X10000310522falseFEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION FANNIE MAE00003105222024-12-202024-12-20

美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
 
表单 8-K
 
当前报告
根据1934年证券交易法第13节或第15(d)节的规定
报告日期（报告的最早事件日期）): 2024年12月20日
联邦国家抵押贷款协会
(注册人名称如章程中所列)
房利美
联邦特许公司0-5023152-0883107西北区第15街1100号800232-6643
华盛顿，DC20005
(州或其他司法管辖区)
注册公司章程的		(委员会
档案编号)		(IRS雇主)
识别号)		(主要执行办公室的地址，包括邮政编码)（注册人电话号码，包括区号）
如果Form 8-k的提交目的是同时满足注册人在以下任何条款下的提交义务，请勾选下面的适当框（请参阅 通用说明A.2.如下）：
☐根据证券法第425条（17 CFR 230.425）进行的书面通信
☐根据《交易法》第14a-12条规定（17 CFR 240.14a-12），进行征集材料
☐根据交易所法第14d-2(b)条的规定进行的预先开始通信（17 CFR 240.14d-2(b)）
☐根据交易所法案第13e-4(c)条款（17 CFR 240.13e-4(c)）的预先开始通信
根据法案第12(b)节注册的证券：
每个类别的标题交易标的注册的每个交易所的名称
无不适用不适用
请在复选标记中表示注册公司是否符合1933年证券法第405条规定（本章第230.405条）或1934年证券交易法第120亿.2条规定（本章第240.12亿.2条）。
新兴成长公司☐
如果一家新兴成长型公司，请在对号处打勾，如果注册人选择不使用根据《证券交易法》第13(a)条规定提供的任何新的或修订后的财务会计准则的延伸过渡期。☐


项目5.02 董事或部分高管离职；董事选举；部分高管任命；部分高管的薪酬安排。
2024年12月20日，联邦住房金融局（“FHFA”）发布了2025年Fannie Mae、Freddie Mac和共同证券化解决方案的评分卡（“2025评分卡”），该评分卡为2025年Fannie Mae、Freddie Mac和共同证券化解决方案设定了公司绩效目标。
我们2025年高管薪酬计划的一个主要元素（不适用于我们的首席执行官）将是递延薪水，其中一部分将根据绩效受到减少或风险化处理。我们预计，参与高管的2025年风险递延薪水的一半将根据公司与2025年评分卡及FHFA确定的额外目标的绩效评估而受到减少。2025年评分卡如下所示。
2025年富国银行、房利美和共同证券解决方案的评分卡
对于所有板块的评分项目，联邦住房金融局（FHFA，管理者）将根据以下标准评估房利美和房地美（企业）以及共同证券解决方案有限责任公司（CSS）。1:
评估标准
•每个实体的产品和项目促进流动、竞争、高效和韧性的住房金融市场，以支持可负担、可持续和公平的住房拥有权和租赁住房访问。
•每个实体都以安全可靠的方式开展业务。
•每个实体都满足所有FHFA要求，包括与资本、流动性和信用风险转移相关的要求。
•每个实体在监管期间继续以一种保护和节约资产的方式管理运营，通过对资源的谨慎管理来实现。
•每个实体与FHFA合作，共同制定与监护人的优先事项和指导方针相一致的计划、政策和活动，以及与FHFA的公正价值观（公平、问责、诚信和尊重）相一致。
•每个实体交付的工作产品都具有高质量、全面、创造性、有效及及时，同时考虑到其对业主、多户物业所有者、租户、企业、行业板块、二级抵押贷款市场和其他利益相关者的影响。
•每个实体在战略规划、运营和业务发展所有方面都优先考虑多样性、公平性和包容性。
促进公平获得经济适用和可持续住房（50%）
以支持可负担、可持续和公平的住房拥有权和租赁住房的方式开展业务和采取措施，并履行所有法定要求。
采取重大行动，以确保借款人和租户能够从抵押贷款生命周期的各个阶段的改善中受益，包括提高 可负担性 和 住房供应 更大的 效率 在抵押贷款流程中；增强的 韧性 国家住房存量的改善；以及更好的 可持续性 住房成果中的改善。
可负担性和供应 家庭拥有和租赁住房中的可负担性
效率 在抵押贷款流程中
韧性 国家住房储备的
可持续性 在住房结果方面
可负担性和供应
•探索机会，通过积极影响可负担性，包括交易成本，以安全稳健的方式支持首次购房者以及财富和收入有限的购房者。
•重新评估对住房供应产生积极影响的机会。
1 所有企业将根据所有标准进行评估。CSS将根据适用于其运营的标准进行评估。
1

•重新评估改善单家庭小额贷款融资流动性的机会。
•采取有意义的行动来服务于被忽视的社区。
•管理新的多户住宅采购，以确保符合多户住宅的资本要求，包括继续关注劳工住房。
效率
•利用数据、科技和其他创新推动住房金融的效率和成本节约。
•探讨在抵押贷款行业中，增加使用人工智能ETF和机器学习的好处和风险。
•继续现代化单户住宅的评估流程和实践，包括传统评估和评估替代方案。
•与行业板块各方合作，提高贷款质量，继续协调支持单户住房代表和保证框架的流程和补救措施，包括尽早识别贷款缺陷。
•计划根据利益相关者的意见实施已批准的信用评分模型。
•探索为多家庭借款人建立一致和协调的标准，以降低欺诈风险。
韧性
•继续研究自然灾害/气候相关的市场发展；识别高风险借款人、财产和社区；并为政策提供信息。
•传播增强行业板块知识和消费对自然灾害/气候风险在住房中的认知的研究。
•继续完善自然灾害/气候情景分析，基于改进的数据和输入，增强建模能力，以及行业最佳实践。
可持续性
•识别减轻因房地产保险的可及性、可用性和负担能力下降而带来的风险的机会。
•评估现有损失缓解工具包在各种自然灾害情境下的有效性，以便为进一步推动可持续房屋拥有权的政策变化提供参考。
•加强多户住宅的资产管理能力和对物业控件问题的响应。
•在企业支持的多家庭住宅中，增强以居民为中心的实践，例如租户保护。
2

以安全稳健的方式运营业务（50%）
在整个经济周期中，专注于安全性和稳健性，并保持谨慎的风险特征，以继续支持住房金融市场，同时最小化对资本的风险。
确保企业具备应对运营、市场、信用、对手方、经济、法律/诉讼和气候风险的韧性。
•维护适合于实体的有效风险管理系统，以在重建其资本缓冲时尽量减少对其资本的风险。
•采取适当措施以应对风险暴露，增强企业对手方风险控制。
•加强气候风险识别、评估、控制、监测和报告的风险管理能力，并将这些能力纳入整体企业风险框架。
•保持在不对主要或次要抵押贷款市场产生重大干扰的情况下，回应操作事件的能力。
•保持流动性在FHFA要求的水平，并足以支撑企业在严重压力事件中的运作。
•监督企业的运营和活动，以促进与公众利益的一致性并降低相关的合规风险。
•开发和完善适合企业当前和预期业务需求的人工智能/机器学习风险管理活动。
以商业合理、安全可靠的方式将有意义的信用风险转移给私营投资者，从而降低纳税人的风险。
确保CSS在支持企业证券化活动方面安全可靠地运行。

3

附录A：多户住宅定义
1.成交量上限和市场规模的审查
2025年评分卡设定了每家企业的多户住宅购置成交量上限为730亿美元，适用于2025日历年的总额为1460亿美元。在此上限内，某些针对可负担和服务不足市场细分的贷款被视为 "使命驱动型"。2025年评分卡要求每家企业的多户贷款购置中至少有50%符合使命驱动型的定义。FHFA预计730亿美元的上限在当前市场预测下是合适的。然而，FHFA将在全年持续审查对市场规模及使命驱动型最低要求的估计。为防止市场扰动，如果FHFA确定2025年市场的实际规模小于最初预测，FHFA将不会降低上限。
以下章节解释了FHFA将如何处理以使命为驱动的贷款，以便于2025年评分卡的目的。
2. 针对可负担住房物业的贷款
针对可负担住房的贷款是对受到监管协议或已记录使用限制的物业的贷款，其中所有或部分单元的居住权保留给收入有限的租户，并限制这些单元可以收取的租金。FHFA将根据物业在目标可负担类别中监管协议或已记录使用限制的受限单元百分比，按比例将每笔贷款分类为使命驱动。如果受限单元的百分比低于项目总单元数的50％，FHFA将将贷款金额的50％分类为使命驱动；如果受限单元的百分比等于或超过项目总单元数的50％，则将贷款金额的100％分类为使命驱动。
以下是FHFA将其归类为使命驱动的目标可负担住房物业贷款的示例：
•根据低收入住房税收抵免（LIHTC）计划的规定，限制租户资格的贷款，该计划根据收入水平限制租户资格。
•根据州或地方包容性分区、房地产业税减免、贷款或类似项目开发的物业贷款，在这些项目中，物业所有者已经同意： (a) 根据州或地方项目的要求，限制部分单元的入住为低收入租户，并限制这些单元的租金只能收取对这些租户负担得起的租金；以及 (b) 通过监管协议或登记使用限制来执行这些限制；
•根据第8条住房补助支付合同的物业贷款，该合同限制租户收入为地区中位收入（AMI）的80%或以下。除非有合同、法规协议或已记录的使用限制，FHFA不会将被第8条证书或券持有者占用的单元视为目标负担得起的住房单元；并且
•贷款用于公屋管理局（PHA）或PHA的非营利开发附属机构作为借款人的物业，并且监管协议或已记录的使用限制限制所有或部分单位只能供有限收入的租户居住，和/或限制这些单位的租金。
FHFA将根据具体情况考虑企业请求，将符合可负担住房和使命目标但不符合特定目标可负担住房定义的其他贷款分类为使命驱动。只有在与FHFA会面并讨论请求后，方可提交请求以供考虑。
3. 贷款以保护劳动力住房物业的可负担性
用于维护劳动人住房 affordability 的贷款可能会被排除在上限之外，并被归类为使命驱动型，如果该物业的单元受到贷款协议中规定的租金或收入限制。 FHFA 将从成交量上限中排除所有贷款的全额贷款金额，这些贷款协议要求赞助商在至少10年或贷款期限内保持 affordability，在下面列出的 "其他可负担得起" 市场水平或遵循州或地方住房 affordability 计划的标准。 劳动人住房物业的合格贷款可能包括那些来自企业赞助的住房基金和支持可负担住房保护的倡议的融资。如果一个项目中受到限制的单元百分比少于总单元的20％，FHFA 将将贷款金额的50％归类为使命驱动型；如果受到限制的单元百分比等于或超过20％，则将贷款金额的100％归类为使命驱动型。
4

4. 其他可负担单元的贷款
FHFA将把那些租金对各收入门槛的租户可负担的单位视为使命驱动单位，包括常规的、5-50个单元的小型住房和老年住房，但这些单位不受监管协议或登记使用限制的约束。FHFA将根据拥有可负担的、非补贴/市场租金单位的比例，按比例计算贷款金额的使命驱动部分，如下所述。
a. 标准市场中可负担单位的贷款
标准市场是那些不位于指定的成本负担或非常成本负担的租户市场的市场。对于位于这些市场的物业，负担能力的收入门槛是AMI的80%或以下。
b. 在成本负担过重或非常成本负担过重的租户市场中的可负担单位贷款
在FHFA指定的租金负担严重市场中，可负担的收入门槛为AMI的100%或以下。在FHFA指定的极度租金负担市场中，可负担的收入门槛为AMI的120%或以下。
5. 对位于农村地区的物业的贷款
农村地区是根据服务责任法规被指定为这样的区域。 FHFA将基于AMI（地区中位家庭收入）为100%或以下的可承担单位比例，对贷款金额的按比例部分进行任务驱动分类。
6. 制造房屋社区贷款一揽子计划
对制造住房社区的贷款是以土地和租赁垫为抵押的综合贷款。FHFA将把制造住房社区综合贷款中符合《服务义务》规定获得信用的部分贷款金额划分为使命驱动。
FHFA强烈鼓励在所有制造住房社区中采纳符合或超过《服务责任》规定中列出的租户租赁保护措施。
7. 用于融资能源或水效率改善的贷款
为融资能源或水效能改善而提供的贷款是由企业在其专门融资项目下自筹资金的贷款。对于Fannie Mae绿色奖励和Freddie Mac绿色提升及绿色提升加贷款项目，如果至少20%的单元租金在或低于80%的AMI，贷款金额的50%将被归类为使命驱动型；如果可负担单元的比例等于或大于50%，则贷款金额的100%将被归类为使命驱动型。
该计划下的翻新（包括FHFA批准的后续计划增强）必须预计整个物业年度能源消耗减少至少15％，以及整个物业年度水和/或能源消耗减少至少15％。（因此，预计减少30％能源消耗的物业将符合任务驱动的信用资格，同时预计减少15％能源和15％水消耗的物业，或减少20％能源和10％水消耗的物业也将符合资格。）
此外，在企业购买之前，所有Fannie Mae绿色奖励和Freddie Mac绿色提升及绿色提升加的交易必须聘请第三方数据收集公司，在贷款期间进行持续的数据收集，以获得使命驱动的信用。这家第三方公司可以由借款人、贷款人或企业资助。FHFA将要求在进行能源或水资源效率改进的所有交易中提供特定的数据要素，以使两个企业判断这些项目在实现政策成果方面的有效性，并每年进行一次评估。
对于根据房贷抵押贷款公司绿色建筑认证计划或联邦住房管理局绿色认证计划资助的贷款，若至少20%的单位租金在80%区域中位收入（AMI）或更低，则联邦住房金融局（FHFA）将将贷款金额的50%划分为使命驱动；如果可负担单位的比例等于或超过50%，则将贷款金额的100%划分为使命驱动。
8. 其他记分卡要求
为了在2025年限额下报告贷款和承诺活动，各企业必须： (a) 使用在12 CFR 1282.1中包含的关于确定老年人住房、辅助生活单位、合作社单位和共享生活安排（包括学生住房）的单位可负担性定义； (b) 使用贷款获得日期的可负担性数据； (c) 每月向FHFA报告其获取和承诺量，使用FHFA定义的报告格式； (d) 每季度报告其获取
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包括使用FHFA确定的报告格式的任务驱动贷款购买的详细信息以及上限下的交易量。
6


签名
按照《证券交易法》的规定要求，注册人已经授权下面的人在其名义下签署本报告。
                     
联邦国家抵押贷款协会
签名人/s/ 托马斯·L·克莱因
托马斯·L·克莱因
 企业副总法律顾问——副总裁
日期：2024年12月23日
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