文件

本环保赔偿协议（以下简称“协议）于2024年12月6日签署，签署方包括 CIM/J STREEt HOTEL SACRAMENTO OWNER, LLC，CIM/J STREEt HOTEL SACRAMENTO ML, LLC，和 CIM/J STREEt GARAGE SACRAMENTO OWNER, LLC, 各为特拉华州有限责任公司（ jointly and severally, the “借款人”且每个均为“借款人），和创意媒体与社区信托，为马里兰州公司（“Sponsor”，连同借款人，一起称为“赔偿方），为了德意志银行纽约分行，作为行政代理（在此角色中，与其继任者及受让人一起称为“代理人），代表自己及任何其他贷款方（根据贷款协议中的定义）针对以下事实：

B.借款人就贷款的义务部分由酒店物业和车库物业的优先留置权担保（车库物业与酒店物业统称为“抵押物业”，每个均为“抵押物业”), as evidenced by (i) that certain Deed of Trust, Assignment of Leases and Rents, Security Agreement and Fixture Filing, dated as of the date hereof, executed and delivered by Hotel Fee Borrower and Operating Lessee Borrower in favor of the trustee named therein for the benefit of Agent on behalf of the Lenders encumbering the Hotel Property, and (ii) that certain first priority Deed of Trust, Assignment of Leases and Rents, Security Agreement and Fixture Filing, dated as of the date hereof, executed and delivered by Garage Fee Borrower in favor of the trustee named therein for the benefit of Agent on behalf of the Lenders encumbering the Garage Property, as each of (i) and (ii) may be Modified from time to time, collectively, the “Mortgage”.

(a) “环境法“应指所有联邦、州或地方的法律、法规、普通法义务、规则、规章、条令和规范，以及所有行政命令、职责、许可证、授权和与任何政府机构的协议，这些都与环境的保护、保存、监管、健康或安全有关（包括土壤、水、地下水以及室内和环境空气的状况），并且这些法律在现在或将来可能被颁布、修订或修改，包括《综合环境反应、赔偿和责任法》（42 U.S.C. 第9601节，等）、《危险材料运输法》（49 U.S.C. 第1801节，等）、《资源保护与恢复法》（42 U.S.C. 第6901节，等）、1972年的《联邦水污染控制法》、《固体废物处置法》、《应急规划和社区知情法》、《1976年毒性物质控制法》（15 U.S.C. 第2601节，等）、《清洁水法》（33 U.S.C. 第1251节及以后）、《清洁空气法》（42 U.S.C. 第7901节及以后）以及任何所谓的“超级基金”或“超级留置权”法律。

2.在任何时间内，如果抵押财产的一个或多个由借款人、代理或任何贷款人（统称为“出借方”并单独为“出借方”) 根据适用的环保法或其他任何政府机关的指示，(a) 清理、去除、封装或修复任何由危险材料或任何地下储存罐（“UST”位于、在、上方、下方、影响或关于抵押财产，或导致任何上述事项的发生，或(b) 对任何危险材料或位于、在、上方、下方、影响或关于抵押财产的任何UST进行任何评估、研究、测试、评估或其他补救措施，或导致任何上述事项的发生（上述事项，“补救措施）免责方应共同和分别地，(i) 迅速安排进行该等补救措施，(ii) 尽其商业合理努力确保该等补救措施按时和尽职进行，以及(iii) 承担该等补救措施的费用和开支。

4.除了上述规定外，保障人应联合并共同保护、辩护、赔偿并使贷方各方及其各自的关联公司和各自的继任者和受让人、以及各自的高级职员、董事、股东、代理、合伙人、成员、员工、受托人、顾问、顾问小组及上述所有人的继任者和受让人（统称为“被 indemnified 方）免受及针对任何和所有索赔、诉讼、程序、损失、损害、责任、义务、诉因、权利、诉讼、争议、协议、罚款、处罚、损害、责任、损失以及自付费用和支出（包括但不限于合理的律师费、费用、支出以及调查、清除、修复和补救成本）而导致或产生的、被施加于或由保障人承担或对保障方宣称的任何已知或未知的法律或衡平法要求，原因包括： (a) 任何危险材料在抵押物业内、外、下、上、影响的存在、释放、威胁释放、处理或运输； (b) 在抵押物业上不当安装、维护或拆除任何地下储罐（UST）； (c) 因与抵押物业内、外、下、上、影响的危险材料或地下储罐相关的任何人身伤害（包括错误死亡）或财产损害（真实或个人）； (d) 任何针对与抵押物业内、外、下、上、影响的危险材料相关的诉讼提出或威胁、达成和解或关于任何此类危险材料的政府听证、调查、查询、程序或命令；或 (e) 任何对法律要求（包括任何环保法令）的违反，或政府当局的要求，这些要求基于或以任何方式与抵押物业内、外、下、上、影响的任何危险材料或地下储罐相关，包括但不限于合理的补救行动费用、顾问费用、合理的律师费用、调查和实验室费用、法院费用和诉讼费用，除非是由于任何保障方的重大过失或故意不当行为。代理人有权合理批准任何被选择用于辩护任何贷方方或其他保障方的律师。

5.尽管贷款文件中有任何相反的规定，本协议并未以抵押财产或任何担保品作为担保，且本协议中的义务与任何与环保事项相关的赔偿人或借款人在其他贷款文件中规定的义务是独立和不同的。赔偿人或任何其他人根据本协议的责任不应因贷款文件或适用法律中限制赔偿人或其他人责任或贷方的追索或对缺乏判决的权利的条款，或由于贷款文件中任何一方的变更、延期、解除、不准确、违约或未履行而受到限制或削弱，赔偿人（如适用，其他人的责任）在此的责任是直接和主要的，而不是作为担保人或保证人。本协议或任何贷款文件中的内容都不应限制或削弱贷方和/或任何其他

6.每个赔偿方明确确认如下：(a) 本协议的有效性不应受到上述借款人对任何贷方的义务被消灭的影响，并且应明确在这种消灭后存续；(b) 本协议的有效性不应受到当贷方或其各自的关联方出售抵押财产时的影响，并且应明确在任何这样的个人成为抵押财产的所有或任何权益的所有者时存续；(c) 本协议并非作为借款人偿还贷款的担保或作为对贷方的保证，以确保抵押财产将保留足够的价值以满足借款人偿还贷款的义务；(d) 本协议只是为了在借款人、发起人和贷方之间分配，因抵押财产的环保问题可能产生的费用的风险。

(b) 任何针对代理人、贷款人或任何赔偿人因本协议而产生或与之相关的法律诉讼、行动或程序，均应在纽约市、纽约县的任何联邦地区法院或州法院提起，依据纽约一般义务法第5-1402条的规定，且每位赔偿人，以及通过接受此条款，代理人和每位贷款人，特此不可撤回并无条件放弃任何该方现在或将来可能基于场所和/或不便管辖的异议，并且每位赔偿人，以及通过接受此条款，代理人和每位贷款人，特此不可撤回并无条件提交于任何此类法院的独占管辖。借款人同意，按照借款人规定的地址向借款人送达的法律文书，以及以本协议规定的方式邮寄或交付的书面通知，均应被视为在每个方面对该赔偿人在任何此类诉讼、行动或程序中有效的法律文书送达。

在上述地址向该授权代理人送达法律文书，以及以本协议规定的方式邮寄或交付的书面通知，均应被视为在任何此类诉讼、行动或程序中对赔偿人有效的法律文书送达。每位赔偿人（I）应及时通知代理人任何在此中列出的赔偿人的地址变更；（II）可随时不时指定一名在纽约市的授权代理人（或适用的替代授权代理人），该代理人及其地址应被指定为法律文书送达的对象，（III）如果授权代理人（或适用的替代授权代理人）停止在纽约市办公，应及时指定一名新的授权代理人（或适用的替代授权代理人）。本条中包含的内容不应影响代理人在任何法律允许的其他方式送达法律文书的权利，或为了行使代理人的所有权利和补救措施，在任何其他司法管辖区对借款人启动法律程序或以其他方式进行追索。

11.All costs and other payments required to be paid by Indemnitors hereunder on behalf of Indemnified Parties or otherwise shall be paid within ten (10) Business Days after written demand by Agent. If those payments are not paid timely by Indemnitors on demand by Agent, and if Agent or any Lender shall advance any funds in payment thereof, Indemnitors shall nevertheless remain jointly and severally liable for all amounts due hereunder plus interest at the Default Rate under Section 2.8.3 of the Loan Agreement on all such funds advanced by Agent or any Lender until repaid by Indemnitors, in addition to all other rights and remedies of Agent or Lenders hereunder or by law.

12.EACH INDEMNITOR, AND BY ACCEPTANCE OF THIS AGREEMENt, AGENt AND EACH LENDER, WAIVES ITS RESPECTIVE RIGHTS TO A JURY TRIAL OF ANY CLAIm OR CAUSE OF ACTION BASED UPON OR ARISING HEREUNDER OR ANY DEALINGS BETWEEN THEm RELATING TO THE SUBJECt MATTER OF TRANSACTIONS CONTEMPLATED HEREBY OR THE INDEMNITOR/INDEMNITEE RELATIONSHIP THAt IS BEING ESTABLISHED. THE SCOPE OF THIS WAIVER IS INTENDED TO BE ALL-ENCOMPASSING OF ANY AND ALL DISPUTES THAt MAY BE FILED IN ANY COURt AND THAt RELATE TO THE SUBJECt MATTER OF THIS TRANSACTION, INCLUDING CONTRACt CLAIMS, TORt CLAIMS, BREACH OF DUTY CLAIMS AND ALL OTHER COMMON LAW AND STATUTORY CLAIMS. EACH INDEMNITOR, AND BY ACCEPTANCE OF THIS AGREEMENt, AGENt AND EACH LENDER, ACKNOWLEDGES THAt THIS WAIVER IS A MATERIAL INDUCEMENt TO ENTER INTO A BUSINESS RELATIONSHIP, THAt EACH HAS ALREADY RELIED ON THIS WAIVER IN ENTERING INTO OR ACCEPTING THIS AGREEMENt, AS APPLICABLE, AND THAt EACH WILL CONTINUE TO RELY ON THIS WAIVER IN

ITS RELATED FUTURE DEALINGS. EACH INDEMNITOR, AND BY ACCEPTANCE OF THIS AGREEMENt, AGENt AND EACH LENDER, FURTHER WARRANTS AND REPRESENTS THAt It HAS REVIEWED THIS WAIVER WITH ITS LEGAL COUNSEL AND THAt It KNOWINGLY AND VOLUNTARILY WAIVES ITS JURY TRIAL RIGHTS FOLLOWING CONSULTATION WITH LEGAL COUNSEL. THIS WAIVER IS IRREVOCABLE, MEANING THAt It MAY NOt BE MODIFIED EITHER ORALLY OR IN WRITING (OTHER THAN BY A MUTUAL WRITTEN WAIVER SPECIFICALLY REFERRING TO THIS 第12节并由每个赔偿方、代理人和每个贷款方签署，并且本放弃适用于任何后续的修改、续期、补充或修改。在诉讼的情况下，本协议可以作为书面同意提交法庭进行审判。

15.赔偿方在本协议下的义务和责任将无条款生效，尽管任何终止、满足、转让、进入缺失抵押的判决、行使任何销售权或交付抵押代替转让契约的行为。不影响前述事项，每个赔偿方在本协议下的责任和赔偿义务第四节 of this Agreement shall terminate, with respect to the applicable Mortgaged Property, on the date that is two (2) years after the date on which each of the conditions precedent set forth in the following clauses (i) - (v) are satisfied (such date, the “Testing Date”): (i) the Loan has been indefeasibly repaid and satisfied in full, (ii) the applicable Borrower, at its sole cost and expense, has delivered a then-current Phase I environmental assessment (dated as of the Testing Date) of such Mortgaged Property in form and substance reasonably acceptable to Agent and prepared by a hydrogeologist or environmental engineer or other appropriate consultant chosen or reasonably approved by Agent (such approval not to be unreasonably withheld, conditioned or delayed), in general accordance with the ASTm standards, containing the same material scope as the Phase I Environmental Site Assessment (and a follow up Phase II environmental report if required by the Phase I), indicating and concluding, as of the date of such report and with respect to such Mortgaged Property, (A) no material non-compliance with or violation of applicable Environmental Laws, (B) no actual Environmental Liens encumbering such Mortgaged Property, (C) no actual administrative

processes or proceedings or judicial proceedings in any way connected with any matter addressed in this Agreement and (D) that such Mortgaged Property does not contain any Hazardous Materials in violation of Environmental Laws, and that no environmental condition exists in, on or under such Mortgaged Property in violation of or which requires remediation pursuant to applicable Environmental Laws, and (iii) Indemnitors have paid all reasonable out-of-pocket costs and expenses actually incurred by Agent in connection with Agent’s assessment of the environmental condition of such Mortgaged Property in connection with the delivery of such Phase I environmental assessment (and such follow up Phase II environmental report if required by the Phase I), including, without limitation, reasonable attorneys’ fees and costs. Notwithstanding anything to the contrary set forth in this 第15条, 每个赔偿方在本协议下的赔偿义务，第四节本协议中的赔偿义务应在测试日期后继续有效，针对在赔偿义务未解决期间提出的任何索赔。

16.然而，尽管有任何相反的规定，赔偿方不需要对因有害物质的存在或由于环境法律的其他违规行为而产生的损失、索赔、损害、费用或支出（统称为“亏损”）负责，这些情况仅发生在抵押财产中，并且是在代理人（或其指定人）在抵押或根据和解券取得该抵押财产的标题后首次出现，或与代理人所指定的接管人自其控制该抵押财产之日起采取的任何行动或不作为相关的情况下，且在上述所有情况下，除非该责任是由于借款人相关方的任何行为或不作为而造成的；但前提是，, 受限于第15条根据本协议，赔偿方对损失的赔偿义务将在清算、取消或撤销与此类止赎有关的任何转让后，自动完全恢复，无论是否与赔偿方的破产、重组或资不抵债有关。

(a)环保条款. 在加利福尼亚法律适用的范围内，本条款不应被视为限制赔偿方根据加利福尼亚民事诉讼法第736条（该条款可能会不时修订）获得赔偿的权利，包括赔偿方因任何赔偿协议中包含的任何契约、义务、责任、陈述或保证以及与清理有害物质或与物业或其任何部分相关的任何“环境条款”（如第736条中定义）或赔偿方根据加利福尼亚民事诉讼法第726.5条（该条款可能会不时修订）放弃抵押品的权利，对于任何被认为“受环境影响”的物业或“受影响的地块”（如第726.5条中定义的术语），以及与该地块附属的任何个人财产有关，并随后根据第726.5条的允许范围，对任何借款人行使作为无担保债权人的权利和救济，包括

(b)额外的赔偿方放弃在加利福尼亚法律适用的范围内， indemnitors 通过本协议放弃因 indemnified parties 执行救济措施所产生的所有权利和抗辩，即使这种救济措施，比如针对担保义务的非司法止赎，已经破坏了 indemnitors 针对原告的代位权和补偿权，这也是根据加利福尼亚民事诉讼法第 580d 条或者其他原因造成的。具体地说，并且在任何情况下不限制上述内容， indemnitors 各自特此放弃根据加利福尼亚民法第 2846、2847、2848 和 2849 条产生的任何代位权、赔偿、贡献或补偿的权利，或者对 indemnified parties、借款人的资产或财产以及任何贷款的担保品的追索权。在上述内容的相关情况下， indemnitors 各自明确放弃对借款人的任何和所有的代位权，并且 indemnitors 各自特此放弃对 indemnified parties 可能对借款人采取的任何救济措施的执行权以及对贷款任何担保品的参与权。 indemnitors 认识到，根据加利福尼亚民事诉讼法第 580d 条， indemnified parties 通过对借款人义务担保的任何不动产进行非司法止赎而实现的收益，可能终止 indemnified parties 对借款人提起的缺额判决的权利，从而终止上述各方原本可能对借款人拥有的代位权。缺乏充分的放弃，这种代位权的终止可能会对本协议的执行提出抗辩。 indemnitors 各自特此无条件和不可撤销地放弃任何此类抗辩。此外，并且在任何情况下不限制上述内容， indemnitors 特此将借款人现有或将来欠任何 indemnitor 的所有债务从借款人对 indemnified parties 的所有债务中降级，并与 indemnified parties 达成一致，直到 indemnified parties 对借款人没有进一步的索赔为止，任何 indemnitor 都不应要求或接受借款人偿还任何本金或利息，因任何此类债务而索赔减少其在本协议项下的义务，并且不得采取任何措施获得贷款的担保品。此外， indemnitors 不应基于 indemnified parties 根据本协议或任何贷款文件的条款进行或不进行的任何行动而对 indemnified parties 拥有任何追索权。如果在 indemnitors 在本协议项下的义务完全履行之前，不论如何，借款人或其他 indemnitor 向 indemnitors 支付的任何金额，将被信托用于 indemnified parties 的利益，并应尽快支付给 indemnified parties，以便抵扣和用于此类义务，无论是已到期还是未到期。本段的条款在借款人通过任何付款、法院命令或任何适用法律满足和解除时应继续有效，但不包括对 indemnitors 在本协议项下的义务的全部支付。在不限制上述内容的前提下， indemnitors 各自放弃 (i) 全部代位权、补偿权、赔偿权、贡献权以及因加利福尼亚民法典第 2787 至 2855 条的原因而可能为 indemnitors 提供的其他权利和抗辩；(ii) indemnitors 可能因 indemnified parties 的任何救济措施选择而在其作为担保人/赔偿人方面的义务上拥有的任何权利或抗辩；以及 (iii) 因为借款人的债务由不动产担保而可能拥有的所有权利和抗辩。

这意味着，除其他事项外，被 indemnified 的方可以向 indemnitors 进行索赔，而无需首先对借款人所提供的任何真实或个人财产进行财产没收；如果被 indemnified 的方对借款人所提供的任何不动产抵押物进行没收，（A）债务金额只能通过抵押物在 foreclosure 销售中的售价来减少，即使抵押物的价值超过出售价格；（B）即使被 indemnified 的方通过对不动产抵押物的没收而摧毁了 indemnitors 向借款人索赔的任何权利，被 indemnified 的方仍可以向 indemnitors 进行索赔。这是对 indemnitors 可能享有的任何权利和 defenses 的无条件和不可撤销的放弃，因为借款人所欠的债务由该票据担保的真实财产。这些权利和 defenses 包括但不限于加利福尼亚州民事诉讼法第 580a、5800亿、580d 或726条款所基于的任何权利或 defenses。

(b)每个赔偿人放弃因以下原因产生的任何辩护： (i) 其他赔偿人或任何其他人在义务方面的任何无能力、残疾、缺乏权力或其他辩护； (ii) 由于任何原因，义务、任何贷款文件或就义务的任何担保或其他保证的不可执行性或无效性，或者义务的任何担保的缺乏完善或优先权的失败； (iii) 由于任何原因，其他赔偿人或任何其他人对义务的责任终止（除非是因为义务的全部支付和解除）； (iv) 借款人对义务或其任何部分的任何全部或部分责任的解除，或者任何信用方或任何现在或将来可能承担责任的其他人，无论是直接或间接，单独承担、共同承担或共同和单独承担，支付、执行、保证或确保义务或其任何部分的履行，赔偿人承认、确认并同意，赔偿人可能需要全额支付义务而不依赖于任何其他人的帮助或支持，且赔偿人没有受诱导进入本协议，基于其他人（包括借款人）将对支付或执行义务负责的期望、信念、理解或协议，或者代理人或贷款人会寻求其他人（包括借款人）支付或执行义务； (v) 采取或接受任何其他担保、抵押或保证，或对所有或任何义务的支付或履行的其他保证； (vi) 代理人或任何贷款人对任何担保、财产或担保的释放、交出、交换、从属、恶化、浪费、损失或损害（包括任何过失但不包括任何重大过失或故意损害）的任何行为，随时与全或任何部分义务的支付或担保或确保支付有关； (vii) 代理人、任何贷款人或任何其他人未能对所有或任何部分任何担保、财产或担保的保存、保护、执行、销售或其他处理或处理行使勤勉或合理关心，但不限于代理人或贷款人未能或拒绝(a) 对任何义务的征收采取或起诉任何行动，或 (b) 执行或发起任何抵押的行动，或一旦开始，完成任何抵押的行动，或 (c) 对任何证明或保障所有或任何部分义务的工具或协议采取或起诉任何行动（但不包括代理人或任何贷款人的重大过失或故意不当行为）； (viii) 事实

任何作为贷款的担保意图或预期给予、创建或授予的抵押品、担保、担保权益或留置权，都不会被适当完善或创建，或会证明对任何其他担保权益或留置权是不可强制执行或从属的，各赔偿人特此确认并同意，任何赔偿人并非依据任何抵押品的有效性、可强制执行性、可收回性或对义务的任何担保权益的价值而进入本协议；（ix）任何其他赔偿人向代理人或任何贷方的付款被认为根据破产法或任何其他联邦、州或地方关于破产、资不抵债、重组或债务人救济的法律构成优先权，或因任何原因代理人或任何贷方被要求退还该付款或向其他合法有权利的人员支付该金额；（x）在本协议下任何行动的诉讼时效或对贷款的追收或对义务的支付或履行；（xi）其他赔偿人的解散或存在终止，任何信用方或任何其他人；（xii）其他赔偿人或任何信用方的所有或大部分资产的自愿或非自愿清算、出售或其他处置，或其他赔偿人或任何信用方的自愿或非自愿接管、资不抵债、破产、惠益转让、重组、转让、成分处理或调整，或任何类似程序；（xiii）其他赔偿人或任何信用方的自愿或非自愿接管、资不抵债、破产、惠益转让、重组、转让、成分处理或调整，或任何类似程序，或影响其他赔偿人或信用方的财产或资产，不论每个赔偿人是否已注意到或了解上述情况；（xiv）所有或任何部分房地产抵押品的损坏、破坏、征收、止赎或交还；（xv）代理人或任何贷方未能告知新或额外债务或义务的存在、创建或产生的通知，或任何其他人的任何行动或不作为；（xvi）代理人或任何贷方未能向赔偿人披露任何可能已知或今后会知悉的其他赔偿人或房地产抵押品或其上的任何改进的事实，包括但不限于其他赔偿人的财务状况及所有其他影响其他赔偿人履行任何义务能力的情况，无论这些事实是否实质性地增加了对赔偿人的风险（特此同意，每个赔偿人对了解此信息负责）；（xvii）代理人或任何贷方在收款、保护或实现担保支付或履行义务的任何抵押品方面缺乏勤勉；（xviii）任何或所有义务的妥协、和解、解除或终止；其他赔偿人对抵押贷款文件抵押的所有或任何部分抵押品的转让；（xix）其他赔偿人同意转让抵押贷款文件下抵押的所有或任何部分抵押品；（xx）任何基于其他赔偿人将贷款收益应用于与其他赔偿人向代理人或任何贷方所陈述的目的不同的目的的辩护；（xxi）任何基于代理人或任何贷方通过司法或非司法方式进行任何担保的选择救济的辩护，包括对任何担保的司法或非司法止赎，是否不动产或个人财产担保，或通过代替契据的方式，以及无论止赎销售的每个方面是否在商业上是合理的，或任何选择救济，包括与不动产相关的救济。

财产或个人财产担保，破坏或以其他方式损害赔偿人的替代权或赔偿人向其他赔偿人要求报销的权利，或两者皆是；（xxii）任何优先权、妥协、解除（根据法律或其他方式）、解除、复合、收集或清算任何或所有在任何贷款文件中描述的抵押品或以其他任何方式，或任何与此有关的替代；（xxiii）任何基于（a）任何法律或规则规定的抗辩，确保人的义务不得在金额上或其他方面超过主债务人的义务；任何基于（b）代理人或任何贷方在根据破产法提起的任何程序中选择适用破产法第1111(b)(2)条或任何继任法案的抗辩，或（c）根据破产法第364条的借款或任何担保权益的授予；（xxiv）任何替代权、报销权、免除权、出资权或赔偿权，或贷方现在或将来对其他赔偿人拥有或可能拥有的任何强制执行任何救济的权利；（xxv）对任何贷款文件的任何明确或隐含的修改、添加或加速，或代理人或贷方未通知赔偿人任何此类行动的失败；（xxvi）本协议全部或部分的任何转让或其他转让或任何贷款文件；（xxvii）对义务的部分履行的任何接受；（xxviii）在任何财产或贷款文件或其他描述的担保品的销售中进行的任何竞标或购买；（xxix）在法律允许的最大范围内，赔偿人可能享有的任何其他法律、衡平法或担保抗辩，意图在于本协议下的义务是绝对的、无条件的和不可撤销的；（xxx）赔偿人可能拥有的所有其他担保或担保人抗辩。