美国联邦储备系统降息后，值得关注的ASX房地产投资信托 | Moomoo Research
澳大利亚地产投资信托（A-REITs）为投资者提供了一种参与商业房地产市场而不直接持有实物财产的方式。这些A-REITs拥有、运营或为各种房地产行业提供融资，从而产生收入。
在美联储降息之际是投资A-REITs的合适时机吗？为了回答这个问题，我们需要考虑三个问题：
1.美联储的降息与A-REITs有何关系？
2.澳大利亚房地产市场的前景如何？
3.哪种类型的A-REITs适合投资？
现在是购买A-REITs的好时机吗？
A-REITs的收入主要来自于其房地产的租金收入。由于A-REITs通常将大部分收益作为股东的分红派发，因此对于寻求稳定收入的投资者来说，它们是一个有吸引力的选择。
目前，市场重新预期美联储将降息。根据CME的FedWatch工具，交易商预计美联储将在9月份降息25个基点。债务成本是房地产的一个关键因素，它们影响投资者负担得起的债务金额和偿还情况。那么，美联储的降息对澳大利亚房地产有何影响？
尽管澳大利亚和美国的利率周期和经济驱动因素有所不同，但目前市场预计澳洲储备银行将在2025年之前降息。然而，澳大利亚房地产股票仍然可能受益于美国收益曲线的变化。
S&P/ASX 200 A-REIt是一个专注于澳大利亚房地产投资信托的行业指数，旨在跟踪澳大利亚房地产投资信托市场的表现。如下图所示，2014年至2016年和2018年至2019年期间，S&P/ASX 200 A-REIt指数上升与美国国债收益率下降同时发生，表明美国国债收益率与澳大利亚房地产投资信托的表现之间存在着强烈的相关性。
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此外，澳大利亚的通胀率虽然在缓慢下降，但这可能促使澳大利亚储备银行在将来某个时点开始降息。一般来说，房地产信托在央行降息前的0-4个月往往会上涨。这就是为什么S&P/ASX 200 A-REIt指数今年迄今上涨了18%。
A-REITs的表现与房地产市场息息相关。经济衰退、房地产供应过剩或租金下降等因素可能对A-REITs产生负面影响。因此，除了宏观因素之外，澳大利亚房地产市场的前景如何？
澳大利亚房地产市场的前景如何？
在过去的三年中，尽管通货膨胀率居高不下，澳大利亚房地产价格和租金收入仍在持续上涨。住房供应无法满足买家的需求。2023年，悉尼新建住房数量较2018年下降了42％，使住房市场的供给危机更加严重。
需求仍然强劲，受到低失业率和海外移民的影响，特别是国际学生和临时签证持有者的影响。随着央行利率的上升和生活成本的增加，房东面临着提高租金的巨大压力，导致空置率下降。所有省会城市的租赁空置率都低于2%。
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下表显示了每个首府城市的平均租金和过去一年的涨幅。根据Domain的数据，截至2024年6月，澳大利亚首都城市的租金价格上涨了11.1%。
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由于供应紧张和需求旺盛，房价自然上涨。 澳大利亚证券交易所(ASX)上一些房地产股目前的估值受高利率的影响较小。如果这些股票保持高入住率，继续产生强劲的租金收益，并带来丰厚的红利，一些打压资产的当前估值可能会产生机会。
并非所有的A-REIT类别都值得投资
ASX上列出的46个A-REIT为投资者提供了多元化的房地产投资机会，包括办公楼、购物中心、工业物业，以及数据中心、医疗设施和酒吧等细分行业。然而，它们在2025财年的表现可能会有所不同。
工业物业需求旺盛
随着公司将更多供应链转移到受限制的首都城市，工业物业的需求仍然稳健。在2025财年，这个行业的租金增长有望持续强劲。根据CBRE的最新报告，澳大利亚工业物业市场的总价值在不到三年的时间里翻了一番，飙升至近3000亿澳元。
工业物业的快速增长主要是由电子商务的兴起推动的，导致对运输和物流服务的需求增加，供应链短缺。这些供应短缺导致空置率创下历史新低。自2019年下半年（疫情前）以来，工业和物流空间的全国空置率一直呈下降趋势。
办公楼将继续面临压力；建议避免
新冠疫情结束后，人们仍然更喜欢在家工作，而不愿意返回办公室，这导致办公楼租户需求下降、空置率较高，尤其是在墨尔本和悉尼。
例如，代表性的REIT公司Dexus最近披露了2024财年净亏损158亿美元，主要是由于其办公楼投资组合价值19亿美元的减记，导致了两位数的百分比下降和重大估值下降。办公楼市场在2025财年可能面临更大的压力。
零售和购物中心保持弹性
澳大利亚的消费仍然保持相对稳固。人口增长强劲，失业率低，工资增长的三重推动因素将支持零售市场。购物中心空间供应也在变得紧缩，这可能导致商铺租金上涨。
CBRE在最近的一份报告中指出，从2024年到2028年，未来购物中心的供应总量将达到78万平方米，不到历史平均水平的一半。此外，购物中心的空置率非常低。目前，澳大利亚购物中心的空置率低于5%，随着空置率进一步收紧和购物中心不断吸引人流量，租金有望继续上涨。
因此，我们可以主要关注工业板块，其次是零售板块的房产etf，并避免办公类型的信托。
值得考虑的信托
由于澳大利亚证券交易所（ASX）上市的房地产投资信托（A-REITs）众多，选择个别股票可能具有挑战性。投资者的一个选择是考虑购买房产etf，如SLF，通过跟踪S&P/ASX 200 A-REIt指数的表现，提供对房地产市场的多样化暴露。
根据房地产投资信托（REITs）的潜在回报和市场活动，我们简要介绍以下REITs:
工业属性： Goodman集团（ASX：GMG），Centuria工业信托（ASX：CIP）
零售物业： Scentre集团（ASX：SCG），Charter Hall（ASX：CHC）
Goodman Group（ASX：GMG）：依靠数据中心项目推动增长
Goodman Group专注于工业物业的投资、开发和管理，是澳大利亚最大的工业房地产公司。根据其年报，其入住率仍保持在97.7%的高水平。
数据中心项目是未来增长的驱动力。该公司正在准备价值为130亿美元的项目，其中近40%与数据中心相关，而数据中心目前处于高速增长阶段。根据Statista的数据，澳大利亚数据中心市场预计到2029年每年增长5.1%。
每个证券的分配额为30.0分，与往年持平，当前股息收益率为0.85%。
Centuria IndustrialREIT（ASX：CIP）：再租金差额出现强劲增长
Centuria Industrial REIt (ASX: CIP) 仍然是澳洲证券交易所（ASX）上唯一专注于国内纯工业物业的REIt。
根据公司公告，在FY2024年，它已实现了约50%的再租赁差价，这意味着与旧租约相比，同一物业的新租约租金收入增加了50%。这是一个强劲的增长指标，显示出对物流物业的强劲需求和增值。
截至2023年12月31日，该业务的净有形资产（NTA）为3.89澳元，这意味着Centuria Industrial REIT的股价相对于这个价值有16%的折扣。当前的股息收益率为5.1%，并且持续两位数的租金增长可以为未来几年提供更高的分红资金。
Scentre Group (ASX: SCG): 占用率接近100%
这家澳大利亚公司专注于零售商业房地产领域，尤其以投资、开发和管理购物中心而闻名。作为行业领导者，Scentre Group拥有42个购物中心的庞大网络，主要位于澳大利亚和新西兰的城市中心。
该公司受益于强劲的消费者流量和高入住率。尽管零售业无法逃避经济周期，但Scentre的多元化租户基础和战略位置使其能够从商业房地产估值的增长中受益。
2024年第二季度，其占用率接近99.3%。股息率为4.5%，Scentre Group 预计其营运资金(Funds From Operations，FFO)在2024年增长最多达5.4%，分配预计至少增长3.6%。
Charter Hall RetailREIT(ASX: CQR): 诱人的分红派息
专注于以超市为锚点的社区和次区域购物中心市场，澳大利亚房产etf的分红率在市值前二十位trust中居首。该公司的租金与通胀挂钩。公司宣布了2024财年每股27.4分和2025财年每股25.4分的股息。基于目前的澳元AUD 3.67的股价，分别对应着7.65%和7.1%的诱人分红收益。
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152398743 : 2025年RBA降息的唯一途径是，如果腐败的阿尔巴内斯政府通过立法剥夺他们的独立性并将RBA董事会安排满工会组织者（这是他们目前降低利率的计划，因为他们拒绝削减政府支出以降低通胀）。将利率与通胀脱钩来欺骗选民，让这个疯子再次担任一届，加上对"可再生能源"和"基础设施"的荒谬支出（因为二者都无法产生任何收入），必然导致REITs以及任何其他通缩资产（如黄金或比特币）飞涨。由于澳元的超级通胀将是潜在原因，持有任何非澳元计价的资产，如美元或股票，也将在澳元的视角下飞涨。
这听起来像是让自己变富而让他人变穷的方式，但在澳洲并非如此。在这里，我们相信弱肉强食。一种反进化的形式。
事实：平均每名NDIS参与者获得的"福利"相当于税前收入几乎是平均劳动力参与者的两倍。谁更好地工作？没有多少人。
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