金利の引き下げの見通しにより、アジアのREITはますます活気のある資産クラスになっています
複数年にわたる成長ストーリーが待ち受けている可能性があります
アジア株式チーム
2024年4月4日
2024年に借入コストが下がると予想される中、アジアの不動産投資信託（REIT）は、世界の投資家が無視しにくい複数年にわたる成長の兆しを見せています。
アジアのREIT市場にはまだ成長の余地があります
アジアのREIT市場は世界で2番目に大きいREIT市場です [1] が、まだ成長の余地は十分にあります。REITの規制と上場プロセスが新しいREIT市場でますます市場に優しいものになるにつれて、より多くの資産所有者が不動産をREIT商品に証券化し、投資家の関心が高まると予想されます。
より多くの地域、より多くの種類の不動産
その関心は、アジアのREIT投資家が、それぞれ独自の不動産市場を持つさまざまな国に幅広く投資できると同時に、収益特性の異なる複数の種類の不動産にアクセスできるという事実に一部起因しています。たとえば、アジアでは、データセンターなどの非伝統的な資産が、世俗的な人工知能（AI）やビッグデータテーマの恩恵を受けています。これらの「ニューエコノミー」資産はデジタル時代にとって重要であり、通常は限られた電力供給に制約されますが、これは複数年にわたる魅力を持つ資産クラスとしての価値を高めるだけです。
同様に、物流施設の需要は、電子商取引の台頭とその結果としての倉庫ニーズの増加と密接に結びついています。この傾向は、REITの世界における資産クラスとしてのロジスティクスの堅調な性質を浮き彫りにしており、電子商取引が拡大し続ける中、持続的な成長が見込まれます。
低金利のポジショニング：REITは低金利の直接の受益者です
アジアのREITのパフォーマンスは金利上昇環境では妨げられましたが、金利が正常化への道を歩み始めたときに有利な立場に立つ理由はいくつかあります。
第一に、より多くの投資家が債券市場よりも高い利回りを求めて市場に参入することが奨励されているため、金利の引き下げによって生み出された好調な背景が不動産セクター全体の資本価値に好調な影響を及ぼし、ひいては取引の回復に拍車をかける可能性があります。金利が低いほど、資本コストも安くなります。REITは、買収や開発を負債に頼ることが多く、金利を引き下げると、新しい不動産を段階的に取得し、収益にすぐに貢献する資産をポートフォリオに追加して、投資家にとっての価値を高めることができます。
利息支出の削減は、REITが健全な貸借対照表を維持しながら、より快適に負債を返済できるようになり、成長機会を活用するために必要に応じて追加のレバレッジを利用できるようになることも意味します。金利の引き下げは、支払利息を減らし、ユニットあたりの分配金の増加にもつながります。これは今度は投資家に還元できるキャッシュフローの増加につながり、収入を生み出す資産クラスとしてのREITの全体的な魅力を高めます。
REITは、「長期的に高くなる」金利環境下でも回復力を発揮します
同時に、アジアのREITは、より高い金利が長く続いても、魅力的な資産クラスであり続けます。REITは、賃貸収入によるインフレに対する有用なヘッジ手段です。賃貸収入には通常、年間の固定増額が含まれます。REITが所有する不動産によって生み出される収入が、インフレ率と同等かそれ以上に、時間の経過とともに増加することを保証するのに役立ちます。さらに、テナントとのリース契約には、多くの場合、不動産所有者がインフレ費用の一部をテナントに振り戻すことができるように、コストパススルー条項が組み込まれています。たとえば、シンガポールのようにファンダメンタルズが強い市場では、これはREITがインフレ圧力を緩和する強力な能力につながります。コストが上昇しても、その一部または全部をテナントに転嫁して、REITからの収入を安定させたり、さらには増加させたりすることができます。これにより、インフレが購買力に及ぼす影響が低下しているにもかかわらず、投資家の価値を維持し、潜在的に高めることができます。
ニッコーAMのアジアREITへのアプローチ
Nikko AMでは、ポジティブなファンダメンタル変化と強力な持続可能なリターンを備え、魅力的に評価されているアジアのREITを探しています。私たちは、新しい経済セクター（データセンターなど）や、経営陣が戦略的転換を遂げている企業の成長を探しています。商業REITは、主に事業が回復しているシンガポールにエクスポージャーがあるため、金利主導の回復にはより有効に活用できると考えています。
例としては、物流不動産、ハイスペック工業不動産、ビジネスパーク、一般産業不動産を含む多様な不動産ポートフォリオを所有するシンガポール上場のREITがあります。私たちの見解では、そのようなREITは、古い資産を有料でリサイクルしてより質の高い資産に投資することで、ポートフォリオを「将来にわたって使える」ことに成功することができます。
過去15年間、グローバル上場不動産の成長は、REIT資産クラスの出現と拡大によって牽引されてきました。しかし今のところ、アジアのREITは、長期にわたる高金利環境を心配している投資家や、金利が下がり始めるにつれて長期的な機会を活用したい投資家にとって、大きなメリットをもたらします。シンガポールと香港のREITも、それぞれの国の10年債利回りに対して310〜390ベーシスポイントという大きな利回りスプレッドを提供しており [2]、魅力的なバリュエーションと価格上昇の大きな可能性を秘めていることを考えると、これは特にタイムリーです。
図1：REIT市場が牽引する世界の上場不動産の成長
表1：EPRA 市場総額表
注：プルデンシャル・リアルエステート・インベスターズが「世界の不動産市場の鳥瞰図」に掲載した計算式に基づいて、総不動産（高品質の商業用）がGDPの45％を占めると推定されています。発展途上国では、この数字はもっと低いです。上場不動産とは、記載されているフォームで保有されている部分です。
1出典：ブルームバーグ、企業データ、2024年3月現在
2出典：ブルームバーグ、企業データ、2024年3月現在
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