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投资者简介 2024年11月 | 纳斯达克：SVC 展览 99.1

 
关于前瞻性陈述的警告，免责声明和非公认财务措施 本演示文稿的内容不应被解释为法律、监管、商业、会计或税务建议。您应该咨询您自己的律师、商业顾问、会计师和税务顾问，以获取法律、监管、商业、会计和税务建议。该演示文稿仅为接收者的内部保密使用而准备。本演示文稿是保密的。未经SVC的事先书面同意，禁止全部或部分复制或分发本演示文稿或泄露其内容。该演示文稿包含根据1995年私人证券诉讼改革法案及其他证券法的定义属于前瞻性陈述的内容，这些内容面临风险和不确定性。这些陈述可能包括诸如“相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能”和这些或类似表达的否定或衍生形式的词。这些前瞻性陈述包括但不限于关于：SVC产生稳定现金流的能力、资本支出的预期影响、利用流动性优化其投资组合的能力、计划出售酒店的预期收益及资本支出节省、以及解锁流动性和提升SVC灵活性以减少杠杆的能力。前瞻性陈述反映了SVC当前的期望，基于判断和假设，固有的不确定，并受到风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致SVC的实际结果、业绩或成就与预期的将来结果、业绩或成就有重大差异。一些可能导致SVC的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的内容有重大差异的风险、不确定性和其他因素，具体包括但不限于以下内容：Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta成功运营其为SVC管理的酒店的能力；SVC及其管理人员和租户在不利市场和商业房地产行业条件下运营的能力，原因包括但不限于高利率、持续高通胀、劳动市场挑战、供应链干扰、公开股票和债务市场的不稳定性、流行病、地缘政治不稳定和紧张局势、经济衰退或可能的衰退或房地产利用变化；商务临时酒店业务是否及何时会恢复到历史水平，酒店行业的改善条件是否会持续、增加或维持；SVC的管理人员和租户是否以及在多大程度上能够支付到SVC的合同回报、租金或其他义务；在SVC的管理人员和租户运营的商业房地产、酒店、运输和旅行中心及其他行业内的竞争，特别是在SVC物业所在的市场；SVC以目标价格出售物业的能力；SVC在到期时或其他到期情况下偿还或再融资其债务的能力；SVC维持足够流动性的能力，包括获得循环信贷额度的可用性；SVC按时支付债务利息和本金的能力；SVC能够对其物业进行成本效益改进以增强其对酒店客人和净租赁租户的吸引力的能力；SVC向股东支付分红并增加或维持分红金额的能力；SVC收购实现其目标回报的物业的能力；SVC筹集或合理平衡债务或股本资本使用的能力；SVC的管理协议和租赁中可能出现的违约；在SVC的租赁到期后，SVC在其净租赁物业上提高酒店房价和租金的能力超过其营业费用并扩大业务的能力；SVC在其物业上提高和维持酒店房间和净租赁物业入住率的能力；SVC在其酒店和净租赁物业找到并留住合格的管理人员和租户的能力；SVC多样化其租金和回报来源以改善其现金流安全性的能力；SVC的信用评级；SVC的管理者RMR成功管理SVC的能力；与SVC相关方（包括其管理受托人、Sonesta、RMR及与他们相关的其他人员）之间的实际和潜在利益冲突；SVC基于规模、地理多样性、战略位置和其酒店服务水平的多样性获得利益的能力；保持其作为美国联邦收入税目的房地产投资信托（REIT）资格的复杂规则所施加的限制以及SVC满足这些规则的能力；遵守以及对联邦、州和地方法律及法规、会计规则、税法及类似事项的变更；恐怖活动、流行病爆发或其他公共卫生安全事件或条件、战争或其他敌对活动、全球气候变化或其他超出其控制的人为或自然灾害；以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并不是详尽无遗的，应该与SVC定期文件中包含的其他警示性声明一起阅读。SVC在证券交易委员会（SEC）向我们的文件中包含的信息，包括在SVC定期报告中的“风险因素”标题下或并入该文件中，识别出可以导致与SVC在本演示文稿中前瞻性陈述的差异的重要因素。SVC在SEC的文件可在SEC网站www.sec.gov上获得。您不应对SVC的前瞻性陈述寄予过度的信任。除法律要求外，SVC不打算因新信息、未来事件或其他原因更新或更改任何前瞻性陈述。关于本演示文稿中某些信息的说明本演示文稿包含SVC从各种第三方来源获得的行业和统计数据。使用或来源于第三方的任何数据不应被解释为投资建议。所呈现的一些数据和其他信息也是基于SVC的善意估计和基于其对内部调查和独立来源的审查以及其经验而得出的信念。SVC认为这些外部来源、估计和信念是可靠和合理的，但并未独立验证它们。虽然SVC不了解所提供数据中的任何失实之处，但这些估计和信念涉及固有的风险和不确定性，并基于可能发生变化的假设。除非另有说明，所有数据均截至2024年9月30日的三个月或该期间的相关数据。非公认财务措施本演示文稿包含非公认财务措施，包括FFO、正常化FFO、CAD、EBITDA、酒店EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre。包括这些指标与最接近的GAAP指标的计算和调整在财务信息中。

 
投资亮点 多元化的净租赁必需品零售和酒店组合，拥有全国范围的规模，通过市场周期产生韧性。对酒店组合的资本支出投资以提高资产质量和运营表现。稳健的财务状况，没有短期债务到期，充足的流动性用于组合优化举措。 1 2 3 5 4 拥有优质租户的零售资产使SVC能够产生持续的现金流。将酒店组合转型为专注于全方位服务的酒店和在重点市场表现出色的专注服务酒店。 33

 
SVC：多元化组合 SVC是一家公开交易的股权房地产投资信托（REIT），在酒店和服务型净租赁零售物业两个资产类别中投资超过110亿，显著多元化其现金流。 959 物业 46个州，华盛顿特区，波多黎各和加拿大 22个行业 146品牌 180租户/运营商 114亿总投资 19亿总营业收入 过去十二个月 69900万流动性 酒店组合 服务型净租赁零售组合 214 物业 36,875 钥匙 64亿投资 745 物业 1330万可出租 平方英尺 50亿投资 总公司 4

 
互补组合通过市场周期创造稳定性，具有显著的上行空间 • 根据投资，组合的56%。 • 地理上分散在36个州，华盛顿特区，波多黎各和加拿大。 • 专注于目的地、城市和近郊位置，具有强劲的需求驱动因素。 • 最大的运营商是Sonesta国际酒店公司，成为美国增长最快的酒店品牌之一，以及Hyatt、Radisson和Intercontinental。 • 根据投资，组合的44%。 • 具有强租金覆盖、低资本支出要求和长期租赁条款的必需品零售资产。 • 通过地理、租户和行业的良好多元化来降低风险。 • 长平均租赁条款和低资本支出需求创造稳定性。 • 对服务型概念的曝光符合消费偏好，并提供免受电子商务干扰的保护。 • 最大租户（占SVC投资的29%）由投资级信用支持。 由全国品牌组成的多元化酒店资产组合 防御性定位的服务型净租赁零售组合 5

 
酒店组合 66

 
酒店组合：一览 1. 基于酒店投资百分比。 2. 基于房间数量。 3. 基于房间收入。 57% 27% 16% 全方位服务 延长住宿 精选服务 服务水平(1) 47% 38% 15% 高档 中高档/中档 上高档 连锁规模(2) 48% 25% 18% 8% 1% 郊区 城市 机场 度假村 其他 位置(2) 组合统计 72% 20% 7% 1% 过夜 团体 合同 其他 客户构成(3) 组合细分亮点 地域多元化 主要城市(1) 2.0% 2.1% 2.5% 3.7% 4.0% 5.7% 6.5% 6.5% 7.5% 18.6% 俄亥俄 宾夕法尼亚 密苏里 亚利桑那 路易斯安那 德克萨斯 乔治亚 伊利诺伊 佛罗里达 加利福尼亚 凤凰城 SVC在该州拥有超过一家酒店 波多黎各：1家酒店 加拿大：2家酒店 7 214 36,875 物业 房间数量 172 CA, FL, TX 每家酒店平均房间数 按收入排名的主要州 $64亿 $17.3万 投资 每间房的投资

 
69.9% 65.3% 66.9% 66.4% 57.6% 49.8% 50.5% 56.5% 63.0% 66.0% 68.5% 71.2% 69.3% 66.8% 65.8% $144 $136 $143 $147 $134 $131 $137 $139 $144 $141 $143 $147 $143 $138 $141 $100 $89 $96 $97 $77 $65 $69 $79 $91 $93 $98 $104 $99 $92 $93 $0 $50 $100 $150 $200 $250 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Jul '23 Aug'23 Sep '23 Oct '23 Nov '23 Dec '23 Jan '24 Feb '24 Mar '24 Apr '24 May '24 Jun '24 Jul '24 Aug'24 Sep '24 入住率 ADR RevPAR 酒店组合：213家可比物业经营趋势 每月酒店EBITDA（百万美元） $31.7 $15.8 $29.1 $32.2 $9.1 $2.7 ($0.5) $7.8 $23.0 $22.3 $28.6 $31.7 $23.1 $16.7 $20.4 ($5) $0 $5 $10 $15 $20 $25 $30 $35 Jul '23 Aug '23 Sep '23 Oct '23 Nov '23 Dec '23 Jan '24 Feb'24 Mar '24 Apr '24 May '24 Jun '24 Jul '24 Aug '24 Sep '24 请查看财务信息，以获取非GAAP财务指标与最接近的GAAP指标的调节情况。 每月运营指标 8

 
酒店组合：Sonesta一览 • 根据史密斯旅游研究，Sonesta是第八大酒店公司。 • 拥有超过1,100家酒店，总计超过95,000个房间，涵盖15个品牌。 • 特许经营接近1,000家酒店。 • SVC拥有Sonesta的34%。 • 股权投资的账面价值为$11100万。 • 独特的业主/运营商对齐。 Sonesta组合亮点 来源：Sonesta国际酒店公司 Sonesta品牌 9

 
酒店投资组合：2024年10月宣布计划出售114家Sonesta酒店，并利用所得资金减少杠杆 • 在2025年出售114家Sonesta管理的精选服务酒店，此外还包括在2024年2月宣布的22家酒店的持续销售。 • 目标是筹集约10亿美元的总收入用于偿还债务。 • 预计在六年内节省资本支出约72500万美元。 • 重新调整Sonesta投资组合，专注于全方位服务酒店和表现更好的精选服务酒店。Sonesta保留酒店Sonesta退出酒店2024年10月宣布2024年10月酒店处置公告服务水平酒店数量钥匙数量所在州数量净账面价值（百万美元）全方位服务39 12,868 21 2270.9精选服务14 2,102 7 159.0选择服务6 873 3 46.6总计59 15,843 25 2476.5 1. 包括两家位于安大略省多伦多的酒店、一家位于波多黎各的酒店和一家位于华盛顿特区的酒店。 品牌酒店数量钥匙数量所在州数量净账面价值（百万美元）Sonesta Select 31 4,564 14 239.8Sonesta ES Suites 44 5,611 22 440.6Sonesta Simply Suites 39 4,750 23 182.8总计114 14,925 28 863.2

 
保留和退出酒店的历史季度表现（1）111。对于SVC的213家可比酒店。截止至2023年12月31日的三个月2024年3月30日，2024年6月30日，2024年9月30日，2024年9月30日总保留酒店入住率 56.9% 55.3% 68.2% 66.4% 61.7%ADR $165.57 $171.59 $175.21 $170.80 $170.98 RevPar $94.24 $94.90 $119.51 $113.33 $105.49酒店营业收入 $23900万 $23520万 $29100万 $27190万 $103710万酒店EBITDA $2900万 $2360万 $6060万 $4310万 $15620万酒店EBITDA利润率 12.1% 10.0% 20.8% 15.8% 15.1%总退出酒店入住率 59.1% 58.3% 68.9% 68.5% 63.7%ADR $106.50 $105.80 $106.85 $106.11 $106.33 RevPar $62.93 $61.68 $73.66 $72.72 $67.75酒店营业收入 $10060万 $9760万 $11680万 $11650万 $43150万酒店EBITDA $1510万 $670万 $2200万 $1720万 $6090万酒店EBITDA利润率 15.0% 6.8% 18.8% 14.7% 14.1%总SVC酒店入住率 57.9% 56.7% 68.5% 67.3% 62.6%ADR $137.97 $140.60 $143.73 $140.66 $140.86 RevPar $79.91 $79.69 $98.52 $94.73 $88.21酒店营业收入 $33960万 $33280万 $40780万 $38840万 $146850万酒店EBITDA $4410万 $3030万 $8250万 $6030万 $21720万酒店EBITDA利润率 13.0% 9.1% 20.2% 15.5% 14.8%

 
净租赁投资组合 12

 
净租赁投资组合：高品质服务和必需品资产 745 $38000万，物业年度最低租金 1330万，租赁可租面积 8.3 年，加权平均租期 97.6%，2.16倍入住租金覆盖率，年度最低租金的百分比<1% >9.0%，多样的地理足迹(1) 13 净租赁投资组合统计 21 行业 | 137 品牌 1. 按年度最低租金计算。

 
美国旅游中心（长益） • 占SVC净租赁最低租金的68.2%。 • 175个旅行中心以两个品牌运营。 • 难以复制的房地产位于美国州际公路系统的出口附近。 • 五份主租约有效期至2033年，并包括50年的延展选项。 • 租金由BP北美公司担保。 • 纯三重净租约；SVC没有资本支出要求。零售净租赁投资组合 • 占净租赁最低租金的31.8%。 • 基于必要性的零售资产，租金覆盖率强，资本支出要求低。净租赁投资组合 阿尔伯克基， 新墨西哥州 14 比克斯比， 印第安纳州 西摩， 印第安纳州

 
3% 81% 13% 3% 百分比租金 固定/计划 CPI 平坦净租赁投资组合：可靠收入流和低资本支出要求 1. 按年度最低租金计算。良好分级的租约到期(1) 97%的租约有合同增加或百分比租金租赁结构 $38000万 0.3% 2.3% 3.0% 3.3% 2.7% 2.5% 1.3% 1.3% 0.8% 82.5% 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033及以后 只有17.5%的净租赁投资组合在2033年前到期 15

 
净租赁投资组合：多元化租户和行业 减少风险 按品牌的前十名租户 按行业的租户(1) 旅行中心，69.0% 餐厅 - 快速服务，5.1% 餐厅 - 休闲餐饮，3.1% 健康与健身，3.0% 家居用品和休闲，2.8% 杂货商店，2.4% 医疗，牙科办公室，2.2% 电影院，2.2% 汽车设备和服务，2.1% 汽车经销商，1.3% 其他，6.8% 品牌 年度最低租金的百分比 租金覆盖率 美国旅游中心 / 石油停靠中心 68.2% 1.46倍 大逃亡 2.0% 4.75倍 生命健身 1.5% 2.80倍 Buehler的新鲜食品 1.5% 3.15倍 心地牙科 1.3% 4.56倍 Norms 1.0% 3.68倍 快速换油 1.0% 5.87倍 AMC影院 0.9% 1.94倍 必胜客 0.9% 2.42倍 Flying J 旅行广场 0.9% 4.22倍 各种(2) 20.8% 3.37倍 100% 2.16倍 1. 按年度最低租金计算。

 
财务信息 17

 
担保固定利率债务 24% 无担保固定利率债务 61% 股东权益 15% 资产负债表策略 $2 $800 $850 $400 $1,125 $400 $500 $0 $2 $2 $601 $1,000 $0 $200 $400 $600 $800 $1,000 $1,200 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 $ (百万) 无担保固定利率债务 担保固定利率债务 循环信贷额度 净债务 / 总体资产 54.8% 净债务 / 房地产资产和现金的总账面价值 58.5% 调整后 EBITDAre / 利息支出 1.6倍 净债务 / 调整后 EBITDAre 9.7倍 • 超过 71亿的无负担资产（总账面价值）。 • 无担保固定利率高级票据：41亿，平均利率为 5.93%。 • 担保固定利率高级票据：10亿，利率为 8.625%。 • 担保固定利率净租赁抵押票据：60700万，平均利率为 5.60%。 • $65000万 循环信贷额度： – 目前没有未偿还金额。 – 到期日为 2027 年 6 月。 • 没有衍生品、表外负债或重大不利变化条款或评级触发。 1. SVC 的净租赁抵押票据部分摊还，并在 2028 年到期时需要一次性支付。这些票据可以在预计到期日之前的 24 个月内无罚金提前偿还。 2. 截至 2024 年 9 月 30 日，SVC 在其 $65000万 循环信贷额度下没有未偿还金额。 (2)(1) 账面资本化 资产负债表概况 债务到期情况 杠杆/覆盖比率 18

 
附录19

 
近 $410亿 的 AUm RMR 平台 超过 2,000 个物业 超过 35 家 全国办公室 国家多行业投资平台 工业 住宅 老年生活 医疗办公室 生命科学 酒店 零售 办公室 超过 1,000 名房地产专业人士 机构 基础设施与垂直整合平台 会计 资产管理 开发 财务 人力资源 信息技术 投资者关系 法律 营销 投资组合管理 项目管理 物业管理 税务 交易 由 RMR 集团（纳斯达克：RMR）管理，作为一个另类资产管理者 20

 
获胜传统 EPA 2024 年 ENERGY STAR® 年度合作伙伴。86 个获得 EPA ENERGY STAR 认证的物业 73 个获得 BOMA 认证的物业 87 个获得 LEED 认证的物业 rmr 可持续发展 被《波士顿环球报》评为 2020、2021、2022、2023 年最佳工作场所（Top Places to Work） 女性董事会；获胜组织 2020 年 《财富》杂志评选最快成长公司 排名第 75 2019 年 rmr 在零售房地产所有权中获得认可 在酒店房地产所有权中获得认可 在老年生活房地产所有权中获得认可 在办公房地产所有权中获得认可 在工业房地产所有权中获得认可 老年生活运营商 酒店运营商 #6 #8 #8 #15 #9 #5 #6 2024 年 ENERGY STAR® 年度合作伙伴奖 2018、2019、2020、2021、2022、2023、2024 年《波士顿商业杂志》；中型市场公司 2020、2021、2023、2024 年 《商业地产执行》；顶级商业物业管理公司 排名第 8 2023 21

 
SVC 向 RMR 支付的费用主要基于业绩，与股东的利益一致 RMR 的基础管理费与 SVC 的股价表现挂钩。 • 费用由一般情况下的年费组成，等于 50 个基点乘以以下两者中较低的一个：(1) SVC 的房地产历史成本，或 (2) SVC 的总市值。 • RMR 没有任何激励去完成可能减少股价的交易。RMR 的激励费用依赖于总股东回报的超额收益。 • 激励管理费：基于 SVC 总回报每股相对于 MSCI 美国办公信托指数在三年的期内的超额收益的 12% 乘以股权市场市值。 • 超额收益必须是正数才能获得。 • 股东保留 100% 的基准回报，并保留至少 88% 的超出基准的回报。 其他费用。 • 物业管理费：由在 SVC 管理的零售净租赁物业中收取的租金的 3.0% 组成的年费。 利益的一致性 如果 SVC 的股价上涨且其总市值超过其房地产历史成本，RMR 的基础管理费 capped 在 SVC 的房地产历史成本的 50 个基点。如果 SVC 的股价下跌且其房地产历史成本超过其总市值，RMR 将获得更少的基础管理费（基于股权市场市值得到 50 个基点加上债务）。 激励费结构使 RMR 专注于提高总股东回报。 RMR 高层管理人员持有 SVC 普通股，有些受长期锁定协议约束。SVC 股东可以看到 RMR，这是一家上市公司。SVC 受益于 RMR 的全国足迹以及近 410亿美元平台的规模经济。 22

 
FFO、标准化FFO和CAD的计算 请参阅第27页的附带说明。 23 (4) (5) (6) (3)

 
EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre的计算 请参阅第27页的附带说明。 24 (4) (5) (6) (3)

 
酒店EBITDA的计算和调整 - 可比酒店 请参阅第27页的附带说明。 25 (2) (7)

 
酒店EBITDA的计算和调整 - 所有酒店* 请参阅第27页的附带说明。 *包括在所提供期间内由SVC拥有的所有酒店的结果，包括SVC出售的酒店的结果。 26 (2) (7)

 
FFO、标准化FFO、EBITDA、EBITDAre、调整后的EBITDAre和酒店EBITDA的计算说明 1. 截至2024年9月30日，SVC拥有214家酒店。 SVC的综合损益表包括其管理酒店的营业收入和费用。 2. 当SVC酒店的经理需要根据管理协议或其担保的条款为业主优先回报的短缺提供资金时，SVC在其综合损益表中将此类资金反映为酒店营业费用的减少。 当这些短缺由超出欠款的业主优先回报的相关酒店运营现金流补充时，SVC在其综合损益表中将此补充反映为酒店营业费用的增加。 2024年9月30日止的三个月以及2024年和2023年9月30日止的九个月内均未要求进行调整。 截至2023年9月30日的三个月内，酒店营业费用的净增加为$140。 3. 截至2023年9月30日的三个月和九个月的交易相关成本分别为$115和$1,933，主要包括与酒店品牌重塑活动、某些空置物业的拆迁和潜在收购相关的成本。 4. SVC在截至2024年9月30日的三个月和九个月内记录了资产减值的净损失，分别为$13,692和$51,030，以减少四家酒店和两处净租赁物业的账面价值，及在九个月内减少十家酒店和八处净租赁物业的账面价值，以达到其估计公允价值或估计公允价值减去销售成本。 SVC在截至2023年9月30日的三个月和九个月内分别记录了资产减值的净损失为$512和$9,517，以减少三处净租赁物业的账面价值（在三个月内）和16处净租赁物业的账面价值，以达到其估计公允价值减去销售成本。 5. SVC在截至2024年9月30日的三个月和九个月内记录了房地产销售的净收益，为$4,105和$1,110，涉及在三个月内销售六家酒店和四处净租赁物业，以及在九个月内销售七家酒店和七处净租赁物业。 SVC在截至2023年9月30日的三个月和九个月内记录的房地产销售净收益分别为$123和$41,959，涉及在三个月内销售两处净租赁物业，以及在九个月内销售18家酒店和四处净租赁物业。 6. SVC在截至2024年9月30日的三个月和九个月内记录了债务提前清偿的净损失，分别为$133和$16,181，涉及与全额赔偿和与赎回其到期于2025年的$800,000的高级无担保债券及现金招标购买和解除其到期于2025年的$350,000的高级无担保债券相关的未摊销递延融资费用和折扣的注销。 SVC在截至2023年9月30日的九个月内记录的债务提前清偿损失为$282，涉及与其循环信贷工具的修订及某些无担保高级债券的偿还相关的已摊销的递延融资费用和未摊销折扣的注销。 7. SVC正在按其在Sonesta的初始投资的公允价值摊销责任，作为对综合损益表中酒店营业费用的减少。在2024年和2023年9月30日结束的三个月中，SVC因该责任将酒店营业费用减少$621，并在2024年和2023年9月30日结束的九个月中减少$1,863。 27

 
非GAAP财务指标和某些定义 28 非GAAP财务指标 SVC依据适用的证券交易委员会（SEC）规则，提供某些“非GAAP财务指标”，包括FFO、标准化FFO、CAD、EBITDA、酒店EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre。这些指标不代表根据GAAP计算的经营活动产生的现金，且不应被视为判断SVC的经营绩效或流动性的替代指标，以及净利润（亏损）的替代指标。这些指标应与SVC的浓缩合并利润表中所呈现的净利润（亏损）一起考虑。SVC认为这些非GAAP指标对于REIT的经营绩效是适当的补充指标，并与净利润（亏损）一起使用。SVC相信这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于对比不同期间及与其他REIT的经营绩效，并且在酒店EBITDA的情况下，仅反映在酒店层面生成和发生的收入和费用项目可能有助于投资者和管理层理解其酒店的运营。FFO和标准化FFO：SVC根据第23页所示的方法计算经营资金，或FFO，以及标准化经营资金，或标准化FFO。FFO的计算基础由国家房地产投资信托协会（Nareit）定义，即净利润（亏损），按照GAAP计算，排除房地产销售的任何收益或损失以及房地产资产减值损失（如有），加上房地产的折旧和摊销，减去任何股票证券的收益，以及调整以反映SVC对被投资实体的FFO份额和某些其他当前不适用于SVC的调整。在计算标准化FFO时，SVC调整第23页所示的项目。FFO和标准化FFO是SVC董事会在决定对SVC股东的分配金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足REIT分配要求的要求、SVC获得债务和股本资本的可用性、SVC的分配率相对于其普通股交易价格的百分比或红利收益率，以及其他REIT的红利收益率，SVC对未来资本需求和经营绩效的预期，以及其支付义务所需的现金的预期需求和可用性。其他房地产公司和REIT的FFO和标准化FFO的计算可能与SVC的计算有所不同。可分配现金：SVC按第23页所示计算可分配现金，或CAD。SVC将CAD定义为标准化FFO减去SVC从其权益法投资中获得的标准化FFO的比例份额，加上其权益法投资的经营现金流分配（如有），减去与房地产相关的经常性资本支出，并调整其他非现金和非经常性项目。CAD是SVC董事会在决定对SVC股东的分配金额时考虑的因素之一。其他房地产公司和REIT的CAD计算可能与SVC的计算有所不同。EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre：SVC按第24页所示计算利息、税项、折旧和摊销前盈余，或EBITDA，房地产EBITDA，或EBITDAre，以及调整后EBITDAre。EBITDAre按照Nareit的定义计算，即EBITDA，排除房地产销售的收益和损失、房地产资产减值损失（如有），并调整以反映SVC对被投资实体的EBITDAre份额。在计算调整后EBITDAre时，SVC调整第24页所示的项目。其他房地产公司和REIT的EBITDA、EBITDAre及调整后EBITDAre的计算可能与SVC的计算有所不同。酒店EBITDA：SVC按管理和租赁的所有酒店的酒店营业收入减去酒店营业费用计算酒店EBITDA，并在根据GAAP要求的浓缩合并利润表中进行任何必要的调整之前。SVC认为酒店EBITDA为管理层和投资者提供了作为酒店运营盈利能力的关键指标的有用信息。

 
非公认会计原则财务指标及某些定义（续） 29 其他定义 年化最低租金：通常，SVC与其净租赁租户的租赁协议要求向SVC支付最低租金。这些最低租金支付金额中的某些部分是由完全或有限的担保所保障的。年化最低租金代表现金金额，并排除必要的调整（如有），以按直线法记录计划租金变化或任何费用报销。TA的年化最低租金排除了TA预付租金的影响。平均每日房价：ADR代表房间收入除以特定时期内售出的总房夜数。ADR为SVC的酒店定价提供了有用的洞见，并在酒店行业中广泛使用。连锁规模：由STR Global Limited描述，STR Global Limited是一家为住宿行业提供数据基准和分析的公司。可比酒店数据：SVC对所呈现期间的RevPAR、ADR和入住率以可比标准进行展示，以便于各期间之间的比较。SVC定义的可比酒店是指截至2024年9月30日，其拥有且在所比较期间内完全开放和运营的酒店。在截至2024年及2023年9月30日的三个月内，SVC的可比结果排除了在所比较期间内未完全拥有的一家酒店。在截至2024年及2023年9月30日的九个月内，SVC的可比结果排除了两家酒店。其中一家酒店在所呈现期间内未完全拥有，另一家酒店在所呈现期间内部分时间暂停运营。债务：债务金额反映截至报告日期的本金余额。净债务是指总债务减去报告日期的无条件现金及现金等价物。退出酒店：退出酒店代表130家酒店（114家计划于2024年10月出售的专注服务酒店和16家先前宣布要出售的酒店），总计16,935个房间，由Sonesta管理，SVC计划出售，并包括93家延长住宿酒店和37家精选服务酒店。FF&E准备金：FF&E准备金，或来自管理酒店运营的FF&E准备金，代表SVC某些酒店总销售额的不同百分比，这些金额作为未来翻新或整修的准备金进行托管，称为FF&E准备金托管账户。SVC拥有其酒店的所有FF&E准备金托管账户。股票证券收益，净额：股票证券收益，净额表示对SVC对TA普通股投资的账面价值进行调整所需的调整。房地产资产的毛账面价值：房地产资产的毛账面价值是房地产物业的成本加上与收购相关的费用（如果有），在购买价格分配之前，减去减值账面价值（如果有）。酒店EBITDA利润率：酒店EBITDA占酒店营业收入的百分比。投资：SVC将酒店投资定义为其物业的历史成本加上其资助的资本改善，减去减值账面价值（如果有），并排除来自酒店运营资助的FF&E准备金的资本改善，这些改善不会导致业主优先回报或租金的增加。SVC将净租赁投资定义为其物业的历史成本加上SVC资助的资本改善，减去减值账面价值（如果有）。

 
非公认会计原则财务指标及某些定义（续）30入住率：入住率表示售出的房间晚数总和除以酒店或一组酒店的可用房间晚数总和，并表示截至所示期间末房屋的占用情况。入住率是SVC物业使用率和需求的重要衡量标准。非现金费用：非现金费用表示以普通股支付的一般和行政费用以及与SVC对Sonesta的初始投资和对the rmr group, inc.的前期投资相关的负债的摊销。非现金利息费用：非现金利息费用表示债务发行成本、折扣和溢价的摊销。非现金收入：非现金收入表示直线租金调整、租赁价值摊销、FF&E准备金（包括获取的利息收入）以及TA预付款项的影响。业主优先回报：与酒店运营商签订的每份管理协议或租赁协议均规定向SVC支付年度业主优先回报或最低租金。这些最低支付金额中的某些是由全额或有限担保保障的。此外，某些酒店管理协议还规定，在管理协议中定义的可用现金流的范围内，以SVC向其支付额外金额。这些额外金额的支付没有担保。租金覆盖：SVC将租金覆盖定义为息税折旧摊销前利润或EBITDAR除以按物业的最低租金加权的应支付给SVC的年度最低租金。租赁协议下不要求最低租金的租户被排除在外。用于确定租金覆盖的EBITDAR金额通常是基于租户提供的最近期操作信息的最新12个月期。如果租户提供的经营报表通常未经审计，并且在某些情况下可能不是按照GAAP编制的，且未经过SVC独立验证。在SVC没有租户财务信息的情况下，SVC根据其他拥有相同品牌或在同一行业经营的租户的财务报表计算该期间的隐含覆盖率。因此，SVC认为使用这一隐含覆盖指标提供了更合理的最近操作结果和这些租户的财务状况的估算表现。保留酒店：保留酒店代表59家酒店，其总共15843间客房，由Sonesta管理，SVC将在退出酒店售出后继续拥有，包括39家全服务酒店、14家延长住宿酒店和6家选择服务酒店。每间可用房的收入：RevPAR表示房屋收入除以特定期间内可用的房间晚数总和。RevPAR是与入住率和ADR相关的行业指标，有助于比较期间的收入表现。SOFR：SOFR是有担保的隔夜融资利率。总资产总额：总资产总额是指总资产加上累计折旧。

 
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