加拿大住房現狀：更多降息、需要更多時間來促進施工、提高可負擔性

住房負擔能力仍然是加拿大購房的一大障礙。

加拿大人繼續感受到高物價對其財務的壓力，儘管通脹率從2022年6月的8.1%的高峰降至2%加拿大銀行的目標。通脹的一個重要來源仍然是住宿，其中包括按揭利息成本仍然較去年同期增長18.8%，儘管從2023年夏季的超過30%標誌著顯著放緩...

作為財務機構監督官辦公室（OSFI）估計截至2024年2月，76%未償還按揭將在2026年底到期，可能導致支付衝擊，特別是對於在2020年至2022年間買房的房主。2024年8月，常規5年按揭貸款利率 - 用於最常見的抵押貸款類型 - 為5.73%，而2020年8月為3.57%。

資料來源：加拿大統計局，加拿大抵押和房屋公司

由於抵押負債佔總家庭未償還債務的將近四分之三，所以付款震盪必然會對家庭財務的其他方面產生影響，進而影響消費決策。第二季度抵押貸款的增長步伐幾乎未變，從第一季度的173億增加到183億。季節調整後的家庭信貸市場債務流動

資料來源：加拿大統計局

第三季的數據將更好地反映貨幣政策寬鬆的影響，因為首次降息是在六月進行的，而第三季將包括七月和九月的額外降息，將主要政策利率降至4.25%。

放寬的抵押貸款規則

自2018年以來，抵押貸款借款人必須符合最低利率要求，以評估他們在利率上升時償還貸款的能力。這個最低限定利率 - 等同於壓力測試 - 是以下兩者中的較大值：

- 貸方利率 + 2%

- OSFI設定的最低限定利率：目前為5.25%。

當5年期利率重新設定之時，除非換銀行，否則房買者無需提交新的壓力測試。 最近的變更影響了這條規則和其他事項。

下表總結了最近的抵押貸款規則變更。

來源：加拿大財政部，加拿大金融監督管理局（OSFI）

對新措施的反應已經產生了分歧。 一些專家認為新規則對提高可負擔性幫助甚微，甚至可能增加長期債務水平。 他們認為新規則將通過刺激需求來提高房價，進而導致更多可負擔性問題，在沒有建築活動大幅增加的情況下。 其他人認為這可能有助於年輕一代成為房主。

更多的利率削減，更多的施工，需要更長的時間來提高可負擔性

到目前為止，對於利率削減和最近的抵押貸款規則變更，房地產市場的反應一直很溫和，與房地產相關股票不同，後者得到支持。

利率削減是一種鈍器，需要幾個月才能在實體經濟中完全感受到其影響。

例如，加拿大銀行在6月和7月累計降息50個基點。 但加拿大房地產協會在8月估計現有房屋銷售“基本上停滯不前”。CREA首席經濟學家肖恩·卡特卡特（Shaun Cathcart）認為這種停滯是買家暫停購買，直至可負擔性進一步提高的結果。

在供應方面，住房開工在八月份下降了22%。加拿大房屋及抵押貸款管理局首席經濟學家Bib Dugan仍估計，施工需加快以恢復負擔能力。

事實上，加拿大統計局報告，建築施工投資在七月份下降了1.7%，主要受到住宅板塊下降2.2%的領導。

建築施工投資，季節調整

資料來源：加拿大統計局

另外要記住，區劃規定 - 您可以在哪裡建造什麼 - 仍然是供應方程式中一個重要的、本地的，變化緩慢的部分。

接下來要留意什麼？

加拿大銀行將於10月11日公佈其季度業務展望調查。這將是一個重要的資訊來源，可能提供與房地產業相關企業的預期更新，特別是自上一次調查中進行降息預期相當溫和以來。

第二季度調查是在6月降息之前進行的，時間介於5月9日至29日之間。當時，加拿大企業預期關鍵政策利率在12個月內將下降0.5至1.0個百分點。從那時起，中央銀行已經降息了75個基點，表明更多的寬鬆政策即將出台。

同日，加拿大統計局將提供八月份建築許可證的最新估算數據，而勞動力調查將提供有關九月施工調查中就業情況的資訊。

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