# 这个 帖子 已于 2021 年 10 月 17 日发布于 房地产投资信托年限.
之前我写过一篇关于的博客 哪个新加坡房地产投资信托基金的股权筹款频率最高？除了EFR，还有另一种在不增加资产负债的情况下筹集资金的方法，即通过永续证券。永续证券也被称为永续合约、永续债券或永续票据，利率更高。实际上，有了perps，甚至可以减少现有的资产负债率。
对于永续合约，没有到期日，因此永续合约被视为股权而不是债务。未经持有人同意，可以随时停止/延期支付息票（利息或其他形式的股息）。尽管可能有通话时间表，但是否赎回取决于发行人的决定。如果您想阅读有关永续证券的更多详细信息，请查看以下内容：
1) 通过 Money Sense 了解永续证券
2) 按投资护城河划分的永续债券和房地产投资信托基金
3) 这是你应该知道的关于Zuu Online的永续债券的知识
4) Investopedia 的永久债券
那么，现在有多少新加坡房地产投资信托基金（以及运营类似于房地产投资信托基金的BizTrusts）的资产负债表中拥有永久证券呢？这个数字是40个中的17个，占计数器的40％以上，而且列表还在增加。有关房地产投资信托基金的现有清单，请参阅下文：
* 债务总额 = 永续费 + 借款总额
投资者有多种指标可以与永续合约进行比较。就我个人而言，我更希望通过永续合约/债务总额来衡量房地产投资信托基金的永续经营比例是否更高。尽管如此，让我们看看根据每个指标，哪些是百分比最高的排名前五的房地产投资信托基金：
综上所述，AIMS亚太房地产投资信托基金在三次比较中名列前茅，而LMIRT的市盈率与市值的比率最高。仔细观察，你会发现前三名将永远是相同的三个柜台：AIMS APAC REIT、Lendlease全球商业房地产投资信托基金和力宝购物中心印度尼西亚零售信托基金。
迄今为止，新加坡金融管理局并未强制要求将永续证券纳入资产负债比率和债务成本的计算。另一方面，如果房地产投资信托基金在2022年1月1日之后资产负债比率超过45％，则利息覆盖率必须在计算中包括永续合约（称为调整后的利息覆盖率）。有关额外内容，请参阅下文 新加坡金融管理局《集体投资计划守则》，已于 2021 年 7 月 1 日修订：
希望在短期内，新加坡金融管理局将要求所有房地产投资信托基金将永续证券纳入债务成本、利息覆盖率（甚至低于45％的资产负债率）和资产负债比率。这可以为投资者提供更好的信息透明度。此外，希望酒店业REVPAU和租金返还的公式/标准也可以标准化。
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*免责声明：本博客中的材料基于我的研究和观点，我不保证其准确性、完整性和可靠性。不应将其视为财务建议或事实陈述。对于因使用本博客中的材料而导致的错误、遗漏以及损失或损坏，我概不负责。在任何情况下，本博客上提供的信息均不代表对任何证券的买入、卖出或持有建议，在做出任何决定之前，请务必自行进行尽职调查。
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# 这个 帖子 已于 2021 年 10 月 10 日发布于 房地产投资信托年限.
股权筹资是房地产投资信托基金的常见做法，主要用于房地产收购或加强其资产负债表。股权筹资（EFR）是指通过发行新股筹集资金的过程。新加坡房地产投资信托基金多年来采用的股权筹资方式有5种：
1) 私募配售
-向机构或特定投资者提供。
2) 优先发行
-向散户投资者提供不可放弃的报价，该权利不可交易，也不可转让。
3) 供股
-向散户投资者提供可放弃的报价，该权益可在供股交易期内进行交易。如果投资者不打算接受该要约，则可以出售该权利（零支付的权益）。
4) 对价单位
-向供应商发放新单位以支付购置款。
5) 自动柜员机服务
-向公众提供新单位，类似于首次公开募股，这在当今并不常见。
EFR 历史
有6个房地产投资信托基金自上市以来从未有过EFR：
1) ARA 美国酒店信托基金，于 2019 年 5 月上市
2) BHG 零售房地产投资信托基金，于 2015 年 12 月上市
3) 欧共体世界房地产投资信托基金，于2016年7月上市
4) Lendlease 全球商业房地产投资信托基金，于 2019 年 10 月上市
5) 百汇人寿房地产投资信托基金，于2007年8月上市
6) Sasseur REIT，于 2018 年 3 月上市
至于其余的，以下是个人EFR的记录：
* 合并前的价格
在202次EFR行使中，有27次是优先发售，35次是供股，两者都为单位持有人（持有至除息日）提供了认购新单位的机会。好吧，有时候，现有的单位持有人会被迫认购，否则他们的绝对分配将被稀释。至于不存在的单位持有人，优先发行和供股提供了以折扣价购买股票的机会。但是，在不少情况下，股价在短期内跌至优先发行价格以下。这同样适用于供股，但由于贴现率较高，可能需要更长的时间。
EFR 频率
有时，房地产投资信托基金会同时行使多种类型的EFR，例如，Frasers Centrepoint Trust在2020年9月/10月行使了私募和优先发行，收购了亚洲零售基金剩余的63.11％的股份。无论如何，我会将每个事件视为频率计算的单独事件，如下所示：
在 34 个计数器中，有 12 个计数器具有 EFR 频率增加的趋势，而 10 个计数器有 EFR 频率下降的趋势。以下是清单：
接下来，让我们来看看哪个房地产投资信托基金在不同时期的EFR频率最高：
* 在过去的10年、5年和3年中，多个房地产投资信托基金获得第二和第三名的平均频率相同。
在过去的十年中， 腾飞房地产投资信托基金 是冠军。而在过去的5年和过去的3年中， 丰树物流信托基金 和 丰树工业信托基金 分别获得王冠。
优先发行和供股频率
接下来，我们只过滤掉那些现金电话事件怎么样。以下是25家行使优先发售或供股的房地产投资信托基金：
以下是摘要：
1) 有史以来最频繁的三大房地产投资信托基金是宏利美国房地产投资信托基金、IREIT Global和腾飞房地产投资信托基金。
2) 在过去的10年中，有5家房地产投资信托基金进行了3次现金认购：腾飞房地产投资信托基金、凯德中国信托、ESR-REIT、IREIT Global和宏利美国房地产投资信托基金。
3) 在过去的5年中，有2只房地产投资信托基金有3次现金看涨期权：ESR-REIT和宏利美国房地产投资信托基金。
4) 在过去的三年中，有5家房地产投资信托基金进行了两次现金认购：腾飞房地产投资信托基金、凯德中国信托、ESR-REIT、Frasers Centrepoint Trust和IREIT Global。
尽管这种趋势将来可能不会持续下去，但如果你拥有的柜台有更高的现金通话频率的历史，你可能需要考虑保留一些最有价值的柜台。对于那些不熟悉供股或优先发售的人，你可以参考我之前的文章- 供股和优先要约的关键日期和注意数字 我已经分享了需要注意的关键日期，还提供了一个电子表格来计算你想订阅EFR所需的资金。
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# 这个 帖子 发布于 2021 年 10 月 3 日 房地产投资信托年限.
之前我发布过 如果你自首次公开募股以来投资了所有新加坡房地产投资信托基金，你会获得多少收益，它计算了所有房地产投资信托基金自首次公开募股以来的回报。经过19年以上的房地产投资信托基金投资之旅，主角AH Nuah的总体回报为正。今天，我想从另一个角度来看，如果你以历史新高买入并持有到现在，会发生什么？
这次，让我们关注另一位名叫Gao Suay的房地产投资信托基金投资者的故事。他对投资的态度与Ah Nuah的态度完全一样 之前的首次公开募股帖子t. Gao Suay在没有对其进行任何研究的情况下向每个房地产投资信托基金和BizTrust（其运作方式与房地产投资信托基金类似）投资了5,000新元。他在收购后不关注任何新闻，从未参与过任何优惠要约或供股，也从未在任何合并后出售其零付权利以获取利润或对价单位。
熟悉？是的，他们两人的所作所为都是一样的，唯一的例外是高苏伊非常确信（运气不好）他总是以历史最高水平购买房地产投资信托基金。他在2007年2月收购的第一个房地产投资信托基金是CapitaRetail中国信托（现为凯德中国信托）。现在，让我们来看看他在房地产投资信托基金投资14年以上的表现：
来源：Stock Cafe、Tiger Broker 和 Sginvestors.io 的组合
* 回报率根据5至1单位的合并进行了调整，但是，未调整历史最高价格
^ 在交易的最后一天卖出
从上表来看，Gao Suay已经投资了51个柜台，总额为 S$ 255,000 资本。迄今为止，他已经收到了 56,537.77 新元 股息的价值，等于 22.2% 他的资本。由于已退市和暂停柜台（相当于其资本的30,000新元），他的已实现资本损失为 新元 18,159.31。他目前的投资组合价值为 143,531.35 新元，未实现亏损为 81,468.65 新元。以下是简要摘要：
光是看上面的表演，我就有了 “哎哟” 的感觉。让我们来看看哪个房地产投资信托基金的复合年增长率最高和最低。请注意，2021年有4个柜台创下历史新高：欧共体世界房地产投资信托基金、弗雷泽物流和商业信托、百汇人寿房地产投资信托基金和萨瑟尔房地产投资信托基金。因此，他们的复合年增长率可能不是一个很好的衡量标准，因为短期价格变动会有很大差异。
从上表中可以看出，只有8个计数器的返回值为正，其余的43个计数器的返回值为负数。只有1家来自MACFK——吉宝太平洋橡树美国房地产投资信托基金提供了正回报，3家与MACFK相关的房地产投资信托基金处于前十名最低的复合年增长率之内。尽管如此，让我们来看看MACFK（丰树、腾飞、凯德置地、弗雷泽和吉宝）的表现：
*弗雷泽商业信托不包括在内，因为它最初被列为Allco商业房地产投资信托基金，弗雷泽没有参与。
** 力宝购物中心印度尼西亚零售信托基金被列为Lippo-Mapletree印度尼西亚零售信托基金，丰树资本（丰树投资私人有限公司的全资子公司）拥有管理人Lippo-Mapletree印度尼西亚零售信托管理有限公司40％的股份。2011年年中，力宝卡拉瓦奇Tbk从丰树手中收购了全部40％的股权。
*** 由于吉宝资本Two Pte持有房地产投资信托基金经理的30％权益，因此包括PRIME US REIT。Ltd.，吉宝资本管理私人有限公司的全资子公司，反过来又由吉宝资本控股私人有限公司全资拥有。Ltd. 是吉宝集团有限公司的资产管理部门。
即使高苏伊只投资了与MACFK相关的柜台，他的回报也不会好多少。他的资金将是 95,000 新元 而他的总回报将是-新元 16,469.94。他获得的分红是 新元 16,754.45 而他未实现的损失是 33,224.39 新元。有关简短摘要，请参阅下文：
实际上，如果人们一直以历史最高价买入股票，我怀疑这种情况真的会发生。尽管如此，这个 “极端” 案例研究应该是一个很好的例子，可以指出，无论是否是MACFK，每只股票都有其价值和价值随着时间的推移而变化。在这里，我想引用我在上一篇文章中提到的内容：
“如果一个人以高价进入房地产投资信托基金，即使其基本面非常好，或者无论是与MACFK相关的股票，由于股息收益率的压缩，可能需要相当长的时间才能获得可观的回报。如果股价由于业绩低于预期、市场情绪而下滑，或者更常见的是无缘无故地下跌，情况就会变得更糟。”
因此，下次，当有人告诉你以 “任意” 价格投资基本强劲的房地产投资信托基金时，请再想一想。同样，赞助商不太知名的房地产投资信托基金并不等同于投资者的回报率降低。毕竟，您的回报在很大程度上取决于您支付和出售的价格。务必自己进行尽职调查，而不是依赖他人。是的，“其他” 适用于此博客上的材料。
如果你热衷于了解有关房地产投资信托基金投资的更多信息，可以参考 免费 我的博客以下页面上的资源：
1) 个人理财 在这里，我分享了一些基本的相关话题，例如在开始投资之前要准备什么，以及如何制定简单的股息投资计划。
2) 房地产投资信托基金投资 我在那里分享了我在房地产投资信托基金投资方面的想法和经验。如果你觉得纯粹的措辞很无聊，那么你可以从我相信你会喜欢阅读的漫画（页面底部的链接）开始。
3) 房地产投资信托基金分析 我在其中分享了我对个别房地产投资信托基金、同一行业房地产投资信托基金比较以及每月SREITs基本面审查的评论。
4) SREITs 控制面板 在那里你可以找到有关个别房地产投资信托基金和房地产投资信托基金ETF的详细信息，这也是我评论文章的来源。
5) SREITs数据 在这里你可以找到房地产投资信托基金和房地产投资信托基金交易所买卖基金的概述，包括SREITS指标以及平均股息收益率和市净资产净值的合并表
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# This post was published on 19 Sep 2021 on REIT-TIREMENT.
Once, a friend of mine told me: "It is not worth investing in REIT because the dividend you get will only be used to cover your loss of share price, end up you wouldn't earn much in long run." His belief is in Malaysia's residential properties where his property doubles in value within 5 years, during the property boom time. Well, in today's post, let's look at whether the above statement of my friend is true.
Let's go through a quick history for SREITs: the first REIT listed is CapitaMall Trust was listed 19 years ago in July 2002 on Singapore Exchange. Subsequently, Ascendas REIT was listed in November 2002, followed by Fortune REIT listed in August 2003. Throughout these years, there are 5 mergers between REITs and 6 REITs/BizTrusts delisted or suspended. Fast forwarded to today, there are 38 REITs and 2 BizTrusts which operate similar to REITs.
Let's say there is a REIT investor named Ah Nuah who subscribes S$ 5,000 to each and every IPO of REITs and BizTrust (which operates similar to REITs) without doing any research on them. He is lucky enough to get his full allotment every time. Like his name, he is a lazy person who doesn't follow any news after IPO, therefore, he never participated in any preferential offer or rights issue. Also, he never sold his nil-paid rights for profit nor consideration units after any mergers. All he cares about is the dividends coming to his bank account. Let's look at how Ah Nuah's portfolio performance after all these years:
* Return is adjusted for 5 to 1 units consolidation, however, IPO price is not adjusted
^ Sold at last day of trading
From the above, Ah Nuah has invested in 51 counters, which amount to S$ 255,000 capital. To date, he has received S$ 189,222.87 worth of dividends, equivalent to 74.2% of his capital. Due to delisted and suspended counters(which amount to S$ 30,000 of his capital), he has a realized capital loss of S$ 11,173.84. His current portfolio value is at S$ 272,364.70, with an unrealized gain of S$ 47,364.70. Below is a quick summary:
The portfolio CAGR is based on the period from 17 July 2002 when Ah Nuah gets his first REIT - CapitaMall Trust until today @ 19 Sep 2021. It is just an approximate gauge as Ah Nuah injected capital and received dividends throughout different periods.
Next, let's take a look at Ah Nuah's portfolio in terms of CAGR ranking (from the listing date until 19 Sep 2021) for individual counters:
From the above table, you can see KDC gives the highest CAGR to Ah Nuah, followed by FLCT and MIT. However, Ah Nuah has lost 100% of the fund in EHT, followed by CAGR of -19.2% from ARAHT and CAGR of -18.2% from Saizen. Coinincidencely, the top 3 best CAGR is from the industrial sector and the top 3 worst CAGR is from the hospitality sector.
How about we look at the number of counters according to individual CAGR range:
There are 12 counters having negative returns where 2 are delisted/suspended. In another word, the are still chances for the remaining 10 to turn around to a positive return in the future. There are 24 counters that provided more than 5% CAGR to Ah Nuah. If 5% CAGR isn't impressive, there are 8 counters provided CAGR 10% and above. Considering 12 counters with negative returns and 5 counters with less than 2.5% CAGR, my friend is not "entirely" wrong on his theory, as 1/3 (17 over 51 counters) are having less than 2.5% CAGR.
To MACFK (Mapletree, Ascendas, CapitaLand, Frasers & Keppel) lovers, below is the summary to satisfy your curiosity:
*Frasers Commercial Trust is excluded as it was listed as Allco Commercial REIT initially, without Frasers involvement.
** Lippo Mall Indonesia Retail Trust is included as it was listed as Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust where Mapletree Capital (a wholly-owned subsidiary of Mapletree Investments Pte Ltd) owned 40% of the manager - Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust Management Ltd. In mid-2011, Lippo Karawaci Tbk acquired the entire 40% shareholding from Mapletree.
*** PRIME US REIT is included due to the 30% interest in REIT manager by Keppel Capital Two Pte. Ltd., a wholly-owned subsidiary of Keppel Capital Management Pte Ltd and in turn, wholly-owned by Keppel Capital Holdings Pte. Ltd. which is the asset management arm of Keppel Corporation Limited.
If Ah Nuah solely invested in MACFK related counters, his capital would be S$ 95,000 and his total return would be a whopping 164.5% with a CAGR of 5.2%. Just the dividends alone, his return is already at 100.7%, slightly more than his capital. Coupled with a 63.8% unrealized gain, his total return is 86% more as compared to simply buying all the SREITs/Biztrusts.
Obviously, same as stock investing, REIT investing requires research as well to achieve a better return. Now, how can Ah Nuah further increase his return? First, he would have to start following REITs updates. Of course, he can still choose not to subscribe to any preferential offers and rights issues. However, he should sell his nil-paid rights for gain provided it is enough to cover his commission. Besides, Ah Nuah could also:
1) Learn about fundamental analysis
2) Have a systematic way to value REITs
3) Learn about technical analysis
4) Take profit when the share price is higher than the intrinsic value (at target %)
5) Cut loss when fundamental shift causing intrinsic value drops below the share price
If one enters a REIT at a high price, even if its fundamental is very good, or be it MACFK related counters, it might take quite some time to have a decent return due to its compressed dividend yield. It becomes worse if the share price slides down due to lower-than-expected results, market sentiment, or more often than not, simply drops for no reason. Maybe later I could work on the gain/loss if one bought at all-time high prices.
As a side note, it seems SREITs like to list with the number of 8; there are 32 counters listed with the number 8 in their IPO price in which 11 counters listed with 88 cents, 6 counters listed with 80 cents, 4 counters listed with 68 cents and 3 counters listed with 78 cents. There are also 5 counters listed with 93 cents, I could understand the reason for 8 as it is pronounced similar to wealth, but 93? Hmm, I do not get this. There are also 4 SREITs that exercised unit consolidation in which all are having the same ratio of 5 to 1.
Do note that past performance is no guarantee of future results. If you are passionate to learn more about REIT investing, you could refer to the FREE resources on the following pages on my blog:
1) Personal Finance where I've shared some basic relevant topics like what to prepare before start investing and how to come out with a simple dividend investment plan.
2) REITs Investing where I've shared my idea and experience on REITs investment. If you find pure wording is boring, then you could start with the comic strip (links at bottom of the page) that I believe you would enjoy reading.
3) REITs Analysis where I've shared my review on individual REITs, REITs comparison within the same sector as well as monthly SREITs fundamental review.
4) SREITs Dashboard where you could find the detailed information on individual REIT and REIT ETF, which is the source of my review post as well.
5) SREITs Data where you could find an overview of SREITs and REIT ETFs, including consolidated tables for SREITS metrics and average dividend yield & P/NAV
If you find my blog useful, you could support me by:
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*Disclaimer: Materials in this blog are based on my research and opinion which I don't guarantee accuracy, completeness, and reliability. It should not be taken as financial advice or a statement of fact. I shall not be held liable for errors, omissions and loss or damage as a result of the use of the material in this blog. Under no circumstances does the information presented on this blog represent a buy, sell, or hold recommendation on any security, please always do your own due diligence before any decision is made.
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