房地产股票飙升：为什么涨势没有放缓的迹象

标普500指数的房地产板块在过去三个月中增长了10%，超过了同期信息技术板块的7%增长。这股房地产热潮可从硅谷的房价中得到印证，在第二季度突破了200万美元的大关，这是美国一个都市区首次超过此门槛。随着房价持续攀升，房地产行业复苏可能会进一步延续。

美国房地产市场大致分为三大类：住宅施工、非住宅以及住宅房地产服务公司，以及股权商业房地产信托（reits）。

一些行业的表现优异，今年大幅领先于 $标普500指数 (.SPX.US)$ 显著。

供需和灵活性

2024年7月30日发布的Case-Shiller美国国家住宅价格NSA指数报告显示，2024年5月同比上涨5.9%，创下了连续三个月的历史新高。

标普道琼斯指数的研究提供了“涵盖房贷利率达到峰值的六个月时间段，我们的国家指数在过去四个月内上涨，抹去了去年底经历的停滞”，这表明房价上涨趋势可能会持续。

创纪录高房价的主要原因有两个简单答案：可供应的房屋短缺和高需求。尽管供应有所增加，股票仍然非常稀缺—根据NAR的6月数据，仅有4.1个月的供应，而一个平衡的市场通常会有5到6个月的住房库存供应。高利率甚至没有阻止房价上涨。

反身性的概念意味着市场行为可能影响经济基本面，这表明房价上涨可能会进一步促进购房活动。随着价格的上涨，潜在买家可能会赶在房价变得更加昂贵之前购买房屋，从而创造一个自我强化的循环。

CPI和可负担性

7月整体CPI上涨0.2%，这将使年度增长率降至三年多来的最低水平，为2.9%。

通胀担忧最近让位，为9月潜在的联邦储备利率下调铺平了道路。较低的利率可能会显著提高住房的可负担性，反过来可能会吸引更多的买家进入市场。

“我们的房价指数今年迄今已经增长了4.1%，是两年来增长最快的开始”，标普道琼斯指数的大宗商品、房地产和数字资产负责人布莱恩·D·卢克在一份声明中说。

来自房屋建造商的信心:一个领先的指标

$霍顿房屋 (DHI.US)$作为房屋建筑行业的主要参与者，戴维斯·哈顿报道称，第三季度利润增长，超出预期。总部位于德克萨斯州的房屋建造商在截至6月30日的三个月内，每股利润从13.4亿美元上升到13.5亿美元，每股从3.90美元增至4.10美元，相比上一年同期。

尽管通货膨胀和抵押利率仍处于较高水平，但供应平价新房和现有房屋仍然有限，支持房屋需求的人口统计数据仍然有利，执行主席大卫·奥尔德表示:"家联会/富国银行房地产市场指数"也从6月的51分上涨了6分至7月的57分，显示出行业信心强劲，暗示上升趋势可能延续。

霍顿房屋将全年营业收入预期范围缩小至368亿至372亿美元，之前的预估为367亿至377亿美元。该公司还预计2024财年将关闭9万至9.5万套房屋，略高于8.9万至9.1万套。

由于他们对大萧条的影响太熟悉，建筑商在施工速度上一直非常谨慎。建造商的信心和新房施工被认为是领先指标，因为它们反映了建筑商对未来经济状况和房屋需求的展望。当建筑商信心满满并增加新居施工时，通常预示着他们对健康经济和强劲住房需求的期望。

此外，商业房地产市场也显示出稳定的迹象，这可能进一步提振对更广泛房地产业的信心。

美国劳工教育基金会的研究主管麦克·艾克顿表示:"公开交易的[房地产投资信托]市场似乎在几个月前触底反弹，股价上涨了10%至15%。"

尽管该行业面临着由于大流行病和较高的再融资率而带来的挑战，但情绪正在改善。艾克顿补充说，如果物业价格还没有触底，至少感觉已经"接近了"。

分析师意见

尽管过去18-24个月整体交易市场的步伐缓慢，净租赁信托大部分依赖于租户关系来继续外部增长，Wedbush分析师在一份笔记中表示。

低利率有助于改善整个行业板块的资本成本。私人投资者可能会重新竞争，这可能会影响交易量和上限比率，该笔记中指出。

“因此，我们持有积极的板块方向，”分析师表示。

投资公司表示，EPRT的权益成本资本优势和更高的平均收购上限比率被认为将导致持续的收入增长，至少在短期内。

来源：彭博社，市场观察

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