投资组合 (平方呎) 相同物业组合楼宇数目 27 27 27 27 20 20 总可租赁面积 4,570,653 4,570,653 3,047,734 34 期末租用率 93.8% 94,2% 96.6% 100.0% 99.6% 内建 8.3 8.2 8.5 5.9 5.7 比上年增长 1.3% (2.6%) 6.8% 7.0% 9.3% 现金内部 9.6 8.5 8.8 6.2 6.0 比上年增长 (0.1%) 8.5% 20.6% 14.2% 22.1% 营运楼宇投资组合数目 30 29 28 ¹28 可租赁总面积 5,121,625 4,964,181 4,741,488 4,619,616 4,615,755 期末租赁% 98.5% 94.6% 96.7% 100.0% 99.4% 期末租用率 94.5% 94.6% 96.7% 100.0% 99.4% 建筑物组合数目 1 2 3 4 ¹总租 3 可承租面积 166,410 323,854 546,547 668,419 447,294 期末租赁% 100.0% 92.3% 95.5% 78.5% 64.3% 期末租用率 84.8% 72.3% 72.3% 8.0% 8.0% 12.0% 楼宇总组合数目 31 31 31 32 ¹31 总可租赁面积（GLA）5,288,035 5,288,035 288,035 五、063,049 期末租赁% 98.6% 94.5% 96.6% 97.3% 96.3% 期末租用率 94.2% 93.3% 87.5% 88.4% 91.7% 重点公司表现 (1) 截至 2023 年 12 月 31 日，秘鲁一栋大厦处于混合阶段，有些部分完全运行，其他部分仍在发展中。因此，该公司在两个阶段都报告了该建筑物。然而，到 2024 年 9 月 30 日，整个建筑物已转换为完整的运行状态。
7 重点财务摘要 (1) 净债务/投资物业百万美元（百分比除外）截至 2024 年 9 月 30 日截至 2024 年 6 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2023 年 9 月 30 日租金收入 11.2 10.9 10.4 11.5 10.2 营业收入 11.3 11.0 10.5 11.6 10.2 现金营业收入净额 (现金新增) 9.2 9.0 10.7 8.8 营业收入净额 9.2 10.4 9.6 内外利润率% 84.8% 84.4% 85.3% 90.4% 84.8% 净利润（亏损）4.8 12.4（46.4）（2.0）2.4 调整后利润 5.8 5.9 7.6 6.8 6.2 调整后利润率 51.6% 53.8%72.4 百分之 59.0 百分之 61.0 百分比，按照 LPA (2.2) (0.5) (0.9) 1.0 (4.1) AFFF (2.2) (0.9) (0.9) (1.2) 0.0 (3.8) 持续价值的未偿还债务余额 271.0 275.9 268.0 269.9 234.7 现金及限制现金 (37.3) (52.9) (43.4) (37.9) (13.0) 净债务 233.7 234.6 1.9 221.7 投资物业 535.6 525.9 528.6 514.2 494.9 杠杆比率 (一) 43.6% 42.4% 42.5% 45.1% 44.8% 期末现金利率 8.4% 8.4% 8.8% 8.8% 9.2%
8 截至 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日资产流动资产：现金及现金等值 31,394,469 美元 35,242,363 美元附属公司到期 — 9,463,164 租赁及其他应收帐款净额 2,623,141 3,557,988 应收款 — 短期 4,781,622 4,072,391 预付建设成本 256,954 1,123,590 — 限定现金等值 — 短期等值 2,000,000 预付所得税 1,340,637 651,925 其他流动资产 2,969,336 2,791,593 总流动资产 43,366,159 58,903,014 个非流动资产：投资物业 535,573,272 514,172，281 租户票据应收款 — 长期，净 5,350.618 6,002,315 应收款项 — 长期 — 4,147,507 限制现金等值 — 长期 5,912,997 681,110 物业及设备净值 323,609 354,437 递延税资产 1,154,342 1,345,859 其他非流动资产 4,703,828 5,218,787 总非流动资产 553,087 18,666 531,922,296 总资产 $596,384,825 美元 590,825,310 财务资料简明合并中期资产负债表
9 截至 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日负债及股东权益流动责任：应付帐款及累计开支 $6,846.733 美元 13,127,502 应缴所得税 2,909,132 2,024,865 应付款额 1,540,803 1,737,805 长期债务-流动部分 10,514,211 16,703,098 保证金-流动部分 537,850-其他短期债务 2,283,282 959,539 流动负债总额 24,632,011 34,552,809 非流动负债：长期债务 260,519,198 253,151,137 递延税务负债 38,905,814 37,451,338 证券存款 2,011,6311,790,554 其他非流动负债 3,947,341 2,936,555 总非流动负债 305,383,984 295,329,584 总负债 330,015,995 329,882,393 股本：普通股 3,180 168,142,740 额外存资本 217,926,222 — 保留盈利 34,697,260 67,878,645 外币换算储备金（21,621,725）（13,694,983）公司拥有人应占权益 231,004,937 222,326,402 非控制权益 35,363,893 38,616,515 总权益 266,368,830 260,942,917 总负债和权益 $596,384,825 $590,825,310 财务资料简明综合中期资产负债表 (续)
10 财务资料简明综合中期溢利及其他综合收益（亏损）表 (1) 上市费用是非现金项目，与会计收购人认为已发行的股份公平价值差异，而会计收购人的可识别净资产的公平价值代表会计收购公司所收取的服务有关，因此应在完成业务合并后被记录为费用。如需详细资讯，请参阅财务报表附注 3。截至二零二四年九月三十日截至二零二三年九月三十日止九个月截至二零二三年二零二三年营业收入 11,173,774 美元 10,175,293 美元 32,547,117 美元 27,793,027 其他 98,856 38,896 195,911 74,916 总收入 11,272,630 10,214,189 32,743,028 27,867,943 投资物业经营费用（1,616,919）1,509,044) (4,856,809) (4,032,138) 一般及行政 (4,750,884) (2,519,836) (11,001,664) (4,834,222) 上市费用 (1) — — (44,469,613) — 投资物业估值收益 8,175,196 9,826,109 17,925,184 21,688,490 人附属公司 — 159,850 302,808 474,338 融资成本（5,796,879）（5,646,861）（17,168,235）（23,283,779）外币净利润（亏损）49,158 13,595（127,447）243,367 持有待售资产的出售收益 — — — 1,022,853 其他收入 1,104,810 31,703 12,253,069 213 其他开支（1,238,072）（3,345,296）（8,582,889）（3,483,718）税前溢利（亏损）7,199,040 7,224,409（22,982,568）15,794,347 所得税费用（2,365,571）（4,853,279）（6,212,089）（6,632,916）利润（亏损）美元 833,469 美元 2,371,130 美元（29,194,657）美元 9,161,431 元其他综合性收入（亏损）：可以随后重新分类为盈利或亏损的项目：从功能货币转换（亏损）收益到报表货币（231,538）2,456,718（7,926,742）12,277,835 期内的综合收益（亏损）总额 4,601,931 美元 4,827,848 美元（37,121,399）元 21,439,266 元可归属于该期的利润（亏损）：公司拥有人 $4,942,591 美元 1,351,495 美元（33,181,385 元）$4,959,776 非控制权益（109,122）1,019,635 3,986,728 4,201,655 元总溢利（亏损）$4,833,469 美元 2,371,130 美元（29,194,657 元）$9,161,431 总计应占全面收益（亏损）：公司拥有人 4,711,053 美元 3,808,212 美元（41,108,127 美元）17,237,610 美元非控制权益（109,122）1,019,636 3,986,728 4,201,656 期内的总整体收益（亏损）4,601,931 美元 4,827,848 美元（37,121,399）21,439,266 加权数股份-基本 31,740,073 28,600,000 30,732,528 28,600,000 股加权平均股数-稀释 31,967,429 28,600,000 30,732,528 28,600,000 28,600,000 股份公司拥有人应占每股收益（亏损）-基本美元 0.16 美元 0.05 美元 (1.08) 美元 0.17 美元收益公司拥有人应占每股（亏损）— 稀释 0.15 美元 0.05 美元（1.08）0.17 美元
11 调整后 EBITDA、经调整后 EBITDA 保证金、FFO、AFFO、NOI 及 NOI 保证金的财务资料调节 (¹) (1) 有关非 IFRS 指标的详细资料，请参阅管理层讨论及分析（「MD&A」）中的「非 IFRS 财务指标及其他指标及调节」中的「非 IFRS 财务指标及其他衡量」，以便计算 FFO 的其他收入中。(2) 与融资成本有关的调整包括一次性偿还债务或修改收益或亏损、摊销债务发行成本及累计利息，并排除现金结算利息费用。截至三个月以百万美元计算，除 2024 年 9 月 30 日的百分比 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日营收 11.0 10.5 11.6 10.2 期间的利润（亏损）4.8 12.4 (46.5) (2.0) 2.4 附属公司利息收入 — — (0.3) (0.2) (0.2) 融资成本 5.8 5.6 7.8 5.6 所得税费用 2.4 0.5 3.3 (1.6) 摊销 0.4 — — — — 投资物业估值收益 (8.2) (4.6) (5.2) 1.5 (9.8) 出售持有待售资产的收益 — — — — 基于股份的付款 0.6 1.1 — — — 一-有关业务合并的定期现金奖金 — — 0.3 — — 投资物业出售收益 — — (1.1) — 上市开支 — — 44.5 — — 其他收入 (1.1) (10.8) (0.3) (0.2) — 其他开支 1.2 6.2 2.6 3.3 外币亏损净额 (增益) (0.1) 0.2 — — — 调整后利润 5.8 5.9 7.6 6.8 6.2 调整后利润 51.6% 53.8% 72.4% 59.0% 61.0% 截至百万美元截至三个月 2024 年 9 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2023 年 9 月 30 日期间的利润（亏损）4.8 12.4 (46.5) (2.0) 2.4 投资地产估值收益 (8.1) (4.6) (5.2) 1.5 (9.8) 出售持有售资产的收益 — — — — — 投资物业出售收益 — — — (1.1) — FFO (3.3) 7.9 (51.7) (1.6) (7.4) 基于股份付款 0.6 1.1 — — — 与业务合并有关的现金奖金 — — — 0.3 — — 上市开支 — — 44.5 — — 其他收入 (2) (0.7) (10.7) (0.2) — — 其他开支 1.2 1.2 6.2 2.6 3.3 FFO（按照 LPA 定义）(2.2) (0.5) (0.9) 1.0 (4.1) 折旧和摊销 0.3 — — — — 融资成本 (3) 0.1 (0.1) — (0.9) 0.3 来自附属公司的利息收入 — — (0.3) (0.2) (0.2) 未实现外汇亏损（收益）(0.1) 0.2 (0.2) (0.2) 0.1 直线租金收入 (0.3) (0.6) 0.1 0.1 调整后的 FFO (2.2) (0.9) (1.2) — (3.8)
12 调整后 EBITDA、经调整后 EBITDA 保证金、FFO、投资、内外利及新增保证金的财务资料调节 (继续) (¹) 截至三个月的百万美元 2024 年 9 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日营业收入净额租金收入 11.2 10.9 10.4 11.5 10.2 投资物业经营费用 (1.6) (1.7) (1.5) (1.1) 新增 9.6 9.2 8.9 10.4 8.7 内外利润 84.8% 84.4% 85.3% 90.4% 84.8% 截至美元以百万计的三个月截至二零二四年九月三十日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日2023 年 9 月 30 日营业收入净利润 (亏损) 4.8 12.4 (46.5) (2.0) 2.4 其他收入 (0.1) — (0.1) — — 一般及行政 4.8 4.6 1.7 3.6 2.5 上市开支 — — 44.5 — — 投资物业估价收益 (8.2) (4.6) (5.2) 1.5 (9.8) 附属公司利息收入 — — (0.3) (0.2) (0.2) 融资成本 5.8 5.6 7.8 外币净额亏损（收益）— 0.2 — — — 其他收入 (1.1) (10.8) (0.3) (0.2) — 出售投资物业收益 — — — (1.2) — 出售持有待售资产的收益 — — — — — 其他开支 1.2 1.2 6.22.7 3.3 所得税费用 2.4 0.5 3.3 (1.6) 4.9 新增 9.6 9.2 8.9 10.4 8.7 固定货币影响（²）—（0.1）—— 较少：非同业产业新增 1.3 1.1 0.4 1.3 0.5 同物业内外币（³）8.3 8.0 8.4 9.1 8.2 NOI 9.6 8.9 8.9 10.4 8.7 直线租金收入（0.3）（0.6）0.1 现金内新 9.2 8.7 10.7 — 8.8 固定货币影响（平方米）(0.1) (0.1) —— 较少：非同类财产现金新增 0.8 0.2 0.2 0.7 0.3 同物业现金新增 (³) 8.5 8.4 8.7 10.0 8.5 (1) 详情请参阅《财务报告书》中的「非 IFRS 财务衡量及其他标准及调节」关于非 IFRS 指标的详细资料。(2) 固定货币资讯是非 IFRS 财务资讯，可比较期间的业绩，就像汇率在过期间保持不变一样。我们以固定货币为基础的结果作为评估我们的绩效的一个衡量。我们通过使用当前期间平均外币汇率计算前期结果来计算固定货币。我们通常指以固定货币基础计算的金额为不包括外汇的影响。(3) LPA 将相同物业 NOI 定义为 NOI，减去非同物业 NOI 并以固定货币进行调整。LPA 将相同物业现金 NOI 定义为现金 NOI，减去非同物业现金 NOI，并以固定货币进行调整。给定期间的相同物业人口包括该期间全部及前一年相应期间拥有的营运物业。
13 1,255 1,255 1,255 1,255 1,255 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第三季营运概述哥斯达黎加哥伦比亚按地理划分的地理 5,063 5,288 5,288 5,288 5,288 4,616 4,620 4,741 4,964 5,122 447 647 324 166 季第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2,528 季 2024 年第二季度 2024 年第三季度 2024 年第三季度 2024 年第三季度第二季度 2024 年第三季度 2024 年第三季度第三季 2024 年第三季度 2024 年第三季度第三季 2024 年第三季度 2024 年第三季度第三季 2024 年第三季度 2024 年第三季度第三季 2024 第三季 16 2,516 2,516 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季 1,294 1,517 1,517 1,517 1,517 第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第三季总投资组合总额 (千平方英呎) 总投资组合
14 总营运组合 100.0 100.0 100.0 100.0 90.0 90.0 2023 第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第三季度 2024 年第三季 100.0 100.0 87.9 89.9 89.9 2023 第三季 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 第二季 2024 第二季 2024 第二季第二季 2024 第二季第二季 2024 第二季第二季 2024 年第二季 98.8 100.0 99.1 99.8 99.2 2023 第四季 2023 第一季度 2024 第三季 99.4 100.0 94.6 94.5 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第三季营运概述营运组合-期末占用率 (%) 哥斯达黎加哥伦比亚按地理划分的地理
15 2.2 2.0 2.3 2.0 2.1 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季 2.4 2.4 2.9 3.0 2023 年第四季 2023 年第二季 2024 年第二季 2024 年第三季 5.6 7.3 5.7 6.0 6.1 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季度 2024 年第二季度 2024 年第三季 10.2 11.5 10.4 10.9 11.2 三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季度营运概述租金收入（百万美元）总投资组合（截至三个月）哥斯达黎加秘鲁哥伦比亚按地理划分（截至三个月）
16 2.0 1.8 1.8 2.1 1.8 2.1 1.9 2.1 2.0 1.9 1.9 季度 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季 1.9 2.0 2.4 2.0 2.0 2.2 2.0 1.9 2.1 2023 年第三季 2023 年第四季第二季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季 8.7 8.9 9.2 9.68.8 2023 年第三季 10.7 9.0 9.2 第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第三季营运概述总投资组合（截至三个月）哥斯达黎加秘鲁哥伦比亚新增及现金新股 (截至三个月) NOI Cash NOI 营业收入净额 (百万美元)
17 5.77 5.70 6.62 6.81 6.76 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季 7.29 7.26 8.07 7.38 7.41 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 第二季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第一季度 7.55 7.80 7.93 7.87 7.92 8.58 8.60 8.72 2023 第四季 2023 第一季第二季 2023 第一季度 2024 年第二季 2024 年第三季营运概述总投资组合哥斯达黎加秘鲁哥伦比亚按地理划分的地理位置平均租金（美元/平方英尺/年）
18 10.1% 15.3% 36.4% -2.5% 2.3% 9.4% 11.1% 55.2% 19.4% 1.4% 2023 年第四季 2024 年第二季第二季 2024 年第二季度 2024 年第三季 -0.7% 3.0% 6.0% -5.4% 27.0% 21.1% 7.8% -1.5% -7.7% 2023 年第四季第二季 2024 第二季度 2024 年第二季 14.8% 7.4% -2.8% -1.2% 4.7% 22.7% 15.7% 9.3% 2.8% 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季度 2024 年第三季 9.3% 7.0% 6.8% -2.6% 1.3% 22.1% 14.2% 20.6% 8.5% (0.1)% 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第三季营运概述同房地产内新增长 (按年) 哥斯达黎加秘鲁哥伦比亚按地理分类 NOI Cash NOI
19 6.2 6.8 7.6 5.9 5.8 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季财务概述其他非 IFRS 指标 (百万美元) 经调整后 EBITDA（截至三个月）根据 LPA 定义（截至三个月）（截至三个月）（4.1）(0.9) (0.5) (2.2) 1.0 2023 年第三季 2024第二季第二季 2024季第一季
20 19.6% 37.2% 27.5% 15.7% 营运客户集中度和租约到期分析按总组合计算租赁细分 NER 客户类型合约租金增加按货币计算的租金额截至 2024 年 9 月 30 日后物流服务消费品分销零售商制造及其他 18.4% 19.7% 56.6% 5.3% COL-CPI 恒定自动扶梯其他 81.6% 18.4% 美元 COP 首 10 客户以净实际租金净实际租金总平方呎百分比 1 艾利科普 8.0% 437,370 2 库恩 + 奈格尔 7.2% 384,777 3 三星 6.8% 200,209 4 小世界 5.2% 270,572 5 宜昌 4.0% 220,875 6 自然与有限公司 3.8% 206,785 7 东京产品 3.8% 219,734 8 印度拉马 3.5% 191,684 9 价格便利 3.4% 167,831 10 宜家 3.0% 185,548 合共 48.7% 2,485,385 租金到期货币年度占用平方呎净实际租金百分比 (百万美元)% 总总额平方英尺 2024 年美元 65,068 0.6 6% 美元 9.22 —% 100.0% 2025 年 376,747 2.6 6.6% 美元 6.6% 6.90 美元 84.0% 2026 321,905 2.4 6.1% 美元 7.46 23.5% 76.5% 2027 957,051 6.9 17.5% 美元 7.21 38.5% 61.5% 2028 707,748 5.1 12.9% 7.21 14.2% 85.8% 之后 2,550,958 21.8 美元 55.3% 55 百分之五十五点零点零总计4,979,477 39.4 100.0% 美元 7.92 19.4% 80.3%
21 百万美元美元以百万平方呎净实际租金投资物业楼宇数目占总占用百分比至今第三季度租赁百分比截至今年度 NOI 年化平方呎/年总公平市值总经营投资组合的百分比哥斯达黎加 19 2,516,137 49.1% 99.2 99.8 5.4 15.3 21.9 美元 8.77 257.9 52.1% 秘鲁 6 1,350,084 26.4% 89.9 94.8 2.2 6 美元 11.21 122.5 24.7% 哥伦比亚 5 1,255,404 24.5% 90.0 100.0 1.8 5.6 9.8 美元 8.67 114.8 23.2% 次合计 30 5,121,625 100.0% 94.5 98.5 9.4 27.3 45.3 美元 9.36 495.2 100.0% 发展波弗托利奥秘鲁 1166,410 100.0% 84.8 100.0 0.2 0.4 1.4 至 13.2 100.0% 小合计 1 166,410 100.0% 84.8 100.0 0.2 0.4 至 13.2 100.0% 总投资组合 31 5,288,035 94.2 98.6 27.7 46.7 美元 9.4 508.4 营运投资物业投资物业组合截至 2024 年 9 月 30 日
22 6/30/2024 9/30/2024 美元数百万美元，平方呎及百分比以外 TEI FMV 占用百分比年度估计租金收入年度估计新增估计成本回报平方英尺总投资 FMV 占用百分比年度估计租金收入年度估计新增估计估计成本回报发展。收益率秘鲁圣何塞拉维贝纳物流园 B 400 157,444 12.0 15.4 58.9% 1.5 1.3 10.8% 157,444 11.7 18.2 100.0% 1.6 12.5% 13.4% 总计 157,444 12.0 15.4 58.9% 1.5 1.3 10.8% 157,444 11.7 18.2 100.0% 1.6 12.5% 13.4% 资本部署稳定物业截至 2024 年 9 月 30 日
迄今为止投资 23 百万美元项目平方呎占用百分比 FMV 土地 + 外壳总土地 + 外壳总土地 + 外壳总预计稳定日期年化估计租金收入年化估计 NOI 估计估计成本回报发展。收益率类型秘鲁卡劳物流园 b. 100 166,410 84.8 100.0 13.2 7.4 8.1 15.5 7.4 8.1 15.5 十二月二十四日 1.3 1.0 8.4 (¹) 6.6 (¹) 预租总额 166,410 84.8 100.0 13.2 7.4 8.1 15.5 7.4 8.1 15.5 1.3 1.0 8.4% 6.6% 资本部署发展组合（1）反映整个工业园区的总开发开支，包括基础设施、公用事业和相关的成本园林化，而不仅是个别仓库。截至二零二四年九月三十日
24 (1) 土地银行的可建筑物 GLA (2) 秘鲁 LPA 与第三方签订土地租赁协议，其共同拥有结构为 40% LPA 和 60% Capia，其中 LPA 担任租户。土地总面积 (英亩) 可建筑面积 (平方呎) (1) 土地总面积（平方呎）百万美元 2024 年第三季度 2023 年第四季% 变动 2024 年第四季度 2023 年第四季% 变动 2024 年第三季度 2023 年第四季% 变动秘鲁（二）40.5 0.0% 878,022 878,022 0.0% 2.0 0.6 226.0% $1.15$ 0.35 6.0% 哥伦比亚 50.6 50.6 0.0% 1,090,211 1,090,211 0.0% 25.1 24.1 4.3% 11.40 美元 10.93 4.3% 总计 91.1 91.1 0.0% 1,968,233 1,968,233 0.0% 27.1 24.7 9.8% 6.84 美元 6.23 9.8% 资本部署土地组合截至 2024 年 9 月 30 日
25 2024 第二季第二季度债务净额 (百万美元) 233.7 223.0 投资物业债务净额（期末）43.6% 42.4% 净债务/调整后 EBITDA 比率 (1) 8.9 x 8.3 倍净债务/新债务 (1) 6.3 倍 6.1 倍美元到期贷款 WTO 2024 年平均现金利率 2.6 7.9% 2025 12.9 6.8% 2026 9.0 6.0% 2027 9.7 6.0% 2028 10.5 6.0% 2029 11.3 6.0% 之后 216.5 5.2% 债务总额等额 272.5 8.4% 保费/折扣 0.4 延期融资成本 (1.9) 总债务 271.0 62.6% 37.4% 固定与浮息债务 100.0% 保证与无抵押债务 84.3% 15.7%资本化债务摘要和指标债务摘要债务指标截至 2024 年 9 月 30 日 (1) 与债务相关的净倍数在其各自计算中使用年度调整后 EBITDA 和 NOI 来计算。按货币划分的债务保证固定浮动美元 COP
26 定义请参阅根据国际会计准则委员会发出并向证券交易委员会（「SEC」）提交的国际财务报告准则（「IFRS」）拟备的 LPA 财务报表以及其他公开报告，以获取有关 LPA 和 LPA 业务的进一步资讯。从当前年度开始至当前日期的「YTD（Year to Date）」期间，用于衡量此期内的表现。调整后的 EBITDA。LPA 定义经调整后 EBITDA 为期内的利润（亏损），不包括 (a) 附属公司的利息收入，(b) 融资成本，(c) 所得税费用，(d) 折旧和摊销，(e) 投资物业估值收益，(f) 待售资产的收益或亏损，(g) 基于股份付款，(h) 与业务合并有关的一次性现金奖金，(i) 上市费用，(j)) 其他收入、(k) 其他开支及 (l) 外币净利润或亏损。管理层使用调整后的 EBITDA 来衡量和评估 LPA 业务的营运表现，该业务包括开发、租赁和管理工业物业，在 LPA 的资本成本和所得税费用之前。调整后的 EBITDA 是 LPA 行业常用的一种指标，它显示了调整后的 EBITDA，以补充投资者对其营运表现的了解。LPA 的管理层认为，调整后的 EBITDA 为投资者和分析师提供经营业绩的衡量，不受 LPA 资本结构差异、资本投资周期和 LPA 资产公平价值调整的影响。现金营业收入净额（现金 NOI）LPA 定义现金 NOI 为根据相关期间内直线租金收入调整的 NOI。债务指标。我们会评估以下债务指标，以监控资本结构的实力和灵活性，并评估管理层的表现。投资者可以利用这些指标来决定我们服务或再融资债务的能力。净债务 LPA 定义「净债务」为 LPA 的总债务（定义为长期债务加长期债务-流动部分）减去现金、现金等值和限制现金。净债务对溢利（亏损）表示该期间的净债务除以利润（亏损）。净债务至调整后 EBITDA 此指标表示债务净额除以调整后 EBITDA。LPA 的管理层认为，这个比率很有用，因为它可以为投资者提供有关 LPA 偿还债务能力的信息，相比使用调整 EBITDA 衡量的 LPA 表现。净债务对营业收入净额（NOI）此指标代表净债务除以 NOI。LPA 的管理层认为，这个比率很有用，因为它为投资者提供有关 LPA 偿还债务能力的信息，与 LPA 使用 NOI 测量的表现相比。对投资物业债务净额此指标表示债务净值除以投资物业（期末价值）。LPA 认为这个比率很有用，因为它显示了净债务用于融资 LPA 的资产的程度。发展组合代表正在开发中的工业物业物业，以及已发展但未达到稳定性的物业。发展收益率此指标是针对发展物业的计算方式，以稳定的 NOI 除以 TEI。预计建筑面积 (地及平方呎) 这个指标代表现有土地上工业大厦完成后，可供租赁的估计地面积和完成平方英呎。估计价值创造此指标代表我们预期通过开发和租赁活动创造的价值。我们通过估计物业将产生的稳定 NOI，并套用适用于该属性的稳定资本化率来计算估计价值创造。估计价值创造是以价值超过我们的 TEI 的金额计算，包括收市成本和税金。经营基金，或 FFO LPA 将 FFO 计算为期内的利润，不包括 (a) 投资物业估值收益和 (b) 出售持有待售资产的收益。LPA 将 FFO（由 LPA 定义）计算为 FFO，不包括 (a) 基于股份支付、(b) 与业务合并有关的一次性现金奖金、(c) 上市费用、(d) 其他收入和 (e) 其他开支。LPA 将调整后的 FFO 定义为 FFO（按 LPA 定义），不包括 (a) 折旧和摊销、(b) 非现金融资成本、(c) 附属公司的利息收入、(d) 未实现的外币收益或亏损以及 (e) 直线租金收入。FFO（由 LPA 定义）和调整的 FFO（统称为「FFO 指标」）这些非 IFRS 指标有助于分析 LPA 资产和营运的营运业绩。LPA 的管理层认为，FFO 措施对投资者作为补充绩效衡量有用，因为它们排除了某些可能造成明显盈利波动的项目的影响，以及某些非现金项目，但与 LPA 持续的业务营运或现金流产生直接关系的影响。LPA 的管理层认为 FFO 措施可以促进期间的营运表现进行比较，同时也提供未来盈利潜力的指标。然而，由于 FFO 措施并不包含维持物业营运表现所需的资本支出或维护和改善水平，这对营运业绩有重大的经济影响，LPA 管理层认为 FFO 措施作为绩效衡量的实用性可能有限。LPA 对 FFO 措施的计算可能无法与其他不同定义或解释 FFO 定义的定义或解释了不同的房地产公司所报告的 FFO 指标。公平市值 (FMV) 代表根据当前市场状况并由认证第三方评估的物业价值。第三方评估师用于评估资产的评估方法和作为方法的一部分因素，最后我们将介绍利率的范围，例如整个投资组合使用的市场租金。价值有三种基本方法：• 收入方法 • 折扣现金流方法 • 直接比较方法 • 成本方法在实际上，根据其适用于被估价的物业类型以及可用信息的质量和数量，包括或省略价值的方法。收入方法收入方法反映了主体的收入产生能力。这种方法假设价值是由预期收入创造的。由于投资预计由投资者购入，他愿意在一段时间内从物业获得收入来源加上回收价值的投资者，因此收入方法是用作价值的主要方法。两种常见的估值技术是「折扣现金流」(DCF) 方法和「直接资本化方法」。
27 定义成本报酬率这是根据发展物业以稳定的租金收入除以 TEI 计算。同一财产我们的同物业指标是非 IFRS 财务指标，这些指标通常在房地产行业中使用，并且对金融界的预期，以净效率和现金基础为基础。我们使用「同一物业」分析来评估我们拥有和管理的营运物业绩效，因为此分析中的物业人数不同时间是一致的，这使我们能够分析我们持续的业务营运。指定期间的同一物业人口包括整个期间和前一年相应期间拥有的营运物业。开发或收购的物业将不包括在相同物业人口中，直到它们在两个期间全部持有在营运组合中，而在此期间出售的物业也不包括在同一物业群组中。我们将截至 2024 年 9 月 30 日止三个月的同一物业组合定义为截至 2023 年 1 月 1 日为 LPA 拥有的物业，并在 2023 年和 2024 年同期间在同一三个月期间进行营运。我们相信，同一物业组合中影响租赁收入、租金回收、物业营运费用和新增的因素通常与我们总营运组合相同。我们使用以下「相同物业」指标来评估我们营运物业绩效：同物业 NOI LPA 将相同物业 NOI 定义为 NOI，减少非同属性 NOI 并以固定货币进行调整。LPA 使用 Same Property NOI 评估其所有物业的表现，而 LPA 的管理层认为，Same Property NOI 对投资者和管理层作为补充性绩效指标有帮助，因为它包括物业人口的经营表现，从而消除了 LPA 投资组合组成变化对绩效的影响。相同物业 NOI 与 IFRS 财务指标结合使用时，LPA 管理层认为是评估 LPA 投资物业绩效的表现和盈利能力的有用衡量-同物业现金 NOI LPA 定义相同物业现金 NOI 为现金 NOI 减去非同物业现金新增并以固定货币调整。指定期间的相同物业人口包括整个期间和前一年相应期间拥有的营运物业。开发或收购的物业将不包括在相同的物业人口中，直到它们在两个期间全部持有在营运组合中，而在此期间出售的物业也不包括在相同的物业人口中。稳定 LPA 定义为已发展物业完成一年的早期，或达到 90% 占用率的时间。稳定的 NOI 指标是预计十二个月的潜在租金总收入（基本租金，包括市场租金以上或低于市场租金加营运费偿还款项）乘以 95%，将收入调整为稳定的空位系数为 5%，减去估计营运开支。预期投资总额（「TEI」）代表开发或扩建的总预估成本，包括土地、开发和租赁成本。TEI 根据目前的预测而定，可能会有所变动。总投资组合包括营运组合和开发组合。折扣现金流方法使用此估值方法，在投资期限内预测的未来现金流量，以及持有期末视为处置所得的收益。此方法允许建模与租赁、租金增长、空缺、租赁佣金、租户鼓励和空置空间成本相关的任何不均衡收入或成本。这些未来财务利益会根据市场交易以适当的折扣率折扣为现值。• 适用于未来现金流的折扣率，主要由收入相关的风险决定的折扣率，以及 • 根据预估未来市场状况获取物业未来价值的资本化率。这些利率是根据：• 我们与开发商，经纪人，客户和市场上活跃参与者进行的持续访谈，以了解他们对 IRR 的期望（在债务前或没有杠杆）• 主要分析市场中的实际交易。由于我们是房地产领域的领先公司，因此我们在大多数购买交易方面拥有丰富的经验，并且我们在购买前和购买期间了解这些详细信息，这使我们在选择价格时拥有稳定的基础。直接资本化方法此方法涉及以适当的收益率将完全租赁净营运收入估计资本化。这种方法最适合用于稳定的资产，其净收入波动很小，增长前景也稳定。它最常用於单一租户投资或稳定投资。直接比较方法直接比较方法利用可比较物业的销售，调整差异以估计主体属性的价值。这种方法采用简化的方法开发，以为市场可比较的销售量建立一个单价范围。这种方法通常是为了支持收入方法而不是针对价值做出结论。成本方法成本方法基于替代原则 —— 假设审慎理智的人士不会为物业支付比建造类似且具竞争力的物业的成本 —— 假设该过程中不会超过建造类似和竞争力的物业的成本。「成本方法」倾向于在考虑折旧之前设定价值上限。可租赁总面积（GLA）。为租户入住和独家使用而设计的总楼面面积，包括地下室，夹层和上层。净有效租金（「NER」）此金额在租约开始时，使用期内收到的预估现金基本租金总额计算，并按年度计算。每平方英尺的 NER 数目是通过将年度净有效租金除以租约的占用平方英呎来计算。营运收净额（「NOI」）LPA 定义 NOI 为期内溢利，不包括 (a) 其他收入（主要与开发费收入有关）、(b) 一般和行政开支、(c) 上市费用、(d) 投资物业估价收益、(e) 附属机构的利息收入、(f) 融资成本、(g) 外币净利润或亏损、(h) 其他收入、(i) 持有资产处置收益出售、(j) 其他费用和 (k) 所得税费用。营运组合包括稳定的工业物业。持有以出售的资产不包括在投资组合中。
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