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租赁协议第二修正案

此第二份租赁协议修订（本“第二次修正协议”)于2024年7月26日由以下双方签署 ARE-MA地域板块NO. 75, LLC，即一家特拉华州有限责任公司（“甲方”）房东 ENANTA制药公司, a Delaware corporation (“承租人”).

前言

鉴于，房东和租户现在是根据2018年9月24日日起订立的某一租约契据，根据2022年5月12日签订的某项关于租赁协议的第一修正案进行修订的当事方（“第一修正案”）进行进一步修改（按照修订，简称“租赁根据租约，租户租赁了位于马萨诸塞州沃特敦塔尔科特大道400号（通常称为131号楼）的某些"场所”，面积约36,930平方英尺，位于查尔斯河边（通常称为The Arsenal）的综合体内（“项目”），在租约中更详细地描述了该处的准确位置。在本文中使用的大写字母术语，如未另行定义，应按租约中对该等术语的定义具有相应含义。

房东和租户还是那份日期为2022年5月12日的特定租赁协议（"租赁建筑2其中，房东租给租户位于麻州沃特敦国王斯伯里大道4号建筑（通称2号大楼）内的某些场所，该场所更详细地描述在建筑2租约中。

据悉，建筑2租约的基本期限将于2034年9月30日到期。

房东和租户希望将租约期限与建筑2租约的基本期限到期日期相匹配，根据 第3条 第一修正案中

协议

现在，鉴于前述的陈述，该文已被引用，包括在此处的共同承诺和条件，以及其他的良好和有价值的对价，已确认其收到并充分满足，房东和租户特此协商一致如下：

1.
期限. Notwithstanding anything to the contrary contained in the Lease, the definition of “终止日期” in Exhibit 1 of the Lease is hereby deleted in its entirety and replaced with September 30, 2034.
2.
Activity and Use Limitations. Notice is hereby given that in addition to the Notices of Activity and Use Limitations previously disclosed in 附件5 of the Lease, an additional Notice of Activity and Use Limitation, pursuant to Massachusetts General Laws Chapter 21E, has been recorded with the Middlesex Southern District Registry of Deeds with respect to the Project of which the Premises are a part: Second Amendment to Notice of Activity and Use Limitations, dated December 9, 2019, recorded at Book 73807, Page 226. The restriction on activities conducted on the Premises and use limitations contained in the Notice of Activity and Use Limitation is hereby incorporated by reference and shall be independently enforceable by the United Stated through the Army as a restrictive covenant and equitable servitude.
3.
石棉。
a.
石棉通知房东特此通知承租人，在附件A中标明的位置内或周围，存在含石棉材料（“ACMs”）和/或推定含石棉材料（“PACMs”），以便于本第二修正协议。
b.
承租人确认承租人特此确认已收到本条款（a）中的通知 第3条 并理解此类通知的目的是让承租人及承租人的任何代理人、雇员和承租人的承包商意识到大楼内或周围存在ACMs及/或PACMs，以避免或减少对这些ACMs及/或PACMs造成的损害或干扰。

/s/ Pm
租户的首字母

c.
承包商 / 员工的确认如果租户希望在租赁场地内外进行以下(i)至(iii)中规定的任何活动，则租户应在进行、授权或允许以下任何活动之前，至少提前14天书面通知房东
在租赁场地内外进行，并在向任何人竞标以执行此类服务之前。该通知应明确说明或描述拟议活动的范围、地点、日期和时间，以及可能进行此类活动的每个人员的姓名、地址和电话号码。此后，租户应允许房东合理进入租赁场地以判断在进行此类活动时是否会干扰任何有害化学物质或有潜在有害化学物质。应房东要求，租户应在此类活动开始之前将承包商、代理人或任何租户员工签署确认书的副本交给房东，确认已收到关于租赁场地内外存在有害化学物质和/或有潜在有害化学物质的信息，说明在附件A中标识的位置。本条款不应被视为扩大租户根据租约的权利或以其他方式开展、授权或允许任何此类活动。 第3条 不应被视为扩大租户在租约下的权利或以其他方式开展、授权或允许任何此类活动。
(i)
热系统绝缘层（TSI承揭探 surface ACMs 和 PACMs(即涂覆或抛光材料，例如，带有纹理的天花板油漆或防火材料);
(ii)
清除非TSI或承揭ACMs或PACMs的ACMs或PACMs; 或
(iii)
修理和维护可能干扰ACMs或PACMs的操作。
4.
授权房东向租户声明并保证，其有权利、权力和权威签署和交付本第二修正案，并根据本条款在约束范围内对其有约束力。 租户向房东声明并保证，其有权利、权力和权威签署和交付本第二修正案，并根据本条款在约束范围内对其有约束力。租户承认并同意，房东完全遵守租约条款，没有构成或可能导致违反租约的房东违约事实或事件。
5.
OFAC. 第16节 附件第一修正案已通过引用纳入。
6.
经纪人. Landlord and Tenant each represents and warrants that, other than Cushman & Wakefield and Jones Lang LaSalle (the “经纪人”), it has not dealt with any broker, agent or other person in connection with the transaction reflected in this Second Amendment. Landlord and Tenant each hereby agree to indemnify and hold the other harmless from and against any claims by any broker, agent or other person or entity, other than the Brokers, claiming a commission or other form of compensation by virtue of having dealt with Tenant or Landlord, as applicable, with regard to this Second Amendment. Landlord shall be responsible for all commissions due to the Brokers subject to and in accordance with the terms of a separate agreement(s) with the Brokers.
7.
适用法律. This Second Amendment shall be governed by the laws of the Commonwealth of Massachusetts without regard to its conflicts of law principles.
8.
相关方. This Second Amendment may be executed in 2 or more counterparts, each of which shall be deemed an original, but all of which together shall constitute one and the same instrument. Counterparts may be delivered via facsimile, electronic mail (including pdf or any electronic signature process complying with the U.S. federal ESIGN Act of 2000) or other transmission method and any counterpart so delivered shall be deemed to have been duly and validly delivered and be valid and effective for all purposes. Electronic signatures shall be deemed original signatures for purposes of this Second Amendment and all matters related thereto, with such electronic signatures having the same legal effect as original signatures.
9.
杂项.
a.
本第二修正案是双方就本协议主题达成的完整协议，并取代一切先前和同时的口头和书面协议和讨论。本第二修正案只能通过双方签署的书面协议进行修正。
b.
本第二修正案对双方及其各自的继任者和受让人具有约束力，并应使其受益。

 

[签名在下一页。]

鉴于房东和租户已于上述日期签署了本第二修正案。

租户：

恩安塔制药股份有限公司。,

一个特拉华州的公司

 

 

 

由： /s/ 保罗·梅莱特 x

姓名： 保罗·梅莱特 x

职称： 财务和行政长官 x

 

□ 我在此证明上述的签名、姓名和职称为我本人之签名、姓名和职称。
上述是我的签名、姓名和职称。

 

 

 

 

ARE-MA地域板块NO. 75, LLC,

一家特拉华州有限责任公司

By: 亚力山大房地产股份有限公司
一家特拉华有限合伙企业，管理成员

由：ARE-QRS公司,

一家马里兰州公司,

总合伙人

由： /s/ Allison Grochola x

姓名： Allison Grochola x

职称： 房地产业法律事务高级副总裁 x

 

 

附件A

关于存在石棉材料的通知

本通知提供了有关马萨诸塞州沃特敦查尔斯兵工厂内或周围石棉情况的某些信息 （“建筑”）

 

在过去，石棉常被广泛用于全国各地建筑产品中，用于建筑物的施工。石棉含有建筑产品之所以被使用，是因为它们具有耐火性，并提供良好的隔音和隔热效果。由于它们的普遍存在，含石棉材料，即ACMs，有时今天仍可在建筑物中找到。

 

该地点的建筑物建于1981年之前，2019年进行的建筑物石棉调查确认了一些建筑物中存在石棉材料（ACMs）。石棉调查已确定ACMs和/或可能含有ACMs的材料，称为推定石棉含材料或PACMs，存在于建筑物内或周围

由于ACMs和PACMs可能存在于建筑物内或周围，我们已聘请独立的环境咨询公司准备了一份运营和维护计划（“O&M计划”）。O&M计划的目的是最大限度地减少任何人在建筑物内或周围接触有害石棉的可能性。O&M计划包括工作方法的描述，以便保持建筑物内或周围的ACMs或PACMs处于良好状态，并防止对这些ACMs或PACMs进行任何重大干扰。适当的人员定期接受如何正确执行O&M计划的培训

 

O&m计划描述了与石棉暴露相关的风险，以及如何通过适当的工作方式防止这种暴露。 石棉化合物和可疑石棉化合物通常不被认为对人类健康构成威胁，除非石棉纤维释放到空气中并被吸入。 这通常不会发生，除非（1）石棉化合物处于恶化状态，或者（2）石棉化合物受到显著干扰（例如通过磨擦清洁，或者维护或装修活动）。 如果吸入，石棉纤维可以在肺中积累，并且随着暴露增加，疾病（如石棉肺或癌症）的风险也会增加。 然而，采取措施来最小化暴露，从而减少石棉纤维的积累，可降低不良健康效应的风险。

 

O&m计划描述了一系列应该避免的活动，以防止石棉纤维释放。特别要注意的是，可能带来健康风险的活动包括移动、钻孔、钻孔或以其他方式干扰石棉化合物。 因此，非合格处理石棉化合物的任何人都不应尝试这些活动。

 

O&m计划可在地产商位于400 Technology Square, Suite 101, Cambridge, MA 02139的办公室的常规营业时间内查阅。