EX-99.1 2 ex99-1.htm

 

展示文件99.1

 

 

美洲的物流財產

 

未經審計的簡明綜合中期財務報表

 

截至2024年9月30日和2023年12月31日,以及截至2024年和2023年9月30日止三個月和九個月

 

 
 

 

美洲及附屬公司的物流性質

 

目錄

 

  頁面
   
簡明綜合中期損益及其他全面收益(損失)結算表 [1]
經調整的綜合中期財務狀況表 [2]
綜合中期股權變動表 [3]
綜合中期現金流量表 [4]
未經審計的綜合中期財務報表註釋 [5]

 

 
 

 

美洲及附屬機構的物流屬性

 

綜合中期利潤表

及其他全面收益(損失)

截至2024年9月30日和2023年9月30日之三個和九個月

(以 美元表示)

 

      截止三個月
9月30日,
  

截止九個月

九月三十日,

 
   註釋 

2024

(未經審計)

  

2023

(未經審計)

  

2024

(未經審計)

  

2023

(未經審計)

 
營業收入                       
租賃收入     $11,173,774   $10,175,293   $32,547,117   $27,793,027 
其他      98,856    38,896    195,911    74,916 
總營業收入  4   11,272,630    10,214,189    32,743,028    27,867,943 
                        
投資物業運營費用  5   (1,616,919)   (1,509,044)   (4,856,809)   (4,032,138)
一般及管理      (4,750,884)   (2,519,836)   (11,001,664)   (4,834,222)
上市費用  3           (44,469,613)    
投資物業估值增益  9   8,175,196    9,826,109    17,925,184    21,688,490 
聯屬公司利息收入  17       159,850    302,808    474,338 
融資成本  11   (5,796,879)   (5,646,861)   (17,168,235)   (23,283,779)
淨外幣收益(損失)      49,158    13,595    (127,447)   243,367 
資產出售時的收益  9               1,022,853 
其他收入  6   1,104,810    31,703    12,253,069    131,213 
其他費用  6   (1,238,072)   (3,345,296)   (8,582,889)   (3,483,718)
稅前盈利(虧損)      7,199,040    7,224,409    (22,982,568)   15,794,347 
                        
所得稅費用  14   (2,365,571)   (4,853,279)   (6,212,089)   (6,632,916)
                        
期間盈利(虧損)     $4,833,469   $2,371,130   $(29,194,657)  $9,161,431 
                        
其他全面收益(損失):                       
可能會在後續被重分類爲利潤或損失的項目:                       
來自功能貨幣轉換到報告貨幣的翻譯(損益)      (231,538)   2,456,718    (7,926,742)   12,277,835 
本期綜合收入(虧損)     $4,601,931   $4,827,848   $(37,121,399)  $21,439,266 
                        
期間盈利(虧損)歸屬於:                       
公司股東     $4,942,591   $1,351,495   $(33,181,385)  $4,959,776 
非控股權益      (109,122)   1,019,635    3,986,728    4,201,655 
本期盈虧總額     $4,833,469   $2,371,130   $(29,194,657)  $9,161,431 
                        
歸屬於綜合收益(損失)的總額                       
公司所有者     $4,711,053   $3,808,212   $(41,108,127)  $17,237,610 
非控制權益      (109,122)   1,019,636    3,986,728    4,201,656 
本期綜合收益(虧損)總額     $4,601,931   $4,827,848   $(37,121,399)  $21,439,266 
加權平均股份數量 - 基本  13   31,740,073    28,600,000    30,732,528    28,600,000 
稀釋後的加權平均股份數量  13   31,967,429    28,600,000    30,732,528    28,600,000 
                        
每股收益(虧損)歸屬於公司所有者-基本  13  $0.16   $0.05   $(1.08)  $0.17 
每股收益(虧損)歸屬於公司所有者-稀釋  13  $0.15   $0.05   $(1.08)  $0.17 

 

公司附註爲這些未經審計的簡明合併中期財務報表的完整組成部分。

 

1
 

 

美洲及附屬公司的物流屬性

財務狀況的簡明綜合中期報表

截至2024年9月30日和2023年12月31日

(以美元計)

 

    

截至

  

截止到

 
   注意s  2024年9月30日   2023年12月31日 
      (未經審計)      
資產             
流動資產:             
現金及現金等價物     $31,394,469   $35,242,363 
向關聯方應收款項  17       9,463,164 
租賃及其他應收款淨額  8   2,623,141    3,557,988 
投資物業銷售應收款-短期  9   4,781,622    4,072,391 
預付建設成本      256,954    1,123,590 
限制性現金等價物-短期          2,000,000 
預付所得稅      1,340,637    651,925 
其他流動資產  10   2,969,336    2,791,593 
總流動資產      43,366,159    58,903,014 
              
非流動資產:             
投資物業  9   535,573,272    514,172,281 
房客應收款項-長期,淨額  8   5,350,618    6,002,315 
投資物業出售應收款項-長期  9       4,147,507 
受限現金等值物-長期      5,912,997    681,110 
房地產和設備,淨額      323,609    354,437 
遞延稅款資產      1,154,342    1,345,859 
其他非流動資產     4,703,828    5,218,787 
總非流動資產      553,018,666    531,922,296 
              
資產總計     $596,384,825   $590,825,310 
              
負債及股東權益             
流動負債:             
應付賬款和應計費用     $6,846,733   $13,127,502 
應交所得稅      2,909,132    2,024,865 
應扣留金      1,540,803    1,737,805 
長期債務 - 當期部分  11   10,514,211    16,703,098 
按金 - 當期部分      537,850     
其他流動負債  10    2,283,282    959,539 
流動負債合計     24,632,011    34,552,809 
              
非流動負債:             
開多期債務  11   260,519,198    253,151,137 
遞延稅負債      38,905,814    37,451,338 
安防-半導體按金      2,011,631    1,790,554 
其他非流動負債      3,947,341    2,936,555 
所有非流動負債      305,383,984    295,329,584 
              
負債合計      330,015,995    329,882,393 
              
股本:             
普通股  12   3,180    168,142,740 
額外實收資本      217,926,222     
留存收益      34,697,260    67,878,645 
外幣折算儲備      (21,621,725)   (13,694,983)
歸屬於公司股東的股權      231,004,937    222,326,402 
非控股權益      35,363,893    38,616,515 
股東權益總額      266,368,830    260,942,917 
              
負債和所有者權益總計     $596,384,825   $590,825,310 

 

 

附註 附註是這些簡明綜合中期財務報表的組成部分。

 

2
 

 

美洲及子公司的物流 屬性

 

簡明綜合 股東權益變動表

2024年和2023年截至9月30日的九個月

(以美元計)

 

      普通股份                         
   註釋  股數   股本   其他資本公積   留存收益   外幣翻譯準備金   公司股東權益   非控股權益  

 

 

權益合計

 
2023年12月31日的餘額      168,142,740   $168,142,740   $   $67,878,645   $(13,694,983)  $222,326,402   $38,616,515   $260,942,917 
本期利潤(損失)                  (33,181,385)       (33,181,385)   3,986,728    (29,194,657)
其他全面虧損                      (7,926,742)   (7,926,742)       (7,926,742)
本期綜合收益(損失)總額                  (33,181,385)   (7,926,742)   (41,108,127)   3,986,728    (37,121,399)
反向資本化影響  3   (141,830,740)   (168,140,109)   168,140,109                     
通過逆向資本化向TWOA股東發行股份  3   3,897,747    390    (2,754,110)           (2,753,720)       (2,753,720)
向PIPE投資者發行股份  3   1,500,000    150    14,999,850            15,000,000        15,000,000 
在收盤時對LLI持有的抵押LLP股份進行查封  3           (9,765,972)           (9,765,972)       (9,765,972)
上市費用  3           44,469,613            44,469,613        44,469,613 
股份支付  16           1,695,541            1,695,541        1,695,541 
向服務提供商發行股份  16   90,000    9    1,141,191            1,141,200        1,141,200 
資本貢獻                              2,403,450    2,403,450 
支付給非控股權益的分配                              (9,642,800)   (9,642,800)
2024年9月30日餘額(未經審計)      31,799,747   $3,180   $217,926,222   $34,697,260   $(21,621,725)  $231,004,937   $35,363,893   $266,368,830 

 

      普通股                         
   附註  股份數量   股本   其他資本公積   留存收益   外幣翻譯儲備   公司所有者權益   非控制權益  

 

 

股東權益 - 合計

 
截至2022年12月31日的餘額      168,142,740   $168,142,740   $   $64,739,312   $(32,068,047)  $200,814,005   $33,252,465   $234,066,470 
本期盈利                  4,959,776        4,959,776    4,201,655    9,161,431 
其他綜合收益(損失)                      12,277,835    12,277,835        12,277,835 
本期綜合收益(損失)合計                  4,959,776    12,277,835    17,237,611    4,201,655    21,439,266 
資本貢獻                              2,500,000    2,500,000 
分配給非控股權益的分配                              (4,522,937)   (4,522,937)
2023年9月30日的資產負債表(未經審計)      168,142,740   $168,142,740   $   $69,699,088   $(19,790,212)  $218,051,616   $35,431,183   $253,482,799 

 

附註是這些簡明合併中期財務報表的組成部分。

 

3
 

 

美洲及其子公司的物流屬性

 

簡明合併現金流量表

2024年和2023年截至2024年9月30日的九個月

(以美元計)

 

      截至九個月的時間
9月30日
(未經審計)
 
   筆記  2024   2023 
經營活動現金流量:             
期間利潤(虧損)     $(29,194,657)  $9,161,431 
調整項:             
股份支付  16   1,695,541     
折舊和攤銷      709,172    80,312 
預計信用損失調整  8   (17,248)   (27,070)
淨外幣收益      (4,904)   (254,266)
攤銷租賃權資產      50,640    43,771 
投資物業估值收益  9   (17,925,184)   (21,688,490)
融資成本  11   17,168,235    23,283,779 
處置待售資產的收益  9       (1,022,853)
固定資產處置損失  6       83,389 
直線租金      (802,958)   269,786 
利息收入  9   (582,100)    
關聯方利息收入  17   (302,808)   (474,338)
解禁收入(淨額),歸類爲籌資活動  6   (9,180,758)    
掛牌費用  3   44,469,613     
所得稅費用  14   6,212,089    6,632,916 
營運資本調整      6,446,434    1,664,717 
所繳納所得稅      (4,365,522)   (3,144,709)
經營活動產生的淨現金流量     $14,375,585   $14,608,375 
              
投資活動現金流量:             
投資物業的資本支出  9  $(14,088,932)  $(20,372,152)
購置固定資產等資產支出      (52,891)   (106,306)
出售投資物業的收益  9   3,502,813    1,600,000 
承租人貸款償還  8   526,902    565,398 
受限現金      (3,231,887)   1,949,761 
投資活動使用的淨現金     $(13,343,995)  $(16,363,299)
              
籌集資金的現金流量:             
長期債務借款  11  $13,091,001   $121,888,624 
長期債務償還  11   (8,017,718)   (101,047,865)
籌集債務所支付的現金  11   (59,975)   (425,820)
償還債務滅絕成本  11       (1,552,683)
支付的利息和承諾費用  11   (17,529,389)   (18,257,710)
來自非控股合作伙伴的資本投入      2,403,450    2,500,000 
分配給非控股合作伙伴的資金      (8,119,000)   (4,522,937)
企業合併所得款項,減去支付的交易成本  3   4,437,309     
鎖定釋放所得,減去支付的交易成本  6   9,180,758     
辦公室租賃負債償還      (47,155)   (32,632)
籌集資金淨額     $(4,660,719)  $(1,451,023)
              
現金持有的匯率波動效應      (218,765)   (124,121)
現金及現金等價物的淨增加(減少)      (3,847,894)   (3,330,068)
期初現金及現金等價物      35,242,363    14,988,112 
期末現金及現金等價物餘額     $31,394,469   $11,658,044 
              
非現金投資和籌資活動補充披露:             
對來自Latam Logistics Investments, LLC(「LLI」)的債務應收款項的豁免  3  $(9,765,972)  $ 
承擔因業務合併而導致的來自TWOA的淨負債  3  $3,874,870   $ 
向服務提供商發行股份  3  $1,141,200     
非現金分配給非控股合夥人     $(1,523,800)    
以新租賃責任換取租賃權益資產     $   $2,507,992 

 

公司附註爲這些未經審計的簡明合併中期財務報表的完整組成部分。

 

4
 

 

美洲及其子公司的物流產業

未經審計的綜合中期財務報表附註

 

(以美元計)

 

1.業務性質

 

Logistic Properties of the Americas(「LPA」)是一家開曼群島特許公司,成立於2023年10月9日。註冊辦公地點位於哥斯達黎加聖何塞省聖拉斐爾德埃斯卡蘇的Plaza Tempo,Edificio b Oficina B1,Piso 2。

 

美洲物流地產(聯合稱爲「公司」)是一家完全整合、內部管理的房地產公司,開發、擁有和管理中南美洲多樣化的倉儲物流資產組合。

 

2024年3月27日,LPA根據於2023年8月15日簽訂的《業務合併協議》完成了事先宣佈的業務合併,與開曼群島特許公司TWOA、根據巴拿馬法律設立的公司LatAm Logistic Properties,S.A.(「LLP」)、開曼群島特許公司及LPA的全資子公司(「SPAC Merger Sub」)物流物產公司,以及根據巴拿馬法律設立的,LPA的全資子公司(「Company Merger Sub」)(「業務合併」)進行了合併。

 

作爲業務合併的結果,TWOA和LLP成爲LPA的全資子公司,LPA普通股(「Ordinary Shares」)在紐約證券交易所(「NYSE」)上市,交易代碼爲「LPA」。詳情請參閱附註3。

 

由於TWOA不符合國際會計準則委員會頒佈的《國際財務報告準則》(「IFRS」)3號標準下的業務定義,因此根據IFRS 2《股份支付》(IFRS 2),業務合併按股份支付交易進行覈算,並按照IFRS中的逆向資本化進行覈算。根據這種覈算方法,TWOA在財務報告目的上被視爲被收購公司,而LLP被視爲財務承購方。因此,根據會計處理,業務合併被視爲LLP發行股份以交換TWOA的淨資產。

 

未經審計的簡明綜合中期財務報表是作爲LLP及其附屬公司的延續準則而編制的,因爲LLP被視爲會計前身。因此,在這些簡明綜合中期財務報表中呈現的所有歷史財務信息代表了LLP的賬目。關於公司股份、基本和稀釋每股收益(虧損)的比較財務信息,在業務組合之前歸屬於公司股東的,已按照業務組合中確定的換股比率進行追溯重述。

 

這些未經審計的簡明綜合中期財務報表應與LLP最近的審計綜合財務報表和附註一起閱讀。

 

5
 

 

2.賬務政策信息

 

a.會計基礎 - 簡明綜合中期財務報表已按照國際會計準則(IAS)34制定 中間期財務報告(IAS 34),由IASB發佈。

 

簡明綜合中期財務報表基於歷史成本制度進行編制,除了每個報告期末按公允價值計量的部分投資性房地產,如LLP最近的審計綜合財務報表和附註中所解釋的會計政策。歷史成本基本上是根據爲獲得商品和服務而給予的公允價值。

 

這些簡明綜合的中期財務報表遵循與LLP最近審計的綜合財務報表中包含的重要會計政策相同。管理層認爲,爲了正確呈現財務信息,已納入了這些簡明綜合的中期財務報表中所需要的所有調整。

 

b.持續經營 - 附帶的未經審計的簡明綜合財務報表是根據《財務報表呈現》(「IAS 1」)的要求,即IAS 1以持續經營的基礎準則進行編制的,該準則考慮了資產的實現和在業務正常進行中滿足債務。

 

如第11條注所進一步描述,公司獲得了有關與巴泰哥銀行(Bancolombia,下稱「巴泰哥」)的貸款契約要求的債務保障覆蓋比率方面的豁免,用於評估2024年6月30日和2024年12月31日。債務契約的下一次測試日期將於2025年6月30日進行,並公司預計將在此日期符合債務契約的規定。截至2024年9月30日,巴泰哥的未償貸款餘額爲3750萬美元,其中有120萬美元列入資產負債表的流動負債中。

 

公司與巴泰哥銀行的借貸協議僅以四筆哥倫比亞投資物業作爲抵押物,截至2024年9月30日和2023年12月31日分別估值9640萬美元和9030萬美元。公司的其他子公司沒有提供其他擔保,因此在資產被清算時不會使公司的格外哥倫比亞的運營處於風險之中。2024年9月30日止九個月產生的公司哥倫比亞運營收入爲640萬美元,佔該時期公司綜合營收的約19.6%,公司在哥倫比亞以外的運營預計將是盈利的,並能夠產生足夠的流動性以提供持續運營所需的資金。如果公司無法獲得進一步的債務豁免、重組債務或以其他方式償還巴泰哥銀行的貸款,則存在巴泰哥可能啓動對其哥倫比亞物業進行清算程序的可能性而無法再申請救濟。但是,在涉及公司在哥倫比亞以外的業務持續經營方面,這不會帶來重大不確定性。此外,公司於2024年3月27日完成了與TWOA的業務合併,公司獲得了進一步支持公司的資本,以便爲公司的運營提供資金。公司相信通過籌集的資本以及目前的現金預測,可以避免可能導致清算情形的出現。有關業務合併的其他信息請參閱第3條注。

 

6
 

 

c.股份支付 公司的某些僱員、董事會成員以及非僱員方接受股份支付作爲報酬,通過提供服務以換取股權工具(以股權結算的交易形式)

 

對向員工和其他提供類似服務的人發放的股份支付以股權工具在授予日期的公允價值進行衡量。公允價值不包括非市場爲基礎的權益條件的影響。

 

在股權結算的股份支付在服務期間及如適用的情況下,績效條件被滿足(獲權期間)內按比例分配支出並伴隨股本的相應增加。截至每個報告日期,對截至獲權日期股權支付所確認的累計支出反映獲權期間已經過去的程度,並且公司對最終將會獲得的股權數量的最佳估計。對於具有分級獲權的獎勵,授予日期確定的公允價值將使用加速分攤法按照分期的方式支出。在每個報告日期,公司修訂其根據服務和非市場爲基礎的權益條件預期將會獲得的股權數量的估計。對原始估計的修訂影響如有將在簡明綜合收益表中予以確認,從而使累計費用反映修訂後的估計,並對股本作相應調整。

 

在確定授予日期公允價值時不考慮服務和非市場績效條件。市場條件包含在授予日期公允價值內。附有獎勵而沒有相關服務要求的任何其他條件被視爲非獲權條件,這些條件反映在獎勵的公允價值內。

 

以股權結算爲基礎的與員工以外的相關方的股份支付交易,按收到的貨物或服務的公允價值衡量,除非該公允價值無法可靠估計。收到的貨物或服務按授予的股權工具的公允價值衡量,並於實體收到貨物或交易對方提供服務的日期衡量。

 

d.外匯 -

 

功能貨幣和報告貨幣 - 綜合財務報表以美元(USD)呈現,這是美洲物流物業及其子公司的功能貨幣,拉丁美洲物流COL OpCo, S.A.和拉丁美洲物流COL PropCo Cota I, S.A.S的哥倫比亞子公司的功能貨幣爲哥倫比亞披索。截至2024年9月30日和2023年12月31日,1美元兌換成其他貨幣的銷售匯率如下:

 

   截至9月30日,   截至12月31日, 
   2024   2023 
哥斯達黎加科朗(「CRC」)   CRC 523    CRC 527 
秘魯新索爾(「PEN」)   PEN 3.72    PEN 3.71 
哥倫比亞披索(「COP」)   COP 4,164    COP 3,822 

 

7
 

 

截至2024年9月30日的三個月內,美元兌相關貨幣的平均銷售交換率如下:

 

    2024    2023 
哥斯達黎加科朗(「CRC」)   CRC 526    CRC 543 
秘魯索爾(「PEN」)   PEN 3.76    PEN 3.68 
哥倫比亞披索(「COP」)   哥倫比亞披索 4,094    哥倫比亞披索 4,049 

 

截至2024年9月30日和2023年,美元兌相關貨幣的平均銷售匯率如下:

 

    2024    2023 
哥斯達黎加科朗(「CRC」)   CRC 520    CRC 552 
秘魯索爾(「PEN」)   PEN 3.76    3.73菲律賓披索 
哥倫比亞披索(「COP」)   3,979哥倫比亞披索    4,406哥倫比亞披索 

 

外匯交易 - 外匯交易的交易以交易日期的匯率轉換爲公司實體的各自功能貨幣。

 

以外幣計價的貨幣性資產和負債以報告日期的匯率轉換爲功能貨幣。以外幣計價的非貨幣性資產和負債以決定公允價值時的匯率轉換爲功能貨幣。以外幣歷史成本計量的非貨幣性項目按交易日期的匯率轉換。外匯差異通常確認爲損益。

 

外國業務 - 外國業務的資產和負債,其功能貨幣不是美元的,按照財務狀況合併報表日匯率折算爲美元。外國業務的收入和支出按交易日期的匯率折算。權益的各個成分按歷史匯率折算爲美元。

 

外幣差額確認爲其他全面收益(OCI),在公司綜合變動股東權益報表中以「外幣翻譯儲備」單獨列示,並參與實現非控股權益的部分,除非該翻譯差異分配給非控股權益(NCI)。當完全或部分處置涉及外國業務使控制、重大影響或聯合控制喪失時,與該外國業務相關的外幣翻譯儲備帳戶中的累積金額將被重新分類爲處置的收益或損失的一部分。如果公司部分處置其子公司但保留控制權,則相關比例的累積金額將重新歸因於非控股權益。當公司僅部分處置聯營企業而保留重大影響時,相關比例的累積金額將被重新分類爲收益或損失。

 

8
 

 

e.合併基礎 - 合併財務報表包括每個報告期末的公司財務報表以及公司控制的實體(其子公司)的財務報表。當公司滿足下列條件時,即視爲實現控制:

 

具有對被投資實體的控制權;
   
公司受其與被投資方的關係涉及,揭示或享有可變回報的權利;而
   
具有能力利用其權力影響其回報。

 

如果事實和情況表明對控制被投資方的控制出現了變化,則公司重新評估是否控制被投資方,具體情況見上述控制三要素之一或多個發生了變化。

 

當公司持有被投資方投票權不到多數時,當合同權利足以賦予其單方面指導被投資方相關活動的實際能力時,公司認爲其對被投資方具有影響力。公司在評估公司在被投資方的表決權是否足以賦予其權力時,考慮全部相關事實和情況,包括:

 

公司持有表決權的大小相對於其他表決人持有的表決權的規模和分散程度。
   
與被投資者的投資所涉及的變動收益權或權益曝光
   
任何額外的事實和情況表明公司在需要做出決策時具有或沒有能力指導相關活動,包括利用其對被投資者的影響力來影響投資者收益的金額

 

控股子公司的合併始於公司獲得對子公司的控制權,並在公司失去控制權時終止。具體地,在年內取得或處置的子公司的結果均從公司獲得控制權之日起計入損益直至公司失去對子公司的控制權之日。損益及其他全面收益的各組成部分歸屬於公司所有者和非控股權益。子公司的總全面收益歸屬於公司的所有者和非控股權益,即使這導致非控股權益出現赤字餘額。

 

必要時,對子公司的財務報表進行調整,使其採用的會計政策符合公司的會計政策。

 

與公司成員之間的交易相關的公司內資產和負債、權益、收入、費用和現金流量在合併時予以消除。

 

9
 

 

子公司的非控股權益應與公司在其中的股權分開識別。那些給予非控股股東在清算時有權根據持有比例分享淨資產的權益初步可以按公允價值或者按被收購者可辨認淨資產公允價值的非控股權益比例進行計量。計量選擇應根據每次收購進行。其他非控股權益初步按公允價值計量。收購後,非控股權益的賬面價值爲初次確認時的非控股權益金額加上非控股權益在權益發生變動後的份額。總全面收益歸屬於非控股權益,即使這導致非控股權益出現赤字餘額。

 

對於不導致公司失控的子公司利益的變動,按股權交易進行會計處理。公司利益和非控股股東的賬面價值將被調整,以反映它們在子公司中相對利益的變化。非控股股東賬面價值調整金額與支付或收到的對價的公允價值之間的差額將直接確認爲權益,並歸屬於公司所有者。

 

當公司失去對子公司的控制權時,在損益中確認的處置收益或損失是按照以下差額計算的:(i) 接收的對價的公允價值與失去控制權當日保留的任何權益的公允價值之和,以及(ii) 資產的先前賬面價值(含商譽)、子公司的負債和任何非控股股東。以往在與該子公司有關的其他全面損益中先前確認的所有金額,應按照公司直接處置子公司相關資產或負債的方式處理(即根據適用的國際財務報告準則標準要求/允許情形轉入損益或轉移至另一類權益)。在失去控制權時持有的對前子公司的任何投資的公允價值被視爲初次確認時的公允價值,在適用的情況下繼續按照《國際財務報告準則第9號金融工具》進行會計處理或按照聯營企業或合營企業投資的初次確認成本進行會計處理。

 

10
 

 

綜合財務報表包括美洲物流地產(母公司實體)及其子公司的財務信息:

 

      持股比例   非控股權益 
實體  國家  2024年9月30日   2023年12月31日   2024年9月30日   2023年12月31日 
拉丁美洲物流地產有限公司  巴拿馬   100%   N/A           
  開曼群島   100%   N/A           
Latam Logistic Property Holdings, LLC  美國   100%   100%          
LPA企業服務公司。  United States   100%   N/A           
Latam Logistic COL HoldCo I, S de R.L.  Panamá   100%   100%          
Latam Logistic CR HoldCo I,S de R.L.  巴拿馬   100%   100%          
Latam Logistic Pan HoldCo S de R.L.  巴拿馬   100%   100%          
Latam Logistic Pan Holdco El Coyol II S de R.L.  巴拿馬   50%   50%   50%   50%
Latam Logistic Pan Holdco Cedis Rurales S de R.L.  巴拿馬   100%   100%          
拉美物流Pan HoldCo聖瓦金 I S de R.L。  巴拿馬   100%   100%          
拉美物流Pan Holdco維爾貝納 I S de R.L. (1)  巴拿馬   47.6%   47.6%   52.4%   52.4%
拉美物流Pan Holdco維爾貝納 II S,S.R.L. (2)  巴拿馬   47.6%   47.6%   52.4%   52.4%
物業資產管理物流,S de R.L. (3)  巴拿馬   100%   100%          
拉丁美洲物流Pan Holdco Verbena Fase II,S de R.L.(4)  巴拿馬   100%   100%          
拉丁美洲物流Pan Holdco Medellin I,S.R.L.  巴拿馬   100%   100%          
拉美物流Pan HoldCo Bodegas los Llanos,S.R.L.  巴拿馬   100%   100%          
拉丁美洲物流PER OpCo,S.R.L.  秘魯   100%   100%          
Latam Logistic PER PropCo Lurin I,S. de R.L。  秘魯   100%   100%          
Latam Logistic PER PropCo Lurin II,S. de R.L。  秘魯   100%   100%          
Latam Logistic PER PropCo Lurin III,S. de R.L。  秘魯   100%   100%          
Parque Logístico Callao,S.R.L。  秘魯   40%   40%   60%   60%
拉丁美洲物流COL OpCo,S.A.(5)  哥倫比亞   100%   100%          
拉丁美洲物流COL PropCo Cota I,S.A.S.  哥倫比亞   100%   100%          
拉丁美洲物流CR OpCo,S.R.L.  哥斯達黎加   100%   100%          
拉丁美洲物流CR PropCo Alajuela I,S.R.L.  哥斯達黎加   100%   100%          
拉丹姆物業公司El Coyol Dos有限公司  哥斯達黎加   50%   50%   50%   50%
拉丹姆物流公司Propco Bodegas San Joaquín有限公司  哥斯達黎加   100%   100%          
拉丹姆物流公司Propco Cedis Rurales哥斯達黎加有限公司  哥斯達黎加   100%   100%          
3101784433,有限責任公司  哥斯達黎加   23.6%   23.6%   76.4%   76.4%
拉丁美洲物流PropCo Bodegas los Llanos S de R.L.  哥斯達黎加   100%   100%          
拉丁美洲物流CR自由區,S. de R.L.  哥斯達黎加   100%   100%          
拉丁美洲物流SLV OpCo S.A. de C.V.  薩爾瓦多   100%   100%          

 

(1)以前被稱爲拉丁美洲物流地產公司貝德雷加爾巴拿馬有限公司。
(2)曾經被稱爲拉美物流Pan Holdco Pedregal Panamá S de R.L。
(3)前身爲Latam Logistic Pan Holdco Santiago I, S de R.L。
(4)前身爲Latam Logistic Pan Holdco Santo Domingo, S de R.L。
(5)以前被稱爲拉丁美洲物流哥倫比亞運營公司。

 

f.新的和修訂的生效於本年度的IFRS會計準則。

 

簡要的合併中期財務報表和附註,基於與LLP最新經審計合併財務報表和附註中描述的會計政策一致。截至2024年9月30日生效的所有適用於公司的新的和修訂的IFRS會計準則在2024年1月1日之前已經提前採納。請參見下文詳細信息:

 

對IAS 1的修訂 財務報表的編制 - 將負債劃分爲流動負債或非流動負債 ("2020修訂") - 修訂澄清了將負債劃分爲流動或非流動負債是基於報告期結束時已存在的權利,並且指出劃分不受關於實體是否會行使推遲清償負債權利的預期的影響,解釋了僅當於報告期結束時遵守契約時,權利已存在,引入了「清償」的定義以明確清償是指向交易對方轉讓現金、股權工具、其他資產或服務。該修訂自2024年1月1日或之後開始的年度報告期生效。公司已於2023年1月1日聯同下文提及的2022修訂一同提前採納了該修訂。

 

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對IAS 1的修訂 - 財務報表的呈現 - 具有契約的非流動負債(「2022修訂」) - 修訂部分規定,報告期結束時實體必須遵守的契約才會影響實體有權推遲至在報告日期後至少12個月結算負債的權利(因此必須考慮在評估負債的分類爲流動或非流動時)。這些契約會影響報告期結束時權利是否存在,即使對契約的遵守僅在報告日期後評估的情況下(例如,基於報告日期的實體財務狀況的契約,只在報告日期後才評估遵守)。

 

IASB還指定,實體只需在報告期後遵守契約,則實體有權推遲至在報告日期後至少12個月結算負債的權利不受影響。然而,如果實體有權推遲至報告期後12個月內遵守契約才能推遲結算負債的情況下,則實體披露有關信息,以使財務報表使用者了解在報告期後12個月內負債可能償還的風險。這將包括關於契約的信息(包括契約的性質和實體要在何時遵守這些契約),相關負債的賬面金額以及任何表明實體可能難以遵守契約的事實和情況。

 

修訂將於2024年1月1日或之後開始的年度報告期生效。公司已於2023年1月1日提前採納了此修訂。

 

g.尚未生效的新和修訂的IFRS會計準則

 

在這些財務報表授權日期,公司尚未應用尚未生效的以下新IFRS會計準則:

 

國際財務報告準則 18:財務報表中的披露與呈現 - 2024年4月9日,IASB發佈了國際財務報告準則18號《財務報表中的披露與呈現》,旨在改善財務績效報告。IFRS 18 取代了IAS 1《財務報表的呈現》,同時繼承了IAS 1的許多要求。新的會計準則在收入表結構和信息聚合與細分方面引入了重大變化。IFRS 18適用於2027年1月1日或之後開始的年度報告期。允許提前應用。公司目前正在評估採用IFRS 18對其合併財務報表的影響。

 

修訂IFRS 9金融工具和IFRS 7金融工具 - 2024年5月30日,IASB發佈了修訂版的IFRS 9金融工具和IFRS 7金融工具:披露,澄清了具有環境、社會和公司治理(ESG)等功能的金融資產的分類,通過電子支付系統結算的金融負債的攤銷,還引入了額外的披露要求,以增強投資者對以其他全面收益計價的權益工具和具有附帶條款的金融工具的透明度。該修訂的生效日期是2026年1月1日或之後開始的年度報告期,允許提前採納。公司目前正在評估採用修訂版對其合併財務報表的影響。

 

12
 

 

3.資本化逆轉

 

2023年8月15日,公司與LLP、TWOA、SPAC Merger Sub和Company Merger Sub簽訂了《業務合併協議》,擬進行業務合併。根據《業務合併協議》,在交易(「結束」)結束時,除其他事項外,(a) SPAC Merger Sub與TWOA合併,合併後TWOA繼續作爲存續公司,與此同時,在業務合併生效時TWOA發行和流通的每一項證券均不再流通,自動取消,換取持有者享有獲得相當的LPA證券的權利; (b) Company Merger Sub與LLP合併,合併後LLP繼續作爲存續公司,與此同時,業務合併前發行和流通的LLP(「LLP股份」)被取消,換取持有者享有獲得LPA普通股(「LPA普通股」)的權利;(c)由於合併,TWOA和LLP各自成爲LPA的全資子公司,LPA普通股在紐交所上市,所有內容均受業務合併協議規定的條款和條件約束。

 

2024年2月16日,TWOA與某訂閱者(「PIPE投資者」)簽訂了一份認購協議(「認購協議」),以每股10.00美元的價格購買150萬股TWOA A類普通股,總購買價格爲1500萬美元,在與收盤同時完成的私募中完成。

 

業務組合經TWOA董事會一致批准,並於2024年3月25日的股東特別大會上獲得批准。TWOA股東還投票批准了股東特別大會提出的所有其他議案。作爲業務組合的結果,LLP和TWOA成爲公司的全資直接子公司。2024年3月28日,LPA普通股開始在紐約證券交易所以「LPA」爲標誌進行交易。

 

由於業務組合的結果:

 

所有未支付的TWOA A類和B類股份均作廢,換取3897747股LPA普通股,不包括PIPE投資者持有的股份;
   
PIPE投資者持有的150萬股A類TWOA股份已轉換爲150萬股LPA普通股;
   
所有未償還的LLP股份已被取消,以換取26,312,000 LPA普通股。

 

業務合併已於2024年3月27日完成。完成業務合併後,LPA的所有權結構如下:

 

   普通股的百分比   %所有權 
LPA普通股發行給TWOA股東   3,897,747    12.3%
從傳統LLP股權持有人處轉換而來的LPA普通股   26,312,000    83.0%
發行給PIPE投資者的LPA普通股   1,500,000    4.7%
總計   31,709,747    100.0%

 

13
 

 

商業合併收益(減去支付的交易成本)概要如下,截至2024年9月30日的九個月:

 

   Amount 
PIPE投資者的收益  $15,000,000 
TWOA信託的收益   1,121,150 
以現金支付的交易成本   (11,683,841)
商業合併的收益,減去支付的交易成本  $4,437,309 

 

非現金交易成本

 

2024年8月14日,公司向一名非僱員服務提供商發行了90,000股普通股,以用股份結算作爲商業合併中已執行的服務的應計負債,金額爲$900,000。更多細節請參閱附註16。2024年9月30日的三個月和九個月的簡明合併中間損益表和綜合收益(虧損)中,作爲其他費用確認了$241,200和$1,141,200的非現金交易成本。

 

反向大寫首字母

 

根據IFRS的規定,業務組合被視爲一種反向大寫。所以,所有階段呈現的資產、負債和經營成果均爲LLP的資產、負債和經營成果。因此,在業務組合之前,與LLP相關的每股基本和稀釋收益(虧損)已根據反映業務組合中確定的交換比率的股份進行了回溯調整。

 

根據IFRS 2編號,股份上市費用

 

如附註1進一步討論的,由於業務組合是根據IFRS 2進行會計處理,被視爲已發行的股份的公允價值與會計獲取方的可識別淨資產的公允價值之間的差額被視爲會計獲取方所收到的服務,並因此於業務組合成立時確認爲費用。

 

在結案時,被視爲發行給TWOA作爲對TWOA可識別淨資產的公允價值的考慮的股權利益的超額公允價值,在2024年9月30日止三個月和九個月的簡明合併中被確認爲上市費用,分別爲0美元和44,469,613美元。股權利益的公允價值是根據2024年3月26日TWOA公開交易股票的收盤市價進行衡量的,每股爲10.70美元。有關詳細信息,請參見下文。

 

TWOA公開股票的公允價值(103,813股,每股10.70美元)(A)  $1,110,799 
TWOA贊助股票的公允價值(3,793,934股,每股10.70美元)(B)   40,595,094 
I:發行給TWOA股東的總視爲公允價值的對價:(A+B)   41,705,893 
      
現金及現金等價物   1,121,150 
應付賬款   (3,884,870)
II: TWOA的淨負債   (2,763,720)
      
總的股份上市費用(I-II)  $44,469,613 

 

14
 

 

與商業合併有關的其他交易費用

 

截至2024年9月30日的三個和九個月,公司在與商業合併相關的交易中分別發生了909,006美元和7,088,185美元的交易費用(不包括上述IFRS 2下的股份上市費用)。截至2023年9月30日的三個和九個月,公司分別發生了3,340,181美元和3,395,255美元與商業合併相關的交易費用。這些與交易相關的費用記錄在利潤表和其他全面收益(損失)的簡明合併中,主要包括與商業合併相關的專業服務費,如與商業合併相關的法律和會計服務。截至2024年9月30日,公司和TWOA(封閉前)與商業合併相關的累計交易費用爲17092020美元,其中截至2024年9月30日,1753338美元尚未支付。截至2024年9月30日,尚未支付金額中的687901美元記錄在應付賬款和應計費用內,1065437美元記錄在資產負債表中的其他非流動負債中。在2024年9月30日結束的九個月中,公司以現金支付了11683841美元與商業合併相關的交易成本,其中4858225美元是通過交易收益支付的。

 

管理層現金獎金

 

在與業務組合相關的事項中,在收盤時,某些高管被授予總計285,000美元的一次性現金獎金,並記錄在利潤表和其他全面收入(損失)的簡明合併中間財務報表中的一般及管理費用中。截至2024年9月30日,所有獎金均已支付。詳情請參閱附註17。

 

受限制股票單位(RSUs)

 

在與業務組合相關的事項中,某些高管和董事會成員被授予基於服務和績效的RSUs。2024年9月30日止三個月和九個月內,公司出現了55,323美元和1,695,541美元的股份支付費用,詳情請參閱附註16。

 

來自Latam Logistics Investments, LLC(「LLI」)的貸款應收款

 

截至2024年1月1日,LLP向LLI的貸款,LLI在收盤前持有LLP的少數股權利益,由於未按照2023年12月31日到期日的要求未支付,處於違約狀態。隨後,LLP向LLI發出了違約通知。

 

於2024年3月12日,LLI與LLP簽訂了一份轉讓協議(「轉讓協議」),根據該協議,LLI無條件無可撤銷地向LLP轉讓了收盤時收到英國律政協會普通股的權利。作爲轉讓協議的一部分,LLP同意放棄其收到相應英國律政協會普通股的權利。在收盤時,由LLI的9,765,972美元債權被視爲通過以LLI持有的抵押LLP股份強制找回而結算。

 

4.收入

 

公司的收入如下:

 

   截至三個月
9月30日,
  

截至九個月

九月三十日,

 
   2024   2023   2024   2023 
租賃安排中的非租賃組成部分  $1,195,221   $1,094,546   $3,525,016   $3,140,319 
其他   98,856    38,896    195,911    74,916 
與客戶合同的收入(IFRS 15)   1,294,077    1,133,442    3,720,927    3,215,235 
租賃收入   9,978,553    9,080,747    29,022,101    24,652,708 
總營業收入  $11,272,630   $10,214,189   $32,743,028   $27,867,943 

 

注意 7包含公司根據部門和地理位置的收入進一步信息。

 

15
 

 

公司通過其子公司已與客戶簽訂了各種經營租賃協議,用於租賃其投資物業。公司大部分與投資物業相關的租賃協議包括5至10年的初始租賃期,通常包括一個或多個不同長度的續約選項。截至2024年和2023年9月30日生效的租賃物業和發展中物業的租賃有效面積加權平均剩餘租賃期分別爲5.0年和5.5年。

 

這些租約是基於以USD爲計價單位的位於哥斯達黎加和秘魯的物業的最低租金支付以及以哥倫比亞披索爲計價單位的物業,再加上維護費和可收回費用,以及與協議相關的按金,這些通常用於覆蓋任何維修、改進任務或在租賃協議結束時作爲最後支付。

 

5.投資物業運營費用

 

租賃物業運營費用如下:

 

  

截至 2024年9月30日

三個月結束

  

九個月結束

9月30日,

 
   2024   2023   2024   2023 
維修與保養  $757,710   $618,276   $2,204,173   $1,833,513 
公用事業   162,852    101,602    444,255    317,842 
保險   120,156    96,030    342,631    269,168 
物業管理   83,332    53,924    217,399    167,724 
房地產稅   180,695    233,394    571,529    662,744 
預計信用損失調整   (41,329)   140,139    (17,248)   (27,070)
其他物業相關費用   353,503    265,679    1,094,070    808,217 
總計  $1,616,919   $1,509,044   $4,856,809   $4,032,138 

 

6.其他收入和其他費用

 

其他收入如下:

 

  

截至三個月

9月30日

  

截至九個月

9月30日

 
   2024   2023   2024   2023 
利息收入  $571,039   $31,703   $1,251,485   $125,076 
與LR協議(如下定義)相關的收入   533,286        10,378,180     
其他   485        623,404    6,137 
總計  $1,104,810   $31,703   $12,253,069   $131,213 

 

其他 費用如下:

 

  

截至三個月結束

九月30日

  

截至九個月結束

2024年9月30日,

 
   2024   2023   2024   2023 
與業務合併有關的交易費用  $909,006   $3,340,181   $7,088,185   $3,395,255 
LR協議(下文定義)相關費用   48,500        1,197,422     
其他   280,566    5,115    297,282    88,463 
總計  $1,238,072   $3,345,296   $8,582,889   $3,483,718 

 

與業務合併有關的交易成本主要包括專業服務費,包括與業務合併相關的法律和會計服務。有關交易相關費用的更多細節,請參閱附註3。

 

16
 

 

2024年6月5日和6月6日,公司與某些投資者(「投資方」)和某些股東(「股東」,與投資者合稱「被釋放方」)簽訂了一項非關聯鎖定釋放協議(分別稱爲「LR協議」),根據該協議,公司和每個被釋放方同意放棄在以下文件中規定的某些鎖定限制(i)2021年3月29日TWOA及其他相關方之間簽署的信函協議及投資者加入協議或(ii)2021年3月29日TWOA及其他相關方之間簽署的信函協議及股東,根據適用法例(「鎖定釋放」,以及根據該鎖定釋放釋放的股份,「已釋放股份」)。作爲交換,每個被釋放方同意向公司支付相當於每個已釋放股份售出價格一定百分比的現金費用,直至2025年9月27日爲止。

 

截至2024年9月30日,已釋放股份總數爲947,885股,其中由被釋放方售出689,589股。截至2024年9月30日止三個月和九個月,公司錄得與已釋放股份銷售相關的現金收入533,286美元和10,378,180美元,並在利潤表及其他全面收益(損失)附註中記錄相應金額。與已釋放股份的銷售相關,公司在截至2024年9月30日止三個月和九個月錄得了48,500美元和1,197,422美元的交易成本,記入利潤表及其他全面收益(損失)中的其他費用。

 

7.分部 報告

 

公司擁有三個營運部門,根據哥倫比亞、秘魯和哥斯達黎加等地理區域劃分。營運部門被定義爲企業的組成部分,根據其獨立的財務信息定期由首席經營決策者(「CODM」),公司的首席執行官評估,在決定如何分配資源和評估公司的財務和運營績效方面。CODM從地理角度獲取信息並評估業務,審查公司按地理區域劃分的內部報告,以評估績效並分配資源。因此,公司已確定業務根據地理區域運營在三個不同的營運部門。

 

三個地理部門,哥倫比亞、秘魯和哥斯達黎加主要從與客戶簽訂的各種倉庫經營租賃協議中獲取收入。這些位置和相應的運營分別呈現和管理。營運部門各自是可報告的部門,不適用部門的彙總。未分配收入包括運營子公司賺取的未分配給CODM審查的其他收入流。未分配費用包括某些企業一般和行政開支以及母公司持有的過橋貸款的融資成本,並且未分配給CODM審查的部門。

 

2024年和2023年9月30日結束的三個和九個月內,三個地區段之間沒有內部收入。

 

下表以向CODM呈報的分段信息和與公司合併金額的調解爲基礎。

 

公司根據淨營運收入評估其可報告的部門績效。分段的淨營運收入包括分段投資物業的租金收入減去分段投資物業的運營費用。

 

17
 

 

下表以向CODM呈報的分段信息和截至2024年9月30日和2013年的三個月的公司合併金額的調解爲基礎。

 

   截至9月30日的三個月結束。 
   2024   2023 
營業收入:          
哥倫比亞  $2,068,024   $2,226,178 
秘魯   2,983,454    2,360,078 
哥斯達黎加   6,122,296    5,589,037 
未分配收入   98,856    38,896 
總計  $11,272,630   $10,214,189 
           
投資物業經營費用:          
哥倫比亞  $(309,608)  $(261,035)
秘魯   (566,225)   (422,608)
哥斯達黎加   (741,086)   (825,401)
總計  $(1,616,919)  $(1,509,044)
           
淨營業收入          
哥倫比亞  $1,758,416   $1,965,143 
秘魯   2,417,229    1,937,470 
哥斯達黎加   5,381,210    4,763,636 
總計  $9,556,855   $8,666,249 
           
總和的一般管理和管理費用:          
哥倫比亞  $(365,944)  $(265,094)
秘魯   (293,495)   (306,774)
哥斯達黎加   (1,381,156)   (525,885)
公司   (2,710,289)   (1,422,083)
總計  $(4,750,884)  $(2,519,836)
           
融資成本          
哥倫比亞  $(1,616,945)  $(2,156,213)
秘魯   (1,270,415)   (954,483)
哥斯達黎加   (2,907,269)   (2,529,762)
企業   (2,250)   (6,403)
總計  $(5,796,879)  $(5,646,861)

 

下表詳細說明了截至2024年9月30日和2023年9月30日三個月的各部門淨營業收入與稅前利潤的調節情況:

 

   截至9月30日的三個月 
   2024   2023 
淨營業收入  $9,556,855   $8,666,249 
未分配收入   98,856    38,896 
一般及管理   (4,750,884)   (2,519,836)
投資物業估值增益   8,175,196    9,826,109 
關聯公司利息收入       159,850 
融資成本   (5,796,879)   (5,646,861)
淨外匯收益   49,158    13,595 
其他收入   1,104,810    31,703 
其他費用   (1,238,072)   (3,345,296)
稅前利潤(虧損)  $7,199,040   $7,224,409 

 

18
 

 

下表顯示按部門提交給CODm的信息,並顯示截至2024年9月30日和2023年的公司綜合金額的調節。

 

   截至9月30日的九個月結束。 
   2024   2023 
營收:        
哥倫比亞  $6,426,573   $6,007,582 
秘魯   8,349,511    7,049,033 
哥斯達黎加   17,771,033    14,736,412 
未分配營收   195,911    74,916 
總計  $32,743,028   $27,867,943 
           
房地產投資經營費用:          
哥倫比亞  $(843,373)  $(730,411)
秘魯   (1,563,991)   (1,245,407)
哥斯達黎加   (2,449,445)   (2,056,320)
總計  $(4,856,809)  $(4,032,138)
           
淨經營收入          
哥倫比亞  $5,583,200   $5,277,171 
秘魯   6,785,520    5,803,626 
哥斯達黎加   15,321,588    12,680,092 
總共  $27,690,308   $23,760,889 
           
總務及行政費用:          
哥倫比亞  $(919,430)  $(728,132)
秘魯   (933,515)   (923,880)
哥斯達黎加   (2,858,002)   (1,606,595)
公司   (6,290,717)   (1,575,615)
總計  $(11,001,664)  $(4,834,222)
           
融資成本          
哥倫比亞  $(5,135,775)  $(6,184,431)
秘魯   (3,694,464)   (2,728,579)
哥斯達黎加   (8,335,746)   (14,317,089)
企業   (2,250)   (53,680)
總計  $(17,168,235)  $(23,283,779)

 

以下表格詳細說明截至2024年9月30日和2023年的九個月的各區段淨營業收入與稅前利潤的調解情況:

 

   截至9月30日九個月 
   2024   2023 
淨營業收入  $27,690,308   $23,760,889 
未分配收入   195,911    74,916 
一般管理費用   (11,001,664)   (4,834,222)
上市費用   (44,469,613)    
投資物業估值增益   17,925,184    21,688,490 
關聯公司利息收入   302,808    474,338 
融資成本   (17,168,235)   (23,283,779)
淨外幣(損失)收益   (127,447)   243,367 
資產出售時的收益       1,022,853 
其他收益   12,253,069    131,213 
其他費用   (8,582,889)   (3,483,718)
稅前利潤(虧損)  $(22,982,568)  $15,794,347 

 

19
 

 

部門 資產和負債

 

爲了監控部門績效並在部門之間分配資源,CODm監控每個部門可辨識的部分資產和負債。以下表格總結了截至2024年9月30日和2023年12月31日的公司按報告運營部門劃分的總資產和負債:

 

  

2024年9月30日

   2023年12月31日 
分割投資房產          
哥倫比亞  $139,910,571   $131,057,446 
秘魯   137,781,614    127,350,614 
哥斯達黎加   257,881,087    255,764,221 
總計  $535,573,272   $514,172,281 
           
調解項目:          
現金及現金等價物   31,394,469    35,242,363 
向關聯方應收款項       9,463,164 
租賃和其他應收款淨額   2,623,141    3,557,988 
出售投資物業應收款 - 短期   4,781,622    4,072,391 
出售投資物業應收款 - 長期       4,147,507 
預付建築成本   256,954    1,123,590 
預付所得稅   1,340,637    651,925 
其他流動資產   2,969,336    2,791,593 
租戶票據應收款 - 長期淨額   5,350,618    6,002,315 
限制性現金等價物   5,912,997    2,681,110 
房地產和設備,淨額   323,609    354,437 
遞延稅款資產   1,154,342    1,345,859 
其他非流動資產   4,703,828    5,218,787 
總資產  $596,384,825   $590,825,310 
           
分部債務          
哥倫比亞  $41,891,936   $47,654,090 
秘魯   57,153,781    61,260,237 
哥斯達黎加   171,987,692    160,939,908 
總計  $271,033,409   $269,854,235 
           
調節項目:          
應付賬款和應計費用   6,846,733    13,127,502 
應交所得稅   2,909,132    2,024,865 
應扣留金   1,540,803    1,737,805 
按金-流動部分   537,850     
其他流動負債   2,283,282    959,539 
遞延稅負債   38,905,814    37,451,338 
安防-半導體按金   2,011,631    1,790,554 
其他非流動負債   3,947,341    2,936,555 
總負債  $330,015,995   $ 329,882,393 

 

地理 區域信息

 

  

2024年9月30日

   2023年12月31日 
長期資產          
哥倫比亞  $139,937,427   $131,147,272 
秘魯   137,844,531    127,416,698 
哥斯達黎加   258,079,868    256,000,132 
合計  $535,861,826   $514,564,102 

 

20
 

 

8.租賃及其他應收款淨額

 

截至2024年9月30日和2023年12月31日,租賃和其他應收款淨額如下:

 

  

2024年9月30日

   2013年12月31日 
         
租賃應收款淨額  $1,612,768   $2,703,760 
租戶應收票據 - 短期淨額   902,148    804,749 
其他   108,225    49,479 
小計   2,623,141    3,557,988 
租戶應收票據 - 長期淨額   5,350,618    6,002,315 
租賃及其他應收款淨額  $7,973,759   $9,560,303 

 

2024年9月30日和2023年9月30日的租賃應收款和租戶應收票據的預期信用損失準備撥備已調節至該撥備的期初撥備如下:

 

   2024年9月30日   2023年9月30日 
   租賃應收款   租戶票據應收款   總計   租賃應收款   租戶票據應收款   總計 
                         
期初餘額  $831,805   $114,201   $946,006   $2,646,337   $126,640   $2,772,977 
在期間內確認的預期信貸損失準備調整金額   (7,948)   (9,300)   (17,248)   (137,569)   110,499    (27,070)
應收賬款在期間內被覈銷爲無法收回的               (1,732,873)   (5,733)   (1,738,606)
期末餘額  $823,857   $104,901   $928,758   $775,895   $231,406   $1,007,301 

 

9.投資 房產

 

截至2024年9月30日,公司獲得獨立估價師的估值報告,以確定其 投資物業的公允價值。由公允價值變動導致的收益和損失包括在彙編的綜合利潤表中 或損益及其他全面收益中(損失)發生的期間內。

 

此外,爲了財務報告目的,公允價值衡量根據輸入 的可觀察度和輸入在公允價值衡量中的整體重要性被分類爲第1、2或3級, 這些被描述如下:

 

  級別 1 - 輸入是在實體可以在 測量日期訪問到的相同資產或負債的活躍市場上的報價(未調整的)。
     
  級別 2-輸入是資產或負債的可觀察輸入,除了一級報價之外,直接或間接可觀察到;和
     
  級別 3-輸入是資產或負債的不可觀察輸入,包括統計信息和公司自身信息,在某些情況下基於一些獨立專家提供的信息。

 

截至2024年9月30日和2023年12月31日,所有持有的投資物業都用於擔保公司的債務。

 

21
 

 

截至2024年9月30日和2023年12月31日,投資物業情況如下:

 

   作爲的市場公允價值(「FMV」)   FMV截至 
   九月三十日,   12月31日, 
   2024   2023 
         
土地銀行:          
租賃土地銀行下          
秘魯  $2,021,123   $619,976 
小計   2,021,123    619,976 
擁有的土地銀行          
哥倫比亞   25,126,975    24,100,446 
小計   25,126,975    24,100,446 
總土地儲備  $27,148,098   $24,720,422 
開發中的房地產:          
租賃權下的房地產          
秘魯  $13,246,000   $12,260,000 
小計   13,246,000    12,260,000 
自有房地產          
秘魯       22,230,781 
哥斯達黎加       10,891,000 
小計       33,121,781 
開發中的總物業數  $13,246,000   $45,381,781 
經營物業          
自有物業          
哥倫比亞  $114,783,596   $106,957,000 
秘魯   122,514,490    92,239,857 
哥斯達黎加   257,881,088    244,873,221 
小計   495,179,174    444,070,078 
總經營物業   495,179,174    444,070,078 
總經營物業和在建物業   508,425,174    489,451,859 
總計  $535,573,272   $514,172,281 

 

以下披露了衡量投資物業公允價值所使用的估值技術,以及使用的重要不可觀測輸入。

 

估值技術 - 這個公允價值衡量被認爲是公允價值層次結構的第3級,除非另有說明。

 

  - 經營 物業 評估模型考慮了淨現金流的現值,該流量由物業產生,直接資本化的淨營業收入,以及建造類似物業的替換成本的組合。

 

  i. 物業產生的淨現金流現值考慮了預期租金增長率、空置期、入住率、租賃激勵成本(如免租期等)和租戶不支付的其他費用。預期淨現金流使用風險調整的折現率進行折現。在其他因素中,折現率的估計考慮了建築物的質量及位置、租戶信用質量和租約條件。
     
  ii. 直接資本化方法。該方法涉及通過適當的收益率對完全租出的淨營業收入估計進行資本化。此方法最適用於穩定的資產,其中淨收入波動小,增長前景也穩定。該方法最常用於單一租戶投資或穩定投資。通過以市場資本化率對物業淨營業收入進行資本化。淨營業收入通過使用物業有效總收入(EGI)減去營業費用而確定。EGI是通過對物業的潛在總收入(PGI)進行分析,通過對物業實際歷史收入的分析以及對競爭當前市場收入率的分析,然後扣除PGI的空置和收款的估算來確定的。
     
  iii. 成本法。成本法涉及估算建築物和場地改進的替換成本,明智和理性的人不會爲一項財產支付超過構建類似和具有競爭力的財產的費用—假設過程中沒有不必要的延遲。

 

22
 

 

  - 發展中的屬性 評估模型考慮了正在建設中的屬性的淨現值、直接資本化和成本方法,通過建設成本的淨現值和空置調整。
     
  - 土地 銀行 — 用於土地投資組合的估值模型是銷售比較法(或市場法),成本法、剩餘土地價值法和貼現現金流法的綜合。對於未開發的土地,採用市場法。 對於正在開發中的土地,將市場法與成本法和剩餘土地價值法,以及貼現現金流法相結合,以確定完成地塊的公允價值。

 

  i. 銷售比較法。該方法通過每平方英尺的價格將類似屬性的銷售或上市與標的物進行比較(二級輸入),這在分析中賦予了支持性重要性,因爲該方法內的價值範圍得到了很好的支持,而標的物有可能被所有者用戶購買。
     
  ii. 成本法。該方法基於替代原則,即審慎和理性的人士不會支付超過建造類似財產的成本。該方法通常考慮土地和基礎設施等場地改良(例如,基礎設施)的估計替換成本,以及估計累積到改良物的折舊(二級輸入)。
     
  iii. 剩餘土地價值法。該方法涉及扣除用於完成開發所需的所有已知或預期成本從預期的項目價值中得到的剩餘金額,在考慮完成項目相關風險後(二級輸入)。

 

2024年9月30日和2023年12月31日的重要輸入 —

 

產業   公允價值層次   估值技術   重大不可觀察輸入   價值   不能觀測的輸入與公平價值之間的關係
經營性質   三級   貼現現金流   風險調整後的剩餘資本化率  

2024: 8.0%

2023: 7.9%

  風險調整後的剩餘率越高,公平價值越低。
      風險調整折現率  

2024: 10.7%

2023: 10.8%

  風險調整折現率越高,公允價值越低。
      入住率  

2024: 98.1%

2023: 98.2%

  入住率越高,公允價值越高。
    直接資本化方法   入住率  

2024: 98.1%

2023: 98.2%

  入住率越高,公允價值越高。
      進入穩定的資本化率  

2024: 7.9%

2023: 7.9%

  穩定的資本化率越高,公允價值就越低

開發中物業

 

  3級   折現現金流   風險調整後的剩餘資本化率  

2024:N/A

2023: 8.1%

  風險調整後的剩餘率越高,公允價值就越低
      風險調整折現率  

2024: 10.5%

2023: 10.8%

 

風險調整折現率越高,公平價值越低。

      入住率  

2024: 96.0%

2023: 97.7%

  入住率越高,公平價值越高。
    直接資本化方法   入住率  

2024年:不適用

2023: 97.7%

  入住率越高,公平價值越高。
      進入穩定資本化率  

2024:不適用

2023: 8.0%

  穩定資本化率越高,公允價值越低
土地儲備   三級   折現現金流   風險調整剩餘資本化率  

2024: 8.0%

2023: 7.8%

  風險調整剩餘率越高,公允價值越低。
      風險調整貼現率  

2024: 16.5%

2023: 11.8%

  風險調整貼現率越高,公允價值越低。

 

23
 

 

2024年9月30日結束的九個月投資物業和2023年結束的調節如下:

 

   2024年9月30日   2023年9月30日 
         
期初餘額  $514,172,281   $449,036,633 
增加額   14,698,575    19,271,252 
劃入待售資產       (17,801,991)
投資物業估值增值   17,925,184    21,688,490 
外幣兌換影響   (11,222,768)   22,723,004 
期末餘額  $535,573,272   $494,917,388 

 

投資物業處置

 

銷售拉丁美洲帕克物流中心Calle 80大廈500A號

 

2023年11月24日,公司完成了其投資物業拉丁美洲帕克物流中心Calle 80大廈500A號(截止時價值爲17,634,208美元)的出售,出售給第三方,對價爲79,850,000,000哥倫比亞披索(與截止時爲19,512,112美元)。總對價中,有33,829,392,065哥倫披索(與截止時爲8,266,536美元)被直接轉賬給ITAU,以償還與投資物業直接相關的負債。預計剩餘對價將在截止後的十五個月內通過六個分期付款收到。公司已在2023年10月收到首筆分期付款11,505,151,984哥倫披索(與付款日相當於2,778,063美元)。截止時,總未來分期款項按據上述某些二級輸入估算的隱含利率貼現。分期款項的貼現將隨着剩餘支付期限逐漸按標回擴增。

 

截至2024年9月30日的三個月和九個月,公司分別承認了157,945美元和582,100美元的利息收入,並納入其他收入中的彙總綜合損益表中。公司在2024年2月、5月和8月分別收到了總額爲13,806,182,379哥倫披索的第二、第三和第四期支付(付款日相當於3,502,813美元)。公司預計將在2024年和2025年收到剩餘的分期支付。截至2024年9月30日和2023年12月31日,來自投資物業出售的應收賬款金額分別爲4,781,622美元和8,219,898美元。

 

根據購買和銷售協議,截至2024年9月30日,遞延現金支付將根據以下時間表在即將出現的兩期內支付給公司:

 

Consideration    
2024年11月到期的分期付款  $ 1,105,146 
2025年2月到期的分期付款   3,868,012 
未來付款優惠   (191,536)
來自投資物業出售的應收款項-短期  $4,781,622 

 

24
 

 

在拉丁美洲物流園聖何塞-維爾貝納某特定土地地塊的銷售

 

在截至2021年12月31日的年度內,公司與第三方買家就特定土地地塊的出售進行了積極的銷售談判。待售的土地地塊是拉丁美洲物流園聖何塞-維爾貝納合作夥伴擁有的土地地塊的一部分,在哥斯達黎加區域內。

 

2021年5月21日,公司代表拉丁美洲物流園聖何塞-維爾貝納合作夥伴簽署了完全開發的土地地塊出售購買協議,金額爲400萬美元。根據購買協議,銷售將分三期付款,付款時間如下:

 

   Amount    
        
首期付款  $1,200,000   在簽訂購買和銷售協議時。
2第二插入分期付款   1,200,000   在土地基礎設施工程完成後。
3我們的授權股份結構包括以下類別(所有類別均無指定或票面金額):普通股;第一優先股(「一級優先股」)和第二優先股(「二級優先股」)各可發行一系列。截至2022年4月1日,共有121,397,007股普通股發行並流通,這些普通股根據我們的股東權益計劃協議與之相關聯。迄今爲止,公司尚未發行優先股。分期付款   1,600,000   在將產權轉讓給買方後。
   $4,000,000    

 

2021年5月24日,公司通過LatAm Parque Logistico San José - Verbena合作伙伴,收到了買方的第一筆分期付款,金額爲120萬美元。2022年1月27日,在土地基礎工程完工時,公司收到了第二筆120萬美元的分期付款。2023年4月23日,在產權轉移並收到第三筆160萬美元的分期付款後,銷售交易完成。公司在2023年9月30日和2023年9月30日結束的三個和九個月內,確認了資產出售獲利分別爲0美元和1,022,853美元。

 

10.其他 流動資產和負債

 

2024年9月30日和2023年12月31日的其他流動資產詳細信息如下:

 

  

九月三十日,

2024

  

12月31日,

2023

 
應收增值稅  $1,587,285   $2,207,983 
預付保險   803,556    181,528 
其他   578,495    402,082 
總計  $2,969,336   $2,791,593 

 

2024年9月30日和2023年12月31日的其他流動負債詳細情況如下:

 

  

9月30日,

2024

  

12月31日,

2023

 
應付給非控股權益人的分配款  $1,523,800   $ 
租賃負債   421,810    238,849 
遞延收入   337,672    299,729 
Other       420,961 
Total  $2,283,282   $959,539 

 

25
 

 

11.LONG TERm DEBT

 

As of September 30, 2024 and December 31, 2023, the debt of the Company was as follows (all loans are USD denominated, except loans in Colombia are COP denominated):

 

金融機構 

類型

 

到期日

 

年度

利息

比率

 

限制性

現金餘額

9月30日

2024

  

受限制

現金餘額

12月31日

2023

  

剩餘

借款

Capacity at

2024年9月30日

  

Amount

未結算

September 30,

2024

  

Amount

在傑出的地方

12月31日,

2023

 
哥斯達黎加(以美元計價)                                  
BAC Credomatic,S.A.  按揭貸款  再融資  3個月SOFR +
378個點子,
無最低利率(除2023年3月至2024年3月的固定利率8.1%)
                  $ 46,908,999 
巴克克雷多瑪特公司  抵押貸款  2039年4月  3個月SOFR +
200個點子,
無最低利率
   1,450,000            59,607,913     
哥斯達黎加達維溫達銀行股份有限公司  按揭貸款  2038年11月  第1年:7.0%
第2年:7.3%
此後:3個月SOFR + 240個點子
   72,361            7,744,012    7,974,306 
哥斯達黎加國家銀行股份有限公司  按揭貸款  2048年4月  第1年:5.9%
第2年:6.2%
以後:3個月期SOFR利率+140個點子
               64,816,917    65,727,171 
哥斯達黎加國家銀行  抵押貸款  2048年4月  第1年:5.9%
第2年:6.2%
此後:3個月SOFR+140個點子
   480,000    480,000        18,031,741    18,285,023 
哥斯達黎加國家銀行有限公司  抵押貸款  2048年4月  第1年:5.9%
第2年:6.2%
此後:3個月SOFR+140個點子
               14,954,165    15,164,206 
哥斯達黎加國家銀行有限公司  抵押貸款  2048年4月  第1年:6.4%
第2年:7.3%
此後:3個月SOFR + 280個基本點
   140,485    140,485        6,832,945    6,918,421 
哥斯達黎加貸款總額           $2,142,846   $ 620,485      $171,987,693   $160,978,126 
                                   
秘魯(以美元計價)                                  
BBVA秘魯第一筆  按揭貸款  2033年12月  8.50%   1,614,671            47,048,939    48,670,000 
BBVA秘魯第二期  按揭貸款  2033年12月  8.40%   371,728            10,766,373    11,330,000 
BBVA秘魯  按揭貸款  2024年7月  8.35%       2,000,000            2,000,000 
                                   
秘魯貸款總額           $1,986,399   $2,000,000       $57,815,312   $62,000,000 
哥倫比亞(以哥倫比亞披索計價)                                  
哥倫比亞銀行股份有限公司  抵押貸款  2036年1月  IBR
+327個點子
沒有最低利率
   951,098            20,703,162    23,087,020 
Bancolombia,S.A.  按揭貸款  2036年4月  IBR
+365個基本點
無最低利率
   772,029            16,805,258    18,738,132 
BTG  擔保橋樑貸款  2025年11月  IBR
+695 點子
無最低利率
               5,169,048    6,540,992 
                                   
哥倫比亞貸款總計            1,723,127           $42,677,468   $48,366,144 
總額           $5,852,372   $2,620,485      $272,480,473   $271,344,270 
                                   
融資成本已計提                           707,444    752,874 
債務發行成本,淨額                           (2,154,508)   (2,242,909)
                                   
總負債                          $271,033,409   $269,854,235 
減:長期債務的流動部分                           (10,514,211)   (16,703,098)
第13條. 標題。本修正案中使用的章節和小節標題僅供參考便利,不是本第六次修正案的一部分,不影響修正案的解釋,解釋時不應考慮本第六次修正案的這些標題。                          $260,519,198   $253,151,137 

 

26
 

 

債務協議

 

國際金融中心

 

IFC獲得的信貸措施包括通過兩期貸款全面發展Latam Logistic Lima Sur。Latam Logistic Lima Sur共有六棟建築物,分爲兩個階段進行發展。該貸款總借款額爲$53,000,000,分爲兩筆貸款,分別對應每個發展階段。

 

  貸款1 貸款用於第一階段的開發融資。該貸款總借款額爲27,100,000美元,僅計息直到2020年1月15日,在2028年7月15日到期時將償還6,865,611美元的氣球支付。截至2022年12月31日,公司已發放了所有分期付款。
  分期付款 2 貸款用於第二階段的開發融資。該貸款總借款額爲25,900,000美元,僅計息直到2022年1月15日,在2030年7月15日到期時將償還6,475,000美元的氣球支付。截至2022年12月31日,公司已發放15,607,323美元。

 

貸款到2022年1月15日之前,按以下方式對未借用的金額收取承諾費用:

 

  - 2019年6月16日至2019年12月31日-超過未借款金額的0.50%。
  - 2020年1月1日至2021年6月30日-超過未借款金額的1.00%。
  - 2021年7月1日至2022年1月15日-超過未借款金額的1.50%。

 

2022年3月14日,公司就IFC第一筆分期付款的新利率進行了談判,將利差降低了100個點子,至425個點子,自2022年7月15日起生效。與IFC的貸款的所有其他條款和條件保持不變。作爲修改貸款設施的一部分,在2022年第一季度確認了35,1503美元的融資成本。

 

2023年10月26日,公司利用與IFC的債務機構,共計1029,2677美元,用於秘魯Lurin I項目的建設。與建設直接相關的利息費用被資本化。

 

2023年12月15日,公司以美元向Banco Bilbao Vizcalla(「BBVA」)貸款,總額6000萬美元,用於IFC第1和第2筆未償清債務的再融資,總額爲46,9744,43美元。作爲熄滅該貸款設施的一部分,在2023年第四季度確認了1,651,793美元的融資成本。

 

ITAU

 

2021年1月6日,公司與ITAU簽訂了以哥倫比亞披索計價的擔保建築貸款設施,總借款能力爲COP 3500000萬(即1010萬美元)。借款資金用於哥倫比亞波哥大Latam Logistic Park Calle 80的500號樓的融資。貸款於2033年7月6日到期。該貸款按照IBR(哥倫比亞中央銀行董事會確定的哥倫比亞披索短期利率)加447個點子的年利率計算,並且每年需支付信貸額度未動用部分的0.50%年度承諾費。該貸款直到2022年4月20日僅支付利息,並於2021年10月全部提取。通過向第三方購買方出售抵押物業,通過向ITAU直接支付一筆預付款於2023年8月31日結清未清償債務,ITAU的債務機構已全部償還。作爲熄滅該貸款設施的一部分,在2023年第三季度確認了118,073美元的融資成本。

 

27
 

 

哥倫比亞銀行

 

2021年1月22日,公司與哥倫比亞銀行Bancolombia達成了一項以哥倫比亞披索計價的融資協議,金額爲4450000萬哥倫披索(交易日期的匯率爲1280萬美元),用於拉丁美洲物流園Calle 80內建築300的建設,該園位於哥倫比亞波哥大。截至2021年12月31日,融資已全部支付。此融資協議後來增加了3000000萬哥倫披索(700萬美元的額外款項)。融資利率爲IBR加365點子,貸款未動用金額的承諾費爲貸款金額的0.1%每月,貸款期限爲15年,到期時有40%的一次性付款(2990100萬哥倫披索,或700萬美元)。 公司從2021年11月開始進行本金支付。2022年1月19日,公司將現有的以哥倫比亞披索計價的融資額度與Bancolombia增加了3400000萬哥倫披索(按交易日匯率計算爲840萬美元,後續情況相同),將融資額度從5781000萬哥倫披索(1430萬美元)增加到9181000萬哥倫披索(2270萬美元)。融資期限爲十四年,到期時有4286600萬哥倫披索(1140萬美元)的一次性付款。利息以哥倫比亞IBR加327點子計息。

 

2023年9月22日,公司與哥倫比亞銀行協商延遲本金付款,將所有本金支付延期七個月,從2023年10月1日開始。與哥倫比亞銀行的貸款的其他條款和條件保持不變。作爲此債務監管的一部分,在2023年第三季度確認了70058美元的貸款成本的修改增益。

 

BAC Credomatic

 

2021年3月,公司與BAC Credomatic達成了兩項以美元計價的按揭貸款協議,總金額爲1000萬美元,用於在哥斯達黎加聖何塞市收購兩處運營物業。貸款期限爲十五年,年利率爲三個月倫敦銀行同業拆借利率加423點子,最低利率爲5.0%。該貸款於2023年4月28日轉至哥斯達黎加國家銀行(Banco Nacional de Costa Rica)進行再融資。

 

2021年7月7日,公司代表Latam Parque Logístico San José - Verbena合作伙伴與巴科聖何塞銀行簽訂了一項面值高達4550萬美元的美元抵押貸款協議。所得款項將用於資助位於哥斯達黎加聖何塞Alajuelita分區的Latam Parque Logístico San José - Verbena的建設,這是一個總面積爲829,898平方英尺的五棟A級預定物流園區。該貸款可在多個支取中提取,總投資的60%左右。抵押貸款期限爲10年,攤銷週期爲15年。約定利率爲三個月倫敦銀行同業拆放利率再加423個點子。2022年10月,債務設施的約定利率變更爲三個月美元拆借利率再加378個點子。債務設施有30個月的攤銷寬限期,不會產生任何承諾費用。

 

2022年2月16日,公司因底層資產的銷售償還了一筆巴科克雷多馬蒂克(BAC Credomatic)的貸款。銷售時的貸款餘額爲2,868,155美元,在2022年第一季度的滅絕損失中承認了586美元的融資成本。2023年3月1日,公司與巴科克雷多馬蒂克(BAC Credomatic)協商降低利率,將三個月美元拆借利率再加378個點子的利率減至8.12%,爲期六個月。巴克貸款的所有其他條款和條件保持不變。2023年第一季度,將121,038美元的收益列爲融資成本,作爲該債務設施的修改的一部分。2023年10月5日,公司與巴克六個月續保8.12%的減息條款。巴克貸款的所有其他條款和條件保持不變。2023年第三季度,將47,466美元的修改損失列爲融資成本,作爲該債務設施的修改的一部分。

 

28
 

 

截至2022年12月31日,公司向哥斯達黎加BAC San José銀行借款100萬美元美元抵押貸款,最高可達100萬美元,用於投資於Latam Bodegas San Joaquin的翻新。該貸款將於2032年6月24日到期。該貸款年利率設定爲美元基準利率加110個點子,無最低利率。此貸款於2023年4月28日通過哥斯達黎加國家銀行進行了再融資。

 

於2024年4月30日,公司將4660萬美元的擔保貸款與BAC重融爲與同一貸款人的新的擔保貸款6000萬美元。新的擔保貸款期限爲15年,計劃於2039年5月到期。新貸款的利率結構爲比SOFR高2%,截至貸款發行日,相當於7.33%的有效年利率。此利率將定期根據現行SOFR進行審議和調整,並且利率不得低於每年5.50%的底線。作爲債務設施再融資的一部分,2024年第二季度確認了38219美元的融資費用減記。

 

Banco Promerica

 

於2021年8月16日,公司與哥斯達黎加Banco Promerica de Costa Rica銀行簽訂了一份700萬美元的美元抵押貸款,用於購買位於哥斯達黎加聖何塞Coyol次市場的一個面積爲118,403平方英尺的物流設施。貸款期限爲15年。約定利率爲美元基準利率加475個點子。此貸款於2023年4月28日再融資至哥斯達黎加國家銀行。

 

Banco Davivienda

 

於2022年1月6日,公司與Davivienda de Costa Rica就現有貸款的利率進行了談判,調整爲3個月LIBOR加475個點子,並取消了利率底線,Davivienda de Costa Rica的其他條款和條件保持不變。作爲對這筆債務設施修改的一部分,2022年第一季度確認了4077399美元的融資費用的修改收益。

 

國家銀行

 

2023年4月28日,公司將所有未償還貸款與哥斯達黎加戴維安達銀行,哥斯達黎加普羅梅里卡銀行股份有限公司重新融資,除了一筆貸款與BAC Credomatic,另行融資,獲得了6,555,113美元的熄滅損失。 在2023年第二季度將其歸還的這些債務設施作爲融資成本。該公司與哥斯達黎加國家銀行簽訂了四份以美元計價的按揭貸款合同,合計金額爲107,353,410美元。貸款期限爲25年。頭兩年固定年利率,之後爲浮動利率。

 

2023年11月1日,公司重新融資了一筆透過哥斯達黎加國家銀行,金額爲7,373,460美元的債務,獲得了與哥斯達黎加戴維安達銀行按美元計價的按揭貸款,總額爲8,000,000美元。新的按揭貸款期限爲15年。第一年固定利率爲7.00%,從第二年起爲6個月SOFR加2.4%的浮動利率。

 

巴西投資銀行

 

2023年8月25日和8月30日,公司與巴西投資銀行哥倫比亞分行簽署了兩項新的信貸協議,分別爲15,000,000,000哥倫比亞披索和10,000,000,000哥倫披索(當交易發生時,分別約爲3,679,266美元和2,433,042美元)。利息按照一個月的哥倫比亞IBR利率加720個點子進行計算和支付。本金到期時歸還,分別爲2024年8月25日和2024年8月30日。該債務協議由拉丁美洲物流Col Propco Cota 1的信託基金作爲擔保,巴西投資銀行哥倫比亞分行作爲擔保債權人,有三個擔保物業。

 

29
 

 

2024年5月27日,公司將與巴西投資銀行哥倫比亞分行的兩筆貸款重組爲與同一貸款人的一筆貸款。新貸款保持同樣的未歸還本金金額爲25,000,000,000哥倫披索(截至重組日期約爲6,446,506美元),利率爲三個月哥倫比亞IBR利率加695個點子。該貸款定於2025年11月到期。2024年第二季度確認了208,799美元的融資成本修改收益。

 

BBVA

 

公司於2023年10月19日與秘魯BBVA銀行簽訂了一份新的200萬美元信用額度協議。信用額度協議的名義利率爲14.45%,年有效利率爲8.35%。信用額度協議在9個月後到期,並遵循月度還款計劃。這筆債務協議是一筆優先無擔保貸款,不受公司任何資產的擔保。截至2024年9月30日,公司已完全動用信用額度並償還了全部貸款金額。

 

公司於2023年12月15日與秘魯BBVA銀行簽訂了總額爲6000萬美元的抵押貸款。該抵押貸款包括兩個部分:A撥款和B撥款。A撥款總額爲4867萬美元,用於再融資公司與國際金融公司的現有債務。B撥款總額爲1133萬美元,預計用於資助公司的其他房地產項目。A撥款和B撥款將在10年後到期(A撥款有35%的氣球支付),分別帶有8.5%和8.4%的固定利率。

 

LIBOR利率 – 公司於2022年12月31日將所有的哥斯達黎加貸款利率從LIBOR利率調整爲SOFR利率。2023年7月,公司將國際金融公司貸款的利率從6個月LIBOR調整爲6個月SOFR。截至2024年9月30日,未對任何貸款進行進一步的LIBOR調整至SOFR。

 

長期債務到期 – 截至2024年9月30日,公司債務的預定本金和利息支付如下:

 

   抵押貸款   擔保的橋樑貸款   總計 
到期:               
2024年剩餘部分  $1,959,982   $600,354   $2,560,336 
2025   8,282,398    4,568,694    12,851,092 
2026   9,030,350        9,030,350 
2027   9,770,491        9,770,491 
2028   10,493,995        10,493,995 
2029   11,316,855        11,316,855 
Thereafter   216,457,354        216,457,354 
資本化和延期融資成本淨額   (1,293,380)   (153,684)   (1,447,064)
總計  $266,018,045   $5,015,364   $271,033,409 

 

30
 

 

融資成本 以下表格總結了截至2024年和2023年9月30日的三個月和九個月的融資成本組成部分,包括遞延財務成本攤銷。

 

  

截至三個月

9月30日

  

截至九個月

9月30日

 
   2024   2023   2024   2023 
利息支出總額  $5,720,936   $4,972,920   $17,476,333   $16,344,969 
毛承諾費用       39,455        117,260 
債務發行成本攤銷費用   73,693    94,595    156,815    603,147 
債務修改收益       (67,819)   (208,799)   (188,857)
債務清償損失       236,199    38,219    6,437,788 
其他融資成本   2,250    412,437    35,790    451,108 
資本化前的總融資成本   5,796,879    5,687,787    17,498,358    23,765,415 
資本化到投資性房地產的金額       (40,926)   (330,123)   (481,636)
淨融資成本   5,796,879    5,646,861    17,168,235    23,283,779 
利息和承諾費用的總現金付款  $5,843,037   $6,477,938   $17,529,389   $18,257,710 

 

債務 調節 — 2024年9月30日和2023年公司債務的對賬如下:

 

   截至9月30日的九個月結束。 
   2024   2023 
期初餘額  $269,854,235   $209,326,775 
擔保銀行債務借款   13,091,001    115,721,510 
橋式貸款借款       6,167,114 
擔保銀行債務償還   (7,183,226)   (100,985,600)
橋式貸款償還   (834,492)   (62,265)
轉入HFS相關負債       (8,345,189)
發債成本       (65,143)
推遲融資成本攤銷   156,815    584,333 
債務攤銷損失(收益)   38,219    6,437,788 
債務修改損失(收益)   (208,799)   (188,857)
外幣兌換影響   (3,880,344)   6,097,832 
期末餘額  $271,033,409   $234,688,298 

 

財務 債務契約 以上所述貸款受限於特定的肯定契約,包括但不限於,(i) 提交 財務信息;和 (ii) 保持公司存在,擔保貸款物業中的擔保權益和 適當的物業保險;和 (iii) 保持一定的財務比率。此外,這些貸款 還受制於某些限制性契約,限制Latam Logistic Properties的能力,包括但不限於,增加負債或 在貸款物業上設立額外抵押權、改變其公司結構、進行某些受限 支付、與關聯企業進行某些交易、修改某些重要合同。

 

貸款包括但不限於以下違約事件:(i)未支付;(ii)虛假陳述;(iii)未遵守契約;(iv)無力償還債務;(v)任何破產或破產事件;(vi)處置標的物產權;或(vii)標的物產權的控制權變更。

 

截至2024年9月30日和2023年12月31日,公司符合或已獲得債權人對其所有債務契約的豁免。

 

31
 

 

公司於2024年6月26日獲得豁免,無需遵守Bancolombia的財務契約要求。 Bancolombia豁免在2024年6月30日和12月31日的檢測期內有效,該貸款的比率合規測試將於2025年6月再次適用。截至2024年9月30日,Bancolombia的未償貸款餘額爲3750萬美元,其中120萬美元列爲財務狀況摘要的流動負債。截至2024年9月30日和2023年12月31日,公司符合所有其他債務契約。

 

12.股東權益

 

如附註3所述,公司於2024年3月27日完成了業務組合。由於業務組合,LPA發行了31,709,747股面值爲0.0001美元的普通股。此外,向一名非僱員服務供應商發行了90,000普通股,以清償作爲業務組合的一部分而已承擔的90萬美元累積責任,用於先前提供的服務。有關股權支付的描述,請參閱附註16。截至2024年9月30日,31,799,747普通股尚未流通。公司有權發行4.5億普通股和5000萬優先股,每股面值爲0.0001美元。這些股票的具體指定、表決權和其他偏好可以根據公司董事會的需要確定。在呈現的期間內沒有發行優先股。

 

留存收益包括法定準備金和累積利潤。根據公司運營的若干國家現行的立法規定,公司子公司必須將每年的淨收益的一部分撥入各自的法定準備金。法定準備金數額因地區而異,範圍從運營實體所產生的淨收益的5%至10%,上限爲該實體的股本的10%至50%。

 

13.每股收益 (虧損)

 

公司通過將期間內歸屬於公司普通股股東的利潤(虧損)除以期間內普通股的加權平均持股量來確定基本每股收益(虧損)。公司通過將期間內歸屬於公司普通股股東的利潤(虧損)除以期間內普通股的加權平均持股量,再加上所有未行使潛在稀釋工具的增量加權平均持股量,來計算攤薄每股收益(虧損)。截至2024年9月30日結束的九個月內,由於將431,500份受限股票排除在攤薄加權平均普通股份額計算之外,因此未進行計算,否則將具有抗稀釋性。2023年9月30日結束的三個月和九個月內,均無潛在稀釋工具。

 

32
 

 

截至2024年9月30日結束的三個月和九個月,計算出的基本和攤薄每股收益(虧損)如下:

 

   截至三個月
9月30日,
  

截至九個月

九月三十日,

 
   2024   2023   2024   2023 
                 
基本每股收益-收益(損失)  $0.16   $0.05   $(1.08)  $0.17 
稀釋每股收益(損失)  $0.15   $0.05   $(1.08)  $0.17 
公司所有者的淨收益(損失)  $4,942,591   $1,351,495   $(33,181,385)  $4,959,776 
基本每股權重平均數量   31,740,073    28,600,000    30,732,528    28,600,000 
攤薄證券的加權平均效應:                    
限制性股票單位(RSUs)   227,356             
稀釋每股平均數量   31,967,429    28,600,000    30,732,528    28,600,000 

 

如附註三中詳細討論,該公司在業務合併之前與LLP相關的基本和稀釋每股收益(損失)已根據業務合併中確定的股份交換比率進行了回溯調整。

 

截至報告日期和授權財務報表的日期之間,沒有涉及普通股或潛在普通股的其他交易。

 

14.所得 稅

 

LPA是根據開曼群島法律組織的外國公司,不受美國所得稅約束。 LPA擁有多元化投資組合,在哥斯達黎加、哥倫比亞和秘魯通過位於當地國家的各個子公司開展業務。 LPA在哥斯達黎加、哥倫比亞和秘魯適用的所得稅率分別爲30.0%、35.0%和29.5%。

 

截至2024年9月30日三個月結束,公司的有效稅率分別爲32.9%和67.2%。截至2024年9月30日九個月結束,公司的有效稅率分別爲(-27.0)%和42.0%。2024年9月30日三個月和九個月結束的有效所得稅率與當地的法定所得稅率有所不同,主要是由於遞延稅款資產或負債的變動與投資屬性和債務的貨幣折算波動、未確認遞延稅款資產的變動、外國稅率差異、哥倫比亞的替代性最低稅以及企業間股利的現行所得稅有關。

 

33
 

 

15.員工福利

 

員工福利在簡明綜合損益及其他全面收入(損失)摘要財務報表中的一般管理費中予以確認,截至2024年9月30日三個月和九個月結束,包括以下內容:

 

  

三個月結束

2024年9月30日

  

九個月結束

2024年9月30日,

 
   2024   2023   2024   2023 
短期員工福利  $1,820,011   $684,504   $5,350,438   $2,044,752 

 

16.基於股份的支付

 

2024年3月,公司爲所有員工設立了美洲物流地產2024股權激勵計劃(「2024計劃」),其中LPA可以授予期權、限制性股票、限制性股票單位、股票增值權和其他基於股權的獎勵,以吸引和留住關鍵公司人員,包括董事、高管、員工、顧問和顧問。

 

與非僱員交易的以股權結算的股份支付交易

 

2024年8月14日,公司董事會批准並授權公司自行發行90,000股普通股給一名非僱員服務提供商,以通過股份結算方式償還已實現的先前服務作爲業務合併的一部分而產生的90萬美元的應計負債。一旦發行,這些普通股將完全授予。此項安排作爲以股權結算的股份支付安排進行了會計處理。與非員工進行的以股權結算爲基礎的股份支付交易的計量標準爲所收到貨物或服務的公平價值。所收到服務的公允價值確定爲90萬美元,這代表了此類服務的市場價格。然而,公司所收到服務的可辨認公允價值爲90萬美元,低於2024年8月14日所發放的90,000股普通股的總體公允價值,根據公司普通股在該日期交易價格的12.68美元每股的授予日公允價值計算,合計公允價值爲114,120美元。因此,公司認定增值可辨認代價爲24,120美元,代表了基於股份的支付的公允價值與作爲股份支付費用的可辨認服務收到的公允價值之間的差額。2024年8月30日,公司發行了90,000股普通股。截至2024年9月30日止三個和九個月,公司分別在合併利潤表和其他全面收入(損失)中的其他費用中確認了24,120美元和114,120美元的股份支付費用。

 

限制性股票單位(「RSUs」)

 

根據2024年計劃,公司向之前受僱於LLP並在業務合併後繼續在LPA工作的某些高級執行官和董事授予了RSU,向LLP的離職董事及LPA的新僱用的高級主管和董事授予了某些RSU。

 

34
 

 

每個RSU代表員工在獲得資格和結算時收到一股LPA普通股的權利。接收RSU時,接收方無需向LLP支付任何金額。在RSU獲得資格和交付相關LPA普通股之前,RSU既不具備股利權利,也不具備投票權利。公司董事會有權自行決定以現金或股票結算RSU,但公司無意以現金結算RSU,鑑於這是公司首次授予RSU,公司沒有過去以現金結算的慣例。公司將RSU視爲股權結算獎勵。

 

2024年9月30日結束的9個月內,公司向前LLP董事和現任LPA董事授予了共計112,500份RSU,這些獎勵在授予時立即獲得,但交付相關普通股的日期將根據時間的流逝在未來確定。這些獎勵的授予日公允價值考慮了延遲交付時間表的影響及立即在授予時確認的補償成本。公司還向前LLP和現任LPA高級主管授予了319,000份RSU。其中121,000股將在爲期3年的服務歸屬期內均勻分配獲得,補償成本使用加速的歸因方法確認。其餘198,000份RSU將在爲期3年的服務歸屬期結束時集中獲得,補償成本將在歸屬期內按比例確認。

 

RSU按授予日LPA普通股的交易價格確定公允價值。公司預計不會在近期宣佈任何股利。因此,在授予日公允價值的測量中未包含任何預期股利。截至2024年9月30日結束的三個月和九個月,公司在損益表和其他全面收益(虧損)的壓縮合並中確認與RSU相關的股權支付費用分別爲$555,323和$1,695,541。

 

在此期間尚未履行的RSUs的詳細信息如下:

 

      RSU數量  

加權平均授予日期

每個RSU的公允價值

 
   該公司董事會於2016年8月通過了《2016股票激勵計劃》(以下簡稱「2016計劃」),待股東批准。2016計劃隨後於2017年5月26日被公司股東批准。根據2016計劃,公司可以向官員、董事和員工以及向爲公司或子公司提供服務的顧問或顧問授予最多份普通股的股票激勵,並可頒發非法定股票期權、激勵股票期權、股票增值權、受限制的股票、受限制的股票單位、股票獎勵、績效股份、績效單位和其他股票激勵或以上任意組合。股權激勵計劃將於2026年8月1日終止。       
   授予   431,500   $ 9.80 
(a)  歸屬   (112,500)  $10.10 
   已註銷       
   2024年9月30日未解除的。   319,000   $9.70 

 

(a)董事 交易和保留RSU – 112,500 RSU授予前LLP和現 LPA董事會成員在授予時合法歸屬。然而,根據延遲交付時間表,潛在 普通股的交付將被推遲,因此,截至2024年9月30日,這些RSU仍未 結算。由於受讓方在普通股實際交付之前沒有任何股東權利,這些股份將 從基本每股收益分母中排除。

 

在2024年計劃之前的時間段內沒有RSU活動,並且公司沒有參與任何其他類型的以股份爲基礎的付款安排。

 

35
 

 

17.關聯 當事人交易

 

公司與其相關方之間的交易是根據等同於獨立交易中的條款進行的。

 

子公司

 

公司與其子公司之間的交易在合併時被消除,因此不予披露。公司簽署的完全合併的主要 集團公司和合作夥伴的詳情已在LLP最近審計 合併財務報表和附註中披露。

 

關鍵管理人員薪酬

 

表中披露的金額代表截至2024年和2023年9月30日三個和九個月內在綜合利潤表中確認的一般及管理費用以及與關鍵管理人員有關的其他全面收入(損失)金額。

 

   截至9月30日的三個月結束。   截至9月30日的九個月結束。 
   2024   2023   2024   2023 
工資  $401,335   $215,183   $991,821   $602,964 
現金績效獎金   221,043    102,335    595,488    335,032 
法定獎金   26,320    16,904    54,241    41,675 
一次性現金獎金,涉及業務組合(請參閱註釋3)           226,000     
非執行董事酬金   139,166    49,000    368,456    90,500 
非現金福利   9,286    7,472    27,493    22,333 
股份支付費用
(參見注16)
   555,323        1,695,541     
總計  $1,352,473   $390,894   $3,959,040   $1,092,504 

 

應收關聯方款項 2015年6月25日,LLP與LLI簽訂了貸款協議,根據協議,LLP向LLI發放了一筆3,015,000美元的貸款。2020年7月,LLI的應收貸款從3,015,000美元增加到4,165,000美元,並將到期日延長至2023年12月31日。2021年6月,LLI的應收貸款進一步增至4,850,000美元,然後在2022年5月增至6,950,000美元。

 

這筆應收貸款的6,265,000美元本金部分承擔了9.0%的年利率,其餘本金部分不收取任何利息。本金和利息應在到期時支付。如果發生違約,利率將提高至年利率20%,直至金額結清。截至2024年9月30日止三個月和九個月,公司在利潤表和其他全面收益(損失)的簡明綜合收益表中承認來自關聯方的利息收入分別爲0美元和302,808美元。截至2023年9月30日止三個月和九個月,公司分別在利潤表和其他全面收益(損失)的簡明綜合收益表中承認來自關聯方的利息收入爲159,850美元和474,338美元。

 

根據第3條說明,在2024年1月1日,由於逾期未付款,LLI的貸款處於違約狀態,逾期日期爲2023年12月31日。根據轉讓協議,在交割時,來自LLI的應收貸款$9,765,972被視爲通過對LLI持有的抵押LLP股份的強制執行來解決。

 

36
 

 

截至2024年9月30日和2023年12月31日,來自關聯方的應收貸款餘額如下:

 

   2024年9月30日   2023年12月31日 
         
利息應收:          
Latam物流投資有限責任公司     $2,324,041 
應收貸款:          
Latam物流投資有限責任公司       7,139,123 
應付聯屬公司款項總額     $9,463,164 

 

請參閱附註3關於業務合併對應收貸款的影響的詳細討論。

 

與核心管理人員的額外交易 公司的大部分股東向公司提供管理和諮詢服務,分別爲2024年和2023年截至9月30日的三個月總額爲$92,682和$116,260,截至2024年和2023年9月30日的九個月總額爲$570,527和$365,264。

 

18.金融風險管理

 

利率期貨 風險 利率風險是金融工具未來現金流量由於市場利率變動而波動的風險。公司對市場利率變動的風險主要與其具有浮動利率的長期債務有關,因此,報告日的利率變動將影響利潤或損失。

 

流動性 風險 流動性風險是指公司可能在履行與金融負債相關的義務時遇到困難,這些義務是通過支付現金或其他金融資產來結算的。公司管理流動性的方法是確保儘可能具備足夠的流動性,以在正常和壓力情況下在到期時能夠滿足其債務,而不會造成無法承受的損失或損害公司聲譽,並通過利用銀行存款和貸款來維持資金的連續性和靈活性的平衡。

 

暴露於流動性風險 以下表格詳細說明了報告期末的財務負債的剩餘合約到期時間。金額是毛額和未折現現金流量,包括合同利息支付。

 

2024年9月30日  按需   不到3個月   3至12個月   1至5年   Thereafter   總額 
                         
應付賬款和應計費用  $994,765   $254,264   $5,597,704          $6,846,733 
租賃負債   133,452    84,469    257,331    1,138,886    6,499,594    8,113,732 
應交所得稅       338,738    2,570,394            2,909,132 
應扣留金       2,554    1,538,249            1,540,803 
安防-半導體按金   286,953        250,897    2,011,631        2,549,481 
長期和短期債務       2,560,994    7,953,217    42,608,090    219,358,172    272,480,473 
分配給非控股權益的款項           1,523,800            1,523,800 
總計  $1,415,170   $3,241,019   $19,691,592   $45,758,607   $225,857,766   $295,964,154 

 

2023年12月31日  按需   少於3個月   3至12個月   1至5年   此後   總計 
                         
應付賬款和應計費用  $764,016   $4,472,279   $7,891,207          $13,127,502 
租賃負債   8,530    33,060    238,423    1,199,059    6,703,328    8,182,400 
應交所得稅       2,024,865                2,024,865 
未付尾款       155,207    1,582,598            1,737,805 
按金       83,234    287,727    1,790,554        2,161,515 
長期和短期債務       1,624,415    15,078,681    43,032,169    211,609,005    271,344,270 
總計  $772,546   $8,393,060   $25,078,636   $46,021,782   $218,312,333   $298,578,357 

 

公平 價值截至2024年9月30日和2023年12月31日,公司的長期和短期債務的公允價值分別爲273,300,129美元和268,766,200美元。這些衡量數據被分類爲三級,採用折現現金流方法。 公司管理層評估了其其他金融資產和負債的公允價值,並得出結論認爲其賬面價值接近其公允價值。

 

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19.承諾及 潛在負債

 

承諾

 

截至2024年9月30日,公司已與第三方簽訂建築合同,因此對未來投資物業開發的資金承擔義務爲3,600,747美元。就已完成的投資物業而言,沒有任何合同承諾。

 

法律訴訟

 

在業務常規經營過程中,公司可能涉及法律訴訟。2023年9月13日,公司得知一家建築公司對公司子公司在報告日期之前提供服務提起了訴訟。公司在2024年1月1日之前已針對此事項進行了計提準備。2024年2月29日,公司與對方達成和解,總和解金額爲237,226美元。

 

於2023年11月30日,公司得知一名前員工在報告日期之前爲公司提供服務後向他們提起了訴訟。公司目前正在積極地捍衛這起訴訟,並認爲索賠沒有根據。公司正在分析此事項,但目前還沒有足夠的依據來得出是否存在損失可能性的結論。

 

截至2024年9月30日,公司沒有涉及任何其他訴訟或仲裁程序,公司認爲未充分投保或獲得補償,或者如果判定不利,將對公司簡略彙編的中期財務報告產生重大不利影響。

 

20.隨後事件

 

2022年12月,公司與利馬機場合作夥伴S.R.L.(「LAP」)簽訂了一項爲期30年的土地租賃協議,用於在租賃土地上開發倉庫。根據此承諾,LAP於2024年10月31日授權公司使用約150萬平方英尺的三塊土地,其中一塊約70萬平方英尺的土地將用於LPA開始建設倉庫。對於其餘的土地,公司有權準備未來建設用地,然後這些土地將退還給LAP,直到公司獲得進一步授權進行建設。

 

2024年11月12日,公司已與墨西哥房地產開發商簽訂了一項具有約束力的協議,成立了在墨西哥運營房地產物業的戰略合作伙伴關係。合作伙伴成立後,房地產開發商將向合作伙伴貢獻兩個運營物業,公司將出資相當於這兩個物業估值的10%。公司將擁有合作伙伴中的10%股權,而房地產開發商公司將擁有其餘股權。預計該交易將於2025年初完成。

 

21.批准簡略彙編中期財務報告

 

公司董事會於2024年11月13日批准發行簡略彙編的中期財務報告。

 

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