カナダの住宅状況: より多くの利下げ、建設と住宅供給の促進にはさらなる時間が必要

カナダにおける住宅の手ごろさは、家の購入における主要な障害となっています。

カナダ人は、2022年6月の8.1%のピークから2%のカナダ銀行の目標までインフレ率が下がったにもかかわらず、彼らの財政に高い価格の負担を引き続き感じています。このインフレーションの主な要因は住居であり、モータゲージ金利費用は依然として前年比18.8%上昇しています。夏の2023年の30%を超えたときからは大幅に低下しています。

金融機関監督官事務所（OSFI）は、2024年2月時点で、2020年から2022年にかけて住宅ローンを組んだ所有者の76%が2026年末までにローンの更新を迎える見込みであり、特に2020年から2022年に間取った住宅所有者にとっては支払いショックを引き起こす可能性があります。2024年8月時点で、最も一般的なタイプの住宅ローンに使用される従来の5年固定金利は5.73%で、2020年8月の3.57%と比較しています。

情報源: Statistics Canada、Canada Mortgage and Housing Corporation

住宅ローン債務が総世帯の未払い債務のほぼ3分の2を占めることから、支払いショックは世帯の財務の他の側面、つまり支出決定に影響を与えるはずです。住宅ローンの借り入れペースは第2四半期にわずかに変化せず、前四半期の173億ドルから183億ドルに増加しました。世帯の信用市場債務、季節調整済の流れ

出所：統計局

第3四半期のデータがモノポリシー緩和の影響をより良く反映します。最初の利下げは6月に行われましたが、第3四半期には7月と9月に追加の利下げが含まれ、キーポリシー金利は4.25%に引き下げられました。

緩和された住宅ローン規則

2018年以降、住宅ローン借り手は、利上げ時にローンを返済できる能力を評価するために最低金利の資格を取得する必要があります。この最低限の資格レート - ストレステストとしての額 - は以下のより高い方です:

借り手の利率 + 2％

OSFIが定める最低限の資格レート: 現在は5.25％

5年間の金利リセット時に、住宅購入者は銀行を切り替えない限り、新しいストレステストを受ける必要はありません。最近の変更はこのルールやその他に影響を及ぼします。

以下の表は、最新の住宅ローン規則の変更を要約しています。

新しい対策への反応は分かれています。一部の専門家は、これらの規則が住宅の手ごろさに影響を与えるにはあまりにも少ないと考え、長期にわたり負債水準の増加のリスクさえもあると指摘しています。彼らは、新しい規則が需要を刺激することで住宅価格を押し上げ、建設活動の大幅な増加がない限り、将来の手ごろさの問題をもたらすだろうと主張しています。別の立場からは、若い世代が所有者になるのに役立つと考えています。

より多くの金利の引き下げ、より多くの建設、手ごろさを向上させるために必要なより多くの時間が必要です

今のところ、金利の引き下げや最近の住宅ローン規則の変更に対する不動産市場の反応は控えめですが、これに対して不動産関連株はサポートされています。

金利の引き下げは、その完全な影響が実際の経済に感じられるまで数か月かかるという鈍い手段です。

たとえば、カナダ銀行は6月と7月に累計50ベーシスポイントの金利を引き下げました。しかし、カナダ不動産協会は8月に既存の住宅販売が「主に停滞している」と推定しました。CREAの上級エコノミストであるショーン・キャスカートは、購入者が手ごろさがさらに改善するまで購入を保留していると見ています。

供給側では、住宅着工件数が8月に22％減少しました。カナダ住宅ローン協会の主席エコノミスト、ビブ・ダガン氏は、建設が活発化して手頃な価格に戻るためには、依然として必要があると推定しています。

実際に、統計カナダによると、7月の建設投資は建築セクターの2.2％の低下をリードし、1.7％減少しました。

建設投資、季節調整済

出所：統計局

また、建設規制 - 何をどこに建設できるか - は供給方程式の重要で動きが遅い地域的要素であることを覚えておいてください。

次に注目すべき点は何でしょうか？

カナダ銀行は10月11日に四半期のビジネス展望調査を公表します。これは不動産業に関連する企業からの見通しの最新情報を提供する可能性がある重要な情報源となります。特に、前回の調査で彼らの利下げの期待がかなり控えめだったとしてから、これは重要な情報源になります。

第2四半期調査は、6月の利下げの直前、5月9日から29日の間に実施されました。当時、カナダの企業は12か月で政策金利が0.5〜1.0パーセントポイント低下すると予想していました。その後、中央銀行は既に金利を75ベーシスポイント下げ、さらなる緩和が進むことを示しています。

同じ日、Statistics Canadaは8月の建設許可の最新の見積もりを提供し、労働力調査は9月の建設調査の雇用に関する情報を提供します。

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