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租賃協議第二修正案

此第二份租賃協議修訂（本“第二次修正協議”)於2024年7月26日由以下雙方簽署 ARE-MA地域板塊NO. 75, LLC，即一家特拉華州有限責任公司（「甲方」）房東 ENANTA製藥公司, a Delaware corporation (“承租人”).

前言

鑑於，房東和租戶現在是根據2018年9月24日日起訂立的某一租約契據，根據2022年5月12日簽訂的某項關於租賃協議的第一修正案進行修訂的當事方（“第一修正案”）進行進一步修改（按照修訂，簡稱“租賃根據租約，租戶租賃了位於馬薩諸塞州沃特敦塔爾科特大道400號（通常稱爲131號樓）的某些"場所”，面積約36,930平方英尺，位於查爾斯河邊（通常稱爲The Arsenal）的綜合體內（“項目”），在租約中更詳細地描述了該處的準確位置。在本文中使用的大寫字母術語，如未另行定義，應按租約中對該等術語的定義具有相應含義。

房東和租戶還是那份日期爲2022年5月12日的特定租賃協議（"租賃建築2其中，房東租給租戶位於麻州沃特敦國王斯伯裏大道4號建築（通稱2號大樓）內的某些場所，該場所更詳細地描述在建築2租約中。

據悉，建築2租約的基本期限將於2034年9月30日到期。

房東和租戶希望將租約期限與建築2租約的基本期限到期日期相匹配，根據 第3條 第一修正案中

協議

現在，鑑於前述的陳述，該文已被引用，包括在此處的共同承諾和條件，以及其他的良好和有價值的對價，已確認其收到並充分滿足，房東和租戶特此協商一致如下：

1.
期限. Notwithstanding anything to the contrary contained in the Lease, the definition of “終止日期” in Exhibit 1 of the Lease is hereby deleted in its entirety and replaced with September 30, 2034.
2.
Activity and Use Limitations. Notice is hereby given that in addition to the Notices of Activity and Use Limitations previously disclosed in 附件5 of the Lease, an additional Notice of Activity and Use Limitation, pursuant to Massachusetts General Laws Chapter 21E, has been recorded with the Middlesex Southern District Registry of Deeds with respect to the Project of which the Premises are a part: Second Amendment to Notice of Activity and Use Limitations, dated December 9, 2019, recorded at Book 73807, Page 226. The restriction on activities conducted on the Premises and use limitations contained in the Notice of Activity and Use Limitation is hereby incorporated by reference and shall be independently enforceable by the United Stated through the Army as a restrictive covenant and equitable servitude.
3.
石棉。
a.
石棉通知房東特此通知承租人，在附件A中標明的位置內或周圍，存在含石棉材料（「ACMs」）和/或推定含石棉材料（「PACMs」），以便於本第二修正協議。
b.
承租人確認承租人特此確認已收到本條款（a）中的通知 第3條 並理解此類通知的目的是讓承租人及承租人的任何代理人、僱員和承租人的承包商意識到大樓內或周圍存在ACMs及/或PACMs，以避免或減少對這些ACMs及/或PACMs造成的損害或干擾。

/s/ Pm
租戶的首字母

c.
承包商 / 員工的確認如果租戶希望在租賃場地內外進行以下(i)至(iii)中規定的任何活動，則租戶應在進行、授權或允許以下任何活動之前，至少提前14天書面通知房東
在租賃場地內外進行，並在向任何人競標以執行此類服務之前。該通知應明確說明或描述擬議活動的範圍、地點、日期和時間，以及可能進行此類活動的每個人員的姓名、地址和電話號碼。此後，租戶應允許房東合理進入租賃場地以判斷在進行此類活動時是否會干擾任何有害化學物質或有潛在有害化學物質。應房東要求，租戶應在此類活動開始之前將承包商、代理人或任何租戶員工簽署確認書的副本交給房東，確認已收到關於租賃場地內外存在有害化學物質和/或有潛在有害化學物質的信息，說明在附件A中標識的位置。本條款不應被視爲擴大租戶根據租約的權利或以其他方式開展、授權或允許任何此類活動。 第3條 不應被視爲擴大租戶在租約下的權利或以其他方式開展、授權或允許任何此類活動。
(i)
熱系統絕緣層（TSI承揭探 surface ACMs 和 PACMs(即塗覆或拋光材料，例如，帶有紋理的天花板油漆或防火材料);
(ii)
清除非TSI或承揭ACMs或PACMs的ACMs或PACMs; 或
(iii)
修理和維護可能干擾ACMs或PACMs的操作。
4.
授權房東向租戶聲明並保證，其有權利、權力和權威簽署和交付本第二修正案，並根據本條款在約束範圍內對其有約束力。 租戶向房東聲明並保證，其有權利、權力和權威簽署和交付本第二修正案，並根據本條款在約束範圍內對其有約束力。租戶承認並同意，房東完全遵守租約條款，沒有構成或可能導致違反租約的房東違約事實或事件。
5.
OFAC. 第16節 附件第一修正案已通過引用納入。
6.
經紀人. Landlord and Tenant each represents and warrants that, other than Cushman & Wakefield and Jones Lang LaSalle (the “經紀人”), it has not dealt with any broker, agent or other person in connection with the transaction reflected in this Second Amendment. Landlord and Tenant each hereby agree to indemnify and hold the other harmless from and against any claims by any broker, agent or other person or entity, other than the Brokers, claiming a commission or other form of compensation by virtue of having dealt with Tenant or Landlord, as applicable, with regard to this Second Amendment. Landlord shall be responsible for all commissions due to the Brokers subject to and in accordance with the terms of a separate agreement(s) with the Brokers.
7.
適用法律. This Second Amendment shall be governed by the laws of the Commonwealth of Massachusetts without regard to its conflicts of law principles.
8.
相關方. This Second Amendment may be executed in 2 or more counterparts, each of which shall be deemed an original, but all of which together shall constitute one and the same instrument. Counterparts may be delivered via facsimile, electronic mail (including pdf or any electronic signature process complying with the U.S. federal ESIGN Act of 2000) or other transmission method and any counterpart so delivered shall be deemed to have been duly and validly delivered and be valid and effective for all purposes. Electronic signatures shall be deemed original signatures for purposes of this Second Amendment and all matters related thereto, with such electronic signatures having the same legal effect as original signatures.
9.
雜項.
a.
本第二修正案是雙方就本協議主題達成的完整協議，並取代一切先前和同時的口頭和書面協議和討論。本第二修正案只能通過雙方簽署的書面協議進行修正。
b.
本第二修正案對雙方及其各自的繼任者和受讓人具有約束力，並應使其受益。

 

[簽名在下一頁。]

鑑於房東和租戶已於上述日期簽署了本第二修正案。

租戶：

恩安塔製藥股份有限公司。,

一個特拉華州的公司

 

 

 

由： /s/ 保羅·梅萊特 x

姓名： 保羅·梅萊特 x

職稱： 財務和行政長官 x

 

□ 我在此證明上述的簽名、姓名和職稱爲我本人之簽名、姓名和職稱。
上述是我的簽名、姓名和職稱。

 

 

 

 

ARE-MA地域板塊NO. 75, LLC,

一家特拉華州有限責任公司

By: 亞力山大房地產股份有限公司
一家特拉華有限合夥企業，管理成員

由：ARE-QRS公司,

一家馬里蘭州公司,

總合夥人

由： /s/ Allison Grochola x

姓名： Allison Grochola x

職稱： 房地產業法律事務高級副總裁 x

 

 

附件A

關於存在石棉材料的通知

本通知提供了有關馬薩諸塞州沃特敦查爾斯兵工廠內或周圍石棉情況的某些信息 （「建築」）

 

在過去，石棉常被廣泛用於全國各地建築產品中，用於建築物的施工。石棉含有建築產品之所以被使用，是因爲它們具有耐火性，並提供良好的隔音和隔熱效果。由於它們的普遍存在，含石棉材料，即ACMs，有時今天仍可在建築物中找到。

 

該地點的建築物建於1981年之前，2019年進行的建築物石棉調查確認了一些建築物中存在石棉材料（ACMs）。石棉調查已確定ACMs和/或可能含有ACMs的材料，稱爲推定石棉含材料或PACMs，存在於建築物內或周圍

由於ACMs和PACMs可能存在於建築物內或周圍，我們已聘請獨立的環境諮詢公司準備了一份運營和維護計劃（“O&M計劃”）。O&M計劃的目的是最大限度地減少任何人在建築物內或周圍接觸有害石棉的可能性。O&M計劃包括工作方法的描述，以便保持建築物內或周圍的ACMs或PACMs處於良好狀態，並防止對這些ACMs或PACMs進行任何重大幹擾。適當的人員定期接受如何正確執行O&M計劃的培訓

 

O&m計劃描述了與石棉暴露相關的風險，以及如何通過適當的工作方式防止這種暴露。 石棉化合物和可疑石棉化合物通常不被認爲對人類健康構成威脅，除非石棉纖維釋放到空氣中並被吸入。 這通常不會發生，除非（1）石棉化合物處於惡化狀態，或者（2）石棉化合物受到顯著干擾（例如通過磨擦清潔，或者維護或裝修活動）。 如果吸入，石棉纖維可以在肺中積累，並且隨着暴露增加，疾病（如石棉肺或癌症）的風險也會增加。 然而，採取措施來最小化暴露，從而減少石棉纖維的積累，可降低不良健康效應的風險。

 

O&m計劃描述了一系列應該避免的活動，以防止石棉纖維釋放。特別要注意的是，可能帶來健康風險的活動包括移動、鑽孔、鑽孔或以其他方式干擾石棉化合物。 因此，非合格處理石棉化合物的任何人都不應嘗試這些活動。

 

O&m計劃可在地產商位於400 Technology Square, Suite 101, Cambridge, MA 02139的辦公室的常規營業時間內查閱。