降低利率的前景使亚洲房地产投资信托基金成为越来越有活力的资产类别
多年的增长故事可能即将到来
亚洲股票团队
2024 年 4 月 4 日
预计2024年借贷成本将下降，亚洲房地产投资信托基金（REIT）具有多年增长的背景，全球投资者可能很难忽视。
亚洲房地产投资信托基金市场仍有很大的增长空间
亚洲房地产投资信托基金市场是全球第二大房地产投资信托基金市场 [1]，但仍有很大的增长空间。随着房地产投资信托基金监管和上市程序在新兴房地产投资信托基金市场中变得越来越有利于市场，我们预计会有更多的资产所有者将其房地产证券化为房地产投资信托基金产品，从而推动更大的投资者兴趣。
更多地区，更多类型的房地产
这种兴趣部分是由于亚洲房地产投资信托基金投资者可以在不同的国家获得广泛的投资机会，每个国家都有自己独特的房地产市场，同时还可以获得几种具有不同回报特征的房产。例如，亚洲是数据中心等非传统资产受益于世俗人工智能（AI）和大数据主题的地方。这些 “新经济” 资产对数字时代至关重要，尽管它们通常受到有限电力供应的限制，但这只会提高其作为具有多年吸引力的资产类别的价值。
同样，对物流设施的需求与电子商务的兴起以及随之而来的仓储需求的增加密切相关。这一趋势凸显了物流作为房地产投资信托基金领域中一种资产类别的强劲性质，随着电子商务的持续扩大，物流有望实现持续增长。
为较低利率做好准备：房地产投资信托基金是较低利率的直接受益者
尽管在利率上升的环境中亚洲房地产投资信托基金的表现受到阻碍，但有几个原因使它们在利率开始走向正常化之路时处于有利地位。
首先，较低的利率所产生的支撑性背景可能会对房地产行业的资本价值产生活跃影响，进而刺激交易的复苏，因为鼓励更多的投资者进入市场，寻求比债券市场更高的收益率。较低的利率也意味着更便宜的资本成本。房地产投资信托基金通常依靠债务进行收购和开发，降低利率意味着它们可以逐步收购新房产，在投资组合中增加可立即增加收益的资产，从而提高投资者的价值。
减少利息支出还意味着房地产投资信托基金可以更轻松地偿还债务，并在需要时利用增长机会发挥额外的杠杆作用，同时保持健康的资产负债表。较低的利率还有助于降低利息支出并导致单位分配的增长。这反过来又转化为可供投资者回报的现金流增加，增强了房地产投资信托基金作为创收资产类别的整体吸引力。
即使在 “更长时间内更高” 的利率环境中，房地产投资信托基金也表现出弹性
同时，即使较高的利率持续更长时间，亚洲房地产投资信托基金仍然是有吸引力的资产类别。房地产投资信托基金是一种有用的对冲通货膨胀的工具，因为它们的租金收入通常包括固定的年度增长，有助于确保房地产投资信托基金拥有的房产产生的收入随着时间的推移而增长，可能与通货膨胀率持平或以上。此外，与租户签订的租赁协议通常包含成本转嫁条款，允许业主将一些通货膨胀成本转回给租户。例如，在新加坡等基本面强劲的市场中，这意味着房地产投资信托基金具有强大的缓解通胀压力的能力。随着成本的上升，这些费用可以部分或全部转嫁给租户，从而确保房地产投资信托基金的收入保持稳定甚至增加，从而在通货膨胀对购买力的侵蚀影响的情况下保持并有可能提高投资者的价值。
日兴AM对亚洲房地产投资信托基金的态度
在日兴AM，我们寻找估值具有吸引力、基本面积极变化和强劲可持续回报的亚洲房地产投资信托基金。我们寻求新经济领域（例如数据中心）的增长，以及管理层正在执行战略转型的公司。我们认为，商业房地产投资信托基金可以更好地利用杠杆来实现利率驱动的复苏，因为它们主要投资于新加坡，其业务具有弹性。
例如，一家在新加坡上市的房地产投资信托基金拥有多元化的房地产投资组合，包括物流地产、高规格工业地产、商业园区和一般工业地产。我们认为，这样的房地产投资信托基金可以通过以低价回收旧资产来投资于更高质量的资产，从而成功地 “经得起未来考验” 其投资组合。
在过去的15年中，全球上市房地产的增长是由房地产投资信托基金资产类别的出现和扩张带动的。但是目前，亚洲房地产投资信托基金为担心长期更高利率环境的投资者或那些可能想在利率开始下降时利用长期机会的投资者提供了可观的上行空间。考虑到新加坡和香港房地产投资信托基金在各自国家的10年期国债收益率上也提供了310-390个基点的巨大收益率差 [2]，估值诱人，价格升值潜力巨大，因此这尤其及时。
图1：房地产投资信托基金市场推动的全球上市房地产的增长
表 1：EPRA 总市场表
注：根据保诚房地产投资者在 “全球房地产市场鸟瞰图” 中发布的公式，估计总房地产（高质量商业）占GDP的45％。在发展中国家，这一数字较低。上市房地产是通过上市表格持有的部分。
1来源：彭博社，公司数据，截至2024年3月
2来源：彭博社，公司数据，截至2024年3月
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